Giới thiệu về Công văn 116/BXD-QLN năm 2018

Công văn 116/BXD-QLN do Bộ Xây dựng ban hành năm 2018 là văn bản hướng dẫn quan trọng liên quan đến việc xác định điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Văn bản này nhằm làm rõ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, giúp các chủ đầu tư và cơ quan quản lý địa phương thực hiện thống nhất các thủ tục pháp lý trước khi đưa bất động sản vào giao dịch thực tế trên thị trường.

Các điều kiện cốt lõi để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Theo nội dung hướng dẫn và các quy định pháp luật liên quan được đề cập, để nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn nghiêm ngặt sau:

• Hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất và dự án: Chủ đầu tư bắt buộc phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bản vẽ thiết kế thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Giấy phép xây dựng: Phải có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng, kèm theo hồ sơ dự án tương ứng.
• Biên bản nghiệm thu phần móng: Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai, bắt buộc phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Đối với nhà ở liền kề hoặc biệt thự, phải hoàn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án đã được phê duyệt.
• Thông báo đủ điều kiện của Sở Xây dựng: Trước khi bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo hồ sơ chứng minh đủ điều kiện. Sở Xây dựng sẽ xem xét, kiểm tra và có văn bản trả lời cho phép chủ đầu tư được bán, cho thuê mua nếu dự án đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn pháp lý.

Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Một trong những nội dung trọng tâm được nhấn mạnh nhằm bảo vệ quyền lợi tài chính của khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai là nghĩa vụ bảo lãnh ngân hàng:

• Nghĩa vụ của chủ đầu tư: Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.
• Phạm vi bảo lãnh: Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết trong hợp đồng, ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo đúng thỏa thuận tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Quy định về phương thức thanh toán và hạn mức thu tiền

Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện làm nhiều lần và phải tuân thủ các hạn mức nghiêm ngặt nhằm tránh rủi ro cho người mua:

• Lần đầu thanh toán: Không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (nếu có).
• Các lần thanh toán tiếp theo: Phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số tiền thu của bên mua, bên thuê mua không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà (đối với chủ đầu tư trong nước) và không quá 50% giá trị hợp đồng (đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài).
• Thanh toán trước khi cấp Giấy chứng nhận: Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần còn lại 5% sẽ được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.

Ý nghĩa pháp lý của văn bản

Công văn 116/BXD-QLN đóng vai trò là cơ sở pháp lý quan trọng giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản, hạn chế tối đa các rủi ro tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng. Đồng thời, hướng dẫn này tăng cường vai trò giám sát, hậu kiểm của Sở Xây dựng các địa phương đối với các dự án nhà ở trên địa bàn, đảm bảo quyền lợi hợp pháp tối đa cho người mua nhà.