TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 99/2024/DS-PT

Ngày: 19-4-2024

V/v: “Tranh chấp HĐ tặng cho QSD đất

và HĐ chuyển nhượng QSD đất”.

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trương Thị Thảo.

Các thẩm phán: Bà Đỗ Thị Nhung.

Ông Nguyễn Đình Trung.

- Thư ký phiên tòa: Bà Đinh Trần Ngọc Phương Trang – Thư ký Tòa án.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa:

Ông Phùng Đức Nam – Kiểm sát viên.

Ngày 19 tháng 4 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 58/2024/TLPT-DS ngày 10 tháng 01 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 10/2023/DS-ST ngày 08-9-2023 của Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 34/2024/QĐ-PT ngày 17 tháng 01 năm 2024; Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 90/2024/QĐ-PT ngày 01 tháng 02 năm 2024; Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 123/2024/QĐPT-DS ngày 27 tháng 02 năm 2024; Thông báo về thời gian mở lại phiên tòa số 224/TB-TA ngày 26 tháng 3 năm 2024; Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 299/2024/QĐPT-DS ngày 12 tháng 4 năm 2024, giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Ông Trần Ân O, sinh năm 1960.(có mặt)
• Địa chỉ: 24/4, ấp B, xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai.
• Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của ông O: Luật sư Nguyễn P – Công ty L1 - Đoàn luật sư tỉnh Đ.(có mặt)
• - Bị đơn: Bà Trần Thị Cẩm L, sinh năm 1954.(có mặt)
• Địa chỉ: E, ấp N, xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai.
• Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bà L: Luật sư Trần Văn G – Văn phòng luật sư N – Đoàn luật sư tỉnh Đ.(có mặt)
• - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Lê T, sinh năm 1978.(có mặt)
2. Bà Bùi Thị Xuân H, sinh năm 1976.(có mặt)
3. Cùng địa chỉ: B đường Đ, khu phố E, phường Đ, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
4. Bà Trần Thị M, sinh năm 1964.(có mặt)
5. Địa chỉ: H, ấp N, xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai.

Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của ông Lê T và bà M: Luật sư Nguyễn P – Công ty L1 - Đoàn luật sư tỉnh Đ.

4. Anh Nguyễn Văn H1, sinh năm 1980.
5. Chị Trần Thị Ánh V, sinh năm 1986.
6. Cùng địa chỉ: số nhà B, ấp N, xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai.
7. Người đại diện theo ủy quyền của ông H1 và bà V (theo Văn bản ủy quyền ngày 23/01/2024): Bà Hoàng Thị H2, sinh năm 2000; địa chỉ: Số D, Cách mạng tháng H, phường X, thành phố L, tỉnh Đồng Nai.
8. Ông Trần Văn T1, sinh năm 1967.
9. Địa chỉ: E, ấp N, xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai.
10. Người đại diện theo ủy quyền của ông Trần Văn T1: Ông Lê T, sinh năm 1978 (Theo Văn bản ủy quyền ngày 27/7/2022).
11. Văn phòng C T2.(vắng mặt)
12. Địa chỉ: F, ấp N, xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện, bản tự khai cũng như lời trình bày tại phiên tòa của nguyên đơn ông Trần Ân O; Theo bản tự khai cũng như lời trình bày tại phiên tòa của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị M và ông Trần Văn T1:

Nguồn gốc thửa đất số 224, tờ bản đồ số 10 xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai có diện tích 467m² là tài sản chung của hộ gia đình các ông bà và chủ hộ là bà Lý Thị M1 (mẹ ruột các ông bà). Diện tích đất trên do ông Trần Thủ Đ và bà Lý Thị M1 là cha mẹ ruột của các ông bà khai phá vào khoảng năm 1960. Ông Đ chết năm 1967 không có giấy chứng tử, bà M1 chết năm 2015.

Ngày 31/10/2000, bà M1 đăng ký kê khai diện tích đất trên và đã được UBND huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt là giấy chứng nhận QSD đất) cho hộ bà Lý Thị M1 theo giấy chứng nhận QSD đất số R 945344.

Theo Sổ hộ khẩu gia đình số 426535 (số hồ sơ hộ G/942) do Công an huyện T cấp ngày 14/8/1995 cho hộ bà Lý Thị M1 thì hộ bà M1 gồm có các thành viên: Bà Lý Thị M1 là chủ hộ, bà Trần Thị Cẩm L, ông Trần Ân O, ông Lê T (là con đẻ của bà M1).

Thửa đất trên sau này được đổi thành thửa số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai có diện tích 429m² và là tài sản chung của hộ gia đình các ông bà, chủ hộ là bà M1. Ngày 21/12/2006, thửa đất trên đã được UBND huyện T cấp đổi lại giấy chứng nhận QSD đất số AG 637061 cũng cho hộ bà Lý Thị M1.

Ngày 02/02/2015, bà M1 chết có để lại bản di chúc nhưng nay đã bị thất lạc bản gốc, chỉ còn lại bản photo như bà M đã nộp cho Toà án. Sau khi bà M1 chết thì các ông bà yêu cầu chia di sản do bà M1 để lại nhưng bà Trần Thị Cẩm L không đồng ý và khi đó các ông bà mới biết việc bà L và bà M1 lén lút lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và được UBND xã Q chứng thực số 243, quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD ngày 02/11/2007. Cụ thể hợp đồng thể hiện bà M1 tặng cho bà L diện tích đất 429m² thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q đã được UBND huyện T cấp giấy chứng nhận QSD đất cho hộ bà Lý Thị M1 theo Giấy chứng nhận QSDĐ số AG 637061. Sau đó bà L đã làm thủ tục chỉnh lý trang 4 trong Giấy chứng nhận QSD đất qua tên bà L.

Việc bà M1 lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho bà L là trái quy định pháp luật vì diện tích đất 429m² thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q là tài sản của hộ gia đình, bà M1 tự ý tặng cho toàn bộ quyền sử dụng đất cho bà L mà không được các thành viên trong hộ đồng ý bằng văn bản là không hợp pháp.

Năm 2019, các ông bà mới biết và khởi kiện là thông qua việc biết được bà L ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng toàn bộ thửa đất cho vợ chồng ông Nguyễn Văn H1 và bà Trần Thị Ánh V. Hiện tại ông H1 và bà V đã quản lý, sử dụng nhà đất của gia đình các ông bà.

Nhận thấy việc bà M1 lập hợp đồng tặng cho bà L quyền sử dụng đất bất hợp pháp nên mới dẫn đến việc bà L chuyển nhượng cho ông H1 – bà V cũng không hợp pháp, xâm phạm đến quyền lợi của các ông bà vì vậy ông O đã đại diện cho các anh em khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề sau:

• Hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà M1 và bà L được UBND xã Q, huyện T chứng thực vào ngày 02/11/2007 (số chứng thực 243, quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD).
• Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 565, quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD do Văn phòng C Tân công chứng ngày 11/3/2019 đối với thửa đất số 100, tờ bản đồ 08 diện tích 429m² xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai giữa bà L và vợ chồng ông H1 – bà V là vô hiệu.
• Buộc vợ chồng ông H1 – bà V phải trả lại cho hộ bà M1 và hàng thừa kế thứ nhất của bà M1 diện tích đất 429m² và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q theo Giấy chứng nhận QSD đất số AG 637061 do UBND huyện T cấp đổi ngày 21/12/2006 cho hộ bà Lý Thị M1.

Ông O, bà M và ông Trần Văn T1 không yêu cầu chia di sản thừa kế do bà M1 và ông Đ để lại trong vụ án này. Ông O, bà M, ông Trần Văn T1 thống nhất với kết quả giá trị tài sản tranh chấp đã được Công ty cổ phần T4 cung cấp theo Chứng thư thẩm định giá số 239/TĐG-CT ngày 18/10/2022, đồng ý dùng chứng thư thẩm định giá trên làm cơ sở giải quyết vụ án.

Về chi phí tố tụng ông O đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật.

* Theo bản tự khai vào ngày 30/3/2019 và lời trình bày trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa của bà Trần Thị Cẩm L:

Nguồn gốc diện tích đất 429m² và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q là do bà Lý Thị M1 là mẹ ruột của bà mua (do thời gian đã lâu nên bà không cung cấp được giấy tờ chứng minh việc bà M1 mua) nên đây là tài sản riêng của bà M1. Trên đất có 01 căn nhà cấp 4 và các công trình phụ như biên bản xem xét thẩm định tại chỗ của Tòa án. Nhà do ông Trần Ân B (một trong những người con của bà M1) gửi tiền về cho bà M1 xây và vợ chồng ông Lê T có cùng ở trên nhà đất là đúng. Ngày 06/11/2007, bà M1 được UBND xã Q xác nhận nhà đất là tài sản riêng của bà M1 vì vậy bà M1 có toàn quyền quyết định đối với thửa đất trên nên việc bà M1 ký hợp đồng tặng cho bà diện tích đất trên cùng tài sản gắn liền với đất là hoàn toàn hợp pháp.

Sau khi được bà M1 tặng cho nhà đất bà đã làm thủ tục sang tên chủ sử dụng và đã được Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện T xác nhận chỉnh lý trang 4 cho bà và bà trực tiếp quản lý sử dụng nhà đất cho đến năm 2019 thì treo biển bán nhà đất khoảng 02 năm, khi đó ông O, ông Lê T có biết và không đồng ý cho bán.

Ngày 11/03/2019, bà ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ nhà đất cho vợ chồng ông Nguyễn Văn H1 và bà Trần Thị Ánh V. Hợp đồng được Văn phòng C Tân chứng nhận có số 565, quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD ngày 11/03/2019. Thực tế giá chuyển nhượng nhà đất hai bên thỏa thuận là 1.800.000.000 đồng, ông H1 – bà V đã thanh toán đủ số tiền trên cho bà nhưng để giảm thuế thu nhập, lệ phí và thuế chuyển nhượng nên trong hợp đồng chỉ ghi số tiền chuyển nhượng là 200.000.000 đồng. Sau khi thủ tục chuyển nhượng hoàn tất và ông H1 – bà V giao đủ tiền thì bà cũng bàn giao nhà đất cho ông H1 – bà V quản lý, sử dụng cho đến nay vì vậy bà không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông O.

Bà xác định đã được bà M1 tặng cho quyền sử dụng đất nên bà có toàn quyền mua bán chuyển nhượng. Bà thống nhất với yêu cầu độc lập của ông H1 – bà V về việc yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H1 – bà V với bà được Văn phòng C T2 chứng nhận theo số 565, quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD ngày 11/03/2019 là hợp pháp. Bà đồng ý thực hiện nghĩa vụ đăng bộ, sang tên diện tích đất 429m² thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai cho ông H1 – bà V. Đối với yêu cầu của ông H1 – bà V về việc giải quyết hậu quả nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu thì bà đề nghị Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Bà thống nhất với kết quả về giá trị các tài sản tranh chấp do Công ty cổ phần T4 cung cấp theo chứng thư thẩm định giá số 239/TĐG-CT ngày 18/10/2022 và đồng ý dùng chứng thư trên làm cơ sở giải quyết vụ án.

Về chi phí tố tụng bà đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật.

Bà yêu cầu Tòa án xem xét áp dụng thời hiệu khởi kiện và đề nghị đình chỉ giải quyết vụ án.

* Theo bản tự khai vào ngày 03/4/2019 và lời trình bày trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê T và bà Bùi Thị Xuân H:

Ông bà thống nhất và đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông O. Ngoài diện tích đất là tài sản chung của hộ gia đình bà Lý Thị M1 thì trên đất còn có 01 căn nhà cấp 4 được xây dựng vào năm 2004, nguồn tiền xây nhà do ông Trần Ân B cho 90.000.000 đồng và do ông bà bỏ ra 60.000.000 đồng. Ông T đã sinh sống trên căn nhà và đất tranh chấp từ khi sinh ra cho đến khi lập gia đình. Sau khi cưới bà H, ông T – bà H cùng xây tường rào bao quanh đất, làm mái hiên phía trước căn nhà và bên hông nhà như biên bản Toà án đã xem xét thẩm định tại chỗ thể hiện. Vì vậy việc bà M1 tự ý quyết định tặng cho diện tích đất 429m² đất thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q cho bà L và việc bà L chuyển nhượng toàn bộ thửa đất trên cho ông H1 – bà V là ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của ông bà.

Vì hợp đồng tặng cho nhà đất giữa bà M1 và bà L không hợp pháp nên ông bà thống nhất với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông O. Đối với số tiền 60.000.000 đồng ông bà đã bỏ ra để xây dựng nhà và số tài sản ông bà đầu tư trên đất tranh chấp thì ông bà không yêu cầu giải quyết trong vụ án này, khi cần thiết ông bà sẽ khởi kiện bằng vụ án khác.

Ông bà thống nhất với kết quả giá trị tài sản tranh chấp đã được Công ty cổ phần T4 cung cấp theo Chứng thư thẩm định giá số 239/TĐG-CT ngày 18/10/2022, đồng ý dùng chứng thư thẩm định giá trên làm cơ sở giải quyết vụ án.

Trường hợp yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông H1 – bà V được chấp nhận thì ông bà cũng không yêu cầu ông H1 – bà V phải thanh toán lại giá trị tài sản mà ông bà đã đầu tư trên đất trong vụ án này. Ông bà sẽ khởi kiện bằng một vụ án khác.

* Theo đơn yêu cầu độc lập ngày 03/10/2022 của ông Nguyễn Văn H1 và bà Trần Thị Ánh V; lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa của người đại diện theo ủy quyền của ông H1 và bà V:

Thông qua sàn giao dịch bất động sản, ông H1 – bà V liên hệ với bà Trần Thị Cẩm L thỏa thuận nhận chuyển nhượng diện tích đất 429m² thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai theo giấy chứng nhận QSD đất số AG 637061 do UBND huyện T cấp đổi vào ngày 21/12/2006 cho hộ bà Lý Thị M1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H1 – bà V với bà L được Văn phòng C Tân công chứng số 565, quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD vào ngày 11/3/2019.

Thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà L đã được Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện T chỉnh lý trang 4 sang tên trên giấy chứng nhận QSD đất cho bà L (do bà M1 tặng cho quyền sử dụng đất vào ngày 02/11/2007). Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng thực tế là 1.800.000.000 đồng và sau khi ký hợp đồng ông H1 – bà V đã thanh toán đủ cho bà L số tiền 1.800.000.000 đồng, bà L cũng đã bàn giao đất và tài sản gắn liền trên đất là căn nhà cấp 4 cho ông H1 – bà V quản lý, sử dụng cho đến nay.

Giá chuyển nhượng đất ghi trong hợp đồng 200.000.000 đồng là do hai bên thỏa thuận ghi thấp hơn giá thực tế để nộp thuế ít. Ông H1 – bà V xác định việc nhận chuyển nhượng thửa đất từ bà L là hợp pháp, hợp đồng chuyển nhượng cũng được công chứng chứng thực theo quy định nên ông H1 – bà V quản lý sử dụng đất là hợp pháp. Vì vậy, ông H1 – bà V không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông O.

Ông H1 – bà V khởi kiện độc lập yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H1 – bà V với bà L được Văn phòng C Tân chứng nhận theo số 565, quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD ngày 11/03/2019 là hợp pháp. Buộc bà L phải thực hiện nghĩa vụ đăng bộ, sang tên thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai cho ông H1 – bà V theo quy định. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên bố vô hiệu thì ông H1 – bà V yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà L phải trả lại cho ông H1 – bà V số tiền chuyển nhượng 1.800.000.000 đồng và bồi thường cho ông H1 – bà V số tiền 1.500.000.000 đồng, tổng cộng hai khoản là 3.300.000.000 đồng.

Ông H1 – bà V thống nhất với kết quả giá trị các tài sản tranh chấp do Công ty cổ phần T4 cung cấp theo Chứng thư thẩm định giá số 239/TĐG-CT ngày 18/10/2022. Ông H1 – bà V đồng ý căn cứ giá trị tài sản theo chứng thư thẩm định giá trên làm cơ sở giải quyết vụ án.

* Theo văn bản trình bày ý kiến của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng C1:

Về trình tự thủ tục công chứng đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trần Thị Cẩm L với ông Nguyễn Văn H1, bà Trần Thị Ánh V được Văn phòng C Tân chứng nhận theo số 565, quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD ngày 11/03/2019 là đúng trình tự, thủ tục, thẩm quyền quy định tại Luật Công chứng năm 2014 và khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Việc thỏa thuận của các đương sự là tự nguyện, không bị ép buộc.

Đối với các tài sản gắn liền trên đất chuyển nhượng do các bên không yêu cầu Văn phòng C1 tiến hành xác minh nên Văn phòng công chúng Kiệm Tân không tiến hành xác minh thực tế thửa đất.

Vì vậy, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tại biên bản xét thẩm định tại chỗ ngày 04/11/2020 thể hiện: Trên đất tranh chấp có căn nhà cấp 4, tường xây gạch, trần tôn lạnh, nền gạch men và được vợ chồng ông Lê T khai xây dựng vào năm 2004. Phía trước căn nhà có mái hiên lợp tôn chiều rộng khoảng 08 x chiều dài 10m lợp tôn kèo sắt và được vợ chồng ông Lê T khai đầu tư xây dựng vào khoảng năm 2005.

Tại chứng thư thẩm định giá số 239/TĐG-CT ngày 18/10/2022 của Công ty cổ phần T4 xác định: Quyền sử dụng đất diện tích 429m² thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q có giá trị 3.882.000.000 đồng; công trình xây dựng đã qua sử dụng là 653.998.500 đồng (trong đó ông H1 – bà V đầu tư sửa chữa, làm thêm tổng cộng số tiền là 182.560.000 đồng = (163.327.500₫ + 16.632.000₫ + 27.630.000₫ + 8.235.000đ). Tổng cộng tài sản tranh chấp có giá trị là 4.535.998.500 đồng.

* Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của ông Trần Ân O, bà Trần Thị M, ông Lê T do luật sư Nguyễn P trình bày:

Về nguồn gốc diện tích đất 429m² thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q là do gia đình ông Trần Thủ Đ và bà Lý Thị M1 cùng những người con trong hộ khai phá nên là tài sản chung của hộ gia đình. Về căn cứ pháp lý thể hiện hộ gia đình là diện tích đất trên đã được UBND huyện T cấp giấy chứng nhận QSD đất lần đầu vào năm 2000 cho H3 bà Lý Thị M1 và năm 2006 khi cấp đổi lại giấy mới cũng ghi là cấp cho H3 bà Lý Thị M1. Vì vậy, việc bà M1 lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho bà Trần Thị Cẩm L nhưng không thông qua và được sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình bà M1 là không hợp pháp, ảnh hưởng quyền lợi của các thành viên trong hộ. Việc UBND xã Q xác nhận thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q là tài sản riêng của bà M1 là không có căn cứ vì không có tài liệu chứng cứ nào chứng minh là tài sản riêng của bà M1 mà chỉ xác nhận theo đơn yêu cầu của bà M1 là không có căn cứ.

Xuất phát từ việc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trái pháp luật nên dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L với ông Nguyễn Văn H1 và bà Trần Thị Ánh V cũng bị vô hiệu. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông O. Đề nghị Hội đồng xét xử xem xét lại việc Tòa án cấp sơ thẩm buộc bên phía ông O phải thanh toán giá trị tài sản mà ông H1 – bà V đã đầu tư trên đất.

* Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bà Trần Thị Cẩm L do luật sư Trần Văn G trình bày:

Về nguồn gốc đất diện tích đất 429m² thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q là do bà Lý Thị Mỹ n chuyển nhượng của ông T3 năm 1968 sau khi chồng bà M1 là ông Trần Thủ Đ chết (năm 1967) nên thửa đất trên là tài sản riêng của bà M1. Nguyên đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác cho rằng đất là do gia đình khai phá là không có cơ sở vì thời điểm đó những người con của bà M1 đều còn nhỏ, không có công sức đóng góp, đồng thời UBND huyện T cũng trả lời bằng Công văn số 8375 ngày 16/12/2019 (Công văn số 69 ngày 15/10/2019 của UBND xã Q gửi UBND huyện khẳng định diện tích đất 429m² thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q là tài sản riêng của bà M1). Vì vậy, việc bà M1 lập hợp đồng tặng cho thửa đất cho bà Trần Thị Cẩm L và được UBND xã Q chứng thực là hoàn toàn hợp pháp. Sau khi được bà M1 tặng cho quyền sử dụng đất, bà L đã làm thủ tục đăng ký và được cấp giấy chứng nhận QSD đất theo quy định nên việc bà L ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất cho ông Nguyễn Văn H1 và bà Trần Thị Ánh V (hợp đồng chuyển nhượng được Văn phòng công chứng Kiệm T2 công chứng theo quy định của pháp luật) là phù hợp với quy định của pháp luật. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2023/DS-ST ngày 08-9-2023, Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất đã căn cứ khoản 2 và 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a và c khoản 1 Điều 39, Điều 91, Điều 92, Điều 147, Điều 157, Điều 158, Điều 165, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 118 Bộ luật Dân sự năm 1995; Khoản 2 Điều 109, điểm b khoản 1 Điều 122, Điều 127, Điều 137, khoản 1 Điều 389 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 122, Điều 124, Điều 357, khoản 2 Điều 468, Điều 407, Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015; Khoản 29 Điều 3, khoản 2 Điều 5, Điều 166, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Ân O khởi kiện bị đơn bà Trần Thị Cẩm L về việc “Yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu”.
1. Tuyên Hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số 243, quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD do Ủy bản nhân dân xã Q chứng thực ngày 02/11/2007 được ký kết giữa cụ Lý Thị M1 với bà Trần Thị Cẩm L.
2. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 565, quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD do Văn phòng C Tân công chứng ngày 11/3/2019 đối với diện tích 429m² thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ 08 xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai giữa bà Trần Thị Cẩm L với ông Nguyễn Văn H1, bà Trần Thị Ánh V là vô hiệu.
3. Buộc ông Nguyễn Văn H1, bà Trần Thị Ánh V trả lại cho ông Trần Ân O, ông Lê T, bà Trần Thị Cẩm L, bà Trần Thị M, ông Trần Văn T1 diện tích đất 429m² thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ 08 xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai, đã được Ủy ban nhân dân huyện T cấp giấy chứng nhận QSD đất cho Hộ bà Lý Thị M1 vào ngày 31/10/2000 theo giấy chứng nhận QSD đất số R 945344, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho H3 bà Lý Thị M1 vào ngày 21/12/2006 theo giấy chứng nhận QSD đất số AG 637061 và tài sản gắn liên với đất theo Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 29/10/2020 và tài sản ghi trong chứng thư thẩm định giá số 239/TĐG-CT ngày 18/10/2022 của Công ty cổ phần T4.
4. Buộc ông Trần Ân O, ông Lê T, bà Trần Thị Cẩm L bà Trần Thị M, ông Trần Văn T1 có nghĩa vụ thanh toán cho ông Nguyễn Văn H1, bà Trần Thị Ánh V số tiền 182.560.000 đồng (Một trăm tám mươi hai triệu, năm trăm sáu mươi nghìn đồng).
5. Buộc ông Nguyễn Văn H1 và bà Trần Thị Ánh V thực hiện việc tháo dỡ công trình điện 3 pha mà ông H1, bà V đã đăng ký sử dụng tại thửa đất số 100, tờ bản đồ 08 xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai.
2. Về yêu cầu khởi kiện độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn H1, bà Trần Thị Ánh V:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện độc lập của ông Nguyễn Văn H1, bà Trần Thị Ánh V về việc “Yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu”

Buộc bà Trần Thị Cẩm L có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Văn H1, bà Trần Thị Ánh V số tiền 1.800.000.000 đồng (Một tỷ tám trăm triệu đồng) và bồi thường thiệt hại số tiền 1.500.000.000 đồng (Một tỷ năm trăm triệu đồng). Tổng cộng buộc bà Trần Thị Cẩm L phải thanh toán cho ông H1, bà V số tiền 3.300.000.000 đồng (Ba tỷ ba trăm triệu đồng).

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện độc lập của ông Nguyễn Văn H1, bà Trần Thị Ánh V đối với bà Trần Thị Cẩm L về việc “Yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa ông H1, bà V với bà Trần Thị Cẩm L được Văn phòng C Tân chứng nhận theo số 565, quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD ngày 11/03/2019 có hiệu lực.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chịu chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 20/9/2023, bà Trần Thị Cẩm L có đơn kháng cáo đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai sửa bản án dân sự sơ thẩm số 10/2023/DSST ngày 08 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ngày 21/9/2023, ông Nguyễn Văn H1 và bà Trần Thị Ánh V có đơn kháng cáo đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai sửa bản án dân sự sơ thẩm số 10/2023/DSST ngày 08 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất theo hướng công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 565, quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD được Văn phòng C Tân công chứng ngày 11/3/2019 đối với diện tích đất 432,4m² thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ 08 xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai giữa ông bà với bà Trần Thị Cẩm L.

Ngày 22/9/2023, ông Trần Ân O, ông Lê T và bà Trần Thị M có đơn kháng cáo đề nghị sửa bản án dân sự sơ thẩm số 10/2023/DSST ngày 08 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất theo hướng không buộc các ông bà có nghĩa vụ thanh toán cho ông Nguyễn Văn H1 và bà Trần Thị Ánh V số tiền 182.560.000 đồng (số tiền ông H1, bà V đầu tư xây dựng sửa chữa nhà kho, sửa chữa căn nhà và đổ đất nâng cao nền).

* Phát biểu của Kiểm sát viên tại phiên tòa phúc thẩm: Về việc tuân theo pháp luật ở giai đoạn phúc thẩm đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung kháng cáo:

1. Xét đơn kháng cáo của bà Trần Thị Cẩm L kháng cáo yêu cầu sửa án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, nhận thấy:

Tài sản tranh chấp là diện tích đất 429m² thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai có nguồn gốc của bà Lý Thị M1. Quá trình sử dụng được xác định từ khoảng năm 1968 đến nay, tài sản là quyền sử dụng đất, công trình nhà ở trên đất được bà M1 và các người con của bà cùng sinh sống.

Ngày 10/10/1998, bà M1 có đơn xin cấp giấy chứng nhận QSD đất và được UBND huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho H3 bà Lý Thị M1 theo giấy chứng nhận QSD đất số R 945344. Tại thời điểm này, trên thửa đất đã có nhà ở, công trình trên đất và có các thành viên cùng sinh sống gồm bà Lý Thị M1 - là chủ hộ; bà Trần Thị Cẩm L, ông Trần Ân O, ông Lê T (là các con đẻ của bà M1) theo Sổ hộ khẩu gia đình số 426535 số hồ sơ hộ G/942 do Công an huyện T cấp ngày 14/8/1995. Đến năm 2006, thửa đất trên được UBND huyện T cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và vẫn đứng tên Hộ bà Lý Thị M1.

Bà M1 có đơn xin xác nhận tài sản riêng gửi đến UBND xã Q và được UBND xã Q xác nhận vào ngày 06/11/2007 với nội dung: “xác nhận thửa đất 100 tờ số 8 dt 429- T + V bà Lý Thị M1 sử dụng là tài sản riêng của bà M1, được chế độ cũ cấp quyết định quyền sử dụng cho bà Lý Thị M1 năm 1970 đất ổn định không tranh chấp”. Nhận thấy, việc UBND xã Q xác nhận cho bà M1 nội dung "... 1970 đất ổn định không tranh chấp " nhưng không không có tài liệu, chứng cứ chứng minh là tài sản riêng của bà M1, không có tài liệu ghi nhận ý kiến của những người đang sinh sống, có quyền lợi trên đất để xác định là tài sản riêng, cũng không có tài liêu nào thể hiện chế độ cũ cấp quyết định quyền sử dụng cho bà M1 năm 1970. Như vậy, UBND xã Q xác nhận vào đơn của bà M1 không đúng với thực tế nguồn gốc đất, không đủ cơ sở pháp lý để xác nhận tài sản riêng.

Như vậy, việc không lấy ý kiến của ông Trần Ân O, bà Trần Thị M, ông Trần Văn T1 trong việc định đoạt tài sản là quyền sử dụng đất mà bà M1 tự ý tặng cho bà L theo như hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số 243, quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD do UBND xã Q chứng thực ngày 02/11/2007, cũng như xác định là tài sản riêng của bà M1 là chưa đúng quy định pháp luật. Theo quy định tại khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân sự năm 2005, để có căn cứ xác định là tài sản riêng nếu có tranh chấp cần được giải quyết bằng bản án, quyết định của Tòa án, trừ trường hợp các đương sự thống nhất về quyền lợi tài sản. Trong trường hợp này, bà M1 không có quyền tặng cho diện tích đất 429m² thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q nếu không được sự đồng ý và ký tên của các thành viên trong hộ bà M1.

Ngoài ra, tại thời điểm bà M1 tặng cho bà L quyền sử dụng đất được UBND xã Q chứng thực ngày 02/11/2007, trên đất đã có căn nhà cấp 4 gắn liền trên thửa đất. Căn nhà được xây dựng kiên cố, có diện tích rất lớn 141,0m² được bà L thừa nhận ông Lê T và bà H có góp tiền xây dựng để sinh sống cùng bà M1 và bà L. Bà M1 biết rất rõ quá trình sinh sống, quản lý, sử dụng đất và góp tiền xây dựng hình thành căn nhà có công sức của ông Lê T và bà H nhưng khi ký hợp đồng tặng cho QSD đất, bà M1 và bà L không ghi căn nhà gắn liền với thửa đất. Như vậy, có cơ sở để xác định tài sản là quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất được cấp giấy chứng nhận cho hộ bà Lý Thị M1 thuộc quyền sở hữu chung của các thành viên trong gia đình gồm bà M1, ông O, bà L, bà M và ông T. Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất do UBND xã Q chứng thực ngày 02/11/2007 giữa bà M1 và bà L bị vô hiệu ngay từ khi giao kết hợp đồng.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Ân O về việc tuyên bố hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số 243, quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD do UBND xã Q chứng thực ngày 02/11/2007 là phù hợp, có căn cứ.

Bị đơn bà Trần Thị Cẩm L kháng cáo cho rằng việc nhận tặng cho giữa bà M1 với bà là hợp pháp, được chứng thực đúng quy định và đã được sang tên cho bà nên bà không đồng ý. Như đã phân tích trên, do hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất do UBND xã Q chứng thực ngày 02/11/2007 giữa bà M1 và bà L bị vô hiệu ngay tại thời điểm ký kết nên kháng cáo của bà L không có cơ sở chấp nhận.

2. Xét đơn kháng cáo của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn H1, bà Trần Thị Ánh V yêu cầu sửa án sơ thẩm theo hướng công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H1, bà V với bà Trần Thị Cẩm L được Văn phòng C Tân chứng nhận theo số 565, quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD ngày 11/03/2019 có hiệu lực nhận thấy:

Như đã phân tích ở trên, do xác định hợp đồng tặng cho giữa bà M1 với bà L bị vô hiệu tại thời điểm ký kết nên hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa bà Trần Thị Cẩm L với ông Nguyễn Văn H1, bà Trần Thị Ánh V cũng bị vô hiệu và không được xem là ngay tình vì sau khi bà L ký chuyển nhượng cho ông H1, bà V tài sản vẫn chưa thực hiện việc kê khai, đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai nên chưa phát sinh hiệu lực của quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 503 Bộ luật Dân sự. Do đó, kháng cáo của ông H1, bà V đề nghị công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H1, bà V với bà Trần Thị Cẩm L được Văn phòng C Tân chứng nhận theo số 565, quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD ngày 11/03/2019 có hiệu lực là không có cơ sở chấp nhận.

Tòa án cấp sơ thẩm đã tính giá trị tài sản và xem xét mức độ lỗi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L với ông H1, bà V theo mức 80% lỗi của bà L; 20% lỗi của ông H1, bà V và buộc bà L bồi thường thiệt hại cho ông H1, bà V số tiền 3.300.000.000 đồng là phù hợp, có căn cứ.

2.3 Xét đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Ân O; Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Lê T, bà Trần Thị M kháng cáo yêu cầu sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng không buộc các ông bà O, T, M có nghĩa vụ thanh toán cho ông Nguyễn Văn H1, bà Trần Thị Ánh V số tiền 182.560.000 đồng. Nhận thấy:

Tòa án cấp sơ thẩm xác định phần nhà kho xây dựng và sửa chữa mới giá trị 146.695.000 đồng, tiền sửa chữa căn nhà làm thêm 27.630.000 đồng, tiền đổ nền 8.235.000 đồng, tổng cộng toàn bộ số tiền là 182.560.000 đồng. Phía nguyên đơn và những người trong hộ bà Lý Thị M1 khi được nhận lại tài sản phải bồi thường cho ông H1, bà V là phù hợp, có cơ sở.

Từ phân tích trên, căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 10/2023/DS-ST ngày 08/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử xét thấy:

1. [1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Trần Ân O, bà Trần Thị Cẩm L, Nguyễn Văn H1, bà Trần Thị Ánh V, ông Lê T và bà Trần Thị M trong hạn luật định và các đương sự cũng đã đóng tạm ứng án phí cũng như có đơn xin miễn tạm ứng án phí đúng quy định nên được chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm.
2. [2] Về quan hệ pháp luật và tư cách đương sự, Tòa án cấp sơ thẩm xác định đúng và đầy đủ.
3. [3] Về yêu cầu khởi kiện và kháng cáo của ông Trần Ân O, bà Trần Thị Cẩm L, Nguyễn Văn H1, bà Trần Thị Ánh V, ông Lê T và bà Trần Thị M
1. Về nguồn gốc thửa đất tranh chấp:

Xét thấy việc bà Trần Thị Cẩm L cho rằng nguồn gốc phần đất diện tích 429m² thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai (số thửa cũ là 224, tờ bản đồ số 10 xã Q có diện tích 467m²) là do bà Lý Thị Mỹ n chuyển nhượng của ông T3 vào năm 1968 (sau khi chồng bà M1 là ông Trần Thủ Đ chết vào năm 1967), đồng thời bà M1 đã được chế độ cũ cấp bằng khoán đối với phần đất trên là không có cơ sở xem xét. Bởi lẽ, ngoài lời trình bày thì bà L không đưa ra được chứng cứ chứng minh, vì vậy căn cứ theo đơn kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận QSD đất lần đầu vào năm 1998 và đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận QSD đất vào năm 2006 của bà M1, Tòa án cấp sơ thẩm xác định phần đất diện tích 429m² thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q có nguồn gốc do ông Trần Thủ Đ và bà M1 khai phá vào năm 1960 là có cơ sở.

2. Về yêu cầu Hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số 243, quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD được UBND xã Q, huyện T chứng thực vào ngày 02/11/2007:

Căn cứ theo nội dung đơn xin cấp giấy chứng nhận QSD đất vào ngày 10/10/1998 của bà M1 cho thấy bà M1 đã tự nguyện đưa quyền sử dụng phần đất diện tích 429m² thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q, huyện T vào hộ gia đình sử dụng chung và đề nghị UBND huyện T cấp giấy chứng nhận QSD đất cho Hộ gia đình bà M1. Do vậy ngày 31/10/2000, UBND huyện T đã cấp giấy chứng nhận QSD đất cho Hộ bà Lý Thị M1 theo giấy chứng nhận QSD đất số R 945344 và thời điểm được cấp giấy chứng nhận QSD đất thì Hộ gia đình bà M1 gồm có các thành viên: Bà Lý Thị M1 (chủ hộ), bà Trần Thị Cẩm L, ông Trần Ân O, ông Lê T (quan hệ với chủ hộ: con) theo Sổ hộ khẩu gia đình số 426535, số hồ sơ hộ G/942 do Công an huyện T cấp ngày 14/8/1995. Ngày 21/12/2006, căn cứ đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận QSD đất của bà M1, UBND huyện T đã cấp đổi lại giấy chứng nhận QSD đất đối với thửa đất trên cho Hộ bà Lý Thị M1 (giấy chứng nhận QSD đất số AG 637061) là đúng với ý chí của bà M1 và bà M1 cũng không có ý kiến khiếu nại hay thắc mắc gì. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ theo quy định tại Điều 118 Bộ luật Dân sự năm 1995, xác định phần diện tích đất trên là tài sản chung của Hộ gia đình bà Lý Thị M1, cụ thể là tài sản chung của bà Lý Thị M1, bà Trần Thị Cẩm L, ông Trần Ân O, ông Lê T là có cơ sở.

Do vậy, việc UBND xã Q chỉ dựa vào đơn xin xác nhận tài sản riêng của bà M1, để xác nhận phần diện tích đất 429m² thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q là tài sản riêng của bà M1 là không đúng với thực tế, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên trong hộ bà M1. Từ đó dẫn đến việc UBND xã Q chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng phần diện tích đất trên từ bà M1 cho bà L cũng là trái với khoản 2 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003, khoản 2 Điều 109 và khoản 1 Điều 389 Bộ luật Dân sự năm 2005.

Mặt khác, gắn liền với thửa đất còn có căn nhà cấp 4 diện tích 141m² mà theo thừa nhận của bà L là có sự đóng góp xây dựng của ông Lê T và vợ ông T là bà Bùi Thị Xuân H. Ông T – bà H đã cùng sinh sống với bà M1 và bà L trong căn nhà trên cho đến khi bà M1 chết. Như vậy, bà M1 và bà H cũng biết rất rõ quá trình sinh sống, quản lý và sử dụng đất của ông T – bà H nên khi ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho bà L, bà M1 đã không ghi căn nhà gắn liền với thửa đất trong khi căn nhà và thửa đất là một khối thống nhất không thể tách rời khi thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho... Việc không ghi căn nhà gắn liền với thửa đấtdẫn đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà M1 và bà L có đối tượng không thể thực hiện được.

Từ các cơ sở trên, Tòa án cấp sơ thẩm nhận định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng phần đất diện tích 429m² thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q giữa bà M1 với bà L vào ngày 02/11/2007 được UBND xã Q chứng thực theo số 243, quyển số 01TP/CC-SCT/HĐGD ngày 02/11/2007 là trái quy định pháp luật để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông O về việc hủy hợp đồng tặng cho trên là đúng quy định.

3. Về yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSD đất số 565 quyền số 01TP/CC-SCT/HĐGD do Văn phòng C Tân công chứng ngày 11/3/2019 đối với thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 diện tích 429m² xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai giữa bà Trần Thị Cẩm L với ông Nguyễn Văn H1 và bà Trần Thị Ánh V là vô hiệu:

Như phân tích ở trên, do hợp đồng tặng cho QSD đất giữa bà M1 và bà L là trái quy định pháp luật nên việc bà L ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H1 – bà V cũng là vi phạm về chủ thể chuyển nhượng. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện trên của ông O cũng là phù hợp và đúng quy định pháp luật.

4. Đối với yêu cầu khởi kiện độc lập của ông Nguyễn Văn H1 và bà Trần Thị Ánh V về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSD đất số 565 quyền số 01TP/CC-SCT/HĐGD do Văn phòng C Tân công chứng ngày 11/3/2019 đối với thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 diện tích 429m² xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai giữa bà Trần Thị Cẩm L với ông Nguyễn Văn H1 và bà Trần Thị Ánh V là hợp pháp; Buộc bà L phải thực hiện nghĩa vụ đăng bộ, sang tên thửa đất trên cho ông H1 – bà V:

Do chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông O, xác định hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa bà L với ông H1 – bà V là vô hiệu nên Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện độc lập của ông H1 – bà V là phù hợp.

5. Về giải quyết hậu quả của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu:

Do sau khi được bà M1 tặng cho quyền sử dụng đất, bà L chưa đầu tư và cải tạo gì trên đất nên Tòa án cấp sơ thẩm xác định chưa có thiệt hại xảy ra để giải quyết hậu quả là có căn cứ.

6. Về giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu:

Căn cứ theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà L phải có nghĩa vụ trả lại cho ông H1 – bà V số tiền 1.800.000.000 đồng, đồng thời cũng buộc ông H1 – bà V phải trả lại cho các thành viên trong hộ gia đình bà M1 và hàng thừa kế thứ nhất của bà M1 căn nhà cấp 4 diện tích 141m² gắn liền với phần đất diện tích 429m² thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q là đúng với quy định của pháp luật.

7. Về bồi thường thiệt hại do hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa bà lệ với ông H1 – bà V bị tuyên vô hiệu:

Tòa án cấp sơ thẩm nhận định lỗi chính làm cho hợp đồng bị vô hiệu thuộc về bà L. Bởi lẽ bà L không phải là chủ sử dụng toàn bộ thửa đất nhưng vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất cho ông H1 – bà V, đồng thời bà L và ông H1 – bà V cùng có lỗi trong việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSD đất có đối tượng không thể thực hiện được (căn nhà cấp 4 tọa lạc trên đất) nên xác định lỗi của bà L là 80%, lỗi của ông H1 – bà V là 20%. Căn cứ giá trị QSD đất theo Chứng thư thẩm định giá số 239/TĐG-CT ngày 18/10/2022 của Công ty cổ phần T4, Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà L phải bồi thường cho ông H1 – bà V số tiền 1.500.000.000 đồng theo yêu cầu của ông H1 – bà V là thấp hơn so với số tiền bà L phải bồi thường nếu căn cứ theo lỗi nên Tòa án cấp sơ thẩm ghi nhận cũng là phù hợp.

Đối với số tài sản ông H1 – bà V đã đầu tư trên đất như đỗ đất tôn nền, sửa nhà kho...Do việc tu sửa trên gắn liền với kết cấu căn nhà nên không thể tháo dỡ, do đó Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết giao cho các thành viên trong hộ gia đình bà M1 và hàng thừa kế thứ nhất của bà M1 gồm ông O, bà L, bà M, ông Trần Văn T1 và ông Lê Thành sở h và họ phải có trách nhiệm thanh toán lại cho ông H1 – bà V số tiền 182.560.000 đồng là đúng với quy định pháp luật.

Đối với đường dây điện 3 pha ông H1 – bà V tự kéo từ hộ khác sang thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q để sử dụng, Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông H1 – bà V phải tháo dỡ là phù hợp.

8. Đối với yêu cầu của bà L về việc áp dụng thời hiệu khởi kiện và đề nghị đình chỉ giải quyết vụ án vì cho rằng thời hiệu khởi kiện của nguyên đơn đã hết:

Xét thấy thời điểm bà M1 lập hợp đồng tặng cho QSD đất cho bà L thì các thành viên trong hộ gia đình bà M1 là ông O và ông Lê T hoàn toàn không biết. Năm 2019 khi bà L lập hợp đồng chuyển nhượng QSD đất cho ông H1 – bà V thì ông O và ông Lê T mới biết và khởi kiện, vì vậy Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu trên của bà L là có căn cứ.

9. Từ sự nhận định trên, xét thấy không có căn cứ để chấp nhận đơn kháng cáo của ông O, bà L, bà M, ông Lê T, ông H1 và bà V. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2023/DS-ST ngày 08-9-2023 của Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất.
4. [4] Về áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 31/2019/QĐ-BPKCTT ngày 21/3/2019 về việc “Cấm thực hiện hành vi nhất định” đối với phần đất diện tích 429m² thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ số 08 xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai. Tuy nhiên, nội dung này đã được giải quyết tại bản án dân sự sơ thẩm nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không tuyên “Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật thì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 31/2019/QĐ-BPKCTT ngày 21/3/2019 bị hủy bỏ” là thiếu sót nên cần rút kinh nghiệm.
5. [5] Về chi phí tố tụng: Do yêu cầu khởi kiện của ông O được chấp nhận nên Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà L phải chịu toàn bộ số tiền chi phí tố tụng 41.000.000 đồng và phải có trách nhiệm hoàn trả lại cho ông O số tiền trên là đúng quy định (ông O đã nộp toàn bộ số tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, chi phí thẩm định giá tài sản với tổng số tiền là 41.000.000 đồng).
6. [6] Về án phí dân sự sơ thẩm:
1. Do yêu cầu khởi kiện của ông O được chấp nhận nên Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà L phải chịu toàn bộ số tiền án phí dân sự sơ thẩm đối với phần yêu cầu khởi kiện của ông O là phù hợp. Tuy nhiên, bà L là người cao tuổi và có đơn xin miễn nộp án phí nên Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 nghị quyết 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội miễn cho bà L là đúng quy định.
2. Đối với yêu cầu khởi kiện độc lập của ông H1 – bà V về việc “Yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn phòng C Tân chứng nhận theo số 565, quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD ngày 11/03/2019” không được chấp nhận nên Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông H1 – bà V phải chịu 300.000 đồng là đúng quy định (số tiền án phí trên được trừ vào số tiền tạm ứng án phí ông H1 – bà V đã nộp theo biên lai thu tiền số 0008992 ngày 20/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thống Nhất).

Đối với yêu cầu khởi kiện độc lập của ông H1 – bà V về việc “Yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn phòng C Tân chứng nhận theo số 565, quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD ngày 11/03/2019” do bị vô hiệu được chấp nhận nên Tòa án cấp sơ thẩm không buộc ông H1 – bà V phải chịu và hoàn trả lại cho ông H1 – bà V số tiền 49.000.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0008991 ngày 20/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thống Nhất là đúng quy định. Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm miễn cho bà L số tiền án phí đối với phần khởi kiện độc lập mà ông H1 – bà V được chấp nhận như đã nêu trên cũng là phù hợp.

3. Do ông O, bà L, bà M, ông Trần Văn T1 và ông Lê T được nhận lại tài sản ông H1 – bà V đầu tư trên đất với số tiền 182.560.000 đồng nên ông O, bà L, bà M, ông Trần Văn T1 và ông Lê T phải cùng chịu số tiền án phí có giá ngạch là 9.128.000 đồng. Cụ thể ông O, L, bà M, ông Trần Văn T1 và ông Lê T mỗi người phải chịu 1.825.600 đồng. Như đã nhận định ở trên, do ông O và bà L là người cao tuổi và có đơn xin miễn nên Tòa án cấp sơ thẩm cho cả hai được miễn nộp số tiền trên là đúng theo quy định.
7. [7] Về án phí dân sự phúc thẩm: Miễn cho ông O và bà L theo quy định. Riêng các đương sự có kháng cáo còn lại mỗi người phải chịu 300.000 đồng.
8. [8] Quan điểm của luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan với bên nguyên đơn phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.
9. [9] Quan điểm của luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không được chấp nhận.
10. [10] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phù hợp với nhân định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận đơn kháng cáo của của ông Trần Ân O, bà Trần Thị Cẩm L, bà Trần Thị M, ông Lê T, ông Nguyễn Văn H1 và bà Trần Thị Ánh V.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2023/DS-ST ngày 08-9-2023 của Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai.

Căn cứ khoản 2 và 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a và c khoản 1 Điều 39, Điều 91, Điều 92, Điều 147, Điều 157, Điều 158, Điều 165, Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 118 Bộ luật Dân sự năm 1995; Khoản 2 Điều 109, điểm b khoản 1 Điều 122, Điều 127, Điều 137, khoản 1 Điều 389 của Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 122, Điều 124, Điều 357, khoản 2 Điều 468, Điều 407, Điều 688 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Khoản 29 Điều 3, khoản 2 Điều 5, Điều 166, điểm a khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Ân O đối với bị đơn bà Trần Thị Cẩm L về việc “Tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
1. Tuyên hủy Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số 243, quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD do UBND xã Q chứng thực vào ngày 02/11/2007 được ký kết giữa bà Lý Thị M1 với bà Trần Thị Cẩm L.
2. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 565, quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD do Văn phòng C Tân công chứng ngày 11/3/2019 đối với phần đất diện tích 429m² thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ 08 xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai giữa bà Trần Thị Cẩm L với ông Nguyễn Văn H1 và bà Trần Thị Ánh V là vô hiệu.
3. Buộc ông Nguyễn Văn H1 và bà Trần Thị Ánh V phải trả lại cho ông Trần Ân O, bà Trần Thị Cẩm L, bà Trần Thị M, ông Trần Văn T1 và ông Lê Thành p đất diện tích 429m² thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ 08 xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai (thửa đất đã được UBND huyện T cấp giấy chứng nhận QSD đất lần đầu cho H3 bà Lý Thị M1 vào ngày 31/10/2000 theo giấy chứng nhận QSD đất số R 945344; cấp đổi lại giấy chứng nhận QSD đất cho Hộ bà Lý Thị M1 vào ngày 21/12/2006 theo giấy chứng nhận QSD đất số AG 637061) và tài sản gắn liền với thửa đất theo Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 29/10/2020 của Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất và tài sản ghi trong Chứng thư thẩm định giá số 239/TĐG-CT ngày 18/10/2022 của Công ty cổ phần T4.
4. Buộc ông Trần Ân O, bà Trần Thị Cẩm L, bà Trần Thị M, ông Trần Văn T1 và ông Lê T phải có nghĩa vụ thanh toán cho ông Nguyễn Văn H1 và bà Trần Thị Ánh V số tiền 182.560.000 đồng (Một trăm tám mươi hai triệu, năm trăm sáu mươi nghìn đồng).
5. Buộc ông Nguyễn Văn H1 và bà Trần Thị Ánh V phải tháo dỡ công trình điện 3 pha đã kéo từ hộ khác sang thửa đất số 100, tờ bản đồ 08 xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai.
2. Về yêu cầu khởi kiện độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn H1 và bà Trần Thị Ánh V:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện độc lập của ông Nguyễn Văn H1 và bà Trần Thị Ánh V đối với bà Trần Thị Cẩm L về việc “Yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu”.

Buộc bà Trần Thị Cẩm L phải có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Văn H1 và bà Trần Thị Ánh V số tiền 1.800.000.000 đồng (Một tỷ tám trăm triệu đồng) và bồi thường thiệt hại cho ông H1 – bà V số tiền 1.500.000.000 đồng (Một tỷ năm trăm triệu đồng). Tổng cộng số tiền bà L phải có nghĩa vụ thanh toán cho ông H1 và bà V là 3.300.000.000 đồng (Ba tỷ ba trăm triệu đồng).

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện độc lập của ông Nguyễn Văn H1 và bà Trần Thị Ánh V đối với bà Trần Thị Cẩm L về việc “Yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn phòng C Tân chứng nhận theo số 565, quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD vào ngày 11/03/2019 có hiệu lực”.
3. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật thì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 31/2019/QĐ-BPKCTT ngày 21/3/2019 bị hủy bỏ.
4. Về chi phí tố tụng:

Buộc bà Trần Thị Cẩm L phải thanh toán lại cho ông Trần Ân O số tiền 41.000.000 đồng (Bốn mươi mốt triệu đồng).

5. Án phí dân sự sơ thẩm:
1. Ông Nguyễn Văn H1 và bà Trần Thị Ánh V phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) và được trừ vào số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí cả hai đã nộp theo biên lai thu tiền số 0008992 ngày 20/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thống Nhất. Hoàn trả cho ông H1 và bà V số tiền 49.000.000 đồng (Bốn mươi chín triệu đồng) tạm ứng án phí cả hai đã nộp theo biên lai thu tiền số 0008991 ngày 20/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thống Nhất.
2. Bà Trần Thị M, ông Trần Văn T1 và ông Lê T mỗi người phải chịu 1.825.600 đồng (Một triệu tám trăm hai lăm nghìn sáu trăm đồng).
3. Ông Trần Ân O và bà Trần Thị Cẩm L được miễn toàn bộ theo quy định.
4. Hoàn trả cho ông Trần Ân O số tiền 600.000 đồng (sáu trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo các biên lai thu tiền số 001747 ngày 20/3/2019 và 0006136 ngày 15/7/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thống Nhất.
6. Án phí dân sự phúc thẩm:
1. Ông Trần Ân O và bà Trần Thị Cẩm L được miễn theo quy định.
2. Bà Trần Thị M phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) và được trừ vào số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí bà M đã nộp theo biên lai thu tiền số 0007888 ngày 22/9/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thống Nhất.
3. Ông Lê T phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) và được trừ vào số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí ông T đã nộp theo biên lai thu tiền số 0007887 ngày 22/9/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thống Nhất.
4. Ông Nguyễn Văn H1 phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) và được trừ vào số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí ông H1 đã nộp theo biên lai thu tiền số 0007885 ngày 21/9/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thống Nhất.
5. Bà Trần Thị Ánh V phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) và được trừ vào số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí bà V đã nộp theo biên lai thu tiền số 0007886 ngày 21/9/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thống Nhất.
7. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
8. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
9. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Đồng Nai; - TAND huyện Thống Nhất; - Chi cục THADS huyện Thống Nhất; - Các đương sự; - Lưu: VT, hồ sơ vụ án.

TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Trương Thị Thảo