TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 988/2024/DS-PT Ngày: 04-12-2024 V/v: Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Vũ Thị Thu Hương

Các Thẩm phán:

1. Bà Đặng Huyền Phương
2. Bà Trần Thị Kim Quy

- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thị Thanh – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông Tào Minh Quân - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 28 tháng 11 và 04 tháng 12 năm 2024, tại Phòng xử án dân sự Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 756/TLPT-DS ngày 09/10/2024, về việc: “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 266/2024/DS-ST ngày 29/7/2024 của Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo, kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 5481/2024/QĐ-PT ngày 16/10/2024 và Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 16221/2024/QĐ-PT ngày 07/11/2024 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Lý Thục C, sinh năm: 1966; địa chỉ: Số C đường N, Phường F, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh; địa chỉ liên lạc: Số G đường số G, khu dân cư C, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

   Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Biện Minh M, sinh năm 1991; địa chỉ: Số B đường N, Phường H, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh; địa chỉ liên lạc: Số G đường số G, khu dân cư C, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh và bà Nguyễn Thị T, sinh năm: 1993; địa chỉ: xã L, huyện T, tỉnh Hà Tĩnh là người đại diện theo ủy quyền của bà Lý Thục C (Theo Hợp đồng ủy quyền số công chứng 005062, quyển số 02/2023 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 16/10/2023).

2. Bị đơn: Công ty Trách nhiệm hữu hạn S; trụ sở: Căn hộ số 1B, Tầng A, Lô A, số A đường A, Phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.

   Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Bà Chu Thị L, sinh năm 1998; địa chỉ: tổ D, ấp B, xã T, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu; địa chỉ liên lạc: Số B đường N, Phường G, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh là người đại diện theo ủy quyền của Công ty Trách nhiệm hữu hạn S (Theo Giấy ủy quyền số 01/2024/GUQ-TB ngày 02/05/2024).

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên D; trụ sở: Số I đường P, Phường D, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.

   Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Văn L1, sinh năm 1976; địa chỉ: Số B đường số A, Khu dân cư Công ty Cổ phần Đ, Phường G, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh; địa chỉ liên lạc: Số I đường P, Phường D, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh là người đại diện theo ủy quyền của Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên D (Theo Giấy ủy quyền số 187/GUQ-DVCI ngày 12/3/2024).

4. Người kháng cáo: Công ty Trách nhiệm hữu hạn S - bị đơn.
5. Người kháng nghị: Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện ghi ngày 16/10/2023 cùng các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn bà Lý Thục C có ông Biện Minh M và bà Nguyễn Thị T làm đại diện cùng trình bày:

Ngày 21/8/2017, bà Lý Thục C với Công ty Trách nhiệm hữu hạn S (gọi tắt: Công ty S) có ký hợp đồng mua bán căn hộ Dự án chung cư cao tầng A tại Phường D, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh, có tên thương mại là Asa L2. Theo Hợp đồng căn hộ chung cư cao tầng A (tên thương mại: ASA LIGHT) số B-12-1/HĐMB/ANSINH, mã căn hộ: B-12-1, block: B, tầng: 12, căn 1, diện tích sử dụng: 64.72m², với giá bán căn hộ là 1.745.423.879 đồng. Việc thanh toán tiền mua căn hộ sẽ theo tiến độ xây dựng công trình, thời hạn bàn giao căn hộ vào quý IV năm 2018. Bà Lý Thục C đã thanh toán cho Công ty S số tiền đặt cọc và số tiền thanh toán tổng cộng là 523.625.000 đồng.

Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng và thanh toán tiền cho Công ty S thì tiến độ của dự án chung cư cao tầng An Sinh bị chậm trễ, không theo đúng như tiến độ mà Công ty S đã cam kết. Vì vậy ngày 28/7/2018 và ngày 05/01/2019, tại văn phòng Công ty S đã diễn ra buổi họp giữa Công ty S và đại diện cư dân (có lập biên bản buổi họp) để xác định chủ trương chung xử lý cho các cư dân dự án A, theo đó nếu khách hàng đồng hành với Công ty S sau 31/12/2018 thì:

Công ty S hỗ trợ 6%/năm trên tổng số tiền đã thanh toán trước đây nhưng không quá 30% trên tổng số tiền hợp đồng. Thời gian hỗ trợ thanh toán: Bắt đầu từ ngày 01/01/2019 cho đến khi giao nhà, thanh toán từng đợt 06 tháng/lần (thanh toán vào tháng 6 và tháng 12). Công ty S cam kết thời gian giao nhà không quá tháng 06/2020.

Vì tin tưởng vào Công ty S nên bà Lý Thục C chọn phương án tiếp tục đồng hành với Công ty S. Tuy nhiên đến hiện tại Công ty S vẫn không thực hiện như cam kết giao nhà và số tiền hỗ trợ nêu trên. Đã nhiều lần bà Lý Thục C liên hệ, làm việc nhưng Công ty S vẫn chưa có nhà để giao như các thỏa thuận. Theo thông tin bà Lý Thục C được biết Công ty S không phải là chủ đầu tư của dự án này, không như những lời khẳng định trước đó của Công ty S luôn cho rằng họ là chủ đầu tư dự án nên có toàn quyền bán căn hộ theo hợp đồng. Do đó, Hợp đồng mua bán căn hộ giữa bà Lý Thục C và Công ty S vi phạm điều kiện về chủ thể, dẫn đến hợp đồng này vô hiệu và không thể tiếp tục thực hiện được nữa.

Tại đơn khởi kiện ghi ngày 16/10/2023 bà Lý Thục C yêu cầu Toà án xem xét, giải quyết:

1. Tuyên hủy bỏ Hợp đồng mua bán căn hộ số B-12-1/HĐMB/ANSINH ngày 20/5/2017 được ký giữa bà Lý Thục C và Công ty S.
2. Buộc Công ty S phải thanh toán cho bà Lý Thục C các khoản tiền sau:
   • Tiền gốc Công ty S đã nhận của bà C theo hợp đồng mua bán căn hộ theo hợp đồng số B-12-1/HĐMB/ANSINH là: 523.625.000 đồng
   • Tiền phạt vi phạm do chậm bàn giao theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 12 của Hợp đồng mua bán căn hộ tạm tính từ ngày 16/01/2019 đến ngày ký đơn khởi kiện (ngày 16/10/2023) = 0,05% x số tiền đã thanh toán x số ngày trễ hạn = 0,05% x 523.625.000 x 1.734 ngày = 453.982.875 đồng.
   • Tiền Công ty S hỗ trợ theo cam kết 6%/năm trên tổng số tiền bà Lý Thục C đã thanh toán, tính từ năm 2019 đến nay (năm 2023) là 05 năm, tương đương: 6% x 5 năm x số tiền đã thanh toán = 30% x 523.625.000 đồng - 157.087.500 đồng.

   Tổng số tiền nguyên đơn yêu cầu Công ty S thanh toán tạm tính là 1.134.695.375 đồng.

Tại Đơn xin rút một phần đơn khởi kiện ghi ngày 06/5/2024, nguyên đơn xin rút lại yêu cầu khởi kiện, cụ thể: Tiền phạt vi phạm do chậm bàn giao theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 12 của Hợp đồng mua bán căn hộ tạm tính từ ngày 16/01/2019 đến ngày ký đơn khởi kiện (ngày 16/10/2023) = 0,05% x số tiền đã thanh toán x số ngày trễ hạn = 0,05% x 523.625.000 x 1.734 ngày = 453.982.875 đồng.

Tại Đơn khởi kiện xin thay đổi yêu cầu khởi kiện ghi ngày 06/5/2024 và tại phiên Toà nguyên đơn yêu cầu xem xét giải quyết:

1. Tuyên vô hiệu Hợp đồng mua bán căn hộ số B-12-1/HDMB/ANSINH ngày 21/8/2017 giữa bà Lý Thục C và Công ty S.
2. Buộc Công ty S phải thanh toán cho bà Lý Thục C các khoản tiền sau:
   • Tiền gốc Công ty S đã nhận của bà C theo hợp đồng mua bán căn hộ theo hợp đồng số B-12-1/HĐMB/ANSINH là: 523.625.000 đồng.
   • Buộc Công ty S bồi thường thiệt hại căn cứ vào kết quả Thẩm định giá tài sản. Bà C đã thanh toán cho Công ty S là 523.625.000 đồng tương đương với tỷ lệ là 29,99% giá trị hợp đồng. Do đó, Công ty S bồi thường cho bà Lý Thục C là 1.782.532.000 đồng x 29,99% = 534.881.246 đồng.
   • Rút yêu cầu khởi kiện về việc yêu cầu Công ty S hỗ trợ theo cam kết 6%/năm trên tổng số tiền bà Lý Thục C đã thanh toán theo Biên bản họp cư dân ngày 27/8/2018 và 05/01/2019. Căn cứ Biên bản Cam kết tiếp tục thực hiện hợp đồng xây dựng số 01/TBKH-TB ngày 09/01/2019, Công ty S tính ngày hỗ trợ là từ ngày 01/01/2019 tạm tính đến ngày hôm nay, tương đương 5 năm, tính tối đa 30% theo Biên bản = 30% x số tiền đã thanh toán = 30% x 523.625.000 đồng = 157.087.500 đồng.

Nguyên đơn thống nhất với kết quả, nội dung Chứng thư thẩm định giá số 1750524/CT-TV của Công ty Cổ phần Đ1 lập ngày 30/5/2024.

Bà Lý Thục C và ông Goh Siow L3 có đăng ký kết hôn ngày 28/5/2009 (Trích lục ghi chú Kết hôn số 32/TLGCNKH ngày 17/3/2016). Ông Goh Siow L3 cũng đã có văn bản trình bày ý kiến xác nhận số tiền mà bà C thanh toán cho Hợp đồng căn hộ chung cư cao tầng An Sinh nói trên là tài sản riêng của bà C. Do đó giao dịch mua bán trên là giữa bà C với Công ty S không liên quan đến ông Goh Siow L3. Nguyên đơn đề nghị không đưa ông Goh Siow L3 tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Ngoài ra nguyên đơn xác nhận nguyên đơn không tranh chấp với Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên D (viết tắt: Công ty D).

Tại các Bản tự khai cùng các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án bị đơn Công ty S có bà Chu Thị L làm đại diện trình bày:

Ngày 20/5/2017 bà Lý Thục C và Công ty S ký hợp đồng số B-12-1/HĐMB/ANSINH mua bán chung cư cao tầng An Sinh (tên thương mại là: A) tại Phường D, Quận H, Thành Phố Hồ Chí Minh, căn hộ số: B, bà C đã thanh toán một phần giá trị hợp đồng số tiền: 532.625.000 đồng. Vì lý do khách quan nên Công ty S không thể xây dựng dự án và bàn giao theo Hợp đồng do đó bà Lý Thục C khởi kiện.

Ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện Công ty S không đồng ý một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lý Thục C.

Hợp đồng số B-12-1/HĐMB/ANSINH mua bán chung cư cao tầng An Sinh (tên thương mại là: A) tại Phường D, Quận H, Thành Phố Hồ Chí Minh, căn hộ số: B-12-1 ký ngày 20/5/2017 giữa bà C và Công ty S bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của Luật, cụ thể:

Theo khoản 1 Điều 54 của Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014 về Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai quy định: "1. Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai".

Theo quy định tại khoản 8 Điều 6 của Luật Nhà ở năm 2014 về các hành vi bị cấm: "8. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án".

Như vậy, chỉ có chủ đầu tư dự án mới có quyền mua bán nhà ở trong dự án. Bà C và Công ty S ký Hợp đồng mua bán căn hộ là ngày 20/5/2017; Thời điểm này Công ty S đang hợp tác với Công ty D đầu tư xây dựng công trình dự án chung cư C, Phường D, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh; Ủy ban nhân dân Thành Phố H chưa công nhận Công ty S là chủ đầu tư dự án nêu trên. Nên Công ty S đã bị Ủy ban nhân dân Thành Phố H xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản theo Quyết định số: 286/QĐ-XPVPHC ngày 17 tháng 01 năm 2019.

Ngoài ra, cơ quan nhà nước có thẩm quyền còn xác định mục tiêu đầu tư của dự án Chung cư C, Phường D, Quận H, Thành Phố Hồ Chí Minh là phục vụ tái định cư cho chương trình chỉnh trang đô thị, di dời nhà ở trên và ven kênh rạch trên địa bàn Quận H; Chưa hoàn tất hồ sơ chuyển đổi mục đích nhà ở thương mại; Công ty S có hành vi vi phạm nên đã bị xử phạt vi phạm hành chính.

Do đó Hợp đồng số B-12-1/HĐMB/ANSINH mua bán chung cư cao tầng An Sinh (tên thương mại là: A) tại Phường D, Quận H, Thành Phố Hồ Chí Minh, căn hộ số: B-12-1 ký ngày 20/5/2017 giữa bà C và Công ty S đã vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật và các phụ lục hợp đồng kèm theo cũng vô hiệu và chấm dứt theo quy định tại Điều 117, Điều 122, Điều 123 và Điều 407 của Bộ luật dân sự năm 2015. Hợp đồng nói trên bị vô hiệu ngay tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng là ngày 20/5/2017.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa bà C và Công ty S ngày 20/5/2017 đã vô hiệu do đó không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Nay bị đơn thống nhất một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, cụ thể:

• Tuyên vô hiệu Hợp đồng số B-12-1/HĐMB/ANSINH mua bán chung cư cao tầng An Sinh (tên thương mại là: A) tại Phường D, Quận H, Thành Phố Hồ Chí Minh, căn hộ số: B-12-1 ký ngày 20/5/2017 giữa bà Lý Thục C và Công ty S.
• Công ty S đồng ý trả lại cho bà Lý Thục C số tiền gốc mua bán căn hộ là: 523.625.000 đồng.

Bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về yêu cầu Công ty S trả cho bà Lý Thục C số tiền mà Công ty S cam kết hỗ trợ 6% trên tổng số tiền thanh toán tạm tính từ năm 2019 đến năm 2023 là 157.087.500 đồng.

Bị đơn thống nhất với kết quả, nội dung Chứng thư thẩm định giá số 1750524/CT-TV của Công ty Cổ phần Đ1 lập ngày 30/5/2024.

Bị đơn thống nhất với nguyên đơn về việc không đưa ông Goh Siow L3 tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Giữa bà Lý Thục C và ông Goh Siow L3 đều xác nhận số tiền mà bà C thanh toán cho Hợp đồng nói trên là tài sản riêng của bà C. Giao dịch mua bán trên là giữa bà C với Công ty S không liên quan đến ông Goh Siow L3.

Tại Bản tự khai ngày 13/3/2024 cùng các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty D có ông Nguyễn Văn L1 làm đại diện trình bày:

Trong vụ án này, Công ty D không liên quan, không có ý kiến gì đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lý Thục C và không có yêu cầu gì trong vụ án này. Công ty D không liên quan gì đến việc thoả thuận và ký kết hợp đồng mua bán căn hộ giữa bà Lý Thục C và Công ty S. Đây là tranh chấp giữa bà Lý Thục C và Công ty S, Công ty D không liên quan, đề nghị Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật. Công ty D xin vắng mặt tại tất cả các phiên làm việc, phiên họp, phiên xét xử tại Toà án nhân dân Quận 8 và Toà án nhân dân các cấp.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 266/2024/DS-ST ngày 29/7/2024, Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:

1. Xác định Hợp đồng căn hộ chung cư cao tầng A (tên thương mại: ASA LIGHT) số B-12-1/HĐMB/ANSINH ký ngày 21/8/2017 giữa bà Lý Thục C và Công ty TNHH S vô hiệu.

   Chấm dứt các Phụ lục hợp đồng số 1, 2, 3 và các văn bản đi kèm theo hợp đồng, không thể tách rời, dùng để quy định, sửa đổi, hoặc bổ sung một số điều khoản cụ thể trong hợp đồng là một phần của Hợp đồng bán căn hộ chung cư cao tầng A (tên thương mại: ASA LIGHT) số B-12-1/HĐMB/ANSINH ký ngày 21/8/2017.

2. Chấp nhận yêu cầu của bà Lý Thục C.

   Buộc Công ty Trách nhiệm hữu hạn S có nghĩa vụ trả cho bà Lý Thục C số tiền là 523.625.000 (Năm trăm hai mươi ba triệu sáu trăm hai mươi lăm ngàn) đồng và bồi thường thiệt hại số tiền là 534.881.246 đồng (Năm trăm ba mươi bốn triệu tám trăm tám mươi mốt ngàn hai trăm bốn mươi sáu) đồng. Tổng cộng là 1.058.506.246 đồng (Một tỷ không trăm năm mươi tám triệu năm trăm lẻ sáu ngàn hai trăm bốn mươi sáu) đồng.

3. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của bà Lý Thục C về yêu cầu: Tiền phạt vi phạm do chậm bàn giao theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 12 của Hợp đồng mua bán căn hộ tạm tính từ ngày 16/01/2019 đến ngày ký đơn khởi kiện (ngày 16/10/2023) = 0,05% x số tiền đã thanh toán x số ngày trễ hạn = 0,05% x 523.625.000 x 1.734 ngày = 453.982.875 đồng.
4. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của bà Lý Thục C về yêu cầu: Tiền Công ty Trách nhiệm hữu hạn S hỗ trợ theo cam kết 6%/năm trên tổng số tiền bà Lý Thục C đã thanh toán theo Biên bản họp cư dân ngày 27/8/2018 và 05/01/2019. Căn cứ Biên bản Cam kết tiếp tục thực hiện hợp đồng xây dựng số 01/TBKH-TB ngày 09/01/2019, Công ty S tính ngày hỗ trợ là từ ngày 01/01/2019 tạm tính đến ngày hôm nay, tương đương 5 năm, tính tối đa 30% theo Biên bản = 30% x số tiền đã thanh toán = 30% x 523.625.000 đồng = 157.087.500 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo của các đương sự và quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.

Ngày 12/8/2024, bị đơn – Công ty Trách nhiệm hữu hạn S kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Ngày 12/8/2024, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 05/QĐ-VKS-DS kháng nghị một phần bản án của Tòa án nhân dân Quận 8.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn không rút đơn khởi kiện, bị đơn rút một phần kháng cáo, Viện kiểm sát không rút kháng nghị. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện bị đơn đồng thời là người kháng cáo trình bày: Xác định chỉ kháng cáo một phần bản án sơ thẩm về phần bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu.

• Đồng ý về việc tuyên bố hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu và trả lại số tiền mua căn hộ nguyên đơn đã nộp là 523.625.000 đồng.
• Đồng ý với kháng nghị của Viện kiểm sát, căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Quận 8.

Nguyên đơn có ông Biện Minh M là đại diện theo ủy quyền trình bày:

• Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Quận 8 áp dụng Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao là không phù hợp, bởi lẽ Nghị quyết hướng dẫn với những trường hợp hợp đồng mua bán nhà đã xây dựng, đây là trường hợp mua bán căn hộ hình thành trong tương lai.
• Áp dụng lẽ công bằng thì khi Công ty S phát hành thông báo cho những người mua căn hộ có 2 trường hợp: Thanh lý hợp đồng hoặc tiếp tục đồng hành với công ty. Nguyên đơn đã chọn tiếp tục đồng hành và chờ đợi được giao căn hộ. Tuy nhiên, nguyên đơn đã chờ đợi gần 7 năm, bây giờ chỉ được bồi thường thiệt hại với số tiền hơn 11.000.000 đồng là bất hợp lý. Công ty S là công ty K đã lừa dối người dân khi chưa được duyệt dự án và làm chủ đầu tư nhưng vẫn ký hợp đồng mua bán căn hộ và thu tiền của người dân đã làm thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.
• Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án:

Về tố tụng: Thẩm phán, Thư ký và Hội đồng xét xử thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Các đương sự chấp hành đúng pháp luật. Kháng cáo của bị đơn thực hiện trong thời hạn luật định, hợp lệ nên chấp nhận.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Quận 8, căn cứ khoản 2 Điều 308, 309 Bộ luật Tố tụng dân sự sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 266/2024/DS-ST ngày 25/9/2024 của Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh về việc bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng, phát biểu và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

[1.1] Sự có mặt, vắng mặt của đương sự: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên D do ông Nguyễn Văn L1 đại diện theo ủy quyền có đơn xin xét xử vắng mặt; do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét xử vụ án.

[1.2] Căn cứ vào Đơn trình bày ý kiến của ông G SioW Liak (chồng bà Lý Thục C) ngày 15/12/2023 thừa nhận toàn bộ số tiền mua căn hộ số: A (tên thương mại là: A) tại Phường D, Quận H, Thành Phố Hồ Chí Minh là tài sản riêng của nguyên đơn; do đó, cấp sơ thẩm không đưa ông G SioW Liak vào tham gia tố tụng là phù hợp quy định pháp luật.

[1.3] Trong quá trình giải quyết vụ án ở cấp sơ thẩm, nguyên đơn tự nguyện rút một phần yêu cầu khởi kiện về yêu cầu bị đơn trả tiền phạt vi phạm do chậm bàn giao theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 12 của Hợp đồng mua bán căn hộ và rút yêu cầu bị đơn hỗ trợ theo cam kết 6%/năm trên tổng số tiền nguyên đơn đã thanh toán theo Biên bản họp cư dân ngày 27/8/2018, 05/01/2019 và Biên bản Cam kết tiếp tục thực hiện hợp đồng xây dựng số 01/TBKH-TB ngày 09/01/2019, Hội đồng xét xử sơ thẩm chấp nhận việc rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện là hoàn toàn có cơ sở và phù hợp quy định pháp luật tại điểm c khoản 1 Điều 217, Điều 218, khoản 2 Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên xét giữ nguyên phần quyết định này của bản án sơ thẩm.

[2] Về nội dung:

[2.1] Xét Hợp đồng căn hộ chung cư C (tên thương mại: ASA LIGHT) số B-12-1/HĐMB/ANSINH ký ngày 21/8/2017 giữa bà Lý Thục C và Công ty S và yêu cầu của nguyên đơn tuyên bố hợp đồng nói trên vô hiệu.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn đồng ý với yêu cầu tuyên bố hợp đồng nói trên vô hiệu, cấp sơ thẩm đã đánh giá các chứng cứ một cách khách quan, toàn diện, nhận định và quyết định tuyên bố hợp đồng vô hiệu và chấm dứt các phụ lục hợp đồng phù hợp các quy định pháp luật nên cấp phúc thẩm xét giữ nguyên phần này của bản án sơ thẩm.

[2.2] Xét giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu:

Căn cứ quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch mua bán căn hộ chung cư C (tên thương mại: ASA LIGHT) số B-12-1/HĐMB/ANSINH ký ngày 21/8/2017 giữa bà Lý Thục C và Công ty S vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm và phúc thẩm, nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận, bà Lý Thục C đã nộp cho Công ty S tổng cộng số tiền là 523.625.000 đồng, cụ thể: vào ngày 22/5/2017 giao 349.085.000 đồng theo Giấy nộp tiền mặt ghi ngày 22/5/2017 và ngày 04/8/2017 giao 174.540.000 đồng theo Giấy nộp tiền mặt ghi ngày 04/8/2017. Như vậy, có đủ cơ sở xác định trách nhiệm của Công ty S phải hoàn trả cho bà Lý Thục C số tiền là 523.625.000 đồng, cấp sơ thẩm đã quyết định Công ty S phải hoàn trả cho bà C số tiền nói trên là phù hợp quy định pháp luật.

Đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải bồi thường cho nguyên đơn theo giá thị trường hiện nay tương đương số tiền nguyên đơn đã giao cho bị đơn là 534.881.246 đồng, xét thấy:

Xét lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là về phía bị đơn, bởi lẽ bị đơn ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư A khi chưa phải là chủ đầu tư dự án, bị đơn đã bị Ủy ban nhân dân Thành phố H xử phạt hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản theo Quyết định số 286/QĐ-XPVPHC ngày 17/01/2019.

Căn cứ vào hướng dẫn tại Điểm b, c tiểu mục 2.4 mục 2 phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về trách nhiệm bồi thường thiệt hại và xác định thiệt hại thì thiệt hại do hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu là tính trên chênh lệch giá nhà tại thời điểm xét xử (giá theo chứng thư thẩm định giá) và giá nhà theo hợp đồng mua bán, tính theo tỷ lệ bên mua đã thanh toán; do đó, thiệt hại do hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu được tính như sau: 1.783.532.000 đồng – (1.745.423.879 đồng x 29,99%) = 11.432.436 đồng.

Bản án sơ thẩm nhận định và quyết định bị đơn phải bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn số tiền 534.881.246 đồng là chưa phù hợp quy định pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn; do đó, xét cần sửa lại bản án sơ thẩm về việc bồi thường thiệt hại theo đề nghị của đại diện Viện kiểm sát. Ngoài ra, đối với ý kiến của đại diện nguyên đơn cho rằng kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Quận 8 căn cứ vào hướng dẫn tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao không còn phù hợp với thời điểm hiện tại, với mức bồi thường quá thấp như vậy là không thỏa đáng; xét thấy, Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao vẫn còn hiệu lực thi hành đối với việc giải quyết bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu; do đó, căn cứ pháp lý để giải quyết vấn đề này là phù hợp.

Từ các phân tích nói trên, Hội đồng xét xử xét có cơ sở chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn, chấp nhận đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[3] Về án phí:

Do sửa bản án sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm trên phần yêu cầu không được chấp nhận, bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm trên phần nguyên đơn được chấp nhận.

Do sửa bản án sơ thẩm nên bị đơn không phải chịu án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ vào Điều 123, Điều 131, Điều 357, Điều 407 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Điểm b, c tiểu mục 2.4 mục 2 phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Áp dụng Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014),

1. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của Công ty Trách nhiệm hữu hạn S, về việc yêu cầu sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm.

   Chấp nhận Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh về việc sửa một phần bản án sơ thẩm.

2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 266/2024/DS-ST ngày 29 tháng 7 năm 2024 của Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh:

   2.1. Xác định Hợp đồng căn hộ chung cư cao tầng A (tên thương mại: ASA LIGHT) số B-12-1/HĐMB/ANSINH ký ngày 21/8/2017 giữa bà Lý Thục C và Công ty Trách nhiệm hữu hạn S vô hiệu.

   Chấm dứt các Phụ lục hợp đồng số 1, 2, 3 và các văn bản đi kèm theo hợp đồng, không thể tách rời, dùng để quy định, sửa đổi, hoặc bổ sung một số điều khoản cụ thể trong hợp đồng là một phần của Hợp đồng bán căn hộ chung cư cao tầng A (tên thương mại: ASA LIGHT) số B-12-1/HĐMB/ANSINH ký ngày 21/8/2017.

   2.1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lý Thục C:

   Buộc Công ty Trách nhiệm hữu hạn S có nghĩa vụ trả cho bà Lý Thục C số tiền là 523.625.000 (Năm trăm hai mươi ba triệu sáu trăm hai mươi lăm ngàn) đồng và bồi thường thiệt hại số tiền là 11.432.436 (mười một triệu bốn trăm ba mươi hai ngàn bốn trăm ba mươi sáu) đồng. Tổng cộng là 535.057.436 (năm trăm ba mươi lăm triệu không trăm năm mươi bảy ngàn bốn trăm ba mươi sáu) đồng.

3. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của bà Lý Thục C về yêu cầu: Tiền phạt vi phạm do chậm bàn giao theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 12 của Hợp đồng mua bán căn hộ tạm tính từ ngày 16/01/2019 đến ngày ký đơn khởi kiện (ngày 16/10/2023) = 0,05% x số tiền đã thanh toán x số ngày trễ hạn = 0,05% x 523.625.000 x 1.734 ngày = 453.982.875 đồng.
4. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của bà Lý Thục C về yêu cầu: Tiền Công ty Trách nhiệm hữu hạn S hỗ trợ theo cam kết 6%/năm trên tổng số tiền bà Lý Thục C đã thanh toán theo Biên bản họp cư dân ngày 27/8/2018 và 05/01/2019. Căn cứ Biên bản Cam kết tiếp tục thực hiện hợp đồng xây dựng số 01/TBKH-TB ngày 09/01/2019, Công ty S tính ngày hỗ trợ là từ ngày 01/01/2019 tạm tính đến ngày hôm nay, tương đương 5 năm, tính tối đa 30% theo Biên bản = 30% x số tiền đã thanh toán = 30% x 523.625.000 đồng = 157.087.500 đồng.
5. Về án phí và chi phí tố tụng khác.

   5.1 Án phí dân sự sơ thẩm:

   Công ty Trách nhiệm hữu hạn S phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm là 25.402.297 (hai mươi lăm triệu bốn trăm lẻ hai ngàn hai trăm chín mươi bảy) đồng, nộp tại Cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

   Bà Lý Thục C phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 24.937.952 (hai mươi bốn triệu chín trăm ba mươi bảy ngàn chín trăm năm mươi hai) đồng, khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 32.181.358 (Ba mươi hai triệu một trăm tám mươi mốt ngàn ba trăm năm mươi tám) đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0036608 ngày 18/01/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 8; hoàn trả cho bà Lý Thục C số tiền chênh lệch là 7.243.406 (bảy triệu hai trăm bốn mươi ba ngàn bốn trăm lẻ sáu) đồng.

   5.2 Án phí dân sự phúc thẩm: Công ty Trách nhiệm hữu hạn S không phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm, hoàn trả cho Công ty Trách nhiệm hữu hạn S số tiền 300.000 (ba trăm ngàn) đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0030257 ngày 20/8/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.

   5.3 Chi phí tố tụng khác.

   Chi phí thẩm định giá tài sản 12.500.000 (mười hai triệu năm trăm ngàn) đồng Công ty Trách nhiệm hữu hạn S phải chịu. Do bà Lý Thục C đã nộp tiền tạm ứng chi phí thẩm định giá tài sản nên Công ty Trách nhiệm hữu hạn S có trách nhiệm hoàn trả cho bà Lý Thục C số tiền là 12.500.000 (Mười hai triệu năm trăm ngàn) đồng.

6. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự.

   Các đương sự thi hành tại Cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

   Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

   Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a, Điều 7b và Điều 9 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008.

Nơi nhận: - Tòa án nhân dân Tối cao; - TAND cấp cao tại TP.HCM; - VKSND Tối cao; - VKSND TP.HCM; - TAND Quận 8; - Cục THADS TP.HCM; - Chi cục THADS Quận 8; - Các đương sự (để thi hành); - Lưu hồ sơ vụ án (T/20).

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Vũ Thị Thu Hương