NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

• - Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

  Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Võ Thị Thanh Phượng

  Các Thẩm phán: Bà Đinh Thị Kiều Lương

  Bà Nguyễn Thị Kim Liên

  - Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Hồng Phúc – Thư ký Tòa án.

  - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa: Ông Phùng Đức Nam – Kiểm sát viên.

Ngày 04 tháng 3 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 254/2024/TLPT-DS ngày 30/10/2024 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 30/2024/DS-ST ngày 14 tháng 6 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 19/2025/QĐ-PT ngày 15/01/2025 giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Anh Trần Văn V, sinh năm 1983;

  Địa chỉ: Ấp H, xã H, TP ., tỉnh Đồng Nai.

• - Bị đơn: Ông Đặng Văn D, sinh năm 1950;

  Địa chỉ: Ấp B, xã X, huyện X, tỉnh Đồng Nai.

• - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thị S, sinh năm 1982;

  Địa chỉ: Ấp B, xã X, huyện X, tỉnh Đồng Nai.

• - Người kháng cáo: Bị đơn ông Đặng Văn D.

  (Anh V, ông D có mặt, bà S vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm,

* Theo đơn khởi kiện đề ngày 09/8/2022, bản tự khai, biên bản lấy lời khai, nguyên đơn anh Trần Văn V trình bày:

Vào ngày 24/02/2022, anh Trần Văn V và ông Đặng Văn D ký hợp đồng đặt cọc lần đầu đối với thửa đất số 58 tờ bản đồ số 39 tại xã X. Nguồn gốc thửa đất trên do ông D mua của hộ ông Đoàn Văn T, ông Đoàn Văn T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 28/8/2005. Đến ngày 27/8/2007, ông Đặng Văn D nhận chuyển nhượng. Ngày 24/02/2022, ông D bán thửa đất trên cho anh Trần Văn V và V đặt cọc 1.200.000.000 đồng, do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải đo đạc và gia hạn lại sổ mới nên giữa ông D và anh V hẹn đến ngày 09/4/2022 là công chứng chuyển nhượng sang tên, đến ngày 09/4/2022, giữa anh V và ông D ký hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng C đối với thửa đất số 58 tờ bản đồ số 39 có diện tích 24.313 m2 và anh V đặt cọc cho ông D 4.000.000.000 đồng, theo thỏa thuận là 285.000.000 đồng/1.000 m2, hợp đồng được chứng thực tại VPCC Vũ Thụy Vy với thời hạn 30 ngày sẽ chuyển nhượng sang tên nhưng đến ngày 09/5/2022 thì ông D vẫn chưa làm xong cấp đổi sổ nên ông D xin gia hạn thêm 60 ngày, đến ngày 9/7/2022 nhưng ông D vẫn không chuyển nhượng sang tên cho anh V, sau đó anh V vẫn cho thời hạn, đến ngày 22/7/2022, ông D được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa 58 tờ bản đồ số 39 đứng tên ông Nguyễn Văn D1 nên anh V đã mang số tiền còn lại để chồng tiền, yêu cầu ông D1 sang tên nhưng ông D1 nhất quyết không sang tên, do ông D1 đã vi phạm thời hạn hợp đồng, ảnh hưởng đến quyền lợi của ông nên anh V khởi kiện yêu cầu ông D1 phải trả lại tiền cọc đã nhận 4.000.000.000 đồng và phạt cọc là 4.000.000.000 đồng, tổng cộng anh V yêu cầu ông D1 phải trả tiền cọc và phạt cọc là 8.000.000.000 đồng.

Đến ngày 01/7/2024, anh Trần Văn V làm đơn xin rút phần yêu cầu phạt cọc 4.000.000.000 đồng, chỉ yêu cầu ông D1 phải trả tiền cọc là 4.000.000.000 đồng, yêu cầu Tòa án đình chỉ một phần yêu cầu.

* Trong quá trình giải quyết vụ án, tại biên bản lấy lời khai, biên bản làm việc ông Đặng Văn D trình bày:

Vào ngày 24/02/2022 anh Trần Văn V có đặt cọc cho ông D 1.200.000.000 đồng để mua diện tích 26.353,7 m2 thửa đất số 58 tờ bản đồ 39 nhưng trong sổ diện tích là 24.313 m2. Mua bán hai bên thỏa thuận là đo diện tích bản vẽ thực tế bao nhiêu tính tiền bấy nhiêu. Ngày 09/4/2022, ông chuyển nhượng cho anh V thửa đất số 58 tờ bản đồ số 39 tại xã X tại VPCC V với giá bán là 285.000.000 đồng/1.000 m2, ông nhận cọc của anh V 4.000.000.000 đồng, còn lại thì sau khi ra sổ sẽ chuyển nhượng sang tên. Đến ngày 22/7/2022, ông D được Nhà nước cấp sổ mới là thửa 58 tờ bản đồ số 39 thì có diện tích là 22.025,6 m2, như vậy thì diện tích theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được cấp thiếu so với diện tích theo sổ ban đầu theo như mới đo lại thì ông đang còn thiếu hơn 4.000 m2 đất, nên khi anh V yêu cầu ký chuyển nhượng thì ông chưa ký chuyển nhượng vì ông nói với anh V là đất đang bị thiếu nên đợi cấp đủ thì mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhưng bên anh V không chịu nếu bán chuyển nhượng thì sau này không biết bán cho ai, hiện nay ông đang làm thủ tục để cấp số diện tích còn thiếu và đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có diện tích là 2820.9 m2, thửa 205 tờ bản đồ số 39 (phần đất nằm phía sau).

Nay anh V khởi kiện yêu cầu ông D trả tiền cọc và phạt cọc, ông không đồng ý trả tiền cọc và phạt cọc, bởi vì đất ông đã bán không lấy lại, ông đã nhận tiền và đã đặt cọc mua đất khác để xây nhà, ông D yêu cầu anh V tiếp tục thực hiện mua bán đất và trả tiếp số tiền còn lại gần 2.500.000.000 đồng cho ông, ông sẽ sang tên cho anh V, ông D tính theo giá bán là 285.000.000 đồng/1.000 m2, mà đất của ông được cấp theo sổ mới sắp tới là 26.300 m2. Ông D xác định việc ông chưa sang tên được do cơ quan Nhà nước ra sổ chậm chứ không phải do ông nên ông D không đồng ý trả tiền cọc và phạt cọc.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị S trình bày:

Bà là vợ của ông D, phần tài sản mà ông D bán cho ông V bà không liên quan, thửa đất số 58 tờ bản đồ số 39 tại xã X đứng tên ông D là do ông D mua trước khi kết hôn với bà, bà không tranh chấp và không yêu cầu độc lập trong vụ án.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 30/2024/DS-ST ngày 09 tháng 08 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai, tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Trần Văn V. Buộc ông Đặng Văn D phải trả cho anh Trần Văn V số tiền đặt cọc là 4.000.000.000₫ (Bốn tỷ đồng).

Đình chỉ yêu cầu của anh Trần Văn V về yêu cầu ông Đặng Văn D trả số tiền phạt cọc 4.000.000.000 đồng (Bốn tỷ đồng).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về trách nhiệm khi chậm thực hiện nghĩa vụ, án phí, quyền thi hành án, quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 21/8/2024, bị đơn ông Đặng Văn D kháng cáo Bản án dân sự sơ thẩm số 30/2024/DS-ST, yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn giữ yêu cầu kháng cáo. Không ai nộp thêm chứng cứ mới.

* Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa:

Ông Trần Văn V và ông Đặng Văn D cùng thừa nhận “Hợp đồng đặt cọc” số công chứng 3116 ký ngày 09/4/2022 được chứng thực tại Văn phòng C là có thật. Theo hợp đồng đặt cọc thì ông V đặt cọc cho ông D 4.000.000.000 đồng để mua thửa đất số 58 tờ bản đồ số 39 có diện tích 24313 m2 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp đổi) cho ông Đặng Văn D đứng tên có diện tích 22025,6 m2 số DG 184076.

Sau khi giao tiền cọc thì hai bên đã giao đất cho bên ông V sử dụng, tuy nhiên theo ông V trình bày là ông sử dụng được vài tháng thì không sử dụng nữa, lý do ông D không chuyển sang tên cho ông, vi phạm thời hạn hợp đồng nên ông không tiếp tục sử dụng đất nữa. Lý do mà ông V yêu cầu ông D trả tiền cọc và phạt cọc (sau đó ông V1 không yêu cầu phạt cọc nữa) là do ông D vi phạm tại Điều 3 về thời hạn đặt cọc là 30 ngày, sau đó ông D có xin gia hạn và ông V đồng ý nhưng đến thời hạn gia hạn lần cuối là ngày 09/8/2022 phía ông D không chịu làm thủ tục sang tên cho ông nên từ đó ông V quyết định lấy lại tiền cọc. Mặc khác ông V không đồng ý với việc phải mua thêm phần đất phía sau chưa được cấp giấy CNQSDĐ theo như đề nghị của ông D vì phần đất này không có trong thỏa thuận ban đầu giữa các bên.

Phía bên ông D cho rằng, ông D không có lỗi mà do cơ quan Nhà nước chậm làm sổ và gia hạn sổ cần thời gian chứ ông không quyết định được khi nào có sổ, mặt khác ông đã giao đất cho ông V sử dụng và do khi ông được cấp chủ quyền mà thực tế diện tích là hơn 2 mẫu 6 nhưng khi được cấp sổ thì có diện tích là 22025,6 m2 như vậy còn thiếu hơn 4 sào đất của ông nữa, nên ông chưa ký sang tên cho ông V. Do phần đất hơn 4 sào nằm phía sau, nếu ông ký bán cho ông V phần phía trước thì không ai mua phần sau. Do vậy, ông D không đồng ý trả cọc và phạt cọc, ông V muốn mua nữa thì đưa số tiền còn lại cho ông còn nếu ông V không mua đất của ông nữa thì ông V mất cọc, ông không đồng ý trả cọc và phạt cọc cho ông V.

Xét nội dung được các bên thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc thì “bên A đặt cọc cho bên B chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất số AC 681419 do UBND huyện cấp ngày 26/8/2005 thửa đất số 58 tờ bản đồ số 39 tại xã X có diện tích 24313 m2 (hai bên thỏa thuận bên B sẽ đi cấp đổi sổ mới và lúc ký hợp đồng chuyển nhượng sẽ ký theo diện tích được cấp sổ mới)". Như vậy, trong hợp đồng đặt cọc thỏa thuận rất rõ về thửa đất và diện tích đất. Đến ngày 22/7/2022, thửa đất số 58 tờ bản đồ số 39 đã cấp cho ông Đặng Văn D đứng tên có diện tích 22025,6 m2 số DG 184076, chiếu theo sổ có diện tích 22025,6 m2 thì bên ông V chỉ mua theo diện tích theo sổ và ông V đã yêu cầu ông D chuyển sang tên theo hợp đồng đặt cọc là phù hợp. Trong vụ việc này, lý do chậm thời hạn giao kết chuyển nhượng đất là do thủ tục cấp đổi sổ mới bị chậm trễ, lỗi khách quan không phải do ông V hay ông D gây ra. Tuy nhiên, sau khi được cấp lại GCNQSDĐ, ý kiến của ông D về việc ông V phải mua toàn bộ đất của ông là trái với cam kết thỏa thuận giữa các bên. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định lỗi của ông D là phù hợp, có căn cứ. Việc nguyên đơn chỉ đòi lại số tiền cọc đã đưa 4.000.000.0xxx đồng phù hợp, có lợi cho bị đơn nên không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của ông D.

Tại cấp phúc thẩm, các bên đều thống nhất không tiếp tục hợp đồng đặt cọc nên đề nghị HĐXX phúc thẩm tuyên hủy "hợp đồng đặt cọc ký ngày 24/02/2022, hợp đồng đặt cọc số công chứng 3116 ký ngày 09/4/2022 được chứng thực tại Văn phòng C".

Từ phân tích trên, căn cứ khoản 2 Điều 308 BLTTDS đề nghị HĐXX phúc thẩm: Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Đặng Văn D.

Sửa một phần bản án sơ thẩm, tuyên hủy "hợp đồng đặt cọc ký ngày 24/02/2022, hợp đồng đặt cọc số công chứng 3116 ký ngày 09/4/2022 được chứng thực tại Văn phòng C”.

Đường lối giải quyết vụ án đề nghị giữ nguyên như bản án dân sự sơ thẩm số 30/2024/DS-ST ngày 09/8/2024 của TAND huyện Xuân Lộc.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

1. Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn Đặng Văn D làm trong thời hạn và đúng quy định của pháp luật nên được chấp nhận để xem xét theo trình tự phúc thẩm.

2. Về quan hệ pháp luật, thẩm quyền giải quyết, tư cách tham gia tố tụng: Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định đúng và đầy đủ.

3. Xét yêu cầu kháng cáo: Bị đơn kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tại cấp phúc thẩm, bị đơn không cung cấp chứng cứ mới. Căn cứ vào tài liệu chứng cứ và lời khai nhận của các bên, thấy rằng:

   Dựa trên nội dung Hợp đồng đặt cọc ngày 24/02/2022 và ngày 09/4/2022 thì anh Trần Văn V đã thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình theo giao kết giữa các bên. Đối với ông Đặng Văn D thì ông đã vi phạm thời hạn giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến thời hạn nhưng ông đã không thực hiện ký Hợp đồng chuyển nhượng nhưng không có lý do chính đáng và cũng không được sự chấp thuận của anh Trần Văn V. Hành vi không thực hiện đúng giao kết, thoả thuận trong Hợp đồng đặt cọc của ông Đặng Văn D đã làm ảnh hưởng đến quyền lợi của anh Trần Văn V. Ngoài ra, việc ông D buộc anh V phải mua hết phần đất hơn 26.000 m2 của ông (gồm cả phần đất chưa được được cấp giấy chứng nhận) cũng không đúng với cam kết thỏa thuận giữa các bên (thoả thuận chỉ mua thửa đất số 58, tờ bản đồ số 39 có diện tích 24.313 m2). Do vậy, lỗi trong việc không thể tiếp tục ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn là của ông Đặng Văn D. Tuy nhiên, việc anh Trần Văn V đã từ bỏ yêu cầu ông D trả tiền phạt cọc, chỉ yêu cầu ông D trả tiền cọc là phù hợp và có lợi cho ông D.

4. Tại phiên toà phúc thẩm, nguyên đơn xác định yêu cầu khởi kiện thêm là đề nghị tuyên huỷ 2 Hợp đồng đặt cọc ký ngày 24/02/2022 và ngày 09/4/2022; bị đơn cho rằng do anh V không muốn mua đất của ông chứ không phải ông không muốn bán và cũng đồng ý huỷ hợp đồng đặt cọc. Xét thấy để việc giải quyết vụ án được trọn vẹn và dựa theo yêu cầu của các bên đương sự nên cần sửa bản án về cách tuyên, tuyên huỷ Hợp đồng đặt cọc đã ký giữa các bên.

5. Từ những nhận định trên, dựa trên những chứng cứ có trong hồ sơ thấy rằng Tòa án cấp sơ thẩm đã giải quyết vụ án có căn cứ và đúng quy định pháp luật; ông D kháng cáo nhưng cũng không có chứng cứ gì mới để chứng minh cho sự đúng đắn của mình nên yêu cầu kháng cáo của bị đơn Đặng Văn D không có cơ sở chấp nhận.

6. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do ông D là người cao tuổi nên được miễn án phí.

7. Đối với đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tại phiên tòa, phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

Vì những lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết 326/2016/NQ-UBTVQH/14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Đặng Văn D. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 30/2024/DS-ST ngày 09 tháng 08 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai về cách tuyên.

Căn cứ Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 227 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Căn cứ Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án của Ủy ban Thường vụ Quốc hội số 10/2009/PL-UBTVQH 12, ngày 27/02/2009; Điều 26 Luật Thi hành án dân sự năm 2008.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Trần Văn V đối với ông Đặng Văn D về tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

   Huỷ 02 Hợp đồng đặt cọc ký ngày 24/02/2022 và ký ngày 09/4/2022 giữa anh Trần Văn V và ông Đặng Văn D.

   Buộc ông Đặng Văn D phải trả cho anh Trần Văn V số tiền đặt cọc là 4.000.000.000 đồng (Bốn tỷ đồng).

2. Đình chỉ yêu cầu của anh Trần Văn V về yêu cầu ông Đặng Văn D trả số tiền phạt cọc 4.000.000.000 đồng (Bốn tỷ đồng).

3. Về án phí: Ông Đặng Văn D thuộc trường hợp người cao tuổi theo quy định tại đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội nên được miễn án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm.

   Hoàn trả cho ông Trần Văn V số tiền 58.000.000 đồng (Năm mươi tám triệu đồng) theo biên lai thu số 0006955 ngày 02/11/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuân Lộc.

4. Quyết định này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Kể từ ngày quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.