Bản án số: 970/2024/DS-PT

Ngày: 28/11/2024

V/v “Tranh chấp hợp đồng ký quỹ”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Kim Cương

Các Thẩm phán: 1. Bà Trịnh Thị Ánh

2. Bà Nguyễn Thị Thu

Thư ký Tòa án ghi biên bản phiên tòa: Ông Võ Cao Hoàng Ngọc - Cán bộ Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Đỗ Thị Thu Hồng - Kiểm sát viên.

Trong ngày 28/11/2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 687/2024/DSPT ngày 01/10/2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng ký quỹ”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 423/2024/DS-ST ngày 17/07/2024 của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 5540/2024/QĐ-PT ngày 21/10/2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 16599/2024/QĐ-PT ngày 12/11/2024, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Phương N, sinh năm 1983; Căn cước công dân số: [...]; địa chỉ: Số A khu phố I, phường A, thành phố B, tỉnh Đồng Nai; địa chỉ liên hệ: Số E T, phường V, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Hoàng Ngọc T, sinh năm 1976; Căn cước công dân số: [...]; địa chỉ: Số E H, phường V, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền số 001216 ngày 17/3/2023 lập tại Văn phòng C, Thành phố Hồ Chí Minh và Văn bản ủy quyền lại số 03 ngày 23/02/2024 của Công ty L1).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Ngô Tường B - Luật sư của Công ty L1 thuộc đoàn luật sư Thành phố H.

- Bị đơn: Công ty Cổ phần Phát triển Thành phố X; Địa chỉ trụ sở: Số G L, phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh; Địa chỉ liên hệ: L3-01 (N301) và L (N401) Tầng 3 Trung tâm Thương mại V, số A Xa lộ H, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo hợp pháp của bị đơn: Ông Nguyễn Đức H, sinh năm 1995, Căn cước công dân số: [...], địa chỉ: P Tòa nhà C, D V, phường Đ, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền số 1284/2023/GUQ-TPX-TTKQ-TANDQ1 ngày 20/02/2024).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ngân hàng TMCP K; địa chỉ trụ sở: Số A Bà T, phường L, quận H, Thành phố Hà Nội; địa chỉ liên hệ: Tòa nhà T, B L, phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Nhật L, sinh năm 1987; Căn cước công dân số: [...]; địa chỉ: Tầng E, Tòa nhà T, số B L, phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh là người đại diện theo uỷ quyền (Văn bản uỷ quyền số 074/2023/UQ-TCB ngày 05/4/2023).

Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Phương N.

(Phiên tòa có mặt: Ông Hoàng Ngọc T, ông Nguyễn Đức H. Các đương sự khác vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Tại Đơn khởi kiện đề ngày 20/02/2023; đơn khởi kiện bổ sung yêu cầu khởi kiện ngày 14/3/2024; lời khai trong quá trình tố tụng cũng như tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn – bà Nguyễn Thị Phương N trình bày:

Ngày 14/12/2021, tại địa chỉ L (N301) và L (N401) Tầng 03 Trung tâm thương mại V, số A Xa lộ H, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh, Công ty Cổ phần Phát triển Thành Phố X (Sau đây gọi là bị đơn), bà Nguyễn Thị Phương N (Sau đây là nguyên đơn) và Ngân hàng TMCP K (Sau đây gọi là Ngân hàng) cùng ký văn bản Thỏa thuận ký quỹ số BE615.16/VHGP/TTKQ ngày 14/12/2021.

Nội dung thỏa thuận là bà N đồng ý ký quỹ số tiền là 630.687.275 đồng để tham gia chương trình khảo sát nhu cầu mua bất động sản tại Dự án Khu dân cư và Công viên P (Còn gọi là Vinhomes Grand P) tọa lạc tại phường L và phường L, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh do bị đơn làm chủ đầu tư.

Chủ đầu tư cam kết thực hiện các công việc cần thiết để Dự án được triển khai và đủ điều kiện để tham gia mở bán. Thời gian dự kiến ký hợp đồng mua bán bất động sản là tháng 07/2022.

Tuy nhiên, cho đến đầu tháng 02/2023, Dự án vẫn chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật; khi ký thỏa thuận ký quỹ nêu trên chủ đầu tư cũng không đính kèm hợp đồng mua bán bất động sản để bà N tham khảo và đàm phán các điều khoản trong hợp đồng. Hơn nữa, thỏa thuận ký quỹ số BE615.16/VHGP/TTKQ ngày 14/12/2021 thực chất là hình thức huy động vốn trá hình của bị đơn vào thời điểm mà chủ đầu tư chưa có bất kỳ sự cho phép nào của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Việc bị đơn chưa đủ điều kiện để hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn phường L và phường L, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh trong đó có huy động vốn là hoạt động kinh doanh trái pháp luật. Đây là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật pháp. Bị đơn đang chiếm giữ số tiền 630.687.275 đồng của nguyên đơn hơn 14 tháng, trong thời điểm khó khăn hiện nay đã xâm hại nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.

Căn cứ Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định ...”

* Tại đơn khởi kiện đề ngày 20/02/2023, nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây:

• Yêu cầu Tòa án tuyên hủy thỏa thuận ký quỹ số BE615.16/VHGP/TTKQ ngày 14/12/2021 giữa Công ty Cổ phần Phát triển Thành Phố X, bà Nguyễn Thị Phương N và Ngân hàng TMCP K do vô hiệu.
• Tuyên buộc Ngân hàng TMCP K phải trả lại cho nguyên đơn số tiền 630.687.275 đồng.

* Tại đơn khởi kiện bổ sung ngày 14/3/2024, nguyên đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện:

• Tuyên hủy thỏa thuận ký quỹ số BE615.16/VHGP/TTKQ ngày 14/12/2021.
• Buộc Công ty Cổ phần Phát triển Thành phố X và Ngân hàng TMCP K phải liên đới trả lại cho nguyên đơn số tiền là 630.687.275 đồng.
• Hủy Công văn số 1673/SXD-PTN&TTBĐS ngày 10/02/2023 của Sở Xây dựng Thành phố H về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai do ban hành không đúng thủ tục, trình tự theo quy định.

* Tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn yêu cầu Hội đồng xét xử giải quyết:

• Tuyên hủy thỏa thuận ký quỹ số BE615.16/VHGP/TTKQ ngày 14/12/2021.
• Buộc Công ty Cổ phần Phát triển Thành phố X và Ngân hàng TMCP K phải liên đới trả lại cho nguyên đơn số tiền là 630.687.275 đồng.

* Tại Bản khai ngày 29/02/2024 và lời khai trong quá trình tố tụng, người đại diện hợp pháp của bị đơn - Công ty Cổ phần Phát triển Thành Phố X trình bày:

Ngày 14/12/2021, nguyên đơn, bị đơn và Ngân hàng TMCP K đã ký kết Thỏa thuận ký quỹ số BE615.16/VHGP/TTKQ liên quan đến việc mua căn hộ tại Dự án khu đô thị V tọa lạc tại phường L và phường L, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh. Bị đơn không đồng ý với các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bởi lẽ:

Thứ nhất: Thỏa thuận ký quỹ được ký kết giữa nguyên đơn, bị đơn và Ngân hàng không phải là một hình thức huy động vốn mà chỉ là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai phù hợp với quy định pháp luật:

Luật Nhà ở 2014 không có định nghĩa “huy động vốn”. Tuy nhiên, theo cách hiểu thông thường và đúng bản chất nhất, “huy động vốn” được hiểu là hoạt động tiếp nhận tiền, tài sản hoặc nguồn vốn khác từ các cá nhân, tổ chức để đầu tư hoặc sử dụng cho mục đích kinh doanh nhằm sinh lời. Theo đó, huy động vốn phục vụ phát triển nhà ở thương mại quy định tại khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014 là hoạt động tiếp nhận tiền, tài sản hoặc nguồn vốn khác từ cá nhân, tổ chức để phục vụ cho việc phát triển nhà ở thương mại thực hiện thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Do đó, thỏa thuận ký quỹ không phải là hình thức huy động vốn nhằm phục vụ phát triển nhà ở thương mại, do không tương đồng với bất kỳ hình thức huy động vốn nào là góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014.

Vấn đề cốt lõi và tiên quyết để bị đơn khẳng định thỏa thuận ký quỹ không phải là một hình thức huy động vốn phục vụ phát triển nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật là:

Thỏa thuận ký quỹ là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hình thành trong tương lai phù hợp với các quy định của pháp luật. Điều 1.1 Thỏa thuận ký quỹ, việc ký quỹ là “Để tham gia đăng ký chương trình khảo sát nhu cầu mua bất động sản lại Dự án và đảm bảo nhu cầu mua bất động sản này của Nguyên đơn là có thực khi Dự án được Chủ đầu tư hoàn thành các điều kiện và thủ tục mở bán theo quy định pháp luật". Điều 2.2 của Thỏa thuận ký quỹ, nguyên đơn cũng cam kết: "(a) Ký Hợp Đồng Mua Bán theo mẫu do Chủ Đầu Tư ban hành theo thông báo của Chủ Đầu Tư. (b) Đã hiểu rõ thông tin về Dư Án và hoàn toàn tự nguyện ký kết Thoả thuận này nhằm đảm bảo cho các cam kết của mình."

Thỏa thuận ký quỹ trong trường hợp này là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ (Nghĩa vụ trong tương lai) được pháp luật Việt Nam cho phép và quy định tại khoản 5 Điều 292, Điều 294 và Điều 330 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 39 và Điều 40 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 của Chính phủ hướng dẫn Bộ luật Dân sự năm 2015 về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Mục đích của việc ký quỹ trong trường hợp này là nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ của nguyên đơn trong việc ký kết Hợp đồng mua bán theo mẫu và theo thông báo của Công ty để mua căn hộ mà nguyên đơn đã đăng ký tại Bản đăng ký nguyện vọng. Mục đích này không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và phù hợp với quy định pháp luật.

Thỏa thuận ký quỹ không tương đồng với bất kỳ hình thức huy động vốn nào quy định tại Điều 69 Luật Nhà ở 2014, bao gồm: Góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tô chức, hộ gia đình, cá nhân; tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.

Tiền ký quỹ theo Thỏa thuận ký quỹ không phải là khoản tiền mà bị đơn tiếp nhận và sử dụng để đầu tư xây dựng công trình nhà ở thương mại của Dự án. Theo Điều 1.3 của Thỏa thuận ký quỹ, tiền ký quỹ được ngân hàng phong tỏa trong suốt thời hạn ký quỹ và không tính lãi cho bất kỳ bên nào, tại Điều 1.2 của Thỏa thuận ký quỹ, thời hạn ký quỹ được tính từ thời điểm nguyên đơn nộp cho đến khi tiền ký quỹ được xử lý theo quy định tại Điều 3 của Thoả thuận ký quỹ. Thực tế, từ thời điểm khoản tiền ký quỹ được nguyên đơn chuyển vào tài khoản ký quỹ theo thỏa thuận cho đến nay số tiền ký quỹ vẫn được Ngân hàng phong tỏa theo Thỏa thuận. Do đó, không có cơ sở để xác định thỏa thuận ký quỹ là hình thức huy động vốn phục vụ phát triển nhà ở thương mại.

Thứ hai: Thỏa thuận ký quỹ là thỏa thuận dân sự thực hiện trên nguyên tắc tự do, tự nguyện, cam kết thỏa thuận quy định tại khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015 và đã phát sinh hiệu lực trên thực tế.

Theo điều 2.2 của Thoả thuận ký quỹ, nguyên đơn đã cam kết: “Đã hiểu rõ thông tin về Dự Án và hoàn toàn tự nguyện ký kết Thoả Thuận này nhằm đảm bảo cho các cam kết của mình”. Thực hiện thoả thuận ký quỹ, nguyên đơn đã nộp tiền ký quỹ vào tài khoản ký quỹ để tham gia đăng ký chương trình khảo sát nhu cầu mua bất động sản tại dự án và đảm bảo rằng nhu cầu mua bất động sản của nguyên đơn là có thực khi dự án được chủ đầu tư hoàn thành các điều kiện, thủ tục mở bán theo quy định của pháp luật. Do đó, thỏa thuận ký quỹ có đầy đủ các điều kiện có hiệu lực về giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 nên việc nguyên đơn cho rằng giao thỏa thuận ký quỹ vô hiệu là không có cơ sở.

Thứ ba: Dự án đã đáp ứng đầy đủ điều kiện mở bán và bị đơn đã thực hiện thông báo mở bán theo quy định tại Thỏa thuận ký quỹ:

Theo Điều 2.1 (b) Thỏa thuận ký quỹ, thời gian dự kiến ký Hợp đồng mua bán Bất động sản là tháng 7/2022 và được gia hạn 09 tháng.

Ngày 10/02/2023, bị đơn đã đáp ứng các điều kiện để ký kết Hợp đồng mua bán theo Văn bản số 1673/SXD-PTN&TTBĐS ngày 10/02/2023 của Sở Xây dựng Thành phố H về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với 2.989 căn hộ (trong đó có căn hộ mà nguyên đơn đăng ký mua) thuộc ô đất có ký hiệu B4 nhằm thửa đất số 313, tờ bản đồ số 108 - Dự án Khu dân cư và Công viên P, phường L và L, Thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Cùng ngày, bị đơn đã gửi các thông báo mời ký hợp đồng mua bán cho nguyên đơn, trước thời hạn dự kiến ký kết hợp đồng mua bán được quy định tại thỏa thuận ký quỹ (bao gôm cả thời gian gia hạn) là 02 tháng nhưng nguyên đơn không đến ký nên từ ngày 01/3/2023, nguyên đơn đã vi phạm cam kết của thỏa thuận ký quỹ đã ký. Vì vậy, đề nghị Tòa án không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

* Tại Bản khai ngày 18/3/2024 và lời khai trong quá trình tố tụng, người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - Ngân hàng TMCP K trình bày:

Ngân hàng TMCP K thống nhất với nguyên đơn và bị đơn về quá trình ký kết thỏa thuận ký quỹ số số BE615.16/VHGP/TTKQ ngày 14/12/2021.

Ngày 15/5/2020, bị đơn và Ngân hàng ký thỏa thuận khung dịch vụ quản lý tiền ký quỹ dự án V1 số: 1505/VHGP/TTK-KQ/TPX-TCB, Ngân hàng thực hiện cung cấp dịch vụ mở và quản lý tài khoản ký quỹ theo quy định của pháp luật cho bị đơn. Ngân hàng sẽ cung cấp dịch vụ ký quỹ cho bị đơn và bên ký quỹ với mục đích đăng ký chương trình khảo sát nhu cầu mua bất động sản dự án. Theo đó, Ngân hàng sẽ quản lý và xử lý tiền ký quỹ trên cơ sở thống nhất của các bên theo thỏa thuận ký quỹ.

Tài khoản ký quỹ của dự án mở tại Ngân hàng có thông tin cụ thể là tài khoản số: 19020850498026 - Tên tài khoản TKNB-VND-TCB-TKGH DA BEVERLY. Tiền ký quỹ là tiền mà bên ký quỹ nộp vào tài khoản ký quỹ để đăng ký nguyện vọng mua và/hoặc thuê bất động sản tại dự án, khi dự án được bị đơn mở bán theo quy định của pháp luật.

Sau khi ký thỏa thuận ký quỹ số BE615.16/VHGP/TTKQ, bà N ký quỹ vào tài khoản nêu trên số tiền 630.687.275 đồng để tham gia đăng ký chương trình khảo sát mua bất động sản của dự án, đảm bảo nhu cầu mua bất động sản là có thực khi dự án được bị đơn hoàn thành các điều kiện về thủ tục mở bán theo quy định

Ngày 01/12/2022, bị đơn ban hành công văn số: 0112/2022/CV-TPX yêu cầu Ngân hàng xác nhận việc phong tỏa toàn bộ số tiền ký quỹ trong suốt thời hạn ký quỹ. Ngày 05/12/2022, Ngân hàng ban hành công văn số: 800-2022/WBOPS MN-TCB phản hồi công văn số: 0112/2022/CV-TPX của bị đơn là Ngân hàng đã thực hiện đúng trách nhiệm theo thỏa thuận ký quỹ.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Ngân hàng có ý kiến như sau:

Ngân hàng được phép cung cấp dịch vụ quản lý tiền ký quỹ theo quy định của Ngân hàng N1. Ngân hàng cung cấp cho bị đơn (chủ đầu tư dự án) và bên ký quỹ (nguyên đơn) dịch vụ quản lý tiền ký quỹ theo các điều khoản, điều kiện thỏa thuận ký quỹ. Ngân hàng mở tài khoản ký quỹ để thực hiện việc nhận, giữ, quản lý, xử lý tiền ký quỹ theo thỏa thuận ký quỹ là phù hợp quy định của pháp luật. Ký quỹ là giao dịch dân sự trên cơ sở thỏa thuận của các bên, thỏa thuận ký quỹ không vi phạm điều cấm của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014.

Trong thời hạn ký quỹ, bị đơn không sử dụng khoản tiền ký quỹ, khoản tiền được phong tỏa trong tài khoản ký quỹ tại ngân hàng. Vì vậy, số tiền nguyên đơn ký quỹ không được xem là vốn phục vụ cho việc phát triển nhà ở thương mại quy định tại Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014 cho đến khi được giải tỏa theo thỏa thuận của các bên.

Mặc khác, thỏa thuận ký quỹ được xác lập trên cơ sở tự nguyện phù hợp với nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, không thuộc các trường hợp của giao dịch dân sự bị vô hiệu quy định từ Điều 123 đến Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015. Do đó, thỏa thuận ký quỹ có hiệu lực pháp luật.

Về yêu cầu bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan liên đới hoàn trả số tiền ký quỹ 630.687.275 đồng thì ngày 10/02/2023, Sở Xây dựng Thành phố H có công văn số: 1673/SXD-PTN&TTBĐS thông báo cho bị đơn biết việc 2.989 căn hộ thuộc ô đất ký hiệu B4 tại thửa đất số 313, tờ bản đồ số 108 Dự án khu dân cư và công viên P, phường L và phường L, thành phố T do bị đơn làm chủ đầu tư đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cùng ngày, bị đơn đã gửi thông báo mời nguyên đơn đến ký hợp đồng mua bán kể từ ngày 27/02/2023 đến hết ngày 28/02/2023 nhưng nguyên đơn không đến. Bị đơn không vi phạm thời gian dự kiến bán quy định tại điểm b khoản 2.1 Điều 2 của thỏa thuận ký quỹ. Vì vậy, Ngân hàng không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

* Bản án sơ thẩm số 423/2024/DS-ST ngày 17/07/2024 của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên như sau:

• Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Phương N về việc:
• Tuyên hủy Thỏa thuận ký quỹ số BE615.16/VHGP/TTKQ ngày 14/12/2021 giữa Công ty Cổ phần Phát triển Thành Phố X, bà Nguyễn Thị Phương N và Ngân hàng TMCP K do vô hiệu.
• Tuyên buộc Công ty Cổ phần Phát triển Thành Phố X và Ngân hàng TMCP K liên đới trả lại cho bà Nguyễn Thị Phương N số tiền đã nộp 630.687.275 đồng.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí dân sự sơ thẩm, quyền thi hành án và quyền kháng cáo.

Ngày 23/07/2024 nguyên đơn có đơn kháng cáo toàn bộ bản án vừa nêu.

Tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay: Các bên đương sự không thỏa thuận được về việc giải quyết vụ án.

Đại diện nguyên đơn trình bày: Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Yêu cầu tuyên Thỏa thuận ký quỹ là vô hiệu, do thỏa thuận này về bản chất không khác gì thỏa thuận về đặt cọc, xử lý như hợp đồng đặt cọc, là hình thức huy động vốn trá hình. Theo quy định của pháp luật về việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Đối với thông báo ký hợp đồng mua bán căn hộ, nguyên đơn chỉ nhận được Thông báo lần 1 và đã đến Công ty vào ngày 12/12/2022 nhưng không ai tiếp đón để ký hợp đồng vì dự án chưa đủ điều kiện mở bán nên không ký hợp đồng. Các lần thông báo sau nguyên đơn không nhận được thông báo. Đại diện nguyên đơn thừa nhận, sau đó bị đơn có yêu cầu nguyên đơn ký tiếp hợp đồng mua bán nhà nhưng nguyên đơn không đồng ý vì khi đó nguyên đơn đã khởi kiện vụ án.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn ông Ngô Trường B1 vắng mặt tại phiên tòa nhưng có gởi bản luận cứ (tóm tắt) như sau:

Công ty Cổ phần Phát triển Thành phố X chưa đáp ứng đủ điều kiện đầu tư kinh doanh khi kinh doanh ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Có căn cứ xác định các bên đã thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản bằng phương thức “đặt cọc” có dấu hiệu giả tạo dưới hình thức “ký quỹ” nên kiến nghị Tòa án xác định “thỏa thuận ký quỹ” là hình thức “đặt cọc” vi phạm điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định.

Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nguyên đơn, căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự sửa bản án sơ thẩm.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn, ông Nguyễn Đức H trình bày: Bị đơn không đồng ý kháng cáo của nguyên đơn. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn.

Bị đơn đã gửi Thông báo ký hợp đồng mua bán căn hộ cho nguyên đơn như đã thỏa thuận, nguyên đơn đã nhận Thông báo nhưng không liên hệ lại với Công ty để phản hồi về việc ký hợp đồng mua căn hộ hay không. Bên cạnh đó, tại giai đoạn sơ thẩm bị đơn đã nhiều lần tạo điều kiện cho nguyên đơn ký tiếp hợp đồng mua bán nhưng nguyên đơn không thực hiện.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án cho đến thời điểm kết thúc phần tranh luận tại phiên tòa phúc thẩm và trước khi nghị án, những người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng và những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Nội dung kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, xét thấy: Việc nguyên đơn không đến ký Hợp đồng theo Thông báo của bị đơn là dấu hiệu cho thấy vi phạm Thỏa thuận ký quỹ. Nguyên đơn không chứng minh được Công ty Thành Phố X rút tiền ký quỹ để sử dụng vào dự án nên không có cơ sở cho rằng Thỏa thuận ký quỹ là hình thức huy động vốn, do đó kháng cáo là không có cơ sở. Đề nghị không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận và sau khi nghe ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

1. Về thủ tục tố tụng:
   1. Về hình thức và thời hạn kháng cáo: Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm vào ngày 17/07/2024. Nguyên đơn, bà Nguyễn Thị Phương N nộp đơn kháng cáo vào ngày 23/07/2024. Căn cứ khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, kháng cáo trong thời hạn luật định là hợp lệ.
   2. Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án:
      1. Bà Nguyễn Thị Phương N khởi kiện bị đơn là Công ty Cổ phần Phát triển Thành phố X về tranh chấp thỏa thuận ký quỹ. Do đó, quan hệ tranh chấp trong vụ án được xác định là “Tranh chấp hợp đồng ký quỹ”. Bị đơn có trụ sở tại số G L, phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh nên căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh có thẩm quyền giải quyết vụ án theo trình tự sơ thẩm. Do có kháng cáo của nguyên đơn nên căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 38 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh có thẩm quyền giải quyết vụ án theo thủ tục phúc thẩm.
      2. Bà Nguyễn Thị Phương N có đơn khởi kiện bổ sung yêu cầu: Hủy Công văn số 1673/SXD-PTN&TTBĐS ngày 10/02/2023 của Sở Xây dựng Thành phố H về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai do ban hành không đúng thủ tục, trình tự theo quy định. Ngày 15/4/2024, Tòa án nhân dân Quận 1 ra thông báo trả đơn khởi kiện số 4874/TB-TA ngày 15/4/2024 đối với yêu cầu khởi kiện “Hủy Công văn số 1673/SXD-PTN&TTBĐS ngày 10/02/2023 của Sở Xây dựng Thành phố H về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai do ban hành không đúng thủ tục, trình tự theo quy định”. Vì vậy, Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh không xem xét thụ lý và giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện này của nguyên đơn là phù hợp với quy định pháp luật.
      3. Về người tham gia tố tụng và sự vắng mặt của các đương sự:

      Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn có đơn xin vắng mặt. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt nên căn cứ theo quy định tại Điều 227, Điều 229 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.

2. Về nội dung kháng cáo: Đương sự kháng cáo yêu cầu xem xét lại bản án sơ thẩm và sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.
   1. Xét kháng cáo về yêu cầu tuyên hủy Thỏa thuận ký quỹ số BE615.16/VHGP/TTKQ ngày 14/12/2021 giữa Công ty Cổ phần Phát triển Thành Phố X, bà Nguyễn Thị Phương N và Ngân hàng TMCP K do vô hiệu và buộc Công ty Cổ phần Phát triển Thành Phố X và Ngân hàng TMCP K liên đới trả lại cho bà Nguyễn Thị Phương N số tiền đã nộp 630.687.275 đồng.

   Đại diện nguyên đơn và luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn nêu quan điểm cho rằng thỏa thuận ký quỹ về bản chất không khác gì thỏa thuận về đặt cọc, xử lý như hợp đồng đặt cọc, thực chất là hình thức huy động vốn trá hình của việc góp vốn, hợp đồng đặt cọc mua căn hộ trước khi dự án được mở bán vào thời điểm mà bị đơn chưa có bất cứ sự cho phép nào của cơ quan chức năng, chưa đủ điều kiện để hoạt động kinh doanh bất động sản.

   Xét thấy:

   Thoả thuận ký quỹ số BE615.16/VHGP/TTKQ ngày 14/12/2021 ghi nhận thỏa thuận: “Bên Ký Q đồng ý ký quỹ vào một tài khoản số 19020850498026 - Tên tài khoản: TKNB- VND-TCB-TKGH DA BEVERLY tại Ngân hàng TMCP K (T1) - Hội Sở với số tiền ký quỹ là 630.687.275 đồng để tham gia đăng ký chương trình khảo sát nhu cầu mua Bất Động S tại Dự Án và đảm bảo nhu cầu mua Bất Động Sản này của Bên Ký Quỹ là có thực khi Dự Á được Chủ Đầu Tư hoàn thành các điều kiện và thủ tục mở bán theo quy định của pháp luật.”

   Theo định nghĩa tại Bộ luật dân sự năm 2015 Điều 330: “Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong toả tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ.”, như vậy, việc các bên tham gia thỏa thuận ký quỹ là nhằm mục đích đảm bảo bên ký quỹ phải thực hiện nghĩa vụ của mình. Vấn đề ở đây là xác định bên ký quỹ - là bên có nghĩa vụ theo thỏa thuận là đảm bảo nhu cầu mua Bất Động Sản này của Bên Ký Quỹ là có thực.

   Việc cam kết về nhu cầu mua bất động sản của bên ký quỹ là tự nguyện, không bị ép buộc phải đăng ký mua bất động sản khi dự án chưa được mở bán.

   Nguyên đơn thực hiện thỏa thuận ký quỹ bằng việc gửi một khoản tiền vào tài khoản chỉ định và Ngân hàng đã thực hiện việc phong tỏa số tiền này theo xác nhận tại Văn bản số 800-2022/WBOPS MN-TCB ngày 05/12/2022. Do đó, tiền ký quỹ không phải là khoản tiền bị đơn tiếp nhận và sử dụng đầu tư xây dựng công trình nhà ở thương mại của dự án.

   Theo Công văn số 656 ngày 12/01/2023 của Sở Xây dựng Thành phố H trả lời đơn kiến nghị phản ánh về chung cư lô B4 thuộc Dự án Khu dân cư công viên P có đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai – tại mục 4, có nêu: Sở Xây dựng đã cấp Giấy phép xây dựng số 61 ngày 20/10/2022 cho ô đất có ký hiệu B4 của Lô B thuộc Dự án Khu dân cư và công viên P.

   Theo Công văn số 1673 ngày 10/02/2023 của Sở Xây dựng Thành phố H, phía bị đơn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thửa đất số 313 với tổng diện tích 30.818,0m2 vào ngày 07/12/2020; Dự án Khu dân cư và công viên P đã được cấp giấy phép đầu tư, đã thực hiện xây dựng hạ tầng kỹ thuật và đã xây dựng nền móng, được nghiệm thu các móng nhà thuộc lô B4 vào ngày 16/11/2022.

   Đối chiếu với phần trả lời của Sở xây dựng Thành phố H tại Công văn số 656 ngày 12/01/2023, đối chiếu với các quy định về việc mở bán nhà hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, thì từ ngày 16/11/2022 bị đơn đã đủ điều kiện để mở bán nhà ở hình thành trong tương lai.

   Căn cứ Điều 2.1 (b) Thỏa thuận ký quỹ, thời gian dự kiến ký Hợp đồng mua bán bất động sản là tháng 07/2022 và được gia hạn 09 tháng nên thời hạn chậm nhất để bị đơn thực hiện thủ tục ký kết hợp đồng mua bán bất động sản là tháng 04/2023. Theo Thông báo số BE615.16/2022/TB-TPX ngày 21/11/2022 thì khách hàng đã đăng ký nguyện vọng tham gia chọn mua Căn hộ số BE615.16 tại Dự án ngày 14/12/2021 sẽ đến ký hợp đồng mua bán căn hộ từ ngày 12/12/2022 đến ngày 24/12/2022.

   Bà Nguyễn Thị Phương N đã không đến ký hợp đồng mua căn hộ theo thông báo của bị đơn. Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện nguyên đơn và đại diện bị đơn đều xác nhận bị đơn đã tạo điều kiện cho nguyên đơn ký tiếp hợp đồng mua bán nhà nhưng nguyên đơn không đồng ý nên nguyên đơn đã vi phạm khoản 3.2 Điều 23 của Thỏa thuận ký quỹ.

   Từ các nhận định trên cho thấy, thỏa thuận ký quỹ không vi phạm quy định pháp luật về mặt hình thức cũng như nội dung, như bản án sơ thẩm đã phân tích, nên không có căn cứ để tuyên vô hiệu theo yêu cầu của nguyên đơn. Do không có căn cứ để tuyên thỏa thuận ký quỹ là vô hiệu nên không chấp nhận yêu cầu hoàn trả tiền ký quỹ của nguyên đơn. Do đó, Hội đồng xét xử nhận thấy kháng cáo của nguyên đơn không có căn cứ nên không được chấp nhận.

   2. Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và giữ nguyên bản án sơ thẩm là có căn cứ chấp nhận. Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ Khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015: Không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.
   3. Về án phí:
   • Án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn phải chịu án phí đối với yêu cầu không được chấp nhận.
   • Án phí dân sự phúc thẩm: Do giữ nguyên bản án sơ thẩm nên người kháng cáo phải chịu án phí phúc thẩm theo Khoản 1 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, được trừ vào tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp, nguyên đơn đã nộp đủ án phí.

   Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Khoản 1 Điều 308, Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án;

1. Không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của bà Nguyễn Thị Phương N. Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 423/2024/DS-ST ngày 17/7/2024 của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh, như sau:

   Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Phương N về việc:

   • Tuyên hủy Thỏa thuận ký quỹ số BE615.16/VHGP/TTKQ ngày 14/12/2021 giữa Công ty Cổ phần Phát triển Thành Phố X, bà Nguyễn Thị Phương N và Ngân hàng TMCP K do vô hiệu.
   • Tuyên buộc Công ty Cổ phần Phát triển Thành Phố X và Ngân hàng TMCP K liên đới trả lại cho bà Nguyễn Thị Phương N số tiền đã nộp 630.687.275 đồng.

   1.2 Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Nguyễn Thị Phương N phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 29.527.491 đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 14.613.746 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 008358 ngày 02 tháng 3 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh. Bà Nguyễn Thị Phương N còn phải nộp 14.913.745 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

   Công ty Cổ phần Phát triển Thành Phố X và Ngân hàng TMCP K không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

2. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị Phương N phải chịu án phí phúc thẩm là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu số 0007040 ngày 22/08/2024 của Chi cục Thi hành án Dân sự Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.

   Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.