TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẮC GIANG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - hạnh phúc

Bản án số: 96/2024/DS-PT Ngày 26 - 4 -2024 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANHNƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẮC GIANG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Nguyễn Hà Giang;

Các Thẩm phán: ông Đặng Văn Quyết và ông Nguyễn Việt Hùng;

Thư ký phiên tòa: bà Nguyễn Thị Hà Giang – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Giang tham gia phiên toà: bà Nguyễn Thị Tuyết - Kiểm sát viên trung cấp.

Trong ngày 26 tháng 4 năm 2024 tại Trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 317/2023/TLPT- DS ngày 13 tháng 12 năm 2023 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” do bản án dân sự sơ thẩm số 113/2023/DS-ST ngày 27 tháng 9 năm 2023 (theo Quyết định sửa chữa, bổ sung bản án số 92a/2023/QĐ-SCBSBA ngày 09/10/2023 của Tòa án nhân dân huyện Hiệp Hòa là bản án số 132/2023/DS-ST) của Toà án nhân dân huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 98/2024/QĐ-PT ngày 13 tháng 02 năm 2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 89/2024/QĐ-PT ngày 07 tháng 03 năm 2024 và Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 49/2024/QĐ-PT ngày 03/4/2024 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: anh Trương Văn T, sinh năm 1989 (có mặt);

Nơi ĐKHKTT: thôn T, xã T, huyện P, tỉnh Thái Nguyên.

Nơi ở hiện nay: khu dân cư S, thị trấn H, huyện P, tỉnh Thái Nguyên.

Bị đơn: chị Nguyễn Thị Thanh H, sinh năm 1988 (có mặt);

Nơi ĐKHKTT: tổ dân phố số C, khu đô thị P, thị trấn T, huyện H, tỉnh Bắc Giang.

Nơi ở hiện nay: tổ dân phố số C, đường T, thị trấn T, huyện H, tỉnh Bắc Giang.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

1. Chị Nguyễn Thị Thu T1, sinh năm 1988 (có mặt);

   Nơi ĐKHKTT: thôn T, xã T, huyện P, tỉnh Thái Nguyên.

   Nơi ở hiện nay: khu dân cư S, thị trấn H, huyện P, tỉnh Thái Nguyên.

2. Chi nhánh công ty cổ phần T2 tại Bắc Giang do ông Vũ Tùng D giám đốc đại diện (vắng mặt);

Người kháng cáo: bị đơn - Nguyễn Thị Thanh H.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo Bản án dân sự sơ thẩm số 132/2023/DS-ST ngày 27 tháng 9 năm 2023 của Toà án nhân dân huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang thì nội dung vụ án như sau:

Nguyên đơn - anh Trương Văn T trình bày: giữa anh và chị H là chỗ quen biết, chị H kinh doanh về bất động sản. Ngày 08/3/2022, giữa anh và chị H có thỏa thuận với nhau về việc chuyển nhượng đất, anh mua lô đất LK – 07, Lô S, tại khu đô thị P, thị trấn T, huyện H, tỉnh Bắc Giang, số tiền thỏa thuận là 3.370.000.000 đồng. Hai bên có làm hợp đồng đặt cọc ngày 08/3/2022, anh đã chuyển khoản cho chị H 200.000.000 đồng, chị H đã nhận đủ số tiền. Sau đó anh có yêu cầu chị H gửi cho anh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), nhưng chị H không gửi cho anh được, chị H chỉ gửi cho anh qua Zalo hình ảnh đơn xin đăng ký vị trí lô đất và có nói với anh là đến tháng 6/2022 thì sẽ có GCNQSDĐ, anh đợi đến tháng 6/2022 thì chị H cũng không cung cấp được cho anh. Đến thời điểm anh làm đơn khởi kiện thì chị H cũng chưa cung cấp được GCNQSDĐ nên anh không đồng ý mua lô đất nữa. Anh đã nhiều lần liên hệ, hẹn gặp chị H để yêu cầu chị H trả số tiền đặt cọc nhưng chị H không hợp tác. Nay anh đề nghị Tòa án buộc chị H phải trả anh số tiền đặt cọc là 200.0000.000 đồng, không yêu cầu tiền phạt cọc, không yêu cầu tiền lãi.

Bị đơn - chị Nguyễn Thị Thanh H trình bày: Chị có mở văn phòng bất động sản, anh Trương Văn T có nhu cầu đầu tư đất ở H, anh T qua văn phòng chị để tìm hiểu, đầu tư đất ở H. Chị có tư vấn cho anh T, sau khi tìm hiểu anh T nhất trí mua lô đất có diện tích 74.89m², thửa số 10, tờ bản đồ LK07, khu đô thị P. Giữa chị và anh T có làm hợp đồng đặt cọc ngày 08/3/2022, thời hạn đặt cọc là 25 ngày từ ngày 08/3/2022 đến ngày 01/4/2022; anh T đã chuyển khoản cho chị 200.000.000 đồng. Khi đó anh T có nhờ và nói đất này anh đầu tư, nếu có lãi thì điện thoại cho anh, anh bán rồi lại đầu tư tiếp, nhưng sau đó do bất động sản có biến động, thị trường bất động sản giảm giá, anh T không có lãi, nên anh T quay sang không muốn mua nữa. Chị gọi điện cho anh T yêu cầu anh T chuyển tiền và đến Văn phòng để làm thủ tục chuyển nhượng, sang tên nhưng anh T không đến. Chị xác định anh T đã vi phạm hợp đồng đặt cọc nên nay anh T khởi kiện đòi chị số tiền 200.000.000 đồng thì chị không đồng ý.

Chị H xác định thửa đất trên thuộc quyền sở hữu hợp pháp của Công ty cổ phần T2, giữa chị và công ty không có hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên, chị không được ủy quyền chuyển nhượng đối với thửa đất trên. Chị chỉ có đơn xin xác định vị trí lô đất, ngoài ra chị không có giấy tờ gì chứng minh quyền sở hữu đối với lô đất đã nhận đặt cọc chuyển nhượng cho anh T.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan - chị Nguyễn Thị Thu T1 trình bày: Chị là vợ của anh T, chị nhất trí với đơn khởi kiện và ý kiến trình bày của anh T. Chị yêu cầu chị Nguyễn Thị Thanh H phải trả cho vợ chồng chị số tiền cọc là 200.000.000 đồng, chị không yêu cầu tiền phạt cọc và tiền lãi.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan - Chi nhánh công ty cổ phần T2 tại Bắc Giang do ông Vương Tùng D1 Giám đốc đại diện: tại văn bản ngày 26/6/2023 xác định lô đất số 10, LK07 chưa phải là chủ sở hữu hợp pháp của chị Nguyễn Thị Thanh H. Tập đoàn T2 đang là chủ sở hữu hợp pháp của lô đất nói trên, được sở T3 cấp ngày 26/01/2022 và gửi kém GCNQSDĐ bản sao.

Với nội dung trên, bản án dân sự số 132/2023/DS-ST ngày 27/9/2023 của Toà án nhân dân huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang đã căn cứ Điều 117; Điều 122; Điều, Điều 131, Điều 328, Điều 408, Bộ luật dân sự; Điều 168, Điểm a khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013. Xử: xác định giao dịch dân sự nội dung “Hợp đồng đặt cọc” đề ngày 08/03/2022 giữa anh Trương Văn T và chị Nguyễn Thị Thanh H là vô hiệu.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc chị Nguyễn Thị Thanh H phải hoàn trả cho vợ chồng anh Trương Văn T, chị Nguyễn Thị Thu T1 số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng).

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về án phí, lãi suất chậm thanh toán, quyền yêu cầu thi hành án quyền kháng cáo cho các bên đương sự.

Ngày 06/10/2023, bị đơn – chị Nguyễn Thị Thanh H kháng cáo bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa phúc thẩm sửa toàn bộ bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh T.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn giữ nguyên nội dung kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

+ Nguyên đơn trình bày: chi H nhận đặt cọc để chuyển nhượng cho anh lô đất trên nhưng thực tế chị H không có quyền sử dụng lô đất này, sau khi anh đặt cọc anh mới biết chị H không phải chủ sử dụng hợp pháp nên đã không đồng ý thực hiện tiếp theo hợp đồng đặt cọc. Đề nghị HĐXX không chấp nhận kháng cáo của chị H, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

+ Bị đơn trình bày: anh T và chị đã biết rõ về việc chị có đăng ký giữ chỗ lô đất trên và hai bên có thỏa thuận đến ngày 01/4/2022 sẽ sang tên cho anh T nhưng do chưa đến hạn anh T đã có đơn gửi cơ quan công an nên giữa chị và Công ty cổ phần T2 tại Bắc Giang không thể sang tên để chị đứng tên đất và để chị sang tên cho anh T được. Vì vậy anh T phải chịu mất số tiền cọc trên. Đề nghị HĐXX chấp nhận kháng cáo của chị, sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh T.

Tham gia phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Giang phát biểu ý kiến: Quá trình giải quyết vụ án từ khi thụ lý đến khi mở phiên tòa và tại phiên tòa, Thư ký, HĐXX đã thực hiện đúng, đủ quy định của Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS). Sau khi xem xét yêu cầu kháng cáo của chị H, đại diện Viện kiểm sát đề nghị HĐXX phúc thẩm: căn cứ khoản 1 Điều 308 của BLTTDS không chấp nhận kháng cáo của chị H, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Chị H phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về tố tụng: tại phiên tòa đại diện Chi nhánh công ty cổ phần T2 tại Bắc Giang là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đã được triệu tập hợp lệ lần hai nhưng vắng mặt không có lý do, HĐXX căn cứ khoản 3 Điều 296 tiếp tục xét xử vụ án.

[2]. Về nội dung vụ án, HĐXX thấy: theo “Hợp đồng đặt cọc” đề ngày 08/3/2022 và 01 đơn xin đăng ký vị trí lô đất; các bản sao nội dung tin nhắn trao đổi giữa anh T và chị H, ý kiến trình bày của các bên đương sự có cơ sở xác định: ngày 08/3/2022, giữa anh T và chị H có ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng diện tích 74.89m² tại thửa số 10, tờ bản đồ LK07 khu đô thị P, thời hạn đặt cọc là 25 ngày kể từ ngày 08/3/2022 đến ngày 01/4/2022, số tiền anh T đặt cọc cho chị H là 200.000.000 đồng, chị H đã nhận đủ số tiền cọc trên. Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng lô đất là 3.170.000.000 đồng, bên A (chị H) cam kết thửa đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp và cam kết trong thời gian đặt cọc sẽ làm thủ tục pháp lý để chuyển nhượng cho anh T.

[3]. Quá trình giải quyết vụ án chị H không cung cấp được tài liệu, giấy tờ chứng minh thửa đất này thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của chị H mà chỉ có bản sao Hợp đồng cho Chi nhánh công ty cổ phần T2 vay vốn và 01 đơn đăng ký vị trí ô đất số 10, lk07, diện tích 74.89m² thể hiện khi nào chủ đầu tư đủ điều kiện chuyển nhượng sẽ chuyển nhượng cho chị H. Chi nhánh công ty cổ phần T2 xác định lô đất số 10, LK07 chị Nguyễn Thị Thanh H chưa phải là chủ sở hữu hợp pháp. Tập đoàn T2 đang là chủ sở hữu hợp pháp của lô đất nói trên, được sở T3 cấp GCNQSDĐ ngày 26/01/2022. Do vậy có thể xác định đất số 10, LK07 trong hợp đồng đặt cọc không thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của chị H. Vì vậy chị H chưa có quyền thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 168 Luật đất đai. Vì vậy có căn cứ khẳng định “Hợp đồng đặt cọc” đề ngày 08/3/2022 giữa anh Trương Văn T và chị Nguyễn Thị Thanh H là vô hiệu và buộc các bên phải trả cho nhau những gì đã nhận như xác định của Tòa án cấp sơ thẩm là phù hợp với quy định tại Điều 188 Luật đất đai; Điều 117, Điều 123 Điều 131, Điều 192, Điều 194 và Điều 199, Điều 408 của Bộ luật dân sự.

Chị Nguyễn Thị Thanh H kháng cáo nhưng không đưa ra được căn cứ chứng minh cho nội dung kháng cáo của mình nên không có căn cứ để HĐXX chấp nhận kháng cáo của chị H. Vì vậy, HĐXX thấy cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[4]. Về án phí dân sự phúc thẩm: do kháng cáo không được chấp nhận nên chị Nguyễn Thị Thanh H phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị quyết 326/NQ-UBTVQH quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[5]. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị, HĐXX không đặt ra xem xét.

Vì các lẽ trên.

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ khoản 1 Điều 308, Điều 313 của Bộ Luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của chị Nguyễn Thị Thanh H, giữ nguyên bản án sơ thẩm số 132/2023/DS-ST ngày 27/9/2023 của Toà án nhân dân huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang.
2. Về án phí: chị Nguyễn Thị Thanh H phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào 300.000 đồng đã nộp tạm ứng án phí theo biên lai thu số 0000310 ngày 20/10/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang.

Án xử phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Bắc Giang; - TAND, Chi cục THADS cấp sơ thẩm; - Các đương sự; - Lưu HS; VP.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà Nguyễn Hà Giang