TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LÂM HÀ TỈNH LÂM ĐỒNG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 94/2023/DS-ST
Ngày: 18/8/2023
V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LÂM HÀ, TỈNH LÂM ĐỒNG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Trần Minh Huấn.

Các hội thẩm nhân dân:

Bà Lài Thị Thu Hà;

Bà Trần Thị Hằng.

- Thư ký phiên tòa: Bà Đàm Thu Duy - Thư ký Tòa án nhân dân huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng.

- Đại diện viện kiểm sát nhân dân huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Vân Anh - Kiểm sát viên.

Ngày 18 tháng 8 năm 2023, tại Trụ sở Tòa án nhân dân huyện Lâm Hà xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 60/2023/TLST-DS ngày 13 tháng 3 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 124/2023/QĐXXST-DS ngày 01 tháng 8 năm 2023, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Mai Thị L, sinh năm 1967; địa chỉ: Thôn T, xã M, huyện L, tỉnh Lâm Đồng.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Phạm Văn T, sinh năm 1984; địa chỉ: Số I Cô B, Phường I, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng và ông Lê Văn H, sinh năm 1983; địa chỉ: Số A N, Phường H, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng. Theo văn bản ủy quyền ngày 27/4/2023.

Bị đơn: Vợ chồng ông Phạm Văn B, sinh năm 1970; bà Phạm Thị M, sinh năm 1971; địa chỉ: Tổ dân phố Đ, thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Lâm Đồng.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Vũ Trọng M1, sinh năm 1967; địa chỉ: Thôn A, xã T, huyện T, tỉnh Thái Bình và ông Phạm Thanh A, sinh năm 1956; địa chỉ: Thôn P, xã T, huyện L, tỉnh Lâm Đồng. Theo văn bản ủy quyền ngày 22/3/2023.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Vợ chồng bà Phạm Thị N, sinh năm 1978; ông Đặng Văn H1 (Đặng Đức H2), sinh năm 1968; địa chỉ: Thôn Đ, xã T, huyện T, tỉnh Thái Bình.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Vũ Trọng M1, sinh năm 1967; địa chỉ: Thôn A, xã T, huyện T, tỉnh Thái Bình. Theo văn bản ủy quyền ngày 10/4/2023.

- Ngân hàng TMCP phát triển Thành phố H (H4) - Chi nhánh L1; trụ sở: 1 T, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Hoàng N1, chức vụ: Giám đốc Ngân hàng TMCP phát triển Thành phố H (H4) - Chi nhánh L1. Theo Quyết định ủy quyền số 1594/2021/QĐ-TGĐ ngày 30/6/2021 của Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H.

Người đại diện theo ủy quyền tham gia tố tụng: Ông Trịnh Quốc T1, chức vụ: Chuyên viên Quan hệ khách hàng; địa chỉ: Lô B, phường H, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng. Theo văn bản ủy quyền ngày 31/7/2023.

(ông T, ông H; vợ chồng ông B, bà M; ông A; ông M1 có mặt, ông T1 vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và lời trình bày của những người đại diện theo ủy quyền của bà Mai Thị L là ông Phạm Văn T và ông Lê Văn H cùng thống nhất trình bày: Vào tháng 12/2021, qua môi giới bà L được biết vợ chồng ông B, bà M có nhu cầu chuyển nhượng 02 lô đất tại tổ dân phố Đ, thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Lâm Đồng. Giữa bà L với vợ chồng ông B, bà M đã thỏa thuận lập hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng hai lô đất, cụ thể:

Thửa đất số 263 tờ bản đồ 66, diện tích 1.067,9m² (gồm 100m² đất ODT và 967,9 m² đất CLN) đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CC305310 ngày 24/12/2015. Tại thời điểm lập hợp đồng đặt cọc với bà L, tài sản này vợ chồng ông B, bà M đang thế chấp vay vốn tại Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H - chi nhánh L1.

Thửa đất số 266 tờ bản đồ 66, diện tích 367,9m² (gồm 100m² đất ODT và 267,9 m² đất CLN) đã được Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh L cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CH510559 ngày 07/8/2017. Tại thời điểm lập hợp đồng đặt cọc với bà L, tài sản này vợ chồng ông Đặng Văn H1, bà Phạm Thị N đứng tên chủ sử dụng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ông B có giao cho bà L xem hợp đồng ủy quyền do bà Phạm Thị N, ông Đặng Văn H1 ủy quyền cho ông B được toàn quyền chuyển nhượng đối với thửa đất nêu trên.

Ngày 28/12/2021, bà L và vợ chồng ông B, bà M đã lập hợp đồng đặt cọc nhằm chuyển nhượng hai thửa đất nêu trên cùng tài sản trên đất với giá chuyển nhượng hai bên thỏa thuận là 13.500.000.000đ, thỏa thuận đặt cọc làm 04 lần, cụ thể: Lần 1 đặt cọc số tiền 1.500.000.000đ khi lập hợp đồng; đặt cọc lần 2 số tiền 2.000.000.000đ vào ngày 16/01/2022; thanh toán lần 3 số tiền 3.000.000.000đ vào ngày 30/6/2022 và thanh toán lần 4 số tiền 7.000.000.000đ vào ngày 30/12/2022 và

tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng. Sau đó, để cụ thể hơn các điều khoản của hợp đồng đặt cọc nên bà L lập lại các hợp đồng đặt cọc sau:

- Đối với thửa đất 263, tờ bản đồ 66 thị trấn Đ: Lập hợp đồng đặt cọc ngày 28/12/2021, giá chuyển nhượng là 6.500.000.000đ, bà L đã thanh toán đủ số tiền cọc 1.500.000.000đ cho ông B, bà M (trong đó bà L nhờ chị T2 là con ruột bà L chuyển khoản cho ông B, bà M số tiền 1.500.000.000đ và bà L giao tiền mặt là 500.000.000đ); số tiền 5.000.000.000đ hẹn thanh toán vào ngày 30/12/2022 khi hai bên ký kết hợp đồng công chứng.

Ông B có trách nhiệm xóa thế chấp trả nợ cho Ngân hàng chậm nhất là ngày 29/12/2022.

- Đối với thửa đất 266, tờ bản đồ 66 thị trấn Đ: Lập hợp đồng đặt cọc ngày 19/01/2022, giá chuyển nhượng là 7.000.000.000đ, bà L đã thanh toán đủ số tiền cọc 2.000.000.000đ cho ông B; Số tiền còn lại sẽ thanh toán 3.000.000.000đ vào ngày 30/6/2022 và ngày 30/12/2022 khi hai bên ký kết hợp đồng công chứng sẽ thanh toán hết số tiền 2.000.000.000₫.

Tuy nhiên, ngày 30/6/2022, do khó khăn bà L chưa chuẩn bị tiền để thanh toán 3.000.000.000đ cho ông B, bà M nên bà L có thỏa thuận lại với ông B, bà M đến ngày 30/12/2022 khi ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng bà L sẽ thanh toán hết, ông B cũng xác nhận đồng ý với thỏa thuận này.

Đến ngày 30/12/2022, bà L đến Văn phòng công chứng Nguyễn Mậu A1 để lập hợp đồng chuyển nhượng thì vợ chồng ông B, bà M không xuất trình được các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính để tiến hành giao dịch. Bản thân bà L đã thanh toán đủ tiền cọc theo hợp đồng và vẫn mong muốn tiếp tục nhận chuyển nhượng hai lô đất trên nhưng vợ chồng ông B, bà M không thực hiện được các điều kiện để chuyển nhượng đất cho bà L, cụ thể: Không xuất trình được bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để lập hợp đồng chuyển nhượng vào ngày 30/12/2022; chưa thực hiện xóa thế chấp đối với thửa đất 263 để đảm bảo ký hợp đồng chuyển nhượng; chưa thực hiện ký hợp đồng ủy quyền từ bà Phạm Thị N, ông Đặng Văn H1. Do vậy, ông B, bà M đã không có trách nhiệm để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng với bà L là vi phạm.

Nay, bà L yêu cầu khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết: Hủy 02 hợp đồng đặt cọc giao kết ngày 28/12/2021 và 01 hợp đồng đặt cọc ngày 19/01/2022 giữa bà Mai Thị L với với vợ chồng ông Phạm Văn B, bà Phạm Thị M về việc đặt cọc đảm bảo chuyển nhượng diện tích đất các thửa 263, 266 tờ bản đồ 66 thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Lâm Đồng cùng tài sản trên đất; đồng thời, yêu cầu Tòa án buộc vợ chồng ông B, bà M phải trả lại khoản tiền đã nhận cọc của bà L là 3.500.000.000đ. Ngoài ra nguyên đơn không yêu cầu gì thêm.

Bị đơn vợ chồng ông Phạm Văn B, bà Phạm Thị M và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là ông Vũ Trọng M1 và ông Phạm Thanh A cùng thống nhất trình bày: Việc vợ chồng ông B, bà M có thỏa thuận chuyển nhượng đất cho bà L như nguyên đơn trình bày là đúng, cụ thể: Vợ chồng ông B, bà M chuyển nhượng cho bà L diện tích đất các thửa 263, 266 tờ bản đồ 66 thị trấn Đinh Văn cùng tài sản trên đất với giá là 13.500.000.000đ, thỏa thuận đặt cọc làm 04 lần như nguyên đơn

trình bày. Khi thỏa thuận, hai bên lập hợp đồng đặt cọc chung cho cả hai thửa đất có sự chứng kiến của bà D và bà T2 (con gái bà L); hợp đồng này có cả vợ chồng ông B, bà M cùng ký. Bà L có chuyển khoản cho ông B, bà M số tiền 1.000.000.000₫ và giao tiền mặt là 500.000.000đ, tổng cộng bà L đã giao tiền đặt cọc cho ông B, bà M số tiền là 1.500.000.000đ vào ngày 28/12/2021; đến ngày 19/01/2022 bà L giao thêm cho ông B, bà M số tiền đặt cọc là 2.000.000.000đ. Như vậy, số tiền đặt cọc bà L đã giao cho ông B, bà M là 3.500.000.000đ; số tiền còn lại thì hẹn đến 30/6/2022 trả số tiền 3.000.000.000đ; còn lại thanh toán khi làm hợp đồng chuyển nhượng vào ngày 30/12/2022. Đến ngày 30/6/2022, bà L khó khăn xin hẹn việc thanh toán đến 30/12/2022 sẽ thanh toán hết số tiền còn lại 10.000.000.000đ khi làm hợp đồng và ông B, bà M cũng thống nhất tạo điều kiện cho bà L việc thanh toán hoãn lại. Sau đó bà L có kiện vợ chồng ông B, bà M và rút đơn khởi kiện.

Riêng đối với các hợp đồng đặt cọc (được đánh máy) ngày 28/12/2021 và ngày 19/01/2022 chỉ có ông B ký thì bà L tự bóc tách các tài sản riêng ra thì bà M không nhất trí vì không có chữ ký của bà M. Ông B, bà M thống nhất chuyển nhượng cho bà L các thửa đất 263, 266 cùng toàn bộ tài sản trên đất là thể thống nhất, không chuyển nhượng tách rời từng thửa đất, việc ông B ký vào các hợp đồng đặt cọc đánh máy này nhằm chỉ để xác nhận là có nhận tiền của bà L, ngoài ra không xác nhận nội dung gì khác. Đến nay, bản thân ông B, bà M vẫn thiện chí chuyển nhượng đất cho bà L. Do vậy, bị đơn yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà L. Bị đơn không đồng ý hủy các hợp đồng đặt cọc và cũng không đồng ý trả lại tiền đặt cọc theo yêu cầu của nguyên đơn. Bị đơn xác định không có ý kiến hay yêu cầu gì thêm trong vụ án này, đề nghị Tòa án xem xét giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, ông B, bà M và ông A cùng xác định, việc ông B, bà M chuyển nhượng đất thửa 263 cho ông H1, bà N đứng tên là do ông H1, bà N trước đó có cho ông B, bà M vay tiền trả nợ Ngân hàng để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra, hẹn khi nào trả hết nợ cho ông H1, bà N thì sẽ chuyển sang tên quyền sử dụng đất lại cho ông B, bà M. Việc ông B, bà M chuyển nhượng đất cho bà L thì ông H1, bà N thống nhất và có văn bản ủy quyền cho ông B, bà M được quyền chuyển nhượng đất thửa 266. Do vậy, liên quan đến vụ án này ông H1, bà N thống nhất theo ý kiến của ông B, bà M và không có ý kiến hay yêu cầu gì thêm, đề nghị Tòa án xem xét giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Người đại diện của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vợ chồng ông Đặng Văn H1 (Đặng Đức H2), bà Phạm Thị N là ông Vũ Trọng M1 trình bày: Ông B là anh ruột của bà N. Ngày 30 tháng 11 năm 2020, do ông B, bà M gặp khó khăn nên vợ chồng ông H2, bà N có vay giúp ông B, bà M số tiền là 2.700.000.000đ để thanh toán khoản vay ở Ngân hàng N2 chi nhánh huyện L, tỉnh Lâm Đồng và nhận lại giấy chứng nhận quyền sử đất đã thế chấp. Sau đó, để ông H2, bà N yên tâm nên ông B, bà M đã làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên vợ chồng ông H2, bà N. Thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 510599 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 07/8/2017, thửa đất số

266; tờ bản đồ số 66 thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Lâm Đồng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hai bên thực hiện ngày 09/12/2020. Mục đích của việc chuyển nhượng này là để vợ chồng ông H2, bà N yên tâm khi cho ông B, bà M vay tiền chứ ông H2, bà N không có ý định và cũng không có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng mảnh đất nêu trên. Toàn bộ nhà, đất vẫn do ông B, bà M trực tiếp quản lý và sử dụng bình thường. Các bên thống nhất khi nào ông B, bà M hoàn trả đủ số tiền đã vay thì ông bà H2, N sẽ làm thủ tục sang tên (chuyển nhượng) lại nhà, đất cho vợ chồng ông B, bà M.

Ngày 28/12/2022 ông B và bà M có trao đổi với ông H2, bà N về việc nhận tiền đặt cọc chuyển nhượng đất của cả hai thửa đất (một thửa đất vợ chồng ông H2, bà N đứng tên, 01 thửa đất mang tên ông B, bà M) và hứa sau khi chuyển nhượng đất cho bà Mai Thị L xong sẽ trả tiền cho vợ chồng ông H2, bà N. Để thuận lợi trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên trước đó ông H2, bà N đã viết giấy uỷ quyền cho ông B, bà M theo quy định. Tuy nhiên, bên nhận chuyển nhượng đã huỷ hợp đồng đặt cọc và khởi kiện bên chuyển nhượng tại Toà án nhân dân huyện Lâm Hà. Về việc này ông H2, bà N xác định, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa vợ chồng ông B, bà M với bà L là ngay tinh, hợp pháp; đề nghị Toà án công nhận hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất giữa các bên có hiệu lực pháp luật, yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại cho bên chuyển nhượng do vi phạm hợp đồng. Việc bà L đơn phương huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc không thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà, đất như cam kết khiến cho vợ chồng ông B, bà M không có tiền để trả cho vợ chồng ông H2, bà N khiến ông H2, bà N gặp rất nhiều khó khăn, áp lực về kinh tế, tổn thất nặng nề về tinh thần. Nay bà L khởi kiện ông H2, bà N thống nhất theo ý kiến của ông B, bà M và không có ý kiến hay yêu cầu gì thêm, đề nghị Tòa án xem xét giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Người đại diện theo ủy quyền của Ngân hàng TMCP phát triển Thành phố H (H5) là ông Trịnh Quốc T1 trình bày: Hiện quyền sử dụng đất thửa 263 tờ bản đồ 66 thị trấn Đ thì ông B, bà M đang thế chấp vay vốn tại Ngân hàng H6. Do ông B, bà M có văn bản trình bày khó khăn có nguyện vọng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để lấy tiền trả nợ Ngân hàng và xử lý việc gia đình nên Ngân hàng đã đồng ý cho ông B, bà M giao dịch đối với tài sản đang thế chấp tại Ngân hàng, tuy nhiên trước khi ký kết hợp đồng chuyển quyền về tài sản thì ông B, bà M phải có nghĩa vụ thanh toán nợ với Ngân hàng để rút tài sản thế chấp, đảm bảo cho giao dịch chuyển quyền về tài sản. Nay các bên liên quan đến hợp đồng đặt cọc đối với tài sản là thửa đất 263 tờ bản đồ 66 thị trấn Đ thì Ngân hàng đề nghị Tòa án xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật. Ngân hàng không có yêu cầu gì trong vụ án.

Vụ án đã được Tòa án đã tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và tổ chức hòa giải theo quy định của pháp luật nhưng không thành.

Tại phiên tòa: Các đương sự vẫn giữ nguyên ý kiến và yêu cầu nêu trên.

Đại diện viện kiểm sát phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Thư ký tòa án, của Hội đồng xét xử và của những người tham gia tố tụng. Đồng thời, đề nghị Hội đồng xét xử.

Chấp nhận đơn khởi kiện của bà Mai Thị L về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với vợ chồng ông Phạm Văn B, bà Phạm Thị M.

Hủy 02 hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập cùng ngày 28/12/2021 và hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 19/01/2022 giữa bà Mai Thị L với với vợ chồng ông Phạm Văn B, bà Phạm Thị M đối với diện tích đất 1067,9m² thuộc thửa đất 263 và diện tích đất 367,9m² thuộc thửa đất 266, cùng tờ bản đồ 66 thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Lâm Đồng.

Buộc vợ chồng ông Phạm Văn B, bà Phạm Thị M phải trả cho bà Mai Thị L số tiền đã nhận cọc là 3.500.000.000đ.

Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của bà Mai Thị L về việc yêu cầu vợ chồng ông Phạm Văn B, bà Phạm Thị M phải trả phạt cọc số tiền là 3.500.000.000₫.

Về chi phí tố tụng: Tại phiên tòa nguyên đơn nhận chịu toàn bộ số tiền chi phí tố tụng, xét thấy đây là sự tự nguyện của đương sự và phù hợp với quy định của pháp luật nên ghi nhận.

Về án phí: Vợ chồng ông B, bà M phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với việc Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc và phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với nghĩa vụ tài sản phải trả cho nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Qua nghiên cứu tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và kết quả thẩm tra tại phiên tòa cũng như ý kiến tranh luận của đương sự, ý kiến Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Về thủ tục tố tụng: Tại phiên người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP phát triển Thành phố H (H5) do ông Trịnh Quốc T1 là người đại diện theo ủy quyền có đơn đề nghị giải quyết vắng mặt. Do đó, căn cứ Điều 227; Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án vắng mặt theo thủ tục chung là phù hợp.

[2] Về quan hệ tranh chấp: Xuất phát từ việc giữa bà Mai Thị L và vợ chồng ông Phạm Văn B, bà Phạm Thị M có lập hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với các thửa 266, 263 tờ bản đồ 66 thị trấn Đ. Quá trình thực hiện các bên không thống nhất được với nhau về việc chuyển nhượng. Bà L khởi kiện yêu cầu hủy 02 hợp đồng đặt cọc giao kết ngày 28/12/2021 và 01 hợp đồng đặt cọc giao kết ngày 19/01/2022 giữa bà Mai Thị L với với vợ chồng ông Phạm Văn B, bà Phạm Thị M; đồng thời, yêu cầu Tòa án buộc vợ chồng ông B, bà M phải trả lại khoản tiền đã nhận cọc của bà L là 3.500.000.000đ. Bị đơn ông B, bà M không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên phát sinh tranh chấp. Do vậy, căn cứ khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự xác định quan hệ tranh chấp của vụ án là: “Tranh chấp hợp đồng đặt

cọc” vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Về nội dung tranh chấp: Quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa các đương sự đều thừa nhận: Vào ngày 28/12/2021, giữa bà L và vợ chồng ông B, bà M có thỏa thuận với nhau về việc chuyển chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất các thửa 266, 263 tờ bản đồ 66 thị trấn Đ, huyện L với giá là 13.500.000.000đ. Cùng ngày giữa hai bên đã tiến hành lập hợp đồng đặt cọc với nhau; theo đó hai bên thỏa thuận: Lần 1 ngày 28/12/2021 bà L đặt cọc số tiền 1.500.000.000đ; lần 2 ngày 16/01/2022 bà L đặt cọc số tiền 2.000.000.000đ; Lần 3 ngày 30/6/2022 bà L giao số tiền 3.000.000.000đ; lần 4 ngày 30/12/2022 bà L giao số tiền 7.000.000.000₫ thanh toán hết tiền là sang tên công chứng, hợp đồng đặt cọc này cả bà L và vợ chồng ông B, bà M đều ký kết. Sau đó, giữa bà L và ông B có ký kết các hợp đồng đặt cọc theo từng thửa đất riêng biệt: Ngày 28/12/2021 hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo chuyển nhượng diện tích đất thửa 263 tờ bản đồ 66 thị trấn Đ, giá chuyển nhượng là 6.500.000.000đ, bà L đã đặt cọc số tiền 1.500.000.000đ cho ông B, số tiền còn lại 5.000.000.000đ hẹn thanh toán vào ngày 30/12/2022 khi hai bên ký kết hợp đồng công chứng; ngày 19/01/2022, hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo chuyển nhượng diện tích đất thửa đất 266 tờ bản đồ 66 T chuyển nhượng là 7.000.000.000đ, bà L đã đặt cọc số tiền 2.000.000.000₫ cho ông B; số tiền còn lại sẽ thanh toán 3.000.000.000đ vào ngày 30/6/2022 và ngày 30/12/2022 khi hai bên ký kết hợp đồng công chứng sẽ thanh toán hết số tiền 2.000.000.000đ. Ông B cho rằng ông ký vào hợp đồng đặt cọc theo từng thửa đất là để nhận tiền đặt cọc chứ ông không chuyển nhượng riêng lẻ từng thửa đất, ông chuyển nhượng là chuyển nhượng toàn bộ đất với số tiền là 13.500.000.000đ, ông không định giá giá trị của từng thửa đất mà việc này là do bà L tự định giá. Còn bà M cho rằng, hai hợp đồng đặt cọc ký kết riêng theo từng thửa đất thì bà M không ký nên hai hợp đồng này không có giá trị, tuy nhiên cả ông B, bà M đều thừa nhận đã thỏa thuận chuyển nhượng hai thửa đất trên cho bà L và đã nhận của bà L số tiền đặt cọc là 3.500.000.000đ.

[3.1] Quá trình thực hiện hợp đồng nguyên đơn bà L cho rằng vợ chồng ông B, bà M không xuất trình được các bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để lập hợp đồng chuyển nhượng vào ngày 30/12/2022; chưa thực hiện xóa thế chấp đối với thửa đất 263 để đảm bảo ký hợp đồng chuyển nhượng; chưa thực hiện ký hợp đồng ủy quyền từ bà Phạm Thị N, ông Đặng Văn H1. Do vậy, ông B, bà M đã không có trách nhiệm để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng với bà L là vi phạm nên bà khởi kiện yêu cầu hủy các hợp đồng nêu trên, đồng thời, yêu cầu vợ chồng ông B, bà M phải hoàn trả lại cho bà số tiền đặt cọc là 3.500.000.000đ.

[3.2] Còn bị đơn vợ chồng ông B, bà M cho rằng: Riêng đối với các hợp đồng đặt cọc (được đánh máy) ngày 28/12/2021 và ngày 19/01/2022 thì bà L tự bóc tách các tài sản riêng ra chỉ có ông B ký, bà M không ký nên không có giá trị pháp lý. Ông B, bà M thống nhất chuyển nhượng cho bà L các thửa đất 263, 266 cùng toàn bộ tài sản trên đất là thể thống nhất, không chuyển nhượng tách rời từng thửa đất, việc ông B ký vào các hợp đồng đặt cọc đánh máy này chỉ xác nhận là có nhận tiền

của bà L, ngoài ra không xác nhận nội dung gì khác. Đến nay, bản thân ông B, bà M vẫn thiện chí chuyển nhượng đất cho bà L. Do vậy, bị đơn yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà L. Bị đơn không đồng ý hủy các hợp đồng đặt cọc và cũng không đồng ý trả lại tiền đặt cọc theo yêu cầu của nguyên đơn vì do lỗi của bà L.

[3.3] Qua yêu cầu của các đương sự: Xét điều kiện thực hiện các hợp đồng đặt cọc của 02 thửa đất thì nhận thấy:

[3.4] Đối với thửa đất 263 tại thời điểm các bên lập hợp đồng đặt cọc ông B, bà M đang thể chấp vay vốn tại Ngân hàng TMCP phát triển Thành phố H (HDBan) để vay số tiền 3.000.000.000đ thì bà L có biết. Theo bà L do ông B, bà M nợ Ngân hàng số tiền 3.000.000.000₫ nên đã đặt cọc trước số tiền là 3.500.000.000₫ để ông B, bà M trả tiền cho Ngân hàng làm thủ tục giải chấp, lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục chuyển nhượng. Tuy nhiên, ông B, bà M đã không thực hiện và đến nay vẫn còn dư nợ tại Ngân hàng 3.000.000.000đ. Còn ông B, bà M cho rằng do bà L không trả đủ số tiền đặt cọc theo thỏa thuận là ngày 30/6/2022 trả 3.000.000.000đ nên ông bà không có đủ tiền để trả cho Ngân hàng là lỗi thuộc về bà L. Như vậy, có đủ cơ sở xác định tại thời điểm các bên xác lập hợp đồng đặt cọc thì tài sản là quyền sử dụng đất thửa 263 ông B, bà M đang thế chấp Ngân hàng. Theo quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015, “bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi hay tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý”. Quá trình giải quyết vụ án thì ông B, bà M cho rằng khi lập hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng thì có sự đồng ý của Ngân hàng; đồng thời, xuất trình văn bản cam kết để ngày 20/12/2021 có xác nhận của Ngân hàng H6. Tại Văn bản gửi Tòa án ngày 28/6/2023 thì Ngân hàng H6 trình bày ngày 20/12/2021 Ngân hàng H6 đã ký xác nhận cho ông B, bà M được quyền chuyển nhượng tài sản đang thế chấp với điều kiện ông B, bà M phải trả đầy đủ gốc và lãi vay trước khi Ngân hàng bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bên vay làm thủ tục giải chấp mới được quyền chuyển nhượng. Như vậy, mặc dù có sự đồng ý của Ngân hàng H6 nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận thì ông B, bà Mai s khi nhận tiền đặt cọc của bà L đã không trả tiền cho Ngân hàng để giải chấp làm thủ tục chuyển nhượng. Mặt khác, theo thỏa thuận trong hợp đồng thì đến ngày 30/6/2022 bà L phải trả 3.000.000.000đ nhưng bà L không trả nên bà L cũng có lỗi. Tuy nhiên trong quá trình giải quyết vụ án thì các đương sự đều thừa nhận đến thời điểm bà L phải giao số tiền 3.000.000.000đ thì do bà L khó khăn nên bà L có thỏa thuận với ông B để đến ngày 30/12/2022 hai bên ký hợp đồng công chứng thì trả hết tiền và ông B cũng đồng ý. Vì vậy, không thể cho rằng do bà L không trả 3.000.000.000₫ vào ngày 30/6/2022 nên ông B, bà M không có tiền trả cho Ngân hàng là không phù hợp nên ông B, bà M cũng có lỗi. Tóm lại việc các bên thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng diện tích đất thửa 263 khi đang thế chấp tại Ngân hàng khi chưa làm thủ tục giải chấp nên giao dịch dân sự này vô hiệu.

[3.5] Đối với thửa đất 266 theo ông B, bà M cũng như ông H1, bà N cùng xác định thì diện tích đất thửa 266 tại thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng và đặt cọc với bà L ngày 28/12/2021 đất đang được cấp quyền sử dụng đất đứng tên bà N. Do

ông B, bà M vay tiền ông H1, bà N số tiền 2.700.000.000đ để trả nợ Ngân hàng N2, chi nhánh Huyện L để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra nên hai bên thỏa thuận chuyển nhượng đất cho bà N đứng tên để làm tin. Khi ông H1, bà N lập hợp đồng ngày 05/01/2022 ủy quyền cho ông B được quyền chuyển nhượng diện tích đất thửa 266. Việc ủy quyền của ông H1, bà N đã được công chứng tại Văn phòng C; địa chỉ: huyện T, tỉnh Thái Bình, số công chứng 17, quyển số 01/2022/TP/CC-SCC/HĐGD. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 55 Luật công chứng năm 2014 thì “Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền”. Mặc dù, ông B cho rằng nhận ủy quyền của ông H1, bà N theo hợp đồng ủy quyền ngày 05/01/2022 nêu trên và ông B, bà M có cung cấp bản sao hợp đồng này cho Tòa án có chữ ký ông B theo hợp đồng và chưa được công chứng. Theo kết quả xác minh của Tòa án thì tại thời điểm Văn phòng C công chứng hợp đồng ủy quyền thì không có mặt ông B và ông B không ký vào hợp đồng này trước mặt công chứng viên của Văn phòng công chứng Nguyễn Thị H3. Đến nay, ông B vẫn chưa đến Văn phòng công chứng có thẩm quyền để hoàn tất hợp đồng ủy quyền để được thực hiện việc ủy quyền. Ngoài ra, vợ chồng ông B, bà M cũng xuất trình 01 giấy uỷ quyền lập ngày 19/10/2021 được UBND xã T chứng thực ngày 25/10/2021 với nội dung uỷ quyền cho ông Phạm Văn B được ký kết giấy tờ và nhận tiền đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi bên mua thanh toán đủ tiền chuyển nhượng thì vợ chồng ông H1, bà N sẽ vào huyện L trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng với bên mua, chứ không có nội dung uỷ quyền cho ông B được quyền chuyển nhượng thửa đất 266, cho bà L. Tính đến thời điểm ngày 30/12/2022 và tính đến nay thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 266 vẫn do ông H1, bà N quản lý tại tỉnh Thái Bình. Do vậy, việc ông B, bà M ký hợp đồng đặt cọc với bà L cũng như thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 266 cũng không phù hợp với quy định của pháp luật và không thể thực hiện được.

[3.6] Mặt khác, theo như các hợp đồng đặt cọc được ký vào 28/12/2021 và ngày 19/01/2021 thì hai bên đặt cọc để chuyển nhượng diện tích đất 367,9m² thuộc thửa 266 và 1067,9m² thuộc 263, tờ bản đồ 66 thị trấn Đ, huyện L cùng tài sản trên đất là 01 căn nhà xây 03 lầu, 02 căn nhà xây cấp 4 và dãy phòng trọ 17 phòng, tổng giá trị chuyển nhượng là 13.500.000.000đ. Bên cạnh đó, ông B, bà M cũng xác định, ông, bà chuyển nhượng đất cho bà L cả hai thửa 263 và 266 là thể thống nhất, không chuyển nhượng tách riêng từng thửa. Đồng thời, qua xem xét hiện trạng tài sản liên quan đến tranh chấp là thửa 263 và 266 thì phần diện tích đất thửa 266 là lối đi vào thửa 263 nằm phía sau thửa 266, để đi vào được thửa 263 thì phải đi qua thửa 266, ngoài ra không còn lối đi nào khác vì xung quanh khuôn viên lô đất các bên đều xây tường rào bao quanh nên 02 thửa đất không thể tách rời.

[3.7] Như vậy, việc ông B, bà M không có đủ điều kiện chuyển nhượng các diện tích đất thửa 263 và 266 tờ bản đồ 66 thị trấn Đ nhưng thỏa thuận chuyển nhượng và giao kết hợp đồng đặt cọc với bà L. Việc bà L giao kết hợp đồng biết về

tình trạng pháp lý của các thửa đất, trong đó thửa 263 đang thế chấp tại Ngân hàng, thửa 266 đứng tên quyền sử dụng đất là bà N; ông B, bà M có giao hợp đồng ủy quyền của ông H1, bà N cho bà L khi thỏa thuận giao dịch nhưng bà L vẫn ký kết hợp đồng đặt cọc với ông B, bà M nên lỗi thuộc về hai bên. Nay hợp đồng vô hiệu nên căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do vậy, bà L yêu cầu ông B, bà M phải trả khoản tiền đặt cọc đã nhận của bà là 3.500.000.000₫ là có cơ sở.

[3.8] Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu phạt cọc 3.500.000.000đ thì quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn xin rút nên cần đình chỉ đối với yêu cầu này là phù hợp.

[4] Về chi phí tố tụng: Xét thấy việc xem xét thẩm định tại chỗ là cần thiết cho việc giải quyết vụ án. Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn đã nộp tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản là 1.000.000đ đã được quyết toán xong. Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền cho nguyên đơn tự nguyện nhận chịu. Xét thấy, đây là sự tự nguyện của đương sự và phù hợp với quy định của pháp luật nên ghi nhận.

[5] Về án phí: Buộc bị đơn vợ chồng ông B, bà M phải chịu 300.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm về việc hủy hợp đồng đặt cọc ngày 28/12/2021 và 102.000.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với số tiền phải trả cho bà L {72.000.0000đ + (3.500.000.000₫ - 2.000.000.000₫) x 2%}.

Buộc ông Phạm Văn B phải chịu chịu 300.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm về việc hủy hợp đồng đặt cọc ngày 28/12/2021 và 300.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm về việc hủy hợp đồng đặt cọc ngày 19/01/2022.

Vì các lẽ trên:

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 157; Điều 203; điểm c khoản 1 Điều 217; Điều 218; Điều 235; Điều 266 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ các Điều 117, 122, 123, 131 và Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội qui định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Mai Thị L về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với vợ chồng ông Phạm Văn B, bà Phạm Thị M.

T3:

Hủy hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã ký giữa ông Phạm Văn B, bà Phạm Thị M với bà Mai Thị L ngày 28/12/2021 đối với việc đặt cọc chuyển nhượng diện tích đất các thửa 266, 263 tờ bản đồ 66 thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Lâm Đồng.

Hủy hợp đồng cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã ký giữa ông Phạm Văn B với bà Mai Thị L ngày 28/12/2021 đối với việc đặt cọc chuyển nhượng diện tích đất thửa 263 tờ bản đồ 66 thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Lâm Đồng.

Hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã ký giữa ông Phạm Văn B với bà Mai Thị L ngày 19/01/2022 đối với việc đặt cọc chuyển nhượng diện tích đất thửa 266, tờ bản đồ 66 thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Lâm Đồng.

Buộc vợ chồng ông Phạm Văn B, bà Phạm Thị M phải trả lại cho bà Mai Thị L số tiền đặt cọc đã nhận là 3.500.000.000đ (ba tỷ năm trăm triệu đồng).

Đình chỉ đối với yêu cầu của bà Mai Thị L về việc yêu cầu bị đơn vợ chồng ông Phạm Văn B, bà Phạm Thị M phải trả 3.500.000.000đ tiền phạt cọc.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Về chi phí tố tụng:

Buộc bà Mai Thị L phải chịu 1.000.000đ (một triệu đồng) tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản. Bà Mai Thị L đã nộp đủ và đã được quyết toán xong.

3. Về án phí:

Buộc vợ chồng ông Phạm Văn B, bà Phạm Thị M phải chịu 300.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm về việc hủy hợp đồng đặt cọc ngày 28/12/2021 và 102.000.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với số tiền phải trả cho bà L; tổng cộng là 102.300.000đ (một trăm lẻ hai triệu ba trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Buộc ông Phạm Văn B phải chịu chịu 300.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm về việc hủy hợp đồng đặt cọc ngày 28/12/2021 và 300.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm về việc hủy hợp đồng đặt cọc ngày 19/01/2022; tổng cộng là 600.000₫ (sáu trăm nghìn đồng).

Hoàn trả cho bà Mai Thị L số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 58.100.000₫ (năm tám triệu một trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0012522 ngày 13/3/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng.

Trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm các đương sự có quyền kháng cáo, để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng xét xử phúc thẩm.

“Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự”.

Thành viên Hội đồng xét xử	Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa
Trần Thị Hằng - Lài Thị Thu Hà	Trần Minh Huấn

Nơi nhận: - TAND tỉnh Lâm Đồng; - VKS nhân dân huyện Lâm Hà; - Chi cục THADS huyện Lâm Hà; - Các đương sự; - Lưu HS vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Trần Minh Huấn