TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 930/2024/DS-PT

Ngày: 15/11/2024

V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Kim Quy

Các Thẩm phán: 1/ Ông Uông Văn Tuấn

2/ Bà Nguyễn Thị Lan Hương

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thủy Tiên

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Hoàng – Kiểm sát viên.

Ngày 15 tháng 11 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 813/2024/TLPT-DS ngày 18 tháng 10 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 656/2024/DS-ST ngày 04 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Tân Bình bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 5773/2024/QĐ-PT ngày 31 tháng 10 năm 2024 giữa:

1. Nguyên đơn: Bà Trần Thị Kim A, sinh năm 1993

Địa chỉ: 1 đường L, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bà Trần Thị Kim A có mặt.

2. Bị đơn: Ông Đinh Bá T, sinh năm 1979

Địa chỉ: 1 đường P, Phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của ông T: Bà Trịnh Thị H, sinh năm 1986, địa chỉ: D đường S, Phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh; hoặc ông Đỗ Trọng Q, sinh năm 1975, địa chỉ: 1 đường P, Phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bà Trịnh Thị H có mặt.

3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Bà Đỗ Thị Đức H1, sinh năm 1983, địa chỉ: 1 đường P, Phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bà Đỗ Thị Đức H1 xin vắng mặt.

4. Người kháng nghị: Viện kiểm sát nhân dân quận Tân Bình
5. Người kháng cáo: Ông Đinh Bá T

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Đơn khởi kiện đề ngày 27/5/2024; đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện đề ngày 29/7/2024 và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Trần Thị Kim A trình bày:

Ngày 09/4/2024, bà và ông Đinh Bá T ký Giấy đặt cọc - nhà đất và theo thỏa thuận ông T bán cho bà căn nhà số A đường số F, khu phố H, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh với giá 5.650.000.000 đồng và trước khi ký giấy đặt cọc, qua điện thoại bà thỏa thuận với ông T sẽ đặt cọc số tiền 200.000.000 đồng nhưng ông T đề nghị bà cho mượn thêm 300.000.000 đồng để ông T xử lý công việc, vì bà và ông T đã từng giao dịch thành công một bất động sản khác và tại thời điểm đó bà nghĩ rằng trước sau gì bà cũng phải thanh toán cho ông T nên bà đồng ý chuyển cho ông T 500.000.000 đồng với nội dung “Cọc đợt 1 mua căn nhà số A đường số F, phường B, quận B”. Đúng ra bà nên tách hai nội dung chuyển khác nhau, tuy nhiên vì sự tin tưởng ông T nên bà không đề phòng, bà đồng ý ký giấy đặt cọc thể hiện số tiền 500.000.000 đồng và thống nhất tiến độ thanh toán như sau: đợt 2 khi Ngân hàng làm xong hồ sơ vay thanh toán 1.500.000.000 đồng, sau khi Ngân hàng giải ngân thanh toán 3.500.000.000 đồng và ngày 30/6/2024 sẽ thanh toán số tiền 150.000.000 đồng nhưng sau khi tính toán lại thì bà không xoay xở đủ tiền nên hai ngày sau là ngày 11/4/2024, bà có thông báo cho ông T biết là bà không tiếp tục mua căn nhà trên và đề xuất bà sẽ chịu chi phí môi giới mà ông T đã trả 50.000.000 đồng, đồng thời gửi thêm cho ông T một khoản chi phí xem như chi phí cơ hội; nếu ông T đồng ý thì hai bên cùng thỏa thuận mức rồi tiến hành hủy giấy đặt cọc để ông T bán cho người khác nhưng ông T không đồng ý. Ngày 22/5/2024, ông T chuyển trả cho bà 300.000.000 đồng và 200.000.000 đồng còn lại thì ông T trừ đi phí môi giới lần đầu 50.000.000 đồng, phí môi giới lần hai 60.000.000 đồng, còn lại 90.000.000 đồng ông T lấy lý do phải trả lãi Ngân hàng tháng 5 và 6 năm 2024 cho khoản vay 5.600.000.000 đồng nhưng bà không đồng ý với cách tính của ông T. Do ông T không hoàn trả số tiền còn lại, vì vậy bà khởi kiện yêu cầu ông T trả số tiền 200.000.000 đồng và trả một lần sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Theo lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Đinh Bá T có người đại diện hợp pháp là ông Đỗ Trọng Q và bà Trịnh Thị H trình bày:

Khoảng đầu tháng 4/2024, ông có gửi bán căn nhà số A đường số F, khu phố H, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. Ngày 09/4/2024, ông có nhận được cuộc gọi của người môi giới nói có người mua căn nhà trên, sau đó bà A cùng mẹ bà A đến xem và đồng ý mua với giá 5.650.000.000 đồng rồi hai bên tiến hành ký giấy đặt cọc mua bán nhà và thỏa thuận: lần 1 bà A đặt cọc 500.000.000 đồng, lần 2 trong vòng 10 ngày (tính từ ngày 09/4/2024) Ngân hàng làm xong thủ tục cho vay thì thanh toán 3.500.000.000 đồng, sau khi Ngân hàng giải ngân thì thanh toán 1.500.000.000 đồng và 150.000.000 đồng còn lại bà A đề nghị thanh toán vào ngày 30/6/2024.

Ngày 11/4/2024, bà A gửi tin nhắn cho ông thông báo là không mua căn nhà này nữa với lý do sợ không đủ khả năng chi trả cho Ngân hàng và thời gian này ông có gọi điện trao đổi với bà A thì bà A xin lại tiền cọc. Ngày 22/5/2024, ông đã chuyển trả cho bà A 300.000.000 đồng và 200.000.000 đồng thì ông không đồng ý, vì bà A không tiếp tục mua nhà nữa là vi phạm các điều khoản của giấy cọc.

Theo lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đỗ Thị Đức H1 trình bày:

Bà thống nhất với ý kiến của ông Đinh Bá T.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 656/2024/DS-ST ngày 04 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Tân Bình quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị Kim A.

Buộc ông Đinh Bá T trả cho bà Trần Thị Kim A số tiền 200.000.000 (Hai trăm triệu) đồng. Trả một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Thi hành tại Cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên nghĩa vụ thi hành án, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo luật quy định.

Ngày 06 tháng 9 năm 2024, bị đơn có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm số 656/2024/DS-ST ngày 04 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Tân Bình.

Ngày 12 tháng 9 năm 2024, Viện kiểm sát nhân dân quận Tân Bình có quyết định kháng nghị đối với Bản án sơ thẩm số 656/2024/DS-ST ngày 04 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Tân Bình.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Phía bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề nghị Hội đồng xét xử sửa Bản án sơ thẩm số 656/2024/DS-ST ngày 04 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Tân Bình theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giữ nguyên quyết định kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân quận Tân Bình đối với Bản án sơ thẩm số 656/2024/DS-ST ngày 04 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Tân Bình.

Các đương sự không không thống nhất được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký đã tuân thủ quy định Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 trong quá trình thụ lý vụ án cũng như tại phiên tòa.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự, sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu kháng cáo của bị đơn, kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân quận Tân Bình, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Tòa án nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

[1.1] Về thời hạn kháng cáo: Ngày 04 tháng 9 năm 2024, Tòa án nhân dân quận Tân Bình tuyên án, người đại diện hợp pháp của bị đơn ông Đinh Bá T có mặt khi Toà án nhân dân quận Tân Bình tuyên án. Ngày 06 tháng 9 năm 2024, bị đơn có đơn kháng cáo. Căn cứ khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì đơn kháng cáo của đương sự còn trong thời hạn kháng cáo theo quy định nên được chấp nhận xem xét.

[1.2] Về thời hạn kháng nghị: Ngày 04 tháng 9 năm 2024, Tòa án nhân dân quận Tân Bình tuyên án, đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Tân Bình có tham gia phiên tòa. Ngày 12 tháng 9 năm 2024, Viện kiểm sát nhân dân quận Tân Bình có Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 07/QĐ-VKS-DSST đối với Bản án sơ thẩm số 656/2024/DS-ST ngày 04 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Tân Bình. Căn cứ khoản 1 Điều 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 07/QĐ-VKS-DSST của Viện kiểm sát nhân dân quận Tân Bình còn trong thời hạn kháng nghị theo quy định nên được chấp nhận xem xét.

[1.3] Về sự có mặt, vắng mặt của đương sự: Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Đỗ Thị Đức H1 có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Căn cứ khoản 2 Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tiến hành phiên tòa phúc thẩm xét xử vắng mặt bà Đỗ Thị Đức H1.

[2] Về nội dung: Xét kháng cáo của ông Đinh Bá T và kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân quận Tân Bình về việc đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Ngày 09/4/2024, giữa bà Trần Thị Kim A và ông Đinh Bá T có ký kết với nhau giấy đặt cọc nhà đất, theo đó bà Kim A đặt cọc cho ông T số tiền 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng để nhận chuyển nhượng căn nhà số A đường số F, khu phố H, tờ bản đồ số 135, số thửa 503, phường B, quận B với giá chuyển nhượng là 5.650.000.000 đồng. Theo thỏa thuận thì ngày 30/6/2024 là hạn chót thanh toán số tiền còn lại 150.000.000 đồng; bên mua không đưa đủ số tiền còn lại thì sẽ mất số tiền đặt cọc ở trên. Các bên thừa nhận Giấy đặt cọc nhà đất nhà đất giữa các bên để đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nguyên đơn và bị đơn là hoàn toàn tự nguyện, không trái pháp luật. Do đó, giao dịch đặt cọc này đã phát sinh hiệu lực từ thời điểm giao kết và có giá trị ràng buộc giữa bên bán và bên mua.

Căn cứ Vi bằng 158/2024/VN-TPL ngày 26/6/2024 lập tại Văn phòng T1 và Vi bằng 180/2024-VB-TPL ngày 27/6/2024 lập tại Văn phòng T2 do bà Kim A cung cấp cho thấy có tin nhắn trao đổi giữa bà Kim A và ông T có nội dung thể hiện bà Kim A đồng ý với phương án ông T trả lại 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng tiền cọc, còn 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng bên bán sẽ giữ lại nếu trong tháng 4 bán được nhà chênh lệch bao nhiêu so với giá bán ban đầu là 5.600.000.000 đồng (đã trừ hoa hồng) còn lại bao nhiêu trả lại bà Kim A. Nếu sang tháng 5 thì mất một tháng thì bên bán sẽ trừ thêm tiền lãi ngân hàng trong khoản 200.000.000 đồng, nửa còn lại bên bán trả lại bà Kim A, nếu không đủ thì xem như xong hết. Bên bán là ông T có nhắn tin cho bà Kim A khẳng định theo giấy đặt cọc mua nhà thì số tiền cọc 500.000.000 đồng nhưng vì lý do tài chính bên mua không mua nữa nên hai bên đã thống nhất: Bên mua mất 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng tiền cọc ban đầu, bên bán chuyển trả lại cho bên mua 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng vào ngày 20/5/2024. Tuy nhiên, bà Kim A không đồng ý với ý kiến này của ông T mà vẫn giữ ý kiến 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng sẽ trừ vào phần chênh lệch khi ông T bán nhà. Ông T cũng nhắn tin trao đổi với bà Kim A là trong số 200.000.000 đồng thì trừ tiền dịch vụ lần một hết 50.000.000 (năm mươi triệu) đồng, lần hai hết 60.000.000 (sáu mươi triệu) đồng, còn lại 90.000.000 đồng đủ tiền lãi bên ông T phải trả Ngân hàng tháng 5, 6 (khoản vay 5.600.000.000 đồng) nên không còn dư lại nên chốt lại là không còn tiền chênh lệch so với tiền ông thu về là 5.600.000.000 đồng như ban đầu bán cho bà Kim A. Nhận thấy hợp đồng đặt cọc ngày 09/4/2024 không thể hiện hạn đặt cọc đến ngày nào là hết hạn và cũng không thỏa thuận thời hạn để xử lý tiền đặt cọc. Tuy nhiên, nội dung ghi bằng chữ viết tay trong phần thỏa thuận khác trong giấy đặt cọc có thể hiện ngày 30/6/2024 là ngày cuối cùng mà bên mua phải chuyển hết số tiền còn lại là 150.000.000 đồng. Mặt khác, trong các tin nhắn trao đổi qua lại giữa bà Kim A và ông T được ghi nhận trong Vi bằng 158/2024/VN-TPL ngày 26/6/2024 và Vi bằng 180/2024-VB-TPL ngày 27/6/2024 thì đều thể hiện ý chí của bà Kim A là không muốn mua nữa, để ông T bán lại cho người khác. Như vậy, lỗi dẫn đến hay bên không thể tiến hành ký kết hợp đồng công chứng chuyển nhượng đối với nhà đất tọa lạc tại địa chỉ số A đường số F, khu phố H, tờ bản đồ số 135, số thửa 503, phường B, quận B là của bà Kim A nên bà Kim A bị mất số tiền đặt cọc. Tuy nhiên, vì số tiền đặt cọc là

số tiền lớn và do thông cảm cho bà Kim A nên ông T đã trả lại 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng xem như là sự tự nguyện của ông T hỗ trợ. Việc ông T bán căn nhà trên cho người khác được thực hiện sau khi bà Kim A đã từ chối giao kết hợp đồng với ông T nên ông T không có lỗi. Do đó, bà Kim A sẽ bị mất số tiền cọc 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng.

Như vậy, Tòa án nhân dân quận Tân Bình xác định trong thời hạn của giấy đặt cọc mà ông T cũng đồng ý hoàn trả một phần tiền cọc cho bà A thì đồng nghĩa hai bên không áp dụng những thỏa thuận tại giấy đặt cọc. Số tiền 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng còn lại ông T cho rằng phải trả cho chi phí môi giới lần 1 là 50.000.000 (năm mươi triệu) đồng, lần 2 là 60.000.000 (sáu mươi triệu) đồng và 110.000.000 (một trăm mười triệu) đồng là số tiền mà ông phải trả lãi cho Ngân hàng đó là cách tính của ông T, ngoài ra những tin nhắn của hai bên chỉ là lời đề nghị nhưng chưa được hai bên thống nhất, mặt khác sau khi bà A từ chối thì căn nhà trên đã được ông T chuyển nhượng cho người thứ ba và việc bà A không tiếp tục mua nhà không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông T là chưa phù hợp với các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ như đã phân tích trên.

Bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân quận Tân Bình chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng là không có căn cứ.

Kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân quận Tân Bình kháng nghị theo hướng trên và kháng cáo của ông Đinh Bá T là có cơ sở chấp nhận. Do đó, Hội đồng xét xử chấp nhận kháng nghị của của Viện kiểm sát nhân dân quận Tân Bình, chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Đinh Bá T: Sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[3] Về án phí:

[3.1] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị Kim A không được chấp nhận nên án phí dân sự sơ thẩm bà Trần Thị Kim A phải chịu theo quy định.

[3.2] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Đinh Bá T được chấp nhận nên ông Đinh Bá T không phải chịu án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án;

Tuyên xử:

Chấp nhận Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 07/QĐ-VKS-DSST của Viện kiểm sát nhân dân quận Tân Bình.

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Đinh Bá T.

[1] Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 656/2024/DS-ST ngày 04 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

[1.1] Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị Kim A về việc buộc ông Đinh Bá T trả cho bà Trần Thị Kim A số tiền 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng.

[2] Về án phí dân sự:

[2.1] Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Trần Thị Kim A phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 10.000.000 (mười triệu) đồng, được cấn trừ số tiền tạm ứng án phí là 3.552.750 (ba triệu, năm trăm năm mươi hai ngàn, bảy trăm năm mươi) đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số 0001882 ngày 03/6/2024 của Chi cục thi hành án dân sự quận Tân Bình; số tiền án phí dân sự sơ thẩm bà Kim A còn phải nộp là 6.447.250 (sáu triệu, bốn trăm bốn mươi bảy ngàn, hai trăm năm mươi) đồng.

[2.2] Về án phí dân sự phúc thẩm: Không ai phải chịu. Hoàn trả lại ông Đinh Bá T số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số 0002282 ngày 09/9/2024 của Chi cục thi hành án dân sự quận Tân Bình.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - TAND Tối cao; - TAND cấp cao tại TP.HCM; - VKSND cấp cao tại TP.HCM; - VKSND TP. HCM; - Cục THADS TP.HCM; - TAND quận Tân Bình; - Chi cục THADS quận Tân Bình; - Các đương sự; - Lưu HS, VP (T/20).

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Trần Thị Kim Quy