Bản án số: 93/2024/DS-PT

Ngày: 12/12/2024

V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH PHÚ YÊN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Trúc Lâm;

Các Thẩm phán: Ông Ngô Chịu và ông Phạm Cao Gia .

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Lê Hải Mi – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Yên tham gia phiên toà: Ông Lê Văn Đẳng - Kiểm sát viên.

Trong ngày 12 tháng 12 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 66/2024/TLPT-DS ngày 11/10/2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 14/2024/DS-ST ngày 30/7/2024 của Toà án nhân dân huyện Sơn Hòa bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 94/2024/QĐ-PT ngày 06/11/2024 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Đỗ Ngọc Đ, sinh năm 1988; địa chỉ: B L, Phường E, thành phố T, tỉnh Phú Yên; có mặt.
2. Bị đơn: Ông Nguyễn Văn T, sinh năm 1957, bà Trần Thị L, sinh năm 1963; địa chỉ: thôn K, xã E, huyện S, tỉnh Phú Yên; có mặt.
3. Người làm chứng: Ông Trần Hà T1, sinh năm 1992; địa chỉ: khu phố T, thị trấn C, huyện S, tỉnh Phú Yên; vắng mặt.
4. Người kháng cáo: Bị đơn ông Nguyễn Văn T, bà Trần Thị Lệ .

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện ngày 20/9/2023, đơn khởi kiện bổ sung ngày 16/11/2023 và quá trình tố tụng tại tòa án nguyên đơn ông Đỗ Ngọc Đ trình bày:

Ngày 22/9/2022, nguyên đơn có ký hợp đặt cọc và đặt cọc số tiền 200.000.000₫ cho ông Nguyễn Văn T, bà Trần Thị L; mục đích đặt cọc: Nhận chuyển nhượng 2 thửa đất số 39, tờ bản đồ số 93, diện tích 19,992,6m², số sổ CQ717739 đứng tên ông Nguyễn Văn T, thửa số 29, tờ bản đồ số 93, số sổ CQ717740 đứng tên ông Nguyễn Ngọc C, giá trị hai thửa đất là 1.020.000.000đ.

Tại thời điểm này trên hai thửa đất đang trồng mía, hai bên thỏa thuận khi nào thu hoạch mía xong, bị đơn ông T, bà L sẽ thông báo để nguyên đơn trả đủ tiền và hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, sau khi thu hoạch xong bị đơn ông T, bà L đã không thông báo cho tôi biết. Đến cuối tháng 7/2023, nguyên đơn lên nhà gặp bị đơn ông T, bà L để ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông T, bà L đã bán đất cho người khác. Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng đặt cọc ngày 22/9/2022 và buộc ông T, bà L phải trả lại 200.000.000đ tiền cọc đã nhận. Ngoài ra nguyên đơn không có yêu cầu hay ý kiến nào khác.

Bị đơn ông Nguyễn Văn T, bà Trần Thị L thống nhất trình bày: Bị đơn thừa nhận có ký hợp đồng đặt cọc ngày 22/9/2022, nhận cọc với số tiền 200.000.000đ của nguyên đơn nhưng không thống nhất theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì: Sau khi thu hoạch mía xong vào ngày 15/3/2023, bị đơn đã gọi điện báo cho ông T1. Đến ngày 28/3/2023, bị đơn có gặp anh Đ, anh T1 tại quán cà phê của ông T tại Ngã tư C, thôn T, xã S và thông báo trực tiếp cho ông Đ là đã thu mía xong yêu cầu ông Đ trả đủ tiền để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất nhưng anh Đ lại đề nghị bị đơn gia hạn thêm 01 tháng nữa (tức từ ngày 01/4/2023 đến ngày 01/5/2023) vì ông Đ chưa có đủ tiền và ông đồng ý với việc gia hạn này. Đến ngày 01/5/2023 bị đơn tiếp tục gọi điện cho ông T1, sau đó ông Đ gọi điện liên lạc trực tiếp với bị đơn và nói “Đất của bác thị bác cứ làm, hủy hết giấy hợp đồng vì cháu không mua đất nữa”. Đến ngày 10/8/2023 thì bị đơn bán đất cho người khác.

Người làm chứng ông Trần Hà T1 trình bày: ông là người chứng kiến việc ký hợp đồng đặt cọc, giao tiền cọc giữa ông Đ và ông T, bà L. Tuy nhiên, việc ông T, bà L khai đã thông báo cho ông và ông Đ việc thu hoạch mía là hoàn toàn không có. Bị đơn có gặp nhau tại quán cà phê của ông P tại Ngã tư C, thôn T, xã S vào khoảng cuối tháng 01/2023 nhưng chỉ nói chuyện hỏi thăm sức khỏe. Tại đây ông có hỏi ông T “Mía chủ đã thu chưa?” và ông T trả lời “Mía chưa thu”. Đến cuối tháng 7/2023, ông và ông Đ lên nhà ông T với mục đích trả phần tiền còn lại để tiếp tục thực hiện hợp đồng thì lúc này ông T nói “Đất đã bán cho người khác”. Ông khẳng định, ông T chưa bao giờ gọi điện thông báo cho ông biết là đã thu hoạch mía xong.

Bản án dân sự sơ thẩm số 14/2024/DS-ST ngày 30/7/2024 của Toà án nhân dân huyện Sơn Hòa đã áp dụng Căn cứ vào Điều 5, khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 92, Điều 144, Điều 147, Điều 186, Điều 235, Điều 266, Điều 273, Điều 280 của Bộ luật tố tụng dân sự; Căn cứ các Điều 328, 423 và Điều 424 của Bộ luật dân sự; Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đỗ Ngọc Đ.
   1. Hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 22/9/2022 giữa ông Đỗ Ngọc Đ với ông Nguyễn Văn T, bà Trần Thị Lệ .
   2. Buộc ông Nguyễn Văn T, bà Trần Thị L trả lại cho ông Đỗ Ngọc Đ số tiền đặt cọc đã nhận là 200.000.000đ về khoản: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chịu lãi chậm trả, án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo.

Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn kháng cáo bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm, bị đơn đề nghị Tòa không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Yên tham gia phiên tòa phát biểu: Về thủ tục tố tụng: Những người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng quy định Bộ luật tố tụng dân sự. Đương sự đã thực đầy đủ các quyền của mình theo quy định pháp luật. Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử tuyên bác toàn bộ kháng cáo của bị đơn vì không có căn cứ pháp luật, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra công khai tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các chứng cứ, ý kiến trình bày của các đương sự, Kiểm sát viên. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục: Đơn kháng cáo của bị đơn còn trong thời hạn luật định và đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm nên đủ điều kiện để thụ lý, giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về nội dung:

Xét kháng cáo của bị đơn cho rằng cấp sơ thẩm chưa đánh giá đầy đủ chứng cứ và các tài liệu liên quan đến vụ án nên gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn. Nguyên đơn, bị đơn đều thừa nhận có giao kết hợp đồng đặt cọc ngày 22/9/2022, có sự làm chứng của ông Trần Hà T1 để chuyển nhượng hai thửa đất 39 và 29 tờ bản đồ 93 tại thôn K, xã E, huyện S, tỉnh Phú Yên. Số tiền đặt cọc là 200.000.000đ, thời hạn từ ngày 22/9/2022 đến hết 10 giờ, ngày 01/4/2023, ngoài ra hai bên còn thỏa thuận khi nào thu hoạch mía xong, bị đơn thông báo cho nguyên đơn để trả đủ tiền và hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.

Xét thấy thửa đất số 39, tờ bản đồ 93 được UBND huyện S cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành CQ 717739, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH 00157, cho ông Nguyễn Văn T; thửa đất số 29, tờ bản đồ 93 được UBND huyện S cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành CQ 717740, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH 00256 cho ông Nguyễn Ngọc C. Cấp sơ thẩm không đưa ông Nguyễn Ngọc C tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là thiếu sót, tuy nhiên ông C cũng đồng ý việc đặt cọc này và hiện nay đã chuyển nhượng cho ông Trần Đình T2 cùng thửa 39, do đó thiếu sót này không ảnh hưởng đến quyền, nghĩa vụ của ông C, tuy nhiên cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm.

Hiệu lực hợp đồng đặt cọc ngày 22/9/2022 ghi nhận nội dung chuyển nhượng 2 thửa đất 39 và 29 với số tiền chuyển nhượng 1.020.000.000đ, số tiền đặt cọc 200.000.000đ nhưng không thể hiện cụ thể là số tiền cụ thể bao nhiêu đối với thửa đất nào. Khi nguyên đơn, bị đơn giao kết hợp đồng đặt cọc ngày 22/9/2022 không có ý kiến bằng văn bản của ông C, trong khi ông C là chủ sở hữu 1 trong 2 thửa đất liên quan là thực hiện công việc không có ủy quyền. Bản thân ông T, bà L không được quyền chuyển nhượng, đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất do ông C sở hữu. Do đó, hợp đồng đặt cọc ngày 22/9/2022 vi phạm điều cấm quy định tại điểm c khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự nên Hợp đồng đặt cọc ngày 22/9/2022 vô hiệu theo quy định tại Điều 122, 123 Bộ luật dân sự, không làm phát sinh quyền lợi, nghĩa vụ của các bên; hậu quả hợp đồng vô hiệu được giải quyết theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự. Nguyên đơn buộc phải biết thửa đất 29 của ông C nên ông T, bà L không có quyền ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất này nên lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là cả 2 bên nguyên đơn, bị đơn do đó không xét vấn đề bồi thường.

Cấp sơ thẩm xác định hợp đồng đặt cọc ngày 22/9/2022 có hiệu lực là không đúng. Tuy nhiên nguyên đơn chỉ yêu cầu nhận lại tiền cọc 200.000.000đ, không yêu cầu phạt cọc và bồi thường thiệt hại do đó bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu nhận lại tiền cọc 200.000.000đ dù xác định hiệu lực hợp đồng không đúng nhưng không làm ảnh hưởng đến quyết định giải quyết vụ án.

Vì vậy, bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn trả lại số tiền cọc đã nhận của nguyên đơn là có căn cứ.

Từ các phân tích trên, Hội đồng xét xử nhận thấy yêu cầu kháng cáo của bị đơn là không có cơ sở để chấp nhận nên giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[3] Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận, tuy nhiên bị đơn là người cao tuổi nên được miễn án phí.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Văn T, bà Trần Thị Lệ . Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 14/2024/DS-ST ngày 30/7/2024 của Toà án nhân dân huyện Sơn Hòa.

Căn cứ vào Điều 5, khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 92, Điều 144, Điều 147, Điều 186, Điều 235, Điều 266, Điều 273, Điều 280 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ các điều 117, 122, 123 của Bộ luật dân sự;

Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đỗ Ngọc Đ.
   1. Hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 22/9/2022 giữa ông Đỗ Ngọc Đ với ông Nguyễn Văn T, bà Trần Thị Lệ .
   2. Buộc ông Nguyễn Văn T, bà Trần Thị L trả lại cho ông Đỗ Ngọc Đ số tiền đặt cọc đã nhận là 200.000.000đ về khoản: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 của Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.

2. Án phí:
   1. Miễn toàn bộ tiền án phí dân sự sơ thẩm cho bị đơn ông Nguyễn Văn T, bà Trần Thị L vì là người cao tuổi. H lại cho ông Nguyễn Ngọc T3 300.000đ tiền tạm ứng án phí đã nộp tại biên lai số 0003950 ngày 12 tháng 8 năm 2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Sơn Hòa.
   2. Hoàn trả lại cho nguyên đơn ông Đỗ Ngọc Đ 5.000.000đ tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0002972 ngày 02/11/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Sơn Hòa, tỉnh Phú Yên.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.