NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Võ Thị Kim Thương.

Các Thẩm phán:

• Ông Nguyễn Thanh Vân
• Bà Nguyễn Thị Lan Hương

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thủy - Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Trần Đoàn Bích Trâm - Kiểm sát viên.

Ngày 26 tháng 01 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 622/2020/TLPT-DS ngày 01 tháng 12 năm 2020 về “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 347/2020/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 6279/2020/QĐ-PT ngày 16 tháng 12 năm 2020, Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 294/2021/QĐ-PT ngày 12 tháng 01 năm 2021 và Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 120/2021/QĐ-PT ngày 12 tháng 01 năm 2021 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Công ty TNHH Q

Địa chỉ trụ sở: Số 2/5 Đường A, Phường L, quận X, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Việt R, sinh năm 1975 (có mặt). Địa chỉ: Số 16 đường S, phường O, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh; Là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn (theo Giấy ủy quyền ngày 14 tháng 01 năm 2020).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Nguyễn Quốc T – Công ty Luật Trách nhiệm hữu hạn Y, thuộc Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).

- Bị đơn:

1. Ông Phạm Văn U, sinh năm 1974.
2. Bà Nguyễn Thị I, sinh năm 1980.

Cùng địa chỉ: H66 đường D, phường P, Quận V, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Trần Lê An O, sinh năm 1993 (có mặt). Địa chỉ: số 04 đường G, phường M, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh; Là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn (theo Giấy ủy quyền ngày 09 tháng 03 năm 2020).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ngân hàng Thương mại Cổ phần N.

Địa chỉ trụ sở: Số 198 đường H, phường K, quận B, Thành phố Hà Nội.

Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Huỳnh Ngọc P, sinh năm 1981 (vắng mặt). Địa chỉ: Số 13-13Bis đường L, Phường I, Quận N, Thành phố Hồ Chí Minh; Là người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (theo Giấy ủy quyền số 91/UQ-VCB-PC ngày 01 tháng 04 năm 2019; Giấy ủy quyền số 389/UQ-KĐO-HCNS ngày 22 tháng 6 năm 2020).

- Người kháng cáo: Nguyên đơn - Công ty TNHH Q

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong Đơn khởi kiện đề ngày 14 tháng 01 năm 2020 của nguyên đơn và trong quá trình giải quyết vụ án, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn là ông Nguyễn Việt R đều trình bày:

Nguyên đơn và bị đơn là ông Phạm Văn U, bà Nguyễn Thị I có ký Hợp đồng thuê nhà số công chứng 005027, quyển số 03 TP/CC-SCC/HĐGD do Phòng công chứng A, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 26/03/2019 để thuê một phần căn nhà số 63 đường E, phường N, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh diện tích 5,6m x 34,5m = 192,08m2, tầng 1 trong tòa nhà 4 tầng; Thời hạn thuê 05 năm; Bị đơn bàn giao nhà cho nguyên đơn ngày 27/03/2019; Tiền thuê nhà bắt đầu tính từ ngày 27/4/2019; Ngày 26/03/2019, nguyên đơn thanh toán 941.625.000 đồng tiền đặt cọc và 941.625.000 đồng tiền thuê nhà 03 tháng đầu tiên. Theo Ủy nhiệm chi ngày 27/03/2019 thì nguyên đơn thanh toán cho bị đơn 1.883.250.000 đồng. Nguyên đơn đã thanh toán đến tháng 10/2019.

Quá trình thực hiện hợp đồng, bị đơn đã vi phạm hợp đồng, cụ thể:

• Nguyên đơn không được sử dụng trọn vẹn và riêng tư toàn bộ diện tích thuê là 192,08m2 mà bị đơn tự ý dùng một phần diện tích thuê để làm lối đi chung trong tòa nhà (bị đơn cho 03 tổ chức, cá nhân thuê tại các tầng tòa nhà và sử dụng lối đi chung này);
• Khi nguyên đơn liên hệ làm các thủ tục liên quan đến phòng cháy chữa cháy thì tòa nhà không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận hợp lệ;
• Bị đơn yêu cầu nguyên đơn phải nộp thuế VAT và thuế thu nhập cá nhân của bị đơn thì bị đơn mới kê khai và xuất hóa đơn VAT cho nguyên đơn, trong khi nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo luật định là nghĩa vụ của bên cho thuê.

Do những vi phạm trên không được phía bị đơn cùng hợp tác giải quyết, khắc phục nên từ ngày 12 đến ngày 17/11/2019, hai bên đã làm việc chấm dứt hợp đồng và hoàn trả lại diện tích thuê cho bị đơn. Tuy nhiên, đến nay bị đơn vẫn không trả lại tiền đặt cọc cho nguyên đơn.

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả cho nguyên đơn 941.625.000 đồng tiền đặt cọc; một khoản tiền tương đương tiền đặt cọc là 941.625.000 đồng và 147.564.246 đồng tiền lãi chậm thanh toán các khoản tiền nêu trên từ ngày 17/12/2019 đến ngày xét xử theo lãi suất 10%/năm.

Ông Trần Lê An O là người đại diện hợp pháp của bị đơn trình bày: Nguồn gốc nhà, đất số số 63 đường E, phường N, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh là của bị đơn theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CK 450404, số vào sổ cấp GCN: CS00717 do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 02/03/2018. Hiện nay bị đơn đang thế chấp nhà, đất này cho Ngân hàng TMCP N. Bị đơn xác nhận có ký Hợp đồng thuê nhà số công chứng 005027, quyển số 03 TP/CC-SCC/HĐGD do Phòng công chứng A, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 26/03/2019 để cho nguyên đơn thuê một phần căn nhà số 63 đường E, phường N, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh diện tích 5,6m x 34,5m = 192,08m2, tầng 1 trong tòa nhà 4 tầng; Thời hạn thuê 05 năm; Bị đơn bàn giao nhà cho nguyên đơn ngày 27/03/2019; Tiền thuê nhà bắt đầu tính từ ngày 27/4/2019; Giá thuê hai năm đầu là 313.875.000 đồng/tháng không bao gồm thuế VAT và các loại thuế, phí liên quan đến việc cho thuê nhà; Thực hiện hợp đồng, nguyên đơn đã thanh toán cho bị đơn 941.625.000 đồng tiền đặt cọc và 941.625.000 đồng tiền thuê nhà 03 tháng đầu tiên (theo Ủy nhiệm chi ngày 27 tháng 3 năm 2019) và bị đơn đã bàn giao diện tích thuê cho nguyên đơn. Nguyên đơn đã thanh toán tiền thuê đến tháng 10 năm 2019.

Bị đơn không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, vì:

• Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CK 450404, số vào sổ cấp GCN: CS00717 cấp ngày 02/03/2018, đăng ký thay đổi ngày 15/11/2018 thì diện tích xây dựng trệt là 128,1m2. Thực tế khi quyết định thuê, nguyên đơn đã trực tiếp biết về diện tích thuê, nhận thức rõ về sự tồn tại của lối đi chung; khi lập hợp đồng thuê, để thuận lợi thì xác định theo tổng diện tích bề mặt trên giấy tờ.
• Thời điểm nguyên đơn vào thuê, tại tòa nhà đã có nhiều đơn vị khác thuê tại các tầng, lối đi chung đã tồn tại từ trước chứ không phải sau này mới phát sinh, nguyên đơn không có ý kiến phản đối gì về việc này, đến khi phát sinh tranh chấp nguyên đơn mới cho rằng nguyên đơn không được sử dụng trọn vẹn và riêng tư toàn bộ diện tích thuê.
• Bị đơn đã rất thiện chí giải quyết bằng cách đề nghị các bên lập phụ lục hợp đồng sửa đổi diện tích thuê (trừ diện tích lối đi chung) và giá thuê theo diện tích thực tế nhưng nguyên đơn không đồng ý.
• Khi chưa thỏa thuận tìm ra hướng giải quyết thì nguyên đơn tự gắn thêm cánh cửa vào lối đi chung mà không thông báo cho bị đơn là vi phạm Điều 4.2.2 của hợp đồng.
• Theo Điều 4.2.7 của hợp đồng thì trách nhiệm của nguyên đơn thực hiện các quy định về phòng cháy chữa cháy và Điều 4.2.8 của hợp đồng nêu rõ nguyên đơn được sử dụng cầu thang và lối đi thoát hiểm nên nguyên đơn cho rằng bị đơn vi phạm không đảm bảo quy định phòng cháy, chữa cháy là không đúng.
• Về nguyên tắc, bên cho thuê có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ về thuế khi cho thuê nhà, tuy nhiên theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Thông tư số 92/2015/TT-BTC và Điều 3.1 của hợp đồng thỏa thuận nếu nguyên đơn yêu cầu hóa đơn thuế hoặc dùng hợp đồng này đưa vào chi phí khấu trừ thuế của công ty, nguyên đơn chịu trách nhiệm đóng các loại thuế liên quan đến hợp đồng thuê nhà này cho cơ quan thuế.

Ông Huỳnh Ngọc P là người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày: Ngân hàng TMCP N yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án theo quy định pháp luật, bảo đảm quyền lợi của Ngân hàng TMCP N.

Tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn bổ sung thêm hai yêu cầu khởi kiện: Yêu cầu tuyên Hợp đồng thuê nhà số công chứng 005027, quyển số 03 TP/CC-SCC/HĐGD do Phòng công chứng A, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 26/03/2019 vô hiệu do bị lừa dối và vi phạm điều cấm của pháp luật; Yêu cầu bị đơn phải hoàn lại tiền thuê nhà 06 tháng đối với phần diện tích không đúng cho nguyên đơn với tổng số tiền là 627.292.457 đồng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 347/2020/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Công ty Trách nhiệm hữu hạn Q về việc yêu cầu tuyên Hợp đồng thuê nhà số công chứng 005027, quyển số 03 TP/CC-SCC/HĐGD do Phòng công chứng A, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 26/03/2019 là hợp đồng vô hiệu và yêu cầu ông Phạm Văn U và bà Nguyễn Thị I trả cho Công ty Trách nhiệm hữu hạn Q 941.625.000 đồng tiền đặt cọc; một khoản tiền tương đương tiền đặt cọc là 941.625.000 đồng và 147.564.246 đồng tiền lãi chậm thanh toán các khoản tiền nêu trên từ ngày 17/12/2019 đến ngày xét xử theo lãi suất 10%/năm.
2. Về án phí: Công ty Trách nhiệm hữu hạn Q phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 72.916.285 đồng nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 34.248.750 đồng theo biên lai số AA/2019/0005806 ngày 17/02/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh; Công ty Trách nhiệm hữu hạn Q còn phải nộp 38.667.535 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Ngày 14/10/2020, nguyên đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm với lý do: về trình tự thủ tục tố tụng của Tòa án cấp sơ thẩm có sự vi phạm quy định pháp luật và nội dung quyết định Bản án sơ thẩm tuyên không phù hợp quy định pháp luật nên yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét, chấp thuận các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Về thời hạn kháng cáo: Đơn kháng cáo của nguyên đơn còn trong hạn luật định nên được chấp nhận về mặt hình thức.

[2] Về sự vắng mặt của đương sự: Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt đại diện Ngân hàng TMCP N theo quy định tại Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[3] Xét kháng cáo của nguyên đơn đối với yêu cầu bị đơn phải hoàn lại tiền thuê nhà 06 tháng phần diện tích không đúng: Tòa án cấp sơ thẩm nhận định yêu cầu này vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu của nguyên đơn là có cơ sở.

[4] Về nội dung: Theo Hợp đồng thuê nhà, các bên có thỏa thuận bị đơn cho nguyên đơn thuê một phần căn nhà (tầng 1 trong tòa nhà 4 tầng) với diện tích ghi theo Giấy chứng nhận là 192,08m2. Tuy nhiên, diện tích xây dựng thực tế được công nhận là 128,1m2. Nguyên đơn cho rằng bị đơn lừa dối về diện tích. Tuy nhiên, thông tin về diện tích trên Giấy chứng nhận là công khai, nguyên đơn đã trực tiếp xem xét hiện trạng trước khi ký hợp đồng. Do đó, yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu là không có căn cứ.

[5] Về việc vi phạm hợp đồng: Các lý do nguyên đơn đưa ra về phòng cháy chữa cháy và thuế không đủ cơ sở để xác định bị đơn vi phạm hợp đồng. Việc nguyên đơn đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không báo trước 02 tháng là vi phạm Điều 4.2.3 của hợp đồng. Do đó, yêu cầu đòi lại tiền cọc và phạt cọc là không có cơ sở.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

• Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn Công ty Trách nhiệm hữu hạn Q.
• Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 347/2020/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Công ty Trách nhiệm hữu hạn Q về việc yêu cầu tuyên Hợp đồng thuê nhà số công chứng 005027 là vô hiệu và yêu cầu trả tiền đặt cọc, phạt cọc, tiền lãi.
2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Công ty Trách nhiệm hữu hạn Q phải chịu 72.916.285 đồng.
3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Công ty Trách nhiệm hữu hạn Q phải chịu 300.000 đồng.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.