NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Thanh Hà.

Các Thẩm phán:

1. Ông Vũ Hồng Luyến
2. Ông Lê Văn Quý

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Minh Tín - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa: Bà Vũ Thị Mỹ Liên - Kiểm sát viên.

Ngày 30 tháng 6 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 72/2020/TLPT-DS ngày 10 tháng 3 năm 2020 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 30/2019/DS-ST ngày 19 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân Thành phố Long Khánh bị kháng cáo, kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 128/2020/QĐ-PT, ngày 03 tháng 6 năm 2020 giữa các đương sự:

• Nguyên đơn: Bà Trần Thị Thu T, sinh năm 1985. Địa chỉ: ấp N, xã X, huyện X1, tỉnh Đồng Nai. Đại diện theo ủy quyền của bà T: ông Trần Ngọc T1, sinh năm 1986. Địa chỉ: Số 29/37, N, Tổ 8, khu phố 2, thị trấn T, huyện T1, Đồng Nai. (Theo văn bản ủy quyền ngày 20/6/2019). (có mặt).
• Bị đơn: Ông Nguyễn Bá N, sinh năm 1982. Địa chỉ: Tổ 12, khu phố N1, phường S, thành phố L, tỉnh Đồng Nai. Người đại diện theo ủy quyền: Ông Vũ Quý N2, sinh năm 1983. Địa chỉ: 70/1B, đường số 8, Khu phố 2, phường H, quận T, thành phố Hồ Chí Minh. (văn bản ủy quyền ngày 10/12/2019). (có mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn, trong quá trình chuẩn bị xét xử và tại phiên tòa đại diện nguyên đơn trình bày:

Bà Trần Thị Thu T và ông Nguyễn Bá N có thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất số 04, tờ bản đồ số 34, tại ấp H, xã H1, thành phố L với giá thỏa thuận là 1.100.000.000 đồng. Sau khi đồng ý chuyển nhượng thửa đất trên cho bà T, ngày 14/5/2019 bà T đặt cọc cho ông N số tiền 50.000.000 đồng, hai bên có lập hợp đồng đặt cọc và hẹn 20 ngày sau sẽ giao đủ tiền và làm giấy tờ. Đến hẹn bà T giao tiền thì ông N yêu cầu giao thêm 600.000.000 đồng nữa và tăng giá đất lên 1.300.000.000 đồng thì mới đồng ý chuyển nhượng cho bà T thửa đất trên. Không đồng ý với cách mua bán của ông N, bà T đã yêu cầu ông N trả lại tiền cọc và phạt cọc theo thỏa thuận, nhưng ông N không trả.

Nay bà T yêu cầu ông N phải trả lại cho bà T số tiền cọc 50.000.000 đồng và tiền phạt do vi phạm hợp đồng là 100.000.000 đồng.

2. Bị đơn ông Nguyễn Bá N trình bày:

Ông có quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 4, tờ bản đồ số 34, tại ấp H, xã H1, thành phố L, do không còn nhu cầu sử dụng nên ông đã thỏa thuận chuyển nhượng lại cho bà Trần Thị Thu T với giá 1.100.000.000 đồng. Ngày 14/5/2019, bà T đặt cọc cho ông số tiền 50.000.000 đồng, bà T có làm giấy đặt cọc, ông, bà T cùng ký vào giấy đặt cọc và có ông Trần Chí D, người đi cùng bà T ký làm chứng. Trong giấy đặt cọc thỏa thuận nếu bà T không mua đất nữa thì mất tiền cọc, nếu ông không bán nữa thì phạt cọc gấp 03 lần. Trên thực tế theo ông tìm hiểu thì người mua đất là người khác, bà T chỉ đứng ra nhận hoa hồng, nhưng trên giấy tờ thì bà T là người đặt cọc mua đất của ông.

Hai bên thống nhất số tiền còn lại hai mươi ngày sau bà T giao đủ rồi ra làm giấy tờ. Gần ngày giao tiền ông có báo với bà T là sổ đỏ ông đang thế chấp tại ngân hàng và có hai cách thực hiện hợp đồng. Một là, bà T đặt cọc thêm cho ông 500.000.000 đồng, để ông đi rút sổ đỏ tại ngân hàng. Hai là, ông cùng bà T ra ngân hàng giao tiền rồi lấy sổ đỏ. Ngày 04/6/2019, đúng hẹn trong giấy đặt cọc, ông và bà T có gặp nhau nhưng bà T không giao tiền như thỏa thuận. Ngày 17/6/2019, tại buổi làm việc tại UBND xã H1, ông trình bày vẫn bán đất cho bà T giá 1.100.000.000 đồng, cho thêm bà T 05 ngày nữa để giao tiền, nhưng bà T không đồng ý mà cho rằng ông vi phạm hợp đồng và yêu cầu trả tiền cọc.

3. Quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm:

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 30/2019/DS-ST ngày 19 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân Thành phố Long Khánh đã tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu của bà Trần Thị Thu T đối với ông Nguyễn Bá N về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Ông Nguyễn Bá N có trách nhiệm trả cho bà Trần Thị Thu T số tiền 150.000.000 đồng (trong đó 50.000.000 đồng tiền cọc và 100.000.000 đồng tiền phạt cọc).

4. Kháng cáo, kháng nghị:

Ngày 02/12/2019, bị đơn ông Nguyễn Bá N có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Ngày 12/12/2019, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Long Khánh có quyết định kháng nghị số: 03/QĐKNPT-VKS-DS đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai hủy Bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Nguyễn Bá N và quyết định kháng nghị của Viện kiểm sát được thực hiện trong hạn luật định.

[2] Về nội dung: Ngày 14/5/2019, giữa bà T và ông N có lập “Giấy thỏa thuận cọc mua bán đất” đối với thửa đất số 4, tờ bản đồ số 34. Tuy nhiên, tại thời điểm này, thửa đất đang được ông N thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quân Đội (từ ngày 02/5/2019 đến 24/7/2019 mới xóa thế chấp). Việc ông N ký hợp đồng đặt cọc khi tài sản đang thế chấp mà không thông báo cho bên mua là vi phạm, dẫn đến hợp đồng vô hiệu theo Điều 123 BLDS 2015. Tuy nhiên, phía bà T cũng có lỗi khi không tìm hiểu kỹ tính pháp lý của thửa đất.

Xét yếu tố lỗi, lỗi chủ yếu thuộc về ông N. Do đó, cần sửa án sơ thẩm, buộc ông N trả lại 50.000.000đ tiền cọc gốc và bồi thường (phạt cọc) số tiền 50.000.000đ. Tổng cộng là 100.000.000đ.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự 2015; Điều 11, 328, 127 và 131 Bộ luật dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần kháng cáo của ông Nguyễn Bá N, và một phần thay đổi kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai, sửa một phần bản án sơ thẩm.
2. Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Trần Thị Thu T đối với ông Nguyễn Bá N về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Ông Nguyễn Bá N có trách nhiệm trả cho bà Trần Thị Thu T số tiền 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng), trong đó 50.000.000 đồng tiền cọc và 50.000.000 đồng tiền phạt cọc.
3. Về án phí: Ông Nguyễn Bá N phải chịu 5.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho bà Trần Thị Thu T 3.750.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.