NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Kim Quy

Các Thẩm phán:

• 1/ Bà Phạm Thị Kim
• 2/ Bà Lê Thị Ngọc Hương

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thủy Tiên

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Đồng Thị Hiền – Kiểm sát viên.

Ngày 28 tháng 10 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 696/2024/TLPT-DS ngày 01 tháng 10 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 1205/2024/DS-ST ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 5388/2024/QĐ-PT ngày 07 tháng 10 năm 2024 giữa:

1. Nguyên đơn: Ông Mai Thanh T, sinh năm 1955 (có mặt)

   Địa chỉ cư trú: 333 đường N, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

   Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Trần Ngọc T1 – Văn phòng Luật sư Mạnh Trường X thuộc Đoàn Luật sư Thành phố H. (có mặt)

2. Bị đơn: Công ty Cổ phần D

   Địa chỉ: 4 đường X, Phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

   Người đại diện theo uỷ quyền: Bà Nguyễn Thị Tú T2, sinh năm 1999 và ông Nguyễn Hoàng N, sinh năm 1994; cùng địa chỉ: Tầng C, R, 7 đường T, Phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh. (có mặt)

3. Người kháng cáo: Ông Mai Thanh T

2

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và lời khai trong quá trình tố tụng tại Tòa án, nguyên đơn ông Mai Thanh T trình bày:

Vào ngày 08 tháng 8 năm 2017, ông và Công ty cổ phần D đã ký hợp đồng thuê nhà (một phần) tại địa chỉ C đường N, phường T, quận G, thành phố Hồ Chí Minh tại Văn phòng C, số công chứng 00015400, quyển số: 02TP/CC-SC/HĐGĐ, diện tích: 68m², thời hạn thuê: 36 tháng, kể từ ngày 15/8/2017 đến ngày 15/8/2020 để kinh doanh. Giá thuê nhà hàng tháng từ ngày 15/8/2017 đến ngày 15/8/2019 là 37.000.000 đồng. Giá thuê nhà hàng tháng từ ngày 15/8/2019 đến ngày 15/8/2020 là 38.850.000 đồng, bên thuê sẽ được miễn tiền thuê nhà trong thời gian nhà được sửa chữa (tương đương 8 ngày từ ngày nhận nhà). Tiền thuê đã bao gồm các loại thuế liên quan đến việc thuê nhưng chưa bao gồm chi phí điện, nước sử dụng hàng ngày. Tiền thuê bên thuê nhà phải thanh toán vào ngày 5 đến ngày 10 đầu tháng theo hình thức chuyển khoản thanh toán tiền thuê nhà cho bên cho thuê. Tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng.

- Thời gian thực hiện hợp đồng và thanh toán tiền hàng tháng từ ngày 5 đến ngày 10 đầu tháng, tuy nhiên có đôi khi chuyển khoản trễ 2-3 ngày, nhưng ông thông cảm cho nhau chấp nhận được. Vào khoảng tháng 3/2020 xảy ra tình hình dịch bệnh Covid tại Việt Nam. Từ ngày 05-10/3/2020 Công ty cổ phần D không trả tiền thuê nhà cho ông T. Ông T có lên công ty cổ phần D đề nghị trả tiền vì không có đại diện công ty ở cửa hàng 333 Nguyễn Thị T3 và cũng không điện thoại được, mặc dù cửa hàng thuê tại 333 Nguyễn Thị T3 vẫn đang hoạt động bình thường thường xuyên có mặt nhân viên từ 3 đến 4 người, khách đến giao dịch đi lại không bao giờ hơn 10 người.

Ngày 01/4/2020 khoảng 17 giờ 30 phút, ông nhận được công văn số 1303/CV-GHN/2020 ngày 31/3/2020 thông báo về việc chấm dứt hợp đồng do sự việc bất khả kháng ghi chấm dứt hợp đồng ngày 02/4/2020. Ngày 02/4/2020 Công ty D di chuyển toàn bộ đồ đạc ra khỏi nhà thuê của ông số 333 Nguyễn Thị T3. Trước khi công ty D giao công văn số 1303/CV-GHN/2020 về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 31/03/2020 thì công ty D không có bất kỳ một văn bản nào gởi cho ông về việc sẽ di dời địa điểm thuê hoặc chấm dứt hợp đồng thuê, không có trao đổi với ông T về việc công ty bị ảnh hưởng của dịch bệnh Covid 19. Từ khi xảy ra dịch bệnh Covid 19 (từ năm 2019 đến năm 2021) cả đường N, quận G không có thông báo phong tỏa hay cách ly của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Từ ngày 02/04/2020 công ty D chuyển sang C B kho T, phường T, quận G cách nhà 333 Nguyễn Thị T3 khoảng 1km. Ngày 07/04/2020 ông đến công ty D giao thông báo số 01 (công ty có ký nhận) về việc yêu cầu trả tiền thuê nhà tháng 3-4/2020 và ký thanh lý hợp đồng trả lại nhà, giao chìa khóa. Sau khi nhận được thông báo số 01 công ty không trả lời và không phản hồi. Ngày 17/06/2020 ông gởi thông báo số 02 (công ty có ký nhận) đòi tiền thuê nhà và thực hiện hợp đồng nhưng công ty không trả lời và không phản hồi. Ông T không gặp được người đại diện hợp pháp của công ty D, do đó ông T đến công

3

ty thông báo miệng và có điện thoại thông báo sẽ khởi kiện ra Tòa án. Từ ngày 01/04/2020 do chưa thanh lý hợp đồng với công ty D nên ông không thể cho ai thuê nhà được. Công ty cổ phần D đã vi phạm hợp đồng thuê nhà như sau: Riêng tiền nước gắn đồng hồ phụ để công ty Giao Hàng N1 sử dụng nhưng không trả tiền nước cho công ty C1 03 tháng từ tháng 01/2020 đến tháng 3/2020 nhưng ông không yêu cầu công ty trả lại số tiền nước này. Đối với tiền điện ông có lắp đồng hồ điện riêng để công ty sử dụng, tuy nhiên khi công ty dọn đồ đạc ra khỏi nhà thuê thì công ty khóa cửa không giao lại chìa khóa nhà thuê cho ông, công ty không tắt đèn quạt máy, quạt hút gió nên vẫn phải bị công ty điện lực tính tiền điện, khi nhận thông báo đóng tiền điện từ ngày 05/3/2020 đến ngày 04/6/2020 là 2.513.190 đồng, nên công ty D phải trả lại tiền điện cho ông đã đóng thay cho công ty 03 tháng 4,5,6 từ ngày 05/3/2020 đến 04/6/2020 là 2.513.190 đồng. Công ty D không trả tiền thuê nhà từ tháng 3/2020 đến ngày 15/08/2020.

Nay ông T yêu cầu Công ty cổ phần D phải thực hiện theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà, ông yêu cầu hợp đồng thuê nhà chấm dứt, công ty cổ phần D phải trả tiền thuê nhà từ ngày 1/3/2020 đến ngày 15/8/2020 là 5,5 tháng, cụ thể là 38.850.000 x 5,5 tháng = 213.675.000 đồng. Tiền phạt 02 tháng tiền thuê nhà là 38.850.000 x 02 tháng = 77.700.000 đồng. Tiền điện phải trả lại cho ông 03 tháng 4,5,6 từ ngày 05/3/2020 đến 04/6/2020 là 2.513.190 đồng. Ông T yêu cầu tiền cọc bên công ty cổ phần D đã đặt cọc thuê nhà sẽ bị mất, ông T không trả lại tiền cọc cho bên công ty D. Công ty D phải chịu tiền phạt cọc là 100.000.000 đồng. Phí thuê luật sư (V) là 100.000.000 đồng. Tổng số tiền là 593.888.190 đồng.

Theo lời khai trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn Công ty Cổ phần D trình bày:

Ngày 08 tháng 8 năm 2017, Công ty cổ phần D và ông Mai Thanh T đã ký hợp đồng thuê nhà (một phần) tại địa chỉ C đường N, phường T, quận G, thành phố Hồ Chí Minh tại văn phòng C, số công chứng 00015400, quyển số: 02TP/CC-SC/HĐGĐ, diện tích: 68m2, thời hạn thuê: 36 tháng, kể từ ngày 15/8/2017 đến ngày 15/8/2020 để kinh doanh. Giá thuê nhà hàng tháng từ ngày 15/8/2017 đến ngày 15/8/2019 là 37.000.000 đồng, từ ngày 15/8/2019 đến ngày 15/8/2020 là 38.850.000 đồng.

- Căn cứ vào thực tế khách quan, tinh thần thiện chí mong muốn giải quyết nhanh chóng, Công ty cổ phần D đồng ý việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà là không thuộc trường hợp sự kiện bất khả kháng và không phù hợp với các điều kiện thỏa thuận trong hợp đồng với ông T.

Trường hợp hòa giải thành tại Tòa án, công ty D thiện chí hòa giải thành với ông T theo phương án sau: Công ty cổ phần D trả 04 tháng tiền thuê nhà là 38.850.000 đồng x 4 tháng = 155.400.000 đồng và tiền điện 03 tháng 4,5,6 từ ngày 05/3/2020 đến ngày 04/6/2020 là 2.513.190 đồng. Tổng cộng là 157.913.190 đồng công ty sẽ thanh toán cho ông T trong thời hạn 15 ngày tính từ ngày 15/8/2023.

4

Trường hợp ông T và công ty cổ phần D không hòa giải thành được thì công ty cổ phần D tập trung giải quyết hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng nói trên chỉ trả cho ông T với tổng số tiền là 122.657.911 đồng gồm:

1. Ông T yêu cầu Công ty cổ phần D phải trả tiền thuê nhà từ ngày 1/3/2020 đến ngày 15/8/2020 là 5,5 tháng, cụ thể là 38.850.000 x 5,5 tháng = 213.675.000 đồng thì công ty không đồng ý, chỉ thanh toán tiền thuê từ 01/3/2020 đến 03/4/2020 (là ngày chấm dứt theo công văn số 1303) 38.850.000 x 1 tháng 3 ngày = 42.735.000 đồng.

2. T4 phạt 02 tháng tiền thuê nhà là 38.850.000 x 02 tháng = 77.700.000 đồng. Công ty cổ phần D đồng ý thanh toán phạt 02 tháng tiền thuê nhà là 38.850.000 x 02 tháng = 77.700.000 đồng.

3. T4 điện phải trả lại cho ông T 03 tháng 4,5,6 từ ngày 05/3/2020 đến 04/6/2020 là 2.513.190 đồng. Công ty cổ phần D không đồng ý thanh toán tiền điện từ tháng 05/3/2020 đến 04/6/2020 là 2.513.190 đồng, chỉ thanh toán từ 05/3/2020 đến ngày 04/4/2020 (vì ngày 03/4/2020 là ngày chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo công văn số 1303) là 2.222.911 đồng.

4. Công ty cổ phần D đồng ý mất tiền đặt cọc thuê nhà là 100.000.000 đồng, ông T không phải trả lại tiền cọc cho bên công ty D. Công ty cổ phần D không đồng ý phạt cọc 100.000.000 đồng.

5. Ông T yêu cầu phí thuê luật sư (V) là 100.000.000 đồng. Công ty cổ phần D không đồng ý trả chi phí thuê luật sư.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 1205/2024/DS-ST ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh quyết định:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Mai Thanh T.

   1. Chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ngày 08/8/2017 (một phần nhà ở tại địa chỉ C đường N, phường T, quận G, thành phố Hồ Chí Minh) giữa ông Mai Thanh T và công ty cổ phần D.

   2. Buộc công ty cổ phần D phải trả cho ông Mai Thanh T tổng số tiền là 139.425.828 đồng ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

   Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Không chấp nhận đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Mai Thanh T gồm: công ty cổ phần D bị mất tiền cọc 100.000.000 đồng; phạt cọc 100.000.000 đồng; tiền phạt vi phạm thời hạn báo trước tương đương 02 tháng

5

tiền thuê nhà 77.700.000 đồng; không chấp nhận số tiền chi phí luật sư 76.762.362 đồng.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên nghĩa vụ thi hành án, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo luật quy định.

Ngày 10 tháng 7 năm 2024, nguyên đơn có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm 1205/2024/DS-ST ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Toà án nhân dân quận Bình Thạnh.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn và người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn đề nghị hủy bản án sơ thẩm vì cấp sơ thẩm vi phạm thủ tục tố tụng, ảnh hưởng quyền lợi của nguyên đơn.

Phía bị đơn đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Các đương sự không thoả thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký đã tuân thủ quy định Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 trong quá trình thụ lý vụ án cũng như tại phiên tòa.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự, giữ nguyên bản án sơ thẩm: Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn tiền phạt 02 tháng tiền thuê nhà là 38.850.000 x 02 tháng = 77.700.000 đồng; phí thuê luật sư (V) là 100.000.000 đồng và mất số tiền cọc 100.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Tòa án nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

[1.1] Về thời hạn kháng cáo: Ngày 27 tháng 6 năm 2024, Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh tuyên án, ông Mai Thanh T có mặt khi Toà án nhân dân quận Bình Thạnh tuyên án. Ngày 10 tháng 7 năm 2024, nguyên đơn có đơn kháng cáo. Căn cứ khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì đơn kháng cáo của đương sự còn trong thời hạn kháng cáo theo quy định nên được chấp nhận xem xét.

[2] Về nội dung: Xét kháng cáo của ông Mai Thanh T về việc đề nghị Hội đồng xét xử hủy bản án sơ thẩm vì Toà án nhân dân quận Bình Thạnh vi phạm hình thức và nội dung, Hội đồng xét xử nhận thấy:

[2] Về nội dung:

6

[2.1] Xét kháng cáo của ông Mai Thanh T về việc đề nghị Hội đồng xét xử hủy bản án sơ thẩm vì Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm hình thức và nội dung, Hội đồng xét xử nhận thấy: Tại đơn kháng cáo và tại phiên tòa nguyên đơn và luật sư bảo vệ quyền lợi cho nguyên đơn cho rằng thẩm phán chủ tọa phiên tòa cấp sơ thẩm đã vi phạm về hình thức và nội dung: ký giấy triệu tập lùi ngày 20/6/2024 thành 14/6/2024; sửa đổi biên bản hủy xét xử tiếp ngày 20/6/2024 để xét xử ngày 27/6/2024; biên bản hòa giải 09h45' ngày 15/8/2023 được sửa lại lúc 14h00' ngày 20/6/2024, tạo chứng cứ giả cho bị đơn... Xét thấy trong hồ sơ, cấp sơ thẩm đã triệu tập, tống đạt, thu thập chứng cứ, hòa giải đúng quy định của BLTTDS 2025. Tại biên bản hòa giải lúc 09h45 ngày 15/8/2023, ông T có mặt ký vào biên bản, không có việc sửa chữa lại ngày 20/6/2024; giấy triệu tập ông T ngày 14/6/2024 tham gia phiên tòa việc phiên tòa tiếp tục giải quyết được ấn định ngày 27/6/2024, không có việc hủy xét xử như nội dung kháng cáo. Tuy nhiên, ông T không cung cấp tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho trình bày của mình.

Do đó không có căn cứ để cho rằng Thẩm phán, Bản án sơ thẩm có vi phạm nghiêm trọng về tố tụng nên không chấp nhận yêu cầu hủy bản án sơ thẩm của ông Mai Thanh T.

[2.2] Xét yêu cầu chấm dứt Hợp đồng thuê một phần nhà số C đường N, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh ký ngày 08/8/2018 giữa ông Mai Thanh T và Công ty Cổ phần D và yêu cầu trả 5,5 tháng tiền thuê nhà từ ngày 01/03/2020 đến ngày 15/08/2020: 38.850.000 đồng x 5,5 tháng = 213.675.000 đồng:

Tại Hợp đồng thuê nhà ngày 08/8/2017, Phụ lục hợp đồng số 01 ngày 08/5/2018, Phụ lục hợp đồng số 02 ngày 04/6/2018 giữa ông Mai Thanh T (bên cho thuê) và Công ty Cổ phần D (bên thuê) thỏa thuận thuê một phần nhà ở tại địa chỉ C đường N, phường T, Quận G, thành phố Hồ Chí Minh với diện tích là 68m2, thời hạn thuê 36 tháng kể từ ngày 15/8/2017 đến ngày 15/8/2020 để kinh doanh. Giá thuê nhà hàng tháng từ ngày 15/8/2017 đến ngày 15/8/2019 là 37.000.000 đồng, từ ngày 15/8/2019 đến ngày 15/8/2020 là 38.850.000 đồng, bên thuê sẽ được miễn tiền thuê nhà trong thời gian nhà được sửa chữa (tương đương 8 ngày từ ngày nhận nhà). Tiền thuê đã bao gồm các loại thuế liên quan đến việc thuê nhưng chưa bao gồm chi phí điện, nước sử dụng hàng ngày. Tiền thuê phải thanh toán vào ngày 5 đến ngày 10 đầu tháng theo hình thức chuyển khoản. Tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng. Tiền điện bên thuê sẽ trả trực tiếp cho công ty Đ, tiền nước hằng tháng thanh toán cho bên cho thuê 20.000 đồng/1m3 và những thỏa thuận khác về quyền, nghĩa vụ trong việc thực hiện hợp đồng thuê. Cho thấy hợp đồng thuê nhà và phụ lục hợp đồng giữa ông Mai Thanh T với công ty cổ phần D có hình thức, nội dung phù hợp với Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 120, Điều 472, Điều 473, Điều 474 Bộ luật Dân sự 2015.

Theo lời khai của nguyên đơn thì ngày 01/4/2020, ông Mai Thanh T nhận được Công văn số 1303 đề ngày 31/3/2020 của Công ty Cổ phần D về việc thông báo việc chấm dứt hợp đồng do sự kiện bất khả kháng chấm dứt hợp đồng

7

chậm nhất vào ngày 02/4/2020. Cùng ngày 02/4/2020, Công ty Cổ phần D đã di chuyển toàn bộ đồ đạc ra khỏi nhà thuê số C đường N, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh nhưng không tiến hành thanh lý hợp đồng với ông T, không giao trả lại nhà thuê, không bàn giao lại chìa khoá nhà thuê cho ông T. Ngày 07/4/2020 và ngày 17/6/2020, ông T đến Công ty Cổ phần D giao Thông báo số 01 về việc yêu cầu trả tiền thuê nhà 02 tháng 3, 4/2020 và thanh lý hợp đồng, trả lại nhà và Thông báo lần 2 về việc đòi tiền thuê nhà và thực hiện các điều khoản của hợp đồng đã ký nhưng Công ty Cổ phần D không trả lời và không phản hồi mặc dù đã ký nhận. Ngày 03/6/2020, ông T có đơn đề nghị và được Ủy ban nhân dân phường T, Quận G xác nhận về việc Công ty Cổ phần D tự ý bỏ không thuê nhà số C đường N, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông T đã nhiều lần liên hệ Công ty Cổ phần D để thanh lý hợp đồng, giao chìa khóa, trả lại nhà thuê để nguyên đơn có thể mở cửa nhà cho người khác thuê, nhưng bị đơn không phản hồi, khóa cửa, không bàn giao phần nhà thuê cho nguyên đơn. Do đó, đến hết thời hạn thoả thuận theo hợp đồng thuê, ông T mới mở cửa nhà thuê và cho người khác thuê.

Tại phiên toà, phía bị đơn thừa nhận về việc khi di chuyển toàn bộ đồ đạc ra khỏi nhà thuê số C đường N, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh đã không tiến hành thanh lý hợp đồng với ông T, không giao trả lại nhà thuê, không bàn giao lại chìa khoá nhà thuê cho ông T. Công ty Cổ phần D thừa nhận đã khoá cửa bằng chìa khoá của mình và không bàn giao lại chìa khoá này cho ông T.

Xét thấy, mặc dù Công ty Cổ phần D thông báo chấm dứt hợp đồng thuê chậm nhất vào ngày 02/4/2020 nhưng không thanh lý hợp đồng, không bàn giao nhà và chìa khoá cho ông Mai Thanh T không đương nhiên được xem là đã chấm dứt hiệu lực của hợp đồng thuê nhà. Do đó, có thể xác định hợp đồng thuê nhà giữa bên thuê là Công ty Cổ phần D và bên cho thuê là ông Mai Thanh T vẫn còn hiệu lực cho đến khi kết thúc thời hạn của hợp đồng thuê là ngày 15/8/2020 chứ không phải kết thúc vào ngày 03/4/2020 như ý kiến của bị đơn.

Tại phiên toà, Công ty Cổ phần D xác nhận còn nợ tiền thuê nhà tháng 3/2020. Do đó, việc ông Mai Thanh T yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 08/8/2017 với Công ty Cổ phần D, yêu cầu Công ty Cổ phần D phải trả 5,5 tháng tiền thuê nhà từ ngày 01/03/2020 đến ngày chấm dứt hợp đồng ngày 15/08/2020: 38.850.000 đồng x 5,5 tháng = 213.675.000 đồng là có cơ sở chấp nhận.

Do đó, Toà án nhân dân quận Bình Thạnh cho rằng Hợp đồng thuê một phần nhà số C đường N, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh ký ngày 08/8/2017 giữa Công ty Cổ phần D và ông Mai Thanh T được chấm dứt thuộc trường hợp hết thời hạn thuê nhà theo điểm a Điều 7.2 hợp đồng thuê nhà và chấp nhận yêu cầu buộc Công ty Cổ phần D phải thanh toán cho ông T số tiền thuê nhà còn thiếu của 5,5 tháng thuê nhà là 213.675.000 đồng là có căn cứ.

[2.3] Vê yêu cầu Công ty Cổ phần D bị mất tiền cọc 100.000.000 đồng:

8

Tại khoản 4.1 Điều 4 hợp đồng thuê nhà thể hiện để đảm bảo nghĩa vụ theo hợp đồng, bên thuê Công ty cổ phần D sẽ chuyển khoản tiền cọc là 100.000.000 đồng cho ông T, cụ thể: lần 1 ngày 27/7/2017 thanh toán bằng tiền mặt 10.000.000 đồng; Lần 2: chuyển khoản 90.000.000 đồng được tính sau 5 ngày kể từ ngày hợp đồng được công chứng. Ông T và công ty cổ phần D đều xác nhận công ty D đã đặt cọc số tiền 100.000.000 đồng.

Tại khoản 4.2 Điều 4 hợp đồng thuê nhà: Tiền đặt cọc sẽ được bên cho thuê hoàn trả cho bên thuê trong vòng 7 ngày kể từ ngày Hợp đồng chấm dứt. Tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Do đã xác định Hợp đồng thuê một phần nhà số C đường N, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh ký ngày 08/8/2017 giữa Công ty Cổ phần D và ông Mai Thanh T được chấm dứt thuộc trường hợp hết thời hạn thuê nhà theo điểm a Điều 7.2 hợp đồng thuê nhà, và chấp nhận yêu cầu của ông T, buộc Công ty Cổ phần D phải trả 5,5 tháng tiền thuê nhà (từ ngày 01/3/2020 đến ngày kết thúc hợp đồng 15/8/2020) nên tài sản đặt cọc phải trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Do đó, việc Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh không chấp nhận yêu cầu của ông Mai Thanh T về việc buộc Công ty Cổ phần D bị mất số tiền đã cọc cho ông T 100.000.000 đồng là có căn cứ. Ông T phải trả lại tiền cọc 100.000.000 đồng cho công ty Cổ phần Dịch vụ G. Số tiền đặt cọc này sẽ được trừ vào nghĩa vụ trả tiền thuê nhà của ông ty Cổ phần Dịch vụ G.

[2.4] Về yêu cầu phạt cọc 100.000.000 đồng:

Nguyên đơn căn cứ vào mục (iv) điểm đ.1 Điều 7.3 về hậu quả pháp lý của hợp đồng chấm dứt trước hạn: “Bồi thường thiệt hại cho bên thuê khoản tiền tương đương tiền đặt cọc”. Xét, điểm đ.1 Điều 7.3 hợp đồng thuê nhà quy định: “Trường hợp hợp đồng chấm dứt do lỗi của bên cho thuê vi phạm hợp đồng thì bên cho thuê có nghĩa vụ: ...(iv) bồi thường cho bên thuê khoản tiền tương đương tiền đặt cọc”, đây là trường hợp quy định đối với bên cho thuê nhà, do đó nguyên đơn là bên cho thuê lại yêu cầu bị đơn là bên thuê phải bồi thường phạt cọc 100.000.000 đồng là không phù hợp. Mặt khác, hợp đồng được chấm dứt do hết thời hạn thuê nhà theo quy định tại điểm a Điều 7.2 hợp đồng thuê nhà không phải theo Điều 7.3, do vậy Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh không chấp nhận yêu cầu này của ông Mai Thanh T là có căn cứ.

[2.5] Về phạt vi phạm thời hạn báo trước tương đương 02 tháng tiền thuê nhà: 38.850.000 đồng x 2 tháng = 77.700.000 đồng:

Do hợp đồng được xác định chấm dứt do hết thời hạn thuê nhà theo quy định tại điểm a Điều 7.2 hợp đồng thuê nhà như đã phân tích ở trên, nên không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc phạt vi phạm thời hạn báo trước tương đương 02 tháng tiền thuê nhà: 38.850.000 đồng x 2 tháng = 77.700.000 đồng.

9

Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh không chấp nhận yêu cầu này của ông Mai Thanh T là có căn cứ.

[2.6] Vê yêu cầu công ty cổ phần D phải hoàn trả tiền điện:

Hợp đồng thuê nhà (theo phụ lục hợp đồng) đã quy định bên thuê phải trả tiền điện hàng tháng theo chỉ số điện phát sinh thực tế trên đồng hồ điện theo đơn giá Nhà nước (theo mã số khách hàng của Công ty G1). Theo đó, tổng hóa đơn các kỳ thanh toán điện từ tháng 4-6/2020 đến khi Công ty Đ thông báo ngừng cung cấp điện do quá hạn thanh toán (ngày 16/6/2020) mà Công ty G1 phải trả là 2.513.190 đồng.

Tại phiên toà, Công ty Cổ phần D đồng ý thanh toán tiền điện mà ông Mai Thanh T đã đóng thay cho Công ty Cổ phần D 03 tháng 4,5,6 từ ngày 05/3/2020 đến ngày 04/6/2020 là 2.513.190 đồng nên Toà án nhân dân quận Bình Thạnh ghi nhận là có căn cứ.

[2.7] Vê yêu cầu Công ty Cổ phần D phải trả tiền chi phí luật sư 100.000.000 đồng:

Ngày 25/6/2020, ông T ký Hợp đồng dịch vụ pháp lý số 09/2020/HDDVPL (Hợp đồng dịch vụ pháp lý số 09) với Văn phòng luật sư Mạnh Trường X phù hợp với quy định tại Điều 54 của Luật Luật sư: Khách hàng phải trả thù lao khi sử dụng dịch vụ pháp lý của luật sư. Việc nhận thù lao được thực hiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan. Đồng thời, tại khoản 2, 3 Điều 168 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 cũng quy định về chi phí cho luật sư: Chi phí cho luật sư là khoản tiền phải trả cho luật sư theo thủa thuận của đương sự với luật sư trong phạm vi quy định của tổ chức hành nghề luật sư và theo quy định của pháp luật; Chi phí luật sư do người có yêu cầu chịu, trừ trường hợp các bên đương sự có thỏa thuận khác.

Tại khoản 11.2 Điều 10 của Hợp đồng thuê nhà, ông T và Công ty Cổ phần D thỏa thuận là bên thua kiện phải chịu toàn bộ các chi phí có liên quan bao gồm nhưng không giới hạn án phí, lệ phí giám định, chi phí luật sư... Như vậy, thỏa thuận giữa ông T và Công ty Cổ phần D phù hợp các quy định của pháp luật.

Tại Phiếu thu số 01/2020 đề ngày 26/6/2020, thể hiện ông T nộp 100.000.000 đồng theo Hợp đồng dịch vụ pháp lý số 09, nhưng đến ngày 19/3/2024 Văn phòng Luật sư Mạnh Trường X mới nộp tiền và xuất hóa đơn giá trị gia tăng thể hiện ông T đã nộp chi phí thuê luật sư là 100.000.000 đồng và 10.000.000 đồng thuế giá trị gia tăng.

Theo Công văn số 132/CV/ĐLS ngày 19/6/2024 của Đoàn Luật sư Thành phố H: Vụ, việc với mức thù lao tính theo tỷ lệ phần trăm của giá ngạch vụ kiện hoặc giá trị hợp đồng, giá trị dự án. Đoàn L không có quyền quy định khung giá hoặc mức phí thù lao luật sư khi thực hiện hợp đồng dịch vụ pháp lý.

Tại Điều 3 và Điều 5 của Hợp đồng dịch vụ pháp lý số 09/2020/HĐDVPL ngày 25/6/2020 quy định về thù lao và phương thức thanh toán, Quyền và nghĩa

10

vụ của bên B (ông T): “Đòi Công ty G1 tạm tính phải trả cho ông T tiền nợ chưa trả và tiền phạt để trả thù lao cho luật sư là 20%: 500.000.000 đồng x 20% = 100.000.000 đồng. Khi thu được tiên bên A (Văn phòng L) nhận tiền thù lao theo bản án của Tòa án hoặc hòa giải thỏa thuận với Công ty G1” và “...Thanh toán đầy đủ thù lao và các chi phí khác (nếu có) cho bên A theo thỏa thuận đã ký kết tại Điều 3. Bên B ủy quyền cho bên A tham gia tố tụng tại Tòa án và thi hành án nhận tiền giao cho bên B sau khi trừ thù lao.”

Căn cứ Điều 55 Luật Luật sư quy định về căn cứ và phương thức tính thù lao: “1. Mức thù lao được tính dựa trên các căn cứ sau đây: a) Nội dung, tính chất của dịch vụ pháp lý; b) Thời gian và công sức của luật sư sử dụng để thực hiện dịch vụ pháp lý; c) Kinh nghiệm và uy tín của luật sư. 2. Thù lao được tính theo các phương thức sau đây: a) Giờ làm việc của luật sư; b) Vụ, việc với mức thù lao trọn gói; c) Vụ, việc với mức thù lao tính theo tỷ lệ phần trăm của giá ngạch vụ kiện hoặc giá trị hợp đồng, giá trị dự án; d) Hợp đồng dài hạn với mức thù lao cố định”.

Văn phòng luật sư Mạnh Trường X và ông Mai Thanh T lựa chọn thỏa thuận để trả thù lao cho luật sư được tính tỷ lệ là 20% trên giá trị yêu cầu tạm tính khi khởi kiện là 500.000.000 đồng. Khi thu được tiền, Văn phòng L1 X nhận tiền thù lao theo bản án của Tòa án hoặc hòa giải thỏa thuận với Công ty Cổ phần D và tham gia tố tụng tại Tòa án và thi hành án nhận tiền giao cho ông T sau khi trừ thù lao. Như vậy, cơ sở để tính chi phí cho luật sư trong vụ kiện này được tính tỷ lệ 20% trên số tiền phụ thuộc vào mức tiền mà bên nguyên đơn được quyết định trong bản án hoặc thỏa thuận với Công ty Cổ phần D, không phải mức cố định 100.000.000 đồng như nguyên đơn trình bày. Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn chi phí luật sư nhưng theo tỷ lệ 20% là: (213.675.000 đồng + 2.513.190 đồng - 100.000.000 đồng) x 20% = 23.237.638 đồng là có căn cứ.

Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn gồm 5,5 tháng tiền thuê nhà (từ 01/3/2020 đến 15/8/2020): 38.850.000 đồng x5,5 tháng = 213.675.000 đồng; 03 tháng tiền điện (tháng 4-6/2020) = 2.513.190 đồng; chi phí luật sư là 23.237.638 đồng; được cấn trừ 100.000.000 đồng tiền đặt cọc. Công ty Cổ phần D còn phải trả cho ông T tổng số tiền là 139.425.828 đồng là phù hợp.

Xét nhận định của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

[3] Về án phí:

Yêu cầu kháng cáo của ông Mai Thanh T không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm nhưng ông T thuộc trường hợp được miễn nộp tạm ứng án phí, án phí nên không phải nộp theo quy định.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 2, khoản 3 Điều 168; Điều 227; khoản 1 Điều 228 Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 120, khoản 2 Điều 328, Điều 472, Điều 473, Điều 474 của Bộ luật Dân sự 2015;

Căn cứ Điều 54, Điều 55 Luật Luật sư;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án;

Tuyên xử:

Không chấp nhận đơn kháng cáo của ông Mai Thanh T.

[1] Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 1205/2024/DS-ST ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

[1.1] Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Mai Thanh T.

[1.1.1] Chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ngày 08/8/2017 (một phần nhà ở tại địa chỉ C đường N, phường T, quận G, thành phố Hồ Chí Minh) giữa ông Mai Thanh T và công ty cổ phần D.

[1.1.2] Buộc công ty cổ phần D phải trả cho ông Mai Thanh T tổng số tiền là 139.425.828 đồng ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

[1.2] Không chấp nhận đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Mai Thanh T gồm: công ty cổ phần D bị mất tiền cọc 100.000.000 đồng; phạt cọc 100.000.000 đồng; tiền phạt vi phạm thời hạn báo trước tương đương 02 tháng tiền thuê nhà 77.700.000 đồng; không chấp nhận số tiền chi phí luật sư 76.762.362 đồng.

[2] Về án phí dân sự sơ thẩm, phúc thẩm:

Công ty cổ phần D phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 6.971.291 đồng.

Ông Mai Thanh T thuộc trường hợp được miễn án phí theo quy định tại Điều 12; Điều 14 và Điều 15 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm,

thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án và và Luật Người cao tuổi 2009 nên được miễn án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.