TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ PHAN THIẾT TỈNH BÌNH THUẬN Bản án số: 90/2024/DS-ST Ngày: 05/8/2024 “V/v: Tranh chấp văn bản thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ PHAN THIẾT

TỈNH BÌNH THUẬN

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ toạ phiên toà: Ông Nguyễn Lưu Triều

Các Hội thẩm nhân dân:

• Ông Đỗ Văn Hoà
• Bà Nguyễn Thị Viết Sáu

- Thư ký phiên toà: Bà Lê Thị Châu - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Phan Thiết tham gia phiên tòa: Bà Cao Thị Hường – Kiểm sát viên.

Từ ngày 01 đến ngày 05 tháng 8 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 226/2020/TLST-DS ngày 11/11/2020 về việc “Tranh chấp văn bản thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 52/2024/QĐST-DS ngày 27 tháng 3 năm 2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 156/2024/ QĐST-DS ngày 24 tháng 4 năm 2024; Thông báo thay đổi thời gian xét xử số 234/TB-TA ngày 23 tháng 5 năm 2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 277/2024/QĐ-HPT ngày 20 tháng 6 năm 2024 và Thông báo thay đổi thời gian xét xử số 734/TB-TA ngày 10 tháng 7 năm 2024 giữa:

Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị T năm: 1994

Địa chỉ: thôn D, xã T, huyện H, tỉnh Bình Thuận

Bị đơn: Ông Đoàn Văn S năm: 1968

Địa chỉ: số A, thành phố P, tænh B

Ủy quyền tham gia tố tụng cho bà Nguyễn Thị Kim L năm: 1968

Địa chỉ: khu phố A, phường P, thành phố P, tænh B

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Đặng Thị Thanh V năm: 1966

Địa chỉ: số A, thành phố P, tænh B

Ủy quyền tham gia tố tụng cho bà Nguyễn Thị Kim L năm: 1968

Địa chỉ: khu phố A, phường P, thành phố P, tænh B

2. Ông Trần Hải C năm: 1976

Địa chỉ: khu phố C, thị trấn T, huyện H, tỉnh Bình Thuận

3. Văn phòng C1

Người đại diện theo pháp luật: Ông Lê Văn T1– Trưởng Văn phòng công chứng.

Địa chỉ: Số A, thôn P, xã H, huyện H, tænh B

4. Ông Nguyễn Trọng H năm: 1964

Địa chỉ: số A, thành phố P, tænh B

5. Bà Trần Thị L1 T2sinh năm: 1967

Địa chỉ: số A, thành phố P, tænh B

Bà L, ông C có mặt, bà T vắng mặt tại phiên tòa, Văn phòng C1, ông H1 T2có đơn xin xét xử vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 30/10/2020, nguyên đơn bà Nguyễn Thị T3 bày:

Ông Nguyễn Trọng H2, bà Trần Thị L1 T2và Chi nhánh Công ty cổ phần Đ2 tại Bình Thuận ký Hợp đồng góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 74/1/HĐGV-HV2 ngày 11/11/2010, qua đó ông H, bà T2đồng ý thanh toán tiền theo hình thức góp vốn để nhận chuyển nhượng lô đất số H7, có kích thước 20m x 49m, thửa đất số 98G, tờ bản đồ số 02 Pđịa chỉ thửa đất tại phường P (P), thành phố P, tỉnh Bình Thuận, do Công ty cổ phần Đ2 trúng đấu giá Quyền sử dụng đất thương phẩm của dự án Khu dân cư H, giai đoạn 2A, thành phố P, tỉnh Bình Thuận

Để thuận tiện trong việc liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền về đất đai cũng như chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn nên ông H1 T2cùng với bà Nguyễn Thị T4, ký Hợp đồng ủy quyền số công chứng 02521, quyển số 01/2020-SCC/HĐ,GD ngày 03/6/2020 tại Văn phòng C1nội dung ủy quyền để bà T5 diện ông H1 T2xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với lô đất số H7 tại Hợp đồng góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 74/1/HĐGV-HV2 ngày 11/11/2010.

Đến ngày 14/05/2020 ông H1 T2cùng với bà T, ký Văn bản thỏa thuận số công chứng 02155, quyển số 01/2020-SCC/HĐ,GD tại Văn phòng C1 với nội dung thỏa thuận là khi ông H1 T2được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với lô đất số H7 tại Hợp đồng góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 74/1/HĐGV-HV2 ngày 11/11/2010 và theo Biên bản thanh lý phụ lục hợp đồng số 116/TLHĐ-HV2A ký ngày 05/11/2010 của Chi nhánh Công ty cổ phần Đ3 thì ông H1 T2phải ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất này theo yêu cầu của bà T6 bà T7 trách nhiệm giao lại cho ông H1 T2số tiền là 11.000.000.000 đồng, trong thời hạn 4 tháng kể từ ngày 14/5/2020. Số tiền chênh lệch của hợp đồng chuyển nhượng được chia làm 03 phần: ông H1 T2được 01 phần, bà T8 01 phần và phần còn lại để lo chi phí cho việc thực hiện các công việc theo hợp đồng ủy quyền.

Ông Đoàn Văn S1 biết được việc ủy quyền giữa ông H1 T2với bà T9 ông S gặp bà T10 thuận và ký văn bản Công chứng số 02534, quyển số 01/2020-SCC/HĐ,GD ngày 03/6/2020 tại Văn phòng C1với nội dung bà T11 ý chuyển nhượng cho ông S2 đất số H7, có kích thước 20m x 49m = 980m², mục đích sử dụng đất ở đô thị, lộ giới mặt tiền đường H37m, địa chỉ thửa đất: phường P, thành phố P, tỉnh Bình Thuậnvới giá 20.000.000.000 đồng, thuộc dự án khu dân cư H đoạn 2A, thành phố P, tỉnh Bình Thuậncăn cứ theo hợp đồng góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 74/1/HĐGV-HV2A ký ngày 11/01/2010 của chi nhánh Công ty cổ phần Đ3 và ông S3 cọc cho bà T12 đồng, số tiền 18.000.000.000 đồng còn lại sẽ giao cho bà T13 Công ty cổ phần Đ3 được ký kết, đồng thời các bên còn cam kết khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất nói trên nếu ông S4 mua đất thì mất toàn bộ tiền cọc còn nếu bà T14 thực hiện thì phải chịu phạt cọc gấp 03 lần tiền đã đặt cọc 2.000.000.000 đồng x 3 = 6.000.000.000 đồng và nếu phát sinh thuế thì phần đóng thuế của bên nào thì bên đó chịu, nên bà T15 với ông S5 Hợp đồng ủy quyền lại số công chứng 02535, quyển số 01/2020-SCC/HĐ,GD ngày 03/6/2020 tại Văn phòng C1nội dung ủy quyền để ông S6 mặt ông H1 T2xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với lô đất này, đồng thời ông S7 diện cho ông H1 T2được quyền chuyển nhượng hợp đồng góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 74/1/HĐGV-HV2A ký ngày 11/11/2020 của Chi nhánh công ty Cổ phần Đ3.

Sau đó vào ngày 10/8/2020 ông S8 Tký thêm Văn bản thỏa thuận bổ sung công chứng số 00721, quyển số 01/2020-SCT/CK,CĐ tại Văn phòng C1với nội dung theo văn bản thỏa thuận lần 1 vào ngày 03/6/2020 số công chứng 02534, quyển số 01/2020-SCC/HĐ,GD thì bà T11 ý nhận tiền đặt cọc lần 2 là 8.000.000.000 đồng từ ông S9 tiếp tục thực hiện việc giao lô đất số H7, có kích thước 20m x 49m = 980m², mục đích sử dụng đất ở đô thị, lộ giới mặt tiền đường H37m, địa chỉ thửa đất: phường P, thành phố P, tỉnh Bình Thuậnthuộc dự án khu dân cư H, thành phố P, tỉnh Bình ThuậnĐây xem là tiền đặt cọc lần 2. Tổng cả lần 01 và lần 2 là 10.000.000.000 đồng. Số tiền còn lại 10.000.000.000 đồng sẽ được ông S10 cho bà T16 02 đợt:

• Đợt 1: 7.000.000.000 đồng ngay sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông S11 Văn phòng công chứng.
• Đợt 2: 3.000.000.000 đồng khi nào ông S12 được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tiền thuế chuyển nhượng và lệ phí trước bạ sang tên trong quá trình chuyển nhượng của bên nào thì bên đó chịu và hợp đồng còn thỏa thuận trường hợp bà T14 thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo cam kết thì bà T17 bồi thường gấp 04 lần tiền đã đặt cọc 4.000.000.000 đồng x 10 = 40.000.000.000 đồng và ngược lại nếu ông S4 nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đối với thửa đất H7 mặt đường Đại lộ H phường P, thành phố P, tỉnh Bình Thuậnthuộc dự án khu dân cư H, thành phố P, tỉnh Bình Thuậnhoặc không thực hiện việc giao tiền như thỏa thuận thì coi như mất tiền cọc và hủy các văn bản thỏa thuận đã ký tại Văn phòng C1

Trong quá trình thực hiện theo các hợp đồng thì ông C2 nộp tiền cho Công ty cổ phần Đ4 đề nghị tiến hành thủ tục để được nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho lô đất H7 khi đã trúng sử dụng đất thông qua bán đấu giá. Ủy ban nhân dân tỉnh B cấp Giấy chứng nhận quyền quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS 998544 ngày 20/8/2020 cho Công ty cổ phần Đ5 có Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cho vợ chồng ông H1 T2

Lúc này phát sinh 2.215.200.000 đồng thuế thu nhập doanh nghiệp đối với Công ty cổ phần Đ6 Gkhó khăn tài chính nên đã có Thông báo số 02/VB-CNV.S.G về việc khách hàng tạm nộp phần thuế thu nhập doanh nghiệp phát sinh với số tiền là 2.215.200.000 đồng. Ông C3 bà T18 bạc với ông S phải tháo gỡ vấn đề 2.215.200.000 đồng phát sinh thì ông S từ chối và buộc bà T, ông C phải tự bỏ ra số tiền trên nếu không phải trả lại cho ông S13 đồng.

Do ông S đã cố ý làm sai quy định vì tại thời điểm các bên thỏa thuận thì thửa đất H7 mặt đường Đ phường P, thành phố P, tỉnh Bình Thuậnthuộc dự án khu dân cư H, thành phố P, tỉnh Bình Thuậnvẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng uỷ quyền ngày 03/6/2020 có nội dung ông S14 uỷ quyền thực hiện công việc không thuộc thẩm quyền của các bên, chỉ có Công ty cổ phần Đ2và Ủy ban tỉnh Đ4 cơ quan bán đấu giá đất mới thực hiện các thủ tục pháp lý để được cấp quyền sử dụng đất. Ông Sbà V1 ép bà T19 Văn bản thoả thuận ngày 03/6/2020 và Văn bản thoả thuận bổ sung ngày 10/8/2020 nhằm mục đích mua rẻ đất của ông H1 T2

Nên bà T20 kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố Văn bản thỏa thuận công chứng số 02534, quyển số 01/2020-SCC/HĐ,GD do Văn phòng C1ký ngày 03/6/2020 và Văn bản thỏa thuận bổ sung công chứng số 00721, quyển số 01/2020-SCT/CK,CĐ do Văn phòng C1ký ngày 10/8/2020 là vô hiệu.

Tại bản tự khai và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, cũng như tại phiên tòa đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Nguyễn Thị Kim L3 trình bày: Bà Nguyễn Thị T21 cầu Tòa án tuyên bố 02 Văn bản thỏa thuận tại Văn phòng Clký vô hiệu là không đúng quy định pháp luật vì ông Đoàn Văn S1 biết được bà Nguyễn Thị T22 ông Nguyễn Trọng H2, bà Trần Thị L1 T2ủy quyền để đại diện chuyển nhượng Hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất số 74/1/HĐGV-HV2 ngày 11/11/2010, đối với lô đất số H7, có kích thước 20m x 49m, thửa đất số 98G, tờ bản đồ số 02 Pđịa chỉ thửa đất tại phường P (P), thành phố P, tỉnh Bình Thuận, do Công ty cổ phần Đ2 trúng đấu giá Quyền sử dụng đất thương phẩm của dự án Khu dân cư H, giai đoạn 2A, thành phố P, tỉnh Bình Thuận, nên ngày 03/6/2020 ông S15 bà T10 thuận ký văn bản Công chứng số 02534, quyển số 01/2020-SCC-HĐ,GD tại Văn phòng C1với nội dung bà T11 ý chuyển nhượng cho ông S2 đất số H7, có kích thước 20m x 49m = 980m², mục đích sử dụng đất ở đô thị, lộ giới mặt tiền đường H37m, địa chỉ thửa đất: phường P, thành phố P, tỉnh Bình Thuậnvới giá 20.000.000.000 đồng, thuộc dự án khu dân cư H đoạn 2A, thành phố P, tỉnh Bình Thuậncăn cứ theo hợp đồng góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 74/1/HĐGV-HV2A ký ngày 11/01/2010 của chi nhánh Công ty cổ phần Đ3 và ông S3 cọc cho bà T12 đồng, số tiền 18.000.000.000 đồng còn lại sẽ giao cho bà T13 Công ty cổ phần Đ3 được ký kết, đồng thời các bên còn cam kết khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất nói trên nếu ông S4 mua đất thì mất toàn bộ tiền cọc còn nếu bà T14 thực hiện thì phải chịu phạt cọc gấp 03 lần tiền đã đặt cọc 2.000.000.000 đồng x 3 = 6.000.000.000 đồng.

Sau đó vào ngày 10/8/2020 ông S8 Tký thêm Văn bản thỏa thuận bổ sung công chứng số 00721, quyển số 01/2020-SCT/CK,CĐ tại Văn phòng C1với nội dung theo văn bản thỏa thuận lần 1 vào ngày 03/6/2020 số công chứng 02534, quyển số 01/2020-SCC-HĐGD thì bà T11 ý nhận tiền đặt cọc lần 2 là 8.000.000.000 đồng từ ông S9 tiếp tục thực hiện việc giao lô đất số H7, có kích thước 20m x 49m = 980m², mục đích sử dụng đất ở đô thị, lộ giới mặt tiền đường H37m, địa chỉ thửa đất: phường P, thành phố P, tỉnh Bình Thuậnthuộc dự án khu dân cư H, thành phố P, tỉnh Bình ThuậnĐây xem là tiền đặt cọc lần 2. Tổng cả lần 01 và lần 2 là 10.000.000.000 đồng. Số tiền còn lại 10.000.000.000 đồng sẽ được ông S10 cho bà T16 02 đợt:

• Đợt 1: 7.000.000.000 đồng ngay sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông S11 Văn phòng công chứng
• Đợt 2: 3.000.000.000 đồng khi nào ông S12 được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tiền thuế chuyển nhượng và lệ phí trước bạ sang tên trong quá trình chuyển nhượng của bên nào thì bên đó chịu và hợp đồng còn thỏa thuận trường hợp bà T14 thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo cam kết thì bà T17 bồi thường gấp 04 lần tiền đã đặt cọc 4.000.000.000 đồng x 10 = 40.000.000.000 đồng và ngược lại nếu ông S4 nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đối với thửa đất H7 mặt đường Đại lộ H phường P, thành phố P, tỉnh Bình Thuậnthuộc dự án khu dân cư H, thành phố P, tỉnh Bình Thuậnhoặc không thực hiện việc giao tiền như thỏa thuận thì coi như mất tiền cọc và hủy các văn bản thỏa thuận đã ký tại Văn phòng C1

Sau khi ông S8 Tký các văn bản thỏa thuận và đặt cọc thì Công ty cổ phần Đ1được Ủy ban nhân dân tỉnh B Giấy chứng nhận quyền quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS 998544 ngày 20/8/2020, đến ngày 25/9/2020 ông H1 T2được Chi nhánh Văn phòng Đ3cập nhật biến động được quyền sử dụng thửa đất số 155, tờ bản đồ số 24, diện tích 980m², địa chỉ: phường P, thành phố P, tỉnh Bình Thuận nhưng sau đó bà T14 chịu chuyển nhượng cho ông S16 đất trên.

Do thấy có dấu hiệu lừa đảo nên ông S17 tố cáo bà ông Chà T23 công an tỉnh B quá trình điều tra thì Công an tỉnh Bđã ra thông báo số 385/TB ngày 28/6/2022 về việc hủy bỏ quyết định khởi tổ vụ án hình sự và ra quyết định không khởi tố vụ án hình sự. Lý do: Hành vi không cấu thành tội phạm.

Nay ông S4 đồng ý tuyên bố Văn bản thỏa thuận công chứng số 02534, quyển số 01/2020-SCC/HĐ,GD do Văn phòng Clký ngày 03/6/2020 và Văn bản thỏa thuận bổ sung công chứng số 00721, quyển số 01/2020-SCT/CK,CĐ do Văn phòng Clký ngày 10/8/2020 là vô hiệu và phản tố yêu cầu bà T6 ông C4 trả lại cho ông S18 tiền cọc đã nhận là 10.000.000.000 đồng.

Đối với khoản tiền phạt cọc bồi thường gấp 04 lần số tiền đã nhận đặt cọc là 40.000.000.000 đồng, thì ông S19 lại yêu cầu này và sẽ khởi kiện thành 01 vụ kiện khác.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Hải C5 bày:

Ông Trần Hải C6 diện cho vợ là bà Nguyễn Thị T24 phiên tòa xin rút lại đơn khởi kiện về việc yêu cầu Tòa án tuyên bố Văn bản thỏa thuận công chứng số 02534, quyển số 01/2020-SCC/HĐ,GD do Văn phòng Clký ngày 03/6/2020 và Văn bản thỏa thuận bổ sung công chứng số 00721, quyển số 01/2020-SCT/CK,CĐ do Văn phòng Clký ngày 10/8/2020 là vô hiệu và không đồng ý chấp nhận việc ông S20 tố buộc bà T, ông C4 trả lại cho ông S18 tiền đặt cọc 10.000.000.000 đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Trọng H3 bày: Về nguồn gốc đất tranh chấp là do ông Nguyễn Trọng H2, bà Trần Thị L1 T2nhận chuyển nhượng từ Công ty cổ phần Đ7 năm 2010, do quá lâu mà chưa được cấp giấy chứng nhận nên đã thỏa thuận chuyển nhượng lại cho ông Trần Hải C7 số tiền tổng cộng 12.700.000.000 đồng, việc chuyển nhượng được các bên làm thủ tục công chứng theo Văn bản thỏa thuận ngày 14/5/2020 số công chứng 02155, quyển số 01/2020-SCC/HĐ,GD ngày 14/5/2020 và Văn bản thỏa thuận ngày 03/6/2020 số công chứng 02520, quyển số 01/2020-SCC/HĐ,GD ngày 03/6/2020 còn lại toàn bộ tiến thuế quyền sử dụng đất là do ông C8 toàn chịu trách nhiệm. Hiện nay ông H1 T2đã nhận đủ số tiền mua bán đất 12.700.000.000 đồng từ ông C

Đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sau khi ký hợp đồng mua bán đất với ông C, đến ngày 20/8/2020 được UBND nhân dân tỉnh B giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 998544, số vào sổ cấp GCN: CT 177899, thuộc thửa đất số 155, tờ bản đồ số 24, diện tích 980m², do UBND nhân dân tỉnh B ngày 20/8/2020 Cho Công ty cổ phần Đ8 sử dụng.

Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mọi quyền quyết định là do ông C9 ông H1 T2đã nhận đủ tiền nên toàn bộ thửa đất này do ông C10 định nên không sang tên cho ông C11 sử dụng mà theo thỏa thuận của các bên thì vợ chồng ông H1 T2 đứng ra ủy quyền lại cho ông Trần Văn Đ ông Đ1 người trực tiếp chuyển nhượng cho ông Nguyễn Minh Q ngày 27/10/2020.

Toàn bộ sự việc chuyển nhượng hay làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ có vợ chồng ông H1 T2 với ông C3 không biết ông S21 ai nên việc ông S khởi kiện tranh chấp ông H1 T2không có ý kiến và đề nghị Tòa án căn cứ vào quy định pháp luật giải quyết.

Văn phòng C16 có lời trình bày, nhưng có văn bản đề nghị xét xử vắng mặt.

Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ thì thửa đất chuyển nhượng thuộc thửa đất số 155, tờ bản đồ số 24, diện tích 980m², mảnh chỉnh lý thửa đất có diện tích 4833,6m², giảm 166,4m², địa chỉ: khu phố F, phường P, thành phố P, tỉnh Bình Thuậntheo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 998544, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CT17899, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B ngày 20/8/2020.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Phan Thiết tại phiên tòa:

- Về tố tụng:

1. Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử vụ án, Thư ký phiên tòa trong quá trình giải quyết vụ án, kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án:

Việc tuân theo pháp luật trong thời gian chuẩn bị xét xử: Thẩm phán được phân công thụ lý giải quyết vụ án đã thực hiện đúng, đầy đủ quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Việc tuân theo pháp luật của Hội đồng xét xử, Thư ký tại phiên tòa: Hội đồng xét xử đã tuân theo đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về việc xét xử sơ thẩm vụ án.

2. Việc tuân theo pháp luật tố tụng của người tham gia tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án, kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án: Nguyên đơn đã được tòa án triệu tập và tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng nhưng vắng mặt không có lý do nên việc xét xử vắng mặt nguyên đơn là đúng quy định pháp luật. Bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ tố tụng, đồng thời chấp hành tốt nội quy phiên tòa

- Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị T25 việc tuyên bố Văn bản thỏa thuận công chứng số 02534, quyển số 01/2020-SCC/HĐ,GD ngày 03/6/2020 và Văn bản thỏa thuận bổ sung công chứng số 00721, quyển số 01/2020-SCT/CK,CĐ ngày 10/8/2020 giữa bà Nguyễn Thị T26 ông Đoàn Văn S22 Văn phòng C1 (nay là Văn phòng C1vô hiệu.

Chấp nhận 01 phần yêu cầu phản tố của ông Đoàn Văn S23 bà Nguyễn Thị T27 ông Trần Hải C12 phải hoàn trả cho ông Đoàn Văn S1 10.000.000.000 đồng tiền đặt cọc. Đình chỉ xét xử đối với phần yêu cầu phản tố ông Đoàn Văn S24 rút về việc buộc bà Nguyễn Thị T4, ông Trần Hải C12 phải bồi thường gấp 04 lần số tiền đặt cọc là 40.000.000.000 đồng.

Ngoài ra, còn đề nghị xử lý tiền án phí, chi phí tố tụng, quyền kháng cáo của các đương sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

1. [1] Về thủ tục tố tụng:
1. [1.1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết:

Bà Nguyễn Thị T28 kiện yêu cầu tuyên bố văn bản thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 03/6/2020 và ngày 10/8/2020 tại Văn phòng C1giữa bà T với ông S là vô hiệu và xác định quan hệ pháp luật “Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu” là chưa chính xác bởi lẽ Văn bản công chứng là hợp đồng, giao dịch, bản dịch đã được công chứng viên chứng nhận theo quy định” (khoản 4 Điều 2 Luật Công chứng). Theo quy định tại Điều 52 Luật Công chứng thì: “Công chứng viên, người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền đề nghị Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật” và “Điều 38 Luật Công chứng quy định về trách nhiệm bồi thường là: “1. Tổ chức hành nghề công chứng phải bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng và cá nhân, tổ chức khác do lỗi mà công chứng viên, nhân viên, hoặc người phiên dịch là cộng tác viên của tổ chức mình gây ra trong quá trình công chứng” vì khi có yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu thì phải hiểu yêu cầu đó bao gồm cả yêu cầu xem xét, phán quyết về Lời chứng của công chứng viên và xem xét, phán quyết về nội dung giao dịch, hợp đồng và tại phiên tòa các đương sự xác định là tranh chấp về nội dung thỏa thuận tại các hợp đồng đặt cọc, như vậy quan hệ pháp luật được xác định là “Tranh chấp văn bản thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và đây là quan hệ tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự. Bị đơn cư trú tại thành phố P, tỉnh Bình Thuậnnên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân thành phố Phan Thiết theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

2. [1.2] Về xác định người tham gia tố tụng:

Tại khoản 2 Điều 217 Bộ luật tố tụng dân sựđịnh: “Trường hợp nguyên đơn rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện hoặc đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vẫn vắng mặt không có lý do chính đáng, không đề nghị xét xử vắng mặt và trong vụ án đó có bị đơn yêu cầu phản tố, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập thì giải quyết như sau:

• Bị đơn rút toàn bộ yêu cầu phản tố, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan rút toàn bộ yêu cầu độc lập thì Tòa án ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án.
• Bị đơn không rút hoặc chỉ rút một phần yêu cầu phản tố thì Tòa án ra quyết định đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; bị đơn trở thành nguyên đơn, nguyên đơn trở thành bị đơn.
• Bị đơn rút toàn bộ yêu cầu phản tố, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không rút hoặc chỉ rút một phần yêu cầu độc lập thì Tòa án ra quyết định đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu phản tố của bị đơn; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trở thành nguyên đơn, người nào bị khởi kiện theo yêu cầu độc lập trở thành bị đơn”.

Bà Nguyễn Thị T29 nguyên đơn đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vẫn vắng mặt không có lý do chính đáng, không đề nghị xét xử vắng mặt và trong vụ án bị đơn là ông Đoàn Văn S25 yêu cầu phản tố nên ông Đoàn Văn S26 thành nguyên đơn và bà Nguyễn Thị T30 thành bị đơn.

Theo Quyết định số 241/QĐ-STP ngày 11/11/2021; Quyết định số 36/QD-STP ngày 02/3/2023; Quyết định số 268/QĐ-STP ngày 04/10/2023 và Giấy đăng ký hoạt động của Văn phòng công chứng số 19/TP-ĐKHĐ-CC ngày 04/10/2023 cấp lần đầu ngày 25/12/2014 cấp lại lần thứ 8, ngày 04/10/2023 thì tên chuyển đổi Văn phòng C1 nên căn cứ vào khoản 4 Điều 68; Điều 73 Bộ luật tố tụng dân sự xác định Văn phòng C17 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

3. [1.3] Về xét xử vắng mặt người tham gia tố tụng:

Tòa án đã tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng cho các đương sự trong vụ án. Tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Văn phòng C18 và ông Nguyễn Trọng Hbà Trần Thị L4 T2 vắng mặt, nhưng đã có đơn xin xét xử vắng mặt, căn cứ vào Điều 227, Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự, tiếp tục xét xử vụ án.

2. [2] Về nội dung:
1. [2.1] Về yêu cầu của nguyên đơn:

Bà Nguyễn Thị T28 kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố Văn bản thỏa thuận công chứng số 02534, quyển số 01/2020-SCC/HĐ,GD do Văn phòng Clký ngày 03/6/2020 và Văn bản thỏa thuận bổ sung công chứng số 00721, quyển số 01/2020-SCT/CK,CĐ do Văn phòng Clký ngày 10/8/2020 là vô hiệu, Tòa án đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng bà Nguyễn Thị T31 vắng mặt không có lý do chính đáng, tại phiên tòa ông Trần Hải C13 chồng của bà Nguyễn Thị T32 rút lại đơn khởi kiện vì vậy căn cứ điểm c khoản 1 Điều 217 và khoản 2 Điều 217 của Bộ luật tố tụng dân sự đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

2. [2.2] Về yêu cầu phản tố của bị đơn:

Ngày 06/7/2022 ông Đoàn Văn S27 đơn phản tố yêu cầu bà Nguyễn Thị T27 ông Trần Hải C14 trả lại cho ông S18 tiền cọc đã nhận là 10.000.000.000 đồng và phải bồi thường gấp 04 lần số tiền đặt cọc là 40.000.000.000 đồng. Tại phiên tòa ông S28 yêu cầu bà T27 ông C14 trả lại cho ông S18 tiền cọc đã nhận là 10.000.000.000 đồng, đối với việc bồi thường gấp 04 lần số tiền đặt cọc là 40.000.000.000 đồng thì ông S19 lại yêu cầu phản tố này.

Căn cứ Văn bản thỏa thuận số công chứng 02534, quyển số 01/2020-SCC/HĐ-GD ngày 03/6/2020 tại Văn phòng C1 (nay là Văn phòng Clbà Tvới ông S29 thuận “Bên A đồng ý chuyển nhượng cho bên B lô đất số: H7, có diện tích: 20m x 49m = 980m², mục đích sử dụng đất: Đất ở tại đô thị, lộ giới: mặt tiền Đ, địa chỉ thửa đất: phường P, thành phố P, tỉnh Bình Thuậnvới giá là 20.000.000.000 đồng, thuộc dự án khu dân cư HII giai đoạn 2A, thành phố P, tỉnh Bình Thuậncăn cứ theo Hợp đồng góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 74/1/HĐGV-HV2A ngày 11/11/2010 của Công ty cổ phần Đ3”.

Bên B sẽ đặt cọc cho bên A số tiền là 2.000.000.000 đồng. Số tiền đặt cọc nêu trên được chuyển qua số tài khoản của bà Nguyễn Thị T29 050064403289 Ngân hàng S1

Số tiền còn lại là 18.000.000.000 đồng bên B sẽ giao cho bên A khi hợp đồng chuyển nhượng với Công ty cổ phần Đ3 được kết thúc”.

Tại Văn bản thỏa thuận số công chứng 00721, quyển số 01/2020-SCT/CK,CĐ ngày 10/8/2020 tại Văn phòng C1(nay là Văn phòng Clcác bên thỏa thuận “Theo văn bản bản thỏa thuận lần 1 vào ngày 03/6/2020 số công chứng 02534, quyển số 01/2020-SCC/HĐ,GD thì bên A đồng ý nhận tiền cọc lần 2 là 8.000.000.000 đồng từ bên B để tiếp tục thực hiện việc giao dịch lô đất số H7, mặt đường Đ, phường P, thành phố P, tỉnh Bình Thuậnthuộc dự án khu dân cư H, thành phố P, tỉnh Bình ThuậnĐây xem là tiền cọc lần 2. Tổng cả lần 1 và lần 2 là 10.000.000.000 đồng.

Số tiền còn lại là 10.000.000.000 đồng sẽ được bên B giao cho bên A như sau:

• - Đợt 1: 7.000.000.000 đồng ngay sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên B ngay tại phòng công chứng.
• - Đợt 2: 3.000.000.000 đồng khi nào bên B nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng lô đất nêu trên (thời gian chậm nhất 3 ngày kể từ ngày giấy chứng nhận quyền sử dụng lô đất nêu trên được sang tên cho bên B).

Tất cả số tiền thỏa thuận trên đây phải được chuyển vào tài khoản của bà bà Nguyễn Thị T29 050064403289 Ngân hàng S1

Trường hợp bên A không thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo cam kết thỏa thuận thì bên A phải bồi thường gấp 4 lần tiền đã đặt cọc: 4 x 10.000.000.000 = 40.000.000.000 đồng”.

Xét nội dung của Văn bản thỏa thuận số công chứng 02534, quyển số 01/2020-SCC/HĐ-GD ngày 03/6/2020 và Văn bản thỏa thuận số công chứng 00721, quyển số 01/2020-SCT/CK,CĐ ngày 10/8/2020 tại Văn phòng C1(nay là Văn phòng C1không vi phạm điều cấm của pháp luật và khoâng traùi phaùp luaät, khoâng traùi ñaïo ñöùc xaõ hoäi nên phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm ký kết. Trong quá trình thực hiện các văn bản thỏa thuận đặt cọc thì ông S24 thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, cụ thể ngay sau khi ký Văn bản thỏa thuận số công chứng 02534, quyển số 01/2020-SCC/HĐ-GD ngày 03/6/2020 ông S24 chuyển vào tài khoản của bà T12 đồng và khi ký Văn bản thỏa thuận số công chứng 00721, quyển số 01/2020-SCT/CK,CĐ ngày 10/8/2020 ông S30 tục chuyển thêm 8.000.000.000 đồng vào tài khoản của bà T, nhưng sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà T33 không chuyển nhượng thửa đất này cho ông S21 vi phạm cam kết.

Việc ông C15 T biết rõ số tiền ông S31 vào tài khoản của bà T là dùng vào việc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 74/1/HĐGV-HV2A ngày 11/11/2010 của Công ty cổ phần Đ3, nhưng đã đơn phương chấm dứt hợp đồng là vi phạm thỏa thuận mà hai bên đã ký kết. Bên cạnh đó trong quá trình giải quyết vụ án thì các bên đều thừa nhận ông C13 người trực tiếp đứng ra thương lượng thỏa thuận các giao dịch dân sự với ông S32 bà T34 đại diện đứng tên trong các Văn bản thỏa thuận nên ông C3 bà T17 có trách nhiệm khi vi phạm thỏa thuận về hợp đồng đặt cọc.

Điều 328 của Bộ luật dân sự quy định:

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quí hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặc cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặc cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặc cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Điều 385 Bộ luật dân sự quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.

Điều 401 Bộ luật dân sự quy định: ‘1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.

2. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật”.

Từ những nhận định và căn cứ vào quy định pháp luật, xét thấy nguyên nhân dẫn tới Văn bản thỏa thuận số công chứng 02534, quyển số 01/2020-SCC/HĐ-GD ngày 03/6/2020 và Văn bản thỏa thuận số công chứng 00721, quyển số 01/2020-SCT/CK,CĐ ngày 10/8/2020 tại Văn phòng C1(nay là Văn phòng C1không thực hiện được là lỗi hoàn toàn thuộc về bà T35 C vì vậy yêu cầu Phản tố của ông S là đúng pháp luật nên buộc bà T35 C phải hoàn trả cho ông S 10.000.000.000 đồng tiền đặt cọc.

3. [3] Về việc rút 01 phần yêu cầu khởi kiện:

Tại phiên tòa ông S19 lại 01 phần yêu cầu phản tố về việc buộc bà T, ông C bồi thường gấp 04 lần số tiền đặt cọc là 40.000.000.000 đồng, việc rút 01 phần yêu cầu phản tố của ông S21 hoàn toàn tự nguyện, nên được Hội đồng xét xử chấp nhận, căn cứ vào khoản 2 điều 244 của Bộ luật tố tụng dân sự, đình chỉ đối với yêu cầu này.

4. [4] Về quyền khởi kiện:

Tại phiên tòa các đương sự đều có yêu cầu khởi kiện “Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu” đối với Văn phòng công chứng, vì vậy để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp thì các đương sự được quyền khởi kiện vụ án theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

5. [5] Về chi phí tố tụng:

Quá trình tố tụng, nguyên đơn đã nộp tiền tạm ứng chi phí cho việc xem xét, thẩm định tại chỗ. Tại phiên tòa, nguyên đơn không yêu cầu giải quyết về chi phí tố tụng nên không xem xét.

6. [6] Về án phí:

Do yêu cầu của ông S được chấp nhận nên bà T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

7. [7] Về quyền kháng cáo:

Các đương sự được quyền kháng cáo bản án theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

1. Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 217, Điều 227, Điều 228, Điều 235, Điều 244, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự và Điều 328, Điều 385, Điều 401 của Bộ luật dân sự; Nghị quyết số 26/2016/UBTVQH1430/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
2. Tuyên xử:
   1. [2.1] Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị T25 việc tuyên bố Văn bản thỏa thuận công chứng số 02534, quyển số 01/2020-SCC/HĐ,GD ngày 03/6/2020 và Văn bản thỏa thuận bổ sung công chứng số 00721, quyển số 01/2020-SCT/CK,CĐ ngày 10/8/2020 giữa bà Nguyễn Thị T26 ông Đoàn Văn S22 Văn phòng C1(nay là Văn phòng C1vô hiệu.
   2. [2.2] Chấp nhận 01 phần yêu cầu phản tố của ông Đoàn Văn S23 bà Nguyễn Thị T27 ông Trần Hải C12 phải hoàn trả cho ông Đoàn Văn S1 10.000.000.000 đồng tiền đặt cọc.

   Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất được quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự.

   3. [2.3] Đình chỉ xét xử đối với phần yêu cầu phản tố ông Đoàn Văn S24 rút về việc buộc bà Nguyễn Thị T4, ông Trần Hải C12 phải bồi thường gấp 04 lần số tiền đặt cọc là 40.000.000.000 đồng.
3. 3. Về án phí: Bà Nguyễn Thị T4 phải chịu 300.000 đồng án phí về yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu và 118.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả ông Đoàn Văn S1 80.150.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0009917 ngày 07/7/2022, tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận.
4. 4. Về quyền kháng cáo: Các đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (05/8/2024). Đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ.
5. 5. Về quyền yêu cầu thi hành án, nghĩa vụ thi hành án, thời hiệu yêu cầu thi hành án:

Căn cứ Điều 26 của Luật Thi hành án dân sự. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sựngười được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 7a và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - Các đương sự - Viện kiểm sát nhân dân Phan Thiết - Thi hành án dân sự Phan Thiết - Lưu

TM-HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Thẩm phán – Chủ toạ phiên tòa NGUYỄN LƯU TRIỀU