TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KHÁNH HÒA	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
Bản án số: 90/2025/DS-PT Ngày: 02/7/2025 V/v tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KHÁNH HÒA

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:Bà Lê Thị Hiền

Các Thẩm phán:Bà Lê Thị Hạng

Ông Nguyễn Trung Tín

Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Ngọc Ánh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa tham gia phiên tòa:

Bà Phan Ngọc Chiêu Quyên - Kiểm sát viên.

Ngày 02 tháng 7 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa, xét xử công khai vụ án kinh doanh thương mại phúc thẩm thụ lý số: 13/2024/TLPT-KDTM ngày 30 tháng 12 năm 2024 về việc: “Tranh chấp hợp đồng kinh tế”.

Do Bản án sơ thẩm số: 19/2024/KDTM-ST ngày 30/9/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 12/2025/QĐXXPT-KDTM ngày 21 tháng 5 năm 2025, Quyết định hoãn phiên tòa số 132/2025/QĐ-PT ngày 10 tháng 6 năm 2025 và số 142/2025/QĐ-PT ngày 25 tháng 6 năm 2025 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Trung tâm Dịch vụ thi đấu thể thao tỉnh K; địa chỉ: Số C đường P, phường V, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa (nay là phường N, tỉnh Khánh Hòa).

Người đại diện theo pháp luật: Ông Lê Hùng T – Giám đốc Trung tâm; sinh năm 1977; địa chỉ: Số C đường P, phường V, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa (nay là phường N, tỉnh Khánh Hòa). Có mặt.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Đặng Thị Kim N và Luật sư Nguyễn Thị Như N1 - Văn phòng L thuộc Đoàn Luật sư tỉnh K; địa chỉ: Số A đường N, phường T, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa (nay là phường N, tỉnh Khánh Hòa). Có mặt.

- Bị đơn: Công ty cổ phần L; địa chỉ: Số A đường Y, phường V, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa (nay là phường N, tỉnh Khánh Hòa).

Người đại diện theo pháp luật: Bà Lê Ly N2, sinh năm: 1987; địa chỉ: Số B đường N, phường T, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa (nay là phường N, tỉnh Khánh Hòa).

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Nguyễn Quang V, sinh năm 1979; địa chỉ: Số E đường M, phường P, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa (nay là phường N, tỉnh Khánh Hòa); Giấy ủy quyền ngày 16/12/2023. Có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ủy ban nhân dân tỉnh K; địa chỉ: Số D đường T, phường L, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa (nay là phường N, tỉnh Khánh Hòa). Vắng mặt.

- Người kháng cáo: Bị đơn Công ty cổ phần L.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn Trung tâm Dịch vụ thi đấu thể thao tỉnh K trình bày:

Trung tâm Dịch vụ thi đấu thể thao tỉnh K (sau đây được viết tắt là Trung tâm) là đơn vị sự nghiệp công tự đảm bảo một phần kinh phí chi thường xuyên. Trung tâm được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Ngày 29/6/2015, Trung tâm được UBND tỉnh K cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số UB 223602, số vào sổ CT-08695 đối với thửa đất số 16, tờ bản đồ số 12, địa chỉ: Số C đường P, phường V, thành phố N.

Ngày 01/7/2003, Trung tâm và Công ty CP L ký Hợp đồng kinh tế đầu tư – khai thác hoạt động sân tennis số 78/2003/HĐKT-TDTT (sau đây được viết tắt là Hợp đồng số 78), theo đó, Trung tâm cho Công ty CP L sử dụng khu đất có vị trí nằm sau lưng Nhà thi đấu thể thao, diện tích 3.363,6m² (thuộc một phần thửa đất số 16, tờ bản đồ số 12 nêu trên), thời hạn hợp đồng là 30 năm kể từ khi công trình được đưa vào khai thác sử dụng.

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án:

• - Tuyên vô hiệu Hợp đồng số 78 trên vì Hợp đồng vi phạm Luật đất đai tại thời điểm ký và pháp luật về quản lý tài sản công, buộc phải chấm dứt Hợp đồng. Buộc Công ty CP L hoàn trả lại cho Trung tâm 3.363,6m² đất hiện Công ty CP L đang sử dụng.
• - Công ty CP L phải bồi thường 5.320.522.050 đồng bao gồm các khoản sau:
• + 1.540.653.850 đồng tiền thuê đất và tiền thuế đất phi nông nghiệp do Nhà nước truy thu từ năm 2005 – 2018 (Tổng tiền thuê đất Nhà nước truy thu là 2.866.371.700 đồng; tiền thuế đất truy thu là 214.936.000đ, tổng cộng là 3.081.307.700 đồng, Trung tâm chịu ½ và Công ty CP L chịu ½).
• + Tiền thuê đất từ năm 2019 đến hết năm 2023 là 3.614.043.200 đồng.
• + Tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp từ năm 2019 đến hết năm 2023 là 165.825.000 đồng.

Ngoài ra, Công ty CP L còn phải thanh toán tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng đất của năm 2024 và các năm tiếp theo cho đến khi Công ty CP L giao trả đất cho Trung tâm.

Về chi phí đo vẽ, định giá, thẩm định: Đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật.

Bị đơn Công ty cổ phần L trình bày:

Ngày 01/7/2003, Công ty CP Lạc Hồng và Trung tâm Dịch vụ thi đấu thể thao tỉnh K ký Hợp đồng kinh tế số 78/2003/HĐKT-TDTT về đầu tư – khai thác hoạt động sân tennis.

Công ty CP L không đồng ý chấm dứt hợp đồng vì dự án đã được Chủ tịch UBND tỉnh K phê duyệt chủ trương xã hội hóa, cho phép ký hợp đồng và chấp thuận đầu tư 30 năm. Đây là hợp đồng đầu tư khai thác, không phải là hợp đồng thuê đất nên không bị áp dụng theo khoản 5 Điều 136 Nghị định số 151/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật quản lý sử dụng tài sản công. Việc ký kết Hợp đồng kinh tế ngày 01/7/2003 hoàn toàn đúng pháp luật tại thời điểm ký kết. Công ty CP L cũng không có trách nhiệm phải nộp tiền thuê đất, thuế đất. Trường hợp bị đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, Công ty CP L yêu cầu Trung tâm phải đền bù thỏa đáng cho Công ty CP L.

Do đó, đề nghị Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ủy ban nhân dân tỉnh K trình bày ý kiến tại Văn bản số 4510/UBND ngày 03/5/2024:

Để thực hiện quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, từ năm 2018, UBND tỉnh K đã yêu cầu Sở Văn hóa và thể thao chỉ đạo Trung tâm Dịch vụ thi đấu thể thao tỉnh K chấm dứt việc cho thuê đất đối với Công ty CP L, thực hiện thanh lý hợp đồng và xử lý tài sản trên đất theo quy định. UBND tỉnh K đồng ý việc Trung tâm khởi kiện yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng do Trung tâm đã ký với Công ty CP L ngày 01/7/2003.

UBND tỉnh K khẳng định rằng từ năm 2003 đến nay, UBND tỉnh K chưa có Quyết định nào về việc giao thửa đất số 16, tờ bản đồ số 12, địa chỉ: Số C đường P, phường V, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa cho Công ty CP L; thửa đất trên do UBND tỉnh K giao cho Trung tâm và đến ngày 29/6/2015, UBND tỉnh K cấp cho Trung tâm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số phát hành UB 223602, số vào sổ CT-08695. Đất mà Công ty CP L đang sử dụng cũng không được kiểm kê, định giá nên không có cơ sở để cho rằng Công ty CP L thực hiện dự án BOT – đổi đất lấy công trình và cũng không có cơ sở cho rằng Công ty CP L sử dụng đất theo Nghị định số 73/1999/NĐ-CP.

Trung tâm là đơn vị sự nghiệp công lập. Khi Trung tâm ký Hợp đồng số 78 ngày 01/7/2003, Trung tâm là đơn vị sự nghiệp có thu và được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Theo Luật đất đai có hiệu lực tài thời điểm

ngày 01/7/2003, Trung tâm không có quyền ký hợp đồng để đưaa đất cho Công ty CP L xây dựng công trình để “đầu tư, khai thác” sử dụng liên tục trong 30 năm.

Bản án số: 19/2024/KDTM-ST ngày 30 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa đã căn cứ Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 1995; Điều 56, Điều 57 và Điều 58 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017; khoản 5 Điều 136 Nghị định số 151/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý sử dụng tài sản công; khoản 10 Điều 1 Luật số 10/1998/QH10 ngày 01/12/1998 sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; quyết định:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

Hợp đồng kinh tế đầu tư - khai thác hoạt động sân tennis số 78/2003/HĐKT-TDTT được ký giữa Trung tâm Dịch vụ thi đấu thể thao tỉnh K và Công ty cổ phần L ngày 01/7/2003 vô hiệu. Buộc Công ty cổ phần L trả lại cho Trung tâm Dịch vụ thi đấu thể thao tỉnh K 3.363,6m² đất hiện Công ty cổ phần L đang sử dụng tại vị trí nằm sau lưng Nhà thi đấu thể thao đường P, phường V, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa (có bản vẽ kèm theo). Trung tâm Dịch vụ thi đấu thể thao tỉnh K thanh toán lại cho Công ty cổ phần L giá trị tài sản gắn liền với đất là 2.148.834.000 đồng (hai tỷ một trăm bốn mươi tám triệu tám trăm ba mươi bốn nghìn đồng).

Công ty cổ phần L thanh toán cho Trung tâm Dịch vụ thi đấu thể thao tỉnh K số tiền thuê đất và thuế đất từ năm 2005 đến năm 2023 là 5.320.522.050 đồng (năm tỷ ba trăm hai mươi triệu năm trăm hai mươi hai nghìn không trăm năm mươi đồng). Ngoài ra, Công ty cổ phần L còn phải thanh toán tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng đất của năm 2024 và các năm tiếp theo cho đến khi Công ty cổ phần L giao trả đất cho Trung tâm dịch vụ thi đấu thể thao tỉnh K.

Ngoài ra, Bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 10/10/2024, bị đơn Công ty cổ phần L có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Trình bày của các đương sự và Luật sư tại phiên tòa phúc thẩm:

Bị đơn kháng cáo đề nghị sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn với lý do: (i) Tại thời điểm năm 2003, việc các bên ký Hợp đồng là đúng quy định của pháp luật; (ii) Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ khoản 5 Điều 136 Nghị định 151/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật quản lý, sử dụng tài sản công là không đúng, cần áp dụng khoản 4 Điều 136 của Nghị định này; (iii) nguyên đơn là người phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, phải chịu tiền thuê đất chứ không phải là bị đơn; (iv) việc

đánh giá chứng cứ của Tòa án cấp sơ thẩm không vô tư, khách quan, toàn diện; (v) đề nghị xác định Hợp đồng số 78 là hợp đồng đầu tư, có hiệu lực pháp luật và đề nghị áp dụng nguyên tắc công bằng, thiện chí, bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư là bị đơn.

Nguyên đơn và Luật sư của nguyên đơn đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm với lý do: (i) Hợp đồng số 78, thực chất, là hợp đồng thuê đất và bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi năm 1998) do Trung tâm là đơn vị sự nghiệp công lập, được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; (ii) bị đơn là người đang sử dụng đất, được lợi từ đất trong khi khoản tiền thuê mà bị đơn trả cho nguyên đơn hàng năm không đủ trả các khoản tiền thuê đất và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho Nhà nước; Trung tâm và Công ty CP L đều có lỗi trong việc ký Hợp đồng nên mỗi bên phải chịu ½ tiền truy thu; từ năm 2019, UBND đã chỉ đạo chấm dứt Hợp đồng nhưng Công ty CP L không chịu chấm dứt và vẫn tiếp tục sử dụng đất nên giai đoạn này, Công ty phải chịu tiền thuê đất và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa phát biểu:

Trung tâm Dịch vụ thi đấu thể thao tỉnh K không phải là tổ chức có đăng ký kinh doanh, không có chức năng hoạt động kinh doanh nên đây là tranh chấp dân sự; Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp kinh doanh thương mại là không đúng quy định tại khoản 1 Điều 30 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Hợp đồng kinh tế đầu tư – khai thác hoạt động sân tennis số 78/2003/HĐKT-TDTT ngày 01/7/2003 được ký giữa Trung tâm và Công ty CP L là hợp đồng thuê tài sản và bị vô hiệu do Trung tâm là đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, không có quyền cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 10 Điều 1 Luật số 10/1998/QH10 ngày 01/12/1998 sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993, khoản 1 Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 1995. Vì vậy, bị đơn phải trả lại đất thuê cho nguyên đơn, nguyên đơn phải thanh toán giá trị tài sản gắn liền với đất cho bị đơn như quyết định của bản án sơ thẩm là đúng.

Hợp đồng số 78 không có quy định về nghĩa vụ nộp tiền thuê đất, tiền thuế đất. Như vậy, theo quy định pháp luật, nghĩa vụ nộp tiền thuê đất, thuế đất cho Nhà nước là của Trung tâm. Tuy nhiên, Điều 5 của Hợp đồng quy định trong quá trình thực hiện hợp đồng nếu gặp khó khăn trở ngại, hai bên sẽ cùng nhau bàn bạc, giải quyết. Thực tế, sau khi nhận được thông báo truy thu tiền thuê đất, tiền thuế đất của Cục thuế tỉnh K, Trung tâm và Công ty Cp L đã có các buổi làm việc, thỏa thuận việc thực hiện nghĩa vụ này như: Biên bản đối thoại ngày 30/7/2019 tại Sở T1 giải quyết khiếu nại của Công ty CP L về việc yêu cầu thanh lý hợp đồng, Biên bản đối thoại ngày 05/6/2020 về việc giải quyết khiếu nại của Công ty CP L, Biên bản làm việc ngày 28/10/2022 và Công văn số 02/2022/CV, Công ty CP L đề nghị Trung tâm trình lên cơ quan có thẩm quyền xem xét lại giá tiền thuê đất cho Công ty vì hoạt động kinh doanh của Công ty đang gặp khó khăn, thua lỗ, cho thấy:

• + Về khoản tiền Nhà nước truy thu từ năm 2005 – 2018 là 3.081.307.700 đồng, bao gồm: tiền thuê đất 2.888.371.700 đồng, tiền thuế đất phi nông nghiệp 214.936.000 đồng. Theo thỏa thuận như trên, tiền truy thu thuế đất Công ty CP L không phải chịu, khoản truy thu tiền thuê đất thì Công ty CP L phải chịu. Như vậy, Công ty CP L phải đóng tiền truy thu tiền thuê đất số tiền 2.888.371.700 đồng. Trung tâm đồng ý chịu 50% khoản tiền và yêu cầu Công ty CP L thanh toán số tiền là 1.540.653.850 đồng, thấp hơn nghĩa vụ Công ty L phải chịu theo thỏa thuận là có lợi cho bị đơn nên có cơ sở chấp nhận yêu cầu buộc Công ty CP L thanh toán 1.540.653.850 đồng.
• + Đối với tiền thuê đất từ năm 2019 đến hết năm 2023: 3.614.043.200 đồng và tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp từ năm 2019 đến hết năm 2023: 165.825.000 đồng. Theo thỏa thuận, Công ty L có nghĩa vụ đóng các khoản tiền này nên có cơ sở chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

Như vậy, kháng cáo của bị đơn không có căn cứ. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm không tuyên Trung tâm được quyền sở hữu tài sản trên đất đã thanh toán giá trị cho Công ty CP L là thiếu sót, cần tuyên bổ sung; và đề nghị sửa án phí sơ thẩm.

Vì vậy, căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, đề nghị sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng như đã nhận định ở trên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Trung tâm Dịch vụ thi đấu thể thao tỉnh K là đơn vị sự nghiệp công lập được thành lập theo Quyết định số 1401/UB ngày 10/5/1995 của UBND tỉnh K, không phải là tổ chức có đăng ký kinh doanh nên tranh chấp giữa các bên trong vụ án này là tranh chấp về dân sự không phải là tranh chấp về kinh doanh thương mại theo quy định tại 1 Điều 30 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang xác định tranh chấp về kinh doanh thương mại là không đúng, Tòa án cấp phúc thẩm điều chỉnh lại cho đúng.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn về hiệu lực của Hợp đồng số 78: Hợp đồng kinh tế đầu tư – khai thác hoạt động sân tennis số 78/2003/HĐKT-TDTT ngày 01/7/2003 được ký giữa Trung tâm Dịch vụ thi đấu thể thao tỉnh K và Công ty CP L và lời khai của các bên ký Hợp đồng thể hiện: (i) Trung tâm Dịch vụ thi đấu thể thao tỉnh K cho Công ty CP L sử dụng khu đất diện tích 3.350m² sau lưng Nhà thi đấu thể thao để sử dụng làm: 04 sân tennis có mái che, các công trình phục vụ cho hoạt động của sân tennis như căng tin, phòng tắm, phòng thay quần áo của vận động viên, phòng bán dụng cụ thể thao, phòng tập thể lực...(Điều 1 của Hợp đồng); (ii) Công ty CP L1 đảm nhận nguồn vốn đầu tư cho việc xây dựng 04 sân tennis và hệ thống công trình phục vụ. Thời hạn của hợp đồng là 30 năm kể từ khi đưa công trình vào khai thác, sử dụng (Điều 2); (iii) Công ty CP L chủ động trong khai thác và kinh doanh đúng theo quy định hiện hành về hoạt động tennis, hàng năm, Công ty thanh toán cho Trung tâm mức tiền cố định từ năm thứ nhất đến năm thứ năm là: 30.000.000đ/năm, từ năm

thứ sáu đến năm thứ mười: 35.000.000đ/năm, từ năm thứ mười một đến năm thứ mười lăm: 40.000.000đ/năm, từ năm thứ mười sáu đến năm thứ hai mươi: 45.000.000đ/năm, từ năm thứ hai mươi mốt đến hết thời gian hợp đồng: 50.000.000đ/năm mà không phụ thuộc vào kết quả hoạt động của sân tennis (Điều 3, Điều 4 Hợp đồng).

[3] Như vậy, về bản chất, đây là hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất theo Điều 714 Bộ luật Dân sự năm 1995, không phải là hợp đồng hợp tác đầu tư như trình bày của Công ty CP L.

[4] Khoản 10 Điều 1 Luật số 10/1998/QH10 ngày 01/12/1998 sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993 (quy định có hiệu lực tại thời điểm giao kết Hợp đồng) quy định:

[5] "1. Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền sử dụng đất theo mục đích được giao, không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”.

[6] Trung tâm Dịch vụ thi đấu thể thao tỉnh K là đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất nên không có quyền cho Công ty CP L thuê quyền sử dụng đất. Như vậy, Hợp đồng số 78 vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại khoản 1 Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 1995.

[7] Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: Theo quy định tại khoản 2 Điều 146 Bộ luật Dân sự năm 1995, Công ty CP L phải trả lại cho Trung tâm 3.363,6m² đất thuê, Trung tâm phải thanh toán cho Công ty CP L giá trị tài sản gắn liền với đất theo kết quả thẩm định giá là 2.148.834.000 đồng do Công ty CP L đã xây dựng. Quyết định của bản án sơ thẩm là có căn cứ. Tuy nhiên, bản án sơ thẩm không ghi nhận việc Trung tâm được quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất mà Trung tâm đã thanh toán giá trị cho Công ty CP L là thiếu sót, Tòa án cấp phúc thẩm bổ sung nội dung này.

[8] Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm xác định Hợp đồng số 78 là hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất là đúng nhưng lại xác định quan hệ tranh chấp là tranh chấp hợp đồng kinh tế là không đúng và không cụ thể, Tòa án cấp phúc thẩm xác định lại quan hệ tranh chấp là tranh chấp về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

[9] Xét kháng cáo của bị đơn về tiền tiền thuê đất, thuế đất phải thanh toán cho nguyên đơn: Theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có sử dụng một phần diện tích đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh, cho thuê, liên kết, liên doanh thì phải nộp tiền thuê đất và thuế đất. Đối với phần đất Công ty CP L thuê để kinh doanh, cơ quan thuế đã có thông báo truy thu và thông báo nộp tiền thuê đất, tiền thuế đất phi nông nghiệp gửi Trung tâm Dịch vụ thi đấu thể thao tỉnh K với số tiền cụ thể như sau:

[10] - Tổng số tiền thuê đất, tiền thuế đất truy thu từ năm 2005 đến năm 2018 là: 3.081.307.700 đồng (trong đó: tiền thuê đất từ năm 2005 đến năm 2018: 2.866.371.700 đồng, tiền thuế đất phi nông nghiệp truy thu từ năm 2008 đến năm 2018: 214.936.000 đồng.

[11] - Tiền thuê đất từ năm 2019 đến hết năm 2023 là 3.614.043.200 đồng.

[12] - Tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp từ năm 2019 đến hết năm 2023 là 165.825.000 đồng.

[13] Số tiền thuế đất và thuê đất trên không được các bên tính đến khi ký Hợp đồng số 78 nên Hợp đồng không có thỏa thuận bên nào có trách nhiệm nộp thuế đất và tiền thuê đất. Theo Hợp đồng, Công ty CP L thanh toán tiền thuê cho Trung tâm với các mức 30.000.000đ/năm cho 5 năm đầu tiên, mỗi 5 năm tiếp theo tăng một lần với mức 5.000.000đ/năm cho 1 lần tăng trong khi tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước lớn hơn rất nhiều số tiền Trung tâm cho thuê (bút lục 182), còn tiền thuế đất phi nông nghiệp cũng chiếm tỉ lệ lớn so với tiền Trung tâm cho thuê đất (bút lục 179). Chính vì vậy, sau khi có thông báo truy thu và thông báo nộp tiền thuê đất, tiền thuế đất, Trung tâm, Công ty CP L và các cơ quan chức năng của tỉnh Khánh Hòa đã nhiều lần ngồi lại với nhau bàn bạc, thống nhất cách giải quyết, thể hiện tại Biên bản đối thoại ngày 30/7/2019 tại Sở T1 và Biên bản đối thoại ngày 05/6/2020, theo đó, các bên đã có những thống nhất ban đầu chia sẻ trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho Nhà nước về tiền thuê đất, tiền thuế đất truy thu từ năm 2005 đến năm 2018 và phía Công ty CP L nhận trách nhiệm nộp 100% tiền thuế đất và tiền thuê đất do Cục thuế tỉnh xác định từ năm 2019 trở đi, nhưng sau đó, Công ty CP L thay đổi ý kiến không đồng ý.

[14] Hội đồng xét xử xét thấy thiệt hại cho Nhà nước do tiền thuê đất và thuế đất chưa được nộp cho Nhà nước là do lỗi của cả hai bên Trung tâm và Công ty CP L gây ra và theo nguyên tắc thiện chí, trung thực trong giao dịch dân sự, Trung tâm và Công ty CP L mỗi bên phải chịu trách nhiệm ngang nhau đối với khoản tiền thuê đất và thuế đất truy thu từ năm 2005 đến 2018; từ năm 2019 (khi có thông báo phải chấm dứt việc cho thuê) cho đến khi Công ty CP L trả lại đất thuê cho Trung tâm, Công ty CP L phải chịu toàn bộ tiền thuê đất và thuế đất. Quyết định của bản án sơ thẩm về nội dung này là đúng.

[15] Về chi phí tố tụng và án phí: Do các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu chi phí tố tụng và án phí sơ thẩm. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm chỉ buộc bị đơn chịu 113.320.522 đồng án phí sơ thẩm đối với yêu cầu thanh toán 5.320.522.050 đồng của nguyên đơn được chấp nhận mà không buộc bị đơn chịu 300.000đ án phí sơ thẩm đối với yêu cầu tuyên bố Hợp đồng số 78 vô hiệu được chấp nhận là thiếu sót, Tòa án cấp phúc thẩm bổ sung phần án phí sơ thẩm này cho đúng.

[16] Do Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, người kháng cáo không phải chịu án phí phúc thẩm theo quy định tại khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội

quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 137, khoản 2 Điều 146 Bộ luật Dân sự năm 1995; khoản 10 Điều 1 Luật số 10/1998/QH10 ngày 01/12/1998 sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993; khoản 2 Điều 26, khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử: Sửa một phần bản án sơ thẩm.

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

1. Tuyên bố vô hiệu Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với tiêu đề Hợp đồng kinh tế đầu tư - khai thác hoạt động sân tennis số 78/2003/HĐKT-TDTT ngày 01/7/2003 giữa Trung tâm Dịch vụ thi đấu thể thao tỉnh K và Công ty cổ phần L.

2. Công ty cổ phần L phải trả lại cho Trung tâm Dịch vụ thi đấu thể thao tỉnh K 3.363,6m² đất hiện Công ty cổ phần L đang sử dụng tại vị trí nằm sau lưng Nhà thi đấu thể thao đường P, phường V, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa (nay là phường N, tỉnh Khánh Hòa) theo Bản đồ hiện trạng khu đất kèm theo bản án.

3. Trung tâm Dịch vụ thi đấu thể thao tỉnh K phải thanh toán lại cho Công ty cổ phần L giá trị tài sản gắn liền với 3.363,6m² đất được nêu tại Mục 2 Phần quyết định là 2.148.834.000 đồng (hai tỷ một trăm bốn mươi tám triệu tám trăm ba mươi bốn nghìn đồng) và được quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là khung kèo thép, nền xi măng trên sân tennis; nhà văn phòng có cấu trúc tường gạch, sàn bê tông cốt thép, mái tôn, nền gạch men + xi măng; và mái che khung kèo thép (theo Bản đồ hiện trạng khu đất kèm theo bản án).

4. Công ty cổ phần L phải thanh toán cho Trung tâm dịch vụ thi đấu thể thao tỉnh K tiền thuê đất và thuế đất từ năm 2005 đến năm 2023 là 5.320.522.050 đồng (năm tỷ ba trăm hai mươi triệu năm trăm hai mươi hai nghìn không trăm năm mươi đồng). Ngoài ra, Công ty cổ phần L còn phải thanh toán tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng đất của năm 2024 và các năm tiếp theo cho đến khi Công ty cổ phần L giao trả đất cho Trung tâm Dịch vụ thi đấu thể thao tỉnh K.

5. Chi phí tố tụng: Công ty cổ phần L phải thanh toán cho Trung tâm Dịch vụ thi đấu thể thao tỉnh K 23.368.000 đồng chi phí tố tụng (hai mươi ba triệu ba trăm sáu mươi tám nghìn đồng).

6. Án phí:

- Công ty cổ phần L phải chịu 113.320.522 đồng án phí sơ thẩm có giá ngạch và 300.000đ án phí sơ thẩm không có giá ngạch nhưng được trừ vào

2.000.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0003392 ngày 03/12/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Nha Trang. Như vậy, Công ty cổ phần L chỉ còn phải nộp 111.620.522 đồng.

- Trả lại cho Trung tâm Dịch vụ thi đấu thể thao tỉnh K 3.000.000 đồng tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AN2023/0000370 ngày 03/11/2023 và 56.660.000 đồng tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 00002580 ngày 20/6/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Nha Trang.

Qui định chung:

- Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án và bản án có hiệu lực thi hành, nếu người phải thi hành án không thi hành án thì còn phải trả lãi theo quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án.

- Trường hợp bản án được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - Các đương sự; - VKSND tỉnh Khánh Hòa; - TAND Khu vực 1 tỉnh Khánh Hòa; - Phòng THADS Khu vực 1 tỉnh Khánh Hòa; - Lưu: VP, Tòa DS, hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Lê Thị Hiền