TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:	Bà Trần Thị Liên Anh
Các Thẩm phán:	Bà Ngô Tuyết Băng
	Bà Nguyễn Thu Huyền
Thư ký phiên tòa:	Bà Trịnh Phạm Phương Thảo, Thư ký Tòa án
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội:	Bà Lê Thị Hồng Hạnh, Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 17 tháng 11 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 703/2025/TLPT-DS ngày 20/10/2025 về việc “Tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 167/2025/DS-ST ngày 21/08/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4, Thành phố Hà Nội bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 824/2025/QĐ-PT ngày 30/10/2025; Quyết định hoãn phiên tòa số 895/2025/QĐPT-HPT ngày 10 / 11/2025 của Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội, giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Bà Vũ Minh H, sinh năm 1983
• Trú tại: Số E ngõ I C, phường B, Thành phố Hà Nội.
• Đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Tiến T (Giấy ủy quyền ngày 18/03/2025). Địa chỉ: số E T, phường T, Thành phố Hà Nội.
• - Bị đơn: Công ty cổ phần Đ.
• Địa chỉ: Tầng 1, Tòa nhà S, số A P, phường T, Thành phố Hà Nội.
• Đại diện theo pháp luật: Bà Đỗ Thị Hồng N – Giám đốc.
• Đại diện theo ủy quyền: Bà Lê Thị H1, ông Lê Đình D, bà Phạm Thị L (Giấy ủy quyền số 15/2025/UQ-XUANDINH ngày 14/11/2025).

Do có kháng cáo của Công ty cổ phần Đ là bị đơn trong vụ án.

Theo án sơ thẩm vụ án có nội dung như sau:

Tại Đơn khởi kiện ngày 15/2/2024, đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện ngày 12/5/2025 và các lời khai tiếp theo, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Bà Vũ Minh H là khách hàng mua căn hộ số B, tầng A tòa nhà S tại dự án nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại (ô đất I.A.23 thuộc khu đô thị N (giai đoạn II), phường Đ, phường X, quận B, Hà Nội) theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 1802/2019/SSC/HĐMBCH ngày 29/3/2019 giữa bên bán là Công ty cổ phần Đ (sau đây gọi tắt là Công ty Đ) với bên mua là bà Vũ Minh H.

Theo hợp đồng, ngày bàn giao căn hộ dự kiến là tháng 12 năm 2019, thời gian bàn giao không được chậm quá 90 ngày kể từ ngày dự kiến, nghĩa là không được chậm quá ngày 30/3/2020. Tuy nhiên, trên thực tế phía Công ty Đ đã bàn giao căn hộ cho bà vào ngày 13/11/2020 theo Biên bản bàn giao căn hộ lập ngày 13/11/2020. Đến tháng 4 năm 2019 bà H đã nộp tiền đúng hạn theo thỏa thuận tại Hợp đồng mua bán căn hộ, tổng số tiền là: 4.953.907.897 đồng, tương đương với 95% giá trị căn hộ bao gồm cả VAT.

Như vậy, từ ngày 30/3/2020 đến ngày 13/11/2020 Công ty Đ đã chậm bàn giao căn hộ tổng số ngày chậm bàn giao là 228 ngày. Tại Điều 12.2 Hợp đồng mua bán căn hộ các bên thỏa thuận: bên bán phải thanh toán cho bên mua khoản tiền phạt vi phạm với lãi suất là 0,03%/ngày trên tổng số tiền mà bên mua đã thanh toán cho bên bán và được tính từ ngày kết thúc thời hạn 90 ngày đến ngày bên bán bàn giao căn hộ thực tế cho bên mua. Do vậy, theo thỏa thuận tại Hợp đồng thì Công ty Đ phải thanh toán cho bà khoản tiền phạt vi phạm do chậm bàn giao căn hộ là:

0.03% x 228 ngày x 4.953.907.897 đồng= 338.847.300 đồng.

Bà H đã gửi Thông báo ngày 23/6/2023 qua đường bưu điện đề nghị Công ty Đ thanh toán khoản tiền phạt chậm bàn giao nhà và nhận được trả lời từ Công ty Đ bằng Công văn số 67/CV-XĐ ngày 28/6/2023 trả lời về việc xử lý chậm bàn giao căn hộ. Theo nội dung công văn, Công ty Đ tiếp tục trì hoãn việc thanh toán tiền phạt chậm bàn giao căn hộ cho bà với lý do: Trong thời gian dự kiến bàn giao căn hộ, dịch bệnh viêm đường hô hấp Covid-19 bùng phát và kéo dài đã làm ảnh hưởng không nhỏ tới quá trình hoàn thành dự án S của Chủ đầu tư cũng như tiến độ thi công bị gián đoạn do thực hiện biện pháp giãn cách xã hội, việc nhập khẩu các nguyên vật liệu, trang thiết bị gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, theo Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 01/4/2020 về việc công bố dịch Covid-19 thì từ 0h ngày 01/4/2020 Việt Nam mới chính thức công bố dịch bệnh trên toàn quốc và thực hiện các biện pháp giãn cách. Thời gian bàn giao căn hộ cho bà H muộn nhất là 30/3/2020, vậy thời gian bàn giao căn hộ cho bà H không nằm trong thời gian công bố dịch bệnh cũng như thực hiện các biện pháp giãn cách xã hội như lý do Công ty Đ đưa ra để trì hoãn việc thanh toán tiền phạt chậm bàn giao căn hộ.

Mặt khác, ngày 26/4/2023 bà H có nhận được thông báo từ Công ty Đ yêu cầu thanh toán nốt 5% giá trị hợp đồng và bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất cho bà. Ngày 12/6/2023 bà đã đến nộp đủ 5% giá trị hợp đồng theo yêu cầu nhưng Công ty Đ đã không bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà. Đến ngày 19/6/2023 bà H nhận được thư điện tử từ phòng dịch vụ khách hàng đại diện cho Công ty Đ với nội dung: Về việc xử lý chậm bàn giao (“CBG”) căn hộ S3 1802, phòng dịch vụ khách hàng đã trao đổi và đề xuất phương án xử lý với quý khách trong buổi làm việc ngày 12/6/2023 tuy nhiên vẫn chưa nhận được sự đồng thuận từ Quý khách.....

Trước khi chính thức ký biên bản bàn giao căn hộ nguyên đơn có nhận được các Thông báo bàn giao căn hộ và có mặt để nhận bàn giao nhà nhưng do căn hộ chưa đủ điều kiện để bàn giao theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, mỗi lần trao đổi về việc căn hộ chưa đủ điều kiện bàn giao phía nguyên đơn và bị đơn đều lập biên bản làm việc cụ thể các điều kiện chưa đủ để đưa căn hộ vào bàn giao và đã yêu cầu sửa chữa như Danh mục các chi tiết cần sửa ngày 14/9/2020 mà nguyên đơn đã xuất trình. Đến ngày 13/11/2020 sau khi nhận thấy phía bị đơn đã hoàn thiện căn hộ rồi thì nguyên đơn mới tiếp nhận căn hộ. Về ý kiến của bị đơn đề nghị Tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện để đình chỉ giải quyết vụ án, phía nguyên đơn có ý kiến như sau: Ngày 23/6/2023 nguyên đơn gửi Thông báo đề nghị phía chủ đầu tư thanh toán tiền phạt chậm bàn giao căn hộ, sau đó đến ngày 28/6/2023 chủ đầu tư trả lời bằng Công văn số 67/CV-XĐ trong đó nêu rõ lý do không thanh toán tiền chậm bàn giao, lúc đó phía nguyên đơn mới biết là quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm. Vì vậy, thời hiệu khởi kiện tính từ ngày 28/6/2023.

Lý do nguyên đơn không khởi kiện ngay sau khi nhận bàn giao căn hộ: vì trong hợp đồng mua bán không thỏa thuận về thời hạn thanh toán tiền phạt vi phạm chậm bàn giao căn hộ nên ngày 14/5/2023 nguyên đơn đã gửi Thư điện tử đề nghị thanh toán khoản tiền nói trên chậm nhất vào ngày 21/5/2023 đến ngày 21/5/2023 bị đơn không thanh toán cũng không có văn bản trả lời nên nguyên đơn mới khởi kiện nên xác định thời hiệu khởi kiện tính từ ngày 21/5/2023.

Nay bà H khởi kiện yêu cầu:

• Buộc Công ty Đ thanh toán tiền phạt chậm bàn giao căn hộ S3 1802 tại dự án S, số ngày chậm bàn giao là 228 ngày, số tiền phạt tính theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán là 338.847.300 đồng.
• Buộc Công ty Đ bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất đối với căn hộ S3 1802 cho bà H.
• Buộc Công ty Đ phải trả tiền lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả là 722 ngày (tính từ ngày 21/5/2023 là ngày yêu cầu bị đơn thanh toán tiền phạt chậm bàn giao căn hộ tạm tính đến ngày 12/5/2024, số tiền lãi là: 722:365 x10% x 338.847.300 đồng = 67.026.781 đồng.

Bị đơn Công ty Đ trình bày: Ngày 29/3/2019, Công ty Đ (Bên Bán) đã ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số S31802/2019/SCC/HĐMBCH (sau đây gọi tắt là "Hợp đồng mua bán") với bà Vũ Minh H (Bên Mua) để bán Căn hộ số 02 tại tầng A tòa nhà S thuộc nhà chung cư Dự án “Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại tại Lô đất LA.23CT, ô đất I.A.23, Khu đô thị N (giai đoạn II), phường Đ và phường X, quận B, thành phố Hà Nội. Tổng giá trị Căn hộ theo Hợp đồng mua bán là: 5.309.562.718 đồng.

Bị đơn xác nhận phía nguyên đơn đã hoàn thành đủ các nghĩa vụ thanh toán đúng theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ nêu trên và đến thời điểm hiện tại căn hộ số S31802 tòa S đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà Vũ Minh H và chủ đầu tư tức là bị đơn đã nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ cơ quan có thẩm quyền đối với căn hộ nêu trên. Tuy nhiên, hai bên chưa thực hiện việc thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ. Vì các bên chưa ký được biên bản thanh lý hợp đồng nên bị đơn chưa thể bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn.

Về lý do vì sao hợp đồng thỏa thuận bàn giao căn hộ vào ngày 30/3/2020 nhưng ngày 13/11/2020 phía bị đơn mới bàn giao nhà cho nguyên đơn: Phía bị đơn đã gửi Thông báo bàn giao căn hộ số S31802/TBKH/XĐ ngày 28/4/2020; lần 2: bị đơn gửi Thông báo bàn giao căn hộ số S31802/TBKH/XĐ ngày 03/7/2020; Thông báo bàn giao căn hộ lần 3 số S31802/TBKH/XĐ ngày 20/8/2020 nhưng phía nguyên đơn không đến nhận bàn giao căn hộ vì nguyên đơn cho rằng chưa đủ điều kiện để bàn giao căn hộ Điều 8.3 của hợp đồng đối với trường hợp khách hàng chậm nhận bàn giao căn hộ thì vẫn được coi là bên mua đã nhận bàn giao căn hộ theo thực tế và bên bán đã thực hiện xong trách nhiệm bàn giao căn hộ theo hợp đồng. Vì trong hợp đồng các bên không thỏa thuận cụ thể tính thời hạn bàn giao nhà theo ngày nào nên ngày đến hạn bàn giao căn hộ được xác nhận là theo Thông báo của Chủ đầu tư.

Nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết buộc Công ty Đ thanh toán tiền phạt chậm bàn giao căn hộ S31802 Dự án Sunshine City theo Hợp đồng mua bán, số ngày chậm bàn giao là 228 ngày tính từ ngày 30/3/2020 đến ngày 13/11/2020. Theo quy định tại khoản 3 Điều 150 Bộ luật dân sự năm 2015 và Điều 429 Bộ luật dân sự 2015 và nguyên đơn tự xác định quyền và lợi ích của nguyên đơn bị xâm phạm là ngày 30/3/2020, đến ngày 15/02/2024 (03 năm 10 tháng sau) nguyên đơn mới khởi kiện đến Tòa án. Theo đó, Nguyên đơn nộp Đơn khởi kiện tranh chấp Hợp đồng mua bán căn hộ thuộc trường hợp đã hết thời hiệu khởi kiện.

Trường hợp nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện thì bị đơn cho rằng thời gian chậm bàn giao căn hộ tính từ ngày 31/3/2020 đến ngày 10/8/2020. Vì ngày 10/8/2020 là ngày có biên bản nghiệm thu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về chất lượng công trình xây dựng.

Đối với Thư điện tử ngày 19/6/2023 do khách hàng xuất trình có phúc đáp ý kiến của khách hàng để giải quyết vấn đề chậm bàn giao căn hộ tôi sẽ tham khảo ý kiến của bộ phận chăm sóc khách hàng và có ý kiến sau.

Đối với Thông báo ngày 23/6/2023 khách hàng gửi chủ đầu tư phía bị đơn sẽ kiểm tra lại bộ phận chăm sóc khách hàng và sẽ trả lời sau.

Đối với Thông báo ngày 14/5/2023 khách hàng gửi chủ đầu tư phía bị đơn xác nhận có nhận được thông báo này.

Đối với tài liệu là Danh mục các chi tiết cần sửa ngày 14/9/2020 chúng tôi sẽ xác nhận lại với bộ phận chăm sóc khách hàng và có ý kiến sau. Đối với trường hợp khi nhận bàn giao căn hộ nếu khách hàng có phản hồi về chất lượng hay trang thiết bị trong căn hộ thì có được coi là đã nhận bàn giao căn hộ hay không thì vấn đề này tôi sẽ trả lời bằng văn bản sau

Nguyên đơn đưa ra ý kiến thời hiệu khởi kiện tính từ ngày 28/6/2023, bị đơn phản đối vì các lý do sau:

Thứ nhất, trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số S31802/2019/SCC/HĐMBCH ngày 29/3/2019 nguyên đơn đã nhiều lần gửi văn bản cho bị đơn trình bày rằng bị đơn chậm bàn giao căn hộ, cụ thể: Ngày 25/6/2020, nguyên đơn gửi email cho bị đơn với nội dung căn hộ đã bị chậm bàn giao 177 ngày theo hợp đồng mua bán. Ngày 15/7/2020, nguyên đơn tiếp tục gửi email chưa nhận bàn giao căn hộ do chưa đủ điều kiện nghiệm thu.

Theo nội dung các văn bản trên của nguyên đơn thì có thể hiểu rằng nguyên đơn đã biết và phải biết quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm từ sau ngày 31/3/2020. Việc nguyên đơn trình bày đến ngày 28/6/2023 mới biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm là không đúng sự thật.

Thứ hai: Theo nguyên đơn tính thời hiệu khởi kiện từ ngày 28/6/2023 theo Công văn số 67/CV-XĐ nhưng tài liệu nguyên đơn cung cấp cho Tòa án không đảm bảo về nội dung và hình thức để trở thành chứng cứ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 vì nguyên đơn cung cấp 01 bản đóng dấu treo của Công ty Đ bị rách, 01 bản phô tô. Về mặt nội dung: không có nội dung nào thể hiện việc bị đơn xác nhận chậm bàn giao căn hộ và xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn. Về mặt hình thức: Công văn số 67/CV-XĐ bản phô tô không được coi là nguồn chứng cứ làm căn cứ giải quyết vụ án. Nguyên đơn đưa ra ý kiến thời hiệu khởi kiện tính từ ngày 21/5/2023 là ngày mà nguyên đơn cho rằng phát sinh nghĩa vụ thanh toán theo thông báo ngày 14/5/2023 của nguyên đơn. Quan điểm này là không đúng với thực tế, bởi vì theo Thông báo ngày 14/5/2023 nguyên đơn có yêu cầu bị đơn thanh toán tiền phạt vi phạm trước ngày 21/5/2023. Đây là yêu cầu phía nguyên đơn, không phải thỏa thuận giữa nguyên đơn và bị đơn nên không có giá trị ràng buộc các bên phải thực hiện. Do vậy, ngày mà nguyên đơn phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình đối với tiền phạt chậm bàn giao căn hộ theo quy định tại hợp đồng là ngày 31/3/2020 và thời hiệu khởi kiện phải được tính từ ngày 31/3/2020. Mặt khác, nguyên đơn đã xác nhận căn hộ được hoàn thành theo đúng quy định của hợp đồng: Tại mục 2 của biên bản bàn giao căn hộ đề ngày 13/11/2020 nguyên đơn đã xác nhận rằng “.... đã kiểm tra căn hộ và xác nhận rằng đã được hoàn thành theo đúng quy định của Hợp đồng...”. Theo đó, các bên cũng đã xác nhận rằng căn hộ đã được hoàn thành theo đúng quy định Hợp đồng (đúng thiết kế đã được duyệt, sử dụng thiết bị vật liệu theo Hợp đồng, thời gian hoàn thành theo tiến độ) và khách hàng đã đồng ý nhận bàn giao căn hộ, không có bất kỳ khiếu nại, khiếu kiện gì đối với căn hộ và việc thực hiện hợp đồng mua bán của chủ đầu tư. Nguyên đơn cho rằng bị đơn chậm bàn giao nhưng không thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo Điều 12.2.2 hợp đồng mua bán mà đồng ý nhận bàn giao căn hộ. Việc này được hiểu là nguyên đơn đã đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng, chấp nhận thời gian bàn giao mới và không yêu cầu tính phạt chậm bàn giao theo Điều 12.2.3 Hợp đồng mua bán.

Bởi vậy, cùng với việc thời hiệu khởi kiện đã hết thì nguyên đơn cũng không còn quyền yêu cầu bị đơn thanh toán phạt chậm bàn giao.

Trường hợp Tòa án nhận định vẫn còn thời hiệu khởi kiện thì bị đơn có ý kiến đối với thời gian và số tiền phạt chậm bàn giao nguyên đơn đưa ra như sau:

Bị đơn đã 03 lần thông báo bàn giao căn hộ nhưng nguyên đơn không đồng ý nhận bàn giao với lý do bên bán chưa xác nhận cung cấp hồ sơ pháp lý để bàn giao căn hộ theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản (bên bán có trách nhiệm bàn giao căn hộ khi đã hoàn thành các hồ sơ pháp lý và kết nối hạ tầng đầy đủ theo phê duyệt của cơ quan chức năng”. Tuy nhiên, theo thỏa thuận tại Điều 8.1 Hợp đồng mua bán quy định điều kiện giao nhận căn hộ “bên bán đã hoàn thành xong việc xây dựng căn hộ theo thiết kế đã được phê duyệt; sử dụng đúng các thiết bị, vật liệu như quy định trong hợp đồng này....bên bán đã hoàn thành việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của nhà chung cư theo Điều 4 của Hợp đồng..” Như vậy, thời điểm bị đơn gửi 03 lần Thông báo kế hoạch bàn giao, căn hộ đã đủ điều kiện bàn giao theo thỏa thuận tại Hợp đồng mua bán.

Ngày 10/8/2020, bị đơn đã được Cục giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng chấp thuận nghiệm thu đưa vào sử dụng công trình khối nhà S1, S2, S3 thuộc dự án.

Nguyên đơn tính thời gian chậm bàn giao căn hộ là 228 ngày (từ ngày 31/3/2020 đến ngày ký biên bản bàn giao căn hộ là ngày 13/11/2020) là không có cơ sở. Do trước đó nguyên đơn đã nhận được thông báo bàn giao của bị đơn nhưng nguyên đơn lựa chọn không nhận bàn giao chứ không phải do lỗi của bị đơn không bàn giao.

Trong khoảng thời gian từ ngày 31/3/2020 đến ngày 13/11/2020 xảy ra sự kiện bất khả kháng là dịch bệnh covid 19. Đặc biệt, ngày 1/4/2020, Thủ tướng chính phủ ban hành quyết định số 447/QĐ-TTg về việc công bố dịch covid-19. Trước và sau thời điểm công bố dịch, Thủ tướng chính phủ, UBND Thành phố H đã ban hành một loạt các chỉ thị, công văn để hướng dẫn tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tăng cường các biện pháp phòng chống dịch covid: Từ ngày 31/1/2020 đến 11/3/2020, Thủ tướng chính phủ ban hành các chỉ thị, quyết định, công văn số: chỉ thị 06/CT-TTg ngày 31/1/2020, công văn số 414/UBND-KGVX ngày 07/2/2020, văn bản số 11/BATCT-VP ngày 06/2/2020, chỉ thị số 10/CT-TTg ngày 25/2/2020; chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 11/3/2020 với các chỉ đạo: hạn chế tập trung đông người, tạm thời đóng cửa các đường mòn, lối mở, không giao thông với Trung Quốc, cách ly 14 ngày với các đường hợp nhập cảnh trung Trung Quốc, kiểm soát chặt chẽ người nhập cảnh, thực hiện cách ly trên diện rộng; Ngày 24/3/2020, Ủy ban nhân dân thành phố có công văn số 1001/UBND-KGVX về việc tăng cường các biện pháp phòng, chống dịch covid-19, theo đó tạm thời đóng cửa các cơ sở dịch vụ kinh doanh dịch vụ không cần thiết, hạn chế tập trung đông người. Ngày 27/3/2020, Thủ tướng Chính Phủ ban hành chỉ thị số 15/CT-TTg, theo đó từ ngày 28/3/2020 đến hết ngày 15/4/2020: Dừng các hoạt động hội họp, các sự kiện tập trung trên 20 người trong 1 phòng, không tụ tập từ 10 người trở lên ngoài phạm vi công sở, trường học, bệnh viện; dừng triệt để các nghi lễ tôn giáo, hoạt động có tập trung 20 người trở lên tại các cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, thờ tự; tạm đình chỉ hoạt động các cơ sở kinh doanh dịch vụ trên địa bàn; trừ các cơ sở kinh doanh các loại hàng hóa, dịch vụ thiết yếu; hạn chế việc di chuyển người dân; nhất là từ các tỉnh, thành phố có dịch đến các địa phương khác. Ngày 31/3/2020, Thủ tướng chính phủ ban hành chỉ thị 16/CT-TTg, theo đó các cách ly toàn xã hội trong vòng 15 ngày kể từ ngày 16/4/220 đến hết ngày 22/4/2020; Ngày 28/4/2020 UBND Thành phố H ban hành chỉ thị số 07/CT-UBND, theo đó tiếp tục giãn cách xã hội với một số huyện của Thành phố Hà Nội.

Ngày 03/5/2021, UBND Thành phố H gửi Công điện số 06/CĐ-UBND, theo đó, tạm dừng các hoạt động không thiết yếu từ 17h ngày 03/5/2021..........

Như vậy, toàn bộ thời gian chậm bàn giao căn hộ cho khách hàng trùng vào thời điểm cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng đang phải áp dụng mọi biện pháp phòng chống dịch covid-19.

Như vậy, từ quy định nêu trên, nếu tính từ ngày 31/3/2020 đến ngày 10/8/2020 (là ngày công trình được nghiệm thu) thì số ngày bị đơn có thể được xác định là bị ảnh hưởng do dịch bệnh và các biện pháp phong tỏa của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khoảng 132 ngày. Do đó, bị đơn không vi phạm nghĩa vụ bàn giao và không phải chịu trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ bàn giao nếu có.

Nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lãi với khoản phạt chậm bàn giao (thời gian tính từ ngày 21/5/2023 đến ngày 12/5/2025) như sau: 722 : 365 x 10% x 388.847.300=67.026.718 đồng. Bị đơn cho rằng yêu cầu thanh toán tiền lãi trên của nguyên đơn là không có căn cứ do nguyên đơn và bị đơn không thỏa thuận về thời hạn thanh toán tiền phạt chậm bàn giao nên không có cơ sở xác định bị đơn chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Tại Điều 12.2 Hợp đồng mua bán căn hộ, hai bên thỏa thuận mức phạt vi phạm với lãi suất 0,03%/ngày trên tổng số tiền mà bên mua đã thanh toán cho bên bán và được tính từ ngày kết thúc thời hạn 90 ngày đến ngày bên bán bàn giao căn hộ thực tế cho bên mua. Theo đó, tiền phạt chậm bàn giao đã được tính lãi với lãi suất 0,03%/ ngày nên yêu cầu tính thêm tiền lãi khoản phạt vi phạm là lãi chồng lãi. Hơn nữa, khoản tiền lãi nguyên đơn yêu cầu không đúng bản chất của Bộ luật dân sự vì lãi không phát sinh từ tiền gốc. Mặt khác, Án lệ số 09/2016 đã có hướng dẫn tiền phạt vi phạm hợp đồng không làm phát sinh lãi.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 167/2025/DS-ST ngày 21/08/2025 của

Tòa án nhân dân khu vực 4, Thành phố Hà Nội đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Vũ Minh H về việc yêu cầu Công ty cổ phần Đ bồi thường thiệt hại do chậm bàn giao căn hộ chung cư, tiền lãi của tổng số tiền phạt chậm bàn giao và bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số S31802/2019/SSC/HĐMBCH ngày 29/3/2019.

• -Buộc Công ty cổ phần Đ phải bồi thường cho bà Vũ Minh H số tiền do chậm bàn giao căn hộ theo thỏa thuận trong hợp đồng tính từ ngày 31/3/2020 đến ngày 13/11/2020 với mức lãi suất 0,03%/ngày là: 0,03% x 228 ngày x 4.953.907.897 đồng= 338.847.300 đồng.
• - Buộc Công ty cổ phần Đ phải thanh toán cho bà Vũ Minh H tiền lãi do chậm trả tiền chậm bàn giao căn hộ tính từ ngày 21/5/2023(ngày nguyên đơn ấn định thời gian bị đơn thanh toán số tiền chậm bàn giao căn hộ) cho đến ngày xét xử sơ thẩm với mức lãi suất 10%, cụ thể như sau: 824:365 x 10% x 338.847.300 đồng=76.495.938 đồng.
• Tổng số tiền Công ty cổ phần Đ phải thanh toán cho bà Vũ Minh H: 338.847.300 + 76.495.938= 415.343.238 đồng
• - Buộc Công ty cổ phần Đ phải bàn giao cho bà Vũ Minh H giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được Sở tài nguyên và môi trường Thành phố H cấp ngày 10/3/2023 (số DI699640).

Ngoài ra, Bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Không nhất trí với quyết định của Bản án sơ thẩm bị đơn Công ty cổ phần Đ kháng cáo đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 167/2025/DS-ST ngày 21/08/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4, Thành phố Hà Nội.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn Công ty cổ phần Đ trình bày:

Nguyên đơn khởi kiện khi thời hiệu khởi kiện đã hết nên đề nghị HĐXX đình chỉ giải quyết vụ kiện.

Nếu cho rằng còn thời hiệu khởi kiện thì quá trình thực hiện hợp đồng Công ty Đ có gặp trở ngại khách quan do dịch covid-19 nên việc bàn giao căn hộ bị chậm so với thỏa thuận trong hợp đồng. Hợp đồng mua bán căn hộ cũng không có thỏa thuận về lãi do chậm trả tiền chậm bàn giao căn hộ nên đề nghị HĐXX bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện theo ủy quyền của bà Vũ Minh H đề nghị HĐXX giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử và các đương sự tuân thủ đầy đủ các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Sau khi phân tích nội dung vụ kiện, đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm áp dụng Khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 167/2025/DS-ST ngày 21/08/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4, Thành phố Hà Nội theo hướng buộc Công ty Đ phải chịu ½ số tiền chậm bàn giao căn hộ. Bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về số tiền lãi do chậm trả tiền chậm bàn giao căn hộ.

Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Về hình thức: Đơn kháng cáo của bị đơn Công ty cổ phần Đ nộp trong hạn luật định, đã nộp dự phí kháng cáo, về hình thức là hợp lệ.

Về tố tụng:

Về thời hiệu khởi kiện: Bị đơn kháng cáo cho rằng thời hiệu khởi kiện đã hết, đề nghị Tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Nhận thấy: Nguyên đơn cung cấp Vi bằng ghi lại sự việc nguyên đơn mở Thư điện tử có địa chỉ hieenanh818@gmail.comđổi một số thông tin liên quan đến căn hộ S31802 trong đó có văn bản phúc đáp ngày 19/6/2023 phía bị đơn gửi đến địa chỉ thư của bà H có nội dung: “về việc xử lý chậm bàn giao căn hộ S31802, phòng dịch vụ khách hàng đã trao đổi và đề xuất phương án xử lý với Quý khách trong buổi làm việc ngày 12/6/2023, tuy nhiên vẫn chưa nhận được sự đồng thuận từ quý khách. Cụ thể yêu cầu của Quý khách để làm rõ số các vấn đề như sau:

• Về việc yêu cầu chủ đầu tư tính số tiền chậm bàn giao thực tế đến thời gian bàn giao cho khách hàng là 13/11/2020.
• Chúng tôi đã trả lời rõ trong BBLV ngày 12/6/2023 với Quý khách hàng, số tiền CBG theo số liệu kế toán cung cấp được tính từ ngày 31/3/2020 đến ngày 10/8/2020 (ngày có thông báo nghiệm thu, chi tiết trong file đính kèm).
• Về việc xử lý tặng 5 năm phí dịch vụ: qua trao đổi làm việc ngày 16/5/2023 chúng tôi đã thể hiện rõ quan điểm của chủ đầu tư trong vấn đề xử lý chậm bàn giao căn hộ. Vì vậy, với yêu cầu như trên của Quý khách hàng chúng tôi xin phép không chấp nhận.
• Về việc đề xuất nhận sổ đỏ sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư: Theo trình tự, để hoàn thành việc bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất (“Giấy chứng nhận”), khách hàng và chủ đầu tư sẽ tiến hành thủ tục ký biên bản thanh lý hợp đồng để xác nhận việc hoàn thành các cam kết trên hợp đồng mua bán và bàn giao giấy chứng nhận.

Nguyên đơn cũng xuất trình Biên bản làm việc “v/v: tiếp xúc khách hàng chủ căn hộ S31802 dự án S thành phần tham dự có bà Vũ Minh H và ông Phạm Văn H2-chuyên viên CSKH-XLKN.

Nội dung buổi làm việc:

• Ý kiến của khách hàng: Khách hàng yêu cầu chủ đầu tư tính số tiền chậm bàn giao thực tế tính đến thời gian bàn giao cho khách hàng là ngày 13/11/2020.
• Khách hàng đề xuất phương án xử lý chậm bàn giao tặng 5 năm phí dịch vụ
• Khách hàng đề xuất nhận sổ đỏ sau khi hoàn thành nghĩa vụ với chủ đầu tư.

Trên cơ sở ý kiến, thắc mắc của khách hàng, CSKH đã giải đáp như sau:

-Số tiền CBG của quý khách theo số liệu kế toán cung cấp được tính từ ngày 31/3/2020 đến ngày 10/8/2020 (ngày có thông báo nghiệm thu), số ngày chậm 132 ngày trên số tiền chậm là 3.650.247.924 đồng. Số tiền CBG là 144.549.818 đồng. Phía khách hàng đang phát sinh số tiền chậm thanh toán 5% cuối là 237.307.066 đồng đã quá hạn 32 ngày.

Do tình hình kinh tế biến động ảnh hưởng tài chính kinh doanh của chủ đầu tư nên rất mong quý khách thông cảm chia sẻ với chủ đầu tư tiền Chậm bàn giao, phía chủ đầu tư đề xuất phương án tặng 1 năm phí dịch vụ và miễn phạt chậm thanh toán 5% (tính đến thời điểm ngày 12/6/2023). Biên bản lập thành 02 bản, mỗi bên giữ 01 bản.

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn xác nhận việc có gửi văn bản ngày 19/6/2023 cho bà H qua thư điện tử và đối với biên bản làm việc ngày 12/6/2023 bị đơn xác nhận có làm việc với bà H ngày 12/6/2023 nhưng biên bản làm việc chưa có xác nhận của người có thẩm quyền. Xét nội dung văn bản gửi bà H qua địa chỉ Thư điện tử được bà H đăng ký tại Hợp đồng mua bán căn hộ. Nội dung phúc đáp có liên quan đến Biên bản làm việc ngày 12/6/2023, phía nguyên đơn cũng xuất trình được Biên bản làm việc này. Các nội dung trong 2 văn bản trên đều có nội dung thể hiện sự trao đổi thỏa thuận giữa các bên về phương án giải quyết việc chậm bàn giao nhà. Phía bị đơn xác nhận: Theo số liệu kế toán thì thời gian chậm bàn giao tính từ ngày 30/3/2020 đến ngày 10/8/2020 là 132 ngày, phía nguyên đơn đưa ra phương án thỏa thuận là bị đơn miễn cho nguyên đơn 5 năm tiền phí dịch vụ, bị đơn đưa ra phương án thỏa thuận là miễn cho nguyên đơn 1 năm phí dịch vụ và tiền phạt chậm thanh toán 5% cuối (tính đến thời điểm ngày 12/6/2023 là 32 ngày). Mặt khác, bị đơn cũng xác nhận có gửi thư điện tử ngày 19/6/2023 cho nguyên đơn và có làm việc với nguyên đơn bằng biên bản làm việc ngày 12/6/2023. Xét các văn bản thỏa thuận của khách hàng và bên bán, bị đơn thừa nhận có việc chậm bàn giao nhà nhưng không đồng ý với toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn và muốn thay thế bằng nghĩa vụ khác do đang có trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng, được coi là sự thừa nhận một phần nghĩa vụ của bị đơn đối với nguyên đơn. Mặt khác, quá trình giải quyết vụ án phía bị đơn cũng cho rằng nếu Tòa án xác định việc nguyên đơn khởi kiện là trong thời hiệu khởi kiện thì thời gian chậm bàn giao căn hộ tính từ ngày 31/3/2020 đến ngày 10/8/2020 là ngày chủ đầu tư được Cục giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng chấp thuận nghiệm thu đưa vào sử dụng. Bản án sơ thẩm xác định nguyên đơn khởi kiện thì thời hiệu khởi kiện vẫn còn là đúng quy định.

Về nội dung và hiệu lực của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:

Ngày 29/3/2019, Tổng Công ty cổ phần Đ1 và bà Vũ Minh H ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số S31802/2019/SSC/ HĐMBCC đối với căn hộ chung cư số 02, tầng A, Tòa nhà S3 thuộc nhà chung cư dự án “nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại tại lô đất I.A.23CT, ô đất I.A.23, khu đô thị N (giai đoạn II), phường Đ và phường X, quận B, Hà Nội; diện tích sử dụng 103,20m² với giá 5.309.562.718 đồng (trong đó giá bán: 4.746.141.320 đồng và 468.498.572 đồng, kinh phí bảo trì 94.922.826 đồng. Tiền mua căn hộ được thanh toán thành 5 đợt: đợt 1: Khi ký hợp đồng mua bán, nộp 30%, số tiền: 1.564.391.968 đồng, đợt 2: ngày 10/5/2019, nộp 20%, số tiền 1.042.927.978 đồng; đợt 3 ngày 10/7/2019, nộp 20%, số tiền 1.042.927.978 đồng; đợt 4: khi nhận bàn giao căn hộ theo thông báo từ chủ đầu tư, nộp 25% (bao gồm VAT+ KPBT+VAT của 5% giá bán), số tiền: 1.422.007.728 đồng; đợt 5: khi có thông báo nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, nộp 5% (chưa bao gồm VAT), số tiền: 237.307.066 đồng. Xét Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số S31802/2019/SSC/ HĐMBCH ngày 29/3/2019 giữa bên bán là Công ty cổ phần Đ với bên mua là bà Vũ Minh H có nội dung phù hợp với quy định tại các Điều 24, 25, 26, 100, 101, 108, 118, 119, 120, 121, 122, 124 của Luật Nhà ở năm 2014 và các Điều 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 54, 55, 57, 58 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, do các bên tự nguyện ký kết, nên hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký.

Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn nhận thấy: Điều 8 của hợp đồng các bên thỏa thuận: Điều kiện giao nhận căn hộ:

Bên bán đã hoàn thành xong việc xây dựng căn hộ theo thiết kế đã được duyệt; sử dụng đúng các thiết bị, vật liệu như quy định tại Hợp đồng này, trừ trường hợp thỏa thuận tại điểm e Điều 5.1 Hợp đồng này.

Thời điểm bàn giao căn hộ dự kiến tháng 12 năm 2019 (ngày bàn giao dự kiến). Việc bàn giao căn hộ có thể sớm hơn hoặc muộn hơn so với thời gian quy định tại khoản này, nhưng không được chậm quá 90 ngày kể từ ngày cuối cùng của ngày bàn giao dự kiến theo quy định trên. Bên bán phải có văn bản thông báo cho bên mua biết lý do chậm bàn giao căn hộ. Trước ngày bàn giao căn hộ ít nhất 10 ngày làm việc, bên bán phải gửi văn bản thông báo cho bên mua về thời gian, địa điểm và thủ tục bàn giao căn hộ.

Ngày 28/4/2020 Công ty cổ phần Đ gửi nguyên đơn Thông báo số S31802/TBKH-XĐ với nội dung: Kế hoạch bàn giao căn hộ từ ngày 28/4/2020 đến ngày 10/5/2020, số tiền bên mua còn phải thanh toán đợt này là: 118.347.755 đồng. Ngày 03/7/2020 Công ty cổ phần Đ gửi nguyên đơn Thông báo số S31802/TBKH-XĐ với nội dung: kế hoạch bàn giao căn hộ từ ngày 10/7/2020 đến ngày 20/7/2020, số tiền bên mua còn phải thanh toán đợt này là: 118.347.755 đồng. Ngày 20/8/2020 Công ty cổ phần Đ gửi nguyên đơn Thông báo số S31802/TBKH-XĐ với nội dung: số tiền bên mua còn phải thanh toán đợt này là: 118.347.755 đồng, đề nghị thực hiện việc thanh toán và nhận bàn giao căn hộ chậm nhất là ngày 31/8/2020.

Ngày 10/8/2020 Cục G về chất lượng công trình xây dựng của Bộ X đã có Thông báo kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành công trình/hạng mục công trình xây dựng: chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình của Công ty cổ phần Đ (chủ đầu tư) để đưa vào sử dụng với các nội dung sau:

Tên công trình: Khối nhà S, S2, S3 thuộc dự án nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại(chấp thuận kết quả nghiệm thu đưa vào sử dụng phần tầng hầm và từ tầng 4 đến mái công trình).

Địa điểm xây dựng: Lô I.A.23-CT khu đô thị N, phường Đ và X, quận B, Thành phố Hà Nội......

Ngày 13/11/2020, Công ty cổ phần Đ và bà Vũ Minh H ký biên bản bàn giao căn hộ với nội dung: Bên A (bên bán) đã chuyển giao cho bên B (bên mua) và bên B tiếp nhận, quản lý và sử dụng căn hộ, chìa khóa căn hộ cùng các tài liệu có liên quan đến việc sử dụng căn hộ. Bên B đã kiểm tra căn hộ và xác nhận rằng căn hộ đã được hoàn thành theo đúng quy định của hợp đồng, theo đó diện tích thực tế của căn hộ được các bên đo đạc thống nhất là 103,3m². Căn hộ đã được chính thức chuyển giao cho bên B ngay tại thời điểm bên B ký biên bản này.

Bị đơn cho rằng đã thông báo cho nguyên đơn đến nhận nhà bằng các Thông báo ngày 28/4/2020, ngày 03/7/2020 và ngày 10/8/2020 nhưng nguyên đơn không đến nhận nhà vì vậy việc chậm bàn giao nhà không phải do lỗi của bị đơn. Nguyên đơn xác nhận có đến nhận bàn giao nhà theo các thông báo của bị đơn nhưng do căn hộ chưa đủ điều kiện bàn giao theo thỏa thuận nên nguyên đơn chưa nhận bàn giao đồng thời: Nguyên đơn xuất trình Danh mục các chi tiết cần sửa chữa ngày 14/9/2020.

Tại phiên tòa bị đơn xác nhận có nhận được Danh mục các chi tiết cần sửa chữa ngày 14/9/2020 như nguyên đơn xuất trình và phía bị đơn có khắc phục, sửa chữa, sau khi bị đơn khắc phục, sửa chữa thì nguyên đơn đồng ý nhận bàn giao nhà. Xét thấy: Nguyên đơn đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên mua theo Hợp đồng, đối với nghĩa vụ của bên bán thì mặc dù Công ty Đ đã thông báo cho khách hàng đến nhận bàn giao nhà vào các khoảng thời gian cụ thể nhưng nguyên đơn chứng minh việc chưa nhận nhà là do bên bán chưa hoàn thiện căn hộ theo đúng thỏa thuận với bên mua bằng việc kê khai danh mục các chi tiết cần sửa chữa ngày 14/9/2020 do bên mua yêu cầu. Bị đơn cho rằng nếu có căn cứ để xác định bị đơn chậm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà thì thời gian chậm bàn giao nhà phải tính từ ngày 31/3/2020 đến ngày 10/8/2020 là ngày được Cục giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng của Bộ X đã có Thông báo kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành công trình/hạng mục công trình xây dựng. Vì vậy, các bên tranh chấp về thời gian tính chậm bàn giao căn hộ: Theo bên mua thì thời gian tính chậm bàn giao căn hộ là từ ngày 31/3/2020 đến ngày 13/11/2020 còn mua bán thì tính thời gian chậm bàn giao căn hộ từ 31/3/2020 đến ngày 10/8/2020. Xét thấy, việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nghiệm thu là về mặt pháp lý chứ không nghiệm thu cụ thể chi tiết nội thất từng căn hộ, việc thỏa thuận điều kiện bàn giao từng căn hộ là sự tự nguyện của các bên, việc bên mua cho rằng bên bán chưa hoàn thiện căn hộ theo đúng thỏa thuận tại hợp đồng, yêu cầu sửa chữa và bên bán chấp nhận kiến nghị của bên mua, thừa nhận có sự sai sót và sửa chữa, do vậy thể hiện bên bán chưa thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng. Vì vậy, xét có đủ căn cứ để xác định bên bán đã chậm thực hiện nghĩa vụ giao nhà đối với bên mua và thời gian tính chậm thực hiện nghĩa vụ giao nhà là từ ngày 31/3/2020 đến ngày 13/11/2020 là 228 ngày.

Điều 12 của Hợp đồng các bên thỏa thuận hình thức xử lý vi phạm khi bên bán chậm bàn giao căn hộ cho bên mua: Nếu bên mua đã hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ thanh toán theo quy định tại Hợp đồng này và phụ lục đính kèm hoặc đã khắc phục vi phạm về nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận trong hợp đồng nhưng quá thời hạn 90 ngày kể từ ngày cuối cùng của thời điểm bàn giao dự kiến theo thỏa thuận tại Điều 8 của Hợp đồng mà bên bán vẫn chưa bàn giao căn hộ cho bên mua thì bên bán phải thanh toán cho bên mua khoản tiền phạt vi phạm với lãi suất là 0,03%/ ngày trên tổng số tiền mà bên mua đã thanh toán cho bên bán và được tính từ ngày kết thúc thời hạn 90 ngày nêu trên đến ngày bên bán bàn giao căn hộ thực tế cho bên mua......

Tính đến ngày 13/11/2020 nguyên đơn đã nộp đủ 95% giá trị căn hộ là 4.953.907.897 đồng. Vì vậy, yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn khoản tiền phạt do chậm bàn giao nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng là có căn cứ.

Tuy nhiên, qua trình thực hiện hợp đồng Công ty Đ gặp trở ngại khách quan do dịch covid-19 bùng phát nên việc bàn giao bị chậm tiến độ. Bản án sơ thẩm không xem xét đến tình tiết này là có thiếu sót. Do đó cần sửa án sơ thẩm buộc Công Ty Đ chịu ½ số tiền chậm thanh toán: 0,03% x 228 ngày x 4.953.907.897 đồng= 338.847.300 đồng: 2 = 169.423.650 đồng.

Về yêu cầu bổ sung của nguyên đơn buộc bị đơn phải chịu tiền lãi của số tiền phạt chậm bàn giao nhà với mức lãi suất 10% tính từ ngày 21/5/2023 (là ngày nguyên đơn ấn định thời hạn thanh toán tiền chậm bàn giao nhà cho bị đơn) đến ngày xét xử sơ thẩm, Hội đồng xét xử nhận thấy: Các bên đã thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng trường hợp bên bán vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà sẽ phải trả bên mua một khoản tiền với mức lãi sất 0,03%/ngày/ số tiền bên mua đã thanh toán. Ngoài thỏa thuận này, các bên không có thỏa thuận về việc phải chịu tiền lãi trên số tiền do chậm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà. Bản án sơ thẩm buộc bị đơn phải chịu tiền lãi trên số tiền do chậm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà của bên mua với mức lãi suất 10%/năm là không đúng quy định nên sửa án sơ thẩm về nội dung này.

Về yêu cầu bị đơn phải giao lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho bà Vũ Minh H:

Ngày 12/6/2023 bà H đã nộp số tiền 5% để hoàn thành nghĩa vụ thanh toán. Bị đơn xác nhận nguyên đơn đã thực hiện xong nghĩa vụ giao tiền, căn hộ đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, hiện bị đơn đã nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tại Công văn số 14051/VPĐKĐĐ ngày 19/8/2025 Văn phòng Đ2 gửi Tòa án nhân dân khu vực 4-Hà Nội có nội dung: Ngày 10/3/2023, Sở T đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DI 699640 đứng tên bà Vũ Minh H tại địa chỉ: Căn hộ C, tòa S, nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại, nhà ở thấp tầng tại ô đất I.A.23 thuộc khu đô thị N (giai đoạn II)-S, phường Đ, quận B, Hà Nội. Tại Điều 6 của Hợp đồng các bên thỏa thuận về quyền của bên mua: nhận giấy chứng nhận sau khi đã thanh toán đủ 100% tiền mua căn hộ và các nghĩa vụ tài chính. Vì vậy, bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, buộc bị đơn phải bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho bà Vũ Minh H là đúng quy định.

Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.

Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn Công ty cổ phần Đ.

Về án phí:

Án phí dân sự phúc thẩm: Do yêu cầu kháng cáo được chấp nhận, bị đơn không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, được nhận lại dự phí kháng cáo đã nộp.

Án phí dân sự sơ thẩm:

Bị đơn Công ty Đ phải chịu 8.471.183 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Nguyên đơn bà H yêu cầu bị đơn thanh toán 338.847.300 đồng tiền chậm bàn giao căn hộ và 76.495.938 đồng tiền chậm thanh toán. Nguyên đơn được chấp nhận số tiền là 169.423.650 đồng, không được chấp nhận 245.919.588 đồng nên phải chịu 12.295.979 đồng. Đối trừ vào số tiền 8.471.183 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0028144 ngày 04/3/2025 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội (nay là Phòng thi hành án dân sự khu vực 4-Hà Nội), bà H còn phải nộp 3.824.796 đồng.

Vì các lẽ trên, áp dụng Khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 167/2025/DS-ST ngày 21/08/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4, Thành phố Hà Nội

Căn cứ:

• - Điều 157, 353, 357, 360, 418, 468 Bộ luật dân sự;
• - Điều 25, 26, 121, 122, 124 của Luật Nhà ở năm 2014;
• - Điều 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 54, 55, 57, 58 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
• - Khoản 3 Điều 26, Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Vũ Minh H về việc yêu cầu Công ty cổ phần Đ bồi thường thiệt hại do chậm bàn giao căn hộ chung cư và bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số S31802/2019/SSC/HĐMBCH ngày 29/3/2019.
   • - Buộc Công ty cổ phần Đ phải bồi thường cho bà Vũ Minh H số tiền là 169.423.650 đồng do chậm bàn giao căn hộ
   • - Bác yêu cầu buộc Công ty cổ phần Đ phải thanh toán cho bà Vũ Minh H tiền lãi do chậm trả tiền chậm bàn giao căn hộ.
   • - Buộc Công ty cổ phần Đ phải bàn giao cho bà Vũ Minh H giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H cấp ngày 10/3/2023 (số DI699640).
2. Về án phí:
   • Án phí dân sự phúc thẩm:

     Công ty cổ phần Đ không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, được nhận lại 300.000 đồng dự phí kháng cáo đã nộp tại Biên lai thu số 0006191 ngày 04/9/2025 của Thi hành án dân sự Thành phố Hà Nội.

   • Án phí dân sự sơ thẩm:

     Bị đơn Công ty cổ phần Đ phải chịu 8.471.183 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

     Nguyên đơn bà H phải chịu 12.295.979 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Đối trừ vào số tiền 8.471.183 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0028144 ngày 04/3/2025 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội (nay là Phòng thi hành án dân sự khu vực 4-Hà Nội), bà H còn phải nộp 3.824.796 đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chậm thanh toán thì còn phải chịu tiền lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chậm thi hành án.

Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhân: - VKSND Thành phố Hà Nội; - TAND khu vực 4; - Thi hành án dân sự Thành phố Hà Nội; - Các đương sự; - Lưu văn phòng; - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Trần Thị Liên Anh