TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH THÁI NGUYÊN

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 88/2025/DS-PT

Ngày: 11/6/2025

V/v tranh chấp HĐCNQSD đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH THÁI NGUYÊN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Vũ Thị An

Các Thẩm phán: ông Nguyễn Văn Quế và bà Nguyễn Thị Thuỷ

- Thư ký phiên tòa: Ông Cao Văn Chiến - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Thái Nguyên.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Thái Nguyên tham gia phiên tòa: Bà Lê Ngọc Kim Loan - Kiểm sát viên.

Ngày 11 tháng 6 năm 2025 tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Thái Nguyên mở phiên tòa xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 17/2025/TLPT-DS ngày 27 tháng 3 năm 2025 về "Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” do Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2025/DS-ST ngày 19/02/2025 của Tòa án nhân dân huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 61/2025/QĐ-PT ngày 26 tháng 4 năm 2025 giữa các đương sự:

+ Nguyên đơn: Cụ Nguyễn Thị K, sinh năm 1931 (vắng mặt)

Người được ủy quyền: Bà Nguyễn Thị V, sinh năm 1962 (có mặt)

Cùng địa chỉ: Xóm C, xã K, huyện P, tỉnh Thái Nguyên.

+ Bị đơn: 1, Ông Nguyễn Văn M, sinh năm 1963 (có đơn xin vắng mặt)

2, Bà Lê Thị H, sinh năm 1963 ( có mặt)

Cùng địa chỉ: Xóm T, xã K, huyện P, tỉnh Thái Nguyên.

+ Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Chị Nguyễn Việt C, sinh năm 1994 (có mặt)

Địa chỉ: Xóm T, xã K, huyện P, tỉnh Thái Nguyên.

Chị Nguyễn Phương H1, sinh năm 1990 (có đơn xin vắng mặt)

Nơi ĐKHKTT: Thôn A, xã A, huyện S, tỉnh Bắc Giang.

Bà Nguyễn Thị V, sinh năm 1962 (có mặt)

Địa chỉ: Xóm C, xã K, huyện P, tỉnh Thái Nguyên.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Nguyên đơn trình bày:

Ngày 14/11/2004 tại gia đình ông Nguyễn Văn V1 là Trưởng xóm C, xã K, huyện P, tỉnh Thái Nguyên, giữa cụ K và vợ chồng ông M, bà H có làm thủ tục chuyển nhượng thửa đất số 420, tờ bản đồ số 16, xã K, huyện P, tỉnh Thái Nguyên, diện tích 328m² đất trồng cây hàng năm với giá 4.500.000đ (bốn triệu năm trăm nghìn đồng). Hai bên có làm hợp đồng viết tay, chưa có công chứng, chứng thực. Khi đó có ông M, bà H, ông V1 và cụ K, bà V có mặt. Sau khi làm hợp đồng, các bên có lên nhà ông Nguyễn Văn L là trưởng xóm T xã K xin xác nhận.

Chữ viết trong “ Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất” do ông M viết và vợ chồng ông M, bà H ký. Sau khi làm hợp đồng thì hai bên có bàn giao tiền ngay tại nhà ông V1. Khi cụ K thanh toán tiền thì ông V1 có viết hộ và xác nhận là người làm chứng.

Sau khi mua bán, gia đình cụ K đã sử dụng ổn định, xây tường bao, đặt 02 ngôi mộ của gia đình trên thửa đất đó. Sau đó, cụ K có sang nhà vợ chồng ông M, bà H yêu cầu làm thủ tục sang tên cho cụ nhưng vợ chồng ông M, bà H không hợp tác, khất lần, ông M nói “bà cứ sử dụng, cháu không vào tranh chấp”. Từ đó đến nay, gia đình ông M vẫn chưa làm thủ tục sang tên cho gia đình cụ K. Vì vậy, cụ K khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa cụ K và vợ chồng ông M, yêu cầu vợ chồng ông M thực hiện việc làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cụ K theo quy định của pháp luật.

Cụ K không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà H và ông M về việc yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSD đất là vô hiệu và việc buộc cụ K phải tháo dỡ bờ bao, di dời mộ xây dựng chôn cất trên thửa đất, giải phóng mặt bằng, trả lại QSD thửa đất 420 cho vợ chồng ông M.

Bị đơn bà Lê Thị H và ông Nguyễn Văn M thừa nhận có thoả thuận bán cho cụ K thửa đất số 420 ở xóm T, xã K, P, Thái Nguyên. Cụ K có đưa số tiền 4.000.000 đồng vì vợ chồng ông bà có bớt cho cụ 500.000 đồng để cụ lo mọi chi phí chuyển quyền. Hai bên viết 01 giấy giao nhận tiền (có nhờ ông V1 trưởng xóm C viết hộ). Nội dung là gia đình có thửa ruộng do canh tác không thuận tiện nên bán cho cụ K ở trong làng sử dụng, cụ K có đưa 4.000.000 đồng, ông bà có ký nhận. Đến hôm sau cụ K ra tận nhà bảo ông bà đưa sổ đỏ để lên xã làm thủ tục chuyển nhượng thì ông bà có đưa cho cụ K. Gần 2 năm sau, gia đình ông bà cần dùng sổ đỏ nên có đến đòi lại sổ và hỏi cụ K đã làm thủ tục sang tên xong chưa thì cụ K bảo mang sổ nhà ông bà lên xã rồi vì sổ nhà cụ K chưa rút được ở ngân hàng ra.

Khoảng năm 2006 do cụ K chưa sang tên được nên cụ K có ý định lấy lại 4.000.000 đồng (thời điểm đó trên đất cụ K đã xây 02 ngôi mộ). Vợ chồng ông bà có bảo cụ nếu không lấy đất nữa mà muốn trả tiền thì phải di dời mộ, trả lại hiện trạng đất như ban đầu. Khoảng 1 tuần sau ông bà về Bắc Ninh xin tiền được 4.000.000 đồng để trả cụ K, cụ có nhận tiền nhưng không viết giấy tờ gì. Hai bên có thỏa thuận cho cụ K cứ để 02 ngôi mộ ở đó và cụ K đổi cho vợ chồng

ông bà 40m² phần đất ở gần quốc lộ C (ngay sau nhà ông bà). Sau khi lên xã nhiều lần để xin lại sổ đỏ, xã tìm không được nên có hướng dẫn gia đình ông bà làm đơn để cấp GCN QSD đất mới với lý do thất lạc GCNQSD đất cũ do đưa cho người khác để chuyển nhượng. Đến năm 2013 gia đình ông bà được cấp GCNQSD đất mới, trong đó có thửa 420. Đến năm 2019 con gái ông bà là chị C làm nhà, cần ký giáp ranh nên có bảo cụ K ra để xác định phần đất đã thỏa thuận đổi trước đó. Khoảng 1 tháng sau con trai cả, con gái cụ K có bảo sang tên đất và sẽ trả tiền phần đất cụ thỏa thuận đổi nhưng ông bà không đồng ý mà chỉ đồng ý làm việc với cụ K. Sau đó một thời gian ông bà được biết cụ K có đơn khởi kiện đối với gia đình ông bà.

Về việc cụ K khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSD đất đối với thửa 420 thì ông bà không đồng ý vì trước đây ông bà đã trả lại tiền cho cụ K và hai bên đã thỏa thuận hủy bỏ đơn xin chuyển quyền sử dụng đất và Giấy biên nhận thanh toán ngày 14/11/2004. Vì vậy hai giấy tờ trên không còn hiệu lực (giấy tờ mua bán trước đó do ông V1 trưởng xóm viết hộ). Do không còn giấy tờ gốc nên cụ K đã lập lại giấy tờ và giả mạo chữ ký của bà H, ông M trong đơn xin chuyển quyền sử dụng đất và Giấy biên nhận thanh toán. Bà H yêu cầu Tòa án ra Quyết định trưng cầu giám định chữ viết, chữ ký của bà và ông M trong đơn xin chuyển quyền sử dụng đất và Giấy biên nhận thanh toán ngày 14/11/2004 tại V2 - Bộ C2.

Bà Lê Thị H và ông Nguyễn Văn M có đơn yêu cầu phản tố đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSD đất đối với thửa đất 420, TBĐ số 16 xã K giữa cụ K và vợ chồng ông bà là vô hiệu; buộc cụ K phải tháo dỡ bờ bao và di dời mộ trên đất, giải phóng mặt bằng, trả lại nguyên hiện trạng như ban đầu thửa đất cho vợ chồng ông bà.

Đối với ngôi mộ trên đất đã có trước khi bố mẹ chồng bà H cho ông bà thửa đất trên, bà H trình bày không biết ngôi mộ đó là của ai và không có yêu cầu gì đối với ngôi mộ đó.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Chị Nguyễn Phương H1 và chị Nguyễn Việt C trình bày: Hai chị là con gái của ông Nguyễn Văn M và bà Lê Thị H, khi cấp GCN QSD đất năm 2001 là cấp cho hộ gia đình, khi đó có 04 khẩu là vợ chồng ông M và 02 con gái. Khi mua bán năm 2004 với cụ K thì 2 chị em không được hỏi ý kiến và không biết việc mua bán. Thực tế thời điểm đó 2 chị em đang canh tác, trồng trọt trên thửa đất đó. Nay cụ K khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSD đất đối với thửa đất 420, hai chị không nhất trí, vì hai chị em chị có quyền lợi đối với 02 thửa đất đó thì phải được hưởng. Đối với yêu cầu phản tố của ông M, bà H, hai chị đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Bà Nguyễn Thị V có quan điểm trùng với quan điểm của nguyên đơn.

Kết quả xác minh thu thập chứng cứ của Tòa án.

+ Tại công văn số 1367/UBND-TNMT ngày 08/9/2022 của Ủy ban nhân dân huyện P và kèm theo báo cáo số 63/BC-UBND xã K và tại Công văn số 1048/UBND-TNMT ngày 16/6/2023 của UNBD huyện P xác định: Nguồn gốc

đất là do cha ông để lại, quá trình sử dụng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hộ ông Nguyễn Văn M, tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hộ ông Nguyễn Văn M có 4 nhân khẩu gồm: ông Nguyễn Văn M, bà Lê Thị H, bà Nguyễn Việt C, bà Nguyễn Phương H1. Căn cứ vào khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì thành viên hộ gia đình sử dụng đất là những thành viên có tên trong hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên “Hộ gia đình” sẽ là những người có quyền sở hữu/ quyền sử dụng chung tài sản đó. Do vậy, thửa đất số 420, tờ bản đồ số 16, diện tích 328m², MÐSD đất BHK, được chia đều cho 04 thành viên của hộ ông M.

Tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 15/10/2021 thể hiện: Diện tích đất bà Nguyễn Thị K đang sử dụng là 308,2 m², trong đó: Diện tích nằm trong thửa 420 là 304, 9m², nằm trong thửa 421 là 3,0m², nằm trong thửa 306 là 0,6m², thửa 418 là 10m², thửa 419 là 13,1m².

Tài sản trên đất gồm: Bờ tường xây bằng gạch xỉ thành khuôn viên trên diện tích 142m² trong khuôn viên có đặt 01 ngôi mộ xây gạch có ốp đá cụ K đặt năm 2004 và 01 ngôi mộ xây bằng gạch có ốp đá đặt năm 2019, có 02 cổng nhỏ bằng sắt để ra vào khuôn viên đặt 02 ngôi mộ, 01 cây hương.

+ Tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 28/11/2024 theo yêu cầu phản tố của bị đơn thể hiện: Diện tích đất cụ K đang sử dụng không tiến hành đo vẽ lại. Tài sản trên đất gồm: Bờ tường xây bằng gạch xỉ thành khuôn viên của 02 nghĩa trang riêng biệt, phần còn lại được trồng ngô, bí, khoai lang.

Trên phần đất đã xây thành khuôn viên nghĩa trang thứ nhất có 01 cây hương, phía sau có 01 bức phù điêu ; 01 ngôi mộ tròn có xây tay ngai, nền lát gạch đỏ, xung quanh có bờ bao do bà V xây (sửa lại năm 2020). Đối với nghĩa trang bên phải có 01 cây hương; 01 ngôi mộ tròn có xây tay ngai, nền lát gạch đỏ, xung quanh có bờ bao do nhà bà K xây (sửa lại năm 2020, xung quanh 02 nghĩa trang có bờ tường bao xung quanh.

Trên phần đất đang trồng ngô, khoai có 01 ngôi mộ đã được đặt ở đó từ trước khi bố mẹ chồng bà H cho đất.

+ Kết quả định giá xác định: Quyền sử dụng 328m² tại thửa số 420 tờ bản đồ số 16 có giá trị: 328 m² x 68.000đ/ m² = 22.304.000đ. Đối với tài sản trên đất là các ngôi mộ xây và tường bao quanh là xây dựng trái phép nên không tiến hành định giá.

+ Biên bản xác minh của Tòa án nhân dân huyện Phú Bình tại UBND xã K, huyện P ngày 23/8/2023 về vệc xây dựng mộ trên thửa đất số 420 tờ bản đồ 16 thể hiện: Do thửa đất số 420 tờ bản đồ 16 nằm giáp khu nghĩa địa Rừng Vầu, việc các hộ gia đình, cá nhân tự ý hình thành các khu vực cải táng (xây mộ của người thân) là theo phong tục tập quán tại địa phương, từ trước tới nay chính quyền địa phương chưa xử lý vi phạm đối với các trường hợp này.

+ Kết luận giám định số 44/KL-KTHS ngày 06/5/2024 của V2 - Bộ C2 kết luận:

Chữ ký đứng tên Lê Thị H dưới mục “vợ anh M” trên mẫu cần giám định ký hiệu A1; Chữ ký, chữ viết đứng tên Lê Thị H dưới mục “vợ” trên mẫu cần giám định ký hiệu A2 so với chữ ký, chữ viết đứng tên Lê Thị H trên các mẫu so sánh ký hiệu từ M1 đến M5 do cùng một người ký, viết ra.

Các chữ “Lê Thị H” dưới mục “vợ anh M” trên mẫu cần giám định ký hiệu A1 so với chữ ký, chữ viết đứng tên Lê Thị H trên các mẫu so sánh ký hiệu từ M1 đến M5 không phải do cùng một người viết ra.

Chữ ký đứng tên Nguyễn Văn M dưới mục “người nhận tiền” trên mẫu cần giám định ký hiệu A1; Chữ ký, chữ viết đứng tên Nguyễn Văn M dưới mục “người làm đơn” trên mẫu cần giám định ký hiệu A2 so với chữ ký, chữ viết đứng tên Nguyễn Văn M trên các mẫu so sánh ký hiệu từ M1 đến M4 do cùng một người ký, viết ra.

Các chữ “Nguyễn Văn M” dưới mục “người nhận tiền” trên mẫu cần giám định ký hiệu A1 so với chữ ký, chữ viết đứng tên Nguyễn Văn M trên các mẫu so sánh ký hiệu từ M1 đến M4 không phải do cùng một người ký, viết ra.

Với nội dung nêu trên, tại bản án dân sự sơ thẩm số 02/2025/DS-ST ngày 19/02/2025 của Tòa án nhân dân huyện Phú Bình đã xét xử và quyết định:

Áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, Điểm c khoản 1 Điều 39; Điều 147, Điều 157, Điều 158, Điều 159, Điều 160, Điều 161, Điều 163, Điều 165, Điều 166, Điều 227, Điều 271, Điều 273, Điều 483 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 21, Điều 129, 132, khoản 2 Điều 357, khoản 2 Điều 468, Điều 688 của Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 27, Điều 259 Luật đất đai năm 2024; điểm đ khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 về án phí, lệ phí Tòa án.

1. Công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 420, tờ bản đồ số 16, xã K, huyện P, tỉnh Thái Nguyên giữa ông Nguyễn Văn M, bà Lê Thị H với bà Nguyễn Thị K. Bà Nguyễn Thị K có quyền sử dụng thửa đất số 420, tờ bản đồ số 16 xã K, diện tích theo hiện trạng sử dụng là 304,9m² (có sơ đồ hiện trạng kèm theo). Bà K có nghĩa vụ liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 420, tờ bản đồ số 16 xã K, huyện P, tỉnh Thái Nguyên.
2. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Văn M, bà Lê Thị H và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Phương H1, chị Nguyễn Thị C1 về việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/11/2004 vô hiệu và buộc bà K phải tháo dỡ bờ bao và di dời mộ đã xây dựng chôn cất trên thửa đất, giải phóng mặt bằng, trả lại nguyên hiện trạng như ban đầu thửa đất cho vợ chồng ông, bà.
3. Ghi nhận sự tự nguyện của bà Nguyễn Thị K về việc để ngôi mộ, cây hương, bờ tường bao của bà Nguyễn Thị V được tiếp tục tồn tại trên thửa đất số 420, tờ bản đồ số 16 xã K.
4. Ông Nguyễn Văn M, bà Lê Thị H phải chịu 10.700.000 đồng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản; chi phí giám định chữ viết là

6.200.000 đồng. Trong đó chi phí xem xét thẩm định tại chỗ lần 2 là 2.000.000₫ và chi phí giám định chữ ký là 6.200.000 đồng, bà H đã nộp đủ nên Ông Nguyễn Văn M, bà Lê Thị H còn phải hoàn trả bà Nguyễn Thị K số tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 8.700.000đ (tám triệu bảy trăm nghìn đồng).

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo và việc thi hành án theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn bà Lê Thị H có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn bà H giữ nguyên nội dung kháng cáo, đề nghị Toà án xem xét tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa cụ K với vợ chồng bà H là vô hiệu, buộc gia đình cụ K phải tháo dỡ, di dời tài sản trên thửa đất 420 để trả lại đất cho gia đình bà H.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Thái Nguyên phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa: Tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng: Chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án dân sự sơ thẩm về phần án phí và cách tuyên án. Cụ thể là cần tuyên bị đơn có nghĩa vụ giao nộp GCNQSD đất để thực hiện việc đăng ký biến động, hoàn trả tạm ứng án phí cho bị đơn, tuyên rõ các điểm mốc của bản trích đo hiện trạng thửa đất để đảm bảo thi hành án.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa; sau khi nghe đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm, Hội đồng xét xử nhận định:

Về tố tụng:

Bị đơn kháng cáo hợp lệ, đã nộp tạm ứng án phí theo quy định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Tại phiên tòa, nguyên đơn cụ Nguyễn Thị K, bị đơn ông Nguyễn Văn M, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Nguyễn Phương H1 vắng mặt, cụ K đã có người đại diện theo uỷ quyền là bà V; ông M và chị H1 có đơn xin xét xử vắng mặt, Hội đồng xét xử căn cứ Điều 227, Điều 228, Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự tiến hành xét xử vắng mặt những người này.

Về nội dung:

[1]. Giữa nguyên đơn và bị đơn tranh chấp về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/11/2004 đối với thửa đất số 420 tờ bản đồ số 16 diện tích 328 m² đất trồng cây hàng năm tại xóm T, xã K, huyện P, tỉnh Thái Nguyên. Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSD thửa

đất này với lý do đã thực hiện nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng là giao đủ tiền và đã nhận bàn giao đất, sử dụng ổn định từ năm 2004 cho đến nay. Bị đơn xác định mặc dù đã giao kết hợp đồng như nguyên đơn trình bày nhưng sau đó nguyên đơn muốn lấy lại tiền nên bị đơn đã trả lại tiền, vì vậy, bị đơn có đơn phản tố yêu cầu Toà án tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng và buộc gia đình nguyên đơn phải phá dỡ tường bao, di dời mộ đi nơi khác để trả lại nguyên hiện trạng thửa đất ban đầu cho gia đình bị đơn. Bản án sơ thẩm đã công nhận hiệu lực của HĐCN, không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn nên bà H đã kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

[2]. Xét kháng cáo của bà H, Hội đồng xét xử thấy: Việc chuyển nhượng thửa đất số 420 tờ bản đồ số 16, diện tích theo GCNQSD đất 328 m² giữa cụ Nguyễn Thị K với vợ chồng ông Nguyễn Văn M, bà Lê Thị H là có thật, thể hiện bằng giấy viết tay ngày 14/11/2004 có nội dung ông M và bà H chuyển nhượng cho cụ K thửa đất số 420 với giá 4.500.000đ (bốn triệu năm trăm nghìn đồng). Bên chuyển nhượng là bà H và ông M đã nhận tiền và bàn giao đất; bên nhận chuyển nhượng là cụ K đã giao đủ tiền và nhận đất, sử dụng ổn định từ khi mua đến nay. Quá trình sử dụng đất, gia đình cụ K đã xây tường bao và đặt 2 ngôi mộ lên đất, gia đình bà H không có ý kiến thắc mắc gì. Việc giao nhận tiền có giấy viết tay có chữ ký của vợ chồng bà H, ông M (chính là giấy biên nhận thanh toán tiền ngày 14/11/2004). Vợ chồng bà H cho rằng chỉ nhận 4.000.000₫, còn lại biếu cụ 500.000đ để cụ làm thủ tục sang tên và sau một thời gian đã trả lại cho cụ K 4.000.000đ nhưng không đưa ra được căn cứ gì chứng minh về các nội dung này.

[3]. Xem xét ý kiến của bị đơn về việc không thừa nhận chữ viết, chữ ký của mình trong Giấy giao nhận tiền và Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất ngày 14/11/2004 và cho rằng các giấy này đã viết lại và giả mạo chữ ký, thấy rằng: Toà án cấp sơ thẩm đã trưng cầu giám định theo yêu cầu của bị đơn. Kết quả giám định của V2 Bộ C2 kết luận: Chữ ký mang tên bà H và ông M trong cả hai tài liệu mẫu giám định A1 và A2 (Giấy giao nhận tiền và Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất ngày 14/11/2004) so với mẫu chữ ký so sánh là do cùng một người viết ra, còn chữ viết mang tên Lê Thị H và Nguyễn Văn M trong mẫu A1 và A2 so với mẫu so sánh của từng người không phải do cùng một người viết ra. Như vậy, mặc dù chữ viết không phải của bà H và ông M nhưng yếu tố quan trọng, có ý nghĩa quyết định ý chí của người tham gia giao dịch là chữ ký thì đã được kết luận giám định chứng minh là chữ ký của bà H và ông M nên việc bà H và ông M cho rằng không phải chữ ký của mình là không có căn cứ.

[4]. Quá trình giải quyết vụ án, bà H và ông M cho rằng cụ K đã thoả thuận đổi 40m² đất cho gia đình ông bà để được giữ nguyên hiện trạng 2 ngôi mộ trên đất nhưng bà H và ông M cũng không đưa ra được căn cứ gì chứng minh.

[5]. Xem xét ý kiến của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị C1 và chị H1 là con của ông M và bà H về việc không được biết, không được tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng của bố mẹ và thời điểm đó 2 chị em đang canh tác, trồng trọt trên thửa đất đó, Hội đồng xét xử thấy: Nguồn gốc thửa đất được

bị đơn xác định do bố mẹ chồng cho sau khi bà H và ông M kết hôn, do đó, cần xác định tài sản này là của vợ chồng bà H có nguồn gốc được bố mẹ tặng cho, không phải là tài sản được cấp QSD theo diện cấp cho thành viên hộ gia đình. Mặt khác, chị H1 sinh năm 1990, chị C1 sinh năm 1994. Tại thời điểm chuyển nhượng năm 2004, chị H1 mới 14 tuổi, chị C1 mới 10 tuổi nên việc hai người này cho rằng khi đó đang canh tác, trồng trọt trên thửa đất này là không có căn cứ.

[6]. Theo Án lệ số 55/2022/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 07 tháng 9 năm 2022, được công bố theo Quyết định số 323/QĐ-CA14 tháng 10 năm 2022 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/01/2017 chưa được công chứng/chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình thì được công nhận hợp đồng. Mặt khác, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự 2015 về điều khoản chuyển tiếp: Giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này. Do vậy, theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015

“1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Trong trường hợp này, mặc dù giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức theo quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015cụ Kiệm không những đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ mà còn thực hiện đầy đủ toàn bộ nghĩa vụ thanh toán của bên nhận chuyển nhượng, còn bên chuyển nhượng là bà H và ông M đã giao đất cho gia đình cụ K nên việc Toà án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực của hợp đồng và không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn là có cơ sở.

[7]. Về diện tích đất, Bản án sơ thẩm căn cứ kết quả đo hiện trạng thửa đất số 420 để công nhận QSD cho cụ K theo diện tích thực tế có trong thửa 420 theo bản đồ địa chính là 304,9m², những diện tích lấn sang thửa liền kề hoặc bị chủ sử dụng hộ liền kề lấn sang thì bà K không yêu cầu giải quyết nên không xem xét là có căn cứ.

[8]. Những phân tích trên cho thấy, kháng cáo của bị đơn bà H về việc tuyên bố vô hiệu HĐCNQSD đất và yêu cầu nguyên đơn tháo dỡ, di dời tài sản trên đất để trả lại cho bị đơn là không có cơ sở chấp nhận. Tuy nhiên, Toà án cấp sơ thẩm có một số thiếu sót trong việc thu thập tài liệu, chứng cứ và thiếu sót trong phần nhận định và tuyên án. Cụ thể như sau:

Toà sơ thẩm không thu thập tài liệu liên quan đến Giấy chứng nhận QSD thửa đất số 420 mà bị đơn trình bày là đã được cấp lại năm 2013 và UBND huyện P cũng có văn bản xác định là gia đình ông M, bà H đã được cấp lại Giấy CNQSD đất, trong đó có thửa 420. Tại cấp phúc thẩm, Toà án đã khắc phục thiếu sót này cho cấp sơ thẩm, đã thu thập bản sao chứng thực GCNQSD số BM 684806 do UBND huyện P cấp ngày 12/6/2013 mang tên hộ ông Nguyễn Văn M do phía bà H xuất trình, đồng thời, tại phiên toà phúc thẩm, bà H xác định bản gốc Giấy chứng nhận QSD đất nêu trên do vợ chồng bà đang quản lý.

Trong phần nhận định, án sơ thẩm không đề cập đến GCNQSD đất liên quan đến thửa 420.

Trong phần quyết định, án sơ thẩm không tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không tuyên rõ thửa đất 420 mà nguyên đơn được quyền sử dụng là loại đất gì để làm căn cứ cấp GCNQSD đất; không tuyên buộc bị đơn phải nộp GCNQSD đất bản gốc tại cơ quan có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký biến động thửa 420 cho nguyên đơn.

Ngoài ra, trong bản trích đo hiện trạng sử dụng đất phần diện tích công nhận cho nguyên đơn không có các điểm mốc cụ thể để đảm bảo cho việc thi hành bản án được khả thi.

Đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị H1 và chị C1, trong quá trình giải quyết vụ án chỉ có ý kiến đề nghị Toà án giải quyết theo yêu cầu của bố mẹ là ông M và bà H, không có yêu cầu độc lập gì nhưng phần Quyết định vẫn tuyên “Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn và của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị H1 và chị C1...” là không đúng.

Đối với 2 ngôi mộ của gia đình bà V đặt trên thửa đất 420, trong vụ án này, bà V vừa là người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn, vừa là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đứng về phía nguyên đơn, trong quá trình giải quyết vụ án, giữa các đương sự không có tranh chấp gì về 2 ngôi mộ này và cũng không yêu cầu Toà án giải quyết nhưng trong phần quyết định của bản án lại tuyên ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn về việc để ngôi mộ, cây hương, bờ tường bao của bà Nguyễn Thị V được tiếp tục tồn tại trên thửa đất số 420 là vượt quá phạm vi giải quyết vụ án.

Về áp dụng pháp luật, bản án nhận định đúng về quan hệ pháp luật nhưng lại xác định thẩm quyền giải quyết vụ án theo nơi nguyên đơn và bị đơn cư trú và áp dụng điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự (thẩm quyền nơi có bất động sản) là không đúng, cần áp dụng thẩm quyền theo nơi bị đơn cư trú vì đây không phải là tranh chấp QSD đất, cần áp dụng theo điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự. Ngoài ra, bản án áp dụng một số điều luật của Bộ luật tố tụng dân sự cũng không đúng: Điều 159 (quy định về tiền tạm ứng chi phí giám định, chi phí giám định), Điều 160 (quy định về nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng chi phí giám định), Điều 163 (quy định về tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản, chi phí định giá tài sản). Những điều luật này chỉ áp dụng để làm căn cứ khi yêu cầu đương sự nộp chi phí tố tụng, còn trong bản án chỉ áp dụng các quy định về nghĩa vụ chịu chi phí tố tụng và xử lý tiền tạm ứng chi phí tố tụng nếu có.

Việc áp dụng Điều 21 Bộ luật dân sự 2015 để nhận định về điều kiện chủ thể giao kết hợp đồng đối với người chưa thành niên là chị H1 và chị C1 cũng là không đúng. Như đã nhận định ở phần trên, trong trường hợp này, cần xác định QSD đất cấp cho hộ gia đình thực chất là cấp cho ông M và bà H do có nguồn gốc được bố mẹ cho chứ không phải là cấp cho tất cả các thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình, do vậy, việc áp dụng điều kiện về chủ thể giao kết hợp đồng đối với chị H1 và chị C1 theo Điều 21 Bộ luật dân sự là không chính xác.

Những sai sót trên đây không phải là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng hoặc nội dung giải quyết vụ án, xét thấy có thể khắc được tại cấp phúc thẩm mà không làm thay đổi bản chất của vụ án nên Hội đồng xét xử thấy không cần thiết phải huỷ bản án sơ thẩm, cần sửa về nhận định và cách tuyên án về các nội dung nêu trên.

[9.] Về án phí:

Án phí dân sự sơ thẩm: Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông M và bà H đã có đơn phản tố và nộp tạm ứng án phí với số tiền 600.000đ (bút lục 257), bản án sơ thẩm tuyên miễn án phí cho bà H và ông M nhưng không nhận định và tuyên hoàn trả số tiền tạm ứng án phí cho đương sự là thiếu sót, Hội đồng xét xử sửa án sơ thẩm về nội dung này

Án phí dân sự phúc thẩm: Bà H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, được trả lại số tiền 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp.

[10.] Chi phí tố tụng: Án sơ thẩm xác định nghĩa vụ chịu chi phí tố tụng gồm chi phí giám định, chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản thuộc về bị đơn và tuyên bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn khoản tiền tạm ứng chi phí mà nguyên đơn đã nộp là có căn cứ.

Với những phân tích và nhận định trên đây, xét thấy việc kháng cáo của bà H đối với toàn bộ bản án sơ thẩm có căn cứ chấp nhận một phần, Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa phần án phí dân sự sơ thẩm và sửa cách tuyên án về một số nội dung có thiếu sót.

Xét quan điểm và đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát tại phiên toà là có cơ sở chấp nhận

Từ những phân tích nêu trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, khoản 2 Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự, chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn bà Lê Thị H, sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2025/DS-ST ngày 19/02/2025 của Tòa án nhân dân huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên.

Áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147, Điều 157, Điều 158, Điều 161, Điều 165, Điều 166, Điều 227, Điều 228, Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 688, Điều 129, Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015; Án lệ số 55/2022/AL của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao được công bố theo Quyết định số 323/QĐ-CA14

tháng 10 năm 2022 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn cụ Nguyễn Thị K đối với bị đơn bà Lê Thị H và ông Nguyễn Văn M.

   Công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/11/2004 đối với thửa đất số 420, tờ bản đồ số 16, xã K, huyện P, tỉnh Thái Nguyên giữa ông Nguyễn Văn M, bà Lê Thị H với cụ Nguyễn Thị K.

   Cụ Nguyễn Thị K được quyền sử dụng diện tích thực tế 304,9m² đất trồng cây hàng năm khác tại thửa số 420, tờ bản đồ số 16 xã K, huyện P, tỉnh Thái Nguyên (có trích lục sơ đồ kèm theo gồm các điểm 2-3-4-5-6-7-8-9-10-12-13-14-15-2).

   Cụ K có quyền làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với diện tích đất 304,9m².

   Buộc ông Nguyễn Văn M và bà Lê Thị H phải nộp bản gốc GCNQSD đất số BM 684806 do UBND huyện P cấp ngày 12/6/2013 mang tên hộ ông Nguyễn Văn M tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký biến động sang tên thửa đất số 420 cho cụ Nguyễn Thị K.

   Các cơ quan có thẩm quyền căn cứ bản án này để thực hiện việc đăng ký biến động thửa đất số 420, tờ bản đồ số 16 sang tên từ ông M, bà H cho cụ Nguyễn Thị K.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Văn M và bà Lê Thị H về việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/11/2004 là vô hiệu và việc buộc cụ K phải tháo dỡ, di dời tài sản trên đất, giải phóng mặt bằng và trả lại nguyên hiện trạng thửa đất ban đầu cho vợ chồng ông M, bà H.
3. Ông Nguyễn Văn M và bà Lê Thị H phải chịu 10.700.000 đồng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản và phải chịu chi phí giám định 6.200.000 đồng. Trong đó đã thực hiện xong số tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 2.000.000đ và chi phí giám định 6.200.000 đồng.

   Bà H và ông Nguyễn Văn M phải thanh toán cho cụ Nguyễn Thị K (người đại diện theo uỷ quyền là bà Nguyễn Thị V) số tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản mà cụ K đã nộp tạm ứng là 8.700.000đ (tám triệu bảy trăm nghìn đồng).

   Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành chậm thi hành thì phải chịu lãi suất đối với số tiền chậm thi hành tương ứng với thời gian chậm thi hành án. Mức lãi suất do các đương sự thỏa thuận nhưng không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền chậm thi hành. Trường hợp không thỏa thuận được thì lãi suất được xác định bằng 50% của mức lãi suất quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật dân sự.

4. Về án phí:

4.1. Án phí dân sự sơ thẩm: Miễn án phí dân sự sơ thẩm cho ông Nguyễn Văn M và bà Lê Thị H.

Hoàn trả cho ông M và bà H số tiền 600.000₫ (sáu trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí theo Biên lai số 0003622 ngày 24/11/2023 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Phú Bình.

4.2. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả cho bà H 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí theo BL số 0001784 ngày 14/3/2025 của Chi cục THADS huyện P, tỉnh TN.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7a, 7b, 9 của Luật Thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Thái Nguyên; - TAND huyện Phú Bình, TN; - Cơ quan THADS Phú Bình; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Vũ Thị An