TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆTNAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 872/2024/DS-PT

Ngày: 27 - 9 - 2024

V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng ủy quyền sử dụng đất và yêu cầu chia thừa kế theo di chúc.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Hoàng Tấn

Các Thẩm phán: Bà Trần Thị Thúy Hồng

Ông Nguyễn Hồ Tâm Tú

Thư ký phiên tòa: Bà Tiếu Phương Quyền, Thư ký Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân: Bà Phạm Thị Thanh Tuyết, Kiểm sát viên cao cấp Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Ngày 27/9/2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, xét xử công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 423/2024/TLPT-DS ngày 29/5/2024, về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng ủy quyền quyền sử dụng đất và yêu cầu chia thừa kế theo di chúc”, giữa các bên đương sự:

• - Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Bích T, sinh năm 1964; cư trú tại: Số D đường L, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh; Người đại diện theo ủy quyền của bà T: Ông Phạm Văn L, sinh năm 1954; cư trú tại: ấp M, xã M, thị xã C, tỉnh Tiền Giang ; chỗ ở hiện nay: 1 A, khu phố T, phường T, thành phố D, tỉnh Bình Dương (Có mặt)

• - Bị đơn:

  1. Bà Lê Thị Ngọc D, sinh năm 1964; cư trú tại: Số E, đường T, ấp T, xã T, thành phố T, tỉnh Tây Ninh.
  2. Anh Lê Hoàng D1, sinh năm 1980; cư trú tại: Số E, đường T, ấp T, xã T, thành phố T, tỉnh Tây Ninh.
  3. Những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của bà Lê Thị N, sinh năm 1954 (chết ngày 09/7/2024): Ông Lê Tấn C, ông Lê Tấn H, bà Lê Thị Thu H1, bà Lê Thị Thu G.

  Người đại diện theo ủy quyền của phía bị đơn bà D, anh D1 và những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của bà Lê Thị N: Ông Nguyễn Văn V, sinh năm 1960; Địa chỉ: Số H, Hẻm D, đường T, Khu phố A, Phường A, thành phố T, tỉnh Tây Ninh (Có mặt).

  4. Những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Lê Văn X: (chết ngày 15-9-2019):
     1. Chị Lê Thị Kim T1, sinh năm 1976; Địa chỉ: G T, khu phố N, phường N, thành phố T, tỉnh Tây Ninh (Có mặt).
     2. Chị Lê Thị Kim L1, sinh năm 1978; cư trú tại: ấp T, xã T, thành phố T, tỉnh Tây Ninh.
     3. Chị Lê Thị Kim H2, sinh năm 1980; cư trú tại: ấp T, xã T, thành phố T, tỉnh Tây Ninh.
     4. Chị Lê Thị Hồng N1, sinh năm 1982; cư trú tại: Đường D, Hẻm D, số nhà C, ấp T, xã T, thành phố T, tỉnh Tây Ninh.
     5. Anh Lê Thành H3, sinh năm 1993.
     6. Anh Lê Hiển V1, sinh năm 1996.

     Cùng cư trú tại: Số E, đường T, ấp T, xã T, thành phố T, tỉnh Tây Ninh.

• - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

  1. Ông Lê Văn M, sinh năm 1979 và bà Nguyễn Thị Thúy H4, sinh năm 1982; cư trú tại: Số E T, ấp T, xã T, thành phố T, tỉnh Tây Ninh; Người đại diện theo ủy quyền: Ông Diệp Văn C1 (Có mặt); Người bảo vệ quyền lợi cho ông M, bà H4: Luật sư Phạm Lê D2, Công ty L2, thuộc Đoàn Luật sư tỉnh T (Có mặt).
  2. Bà Cao Thị T2, sinh năm 1941; cư trú tại: Ấp M, thị xã C, tỉnh Tiền Giang.
  3. Ông Lê Văn C2, sinh năm 1961; cư trú tại: Số E, đường T, ấp T, xã T, thành phố T, tỉnh Tây Ninh.
  4. Chị Lê Thị Kim C3, sinh năm 1983; cư trú tại: Lầu B, số B, ngạch B, ngõ B, Dương Quang T3, khu B, thành phố Đ, Đài Loan.
  5. Chị Lê Thị Kim H5, sinh năm 1980; cư trú tại: Số E, đường T, ấp T, xã T, thành phố T, tỉnh Tây Ninh.
  6. Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của anh Lê Văn C4, sinh năm 1985 (chết ngày 24-11-2019): Bà Lê Thị Ngọc D (là bị đơn, mẹ ruột của anh C4); Chị Nguyễn Thị Thúy A, sinh năm 1989 (vợ anh C4); cư trú tại: Số E, đường T, ấp T, xã T, thành phố T, tỉnh Tây Ninh; Chị Nguyễn Thị Thu T4, sinh năm 1976; cư trú cùng địa chỉ anh Lê Hoàng D1. Người đại diện theo ủy quyền của ông C2, chị C3, chị Kim H5, chị Thúy A, chị T4: Ông Nguyễn Văn V (Có mặt).
  7. Ông Cao Hải N2, sinh năm 1963; cư trú tại: Ấp M, xã H, huyện C, tỉnh Tiền Giang.

• - Người kháng cáo: Ông Nguyễn Văn V (là người đại diện theo ủy quyền của bà Lê Thị N, bà Lê Thị Ngọc D), bà Lê Thị Kim T1, ông Lê Văn M, bà Nguyễn Thị Thúy H4.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và các lời khai của phía nguyên đơn trình bày:

Cụ Lê Văn R (chết năm 2003) và cụ Lê Thị N3 (chết năm 2010) có 04 người con gồm ông Lê Văn X, bà Lê Thị N, ông Lê Văn C2 và ông Lê Văn B (chết năm 1991, vợ là bà Lê Thị Ngọc D và 04 người con là Lê Thị Kim H5, Lê Hoàng D1, Lê Thị Kim C3, Lê Văn C4).

Khi còn sống, cụ R và cụ N3 tạo lập được 11.870 m² đất và được Ủy ban nhân dân huyện H, nay là UBND thành phố T, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01631/QSDĐ/D2 ngày 30/8/1995.

Từ trước năm 1999 đến năm 2003, cụ R và cụ N3 đã chia đất cho các con, phần còn lại diện tích 4.067,5 m² thuộc thửa 2226, 2227, 2229 cụ N3 cùng các con cháu xác nhận là của riêng cụ N3.

Vợ chồng cụ N3 có nuôi dưỡng cháu nội là ông Lê Văn M (con của ông C2) từ nhỏ, ông M có vợ là chị Nguyễn Thị Thúy H4 ở cùng cụ N3. Năm 2004, cụ N3 có làm di chúc để lại nhà đất cho ông M. Đầu năm 2009, do tuổi cao, thường bị bệnh nên cụ N3 cho công ty của bà T1 thuê một phần đất để xây nhà làm trụ sở công ty, thấy tiền thuê nhà không đủ trang trải nên cụ N3 trao đổi với vợ chồng ông M chuyển nhượng toàn bộ nhà, đất cho bà T1.

Ngày 10/02/2009, cụ N3 ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng QSDĐ phần đất nêu trên cùng tài sản trên đất cho bà T1 với giá 1,6 tỉ đồng, đã giao cho cụ N3 và vợ chồng ông M, bà H4 tiền cọc 500.000.000đồng. Hai bên thỏa thuận bà T1 trả phần tiền còn lại là 1,1 tỉ đồng, khi bà T1 chuyển nhượng được đất cho người khác hoặc sau khi nhận được tiền Nhà nước bồi thường trong trường hợp đất bị quy hoạch.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, cụ N3 giao bản chính GCNQSDĐ cho bà T1. Ngày 13/5/2009, bà T1 và cụ N3 ký hợp đồng uỷ quyền số 238 tại Phòng C6 tỉnh Tây Ninh với nội dung cụ N3 giao cho bà T1 toàn quyền mua bán, tặng cho, thế chấp đối với thửa đất nêu trên. Đồng thời, để đảm bảo cho bà T1 có thể sang tên QSDĐ nếu cụ N3 có qua đời thì cụ N3 lập Di chúc với nội dung “khi tôi chết thì bà Nguyễn Thị Bích T được đăng ký quyền sử dụng đất, có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”, có sự chứng kiến cũa ông M, bà H4.

Khoảng cuối năm 2019 đầu năm 2020, giữa các con cụ N3 xảy ra tranh chấp số tiền bồi thường đất của cụ N3. Khi đó, cụ N3 đã bị tai biến nhập viện và không còn minh mẫn thì bà T và ông M phát hiện được sự việc cụ N3 lập di chúc ngày 24/3/2010 để lại cho 04 người con của cụ N3 số tiền bồi thường giá trị đất. Do đó, bà T và ông M, bà H4 làm đơn khiếu nại tại Sở Tư pháp tỉnh Tây Ninh.

Tại Quyết định số 36/QĐ-STP ngày 06/01/2011 của Giám đốc Sở Tư pháp tỉnh Tây Ninh, kết luận: Việc Công chứng di chúc cho bà T ngày 20/5/2009 là có thật, việc công chứng di chúc ngày 24/3/2010 là không đúng quy định của pháp luật. Sau đó, không ai khiếu nại nữa, các bên tiếp tục thực hiệp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như đã thoả thuận.

Bà T sang nhượng đất cho bà Cao Thị T2 nên bà T2 là người trả tiền chuyển nhượng cho các con cụ N3.

Ngày 14-02-2015, các con cụ N3 gồm ông X, ông C2, bà N, bà D (vợ ông B, uỷ quyền cho anh D1) ký giấy cam kết nhận tiền về việc chuyển nhượng QSDĐ nêu trên với giá 1,6 tỉ đồng. Do bà T2 yêu cầu trừ diện tích 200m² đất có căn nhà của anh D1 vào số tiền chuyển nhượng nên bà T không đồng ý và bà T hoàn trả tiền cho bà T2 xem như bà T2 không còn liên quan đến việc chuyển nhượng nữa.

Sau đó, bà T tiếp tục thực hiện hợp đồng, giao tiền chuyển nhượng cho các con cụ N3. Số tiền bà T2 và T đã trả thêm cho những người thừa kế của cụ N3 là ông X, ông C2, bà N và bà D là 890.000.000đồng, tổng cộng đã trả được 1.390.000.000đồng. Số tiền còn lại 210.000.000đồng bà T sẽ thanh toán sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng như thoả thuận.

Bà T thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất theo di chúc của cụ N3, khi cơ quan có thẩm quyền đến đo vẽ thửa đất thì bà D và các con cản trở. Do đó, bà T khởi kiện yêu cầu Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T với cụ N3 và các con cụ N3.

Quá trình giải quyết vụ án, ông M, bà H4 tự ý phá dỡ nhà cũ và xây dựng nhà mới trên đất, bà T yêu cầu ông M bà H4 tháo dở căn nhà xây dựng không hợp pháp để giao đất lại cho bà T.

Đối với yêu cầu khởi kiện của anh Lê Hoàng D1 bà T cho rằng, tới điểm thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ với cụ N3, bà T biết có căn nhà của anh D1 trong diện tích đất chuyển nhượng. Khi đo đạc, bà T có nhờ địa chính đo luôn phần đất của anh D1 nhưng nghe cụ N3 nói là phần đất nhà này đã có việc mua bán giữa cụ N3 và anh D1 nhưng anh D1 chưa trả tiền. Do đó, bà T không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của anh D1 về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa anh D1 với cụ N3. Bà T đồng ý thanh toán giá trị căn nhà trên đất cho anh D1.

Theo đơn và lời khai của phía bị đơn trình bày:

Thống nhất với lời trình bày của nguyên đơn về thời gian cụ R, cụ N3 chết và những người thừa kế của 02 cụ; không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Giữa tháng 05/2008, cụ N3 bị tai biến mạch máu não kéo dài đến ngày 02/5/2010 thì chết. Trong khoảng thời gian trên, cụ N3 mất năng lực hành vi dân sự theo kết luận tại Quyết định số 36 của Giám đốc Sở Tư pháp tỉnh Tây Ninh.

Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặt cọc giữa cụ N3 và bà T có sự chứng kiến của ông M, bà H4 là không có thật và không hợp pháp. Ông M là người khiếu nại đến Sở Tư pháp cho rằng từ năm 2008 cụ N3 đã không còn minh mẫn, tài sản chuyển nhượng là tài sản chung của cụ N3 và các đồng thừa kế của cụ R, thời điểm chuyển nhượng đất chuyển nhượng Nhà nước đã có quyết định thu hồi đất, vợ chồng ông M không phải là người thuộc hàng thừa kế thứ nhất nên việc ký tên của vợ chồng ông M trong hợp đồng đặt cọc là không hợp pháp.

Bà N, ông X, ông C2, bà D có thoả thuận với bà T sau này có thừa hưởng di sản thừa kế của cụ N3, cụ R để lại diện tích 4.067,5m² thì sẽ đồng ý chuyển nhượng cho bà T, nên ông X có nhận 135.000.000đồng, ông C2 nhận 155.000.000đồng, bà N nhận 140.000.000đồng, bà D nhận 150.000.000đồng, tổng cộng 580.000.000đồng theo bản kê bà Thủy cung C5, bị đơn thừa nhận chữ ký trên các biên bản giao nhận tiền mà nguyên đơn cung cấp. Việc bà T khai chuyển nhượng cho bà Cao Thị T2 là không đúng sự thật, các bị đơn không quen biết bà T2.

Số tiền mà bà N, ông X, ông C2, bà D nhận là tiền vay của bà T chứ không phải là tiền bán đất, trên các giấy nhận tiền này không có nội dung nào thể hiện có chuyển nhượng đất. Bị đơn yêu cầu bà T giao lại Giấy chứng nhận QSDĐ của cụ N3, nếu bà T có nhu cầu nhận chuyển nhượng thì tất cả những người thừa kế làm thủ tục nhận di sản xong sẽ thoả thuận chuyển nhượng cho bà T theo quy định; yêu cầu tuyên bố di chúc của cụ N3 cho bà T vô hiệu. Còn giấy ủy quyền của cụ N3 cho bà T thì việc ủy quyền này đã chấm dứt do cụ N3 chết.

Tài sản trên đất là của cụ N3 không phải của bà T và hiện không còn. Bị đơn yêu cầu Toà án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Theo đơn và lời khai của anh Nguyễn Hoàng D3, chị T4 trình bày:

Ngày 19/02/2004, anh D3 có chuyển nhượng của bà nội là cụ N3 phần đất diện tích 5m x 40m với giá 10 lượng vàng 24K loại 96%. Anh D4 đã trả đủ vàng cho cụ N3 và cất nhà ở từ năm 2004 cho đến nay. Anh và cụ N3 có làm Giấy nhượng đất ngày 19/02/2004, có bà N4, ông C2, ông X, ông M ký tên. Anh Dũng yêu cầu Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa anh và cụ N3 đối với phần đất mà anh D4 đang quản lý, sử dụng. Chị T4 xác định phần đất là tài sản của cá nhân anh D4 tạo lập trước khi kết hôn, chị T4 yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa anh D4 và cụ N3, chị không yêu cầu tham gia tố tụng trong vụ án này.

Người có quyền, nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn M, chị Lê Thị Thúy H6 trình bày:

Căn nhà cũ trên đất anh đã phá bỏ là của bà T. Hợp đồng đặt cọc ngày 10/02/2009 là không đúng thời gian, thực tế hợp đồng này được lập sau khi cụ N3 chết. Vợ chồng anh chị thừa nhận chữ viết, chữ ký trong hợp đồng đặt cọc nhưng anh chị và cụ N3 không nhận tiền cọc 500 triệu đồng, việc viết hợp đồng đặt cọc là theo yêu cầu của bà T, sau khi cụ N3 đã chết.

Mục đích viết là do thời điểm đó các cô chú, bác của ông M gây áp lực buộc vợ chồng anh chị phải trả lại nhà đất, nên bà T mới đề nghị vợ chồng anh chị viết hợp đồng đặt cọc để nếu sau này có vấn đề gì thì vợ chồng anh chị vẫn có 500 triệu đồng. Vợ chồng anh chị có mượn tiền của bà T nhiều lần, tổng cộng 240 triệu đồng. Không nhớ chính xác thời gian vay tiền. Số tiền vay trên hiện nay vợ chồng anh chị vẫn chưa trả cho bà T. Những lần vay tiền của bà T thì vợ chồng anh chị có ký tên, lăn tay.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cụ N3 và bà T là có thật nhưng hình thức là bằng hợp đồng ủy quyền. Đối với di chúc của cụ N3 cho bà T có hay không thì anh chị không biết. Thời điểm lập hợp đồng ủy quyền cho bà T thì cụ N3 hoàn toàn minh mẫn. Trước đó, bà T có hợp đồng thuê nhà của cụ N3, nhưng thực tế bà T vẫn chưa trả khoản tiền thuê nào.

Nhà nước có phương án thu hồi đất trước khi bà T và cụ N3 thỏa thuận chuyển nhượng, anh chị có nghe thông báo phương án đền bù là khoảng 1,6 tỷ đồng. Cụ N3 có thông báo cho bà T biết và bà T vẫn đồng ý tiếp tục nhận chuyển nhượng phần đất này.

Ngoài ra, phần đất này, cụ N3 đã làm di chúc cho anh từ năm 2004 có chứng thực của UBND xã T, ông M yêu cầu công nhận di chúc này là hợp pháp.

Phía người có quyền, nghĩa vụ liên quan anh Lê Văn C4, chị Lê Thị Kim C3, chị Lê Thị Kim H5, anh Lê Hoàng D1, chị Nguyễn Thị Thu T4 trình bày:

Năm 1991, ông B là cha của anh C4, chị C3, bà H5, anh D1 chết, các anh chị là thừa kế thế vị di sản của cụ N3 để lại là thửa đất tranh chấp trong vụ án này. Yêu cầu bà T trả lại Giấy CNQSDĐ của cụ N3 để các anh chị làm thủ tục nhận di sản theo pháp luật. Anh, chị không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại Bản tự khai ngày 16/12/2020, bà Cao Thị T2 trình bày:

Bà được biết bà T có nhận chuyển nhượng QSDĐ của cụ Lê Thị N3 vào năm 2009 diện tích đất 4.067,5m² Giấy chứng nhận QSDĐ số 01631/QSDĐ/D2 do UBND huyện H, nay là UBND thị xã H cấp ngày 30/8/1995 cho cụ N3 đăng ký biến động lần thứ 5 ngày 02/4/2003. Bà T có đặt cọc cho cụ N3 số tiền 500.000.000đồng, thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng, đất nằm trong quy hoạch nên hai bên không tiến hành sang tên được.

Năm 2015, bà nhận chuyển nhượng lại của bà T phần đất nêu trên và bà trực tiếp thanh toán tiền cho các con cụ N3 với số tiền 770.000.000đồng. Các con cụ N3 xác nhận đã nhận của bà số tiền 1.270.000.000đồng bao gồm tiền cụ N3 nhận cọc của bà T, có biên nhận.

Năm 2017, do không thống nhất được về phần đất có căn nhà của anh D1 (bà T yêu cầu bà trừ phần căn nhà của anh D1 ra khỏi diện tích đất chuyển nhượng) nên hai bên thống nhất không chuyển nhượng nữa, bà T trả lại cho bà toàn bộ số tiền 770.000.000đồng. Sau đó, bà T tiếp tục thanh toán tiền cho các con, cháu cụ N3 để nhận chuyển nhượng phần đất nêu trên. Toàn bộ các biên nhận tiền, bà đã giao cho bà T lưu giữ. Bà không còn liên quan gì đến việc chuyển nhượng đất này nên yêu cầu được vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án của Toà án.

Chị Lê Thị Hồng N1, chị Lê Thị Kim T1, Lê Thị Kim H2, anh Lê Thành H3 trình bày:

Các anh, chị là con của ông X. Các anh chị không biết gì về việc tranh chấp trong vụ án này, cũng không có yêu cầu gì, đề nghị toà án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Đối với anh Lê Hiển V1, chị Lê Thị Kim L1: Hiện không rõ địa chỉ, toà án niêm yết theo quy định nhưng không có ý kiến phản hồi.

Ông Cao Hải N2 trình bày tại bản tự khai ngày 17/882023: Ông là chồng bà T1, tài sản trên đất chuyển nhượng đất là của vợ chồng ông, do thửa đất vị vướng quy hoạch không thể chuyển nhượng nên khi huỷ hợp đồng, Công chứng viên yêu cầu cầu phải có tên ông trong văn bản huỷ hợp đồng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 56/2023/DS-ST ngày 28/9/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh, đã tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bà Nguyễn Thị Bích T.
   1. Công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất diện tích là 3.805,7m² (có 400 m² đất thổ cư ONT) thuộc các thửa 146, 272, 265, 157 tờ bản đồ 24 VN-2000 (thửa cũ 2226, 2227, 2229 tờ bản đồ 04) tại ấp T, xã T, thành phố T, tỉnh Tây Ninh giữa cụ Lê Thị N3, người thừa kế của cụ N3 và bà Nguyễn Thị Bích T.
   2. Bà Nguyễn Thị Bích T có quyền sử dụng thửa đất nêu tại khoản 1.1, thửa đất có bản vẽ kèm theo.
   3. Bà T được quyền sở hữu cây trồng trên đất (tại khoản 1.1) gồm 10 cây tầm vông, 01 cây xoài, 02 bụi chuối, 01 cây xanh, 01 cây bằng lăng.
   4. Buộc ông Lê Văn M, chị Nguyễn Thị Thúy H4 giao cho bà Nguyễn Thị Bích T diện tích đất nêu tại khoản 1.1; ghi nhận ông M, bà H4 tự nguyện tháo dỡ, di dời các tài sản trên đất gồm: Nhà cấp 4 diện tích 5,2m x 15,2m (móng gạch cột sắt, tường gạch không tô, mái tol); quán tạm diện tích 14,6m x 10,7m (khung sắt tiền chế, mái tol); nhà tạm phía sau nhà chính 5,2m x 5,2m (mái tol, vách tol, cột sắt, nền xi măng, kèo sắt); nhà vệ sinh + chuồng bò 3,8m x 9,4m (mái tol, kèo gỗ); kho tạm 4,2m x 4m (vách tol) (theo biên bản thẩm định tại chỗ ngày 08/9/2023) để giao quyền sử dụng đất cho bà T trong thời hạn 03 (ba) tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật.
   5. Bà Nguyễn Thị Bích T có nghĩa vụ thanh toán cho người thừa kế của cụ N3 gồm bà Lê Thị N, ông Lê Văn C2, người thừa kế của ông Lê Văn B (gồm anh Lê Hoàng D1, chị Lê Thị Kim C3, chị Lê Thị Kim H5, người thừa kế của anh Lê Văn C4 gồm bà Lê Thị Ngọc D, chị Nguyễn Thị Thúy A), người thừa kế của ông Lê Văn X (gồm Lê Thị Kim T1, Lê Thị Kim L1, Lê Thị Kim H2, Lê Thị Hồng N1, Lê Thành H3, Lê Hiển V1) số tiền chuyển nhượng QSDĐ và giá trị cây trồng tên đất là 1.721.827.613đồng.
2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Lê Hoàng D1. Công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Lê Hoàng D1 và cụ Lê Thị N3 ngày 19/02/2004. Anh Lê Hoàng D1 được quyền sử dụng một phần thửa đất số 157, tờ bản đồ 24, diện tích 189,1m² (loại đất mùa CHN) tại ấp T, xã T, thành phố T, tỉnh Tây Ninh. Có tứ cận, bản vẽ kèm theo.
3. Kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01631/QSDĐ/D2 ngày 30/8/1995, chỉnh lý ngày 02/4/2003, do UBND huyện H (nay là thành phố T) cấp cho cụ Lê Thị N3 để cấp lại cho bà T1 và anh D1 theo bản án này khi bản án có hiệu lực pháp luật.
4. Tuyên bố Hợp đồng uỷ quyền ngày 20/5/2009 (công chứng số 143, quyển 01) tại Phòng C6 tỉnh Tây Ninh, giữa cụ Lê Thị N3 và bà Nguyễn Thị Bích T vô hiệu.
5. Tuyên bố Di chúc ngày 20/5/2009 (công chứng số 238, quyển 10) và Di chúc ngày 24/3/2010 (công chứng số 70, quyền 01) tại Phòng C6 tỉnh Tây Ninh của cụ Lê Thị N3 vô hiệu.

Ngoài ra án sơ thẩm còn giải quyết các vấn đề liên quan đến án phí sơ thẩm, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo theo luật định.

Sau khi xét xử sơ thẩm: Ông Nguyễn Văn V, bà Lê Thị Kim T1, ông Lê Văn M, bà Nguyễn Thị Thúy H4 đều làm đơn kháng cáo, yêu cầu giải quyết lại theo trình tự phúc thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Phía nguyên đơn vẫn giữ yêu cầu khởi kiện về việc buộc phía bị đơn phải trả lại diện tích đất đã chuyển nhượng cho nguyên đơn và đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Phía bị đơn có ông V đại diện theo ủy quyền cho rằng, Tòa án cấp sơ thẩm đã buộc phía bị đơn, trong đó có những người con của bà N3 phải trả lại số tiền 500.000.000đồng vì là tiền đặt cọc là không đúng vì bà N3 không nhận số tiền này, yêu cầu được xem xét lại và giải quyết đối với vấn đề số tiền còn lại mà phía nguyên đơn phải trả theo việc chuyển nhượng hợp đồng về việc chuyển nhượng đất do bà N3 để lại.

Phía ông M, bà H4 có ông C1 đại diện yêu cầu công nhận di chúc của bà N3 được xác lập vào năm 2004.

Đại diện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm cho rằng: Tòa án cấp sơ thẩm đã xét xử và căn cứ tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ là thỏa đáng, có căn cứ đúng quy định pháp luật, nên Viện kiểm sát đề nghị giữ nguyên đối với bản án sơ thẩm, không chấp nhận kháng cáo của các bên đương sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu tài liệu có trong hồ sơ vụ án, thẩm tra các chứng cứ tại phiên tòa nghe đương sự trình bày và nghe Đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm. Hội đồng xét xử nhận định:

1. Về thủ tục kháng cáo: Đơn kháng cáo của ông Nguyễn Văn V, bà Lê Thị Kim T1, ông Lê Văn M, bà Nguyễn Thị Thúy H4 làm trong hạn luật định, nên thủ tục kháng cáo hợp lệ.
2. Về nội dung giải quyết yêu cầu kháng cáo:
   1. [2.1] Trong vụ án này có các quan hệ tranh chấp như sau: Quan hệ tranh chấp về hợp đồng đặt cọc; Quan hệ tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng ủy quyền và Quan hệ tranh chấp về di chúc.
   2. [2.2] Xét, đối với hợp đồng đặt cọc ngày 10/2/2009 được lập bằng giấy tay giữa bà N3 với bà T1 đối với diện tích đất tranh chấp nêu trên:

   Nội dung hợp đồng này là bà N3 đồng ý bán nhà đất trên với giá 1.600.000.000đồng. Kể cả trong trường hợp có quy hoạch giải tỏa thì giá đặt cọc vẫn là 500.000.000đồng. Bà N3 ký tên lăn tay, phía dưới có ghi: Ngày 10/2/2009 bà N3 nhận 250.000.000đồng, ngày 14/4/2009 nhận 100.000.000đồng, ngày 20/5/2009 nhận 50.000.0000 đồng, ngày 25/12/2009 thì nhận 50.000.0000đồng. Tổng cộng tính theo giá đặt cọc là 450.000.000đồng.

   Như vậy về hình thức và nội dung của hợp đồng này là đặt cọc, không phải là mua bán hay chuyển nhượng, nay đã phát sinh tranh chấp, sẽ được giải quyết theo quy định của hợp đồng đặt cọc. Trong quá trình xảy ra tranh chấp thì các bên đương sự đến nay vẫn chưa thanh toán xong tiền và vẫn chưa giao nhận đất.

   Phía bà T1 không yêu cầu giải quyết đối với hợp đồng đặt cọc mà chỉ đòi công nhận hợp đồng chuyển nhượng, Tòa án cấp sơ thẩm đã giải quyết xác định đây là hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng là chưa phù hợp.

   Theo các lời khai của phía bà H4 và ông M xác nhận là lúc đầu có mượn của bà T1 số tiền 250.000.000đồng, sau đó có nhận một số tiền theo hợp đồng đặt cọc tổng cộng là 450.000.000đồng, điều này phù hợp với các tờ giấy ghi trên tờ đặt cọc là đã nhận từng đợt, tính tổng chung là 450.000.000đồng.

   Theo kết quả giám định thì tài liệu cần giám định có ký hiệu A1 khi đối chiếu với mẫu so sánh do cùng một người ký ra là bà N3, tài liệu cần giám định có ký hiệu A2 khi đối chiếu với mẫu so sánh xác định là không giám định được.

   Do đó, khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được thì việc giải quyết hậu quả là hoàn lại những gì cho nhau đã nhận và giải quyết việc bồi thường thiệt hại theo luật định. Hiện nay bà N3 đã chết, nên ai là người được nhận tài sản thừa kế của bà phải có trách nhiệm trả thay cho bà theo luật định.

   Tuy nhiên, phía bà T1 vẫn không yêu cầu bồi thường thiệt hại mà chỉ yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, việc bồi thường thiệt hại sẽ được giải quyết bằng một vụ việc khác khi có yêu cầu của đương sự theo quy định của pháp luật.

   3. [2.3] Xét, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 13/5/2009 giữa bà N3 với bà T1, ông N2:

   Nội dung của hợp đồng này là bà N3 đồng ý chuyển nhượng diện tích 4.067,5 m² với giá là 3.500.000.000đồng cho bà T1, ông N2, được chứng thực tại Phòng C7, tỉnh Tây Ninh, nhưng đến ngày 20/5/2009, các bên đã đến cơ quan công chứng làm thủ tục đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng nêu trên. Do đó, hợp đồng này đã thay đổi và chấm dứt quan hệ chuyển nhượng.

   Cũng ngày 20/5/2009 thì bà N3 đã ký hợp đồng ủy quyền, sau đó ký di chúc để giao quyền lại toàn bộ nhà, đất nêu trên cho bà T1, hợp đồng cũng được chứng thực tại Phòng C6, tỉnh Tây Ninh.

   Đến ngày 24/3/2010 bà N3 lại lập di chúc để lại diện tích đất nêu trên cho ông X, ông N5, ông C2 là bà D, theo giá bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng là 1.601.456.080đồng, di chúc này được lập tại Phòng C6, tỉnh Tây Ninh.

   Xét thấy, căn cứ Giấy ra viện ngày 06/01/2010 thì bà N3 đã nhập viện ngày 31/12/2009, ra viện ngày 06/01/2010, lý do điều trị theo hồ sơ bệnh án là chứng nhồi máu não, liệt nửa người phải điều trị vật lý trị liệu.

   Theo Văn bản số 36 ngày 06/01/2011 của Giám đốc Sở Tư pháp tỉnh Tây Ninh về việc giải quyết khiếu nại của đương sự, trong đó Sở Tư pháp tỉnh Tây Ninh đã chấp nhận khiếu nại của ông M, xác định di chúc ngày 24/3/2010 của bà N3 được công chứng là không phù hợp với quy định pháp luật, việc xác định sức khỏe tâm thần của bà N3 trong văn bản công chứng không thuộc thẩm quyền của đơn vị công chứng thuộc Sở Tư pháp.

   Ngoài ra, theo các thông tin thu thập ở chính quyền địa phương của Sở Tư pháp tỉnh Tây Ninh, xác định trước khi có chứng nhận sức khỏe ngày 15/3/2010 thì bà N3 bị tai biến nặng, bại liệt, nằm một chỗ, không nói được, không biết chữ, không ký tên được, cho đến khi chết là ngày 02/5/2010.

   Như vậy, thời điểm từ tháng 3/2009 bà N3 đã lâm bệnh, ngày 31/12/2009 nhập viện và xuất viện ngày 06/01/2010 đến ngày 02/5/2010 thì bà chết nên các hợp đồng bà N3 ký, lăn tay đều không phù hợp với quy định pháp luật. Thời điểm ký hợp đồng và ban hành các văn bản công chứng khi bà N3 bị tai biến bại liệt, không thể ký tên mà không có chứng nhận của cơ quan y tế có thẩm quyền là chưa hợp pháp. Tòa án cấp sơ thẩm công nhận các hợp đồng chuyển nhượng giữa bà N3 với bà T1, như đã nêu trên là chưa phù hợp, nên cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm về phần này.

   4. [2.4] Xét, đối với hợp đồng chuyển nhượng ngày 19/02/2004 giữa bà N3 và ông D1:

   Ông D1 là cháu của bà N3. Nội dung của hợp đồng thể hiện diện tích đất ông mua của bà N3 là 5m x 10m, với giá 10chỉ vàng 24K loại 96%, bà N3 cho ông D1 nhận đất từ năm 2004 và về cất nhà ở từ đó đến nay.

   Tại thời điểm năm 2004, bà N3 còn minh mẫn và cũng không có tranh chấp gì khi ông D1 cất nhà ở đây. Theo hồ sơ thể hiện các bên đương sự như ông X, bà N5, ông C2, bà D là con bà N3, cũng như ông V là người đại diện theo ủy quyền cũng thừa nhận là ông D1 đã trả tiền xong cho phía bà N3, nên Tòa án cấp sơ thẩm công nhận đối với phần chuyển nhượng này là có cơ sở, đúng quy định pháp luật.

   5. [2.5] Xét, đối với di chúc của bà N3 lập ngày 14/9/2004:

   Nội dung di chúc này thể hiện, bà N3 đồng ý chuyển toàn bộ tài sản cho ông M và bà H4 khi bà qua đời. Tại thời điểm lập di chúc thì bà N3 còn khỏe mạnh, minh mẫn, văn bản được chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã T, nội dung ghi: “Xác nhận diện tích gồm đất vườn là 2.000m², trên có một căn nhà 10m x 30m cùng nội thất bên trong và đất ruộng 2.000m², đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà N3, bà đồng ý để lại di sản trên cho cháu M, H4 lo nhang khói, hương quả còn ba đứa con của bà đã được bà cho đất rồi, nên không ai có quyền tranh chấp đối với phần đất này.

   Trước đó, những người con của bà N3 như ô Xích, ông C2, ông N5 và kể cả ông D1 cũng có giấy đồng giao cho bà N3 toàn bộ phần đất còn lại nêu trên để bà được quyền sử dụng, định đoạt và dưỡng già, không ai có quyền ngăn cản, văn bản này cũng được chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã T.

   Nên có cơ sở xác định di chúc tại thời điểm lập ngày 14/9/2004 của bà N3 là hợp pháp. Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận đối với di chúc này của bà N3 là chưa phù hợp, như đã phân tích trên. Do đó, có cơ sở để chấp nhận yêu cầu của ông M và bà H4, sửa án sơ thẩm về phần này.

   Đối với Đơn xin hủy bỏ tờ di chúc lập ngày 22/3/2010, nội dung bà N3 xin rút lại di chúc ngày14/9/2004, thì thời điểm này bà N3 đã bị tai biến như đã phân tích trên, nên việc chứng thực của UBND xã T khi không có xác nhận về tình trạng sức khỏe của cơ quan y tế đối với bà N3 là chưa phù hợp quy định pháp luật.

3. [3] Về án phí dân sự sơ thẩm:

Do không được chấp nhận yêu cầu khởi kiện nên bà T1 phải chịu theo luật định, do bà T1 là người cao tuổi nên được miễn nộp theo luật định, hoàn trả cho bà T1 số tiền 300.000đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm theo Biên lai thu số 00817 ngày 21/01/2019 của Cục Thi hành án Dân sự tỉnh Tây Ninh.

Ông D1 không phải chịu, nên hoàn trả cho ông D1 số tiền 300.000đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm theo Biên lai thu số 0016728 ngày 27/7/2023 của Cục Thi hành án Dân sự tỉnh Tây Ninh.

4. [5] Về chi phí tố tụng dân sự:

Do không được chấp nhận yêu cầu khởi kiện nên bà T1 phải chịu theo luật định, cụ thể: Chi phí thẩm định tại chỗ, định giá số tiền 29.30.000đồng và 1.500.000đồng, bà T1 phải chịu, đã nộp xong; Chi phí ủy thác tư pháp ra nước ngoài, bà T1 đã nộp xong; Chi phí giám định số tiền 8.000.000đồng, bà T1 đã nộp xong.

5. [6] Về án phí dân sự phúc thẩm:

Do không chấp nhận yêu cầu kháng cáo nên bà Lê Thị Kim T1 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo luật định. Bà Lê Thị N là người cao tuổi nên được miễn nộp án phí theo luật định. Do chấp nhận yêu cầu kháng cáo nên ông Lê Văn M, bà Nguyễn Thị Thúy H4 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo luật định.

6. [7] Các phần quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không có kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật thi hành.

Bởi các lẽ trên;

Căn cứ Điều 308 Bộ Luật tố tụng Dân sự.

QUYẾT ĐỊNH

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Lê Thị Kim T1, ông Nguyễn Văn V (là người đại diện theo ủy quyền của bà Lê Thị N, bà Lê Thị Ngọc D); Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của phía ông Lê Văn M, bà Nguyễn Thị Thúy H4; sửa một phần bản án sơ thẩm.

Áp dụng Điều 652; Điều 656 Bộ luật Dân sự năm 2005; Áp dụng Điều 116 Điều 117; Điều 124; Điều 129; Điều 643; Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015, Áp dụng Điều 227; Điều 228 Bộ Luật tố tụng Dân sự; Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội về án phí.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Bích T về việc đòi công nhận hiệu lực của các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 3.805,7m² giữa bà T với cụ Lê Thị N3.
2. Hủy các hợp đồng đặt cọc, hợp chuyển nhượng, hợp đồng ủy quyền và các văn bản sau đây: Hợp đồng đặt cọc giấy tay ngày 10/02/2009 giữa bà Lê Thị N3 với bà Nguyễn Thị Bích T; Hợp đồng ủy quyền và di chúc ngày 20/5/2009 giữa bà Lê Thị N3 với bà Nguyễn Thị Bích T; Di chúc ngày 24/3/2010 của bà Lê Thị N3 cho các con bà gồm ông Lê Văn X, bà Lê Thị N5, ông Lê Văn C2, bà Lê Thị Ngọc D; Đơn xin hủy bỏ di chúc ngày 22/3/2010 của bà Lê Thị N3.
3. Chấp nhận yêu cầu của anh Lê Hoàng D1. Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Lê Hoàng D1 và bà Lê Thị N3 được ký ngày 19/2/2004. Anh D1 được quyền sử dụng đối với diện tích đất 189,1m², có bản vẽ đính kèm và anh có quyền đến cơ quan chức năng để thực hiện việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
4. Chấp nhận yêu cầu chia thừa kế theo di chúc của ông Lê Văn M, bà Nguyễn Thị Thúy H4. Công nhận di chúc ngày 14/9/2024 đối với diện tích 3.805,7m² bà N3 cho ông M và bà H4 được hưởng và ông bà có quyền đến cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
5. Ông Lê Văn M, bà Nguyễn Thị Thúy H4 có trách nhiệm hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Bích T số tiền đặt cọc 450.000.000đồng, ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

6. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà T là người cao tuổi nên được miễn nộp theo luật định, hoàn trả cho bà T số tiền 300.000đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm theo Biên lai thu số 00817 ngày 21/01/2019 của Cục Thi hành án Dân sự tỉnh Tây Ninh.

Hoàn trả cho ông D1 số tiền 300.000đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm theo Biên lai thu số 0016728 ngày 27/7/2023 của Cục Thi hành án Dân sự tỉnh Tây Ninh.

7. Về chi phí tố tụng dân sự:

Chi phí thẩm định tại chỗ, định giá số tiền 29.30.000đồng và 1.500.000đồng, bà T phải chịu, đã nộp xong; Chi phí ủy thác tư pháp ra nước ngoài, bà T đã nộp xong; Chi phí giám định số tiền 8.000.000đồng, bà T đã nộp xong.

8. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Bà Lê Thị Kim T1 phải chịu số tiền 300.000đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ số tiền 300.000đồng (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí phúc thẩm, theo Biên lai thu số 0000020 ngày 09/11/2023 của Cục Thi hành án Dân sự tỉnh Tây Ninh, như vậy bà T1 đã nộp xong án phí dân sự phúc thẩm.

Bà Lê Thị N là người cao tuổi nên được miễn nộp án phí dân sự phúc thẩm.

Ông Lê Văn M, bà Nguyễn Thị Thúy H4 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả cho ông Lê Văn M số tiền 300.000đồng (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí phúc thẩm theo Biên lai thu số 0000094 ngày 11/10/2023 của Cục Thi hành án Dân sự tỉnh Tây Ninh; hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Thúy H4 số tiền 300.000đồng (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí phúc thẩm theo Biên lai thu số 0000093 ngày 11/10/2023 của Cục Thi hành án Dân sự tỉnh Tây Ninh.

9. Các phần quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật thi hành.
10. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án; tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
11. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - Tòa án nhân dân tối cao. - VKSNDCC tại Tp. HCM. - Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh. - Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh. - Cục Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh. - Các đương sự (Để thi hành). - Lưu văn phòng; hồ sơ vụ án, TPQ.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA LÊ HOÀNG TẤN