Bản án số: 862/2025/DS-PT

Ngày: 31/10/2025

V/v tranh chấp Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội tham gia phiên toà: Bà Nguyễn Thị Hà Phương - Kiểm sát viên.

Trong ngày 31 tháng 10 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội, xét xử phúc thẩm công khai vụ án Dân sự thụ lý số 650/2025/TLPT-DS ngày 03/10/2025, về việc “Tranh chấp Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 163/2023/DS-ST ngày 25/6/2025 của Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm ( Nay là Tòa án khu vực 4), thành phố Hà Nội bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 724/2025/QĐ- PT ngày 06/10/2025; Quyết định hoãn phiên Tòa số 798/2025/QĐ-PT ngày 21/10/2025 giữa:

Nguyên đơn: Ông Nguyễn Tuấn A, sinh năm 1979

HKTT: Thôn G, xã T, huyện L, tỉnh Vĩnh Phúc.

Trú tại: P, Tòa nhà V đường P, phường Y, quận C, thành phố Hà Nội.

Đại diện theo ủy quyền: Bà Trần Thị T, bà Lại Thị T1.

(Có mặt bà T; Vắng mặt bà T1)

Bị đơn: Công ty Cổ phần Đ.

Trụ sở: tòa F, ngõ E đường L, phường T, TP ..

Đại diện theo pháp luật: Ông Trịnh Hoàng L – Tổng Giám đốc

Đại diện theo ủy quyền: Bà Đỗ Thị Hồng V, bà Nguyễn Thị H, ông Trần Văn H1.

(Có mặt bà H; Vắng mặt ông H1, bà V).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Tại Đơn khởi kiện đề ngày 27/6/2024, Đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện đề ngày 22/5/2025 và quá trình giải quyết vụ án, Nguyên đơn, đại diện uỷ quyền của Nguyên đơn trình bày: Ngày 25/7/2019, ông Nguyễn Tuấn A và Công ty cổ phần K (sau đây gọi là Công ty FLCHomes/Bị đơn) đã ký kết Văn bản thỏa thuận số 8-SH.20-06A/2019/VBTT/FLCQUANGNGAI nhằm mua Nhà ở tại dự án Khu đô thị V có địa chỉ tại Khu đô thị M, thuộc địa bàn các xã B, B và B, huyện B, tỉnh Quảng Ngãi.

Ngày 25/7/2019, ông Nguyễn Tuấn A đã đặt cọc số tiền là 604.303.636 đồng (Sáu trăm linh bốn triệu, ba trăm linh ba nghìn, sáu trăm ba mươi sáu đồng) theo đúng thỏa thuận và được Bị đơn ghi nhận bằng Giấy xác nhận ngày 02/8/2019 và Thông báo số 8-SH.20-06A/2019/TB-FLCHomes ngày 19/8/2019 gửi tới ông Nguyễn Tuấn A.

Sau đó một thời gian dài, từ năm 2019 đến đầu năm 2023, ông Nguyễn Tuấn A không nhận được bất kỳ thông báo nào từ Công ty cổ phần K về thông tin liên quan đến dự án nêu trên.

Sau đó ông Nguyễn Tuấn A đã tìm hiểu thì Dự án Khu đô thị V đã bị thu hồi vào tháng 2/2020, Tập đoàn F1 đã tự nguyện hoàn trả lại diện tích đất đã được Ban Q và các khu công nghiệp Q giao.

Từ đầu năm 2023, ông Nguyễn Tuấn A đã nhiều lần liên hệ để làm việc, trao đổi với Công ty K về vấn đề nêu trên. Sau các buổi làm việc trực tiếp với đại diện của Công ty K, ông Nguyễn Tuấn A mới được xác nhận rằng Dự án Khu đô thị V đã không được triển khai; chính vì vậy mà Công ty K không thể thực hiện được nghĩa vụ của mình tại Văn bản thỏa thuận (điểm 1.1.5 khoản 1.1 Điều 1 Văn bản thỏa thuận).

Căn cứ vào Khoản 5 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 422. Chấm dứt hợp đồng: Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;"...

Theo đó, Văn bản thỏa thuận giữa ông Nguyễn Tuấn A và Công ty K đã ký ngày 25/7/2019 không còn đối tượng, Hợp đồng không thể thực hiện được.

Căn cứ quy định tại khoản 5 Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015 về chấm dứt Hợp đồng, ông Nguyễn Tuấn A đề nghị Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm:

1. Tuyên chấm dứt Văn bản thỏa thuận số 8-SH.20-06A/2019/VBTT/FLCQUANGNGAI giữa ông Nguyễn Tuấn A với Công ty K đã ký ngày 25/7/2019.
2. Yêu cầu Công ty K trả lại toàn bộ số tiền mà ông Nguyễn Tuấn A đã đặt cọc là 604.303.636 đồng (Sáu trăm linh bốn triệu, ba trăm linh ba nghìn, sáu trăm ba mươi sáu đồng).
3. Yêu cầu Công ty K bồi thường thiệt hại cho ông Nguyễn Tuấn A tương ứng với số tiền đã đặt cọc (theo thỏa thuận tại Điều 2.1.3 Văn bản thỏa thuận) với lãi suất 7,5%/năm kể từ ngày Công ty K nhận đủ khoản tiền đặt cọc nêu trên (ngày 25/7/2019) cho đến ngày xét xử sơ thẩm (ngày 25/6/2025) là 5 năm 11 tháng (71 tháng) số tiền là: 604.303.636 đồng x 7.5%/năm x 71 tháng = 268.159.738 đồng (Hai trăm sáu mươi tám triệu, một trăm năm mươi chín nghìn, bảy trăm ba mươi tám đồng).

Tổng số tiền mà ông Nguyễn Tuấn A yêu cầu Công ty K phải trả tính đến ngày xét xử sơ thẩm (ngày 25/6/2025) là 604.303.636 đồng + 268.159.738 đồng = 872.463.374 đồng (T2 trăm bảy mươi hai triệu, bốn trăm sáu mươi ba nghìn, ba trăm bảy mươi tư đồng).

* Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà hôm nay, Đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Công ty K xác nhận ngày 25/7/2019, ông Nguyễn Tuấn A và Công ty cổ phần K (sau đây gọi là Công ty K) đã ký kết Văn bản thỏa thuận số 8-SH.20-06A/2019/VBTT/FLCQUANGNGAI nhằm cung cấp các dịch vụ tư vấn thông tin, đặt mua bất động sản tại dự án Khu đô thị V có địa chỉ tại Khu đô thị M, thuộc địa bàn các xã B, B và B, huyện B, tỉnh Quảng Ngãi.

Ngày 25/7/2019, ông Nguyễn Tuấn A đã đặt cọc số tiền là 604.303.636 đồng (Sáu trăm linh bốn triệu, ba trăm linh ba nghìn, sáu trăm ba mươi sáu đồng) để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ theo văn bản thỏa thuận số 8-SH.20-06A/2019/VBTT/FLCQUANGNGAI ngày 25/7/2019.

Công ty K đã nhận đủ số tiền 604.303.636 đồng (Sáu trăm linh bốn triệu, ba trăm linh ba nghìn, sáu trăm ba mươi sáu đồng) và ghi nhận bằng Giấy xác nhận ngày 02/8/2019 và Thông báo số 8-SH.20-06A/2019/TB-FLCHomes ngày 19/8/2019 gửi tới ông Nguyễn Tuấn A.

Quá trình thực hiện văn bản thỏa thuận, Công ty K đã không thực hiện được các nội dung theo văn bản thỏa thuận do chủ đầu tư là Tập đoàn F1 không tiếp tục triển khai dự án. Do đó, căn cứ Điều 3.3.4 Văn bản thỏa thuận Công ty K đề nghị chấm dứt văn bản thỏa thuận và đồng ý trả lại cho nguyên đơn toàn bộ tiền đặt cọc đã nhận là 604.303.636 đồng. Đối với số tiền lãi nguyên đơn yêu cầu thì Công ty K không đồng ý vì căn cứ vào Điều 3.3.4 Văn bản thỏa thuận số 8-SH.20-06A/2019/VBTT/FLCQUANGNGAI, việc Tập đoàn F1 không tiếp tục triển khai dự án là sự kiện bất khả kháng nên Công ty K sẽ chỉ phải hoàn trả lại tiền đặt cọc đã nhận, không bao gồm lãi bồi thường thiệt hại.

Hiện nay, Công ty K đang lên phương án thỏa thuận về việc chấm dứt văn bản thỏa thuận đối với ông Nguyễn Tuấn A. Đề nghị Tòa án tạo điều kiện để ông Nguyễn Tuấn A và Công ty K có phương án thỏa thuận. Trường hợp các bên không thỏa thuận được đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 163/2025/DSST ngày 25/6/2025 của Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm ( Nay là Tòa án khu vực 4), thành phố Hà Nội đã xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Tuấn A đối với Công ty Cổ phần K.
2. Tuyên bố chấm dứt thực hiện Văn bản thỏa thuận số 8-SH.20-06A/2019/VBTT/FLCQUANGNGAI ngày 25/7/2019, giữa ông Nguyễn Tuấn A với Cổ phần Đầu tư kinh doanh phát triển bất động sản FLCHomes.
3. Buộc công ty cổ phần K phải trả cho ông Nguyễn Tuấn A toàn bộ số tiền đặt cọc là 604.303.636 đồng (Sáu trăm linh bốn triệu, ba trăm linh ba nghìn, sáu trăm ba mươi sáu đồng).
4. Buộc công ty cổ phần K phải trả cho ông Nguyễn Tuấn A số tiền bồi thường thiệt hại là 135.670.305 đồng (Một trăm ba mươi lăm triệu, sáu trăm bảy mươi nghìn, ba trăm linh năm đồng).

Tổng cộng: 739.973.941 đồng (Bảy trăm ba mươi chín triệu, chín trăm bảy mươi ba nghìn, chín trăm bốn mươi mốt đồng).

5. Không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn tuấn A đối với số tiền bồi thường thiệt hại 132.489.433 đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chậm thanh toán thì còn phải chịu tiền lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chậm thi hành án.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Không đồng ý với quyết định của bản án sơ thẩm ngày 09/7/2025 ông Nguyễn Tuấn A có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm số 163/2025/DSST ngày 25/6/2025 của Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại về mức bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 360 Bộ luật dân sự và khoản 2 Điều 302 Luật thương mại năm 2005.

Tại phiên tòa Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo. Các đương sự xác nhận ngoài các tài liệu chứng cứ đã xuất trình cho Tòa án thì không còn chứng cứ nào khác xuất trình cho Tòa án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội phát biểu quan điểm:

Về tố tụng:

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa hôm nay, Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tiến hành đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Các đương sự trong vụ án chấp hành quyền, nghĩa vụ theo quy định của bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung:

căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ xét thấy không có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Tuấn A. Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật dân sự giữ nguyên bản án sơ thẩm; về án phí các đương sự phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, căn cứ kết quả hỏi và tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1].Về tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Nguyễn Tuấn A làm trong thời hạn luật định. Người kháng cáo đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm, nên việc kháng cáo là hợp lệ. Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội giải quyết là đúng thẩm quyền.

[2].Về nội dung: Hội đồng xét xử xét thấy: Ngày 25/7/2019, ông Nguyễn Tuấn A và Công ty Cổ phần K ký Văn bản thỏa thuận số 8-SH.20-06A/2019/VBTT/FLCQUANGNGAI với nội dung FLCHomes giới thiệu, tư vấn, môi giới cho ông Nguyễn Tuấn A các thông tin bất động sản nhà ở tại dự án Khu đô thị V có địa chỉ tại Khu đô thị M, thuộc địa bàn các xã B, B và B, huyện B, tỉnh Quảng Ngãi. Xét thấy việc ký kết văn bản thỏa thuận trên được các bên thực hiện trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện, về hình thức và nội dung phù hợp với quy định của pháp luật, nên phát sinh hiệu lực đối với các bên.

Quá trình giải quyết và tại phiên tòa hôm nay các bên đương sự đều thống nhất xác nhận sau khi ký kết văn bản thỏa thuận, ông Nguyễn Tuấn A đã chuyển cho Công ty Cổ phần K số tiền 604.303.636 đồng.

Theo thỏa thuận của các bên tại Điều 2.1.3 của Hợp đồng “ Bên A cam kết đôn đốc chủ đầu tư thực hiện các công việc cần thiết để đảm bảo bên B được ký Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư theo đúng tiến độ dự kiến là Quý II/2020”. Đến nay do Tập đoàn F1 không tiếp tục triển khai dự án, thông báo không thực hiện từ năm 2020 nhưng Công ty Cổ phần K không thông báo cho ông Nguyễn Tuấn A biết về việc dự án không thực hiện được, nên Văn bản thoả thuận giữa ông Nguyễn Tuấn A với Công ty K cũng không thực hiện được. Do Công ty cổ phần K vi phạm thỏa thuận đã ký kết giữa các bên. Quá trình giải quyết vụ án ông Nguyễn Tuấn A và Công ty cổ phần K đồng ý chấm dứt thực hiện Văn bản thỏa thuận số 8-SH.20-06A/2019/VBTT/FLCQUANGNGAI ngày 25/7/2019, ông Nguyễn Tuấn A đề nghị Công ty K, phải thanh toán trả ông số tiền 604.303.636 đồng là khoản tiền ông Nguyễn Tuấn A đã đặt cọc mua bất động sản, Công ty K cũng đồng ý thanh toán trả ông Nguyễn Tuấn A số tiền này. Do vậy Tòa án cấp sơ thẩm ghi nhận sự tự nguyện của Công ty cổ phần K thành toán trả cho ông Nguyễn Tuấn A số tiền 604.303.636 đồng là có căn cứ và phù hợp với quy định của pháp luật.

[2.2]. Đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại của nguyên đơn: Xét yêu cầu kháng cáo của Nguyên đơn ông Nguyễn Tuấn A Hội đồng xét xử xét thấy, ông Nguyễn Tuấn A yêu cầu Công ty cổ phần Đ phải bồi thường thiệt hại cho ông theo thỏa với lãi suất 7,5%/năm kể từ ngày Công ty cổ phần Đ1 kinh doanh bất động sản Đ nhận đủ khoản tiền đặt cọc trên là ngày 25/7/2019 đến ngày xét xử sơ thẩm là ngày 25/6/2025. Xét thấy, tại muc 2.1.3 Điều 2 của Văn bản thỏa thuận quy định: “ Bên A cam kết đôn đốc chủ đầu tư thực hiện các công việc cần thiết để đảm bảo bên B được ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư theo đúng tiến độ dự kiến là quý II/2020 (thời gian dự kiến ký hợp đồng mua bán).

Thời gian để bên B được ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có thể được gia hạn nhưng không quá 09 (chín) tháng kể từ ngày cuối cùng của thời gian dự kiến ký hợp đồng mua bán. Trường hợp quá 09 tháng kể từ ngày cuối cùng của thời gian dự kiến ký hợp đồng mua bán mà bên A/ chủ đầu tư chưa thông báo cho bên B về việc ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư thì bên B có quyền lựa chọn thực hiện một trong hai phương án quy định tại mục (i) hoặc mục (ii) dưới đây:

(i) Đơn phương chấm dứt văn bản thỏa thuận này và yêu cầu bên A Hoàn trả cho bên B toàn bộ tiền đặt cọc (như được định nghĩa tại mục 3.1 Điều 3 văn bản thỏa thuận này) cùng với một khoản tiền bồi thường thiệt hại tương ứng với số tiền được tính trên toàn bộ tiền đặt cọc nhân với lãi suất 150% lãi suất tiền gửi trả lãi sau kỳ hạn 06 tháng của ngân hàng B công bố tại thời điểm thanh toán đối với khách hàng là cá nhân tính từ ngày cuối cùng của thời gian dự kiến ký hợp đồng mua bán đến thời điểm bên B gửi thông báo đơn phương chấm dứt văn bản thỏa thuận cho bên A...”.

Quá trình giải quyết vụ án, đại diện theo ủy quyền của Công ty cổ phần K trình bày dự án Khu đô thị V có địa chỉ tại Khu đô thị M, thuộc địa bàn các xã B, B và B, huyện B, tỉnh Quảng Ngãi hiện nay không thực hiện được do chủ đầu tư không tiếp tục triển khai dự án. Xét thấy theo thỏa thuận của các bên tại văn bản thỏa thuận là số tiền được tính trên toàn bộ tiền đặt cọc nhân với lãi suất 150% lãi suất tiền gửi trả lãi sau kỳ hạn 06 tháng của ngân hàng B công bố tại thời điểm thanh toán đối với khách hàng là cá nhân tính từ ngày cuối cùng của thời gian dự kiến ký hợp đồng mua bán. Lãi suất gửi tại Ngân hàng B trả lãi sau kỳ hạn 06 tháng hiện nay được công khai trên website chính thức của Ngân hàng B là 3%/năm. Do vậy Tòa án cấp sơ thẩm buộc Công ty cổ phần K phải thanh toán trả cho ông Nguyễn Tuấn A số tiền lãi 3%/năm là có căn cứ và phù hợp với quy định của pháp luật.

Về thời gian được tính yêu cầu bồi thường, theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án ông Nguyễn Tuấn A yêu cầu tính từ ngày 25/7/2019. Xét thấy, theo thỏa thuận của các bên tại mục 2.1.3 Điều 2 của Văn bản thỏa thuận, cam kết của các bên...đã nêu: “..... yêu cầu bên A hoàn trả cho bên B toàn bộ tiền đặt cọc (như được định nghĩa tại mục 3.1 văn bản thảo thuận này) cùng với một khoản tiền bồi thường thiệt hại tương ứng với số tiền được tính trên toàn bộ tiền đặt cọc nhân với lãi suất 150% lãi suất tiền gửi trả lãi sau kỳ hạn 06 tháng của Ngân hàng B công bố tại thời điểm thanh toán đối với khách hàng là cá nhân tính từ ngày cuối cùng của thời gian dự kiến ký hợp đồng mua bán...”. Do đó Tòa án cấp sơ thẩm xác định thời hạn tính thiệt hại từ ngày 30/6/2020 đến ngày xét xử sơ thẩm là ngày 25/6/2025 là có căn cứ.

Từ những phân tích trên Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu của ông Nguyễn Tuấn A buộc Công ty cổ phần K phải thanh toán trả cho ông Nguyễn Tuấn A số tiền bồi thường thiệt hại tính từ ngày 30/6/2020 đến ngày xét xử sơ thẩm là ngày 25/6/2025, cụ thể là: 604.303.636 đồng x 150% x 3%/năm x 1821/365 ngày = 135.670.305 đồng là có căn cứ và phù hợp với quy định của pháp luật.

Từ những phân tích trên xét thấy không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Tuấn A.

Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội phù hợp với các tài liệu có trong hồ sơ, nên được chấp nhận.

* Về án phí: Do yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Tuấn A không được chấp nhận, nên ông Nguyễn Tuấn A phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng: Khoản 3 Điều 26, Điều 300; Điều 296; khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

• Các Điều 275, 280, 429, 335, 336, 339, 357 và Điều 468 Bộ luật dân sự.
• Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu nộp quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 163/2025/DSST ngày 25/6/2025 của Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm (Nay là Tòa án Khu vực 4), thành phố Hà Nội.
2. Về án phí phúc thẩm: Ông Nguyễn Tuấn A phải chịu 300.000 đồng án phí phúc thẩm, được trừ vào 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí ông đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0000726 ngày 15/7/2025 của Thi hành án dân sự thành phố H

Trường hợp Bản án, Quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, Điều 7 và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ngay kể từ ngày tuyên án.