Bản án số: 85/2025/DS-PT

Ngày: 17-3-2025

V/v “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, yêu cầu trả tiền thuê quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Hoàng Thị Thu Minh.

Các Thẩm phán: Ông Vũ Thế Phương.

Bà Phan Thị Thu Hương.

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Minh Tín - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa: Bà Vũ Thị Hồng Uyên- Kiểm sát viên.

Ngày 17 tháng 3 năm 2025, tại Trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 205/2023/DS-PT ngày 18/8/2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, yêu cầu trả tiền thuê quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 04/2023/DS-ST ngày 25 tháng 5 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 11/2025/QĐ-PT ngày 08/01/2025; Thông báo thay đổi thời gian mở phiên tòa số 65/TB-DSPT ngày 24/02/2025 và Quyết định hoãn phiên tòa số 132/2025/QĐ-PT ngày 27/02/2025, giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thanh H, sinh năm 1969; địa chỉ: Số H, ấp Đ, xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai.
• Người Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Ông Nguyễn P, Luật sư thuộc Đoàn luật sư tỉnh Đ; nơi làm việc: Công ty L3; Số A Khu phố G, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.
• - Bị đơn: Ông Trần Trung T, sinh năm 1970 và bà Mai Thị Kim L, sinh năm 1975; địa chỉ: Đ, ấp D, xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai.
• Người đại diện theo ủy quyền của ông T và bà L: Bà Phú Thị Minh U, sinh năm 1971. Địa chỉ: 6 tổ F, khu phố E, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.
• - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
  1. Ông Trần Văn T1, sinh năm 1964; địa chỉ: Số H, ấp Đ, xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai.
  2. Văn phòng C; địa chỉ: Số F ấp N, xã Q, huyện T, tỉnh Đồng Nai.
  3. Chị Trần Mai Ngọc H1, sinh năm 1999; địa chỉ: Đ, ấp D, xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai
  4. Chị Trần Mai Thủy T2, sinh năm 2000; địa chỉ: Đ, ấp D, xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai
  5. Bà Vũ Thị L1, sinh năm 1947; địa chỉ: Đ, ấp D, xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai.
• Người kháng cáo: Bị đơn ông Trần Trung T và bà Mai Thị Kim L.
• (Nguyên đơn, bị đơn bà L, Luật sư P, bà U có mặt; các đương sự khác vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện ngày 20/12/2018, các bản tự khai và tại phiên tòa nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thanh H trình bày:

Vào ngày 01/4/2015, vợ chồng ông T, bà L có chuyển nhượng cho bà H diện tích đất 515m² thuộc thửa đất số 116, tờ bản đồ số 16 tọa lạc tại xã G, huyện T được UBND huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BN 009539 ngày 22/01/2013 cho ông Trần Trung T và bà Mai Thị Kim L, giá chuyển nhượng là 500.000.000 đồng. Bà H đã thanh toán toàn bộ số tiền nêu trên cho vợ chồng bà L.

Vào ngày 20/6/2017, bà H và vợ chồng ông T, bà L có thỏa thuận ký kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 515m² thuộc thửa đất số 116, tờ bản đồ số 16 tọa lạc tại xã G, huyện T được UBND huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BN 009539 ngày 22/01/2013 cho ông Trần Trung T và bà Mai Thị Kim L được cập nhật trang 4 sang tên bà Nguyễn Thị Thanh H ngày 14/4/2015. Có nội dung bà H đồng ý cho vợ chồng bà L, ông T thuê toàn bộ diện tích đất trên với thời hạn thuê là 02 năm kể từ ngày ký kết hợp đồng (từ ngày 20/6/2017 đến ngày 20/6/2019). Mục đích thuê là chăn nuôi, tiền thuê mỗi tháng là 2.000.000 đồng, thanh toán vào ngày đầu tháng.

Sau khi ký hợp đồng, bà H đã bàn giao thửa đất trên cho ông T, bà L quản lý, sử dụng. Ông T, bà L đã thực hiện thanh toán tiền thuê quyền sử dụng đất như thỏa thuận, đến ngày 01/7/2018, ông T, bà L không thực hiện việc trả tiền thuê nhà cho bà H.

Nay bà Nguyễn Thị Thanh H yêu cầu ông Trần Trung T và bà Mai Thị Kim L phải liên đới thanh toán cho bà tổng số tiền còn nợ thuê quyền sử dụng đất là 6.000.000 đồng (sáu triệu đồng) là ba tháng tiền thuê (tính từ ngày 01/7/2018 đến ngày 01/11/2018). Bà không yêu cầu tính lãi đối với số tiền trên. Bà yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được ký kết ngày 20/6/2017 giữa bà và ông Trần Trung T, bà Mai Thị Kim L.

Yêu cầu ông Trần Trung T và bà Mai Thị Kim L trả lại cho bà tài sản đã thuê là diện tích đất 515m² (Nay đo đạc thực tế đất còn lại 453.6m²) diện tích giảm do làm đường thuộc thửa đất số 116, tờ bản đồ số 16 tọa lạc tại xã G, huyện T được UBND huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BN 009539 ngày 22/01/2013 cho ông Trần Trung T và bà Mai Thị Kim L được cập nhật sang tên bà Nguyễn Thị Thanh H ngày 14/4/2015 tại mục IV.

Sau khi nhận được Trích lục bản đồ và đo địa chính số: 2715/2019 ngày 16/9/2019 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh T6 cung cấp, diện tích thực tế giảm so với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do thời điểm làm đường bê tông, người dân tự lùi mốc lộ giới để mở đường. Bà cam kết không khiếu nại, thắc mắc về sự thay đổi trên và yêu cầu nhận lại diện tích đất thực tế. Về chứng thư thẩm định giá nguyên đơn đồng ý với giá trị được thẩm định và không có ý kiến thắc mắc gì.

2. Theo đơn phản tố ngày 19/02/2019, các bản tự khai và tại phiên tòa của bị đơn trình bày:

Bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Bà L và ông T xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê nhà là hình thức giả tạo của hợp đồng vay.

Vào tháng 12 năm 2014 qua giới thiệu của chị Phạm Thị Hồng cư T3 tại ấp D, xa G, huyện T, tỉnh Đồng Nai, bà L đã gặp bà Nguyễn Thị Thanh H để vay số tiền 500.000.000 đồng, lãi suất 4%/tháng trên số nợ gốc, lãi trả hàng tháng là 20.000.000 đồng. Hai bên có làm giấy tay vay mượn tiền (không có công chứng), mỗi bên giữ một bản chính, một thời gian sau bà H đến gặp bà L mượn lại bản chính nói để photo nhưng không trả lại bản chính cho bà mà nói đã làm mất.

Để đảm bảo khoản nợ bà H đưa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung chuyển nhượng diện tích đất 515m² thuộc thửa đất số 116, tờ bản đồ số 16 tọa lạc tại xã G, huyện T đã được soạn sẵn đến nhà ông T và bà L ký và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính cho bà H thì bà H mới giao tiền cho ông bà vay. Bà H nói nếu sau này trả đủ gốc và lãi sẽ hủy hợp đồng. Vì cần tiền và tin tưởng nên ông bà đã ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi giao tiền bà H chỉ giao số tiền 480.000.000 đồng trừ đi 20.000.000 đồng tiền lãi.

Ông bà trả được khoảng 5 tháng tiền lãi tương đương với 100.000.000 đồng thì gặp khó khăn nên xin bà H cho 06 tháng trả một lần, bà H đồng ý. Đến ngày 05/10/2015, vợ chồng ông bà đã trả cho bà H 100.000.000 đồng tiền lãi của năm 2015. Sau đó vợ chồng bà còn nợ lại 100.000.000 đồng tiền lãi thì bà H nhập vào tiền gốc thành 600.000.000 đồng.

Năm 2016, bà H đến nhà vợ chồng ông bà đòi tiền, do không có tiền trả nên vợ chồng ông bà khất nợ. Năm 2017, bà H tiếp tục buộc vợ chồng ông bà phải ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đã được soạn sẵn do bà mang đến nhà ông bà, thời hạn thuê là 02 năm. Sau đó, bà H nhiều lần đến đòi tiền, vợ chồng ông bà không trả được bà H có gọi điện và gửi thư yêu cầu vợ chồng ông bà ra khỏi nhà, trả lại đất cho bà H.

Bà L thừa nhận về hợp đồng thuê nhà và giấy bán nhà giữa ông T, bà L và bà H là do ông T (chồng bà L) tự ký và viết ra, chữ ký mặt sau của hợp đồng thuê nhà và giấy bán nhà trên là do ông T, bà L, bà H tự ký và viết ra. Nhưng theo bà L, lúc viết hai tờ giấy trên là do bà H nói viết để làm cơ sở vay tiền chứ không phải giao nhà đất gì cả.

Nay bà L, ông T yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Trung T, bà Mai Thị Kim L và bà Nguyễn Thị Thanh H tại thửa đất số 116, tờ bản đồ số 16, diện tích là 515m² tọa lạc tại xã G, huyện T, hủy phần nội dung chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Thanh H do Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ - Chi nhánh T6 xác nhận ngày 14/4/2015 trong giấy chứng nhận số BN 009539 do UBND huyện T cấp ngày 22/01/2013 cho ông Trần Trung T và bà Mai Thị Kim L vì theo bà hợp đồng chuyển nhượng trên là giả tạo, thực chất đó là hợp đồng vay. Yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và hủy hợp đồng trên.

Bà yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng trên. Bà L đồng ý sẽ thanh toán cho bà H số tiền là 500.000.000 đồng tiền vay và tiền lãi 1%/tháng tính từ tháng 10/2017 cho đến nay.

Sau khi nhận được Trích lục bản đồ và đo địa chính số: 2715/2019 ngày 16/9/2019 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ - Chi nhánh T6 cung cấp, diện tích thực tế giảm so với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do làm đường bê tông. Bà không có ý kiến gì, bà cam kết không khiếu nại, thắc mắc về sự thay đổi trên. Về chứng thư thẩm định giá bị đơn đồng ý với giá trị được thẩm định và không có ý kiến thắc mắc gì.

3. Người có quyền và nghĩa vụ liên quan Văn phòng công chứng kiệm T4 trình bày:

Văn phòng công chứng đã thực hiện đúng theo luật công chứng và bộ luật dân sự, thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên đương sự đủ năng lực hành vi dân sự, không bị lừa dối cưỡng ép hoàn toàn tự nguyện ký trước mặt công chứng viên và cam đoan chịu hoàn toàn trách nhiệm của mình. Việc Bà L, ông T đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng là không có cơ sở.

4. Người làm chứng trình bày:
   1. Theo bản tự khai người làm chứng bà Phạm Thị V trình bày:

   Năm 2013 bà có làm ăn quen biết và vay tiền của bà Nguyễn Thị Thanh H địa chỉ tại ấp Đ, xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai. Đầu năm 2015 bà có giới thiệu cho bà Mai Thị Kim L vay của bà H số tiền là 500.000.000 đồng, lãi suất là 5%/tháng, bà có đi cùng bà L và chồng đến nhà bà H. Lần thứ nhất đến là giới thiệu nói chuyện để vay tiền; lần thứ hai là cầm sổ đỏ đưa bà H để làm hợp đồng chuyển nhượng để làm tin cho bà H, bà trực tiếp chứng kiến bà L và ông T ký vào hợp đồng chuyển nhượng.

   2. Theo bản tự khai người làm chứng bà Trần Thị Ngọc L2 trình bày:

   Khoảng đầu năm 2014 bà L có hỏi mượn bà số tiền là 400.000.000 đồng. Bà có hỏi bà L vay tiền để làm gì thì bà L trình bày trước có vay của bà H2 (Phạm Thị V) số tiền 400.000.000 đồng, bà L cũng nói thêm bà H có cho vay tuy nhiên lãi quá cao nên bà chưa vay. Sau mấy tháng bà có nghe bà L đã thế chấp sổ đỏ cho bà H để lấy tiền.

5. Quyết định của cấp sơ thẩm:

Tại Bản án sơ thẩm số 04/2023/DS-ST ngày 25/5/2023 của Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất và Quyết định sửa chữa, bổ sung bản án sơ thẩm số 58/2023/QĐ-SCBSBA ngày 05/6/2023, quyết định:

• Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyễn Thị Thanh H:

Tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Nguyễn Thị Thanh H và ông Trần Trung T, bà Mai Thị Kim L được xác lập ngày 20/6/2017 tại UBND xã G.

Buộc ông Trần Trung T, bà Mai Thị Kim L và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Trần Mai Ngọc H1, chị Trần Mai Thủy T2, bà Vũ Thị L1 phải trả lại diện tích đất 453.6m² thuộc thửa đất số 116, tờ bản đồ số 16 và tài sản gắn liền với đất (nhà xây dựng 157m² trái phép trên đất CLN, chuồng heo, chuồng gà, giếng đào, 01 cây chôm chôm) tọa lạc tại xã G, huyện T được UBND huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BN 009539 ngày 22/01/2013 cho ông Trần Trung T và bà Mai Thị Kim L được cập nhật sang tên bà Nguyễn Thị Thanh H ngày 14/4/2015 tại mục IV.

Bác một phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị Thanh H buộc ông Trần Trung T và bà Mai Thị Kim L phải liên đới thanh toán cho bà tổng số tiền còn nợ thuê quyền sử dụng đất là 2.000.000 đồng (hai triệu đồng) là 01 tháng tiền thuê (tính từ ngày 01/7/2018 đến ngày 01/8/2018).

• Bác yêu cầu phản tố của bà Mai Thị Kim L và ông Trần Trung T về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo.
• Ngoài ra, bản án còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án, chi phí tố tụng và án phí.

6. Trình bày của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn; Kiểm sát viên tại phiên tòa phúc thẩm:

1. Trình bày của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn:

Nguyên đơn là chủ sử dụng hợp pháp tài sản nhà đất đang tranh chấp, việc bị đơn thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê nhà nên nguyên đơn khởi kiện đòi tiền thuê nhà và đồng thời chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất là có căn cứ. Bị đơn cho rằng bị ép buộc khi ký hợp đồng chuyển nhượng, cho rằng hợp đồng giả tạo nên phản tố yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng là không có căn cứ vì: Ngày 01/4/2015, nguyên đơn và bị đơn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất; ngày 19/6/2015, vợ chồng bị đơn tự lập giấy viết tay bán nhà đất nêu trên và cam đoan từ ngày 19/6 đến 19/11/2015 sẽ giao nhà cho nguyên đơn. Ngày 31/10/2019, bà L xác nhận chồng bà L là ông T viết giấy bán nhà và hai vợ chồng ký tên; ngày 06/11/2015, vợ chồng bị đơn tự viết giấy tay thuê nhà đã bán; và gia hạn tiếp tục thuê; ngày 20/6/2017, vợ chồng bị đơn tiếp tục ký hợp đồng thuê và có chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã G. Như vậy, sau khi chuyển nhượng đất và nhà thì vợ chồng bị đơn đã ký hợp đồng thuê nhà đất thời hạn thuê 06 tháng, 01 năm và 02 năm. Nội dung đoạn ghi âm nói về câu chuyện khác không phải câu chuyện chuyển nhượng nhà đất không chứng minh được số tiền 500.000.000 đồng là tiền vay không phải trả tiền chuyển nhượng nhà đất, trình bày của bị đơn chỉ mang tính phán đoán. Từ những nội dung trình bày trên đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm bác kháng cáo của bị đơn và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

2. Phát biểu của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa:

Về thủ tục kháng cáo: Ngày 08/6/2023, bị đơn bà Mai Thị Kim L và ông Trần Trung T làm đơn kháng cáo bản án sơ thẩm. Bà L ông T đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm. Căn cứ khoản 1 Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự kháng cáo hợp pháp nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

Về tố tụng: Về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án dân sự ở giai đoạn phúc thẩm: Đảm bảo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Về quan điểm: Theo bà H, thửa đất số 116, tờ bản đồ số 16, diện tích là 515m² tọa lạc tại xã G, huyện T là do bà nhận chuyển nhượng của ông Trần Trung T và bà Mai Thị Kim L theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Văn phòng C1 Tân chứng thực ngày 01/4/2015, giá chuyển nhượng 500.000.000 đồng, bà H đã thanh toán đủ số tiền cho vợ chồng ông T, bà L. Ngày 20/6/2017, hai bên tiếp tục ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã chuyển nhượng trên với giá 2.000.000đ/tháng từ ngày 20/6/2017 đến 20/6/2019; bị đơn ông T và bà L cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đối với thửa số 116, tờ bản đồ số 16, diện tích là 515m² tọa lạc tại xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai là giả tạo của hợp đồng vay, chứng cứ mà ông T và bà L cung cấp là flie ghi âm vào ngày 26/5/2016, bà L ông T cho rằng giọng nói trong flie ghi âm là của bà L và bà H có nội dung thể hiện liên quan đến việc vay nợ tiền và nhà đất đang tranh chấp, bà L ông T đã yêu cầu Tòa án cấp sơ thẩm giám định giọng nói của bà H trong flie ghi âm, tuy nhiên, bà H đã không cung cấp giọng nói của mình để Tòa án tiến hành trưng cầu giám định, trong trường hợp này nghĩa vụ chứng minh giọng nói trong flie ghi âm mà bà L ông T cung cấp có phải của bà H hay không. Tại cấp phúc thẩm bà H đã đồng ý cung cấp giọng nói để tiến hành giám định.

Tại kết luận giám định số 960/KL-KTHS ngày 07/3/2024 của Phân viện KHHS tại Thành phố Hồ Chí Minh đã kết luận: “Tiếng (giọng) nói của người nữ được gọi là “chị” (ký hiệu là “Hường” trong “Bản dịch nội dung”) trong 02 file âm thanh mẫu cần giám định và tiếng nói của bà Nguyễn Thị Thanh H trong mẫu so sánh là của cùng một người nói ra. Nội dung hội thoại trong file âm thanh mẫu cần giám định đã được chuyển thành văn bản (Bản dịch nội dung gồm 08 trang giấy A4)".

Căn cứ vào kết luận giám định thì giọng nói trong flie ghi âm đúng là giọng nói của bà H. Nội dung ghi âm thể hiện giữa nguyên đơn và bị đơn có mối quan hệ vay nợ (có sự trao đổi qua lại với nhau về tiền lời, tiền góp về số tiền 600.000.000 đồng và có đề cập đến căn nhà của vợ chồng bị đơn). Phía bị đơn cho rằng hợp đồng chuyển nhượng đất và hợp đồng thuê nhà là giả cách để đảm bảo hợp đồng vay số tiền 500.000.000 đồng, lãi suất 4%/tháng là có căn cứ. Mặc dù, tại phiên tòa phúc thẩm ngày 10/5/2024 phía nguyên đơn cung cấp một cuốn sổ ghi chép việc vay nợ, trong đó có nội dung thể hiện “L có mượn của chị H 120.000.000đ”, mặc dù đại diện bị đơn cho rằng không phải chữ ký, chữ viết của bà L, nhưng tại kết luận giám định kết luận đúng là chữ ký, chữ viết của bà L. Tuy nhiên, đối với khoản nợ trên thì không liên quan gì đến nội dung ghi âm về số tiền lời, tiền góp đối với số tiền 600.000.000 đồng và căn nhà mà bị đơn cho rằng hợp đồng giả cách đối với số tiền vay 500.000.000 đồng. Cấp sơ thẩm giải quyết chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn là không có căn cứ pháp luật.

Do đó, kháng cáo của bị đơn là có cơ sở chấp nhận. Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm: Chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Trần Trung T và bà Mai Thị Kim L. Áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự: Sửa bản án sơ thẩm số 04/2023/DS-ST ngày 25/5/2023 của Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

1. Về thủ tục kháng cáo:

Ngày 09/6/2023, bị đơn kháng cáo Bản án sơ thẩm theo hướng hủy bản án sơ thẩm do vi phạm tố tụng không giám định giọng nói của nguyên đơn. Thủ tục kháng cáo được thực hiện trong thời hạn luật định, người kháng cáo nộp tạm ứng án phí phúc thẩm nên được thụ lý, giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

Tại cấp phúc thẩm bị đơn giữ nguyên nội dung kháng cáo đề nghị hủy án sơ thẩm; các đương sự không tự thỏa thuận giải quyết được, không cung cấp tài liệu chứng cứ.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ngày 04/01/2024 và ngày 15/01/2024, bị đơn yêu cầu giám định nội dung giọng nói ghi âm để chứng minh là giọng nói của nguyên đơn. Ngày 18/3/2024, Tòa án cấp phúc thẩm đã tống đạt cho các đương sự Kết luận giám định số 960/KL-KTHS ngày 07/3/2024 về giọng nói và bản dịch nội dung của Phân viện Khoa học hình sự tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 10/5/2024, bị đơn cho rằng không phải chữ ký và chữ viết của bị đơn trên giấy mượn tiền mà nguyên đơn cung cấp tại phiên toà là một khoản tiền vay khác nên bị đơn tiếp tục yêu cầu giám định chữ ký chữ viết trên giấy vay tiền. Ngày 16/11/2024, Tòa án cấp phúc thẩm đã tống đạt cho các đương sự Kết luận giám định số 4309/KL-KTHS ngày 28/10/2024 của Phân viện Khoa học hình sự tại Thành phố Hồ Chí Minh về chữ viết chữ ký.

Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 17/3/2025, các đương sự đã được công khai các tài liệu chứng cứ thu thập được tại cấp phúc thẩm và vẫn giữ nguyên ý kiến đã trình bày tại các phiên tòa trước đây đồng thời không có tài liệu chứng cứ cung cấp để nghị Tòa án xét xử theo quy định.

2. Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết:

Căn cứ vào nội dung tranh chấp và các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu phản tố của bị đơn, Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định quan hệ pháp luật tranh chấp giữa các bên là “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, yêu cầu trả tiền thuê quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất theo quy định khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự là phù hợp quy định pháp luật.

3. Xét nội dung kháng cáo:

Căn cứ các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, trình bày của đương sự tại phiên tòa phúc thẩm Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy như sau:

Về nội dung tranh chấp: Theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thanh H yêu cầu bị đơn ông Trần Trung T và bà Mai Thị Kim L phải liên đới thanh toán cho bà tổng số tiền còn nợ thuê quyền sử dụng đất là 6.000.000 đồng (sáu triệu đồng) là ba tháng tiền thuê (tính từ ngày 01/7/2018 đến ngày 01/11/2018); yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được ký kết ngày 20/6/2017 giữa bà và ông Trần Trung T, bà Mai Thị Kim L; yêu cầu ông Trần Trung T và bà Mai Thị Kim L trả lại cho bà tài sản đã thuê là diện tích đất 515m² (do đo đạc thực tế đất còn lại 453.6m² diện tích giảm do làm đường) thuộc thửa đất số 116, tờ bản đồ số 16 tọa lạc tại xã G, huyện T, được UBND huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BN 009539 ngày 22/01/2013 cho ông Trần Trung T và bà Mai Thị Kim L được cập nhật sang tên bà Nguyễn Thị Thanh H ngày 14/4/2015 tại mục IV.

Bị đơn ông Trần Trung T và bà Mai Thị Kim L có yêu cầu phản tố về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Trung T, bà Mai Thị Kim L và bà Nguyễn Thị Thanh H tại thửa đất số 116, tờ bản đồ số 16, diện tích là 515m² tọa lạc tại xã G, huyện T, hủy phần nội dung chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Thanh H do Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ - Chi nhánh T6 xác nhận ngày 14/4/2015 trong giấy chứng nhận số BN 009539 do UBND huyện T cấp ngày 22/01/2013 cho ông Trần Trung T và bà Mai Thị Kim L do giả tạo, bà L đồng ý thanh toán cho bà H số tiền là 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng) tiền vay và tiền lãi 1%/tháng tính từ tháng 10/2017 cho đến nay.

Về nguồn gốc nhà đất tranh chấp: Thửa đất số 116, tờ bản đồ số 16, diện tích là 515m² gắn liền căn nhà tọa lạc tại xã G, huyện T thuộc quyền sử dụng của vợ chồng ông Trần Trung T và bà Mai Thị Kim L được UBND huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BN 009539 ngày 22/01/2013. Ngày 01/4/2015, vợ chồng ông T, bà L đã chuyển nhượng cho bà H được cập nhật sang tên bà Nguyễn Thị Thanh H ngày 14/4/2015 tại mục IV. Như vậy, đến thời điểm ngày 14/4/2015 nhà gắn liền thửa đất nêu trên thuộc quyền quản lý sử dụng hợp pháp của bà H.

Về hợp đồng cho thuê tài sản gắn liền với đất: Sau khi nhận chuyển nhượng hợp pháp thì ngày 06/11/2015 bà H với vợ chồng bà L ký hợp đồng viết tay thuê nhà đất nêu trên thời hạn 06 tháng, sau đó gia hạn 01 năm rồi đến ngày 20/6/2017 hai bên có thỏa thuận tiếp tục ký kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đối với diện tích nhà đất nêu trên. Nội dung hợp đồng bà H đồng ý cho vợ chồng bà L, ông T thuê toàn bộ diện tích nhà đất với thời hạn thuê là 02 năm kể từ ngày ký kết hợp đồng (từ ngày 20/6/2017 đến ngày 20/6/2019). Mục đích thuê là chăn nuôi, tiền thuê mỗi tháng là 2.000.000 đồng, thanh toán vào ngày đầu tháng. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn được xác lập ngày 20/6/2017 tại UBND xã G 1 có mặt nguyên đơn và bị đơn, đây là hợp đồng hợp pháp. Sau khi ký hợp đồng, bà H đã bàn giao thửa đất trên cho ông T, bà L quản lý, sử dụng. Ông T, bà L đã thực hiện thanh toán tiền thuê như thỏa thuận, đến ngày 01/7/2018, ông T, bà L không thực hiện việc trả tiền thuê cho bà H. Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ trong hồ sơ vụ án thì Hội đồng xét xử nhận thấy: Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà L và ông T phải trả tiền thuê quyền sử dụng đất gắn liền tài sản 01 tháng là 2.000.000 đồng (hai triệu đồng) là có cơ sở đúng theo quy định pháp luật.

Việc yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà gắn liền đất của nguyên đơn: Do phía bị đơn không thực hiện được nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo hợp đồng là vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng hai bên đã thỏa thuận. Toà án cấp sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất và tài sản gắn liền với đất và buộc trả lại nhà đất là có căn cứ.

Về phản tố yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bị đơn: Bị đơn cho rằng đây là hợp đồng vô hiệu do giả tạo che dấu hợp đồng vay tài sản; tuy nhiên, theo tài liệu chứng cứ trong hồ sơ thể hiện vào ngày 01/4/2015, vợ chồng ông T, bà L có chuyển nhượng cho bà H diện tích đất 515m² thuộc thửa đất số 116, tờ bản đồ số 16 tọa lạc tại xã G, huyện T được UBND huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BN 009539 ngày 22/01/2013 cho ông Trần Trung T và bà Mai Thị Kim L, giá chuyển nhượng là 500.000.000 đồng. Bà H đã thanh toán toàn bộ số tiền nêu trên cho vợ chồng bà L. Hợp đồng này được giao kết tại Văn phòng C.

Như vậy, về chủ thể giao kết hợp đồng đều là những người có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự. Về hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1116, quyển: 02-TP/CC-SCC/HĐGD ngày 01/4/2015 được công chứng, chứng thực tại Văn phòng C là đúng về hình thức theo quy định của pháp luật dân sự về hình thức của hợp đồng. Về mục đích và nội dung Hợp đồng này là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất được xác lập trên cơ sở tự nguyện của các bên tham gia giao kết hợp đồng. Ông T, bà L đều thừa nhận biết hợp đồng này là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng vẫn đồng ý ký tên trên hợp đồng, ông bà cũng xác nhận chữ ký trên hợp đồng đúng là chữ ký của ông bà, vì vậy không có sự lừa dối hay đe dọa từ phía bà Nguyễn Thị Thanh H. Về việc ông T và bà L cho rằng hợp đồng này là hợp đồng giả tạo nhằm đảm bảo cho khoản vay, tuy nhiên; ông bà không đưa ra được tài liệu chứng minh cho lời khai này. Đồng thời, nếu bà L và ông T cho rằng hợp đồng giả tạo bị ép buộc ký thì từ năm 2015 cho đến thời điểm bà H khởi kiện tranh chấp vụ án này thì vợ chồng bà L, ông T không có khiếu nại hay khởi kiện sự việc trên đến bất kỳ cơ quan có thẩm quyền nào mà chỉ ký các hợp đồng thuê tài sản nhà gắn liền đất. Ngoài ra, theo tài liệu chứng cứ thể hiện sau khi chuyển nhượng nhà đất thì bà L và ông T lấy tiền trả nợ cho người khác. Như vậy, yêu cầu phản tố và lời khai của bà L và ông T không có căn cứ nên Toà án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu là phù hợp quy định.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Đối với nội dung giám định giọng nói giữa nguyên đơn và bị đơn thì nguyên đơn cũng xác định là giọng nói của nguyên đơn như kết luận giám định, tuy nhiên, trong nội dung giám định không nói gì liên quan thửa đất hai bên chuyển nhượng cho thuê nhà đất mà trao đổi nói đến việc vay mượn sau khi bán nhà đất, tiền lãi được nhắc đến trong đoạn ghi âm là tiền lãi của khoản nợ khác. Tại phiên toà phúc thẩm bị đơn cũng xác định trong đoạn ghi âm cũng không nói đến nhà đất đang tranh chấp mà chỉ chứng minh là giọng nói của nguyên đơn bà H. Đồng thời, tại phiên toà nguyên đơn đã xuất trình giấy bị đơn vay mượn tiền sau khi bán nhà nhưng bị đơn không thừa nhận; tuy nhiên, kết quả giám định chữ ký chữ viết là của bị đơn bà L. Như vậy, lời khai của bị đơn và đại diện của bị đơn tại phiên toà phúc thẩm là không có căn cứ.

Ngoài ra, tại phiên toà lời khai của phía bị đơn không thống nhất với nhau và xác định ngày ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất xảy ra trước hợp đồng vay tiền và hợp đồng thuê nhà, cụ thể bị đơn đã khai: Bị đơn vay vào ngày 19/11/2015. Ngày ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/4/2015. Hợp đồng thuê nhà viết tay vào ngày 06/11/2015. Ngày 20/6/2017 hợp đồng thuê có chứng thực của Ủy ban.

Như vậy, lý do kháng cáo bị đơn cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm không tiến hành giám định giọng nói của nguyên đơn. Tại cấp phúc thẩm đã thực hiện giám định giọng nói và giám định chữ ký chữ viết theo yêu cầu của bị đơn.

Từ những phân tích trên cho thấy kháng cáo của bị đơn đề nghị hủy án là không có căn cứ chấp nhận.

4. Về án phí phúc thẩm và chi phí tố tụng:

Do kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí phúc thẩm.

Về chi phí giám định: Bị đơn đã tạm ứng các chi phí giám định giọng nói, giám định chữ ký, chữ viết tại cấp phúc thẩm. Do kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận nên bị đơn phải chịu các chi phí này. Bị đơn đã thanh toán.

5. Về quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tỉnh Đồng Nai không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không ghi nhận.

Trình bày của Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn phù hợp nhận định của Hội đồng xét xử nên ghi nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Trần Trung T và bà Mai Thị Kim L.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2023/DS-ST ngày 25/5/2023 của Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất và Quyết định sửa chữa, bổ sung bản án sơ thẩm số 58/2023/QĐ-SCBSBA ngày 05/6/2023.

Căn cứ Điều 116, Điều 117, Điều 119, Điều 472, Điều 474, Điều 476, Điều 480, Điều 481 và Điều 482 của Bộ luật dân sự; Điều 166, Điều 167 Luật Đất đai;

Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thanh H.

Tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Nguyễn Thị Thanh H với ông Trần Trung T và bà Mai Thị Kim L được xác lập ngày 20/6/2017 tại UBND xã G. Buộc ông Trần Trung T, bà Mai Thị Kim L và những người có quyền nghĩa vụ liên quan chị Trần Mai Ngọc H1, chị Trần Mai Thủy T2, bà Vũ Thị L1 phải trả lại diện tích đất 453.6m² (diện tích đo thực tế) thuộc thửa đất số 116, tờ bản đồ số 16 và tài sản găn liền với đất (nhà xây dựng 157m² trên đất CLN, chuồng heo, chuồng gà, giếng đào, 01 cây chôm chôm) tọa lạc tại xã G huyện T được UBND huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BN 009539 ngày 22/01/2013 đứng tên ông Trần Trung T và bà Mai Thị Kim L được cập nhật sang tên bà Nguyễn Thị Thanh H ngày 14/4/2015 tại mục IV cho bà Nguyễn Thị Thanh H.

Buộc ông Trần Trung T và bà Mai Thị Kim L phải liên đới thanh toán cho bà Nguyễn Thị Thanh H tổng số tiền còn nợ thuê quyền sử dụng đất là 2.000.000 đồng (hai triệu đồng)/01 tháng tiền thuê (tính từ ngày 01/7/2018 đến ngày 01/8/2018).

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Mai Thị Kim L và ông Trần Trung T về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo.

3. Về chi phí tố tụng:

Chi phí tố tụng tại cấp sơ thẩm: Buộc bà Mai Thị Kim L và ông Trần Trung T phải chịu toàn bộ chi phí tố tụng là 30.000.000 đồng. Bà Nguyễn Thị Thanh H đã tạm ứng nộp nên buộc bà Mai Thị Kim L và ông Trần Trung T phải có trách nhiệm hoàn trả lại chi phí tố tụng 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng) cho bà H.

Về chi phí tố tụng tại cấp phúc thẩm: Bị đơn đã tạm ứng các chi phí giám định giọng nói, giám định chữ ký, chữ viết tại cấp phúc thẩm. Do kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận nên bị đơn phải chịu các chi phí này. Bị đơn đã nộp xong.

4. Về án phí:

4.1. Án phí DSST: Bà H phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí do yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà bị bác một phần được khấu trừ đi số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai số 001605 ngày 03/01/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thống Nhất, bà H đã nộp đủ án phí nêu trên. T5 trả lại cho bà H 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất theo biên lai số 001604 ngày 03/01/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thống Nhất.

Ông T và bà L phải chịu 900.000 đồng án phí được khấu trừ đi số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai số 001676 ngày 26/02/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thống Nhất. Ông T và bà L còn phải nộp tiếp 600.000 đồng (sáu trăm nghìn đồng).

4.2. Về án phí DSPT: Do kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận nên bị đơn phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí phúc thẩm. Trừ vào số tiền đã tạm ứng đã nộp tại Biên lai số 0007811 ngày 11/7/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thống Nhất.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án mà người phải thi hành án chưa thi hành xong số tiền nêu trên thì còn phải chịu khoản tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian và số tiền chưa thi hành.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.