Bản án số: 83/2024/DS-ST

Ngày: 19-4-2024

V/v: Tranh chấp hợp đồng cố đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN AN PHÚ, TỈNH AN GIANG

- Với thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán- Chủ tọa phiên tòa: Bà Võ Thị Chúc Phương.

Các Hội thẩm nhân dân: Ông Phan Phước Tân và bà Dương Thị Thúy Duy.

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Hoàn Mỹ - Thư ký Tòa án nhân dân huyện An Phú, tỉnh An Giang.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện An Phú, tỉnh An Giang tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Ngọc Trà Mi - Kiểm sát viên.

Ngày 19 tháng 4 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện An Phú xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 336/2023/TLST-DS, ngày 21 tháng 11 năm 2023, về việc “Tranh chấp hợp đồng cố đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 152/2024/QĐXXST-HNGĐ ngày 25 tháng 3 năm 2024, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Phạm Văn K, sinh năm 1964; địa chỉ: Tổ A, ấp V, xã V, huyện A, tỉnh An Giang (có mặt).

Bị đơn: Ông Lê Văn T, địa chỉ: Tổ A, ấp V, xã V, huyện A, tỉnh An Giang (có mặt).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Lê Ngọc B, sinh năm 1958 (có mặt);
2. Bà Võ Thị S, sinh năm 1958 (vắng mặt nhưng có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt).

Cùng địa chỉ: Ấp V, xã V, huyện A, tỉnh An Giang.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai cùng các tài liệu kèm theo của nguyên đơn trình bày:

Năm 2009, ông K cố phần đất của ông T với diện tích 4.000 m² (thực tế bao nhiêu thì không rõ, bởi ông không giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), giá cố 49 chỉ vàng 24 kara. Ông K đã nhận đất và canh tác, sau đó thì cho ông Lê Ngọc B – em ruột ông T thuê lại, giá thuê là 20.000.000đ/03 (ba) năm. Hiện ông K được biết ông T đã làm thủ tục sang tên toàn bộ phần đất này cho ông B, bà S - vợ ông B. Nay ông K yêu cầu tuyên bố hợp đồng cố đất với tên “Tờ cố đất” ngày 28/4/2009 giữa ông và ông T vô hiệu, yêu cầu ông T trả lại 49 chỉ vàng 24K.

Việc ông B, bà S được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này thì ông không có ý kiến. Ông không yêu cầu Tòa án xem xét thẩm định tại chỗ, hay định giá phần đất tranh chấp, bởi giữa ông và ông T đều thống nhất có việc cố đất, ông chỉ yêu cầu ông T trả lại vàng.

Ông Lê Văn T trình bày:

Vào năm 2009, ông có cố đất cho ông K diện tích 4.000 m², phần đất tọa lạc tại ấp V, xã V, huyện A, tỉnh An Giang, giá cố là 49 chỉ vàng 24K, các bên có làm giấy tay “Tờ cố đất”. Ông K đã giao đủ vàng cho ông và nhận đất canh tác, sau đó thì ông K cho ông B thuê lại. Thời điểm cố thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này vẫn do ông đứng tên, nhưng do hoàn cảnh khó khăn nên ông đã làm thủ tục sang tên toàn bộ diện tích đất nêu trên cho ông B và bà S với mục đích ông B, bà S sẽ thay ông trả số vàng cho ông K. Nay ông K yêu cầu ông trả lại số vàng 49 chỉ 24K thì ông đồng ý, nhưng hiện không có khả năng. Ông thống nhất không xem xét thẩm định tại chỗ, định giá phần đất tranh chấp.

Ông Lê Ngọc B trình bày:

Ông là em ruột của ông T, ông biết ông T có cố đất cho ông K với giá 49 chỉ vàng 24K, theo giấy tay ghi diện tích là 4 công (4.000 m²) nhưng thực tế phần đất này diện tích chỉ khoảng trên 3.000 m². Năm 2015 thấy hoàn cảnh ông T khó khăn, không có khả năng chuộc lại phần đất hương hỏa của ông bà nên ông mới làm thủ tục sang tên hết phần đất này với mục đích sẽ đứng ra trả thay cho ông T số vàng cố đất cho ông K. Hiện có 02 (hai) giấy chứng nhận về phần đất này: Giấy chứng nhận số CH03023 ngày 15/12/2015 do Ủy ban nhân dân huyện A cấp tên Lê Ngọc B, Võ Thị S và Giấy chứng nhận số CH02798 ngày 03/11/2015 do Ủy ban nhân dân huyện A cấp tên Lê Ngọc B. Phần đất này ông và bà S đang canh tác do thuê lại từ ông K, hiện các giấy chứng nhận đang thế chấp Ngân hàng nông nghiệp – Chi nhánh A vay số tiền 200.000.000 đ (hai trăm triệu đồng).

Vợ chồng ông đồng ý đứng ra trả thay số vàng 49 chỉ 24K của ông T cho ông K. Ông K yêu cầu tuyên bố hợp đồng cố đất vô hiệu, buộc ông T trả vàng chứ không hề tranh chấp đến quyền sử dụng đất của ông và bà S đang canh tác và thế chấp Ngân hàng, nên ông cũng thống nhất không cần phải xem xét thẩm định tại chỗ hay định giá đối với phần đất này.

Bà Võ Thị S trình bày:

Bà là vợ ông B, bà và ông B có làm thủ tục sang tên phần đất của ông T như nội dung ông K, ông T và ông B trình bày. Bà thống nhất cùng ông B trả thay số vàng của ông T cố cho ông K, cũng thống nhất không cần phải xem xét, thẩm định tại chỗ hay định giá đối với phần đất này.

Theo Biên bản về việc kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ các đương sự thống nhất với các chứng cứ giao nộp, không có ý kiến, không yêu cầu Tòa án triệu tập người làm chứng.

Tại phiên tòa, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu tuyên bố hợp đồng cố đất với tên “Tờ cố đất” ngày 28/4/2009 giữa ông và ông T vô hiệu, yêu cầu ông T trả lại 49 chỉ vàng 24K; bị đơn ông T xác định có nhận vàng từ ông K cũng đồng ý trả nhưng không có khả năng; ông B đồng ý đứng ra trả thay ông T số vàng cho ông K. Bà S có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt, nên Hội đồng xét xử xét xử vắng mặt đương sự theo thủ tục chung.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện An Phú:

Về tố tụng:

Tòa án thụ lý, xác định quan hệ tranh chấp, tiến hành thu thập chứng cứ đúng quy định của pháp luật; thành phần Hội đồng xét xử không thuộc trường hợp phải thay đổi. Tiến hành xét xử vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là phù hợp quy định tại Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Về nội dung:

Xét thấy, theo quy định của Điều 106 Luật đất đai 2003các Điều 166, 167 Luật đất đai 2013quy định của phát luật về đất đai thì người sử dụng đất không có quyền cầm cố quyền sử dụng đất, nên giao dịch giữa ông K với ông T là trái với quy định của pháp luật. Do đó, căn cứ vào các Điều 122, 128, 137 Bộ luật dân sự 2005 (Điều 122, 123, 131 Bộ luật dân sự năm 2015 xác định hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa các đương sự là vô hiệu.

Đối với thỏa thuận giữa các bên là không tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất hay việc thế chấp vay Ngân hàng. Không yêu cầu Tòa án xem xét thẩm định tại chỗ, định giá đối với phần đất được cấp Giấy chứng nhận số CH03023 ngày 15/12/2015 do Ủy ban nhân dân huyện A cấp tên Lê Ngọc B, Võ Thị S và Giấy chứng nhận số CH02798 ngày 03/11/2015 do Ủy ban nhân dân huyện A cấp mang tên Lê Ngọc B nên không xem xét giải quyết khi nào các bên có yêu cầu sẽ xem xét giải quyết bằng một vụ án khác.

Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015, thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ khi xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, trao trả những gì đã nhận. Đối với giao dịch của các đương sự chỉ phát sinh quyền và nghĩa vụ với nhau đối với số vàng 49 chỉ vàng 24K do ông K đã giao cho ông T, ngoài ra các bên không có phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với việc giao nhận đất. Quá trình giải quyết vụ án, ông T đã thừa nhận việc có nhận của ông K đủ 49 chỉ vàng 24K nhưng do hoàn cảnh khó khăn ông T không thể trả cho ông K, ông B cùng bà S thống nhất sẽ thay ông T trả cho ông K số vàng trên nhưng không được ông K đồng ý. Việc ông T thừa nhận số vàng nêu trên nên việc ông K yêu cầu ông T trả lại số vàng 49 chỉ vàng 24K là có cơ sở chấp nhận. Từ những phân tích trên, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Văn K và ông Lê Văn T vô hiệu. Buộc ông Lê Văn T có trách nhiệm trả cho ông Phạm Văn K số vàng 49 chỉ vàng 24K.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, quan điểm của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

[1.1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết:

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai ông K yêu cầu tuyên bố hợp đồng cầm cố đất giữa ông và ông T vô hiệu, yêu cầu ông T trả lại 49 chỉ vàng 24 kara. Xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng cố đất”, là tranh chấp dân sự. Bị đơn ông T cư trú tại ấp V, xã V, huyện A, tỉnh An Giang nên vụ kiện thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện An Phú theo quy định tại các Điều 26, 35, 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[1.2] Về người tham gia tố tụng: Ông Phạm Văn K kiện ông Lê Văn T. Xác định ông K là nguyên đơn; ông T là bị đơn. Trong vụ án này, tài sản cố là diện tích phần đất hiện do ông Lê Ngọc B và bà Võ Thị S đang canh tác và đồng thời đứng tên quyền sử dụng đất, nên đưa ông B, bà S vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

[1.3] Về việc vắng mặt tại phiên tòa: Bà Võ Thị S vắng mặt nhưng có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt, nên tiến hành xử vắng mặt bà S là phù hợp quy định tại Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung:

[2.1] Về đối tượng hợp đồng cầm cố: Theo tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ thì đối tượng hợp đồng cầm cố là phần đất tọa lạc tại ấp V, xã V, huyện A, tích A, diện tích 04 công theo Tờ cố đất lập ngày 28/4/2009 nhưng thực tế diện tích chỉ 3.156 m² theo các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà ông B, bà S đứng tên. Việc cố đất với giá 49 chỉ vàng 24K và có sự chênh lệch diện tích đất thực tế đều được các đương sự thừa nhận, phù hợp với các biên bản hòa giải, biên bản lời khai nên không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2.2] Về hình thức và nội dung hợp đồng cầm cố: Theo tài liệu, chứng cứ các đương sự cung cấp thì hợp đồng cầm cố lập ngày 28/4/2009 giữa ông K và ông T được thể hiện bằng giấy viết tay với tên gọi “Tờ cố đất”. Thời điểm các đương sự giao dịch thì Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật dân sự năm 2005 có hiệu lực.

Theo Điều 106 Luật Đất đai năm 2003, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các quyền được liệt kê trên thì không có quyền cầm cố quyền sử dụng đất. Đối chiếu Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005 để giao dịch dân sự có hiệu lực thì ngoài các điều kiện khác thì còn đảm bảo mục đích và nội dung của giao dịch phải không vi phạm điều cấm của pháp luật. Theo Điều 128 Bộ luật Dân sự 2005 thì trường hợp giao dịch dân sự vi phạm điều cầm của pháp luật sẽ bị vô hiệu, mà trong trường hợp này là pháp luật không cho phép người sử dụng đất thực hiện hành vi cố đất. Vậy có căn cứ để xác định hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất ngày 28/4/2009 với tên gọi “Tờ cố đất” giữa các đương sự vô hiệu do vi phạm điều cầm của pháp luật. Do đó chấp nhận yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu của ông Phạm Văn K.

[2.3] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu:

Theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 thì “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Ông T thừa nhận có nhận 49 chỉ vàng 24K từ ông K theo “Tờ cố đất” và đồng ý trả lại cho ông K nhưng không có khả năng. Ông K hiện cũng không quản lý canh tác đối với phần đất cố của ông T mà người quản lý, canh tác trực tiếp là ông B, bà S (điều này đã được các đương sự cùng xác nhận), đồng thời ông B, bà S cũng là người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, khi hợp đồng vô hiệu thì ông T phải có trách nhiệm hoàn trả số vàng lại cho ông K, do ông K không là người trực tiếp quản lý đất nên không thể hoàn trả cho ông T.

Ông B, bà S có ý kiến đồng ý đứng ra trả thay ông T số vàng cho ông K, điều này không được ông K chấp nhận. Hội đồng xét xử nhận thấy ông T là người trực tiếp nhận vàng từ ông K nên ông T phải có trách nhiệm hoàn trả cho ông K.

Trong vụ án này các đương sự không yêu cầu Tòa án tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản tranh chấp. Xét thấy việc này là phù hợp bởi các đương sự không tranh chấp ai là người được quyền sử dụng đất mà chỉ tranh chấp liên quan đến hợp đồng cố đất, bên bị đơn cũng thống nhất trả lại số vàng cố đất cho nguyên đơn nhưng lại không có khả năng. Việc ông B, bà S đang canh tác và đồng thời đứng tên các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phần đất này hiện thế chấp vay ngân hàng (theo ông B, bà S trình bày) thì bên ông K, ông T đều không có ý kiến. Tòa án chỉ giải quyết hợp đồng cố đất vô hiệu, không xử lý đến quyền sử dụng đất nên không ảnh hưởng đến quyền lợi của Ngân hàng nên không đưa Ngân hàng vào tham gia tố tụng trong trường hợp này.

Các đương sự không thỏa thuận phạt vi phạm khi không thực hiện được hợp đồng, ông K cũng không yêu cầu bồi thường thiệt hại nên Hội đồng xét xử không xem xét giải quyết.

[3] Về án phí: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận, nên không phải chịu án phí.

Ông Lê Văn T là người cao tuổi, có đơn nên được miễn án phí theo quy định.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35, các Điều 147, 273, 277, 278 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 122, 128, 137 của Bộ luật Dân sự năm 2005;

Căn cứ Điều 106 Luật đất đai năm 2003;

Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Xử:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Văn K.

1. Tuyên bố Hợp đồng cố đất ngày 28/4/2009 với tên gọi “Tờ cố đất” giữa ông Phạm Văn K với ông Lê Văn T vô hiệu.

Buộc ông Lê Văn T trả cho ông Phạm Văn K 49 chỉ vàng 24K (Bốn mươi chín chỉ vàng hai mươi bốn kara).

2. Về án phí: H lại cho ông Phạm Văn K số tiền 6.860.000₫ (Sáu triệu tám trăm sáu mươi nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí mà ông K đã nộp theo Biên lai thu số 0009099 ngày 21/11/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện An Phú.

Ông Lê Văn T được miễn nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm.

3. Về quyền kháng cáo: Án tuyên công khai có mặt ông K, ông T, ông B. Thời hạn kháng cáo của ông K, ông T, ông B là 15 ngày kể từ ngày tuyên án (19/4/2024). Thời hạn kháng cáo của bà Võ Thị S là 15 ngày kể từ ngày bản án này được tống đạt hợp lệ theo quy định.

(Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự).