TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NINH

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 82/2024/DS-PT

Ngày: 28/11/2024

“V/v Tranh chấp về yêu cầu tuyên

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu

quả pháp lý của hợp đồng vô

hiệu”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Tạ Duy Ước

Các Thẩm phán: ông Bùi Đức Tuấn

ông Nguyễn Hồng Ánh

- Thư ký phiên tòa: bà Nguyễn Thị Hoa Lê - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ninh: bà Lam Thị Dung - Kiểm sát viên tham gia phiên toà.

Trong ngày 28 tháng 11 năm 2024, tại Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 88/2024/TLPT-DS ngày 01 tháng 11 năm 2024 về việc “Tranh chấp về yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu"

Do bản án dân sự sơ thẩm số 38/2024/DS-ST ngày 08/8/2024 của Tòa án nhân dân thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh bị kháng cáo, kháng nghị.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 141/2024/QĐ-PT ngày 04/11/2024; Quyết định hoãn phiên toà số 144/2024/QĐ-PT ngày 18/11/2024 giữa các đương sự:

• * Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn M, sinh năm 1980; nơi thường trú: thôn A, xã H, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh; Vắng mặt có đơn xin xét xử vắng mặt
• Người đại diện theo uỷ quyền: bà Hoàng Thị L; nơi thường trú: thôn A, xã H, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh. Có mặt
• * Bị đơn: Bà Vũ Thị H, sinh năm 1966; nơi thường trú: khu Đ, phường C, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh; Có mặt
• * Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
• + Bà Nguyễn Thị Hồng M1, sinh năm: 1979; nơi thường trú: thôn A, xã H, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh; có mặt
• Người đại diện theo uỷ quyền: bà Hoàng Thị L; nơi thường trú: thôn A, xã H, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh; có mặt
• + Văn phòng C; địa chỉ: số I T, phường Q, thị xã Q; Vắng mặt có đơn xin xét xử vắng mặt
• + Ông Lê Văn L1, sinh năm 1957, nơi thường trú: khu T, phường C, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh; Vắng mặt
• + Bà Đỗ Thị N; nơi thường trú: khu T, phường C, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh; Có mặt
• + Anh Nguyễn Hữu Đ, sinh năm 1989; nơi thường trú: khu T, phường C, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh. Có mặt
• + Ủy ban nhân dân thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh.
• Người đại diện theo ủy quyền: bà Đoàn Thị Phương H1, Phó Trường phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Q, vắng mặt tại phiên tòa (có đơn xét xử vắng mặt).
• + Người làm chứng: bà Vũ Thị S, sinh năm 1968; nơi thường trú: khu Đ, phường T, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh; Nơi ở hiện nay: thôn A, xã H, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh. Vắng mặt.
• *Kháng cáo: nguyên đơn ông Nguyễn Văn M và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Hồng M1
• * Kháng nghị: Viện trưởng VKSND thị xã Quảng Yên

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn có yêu cầu khởi kiện như sau:

Ngày 05/4/2022 bà Nguyễn Thị Hồng M1 đặt cọc 200.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng 264m² đất (ngang 11m, dài 24m) thuộc thửa đất số 02, tờ bản đồ QH khu dân cư thôn T - phường C, địa chỉ tại khu T, phường C, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh với giá 12.000.000 đồng/m² thành tiền là 3.168.000.000₫ (Ba tỷ một trăm sáu mươi tám triệu đồng). Thời hạn đặt cọc từ ngày 05/4/2022 đến ngày 05/5/2022. Ngày 04/5/2022, bà H viết Giấy xác nhận bán cho ông M, bà M1 diện tích 264m² đất ở với số tiền như trên và cam kết thửa đất không có tranh chấp, giấy xác nhận này có sự chứng kiến của bà Nguyễn Thị D và bà Vũ Thị S.

Ngày 05/5/2022, ông Nguyễn Văn M bà Nguyễn Thị Hồng M1 ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng thửa đất số 02, tờ bản đồ QH khu dân cư thôn T - phường C, địa chỉ tại khu T, phường C, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh của bà Vũ Thị H, có diện tích 264m², với giá là 3.168.000.000₫ (Ba tỷ một trăm sáu mươi tám triệu đồng), hai bên đã giao nhận đầy đủ số tiền nêu trên. Hợp đồng được công chứng tại Văn phòng C. Khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng C thì vợ chồng ông M, bà M1 tin tưởng rằng việc nhận chuyển nhượng 264m² đất của bà H và việc nhận chuyển nhượng theo Hợp đồng công chứng 336m² đất không ảnh hưởng đến các vấn đề pháp lý khác cũng như việc mua bán sau này nên mới đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng còn thực tế các bên chỉ mua bán 264m² đất (ngang 11m, dài 24m) không liên quan đến phần diện tích 72m² đất còn lại của thửa đất.

Ông M, bà M1 được UBND thị xã Q cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DD177060, số vào sổ cấp GCN: CH5700, ngày 24/5/2024 mang tên ông Nguyễn Văn M và bà Nguyễn Thị Hồng M1 với tổng diện tích là 336m² đất ở tại đô thị. Như vậy là không đúng với diện tích đất mà vợ chồng ông M, bà M1 đã mua của bà Vũ Thị H. Vì vậy, nguyên đơn yêu cầu Tòa án nhân dân thị xã Quảng Yên tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 3706, quyển số 01/2022, TP/CC - SCC/ HĐGD ngày 05/5/2022 do Văn phòng công chứng Lê Văn T công chứng giữa ông Nguyễn Văn M, bà Nguyễn Thị Hồng M1 với bà Vũ Thị H vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu. Bà Vũ Thị H có nghĩa vụ trả lại 3.168.000.000đ (ba tỷ một trăm sáu mươi tám triệu đồng) đã nhận của ông M, bà M1.

Bị đơn (bà Vũ Thị H) trình bày: quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng như nguyên đơn trình bày là đúng. Khi chuyển nhượng đất bà có nói trước với vợ chồng ông bà M, M1 là chỉ còn 264m² đất và diện tích đất này không tách được sổ vì đất quy hoạch và ông bà Mơ M2 đã nhất trí. Khi vợ chồng ông bà M, M2 giao đủ tiền cho bà thì bà đã đưa lại cho bà M2 5.000.000đ để đóng thuế diện tích đất 72m² còn lại. Việc thỏa thuận mua bán giữa bà và vợ chồng ông M, bà M2 hoàn toàn tự nguyện, không có sự lừa dối và giao dịch chuyển nhượng đã hoàn thành nên bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Trong quá trình tố tụng những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

• - Bà Nguyễn Thị Hồng M1 trình bày: Bà M1 hoàn toàn đồng ý với nội dung trình bày của Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và không có ý kiến gì thêm.
• - Bà Đỗ Thị N trình bày: Bà là người đã mua lại diện tích 72m² đất thuộc thửa đất số 02, tờ bản đồ QH khu dân cư thôn T - phường C, địa chỉ tại khu T, phường C, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh của ông Lê Văn L1. Giữa bà và ông Lê Văn L1 có Giấy viết tay bán đất của ông Lê Văn L1 đối với diện tích 72m² đất. Thời điểm đó bà mua 72m² đất với giá 1 cây, 2 chỉ rưỡi vàng. Lúc mua bà nợ, 3 năm sau bà trả đủ số vàng đã thoả thuận. Thời điểm bà mua đất của ông L1 phần diện tích 72m² đất đó chưa có nhà, khi bà mua xong mới xây nhà vào năm 2009 sau đó sửa chữa lại vào năm 2020. Phần diện tích đất bà đang quản lý chưa được cấp GCNQDĐ mang tên bà nhưng đã nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Nguyễn Huy D1 mà sau này là cấp cho bà Vũ Thị H và hiện tại là nằm trong GCNQSDĐ cấp cho ông, bà Nguyễn Văn M, Nguyễn Thị Hồng M1. Bà có tìm hiểu thủ tục cấp đất nhưng do diện tích đất của bà N sử dụng quá nhỏ nên bà không làm được thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà. Và sau này bà được biết đất của bà sử dụng nằm trong ranh giới quy hoạch không tách được sổ nên bà vẫn tiếp tục ở và không làm thủ tục tách sổ nữa. Bà không biết việc ông D1 đã sang tên toàn bộ diện tích đất trong đó có 72m² đất của bà cho ông Đ và cũng không biết việc ông Đ chuyển nhượng đất cho bà H và bà H chuyển nhượng lại cho ông M, bà M1. Mà bà chỉ biết thời điểm năm 2009 khi bà mua đất của ông L1 thì diện tích đất 72m² của bà nằm trong GCNQSDĐ đã cấp cho ông Nguyễn Huy D1. Do bà và ông L1 là anh em họ hàng và ông L1 có nói với bà là phần đất 72m² đó là do ông L1 mua chung với ông D1, tuy ông L1 không đứng tên trong GNCQSDĐ nhưng ông D1 và ông L1 không có tranh chấp gì và ông D1 cũng thừa nhận 72m² đất đó là của ông L1 nên bà mới đồng ý mua. Nay ông Nguyễn Văn M là người đứng tên trong GCNQSDĐ thửa đất số 02, tờ bản đồ QH khu dân cư thôn T - phường C , diện tích 336m² (trong đó có 72m² đất bà đang quản lý sử dụng) đề nghị Tòa án tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Vũ Thị H là vô hiệu, bà N đồng ý với quan điểm của nguyên đơn và không có ý kiến gì khác.
• - Ông Lê Văn L1 trình bày: ông không quen biết với ông M hay bà H. Ông là hàng xóm của ông Nguyễn Huy D1 (đã chết) và anh Nguyễn Hữu Đ, bà Đỗ Thị N là em dâu của ông. Năm 2009, ông có chuyển nhượng cho bà Đỗ Thị N diện tích 72m²

với chiều rộng 03m, chiều sâu 24m tại thửa đất số 02, tờ bản đồ QH khu dân cư thôn T, phường C; địa chỉ tại khu T, phường C, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh và có giấy tờ viết tay là Đơn xin xác nhận của ông, bà N đang giữ giấy tờ này. Nguồn gốc phần diện tích đất 72m² đất ông đã chuyển nhượng cho bà N là do ông Nguyễn Huy D1 (hàng xóm) tặng cho ông không lấy tiền trong diện tích đất 336m² đất tại khu T, phường C, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh vào khoảng năm 2003 và có giấy viết tay của ông D1 nhưng ông không còn giữ giấy tờ đó nữa vì thời gian đã lâu. Khi ông nhận đất từ ông D1 và chuyển nhượng cho chị N với giá 1 cây 2 chỉ vàng rưỡi thì trên đất không có tài sản gì. Khi được ông D1 cho đất ông có hỏi để làm thủ tục sang tên nhưng không được vì lý do thửa đất 336m² là đất quy hoạch nên không tách thửa được. Đối với phần diện tích 72m² ông đã chuyển nhượng cho bà N nên bà N tiếp tục sử dụng, ông không liên quan và cũng không có ý kiến gì khác.

- Anh Nguyễn Hữu Đ trình bày: anh không biết ông Nguyễn Văn M còn bà Vũ Thị H là người anh đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất trên. Nguồn gốc thửa đất do anh được thừa kế của bố anh là ông Nguyễn Huy D1 từ năm 2020. Khi được nhận thừa kế từ bố anh thửa đất trên anh được quyền sử dụng 264m² đất nhưng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất anh được sử dụng 336m². Thời điểm nhận thừa kế, anh được biết bố anh đã tặng cho ông Lê Văn L1 bằng miệng 72m² đất và thời điểm đó bà Đỗ Thị N đang ở trên diện tích 72m² đất này do mua của ông L1. Năm 2022 anh đã chuyển nhượng đất anh đang sử dụng cho bà H, do anh biết thửa đất này không tách sổ được nên anh bán toàn bộ 336m² đất theo GCNQSDĐ mà anh đã được cấp cho bà H nhưng chỉ tính tiền là 264m² đất và bà H cũng đồng ý. Hai bên đã làm thủ tục chuyển nhượng và sang tên cho bà Vũ Thị H. Ông Đ không có ý kiến gì với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Văn phòng C có quan điểm: ngày 05/5/2022, Văn phòng C tiếp nhận yêu cầu công chứng của bà Nguyễn Thị Hồng M1 (vợ của ông Nguyễn Văn M), yêu cầu lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số: 02, tờ bản đồ số QH khu dân cư thôn T, phường C địa chỉ tại khu T, phường C, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DD 062240, số vào sổ cấp GCN: CH05516 do Ủy ban nhân dân thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 28/3/2022 mang tên bà Vũ Thị H. Bà Nguyễn Thị Hồng M1, ông Nguyễn Văn M và bà Vũ Thị H đã cung cấp đầy đủ hồ sơ yêu cầu công chứng theo đúng quy định tại khoản 1, Điều 40 Luật Công

chứng năm 2014, bao gồm: Phiếu yêu cầu công chứng; Giấy tờ tùy thân của ông Nguyễn Văn M, bà Nguyễn Thị Hồng M1 và bà Vũ Thị H; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DD 062240, số vào sổ cấp GCN: CH05516 do Ủy ban nhân dân thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 28/3/2022 mang tên bà Vũ Thị H; Văn bản thỏa thuận tài sản riêng của bà Vũ Thị H và chồng bà H là ông Hoàng Đức X. Hai bên đã cung cấp đầy đủ giấy tờ theo quy định pháp luật. Công chứng viên đã thực hiện thủ tục công chứng Hợp đồng chuyển nhượng cho các bên. Việc công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 3706, quyển số 01/2022, TP/CC-SCC/HĐGD ngày 05/5/2022 giữa bên chuyển nhượng là bà Vũ Thị H và bên nhận chuyển nhượng Nguyễn Văn M, bà Nguyễn Thị Hồng M1 tuân theo quy định của pháp luật về công chứng.

- Người làm chứng bà Vũ Thị S có quan điểm: Bà có quan hệ quen biết với bà H và bà M1. Vào đầu tháng 04/2022 do biết bà H muốn bán thửa đất của bà H đang quản lý sử dụng có địa chỉ tại: khu T, phường C, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh, bà đã giới thiệu cho bà M1 đến gặp bà H để thỏa thuận mua bán thửa đất này. Khi bà H và vợ chồng ông M, bà M1 thỏa thuận mua bán thửa đất và trước khi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng, bà H có nói với bà M về việc diện tích đất bà H đang được quyền sử dụng chỉ còn 264m² đất và diện tích đất này không tách được sổ vì đất quy hoạch. Vợ chồng ông bà M - M1 đã nhất trí mua với diện tích đất 264m² (ngang 11m, dài 24m) của bà H với giá là 12.000.000 đồng/m² thành tiền là 3.168.000.000₫ (Ba tỷ một trăm sáu mươi tám triệu đồng). Việc mua bán giữa bà Vũ Thị H với vợ chồng ông, bà Nguyễn Văn M - Nguyễn Thị Hồng M1 là hoàn toàn tự nguyện không bị ai ép buộc.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 38/2024/DS-ST ngày 08/8/2024 của TAND thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn (ông Nguyễn Văn M).

Tuyên xử:

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/5/2022 giữa bên chuyển nhượng là bà Vũ Thị H với bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Văn M và bà Nguyễn Thị Hồng M1 được công chứng tại Văn phòng C, số công chứng: 3706 quyển số 01/2022, TP/CC-SCC/HĐGD vô hiệu một phần đối với phần diện tích 70,3 m² đất và tài sản trên đất gồm: một phần nhà 02 tầng, bê tông cốt thép,

phần mái tôn, phần sân gạch ốp lát do bà Đỗ Thị N đang quản lý sử dụng, không có tranh chấp (có sơ đồ hiện trạng thửa đất kèm theo Bản án); Có hiệu lực đối với phần diện tích đất theo thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng bà Vũ Thị H với bên nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Văn M và bà Nguyễn Thị Hồng M1 có diện tích đo đạc thực tế là 265,7m²

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn (ông Nguyễn Văn M) về giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng, quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, nguyên đơn ông Nguyễn Văn M và bà Nguyễn Thị Hồng M1 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có đơn kháng cáo đối với toàn bộ bản án sơ thẩm; Viện trưởng VKSND thị xã Quảng Yên kháng nghị bản án dân sự sơ thẩm đề nghị sửa bản án sơ thẩm

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo; người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Hồng M1 giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đều giữ nguyên quan điểm: hợp đồng chuyển nhượng giữa bà H và ông M là giả tạo, không đúng diện tích chuyển nhượng trên thực tế, tại thời điểm chuyển nhượng trên đất đã có công trình của bà N nên đối tượng của hợp đồng là không thực hiện được; diện tích 264m² như thỏa thuận tại thời điểm chuyển nhượng không đủ điều kiện để tách thửa.

Bị đơn cho rằng việc mua bán theo đúng thỏa thuận của hai bên, nguyên đơn đã thanh toán tiền, bị đơn đã nhận tiền và bàn giao đất cho nguyên đơn theo đúng diện tích thực tế hai bên đã thỏa thuận nên không đồng ý với yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Đỗ Thị N có quan điểm diện tích hiện trạng bà sử dụng có chiều ngang 4.6m² và chiều dài 24m bà đã xây dựng nhà kiên cố, bà sẽ xin nhập vào thửa đất liền kề của con trai bà là anh Bùi Văn H2 và đã được anh H2 đồng ý nên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Hữu Đ giữ nguyên quan điểm như đã trình bày trong quá trình giải quyết vụ án. Đề nghị Hội đồng xét xử giải quyết theo quy định của pháp luật.

Đại diện viện kiểm sát có quan điểm về việc tuân theo pháp luật trong quá

trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm: Về tố tụng, Hội đồng xét xử và người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự; Về nội dung: đề nghị HĐXX chấp nhận kháng cáo, chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát thị xã Q, áp dụng khoản 2 Điều 308 BLTTDS, sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về tố tụng:

Kháng cáo của ông M, bà M1 và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thị xã Quảng Yên được thực hiện đúng trình tự, thủ tục và trong hạn luật định nên Hội đồng xét xử chấp nhận xem xét lại bản án sơ thẩm theo trình tự phúc thẩm.

Về người tham gia tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án, xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm không đưa UBND thị xã Q là cơ quan quản lý nhà nước về đất đai tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là thiếu sót. Cấp phúc thẩm đã khắc phục nội dung này, bổ sung UBND thị xã Q tham gia tố tụng trong vụ án với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

[2] Xét nội dung yêu cầu khởi kiện và nội dung kháng cáo, nội dung kháng nghị thấy:

* Về nguồn gốc thửa đất đang có tranh chấp:

Thửa đất số 02, tờ bản đồ QH khu dân cư thôn T - phường C, địa chỉ tại khu T, phường C, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh có diện tích đất ở 336,0 m² có nguồn gốc là của ông Nguyễn Huy D1 được UBND huyện Y, tỉnh Quảng Ninh giao đất có thu tiền theo Quyết định số 1697/2006/QĐ – UBND ngày 14/8/2006 về việc giao đất làm nhà ở tại khu quy hoạch xen cư thôn T - xã C, biên bản giao đất trên thực địa ngày 21/8/2006 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 728556, số vào sổ H10161 ngày 14/8/2006 của UBND huyện Y. Sau khi được giao đất ông D1 cho tặng ông Nguyễn Duy L2 một phần của thửa đất có diện tích khoảng 72m² có vị trí tiếp giáp ô đất số 01, khi cho tặng không lập giấy tờ, ông L2 sử dụng phần đất được cho tặng đến năm 2009 thì chuyển nhượng cho bà Đỗ Thị N với giá 1 cây 2 chỉ vàng rưỡi, sau khi nhận chuyển nhượng đất của ông L2 thì bà N được anh Bùi Văn H2, chị Nguyễn Thị N1, anh Phạm Mạnh H3, chị Trần Thị Kim N2 cho tặng thêm một phần thửa đất thuộc ô đất số 01 có diện tích khoảng 48m² (vị trí liền kề diện tích đất được ông D1 cho ông L3) đến năm 2011 bà N đã xây dựng nhà

ở và năm 2020 đã sửa nhà kiên cố, bê tông cốt thép 02 tầng và công trình mái tôn sân gạch trên đất và sử dụng ổn định cho đến nay. Phần đất còn lại sau khi cho tặng ông L2 thì ông D1 tiếp tục quản lý sử dụng đến năm 2020 ông D1 chết để lại thừa kế cho con trai là anh Nguyễn Hữu Đ và anh Đ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất số CU 592977 số vào sổ CH 4595 ngày 27/11/2020 đối với diện tích đất 336m² (bao gồm cả phần đất có phần nhà và công trình do bà N quản lý sử dụng). Năm 2022, ông Đ không còn nhu cầu sử dụng đất nên đã chuyển nhượng toàn bộ thửa đất theo giấy chứng nhận 336m² cho bà Vũ Thị H, sau đó bà H đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Ngày 24/5/2022, bà H tiếp tục chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn M và bà Nguyễn Thị Hồng M1 336m² đất ở nêu trên theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/5/2020 và được Ủy ban nhân dân thị xã Q cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DD177060, số vào sổ cấp GCN: CH 05700, ngày 24/5/2022 mang tên ông Nguyễn Văn M và bà Nguyễn Thị Hồng M1. Việc thừa kế và các lần chuyển nhượng các bên đều biết diện tích thực tế thời điểm thừa kế chuyển nhượng không bao gồm phần đất do bà N sử dụng và xây dựng nhà ở, công trình trên đất nhưng các bên vẫn đồng ý giao dịch theo diện tích được ghi trên giấy chứng nhận và thực hiện hợp đồng theo diện tích đất thực tế.

Qua kết quả xem xét thẩm định tại chỗ thể hiện ông bà M, M1 đang quản lý sử dụng phần diện tích đất thực tế là 265,7m² /336 m² và bà N sử dụng 70,3m²/336m² (chiều rộng 2,96m x dài 24m) thuộc thửa đất số 02, tờ bản đồ QH khu dân cư thôn T - phường C, địa chỉ tại khu T, phường C, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh. Ngoài ra bà N còn sử dụng 40.2m² (chiều rộng 1,64m x dài 24m, vị trí liền kề diện tích đất được ông D1 cho ông L3) thuộc thửa đất số 01, tờ bản đồ QH khu dân cư thôn T - phường C, trên phần đất này bà N đã xây dựng nhà kiên cố vào mục đích để ở.

* Xét Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/5/2022 giữa bên chuyển nhượng là bà Vũ Thị H với bên nhận chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Hồng M1 và ông Nguyễn Văn M:

- Việc ký kết hợp đồng được công chứng tại phòng C1, các bên đều thừa nhận việc ký kết là tự nguyện, nhận thức được hành vi của mình và đã thực hiện

đầy đủ thủ tục theo quy định nên phù hợp với pháp luật về hình thức, chủ thể và trình tự thủ tục.

- Về nội dung hợp đồng: Căn cứ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/5/2022 thể hiện:

Về giá chuyển nhượng: Tại Điều 2 của hợp đồng giá chuyển nhượng thoả thuận 500.000.000đ nhưng căn cứ lời khai của bà H, M1 và ông M đều có nội dung xác nhận giá trong hợp đồng hai bên thoả thuận thấp hơn giá do các bên thoả thuận và giá thực tế hai bên chuyển nhượng với giá là 12.000.000 đồng/m² thành tiền là 3.168.000.000₫ (Ba tỷ một trăm sáu mươi tám triệu đồng) nên xác định giá chuyển nhượng của hợp đồng 12.000.000 đồng/m² x 246m² = 3.168.000.000₫ là phù hợp với việc các bên đã thực hiện hợp đồng đối với điều khoản thanh toán.

Về đối tượng hợp đồng: Tại Điều 1 hợp đồng các bên thoả thuận quyền sử dụng đất 336m² thuộc thửa đất 02 tờ bản đồ số: QH dân cư Trại Cau - xã C theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DD 062240 số vào sổ CH 05516 do UBND thị xã Q cấp ngày 28/3/2022. Tuy nhiên, theo lời khai của ông L2, bà N, anh Đ đều thể hiện năm 2003 thửa đất có diện tích 336m² nhưng ông D1 là người sử dụng đất ban đầu đã tặng cho một phần thửa đất khoảng 72m² cho ông L2 và ông L2 bán cho bà N nên diện tích đất còn lại chỉ còn 264m² ( kết quả đo vẽ hiện trạng là 265,7m²); lời khai của anh Đ thể hiện khi anh được thừa kế từ bố anh năm 2020 thì hiện trạng thửa đất chỉ còn 264 m² ( kết quả đo vẽ hiện trạng là 265,7m²) và lời khai của bà H, M1, ông M khi chuyển nhượng đều biết rõ về hiện trạng thửa đất và diện tích đất các bên thoả thuận chuyển nhượng diện tích 264m² nhưng do trên giấy chứng nhận 336m² nên ký hợp đồng vẫn giữa nguyên diện tích trên giấy chứng nhận còn thực tế các bên chỉ chuyển nhượng 264m².

Như vậy, có đủ căn cứ xác định các bên thoả thuận chuyển nhượng là quyền sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần đất chuyển nhượng theo hiện trạng có diện tích 265,7m², không có tranh chấp, kê biên thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng đất, đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 nên có hiệu pháp luật. Phần diện tích đất còn lại 72m² (theo hiện trạng là khoảng 70,3m²) các bên không thoả thuận chuyển nhượng nhưng vẫn đưa vào hợp đồng là không đúng với nội dung chuyển nhượng nên không có hiệu lực đối với các bên và ảnh hưởng đến quyền lợi của bà N nên vi phạm pháp luật và vô hiệu.

- Về thực hiện hợp đồng: Bên chuyển nhượng đã giao đất cho bên nhận chuyển nhượng 264 m² đúng như thực tế hai bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho bên chuyển nhượng đúng theo giá chuyển nhượng 12.000.000 đồng/m² x 264 m² = 3.168.000.000đ. Hai bên không thực hiện hợp đồng đối với phần đất 72m² như trong hợp đồng nên thực tế thực hiện hợp đồng phù hợp với việc chuyển nhượng thực tế.

Đối với một phần diện tích đất thửa đất 02 do bà N sử dụng do nhận chuyển nhượng chưa được thực hiện theo đúng quy định trên thực tế bà N đã nhập vào cùng diện tích 48m² của thửa đất 01 nên hiện trạng sử dụng đất của bà N hiện nay có một phần thửa đất 01 và một phần thửa đất 02, có tổng diện tích 112,3m² (chiều rộng 4,6m x dài 24m). Giữa người sử dụng đất của thửa đất 01 và 02 với bà N không có tranh chấp và bà N đã xây dựng nhà ở kiên cố bê tông cốt thép và công trình khác trên đất nên việc sử dụng đất phải tuân theo sự quản lý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và quy định của pháp luật về đất đai trong việc nhập thửa, tách thửa khi đủ điều kiện.

Đối với diện tích đất bà M1, ông M nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi trừ đi diện tích đất 70,5m² do bà N sử dụng còn lại 256,7m², theo công văn số 5323 /UBND-QLDT ngày 26/11/2024 của UBND thị xã Q thì căn cứ quy chuẩn của Bộ X1 về kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở và Quyết định 44/2024/QĐ-UBND15/10/2024 của UBND tỉnh Q vv Quy định điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thì phần diện tích đất 265,7m² do ông M bà H đang quản lý đảm bảo theo quy định về chiều ngang tối thiểu và diện tích tối thiểu để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, diện tích đất bà N quản lý sử dụng được thực hiện việc tách thửa để nhập thửa với thửa đất liền kề khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật và đối với diện tích đất 265,7m² chuyển nhượng thực tế cho ông M bà M1 có giảm so với giấy chứng nhận sẽ được điều chỉnh nội dung đúng với diện tích đất thực tế chuyển nhượng, quản lý sử dụng theo quy định tại Điều 152, 220 Luật Đất đai năm 2024.

Từ những phân tích, đánh giá như trên hội đồng xét xử xét thấy: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, số công chứng: 3706 quyển số 01/2022, TP/CC-SCC/HĐGD giữa bên chuyển nhượng là bà Vũ Thị H với bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Văn M và bà Nguyễn Thị Hồng M1

có hiệu lực đối với phần diện tích đất theo thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế giữa bên chuyển nhượng bà Vũ Thị H với bên nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Văn M và bà Nguyễn Thị Hồng M1 có diện tích đo đạc thực tế là 265,7m². Diện tích đất 70,3 m² đất các bên không thoả thuận chuyển nhượng, không thực hiện thanh toán và bàn giao đất, diện tích đất 70,3m² và tài sản trên đất (nhà 02 tầng, bê tông cốt thép, phần mái tôn, phần sân gạch ốp lát) do bà Đỗ Thị N đang quản lý sử dụng ổn định, không có tranh chấp nên vô hiệu;

Về lỗi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu một phần: do cả nguyên đơn, bị đơn đều biết về việc chỉ chuyển nhượng 265,7m² nhưng vẫn ký kết hợp đồng chuyển nhượng 336m² và không thông báo tình trạng pháp lý cho Văn phòng C khi làm thủ tục công chứng hợp đồng nên đều có lỗi ngang nhau, Văn phòng công chứng không có lỗi.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn yêu cầu Tòa giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu: Việc hai bên ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn đảm bảo mục đích và ý chí nguyện vọng của cả hai bên trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng với phần diện tích đất mà bà Vũ Thị H đang được toàn quyền quản lý, sử dụng có diện tích khoảng 264m² (diện tích đo đạc thực tế là 265,7m²), vì vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất mà hai bên đã ký không làm phát sinh thiệt hại đến cả hai phía nguyên đơn, bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án. Do đó, quyền và lợi ích hợp pháp của cả hai bên đều được đảm bảo, không xảy ra hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu nên yêu cầu khởi kiện này của nguyên đơn không được Tòa án chấp nhận.

Đối với phần hợp đồng vô hiệu là diện tích đất bà N đang sử dụng, hai bên thực tế không chuyển nhượng, không có sự thanh toán và bàn giao đất nên không phát sinh hậu quả để thực hiện nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và phát sinh thiệt hại.

Từ những nhận định trên xét thấy bản án sơ thẩm đã tuyên vô hiệu 1 phần đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, số công chứng: 3706 quyển số 01/2022, TP/CC-SCC/HĐGD giữa bên chuyển nhượng là bà Vũ Thị H với bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Văn M và bà Nguyễn Thị Hồng M1 nên đã chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở và phù hợp với pháp luật đảm bảo quyền lợi của các đương sự.

Vì vậy, nội dung kháng cáo của nguyên đơn và kháng nghị của Viện kiểm sát cho rằng tại thời điểm ký kết hợp đồng các bên đều biết diện tích đất chuyển nhượng 336m² có một phần do bà N quản lý, sử dụng nhưng vẫn chuyển nhượng toàn bộ diện tích 336m² nên vi phạm điều cấm của pháp luật cũng như che dấu một giao dịch khác (thực tế chỉ chuyển nhượng 264m²) và hiện nay thửa đất vẫn thuộc quy hoạch chỉ được tách thửa khi cơ cơ quan nhà nước điều chỉnh quy hoạch nên đề nghị sửa bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Như đã nhận định ở trên, HĐXX xét thấy không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát thị xã Q về việc sửa bản án sơ thẩm nên HĐXX giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[4] Về án phí và chi phí tố tụng:

Về chi phí tố tụng: bà Vũ Thị H có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Nguyễn Văn M số tiền 1.088.000₫.

Về án phí dân sự : ông Nguyễn Văn M phải chịu án phí sơ thẩm và phúc thẩm; bà Nguyễn Thị Hồng M1 có nghĩa vụ chịu án phí dân sự phúc thẩm; Bà Vũ Thị H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308, Điều 313, khoản 1 Điều 148 Bộ luật tố tụng Dân sự: Bác toàn bộ kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Văn M và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Hồng M1; Bác toàn bộ kháng nghị của Viện trưởng VKS nhân dân thị xã Q.Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Áp dụng: Căn cứ Điều 117; Điều 118; khoản 2 Điều 119; Điều 130; Điều 500, Điều 501; Điều 502; Điều 503 Bộ luật Dân sự; Điều 95, Điều 167; Điều 168; Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; Điều 152, 220 Luật Đất đai 2024; khoản 1 Điều 24; điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết 326/2016 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn (ông Nguyễn Văn M) về việc tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/5/2022 giữa bên chuyển nhượng là bà Vũ Thị H với bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Văn M và bà Nguyễn Thị Hồng M1 được công chứng tại Văn phòng C, số

công chứng: 3706 quyển số 01/2022, TP/CC-SCC/HĐGD vô hiệu; giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu.

1. [1.1] Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/5/2022 giữa bên chuyển nhượng là bà Vũ Thị H với bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Văn M và bà Nguyễn Thị Hồng M1 được công chứng tại Văn phòng C, số công chứng: 3706 quyển số 01/2022, TP/CC-SCC/HĐGD vô hiệu một phần đối với phần diện tích 70,3 m² đất có tài sản trên đất gồm: một phần nhà 02 tầng, bê tông cốt thép, phần mái tôn, phần sân gạch ốp lát do bà Đỗ Thị N đang quản lý sử dụng, không có tranh chấp (vị trí, diện tích đất có sơ đồ hiện trạng thửa đất kèm theo Bản án).
2. [1.2] Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/5/2022 giữa bên chuyển nhượng là bà Vũ Thị H với bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Văn M và bà Nguyễn Thị Hồng M1 được công chứng tại Văn phòng C, số công chứng: 3706 quyển số 01/2022, TP/CC-SCC/HĐGD có hiệu lực đối với phần diện tích đất 265,7m² thuộc một phần thửa đất số 02, tờ bản đồ QH khu dân cư thôn T - phường C, địa chỉ tại khu T, phường C, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh (vị trí, diện tích đất có sơ đồ hiện trạng thửa đất kèm theo Bản án).

Ông Nguyễn Văn M và bà Nguyễn Thị Hồng M1 có nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký đất đai điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng với diện tích thực tế tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật đất đai.

Ủy ban nhân dân thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh có trách nhiệm thực hiện nhiệm vụ, công vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong việc đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật.

3. [1.3] Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn (ông Nguyễn Văn M) về giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu.

2. Về án phí dân sự:

• - Ông Nguyễn Văn M chịu 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào số tiền 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp tại Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí số 0003786 ngày 31/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh; Ông Nguyễn Văn M có nghĩa vụ chịu 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm được trừ vào số tiền 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp tại Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí số 0003960 ngày 01/9/2024 của Chi cục Thi hành

án dân sự thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh. Ông Nguyễn Văn M đã nộp đủ án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm.

• - Bà Nguyễn Thị Hồng M1 có nghĩa vụ chịu 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm được trừ vào số tiền 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp tại Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí số 0003959 ngày 04/9/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh. Bà M1 đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.
• - Bà Vũ Thị H phải chịu 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

3. Về chi phí tố tụng:

Bà Vũ Thị H có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Nguyễn Văn M số tiền 1.088.000đ (Một triệu không trăm tám mươi tám nghìn đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, mà người phải thi hành án chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho người được thi hành án thì người phải thi hành án còn phải trả thêm khoản tiền lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện và cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - Đương sự; - VKSND tỉnh Quảng Ninh; - TAND thị xã Quảng Yên; - THA, VP; - Lưu hồ sơ.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Tạ Duy Ước