TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH ĐỊNH	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 80/2024/DS-PT Ngày: 19 - 4- 2024 V/v Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ, hợp đồng thuê và quản lý căn hộ, hợp đồng tín dụng.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH ĐỊNH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Văn Duy

Các Thẩm phán: Ông Lê Xuân Hải; Ông Nguyễn Văn Hiệp

- Thư ký phiên tòa: Ông Hồ Hồng Vỹ là Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Định: Bà Nguyễn Thị Tú Oanh - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 19 tháng 4 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý 143/2023/TLPT-DS ngày 08 tháng 11 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ, hợp đồng thuê và quản lý căn hộ, hợp đồng tín dụng”

Do bản án dân sự sơ thẩm số 214/2023/DS-ST ngày 19 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơn bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 19/2024/QĐ-PT ngày 08 tháng 01 năm 2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Lâm Chính N, sinh năm 1957, địa chỉ cư trú: Số C ngõ D P, phường C, quận B, thành phố Hà Nội, có mặt;

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Hoàng Minh T, sinh năm: 1978. Địa chỉ cư trú: A Đường số H, P.11, Q. G, TP . (Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn chấm dứt việc ủy quyền cho ông Hoàng Minh T tham gia tố tụng tại phiên tòa).

2. Bị đơn: Công ty cổ phần T1; Địa chỉ trụ sở: Tầng B, Tòa nhà B, số B đường C, phường D, Quận C, Thành phố Hà Nội;

Đại diện theo pháp luật: Ông Lê Tiến D – Tổng giám đốc;

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trần Văn H, sinh năm 1994;

Địa chỉ liên hệ: Tầng C, Tòa nhà FLC L, đường L, phường M, Quận N, Thành phố Hà Nội (văn bản ủy quyền ngày 20/01/2024), vắng mặt.

3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
   1. Công ty cổ phần F; Địa chỉ trụ sở: Khu S, khu D - C, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định;

   Đại diện theo pháp luật: Bà Trần Thị Kim Q – Giám đốc, vắng mặt

   2. Bà Tạ Thị H1, sinh năm: 1955; địa chỉ cư trú: Số C ngõ D P, phường C, quận B, thành phố Hà Nội (có đơn xin xét xử vắng mặt)

- Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Lâm Chính N và Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập là Công ty cổ phần F.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Trong đơn khởi kiện và các lời khai tiếp theo nguyên đơn ông Lâm Chính N và ông Hoàng Minh T người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn thống nhất trình bày:

Ngày 16/8/2018 Nguyên đơn và Công ty cổ phần T1 có thống nhất thỏa thuận và ký hợp đồng mua bán căn hộ số 15, tại tầng 02, Zone 2theo hợp đồng số: 20215/2018/HĐMBCH – THECOASTALHILL thuộc dự án THE FLC COASTAL HILL tại Khu K, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định.

Ngày 05/11/2018, vợ chồng ông N bà H1 vay Ngân hàng TMCP Đ (P) số tiền: 1.236.480.000 đồng tương ứng 60% giá mua căn hộ, trong thời gian 72 tháng. Ngân hàng này là ngân hàng chỉ định của Chủ đầu tư, do hai bên có liên kết trước đó. Tài sản thế chấp chính là căn hộ hình thành trong tương lai này và trước mắt là bảo đảm bằng bản chính hợp đồng mua bán căn hộ mà ông N ký kết với Công ty cổ phần T1. Ngày 19/11/2018, Ngân hàng đã giải ngân khoản tiền trên để thanh toán cho chủ đầu tư theo đề nghị của vợ chồng ông N. Hiện vợ chồng ông đã tất toán khoản vay này cho ngân hàng. Hiện không còn nợ khoản tiền nào với ngân hàng .

Theo hợp đồng đã thỏa thuận, nguyên đơn đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán 95% giá trị căn hộ với tổng số tiền là 1.957.760.000 đồng(Một tỷ chín trăm năm mươi bảy triệu bảy trăm sáu mươi nghìn đồng) đúng theo hợp đồng, bao gồm tiền mặt số tiền 721.280.000 đồng theo phiếu thu ngày 02/08/2018 và ngày 16/08/2018 của Công ty Cổ phần T1 và 1.236.480.000 đồng tiền vay ngân hàng P mà ông đã trả nêu trên, nhưng chưa thanh toán 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Do đã thanh toán được 95% giá trị căn hộ nên ngày 20/11/2018 ông N được ký hợp đồng thuê và quản lý tài sản số 20215/2018/HĐTCH- THECOASTALHILL (Gọi tắt là hợp đồng thuê) với Công ty Cổ phần F để được hưởng tiền thuê mỗi năm. Theo thỏa thuận, giá cho thuê, thời hạn cho thuê, thanh toán, bàn giao được quy định theo hợp đồng cho thuê do hai bên tự nguyện ký kết. Trong quá trình thực hiện hợp đồng bên bị đơn đã vi phạm nghĩa vụ thực hiện hai hợp đồng trên cụ thể đối với hợp đồng mua bán căn hộ phía bị đơn không bàn giao căn hộ, còn hợp đồng cho thuê căn hộ thì thực tế, ông N đã nhận tiền thuê từ Công ty Cổ phần F tính từ lúc ký hợp đồng thuê cho đến hết ngày 30/06/2019. Kể từ ngày 01/07/2019 đến nay, ông chưa nhận được tiền thuê của Công ty Cổ phần F. Ngày 08/5/2020 và 18/5/2020 nguyên đơn có thông báo đến bị đơn về việc chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ nói trên.

Tại phiên tòa hôm nay, nguyên đơn ông Lâm Chính N yêu cầu:

- Chấm Dứt Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ 20215 giữa công ty cổ phần T1 và nguyên đơn ông Lâm Chính N.

- Buộc công ty cổ phần T1 thanh toán cho ông các khoản tiền sau:

• + Số tiền mua/cho thuê tài sản đã giao cho bên bán hàng/nhận tài sản thuê: 1.957.760.000 đồng (Một tỷ chín trăm năm mươi bảy triệu bảy trăm sáu mươi ngàn đồng.)
• + Tiền phạt vi phạm 8%: 149.876.363 đồng
• + Tiền bồi thường thiệt hại tương ứng với số tiền cho thuê tài sản tạm tính từ ngày 01/07/2019 đến ngày 13/9/2023 căn cứ trên giá tính tiền thuê: 787.371.000 đồng.
• + Tiền lãi chậm bàn giao tạm tính đến ngày xét xử là 653.102.000 đồng. Tổng của 04 khoản tiền: 3.548.109.636 đồng.
• + Tiền trả thù lao Hợp Đồng Dịch Vụ Pháp Lý: 3% x 3.548.109.636 = 106.443.281 đồng.

Tổng số tiền yêu cầu bị đơn FLC phải trả: 3.654.552.644 đồng (Ba tỷ sáu trăm năm mươi bốn triệu năm trăm năm mươi hai nghìn sáu trăm bốn mươi bốn đồng).

Đối với yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty cổ phần F và R: Yêu cầu nguyên đơn ông Lâm Chính N thanh toán các khoản tiền bao gồm: Hoàn trả lại cho Công ty F toàn bộ số tiền thuê đã nhận là 99.617.577 đồng (Bằng chữ: Chín mươi chín triệu sáu trăm mười bảy nghìn năm trăm bảy mươi bảy đồng); Hoàn trả lại cho F bằng tiền giá trị các đêm nghỉ mà nguyên đơn đã sử dụng theo quy định tại Điều 7 của Hợp đồng là: 5.000.000 đồng.

Nguyên đơn không chấp nhận vì nguyên đơn không có lỗi trong việc làm cho hợp đồng mua bán căn hộ không thực hiện được, đề nghị HĐXX bác yêu cầu độc lập của Công ty F. Nguyên đơn không yêu cầu gì đối với hợp đồng cho thuê căn hộ nói trên.

* Bị đơn Công ty cổ phần T1 do bà Trần Thị Hồng N1 và bà Đặng Thị L là người đại diện theo ủy quyền thống nhất trình bày:

Với yêu cầu của nguyên đơn: Chấm dứt đồng hợp đồng mua bán căn hộ số 15, tại tầng 02, Zone 2 theo hợp đồng số: 20215/2018/HĐMBCH - THECOASTALHILL thuộc dự án THE FLC COASTAL HILL tại Khu K, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định giữa Công ty cổ phần T1 và ông Lâm Chính N ký ngày 16/8/2018 vì cho rằng Công ty cổ phần T1 đã vi phạm việc thực hiện hợp đồng và tại phiên tòa hôm nay, nguyên đơn yêu cầu bị đơn Công ty cổ phần T1 phải trả tổng số tiền là3.654.552.644 đồng (trong đó 1.957.760.000 đồng là tiền ông N đã thanh toán cho Công ty cổ phần T1; 653,102,000 đồng là tiền lãi theo quy định của nhà nước; 149,876,363 đồng là tiền phạt vi phạm tương ứng 8%; Tiền bồi thường thiệt hại là 787,371,000 đồng tương ứng tiền cho thuê căn hộ tính từ ngày 01/07/2019 đến ngày 13/9/2023) theo hợp đồng hai bên đã ký kết; Tiền trả thù lao Hợp Đồng Dịch Vụ Pháp Lý 106,443,281 đồng. Công ty cổ phần T1 không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì:

Thứ nhất, việc chậm bàn giao căn hộ cho nguyên đơn là do là do sự thay đổi chính sách pháp luật là sự kiện bất khả kháng, và phía bị đơn bị ảnh hưởng nặng nề do dịch Covid-19. Do đó, trường hợp này, căn cứ theo Điều 15.1 Hợp đồng thì bị đơn không bị coi là vi phạm Hợp đồng. Tập đoàn T1 không đồng ý với yêu cầu của Nguyên đơn về việc yêu cầu chấm dứt hợp đồng và hoàn trả lại toàn bộ tiền mua căn hộ mà Nguyên đơn đã thanh toán.

Thứ hai, về yêu cầu Tập đoàn T1 bồi thường thiệt hại số tiền 787,371,000 đồng tương ứng với tiền cho thuê căn hộ mà Nguyên đơn chưa được nhận từ Công ty F1 từ ngày 01/07/2019 đến ngày 13/9/2023 là không có căn cứ bởi lẽ: đây không phải là thiệt hại thực tế, trực tiếp phát sinh từ việc chậm bàn giao căn hộ của Tập đoàn T1. Theo thông tin Tập đoàn T1 được biết thì ngay sau khi ký kết Hợp đồng thuê căn hộ, Công ty F đã thanh toán tiền thuê căn hộ cho Nguyên đơn mà không phụ thuộc vào việc Nguyên đơn đã nhận bàn giao căn hộ hay chưa. Việc Nguyên đơn chưa nhận được tiền thuê từ Công ty F (nếu có) là tranh chấp giữa Nguyên đơn và Công ty F, Tập đoàn T1 không có nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại cho Nguyên đơn trong trường hợp Công ty F vi phạm nghĩa vụ với Nguyên đơn.

Thứ ba, về yêu cầu số tiền phạt 8% là 149,876,363 đồng và yêu cầu thanh toán lãi chậm bàn giao tính đến ngày hợp đồng chấm dứt, tạm tính đến ngày khởi kiện là 653,102,000 đồng, bị đơn không đồng ý vìnguyên đơn đang yêu cầu áp dụng đồng thời 2 điều khoản phạt (Điều 12.2.1 và Điều 12.4.3 ) cho một hành vi mà nguyên đơn xác định là hành vi vi phạm nghĩa vụ bàn giao của Bên Bán/Tập đoàn FLC là bất hợp lý, trái với quy định tại HĐMB.

Mặt khác, Bên Mua/Nguyên đơn chậm thanh toán giá bán căn hộ, không đáp ứng điều kiện cần có theo quy định tại Điều 12.2.1 Hợp đồng mua bán, tức không đáp ứng điều kiện Nguyên đơn phải đảm bảo thanh toán đầy đủ và đúng hạn. Việc Bị đơn Tập đoàn T1 không yêu cầu Nguyên đơn thanh toán lãi chậm thanh toán/không có yêu cầu phản tố đối với việc buộc Nguyên đơn phải thanh toán lãi chậm thanh toán là sự thiện chí của Tập đoàn T1 đối với khách hàng, là việc không yêu cầu trách nhiệm dân sự đối với Nguyên đơn, không áp dụng chế tài phạt, bồi thường đối với Nguyên đơn sau khi Nguyên đơn đã vi phạm Hợp đồng mua bán; chứ không phải là xác nhận Nguyên đơn không vi phạm hợp đồng.

Thứ tư, đối với yêu cầu bồi thường chi phí luật sư, bị đơn không chấp nhận vì yêu cầu này vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu. Căn cứ Điều 168 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định chi phí này do người có yêu cầu chịu (tức là Nguyên đơn là người có yêu cầu thuê luật sư thì phải chịu chi phí này).

* Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập Công ty cổ phần F do bà Đặng Thị L là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Công ty cổ phần F có yêu cầu độc lập: Yêu cầu nguyên đơn ông Lâm Chính N thanh toán tổng số tiền tạm tính đến ngày 05/07/2023 là282.138.771đồng, bao gồm các khoản: Hoàn trả lại cho Công ty F toàn bộ số tiền thuê đã nhận là 99.617.577 đồng (Bằng chữ: Chín mươi chín triệu sáu trăm mười bảy nghìn năm trăm bảy mươi bảy đồng). Thanh toán tiền lãi phát sinh bằng 150% lãi suất tiền gửi tiết kiệm trả lãi sau kỳ hạn 06 tháng đối với khách hàng cá nhân của ngân hàng B công bố tại thời điểm nguyên đơn chấm dứt Hợp đồng thuê tính trên tổng số tiền cho thuê thực nhận tính từ ngày bắt đầu phát sinh hiệu lực của Hợp đồng thuê đến khi nguyên đơn hoàn thành nghĩa vụ thanh toán là 27.641.831 đồng. Thanh toán số tiền tương đương với 8% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm là: 149.876.363 đồng. Hoàn trả lại cho F bằng tiền giá trị các đêm nghỉ mà nguyên đơn đã sử dụng (nếu có) theo quy định tại Điều 7 của Hợp đồng là: 5.000.000 đồng.

Tại phiên tòa, Công ty F có yêu cầu độc lập như sau: Đề nghị tòa án tuyên buộc Nguyên đơn hoàn trả lại số tiền thuê căn hộ đã nhận từ Công ty F là 99.617.577 đồng. Đồng thời, buộc nguyên đơn hoàn trả lại giá trị hai đêm nghỉ mà nguyên đơn đã sử dụng là 5.000.000 đồng. Tổng cộng số tiền yêu cầu là 104.617.577 đồng.

Công ty F rút lại yêu cầu về việc buộc nguyên đơn thanh toán tiền lãi phát sinh là 27.641.831 đồng và tiền phạt vi phạm 8% là 149.876.363 đồng.

* Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Tạ Thị H1 khai: Bà là vợ của ông Lâm Chính N, số tiền mua căn hộ mã số 20215 trong Hợp đồng mua bán, bà đồng ý để mình chồng bà đứng tên cho tiện giao dịch, nhưng nay Công ty CP T1 không thực hiện cam kết trả tiền lợi nhuận từ 01/7/2019, không bàn giao căn hộ theo hạn cuối cùng là Quý 3/2019. Vì quyền lợi của chúng tôi bị xâm phạm nên chồng bà khởi kiện nhằm lấy lại quyền lợi như hai bên đã cam kết trong Hợp đồng. Đề nghị Tòa án căn cứ trên yêu cầu khởi kiện của ông Lâm Chính N để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chúng tôi theo quy định pháp luật. Bà tự chịu trách nhiệm trước đơn khởi kiện của chồng bà.

Bản án dân sự sơ thẩm số 214/2023/DS-ST ngày 19 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định quyết định:

Căn cứ vào Điều 26; điểm a, khoản 1, Điều 35; điểm a, khoản 1,Điều 40; BLTTDS;

Căn cứ các Điều 422, 423, 428, 472, 473, 474, 481, 482 Bộ luật Dân sự;

Căn cứ Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội ngày 30 tháng 12 năm 2016.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện của ông Lâm Chính N.
   • - Chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ số 15, tại tầng 02, Z, theo Hợp đồng số: 20215/2018/HĐMBCH - THECOASTALHILL thuộc dự án THE FLC COASTAL HILL tọa lạc tại Khu K, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định giữa Công ty Cổ phần T1 và ông Lâm Chính N ngày 16/8/2018.
   • - Buộc Công ty Cổ phần T1 phải trả cho ông N tổng số tiền là 2.687.712.493 đồng. Trong đó: 1.957.760.000 đồng là tiền ông N đã thanh toán cho Công ty Cổ phần T1; 580.076.130 đồng là tiền lãi chậm bàn giao; 149.876.363 đồng là tiền phạt vi phạm tương ứng 8% tính trên giá bán căn hộ.

   Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Lâm Chính N về việc yêu cầu Công ty Cổ phần T1 bồi thường thiệt hại là787.371.000 đồng và yêu cầu cầu chi phí pháp lý thuê luật sư là 106.443.281 đồng.
3. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Công ty Cổ phần F về việc yêu cầu nguyên đơn ông Lâm Chính N phải trả lại tiền cho thuê căn hộ và hoàn trả lại giá trị 02 đêm nghỉ mà nguyên đơn đã sử dụng là 5.000.000 đồng. Tổng cộng là: 104.617.577đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, án phí, quyền và nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các bên đương sự.

Ngày 26 tháng 9 năm 2023, nguyên đơn ông Lâm Chính N kháng cáo một phần bàn án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơn. Yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định xét xử phúc thẩm theo hướng:

• + Yêu cầu bị đơn phải bồi thường thiệt hại tương ứng với số tiền cho thuê tài sản là 787.371.000 đồng và phải chịu lãi suất đối với số tiền chậm trả là 184.800.000đ. Tổng cộng hai khoản tiền là 972.171.000₫
• + Yêu cầu bị đơn phải trả Chi phí thuê luật sư với số tiền là 109.796.000₫

Tại phiên toà, nguyên đơn giữ nguyên nội dung kháng cáo.

Ngày 28/9/2023, Công ty Cổ phần F kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu độc lập của Công ty Cổ phần F. Tại phiên tòa, Công ty Cổ phần F đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ 2 nhưng vắng mặt không có lý do.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Định phát biểu về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của người tiến hành tố tụng thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng; người tham gia tố tụng nguyên đơn thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng, bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan không chấp hành đúng quy định của pháp luật tố tụng; đồng thời đề nghị HĐXX phúc thẩm áp dụng khoản 1 Điều 308, khoản 2 Điều 312 BLTTDS đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của Công ty Cổ phần F; không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Lâm Chính N.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ tại hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Ngày 28.9.2023 bị đơn Công ty cổ phần T1 làm đơn kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơn. Ngày 10.10.2023 Tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơn đã ra thông báo về việc nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm và đã tống đạt hợp lệ cho bị đơn nhưng trong thời hạn luật định bị đơn không nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm và nộp cho Tòa án cấp sơ thẩm biên lai thu tiền tạm ứng án phí phúc thẩm nên theo quy định tại khoản 2 Điều 276 BLTTDS thì được coi là bị đơn từ bỏ việc kháng cáo nên Tòa án cấp phúc thẩm không xét kháng cáo của bị đơn.

[2] Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty Cổ phần F có kháng cáo, nhưng Tòa án cấp phúc thẩm đã triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vắng mặt không có lý do nên theo quy định tại khoản 3 Điều 296 BLTTDS thì bị coi như từ bỏ việc kháng cáo và Tòa án đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của Công ty Cổ phần F.

[3] Xét kháng cáo của nguyên đơn ông Lâm Chính N, Hội đồng xét xử nhận định:

[3.1]. Về kháng cáo yêu cầu bị đơn phải bồi thường thiệt hại số tiền cho thuê tài sản là 787.371.000 đồng và phải chịu lãi suất đối với số tiền chậm trả là 184.800.000đ. Tổng cộng hai khoản tiền là 972.171.000đ, HĐXX xét thấy:

Ngày 16/8/2018, nguyên đơn ông Lâm Chính N và bị đơn Công ty cổ phần T1 thống nhất thỏa thuận và ký hợp đồng mua bán căn hộ số 15, tại tầng 02, Zone 2theo hợp đồng số: 20215/2018/HĐMBCH – THECOASTALHILL thuộc dự án THE FLC COASTAL HILL tại Khu K, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định. Nguyên đơn đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán 95% giá trị căn hộ với tổng số tiền là 1.957.760.000₫ đúng theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, nên ngày 20/11/2018 ông N được ký hợp đồng thuê và quản lý tài sản số 20215/2018/HĐTCH-THECOASTALHILL (Gọi tắt là hợp đồng thuê) với Công ty Cổ phần F. Theo thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng thì ông N được Công ty Cổ phần F trả tiền thuê nhà hàng tháng và đã nhận tiền thuê từ Công ty Cổ phần F tính từ lúc ký hợp đồng thuê cho đến hết ngày 30/06/2019 với tổng số tiền là 99.617.577 đồng. Kể từ ngày 01/07/2019 đến nay, ông N chưa nhận được tiền thuê nhà của Công ty Cổ phần F. Như vây, chủ thể ký Hợp đồng thuê căn hộ với ông Lâm Chính N và Công ty Cổ phần F. Công ty Cổ phần T1 và Công ty Cổ phần F là 02 chủ thể riêng biệt. Việc Công ty Cổ phần F chưa thanh toán tiền thuê từ ngày 01/07/2019 đến ngày xét xử vụ án là xuất phát từ phía Công ty Cổ phần F, thuộc phạm vi điều chỉnh của hợp đồng thuê giữa ông Lâm Chính N là Công ty Cổ phần F. Đây không phải là thiệt hại thực tế, trực tiếp phát sinh từ việc chậm bàn giao căn hộ của Tập đoàn T1 cho ông N mà ngay sau khi ông N thanh toán đủ 95% giá trị căn hộ thì giữa ông N và Công ty Cổ phần F ký hợp đồng thuê căn hộ và thanh toán tiền thuê căn hộ, không phụ thuộc vào việc nguyên đơn đã nhận bàn giao căn hộ hay chưa. Lẽ ra trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê căn hộ Công ty Cổ phần F vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê thì ông N khởi kiện Công ty Cổ phần F để yêu cầu bồi thường nhưng ông N không yêu cầu giải quyết hợp đồng thuê, giải quyết về nghĩa vụ chậm trả và lãi suất đối với số tiền chậm trả theo thỏa thuận trong hợp đồng giữa ông N và Công ty Cổ phần F mà khởi kiện yêu cầu Công ty Cổ phần T1 thực hiện nghĩa vụ của Công ty Cổ phần F là không đúng đối tượng. Quá trình giải quyết vụ án ông N không cung cấp được chứng cứ để chứng minh trường hợp Công ty Cổ phần F vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng thuê thì Công ty Cổ phần T1 phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường thay cho Công ty Cổ phần F. Do Tòa cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu này của nguyên đơn là có căn cứ, nên HĐXX phúc thẩm không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn.

[3.2] Đối với yêu cầu chi phí pháp lý thuê luật sư: Căn cứ Điều 584 BLDS về căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại và khoản 15.3 Điều 15 Hợp đồng mua bán, chi phí luật sự không phải thiệt hại phát sinh từ vi phạm của bị đơn. Đây là giao dịch giữa nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, xuất phát từ ý chí của nguyên đơn để bảo vệ quyền, lợi ích của nguyên đơn, nên Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là có căn cứ, nên HĐXX phúc thẩm không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn.

[4] Về án phí: Ông Lâm Chính N là người cao tuổi nên được miễn nộp tiền án phí dân sự phúc thẩm. Kháng cáo của Công ty cổ phần F bị đình chỉ nên số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí sung vào công quỹ nhà nước.

[5] Các phần khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo và không bị kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm nên có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo kháng nghị.

[6] Phát biểu của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phúc thẩm về việc giải quyết vụ án là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 296; khoản 1 Điều 308; khoản 2 Điều 312 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ các Điều 422, 423, 428, 472, 473, 474, 481, 482 Bộ luật Dân sự;

Căn cứ Điều 12, Điều 14, khoản 2 Điều 18, Điều 29 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội ngày 30 tháng 12 năm 2016.

Tuyên xử:

Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của Công ty Cổ phần F. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Lâm Chính N, giữ nguyên bản án dân sơ thẩm.

1. Chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện của ông Lâm Chính N
   • - Chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ số 15, tại tầng 02, Z, theo Hợp đồng số: 20215/2018/HĐMBCH - THECOASTALHILL thuộc dự án THE FLC COASTAL HILL tọa lạc tại Khu K, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định giữa Công ty Cổ phần T1 và ông Lâm Chính N ngày 16/8/2018.
   • - Buộc Công ty Cổ phần T1 phải trả cho ông N tổng số tiền là 2.687.712.493 đồng. Trong đó: 1.957.760.000 đồng là tiền ông N đã thanh toán cho Công ty Cổ phần T1; 580.076.130 đồng là tiền lãi chậm bàn giao; 149.876.363 đồng là tiền phạt vi phạm tương ứng 8% tính trên giá bán căn hộ.
2. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Lâm Chính N về việc yêu cầu Công ty Cổ phần T1 bồi thường thiệt hại là787.371.000 đồng và yêu cầu cầu chi phí pháp lý thuê luật sư là 106.443.281 đồng.
3. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Công ty Cổ phần F về việc yêu cầu nguyên đơn ông Lâm Chính N phải trả lại tiền cho thuê căn hộ và hoàn trả lại giá trị 02 đêm nghỉ mà nguyên đơn đã sử dụng là 5.000.000 đồng. Tổng cộng là: 104.617.577 đồng.
4. Về án phí: Ông Lâm Chính N là người cao tuổi nên được miễn nộp tiền án phí dân sự phúc thẩm.

   Số tiền tạm ứng án phí Công ty Cổ phần F đã nộp là 300.000đ theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0000778 ngày 18/10/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định được sung vào công quỹ nhà nước.

5. Các phần quyết định còn lại của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị, có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
6. Về quyền, nghĩa vụ thi hành án:

   Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

   Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

7. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Bình Định; - TAND Tp. Quy Nhơn; - CCTHADS Tp. Quy Nhơn; - Đương sự; - Lưu: Hồ sơ.

TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Lê Văn Duy