TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ———————
Bản án số: 795/2024/DS-PT Ngày: 11/9/2024 V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Ông Phan Nguyên Nguyên

Các Thẩm phán: Bà Phạm Thị Thanh Trúc

Bà Nguyễn Thị Tuyết Minh

- Thư ký phiên toà: Bà Nguyễn Thị Thanh Nga là Thư ký Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Mai Hương - Kiểm sát viên.

Ngày 11 tháng 9 năm 2024 tại Trụ sở Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 646/DSPT ngày 20 tháng 8 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 206/2024/DS-ST ngày 09/7/2024 của Tòa án nhân dân Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 4756/2024/QĐPT-DS ngày 22/8/2024 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Lê Duy T, sinh năm 1982

Địa chỉ: B H, ấp B, xã P, huyện N, tỉnh Đồng Nai.

Người đại diện hợp pháp: Ông Phạm Văn H, sinh năm 1986; địa chỉ liên hệ: 2 H, Phường H, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh; là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền số 001400 ngày 24/7/2024 tại VPCC Đ, tỉnh Đồng Nai). (có mặt)

- Bị đơn: Ông Nguyễn Dương V, sinh năm 1983 (có mặt)

Địa chỉ: 380/81/1 L, Khu phố A, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Đào Thị Thùy T1, sinh năm 1985 (xin vắng mặt)

Địa chỉ: 380/81/3 L, Khu phố A, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Người kháng cáo: Ông Lê Duy T là nguyên đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Tại đơn khởi kiện ngày 11/6/2021 của ông Lê Duy T và quá trình giải quyết vụ án ông Nguyễn Thành V1 là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 26/5/2021, ông Lê Duy T và ông Nguyễn Dương V có ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về hình thức hợp đồng được lập thành văn bản, có chữ ký xác nhận của 02 bên, nhưng không có công chứng. Về nội dung của hợp đồng đặt cọc hai bên thỏa thuận ông Nguyễn Dương V đồng ý chuyển nhượng cho ông Lê Duy T một thửa đất số: 288, tờ bản đồ số 27. Diện tích chuyển nhượng: 164.0 m². Mục đích sử dụng: 110,0 m² ODT (lâu dài). 54,0 m² CLN (cây lâu năm). Tài sản gắn liền với đất: đất trống. Thửa đất tọa lạc tại: B, xã P, huyện N, Đồng Nai. Giá chuyển nhượng: 1.530.000.000 (một tỷ năm trăm ba mươi triệu) đồng. Đặt cọc vào ngày 26/05/2021: 200.000.000 đồng. Trong vòng 15 ngày, kể từ ngày 26/05/2021 đến ngày 10/06/2021 hai bên sẽ ra phòng Công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ông Lê Duy T phải thanh toán cho ông Nguyễn Dương V số tiền còn lại là 1.330.000.000 đồng. Ông Nguyễn Dương V cam kết giao đủ diện tích đất như trên sổ là 164m². Sau khi ông Lê Duy T đo đạc, nếu đất không đủ diện tích như trên sổ thì ông Lê Duy T có quyền trừ lại số tiển tương đương với diện tích đất còn thiếu. Trường hợp ông Nguyễn Dương V không cung cấp giấy tờ liên quan về thửa đất, hay thửa đất bị tranh chấp, hoặc đổi ý không bán thì phải bồi thường gấp 2 (hai) lần số tiền ông Lê Duy T đặt cọc. Đến khoảng ngày 28/05/2021, ông Lê Duy T cho đo đạc lại thửa đất trên thì trong quá trình đo đạc ông Lê Duy T thấy số diện tích đất thực tế có thiếu so với cam kết trong hợp đồng; có sự chồng lấn thửa sang các hộ chung quanh và ra mặt đường đi công cộng, bê tông. Ngày 07/06/2021, ông T nhờ Công ty TNHH Đ tại huyện N, tỉnh Đồng Nai đo lại theo 4 cột mốc mà bị đơn đã cắm thì kết quả thể hiện: Đất thực tế bị sai lệch và chồng lấn sang các thửa khác; đất lấn ra đường bê tông công cộng. Ông T xác định Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lập ngày 26/5/2021 giữa bên bán ông Nguyễn Dương V và bên mua ông Lê Duy T do hai bên tự nguyện xác lập, không bị lừa đối, đe dọa, cưỡng ép. Vì vậy, ông T yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Nguyễn Dương V phải trả cho ông Lê Duy T tổng số tiền là 400.000.000 đồng (trong đó tiền cọc là 200.000.000 đồng và tiền bồi thường gấp đôi số tiền cọc do bị đơn vi phạm hợp đồng là 200.000.000 đồng).

* Bị đơn ông Nguyễn Dương V trình bày:

Ngày 26/5/2021, ông và ông Lê Duy T có tự nguyện ký kết Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng được lập thành văn bản (theo mẫu do ông Lê Duy T lập), có chữ ký xác nhận của 02 bên, nhưng không có công chứng. Nội dung hợp đồng đặt cọc: Ông V sẽ chuyển nhượng cho ông T phần diện tích đất 164m² đất tọa lạc tại xã P, huyện N, Đồng Nai (theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất CV443860, có số vào sổ cấp GCN: CS 16587 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 05/5/2020); số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng; Thời hạn các bên ra văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 15 ngày (từ ngày 26/5/2021 đến ngày 10/6/2021). Ông xác nhận đã nhận đủ số tiền đặt cọc tuy nhiên, đến hạn chót theo hợp đồng đặt cọc là ngày 10/6/2021 ông T không chịu ra văn phòng công chứng để thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thỏa thuận. Do đó, căn cứ hợp đồng đặt cọc thì ông T phải mất tiền cọc, nên đối với yêu cầu khởi kiện của ông T ông không đồng ý.

Đối với nội dung nguyên đơn ông Lê Duy T cho rằng phần diện tích đất thực tế có sự chồng lấn và không đủ diện tích thì nội dung này không có trong hợp đồng đặt cọc được ký kết giữa các bên. Ông xác định Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lập ngày 26/5/2021 giữa ông (bên bán) và ông Lê Duy T (bên mua) do hai bên tự nguyện xác lập, không bị lừa đối, đe dọa, cưỡng ép.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đào Thị Thùy T1 trình bày:

Bà thống nhất với nội dung ông Nguyễn Dương V trình bày, ngoài ra bà không có ý kiến hay yêu cầu gì khác.

* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 206/2024/DS-ST ngày 09/7/2024 của Tòa án nhân dân Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của ông Lê Duy T về việc buộc ông Nguyễn Dương V phải trả cho ông Lê Duy T tiền cọc 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng và khoản tiền bồi thường tương đương tiền đặt cọc do vi phạm hợp đồng 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng,

2. Về án phí: Ông Lê Duy T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền là 20.000.000 (hai mươi triệu) đồng được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí là 10.000.000 (mười triệu) đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: 0006757 ngày 20/10/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai như vậy, ông Lê Duy T còn phải nộp 10.000.000 (mười triệu) đồng.

Ngày 15/7/2024 nguyên đơn ông Lê Duy T làm đơn kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T buộc ông V trả số tiền 400.000.000 đồng và lãi suất trên khoản tiền 200.000.000 đồng theo lãi suất ngân hàng tính từ ngày 26/5/2021 đến ngày ông T nhận được tiền.

* Tại phiên toà phúc thẩm:

- Ông Phạm Văn H là người đại diện ủy quyền của nguyên đơn ông Lê Duy T trình bày:

Ông Lê Duy T có vợ là bà Hoàng Thị V2, mặc dù đã ly hôn nhưng hai bên chưa giải quyết vấn đề tài sản chung, cấp sơ thẩm không đưa bà V2 tham gia tố tụng là có thiếu sót. Việc chuyển nhượng đất giữa ông T và ông V không thành là do ông V vi phạm hợp đồng đặt cọc, giao đất không đủ so với thỏa thuận chuyển nhượng và so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp. Ông T đã đề nghị đo vẽ lại nhưng ông V không hợp tác nên ông T tự xuống thực địa và yêu cầu Công ty Đ lập bản vẽ. Căn cứ vào các hình ảnh cắm ranh mốc và bản vẽ hiện trạng khu đất do Công ty TNHH Đ lập ngày 07/6/2021 thể hiện phần đất của ông V được cấp GCN QSDĐ đã lấn sang đất liền kề của người khác và lấn ra đường công cộng, nên ông V không thể giao đủ đất như cam kết. Khi ông T báo ông V biết thì ông V không đồng ý chuyển nhượng đất nữa. Tòa án cấp sơ thẩm có thiếu sót khi không xác định ông V có đến Văn phòng công chứng hay không, không xác định lỗi của ông V trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc, đánh giá chứng cứ không khách quan.

Do đó đề nghị Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Trường hợp xét thấy sai sót về tố tụng của cấp sơ thẩm là không thể khắc phục thì đề nghị hủy án sơ thẩm để xét xử lại.

- Bị đơn ông Nguyễn Dương V trình bày: Ông T tự yêu cầu Công ty đo vẽ tư nhân cắm mốc và tiến hành đo vẽ mà không thông báo cho ông V biết, ông V không đồng ý với việc đo vẽ này. Ông V nhận chuyển nhượng bao nhiêu từ chủ cũ thì đã được cấp Giấy chứng nhận đủ bấy nhiêu, trước khi cấp giấy đã được địa chính đo đạc, đất đủ điều kiện để chuyển nhượng, ông T không thực hiện như thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc thì phải chịu mất cọc. Ông không kháng cáo, đề nghị cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên toà phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án tại giai đoạn phúc thẩm:

Về tố tụng: Thẩm phán, các thành viên Hội đồng xét xử, Thư ký tòa án và các đương sự trong vụ án đã thực hiện đầy đủ quy định của của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung, với các tài liệu, chứng cứ đã được thu thập thể hiện: Tại tòa phúc thẩm đại diện nguyên đơn thừa nhận ông T tự ý cắm mốc đo vẽ mà không có mặt ông V. Do đó không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn. Bản án sơ thẩm đã xét xử là khách quan, phù hợp pháp luật. Do đó không có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn. Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, qua thẩm vấn công khai tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

Đơn kháng cáo của nguyên đơn Lê Duy T làm trong hạn luật định, đương sự đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định nên được chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Đào Thị Thùy T1 có đơn đề nghị xét xử vắng mặt, căn cứ khoản 1 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiếp tục xét xử vắng mặt đương sự.

[2] Về nội dung vụ án: Nguyên đơn ông Lê Duy T khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Dương V phải trả cho ông Lê Duy T tiền cọc 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng và khoản tiền bồi thường tương đương tiền đặt cọc do vi phạm hợp đồng 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng, tổng cộng 400.000.000 (bốn trăm triệu) đồng.

[2.1] Xét án sơ thẩm đã nhận định: Ông Lê Duy T và ông Nguyễn Dương V có ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/5/2021; về hình thức hợp đồng được lập thành văn bản, có chữ ký xác nhận của 02 bên, nhưng không có công chứng; về nội dung các bên thỏa thuận cụ thể rõ ràng, không trái quy định pháp luật. Hai bên đều thừa nhận tự nguyện xác lập, không bị lừa đối, đe dọa, cưỡng ép; phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 328 của Bộ luật dân sự 2015, nên có hiệu lực từ thời điểm giao kết.

Về nội dung Hợp đồng đặt cọc các bên thoả thuận ông Lê Duy T đặt cọc cho ông Nguyễn Dương V số tiền 200.000.000 đồng trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày 26/5/2021 đến ngày 10/6/2021 hai bên sẽ ra phòng công chứng để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 288, tờ bản đồ số 27, diện tích 164m² theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất CV443860, có số vào sổ cấp GCN: CS 16587 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 05/5/2020. Như vậy, thời hạn chót của hợp đồng đặt cọc hai bên thỏa thuận là ngày 10/6/2021.

Theo Đơn xin xác nhận tình trạng bất động sản của ông Nguyễn Dương V ngày 01/6/2021, Ủy ban nhân dân xã P xác nhận: “Ông Nguyễn Dương V đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV.443860, cấp ngày 05/5/2020 thửa đất số 288, tờ bản đồ số 27, diện tích 164m². Tại thời điểm xác nhận đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, đất chưa có quyết định thu hồi đất để thực hiện các dự án”.

Cấp phúc thẩm nhận thấy việc tòa sơ thẩm đã nhận định và tuyên xử như trên là phù hợp và đúng pháp luật.

[2.2] Tại tòa phúc thẩm nguyên đơn cung cấp thêm chứng cứ là một số hình ảnh khu đất có cắm các cọc mà nguyên đơn cho rằng tương ứng với các mốc giới được thể hiện trên Giấy chứng nhận của ông Nguyễn Dương V. Nguyên đơn xác nhận Công ty TNHH Đ đã lập bản vẽ hiện trạng khu đất ngày 07/6/2021 dựa theo các mốc này; tuy nhiên bản vẽ trên chưa được kiểm tra nội nghiệp chưa đủ cơ sở là chứng cứ để xem xét. Ngoài ra đại diện nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận việc ông T tự ý cắm các cột mốc mà không có sự tham gia của chủ đất là ông V. Do đó không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Lê Duy T.

[2.3] Đối với việc tòa sơ thẩm không đưa vợ ông T là bà Hoàng Thị V2 vào tham gia tố tụng. Xét, do đây là Hợp đồng đặt cọc chỉ có hai bên ông T và ông V ký kết với nhau do vậy chỉ phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa hai người. Hơn nữa ông T và bà V2 cũng đã có quyết định ly hôn nên việc tòa sơ thẩm không đưa bà V2 vào tham gia tố tụng là phù hợp.

[3] Xét đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh là phù hợp và đúng quy định của pháp luật nên chấp nhận.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do giữ nguyên bản án sơ thẩm nên người kháng cáo là ông Lê Duy T phải chịu án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

- Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, khoản 1 Điều 273 và Điều 280 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

- Căn cứ Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ Điều 26 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014;

- Căn cứ khoản 3 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 206/2024/DS-ST ngày 09/7/2024 của Tòa án nhân dân Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh.

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của ông Lê Duy T về việc buộc ông Nguyễn Dương V phải trả cho ông Lê Duy T tiền cọc 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng và khoản tiền bồi thường tương đương tiền đặt cọc do vi phạm hợp đồng 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng.
2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Lê Duy T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền là 20.000.000 (hai mươi triệu) đồng được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí là 10.000.000 (mười triệu) đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: 0006757 ngày 20/10/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai như vậy, ông Lê Duy T còn phải nộp 10.000.000 (mười triệu) đồng.
3. Về án phí dân sự phúc thẩm:

   Nguyên đơn ông Lê Duy T phải nộp án phí phúc thẩm là 300.000 (ba trăm ngàn) đồng, được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 (ba trăm ngàn) đồng theo biên lai thu số 0019686 ngày 22/7/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông Lê Duy T đã nộp đủ.

   Thi hành tại cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (Đã ký) Phan Nguyên Nguyên