TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 79/2024/DS-PT Ngày: 23-4-2024 V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:	Ông Nguyễn Văn Thư
Các Thẩm phán:	Bà Lê Hồng Hạnh
Ông Bùi Thanh Thảo

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Đăng Dung - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước: Ông Lê Văn Quang - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 23 tháng 4 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 204/2023/TLPT-DS ngày 03 tháng 11 năm 2023 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do Bản án số 18/2023/DS-ST ngày 29/8/2023 của Tòa án nhân dân thị xã Bình Long bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 211/2023/QĐPT-DS ngày 29/11/2023, giữa các đương sự:

*Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị K, sinh năm 1987; Địa chỉ: Tổ D, khu phố P, phường P, thị xã B, tỉnh Bình Phước. (vắng mặt)

Đại diện theo ủy quyền của bà K: Ông Vũ Văn Đ, sinh năm 1978; địa chỉ: số D, đường G (phố C), xã V, huyện T, thành phố Hà Nội. (có mặt)

*Bị đơn: Ông Phạm Đức T, sinh năm 1990; Địa chỉ: Tổ H, khu phố P, phường A, thị xã B, tỉnh Bình Phước. (vắng mặt)

Người đại diện theo ủy quyền của ông Phạm Đức T: Bà Giang Thị Ngọc H, sinh năm 1976; Địa chỉ: Tổ G, khu phố H, phường H, thị xã B, tỉnh Bình Phước. (có mặt)

*Người làm chứng:

1. Bà Giang Thị Ngọc H, sinh năm 1976; Địa chỉ: Tổ G, khu phố H, phường H, thị xã B, tỉnh Bình Phước. (có mặt)
2. Ông Nguyễn Văn Đ1, sinh năm 1987; Địa chỉ: Khu phố X, phường H, thị xã B, tỉnh Bình Phước. (vắng mặt)

*Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị K.

*Theo đơn khởi kiện và bản lời khai tại Tòa án nhân dân thị xã Bình Long, cùng các tài liệu chứng cứ kèm theo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị K trình bày:

Ngày 24/6/2022 bà Nguyễn Thị K ký hợp đồng đặt cọc thỏa thuận mua của ông Phạm Đức T một lô đất diện tích 188,6m², thuộc thửa 212, tờ bản đồ số 53, tọa lạc tại khu phố H, phường H, thị xã B, tỉnh Bình Phước, giá nhận chuyển nhượng 2.500.000.000 đồng, ngày 24/6/2022 bà Nguyễn Thị K đã đặt cọc cho ông Phạm Đức T số tiền 500.000.000 đồng, các bên có viết giấy tay thỏa thuận cam kết đến ngày 08/8/2022 các bên đến Văn phòng C thực hiện hợp đồng. Trước khi ký công chứng vào ngày 25/7/2022 bà Nguyễn Thị K đã yêu cầu cơ quan đo đạc đến thửa đất đo đạc và cắm mốc tọa độ, phát hiện mảnh đất vị trí thực địa bị sai lệch với vị trí trong giấy chứng nhận quyền sử dụng dất đã cấp. Bà K đã thống báo cho ông T, đến ngày 05/8/2022 ông T đã mời đo đạc chi nhánh thị xã B đo đạc cắm mốc thửa đất xác định đất bị lệch. Nay do đất bị sai lệch vị trí nên bên bà Nguyễn Thị K yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 24/6/2022 giữa bà Nguyễn Thị K với ông Phạm Đức T là vô hiệu. Yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Phạm Đức T có nghĩa vụ trả lại cho bà Nguyễn Thị K số tiền đặt cọc 500.000.000đ (Năm trăm triệu đồng).

Bị đơn ông Phạm Đức T và người đại diện theo ủy quyền của ông Phạm Đức T là bà Giang Thị Ngọc H trình bày: Ông Phạm Đức T không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn bà Nguyễn Thị K. Cụ thể vào ngày 24/6/2022 ông Phạm Đức T có ký hợp đồng đặt cọc thỏa thuận sang nhượng (bán) cho bà Nguyễn Thị K một mảnh đất có diện tích 188,6m², thuộc thửa 212, tờ bản đồ số 53, tọa lạc tại khu phố H, phường H, thị xã B, tỉnh Bình Phước, giá sang nhượng 2.500.000.000 đồng, ngày 24/6/2022 bà Nguyễn Thị K đã đặt cọc cho ông Phạm Đức T số tiền 500.000.000 đồng, các bên có viết giấy tay thỏa thuận cam kết đến ngày 08/8/2022 các bên đến Văn phòng C thực hiện hợp đồng. Nay ông Phạm Đức T xác định ký sang nhượng cho bà Nguyễn Thị K một mảnh đất có diện tích 188,6m², thuộc thửa 212, tờ bản đồ số 53, tọa lạc tại khu phố H, phường H, thị xã B, tỉnh Bình Phước, theo hình thức buông sổ đúng như trên hợp đồng đặt cọc do bà K viết tay, bà K tự đưa ra thỏa thuận. Nếu bà K muốn tiếp tục nhận chuyển nhượng mảnh đất có diện tích 188,6m², thuộc thửa 212, tờ bản đồ số 53, tọa lạc tại khu phố H, phường H, thị xã B, tỉnh Bình Phước, mảnh đất nói trên thì phải giao đủ tiền cho ông Phạm Đức T, còn nếu không muốn nhận sang nhượng (mua) thì mất số tiền đặt cọc.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 18/2023/DS-ST ngày 29/8/2023 của Tòa án nhân dân thị xã Bình Long, tỉnh Bình Phước quyết định:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị K về việc yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên hợp đồng đặt cọc lập ngày 24/6/2022 giữa bà Nguyễn Thị K với ông Phạm Đức T là vô hiệu.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị K về việc “Yêu cầu ông Phạm Đức T có nghĩa vụ trả lại cho bà Nguyễn Thị K số tiền đặt cọc 500.000.000đ (Năm trăm triệu đồng).

Ngoài ra, bản án còn tuyên phần án phí, nghĩa vụ thi hành án, quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 10/9/2023 nguyên đơn bà Nguyễn Thị K có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 18/2023/DS-ST ngày 29/8/2023 của Tòa án nhân dân thị xã Bình Long, tỉnh Bình Phước theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị K.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước:

- Về việc tuân thủ pháp luật tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án của Tòa án từ khi thụ lý đến khi xét xử phúc thẩm của Thẩm phán, Thư ký Tòa án, Hội đồng xét xử và các đương sự đã tuân thủ đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về nội dung giải quyết vụ án: Đề nghị HĐXX căn cứ Khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị K, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 18/2023/DS-ST ngày 29/8/2023 của Tòa án nhân dân thị xã Bình Long, tỉnh Bình Phước.

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử thấy rằng:

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của nguyên đơn làm trong thời hạn luật định, có hình thức, nội dung và phạm vi kháng cáo phù hợp với quy định tại các Điều 271, 272 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

[2] Xét kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị K, HĐXX thấy rằng:

[2.1] Ông Phạm Đức T và người đại diện theo ủy quyền của ông Phạm Đức T là bà Giang Thị Ngọc H, bà Nguyễn Thị K và người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị K là ông Vũ Văn Đ xác định một mảnh đất có diện tích 188,6m², thuộc thửa 212, tờ bản đồ số 53, tọa lạc tại khu phố H, phường H, thị xã B, tỉnh Bình Phước là mảnh đất các bên giao dịch hiện tại đã kiểm tra bị lệch vị trí ở thực địa so với vị trí trong giấy chứng nhận đã cấp. Những tình tiết trên các bên đều thống nhất căn cứ vào Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 công nhận là sự thật.

[2.2] Ngày 24/6/2022 bà Nguyễn Thị K ký hợp đồng đặt cọc thỏa thuận nhận sang nhượng của ông Phạm Đức T một mảnh đất có diện tích 188,6m², thuộc thửa 212, tờ bản đồ số 53, tọa lạc tại khu phố H, phường H, thị xã B, tỉnh Bình Phước, giá nhận chuyển nhượng 2.500.000.000 đồng, ngày 24/6/2022 bà Nguyễn Thị K đã đặt cọc cho ông Phạm Đức T số tiền 500.000.000 đồng, các bên có viết giấy tay thỏa thuận cam kết đến ngày 08/8/2022 các bên đến Văn phòng C thực hiện hợp đồng. Đến ngày 25/7/2022 bà Nguyễn Thị K đã yêu cầu cơ quan đo đạc đến thửa đất đo đạc và cắm mốc tọa độ, phát hiện mảnh đất vị trí thực địa bị sai lệch với vị trí trong giấy chứng nhận quyền sử dụng dất đã cấp cho ông T. Bà K đã thông báo cho ông T, đến ngày 05/8/2022 ông T đã mời đo đạc chi nhánh thị xã B đo đạc cắm mốc thửa đất xác định đất bị lệch. Do mảnh đất các bên giao dịch bị sai lệch so với vị trí giấy chứng nhận được cấp nên bà Nguyễn Thị K không đồng ý giao dịch, không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng mà yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 24/6/2022 giữa bà Nguyễn Thị K với ông Phạm Đức T là vô hiệu và Yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Phạm Đức T có nghĩa vụ trả lại cho bà Nguyễn Thị K số tiền đặt cọc 500.000.000đ (Năm trăm triệu đồng).

[2.3] Bị đơn ông Phạm Đức T và người đại diện theo ủy quyền của ông Phạm Đức T là bà Giang Thị Ngọc H: Không đồng ý với yêu cầu của bà Nguyễn Thị K vì ông T ký sang nhượng cho bà K một mảnh đất có diện tích 188,6m², thuộc thửa 212, tờ bản đồ số 53, tọa lạc tại khu phố H, phường H, thị xã B, tỉnh Bình Phước, theo hình thức buông sổ đúng như trên hợp đồng đặt cọc do bà K viết tay, bà K tự đưa ra thỏa thuận. Việc sang nhượng các bên vẫn tiến hành sang nhượng bình thường, do hiện nay đất xuống giá nên bên nhận sang nhượng không tiếp tục thực hiện hợp đồng là lỗi do bên nhận sang nhượng muốn từ bỏ quyền lợi của mình thì số tiền đặt cọc của bên nhận sang nhượng thuộc về bên sang nhượng. Trong trường hợp nguyên đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên thì bị đơn đồng ý hạ giá lô đất (bớt giá) cho phía nguyên đơn 200.000.000 đồng, (từ 2.500.000.000 đồng xuống còn 2.300.000.000 đồng), nếu phía nguyên đơn không đồng ý thì tiền đặt cọc thuộc về bên ông T.

[3] Xét yêu cầu của nguyên đơn bà Nguyễn Thị K cho rằng mảnh đất đặt cọc nhận sang nhượng của ông Phạm Đức T là mảnh đất trên thực địa bị lệch vị trí so với vị trí trong giấy chứng nhận được cấp nên không tiếp tục nhận sang nhượng và yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên hợp đồng đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 24/6/2022 giữa bà Nguyễn Thị K với ông Phạm Đức T là vô hiệu và Yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Phạm Đức T có nghĩa vụ trả lại cho bà Nguyễn Thị K số tiền đặt cọc 500.000.000đ (Năm trăm triệu đồng). Ngoài ra, tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn cho rằng ngay từ thời điểm ký hợp đồng đặt cọc phía bị đơn đã không trung thực vì ngày 23/9/2022 ông T mới được cấp GCNQSDĐ nhưng lại cam kết ngày 08/8/2022 ký HĐCNQSDĐ nên hợp đồng đặt cọc ngay từ ban đầu là vô hiệu. Tuy nhiên mảnh đất có diện tích 188,6m², thuộc thửa 212, tờ bản đồ số 53, tọa lạc tại khu phố H, phường H, thị xã B, tỉnh Bình Phước theo kết quả đo đạc vị trí mảnh đất trên thực địa bị lệch vị trí so với vị trí trong giấy chứng nhận được cấp nhưng mảnh đất vẫn sử dụng bình thường không có tranh chấp, đất chính chủ, đảm bảo về quyền và nghĩa vụ pháp lý, được chuyển nhượng theo ý kiến của chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã B. Hơn nữa, theo câu 38 Mục I Công văn số 1083/VKSTC-V9 ngày 26/3/2024 của VKSNDTC có nêu “...Nếu người nhận đặt cọc không phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp thì hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể. Tuy nhiên, trong vụ án cụ thể, nếu có đủ tài liệu, chứng cứ chứng minh người nhận đặt cọc là người được chủ sử dụng đất ủy quyền hợp pháp hoặc là người đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất việc sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp hoặc hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ quy định về hình thức nhưng đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trả tiền, giao đất) thì Tòa án có thể công nhận hợp đồng đặt cọc.”. Tại phiên tòa phía bị đơn vẫn đồng ý tiếp tục thực hiện sang nhượng cho nguyên đơn, đồng ý hạ giá lô đất (bớt) cho phía bị đơn 200.000.000 đồng, còn 2.300.000.000 đồng nhưng phía nguyên đơn không đồng ý nhận sang nhượng, không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng là tự ý từ bỏ quyền lợi của mình và tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc là thuộc về ông T, theo quy định tại các Điều 117, Điều 118, Điều 119 và Điều 328 của Bộ luật dân sự. Bà K yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 24/6/2022 giữa bà Nguyễn Thị K với ông Phạm Đức T là vô hiệu và Yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Phạm Đức T có nghĩa vụ trả lại cho bà Nguyễn Thị K số tiền đặt cọc 500.000.000đ (Năm trăm triệu đồng) là không có đủ cơ sở nên Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm không chấp nhận là có cơ sở.

Tại phiên tòa cấp phúc thẩm, nguyên đơn không cung cấp thêm được tài liệu, chứng cứ nào khác so với cấp sơ thẩm nên kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị K không có căn cứ để chấp nhận, cần giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 18/2023/DS-ST ngày 29/8/2023 của Tòa án nhân dân thị xã Bình Long, tỉnh Bình Phước.

[4] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa là phù hợp được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị K không được chấp nhận nên phải chịu theo quy định

[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị K không được chấp nhận nên phải chịu theo quy định.

Vì các lẽ trên;

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị K.

Căn cứ các Điều 117, Điều 118, Điều 119 và Điều 328 của Bộ luật dân sự;

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị K về việc yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên hợp đồng đặt cọc lập ngày 24/6/2022 giữa bà Nguyễn Thị K với ông Phạm Đức T là vô hiệu.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị K về việc “Yêu cầu ông Phạm Đức T có nghĩa vụ trả lại cho bà Nguyễn Thị K số tiền đặt cọc 500.000.000đ (Năm trăm triệu đồng).

3.Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Nguyễn Thị K chịu 24.000.000₫ (Hai mươi bốn triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào 12.000.000₫ (Mười hai triệu đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0002774 ngày 19/10/2022 của Chi Cục Thi hành án dân sự thị xã Bình Long, bà Nguyễn Thị K còn phải nộp 12.000.000đ (Mười hai triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị K phải chịu, được khấu trừ vào số tiền 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0003011 ngày 12/9/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Bình Long, tỉnh Bình Phước.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Bình Phước; - Chi cục THADS thị xã Bình Long; - TAND thị xã Bình Long; - Các đương sự; - Lưu: HSVA, TỔ HCTP, Tòa DS.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Văn Thư

6