Bản án số: 79/2025/DS-PT

Ngày: 06-03-2025

V/v “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Quyến

Các Thẩm phán:

Ông Phạm Hoàng Dũng

Ông Nguyễn Văn Hải

- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thảo Ngân - Thư ký Tòa án, Tòa án nhân dân Thành phố Cần Thơ.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Cần Thơ tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thủy - Kiểm sát viên.

Ngày 06 tháng 03 năm 2025 tại Trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Cần Thơ xét xử phúc thẩm vụ án thụ lý số: 489/2024/TLPT-DS ngày 09 tháng 12 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 250/2024/DSST ngày 16 tháng 09 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 534/2024/QĐ-PT ngày 18 tháng 12 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thúy A, sinh năm 1973; địa chỉ: Số D T, P. H, TP., tỉnh Lạng Sơn. (có mặt)

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Huy L, sinh năm 1987; địa chỉ: Số F V, phường T, quận T, thành phố Hà Nội. (có mặt)

- Bị đơn: Công ty TNHH T (Gọi tắt là: Công ty T); địa chỉ: Khu N, phường C, quận N, thành phố Cần Thơ.

Người đại diện theo pháp luật: ông Trần Thanh Đ – Chức vụ: Giám đốc; địa chỉ: CN, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Tuấn A1, sinh năm 1984; địa chỉ: Ấp A, thị trấn N, huyện V, tỉnh Hậu Giang (Giấy ủy quyền ngày 05/3/2025). (có mặt)

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

1. Công ty Cổ phần D1; số C T, phường T, Quận A, thành phố Hồ Chí Minh. (vắng mặt)
2. Công ty Cổ phần T1; địa chỉ: số B đường C P, phường E, Quận H, thành phố Hồ Chí Minh. (vắng mặt)

- Người kháng cáo: Bị đơn Công ty TNHH Tư vấn thiết kế Địa Ốc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thúy A trình bày và yêu cầu:

Tháng 04/2019, qua sự giới thiệu của nhân viên Công ty Cổ phần T1 là đơn vị độc quyền phân phối các sản phẩm thuộc dự án Khu N, phường C, quận N, thành phố Cần Thơ.

Ngày 24/4/2019, bà và Công ty cổ phần T1 H đã ký Thỏa Thuận đặt cọc đảm bảo việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nhà ở hoặc để nhận góp vốn xây dựng đất ở, nhà ở thuộc dự án Khu N. Theo đó, bà đã đặt cọc cho Công ty T1 số tiền 50.000.000 đồng.

Ngày 30/4/2019, bà và Công ty TNHH T ký Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nhà ở số 129A/2019/TTCN.DIAOC về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nhà ở tại Dự án Khu nhà vườn Cồn Khương do Công ty T là chủ đầu tư.

• + Vị trí nền được nhận dạng như sau: Nền vị trí lô LK3-C16 (ngang 5mx dài 22,5m), diện tích 112,5m², đường số D.
• + Giá trị thỏa thuận phần đất là 27.000.000 đồng/m² (bao gồm VAT). Tổng giá trị thỏa thuận chuyển nhượng phần đất là 3.037.500.000 đồng.
• + Về nghĩa vụ thanh toán: Bà đã hoàn thành 03 đợt thành toán cho Công ty T theo đúng tiến độ và đúng theo giá thỏa thuận cụ thể: Thỏa thuận đặt cọc số tiền 50.000.000 đồng ngày 24/4/2019; Thông báo số 269/TB-DIAOC ngày 03/5/2019 là 1.468.750.000 đồng; Thông báo số 457/TB-DIAOC ngày 08/8/2019 là 607.500.000 đồng; Thông báo số 564/TB-DIAOC ngày 07/11/2019 là 607.500.000 đồng. Tổng cộng tính hết ngày 07/11/2019, bà đã thanh toán số tiền 2.733.750.000 đồng.

- Về nghĩa vụ bàn giao đất ở: Theo Điều 3 Thỏa thuận số

129/2019/TTCN.DIAOC, Công ty T có nghĩa vụ bàn giao đất ở là 30 ngày từ ngày bà hoàn tất thanh toán đợt 3 của Thỏa thuận này (tức là ngày 07/12/2019). Tuy nhiên đến nay, đã quá thời hạn bàn giao hơn 54 tháng, Công ty T vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ.

• - Về nghĩa vụ bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo điểm b, khoản 1 Điều 3 Thỏa thuận số 129A/2019/TTCN.DIAOC, Công ty T có nghĩa vụ bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm nhất trong vòng 12 tháng kể từ ký kết Thỏa thuận này (tức là ngày 30/4/2020). Tuy nhiên đến nay, Công ty T chưa thực hiện nghĩa vụ.

Nhận thấy hành vi không bàn giao đất ở và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Thỏa thuận của Công ty T đã xâm phạm nghiêm trọng tới quyền và lợi ích hợp pháp của bà nên bà đã hai lần gửi Đơn đề nghị về việc thanh lý thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nhà ở tới Công ty T (Lần 1 gửi ngày 30/9/2021; Lần 2 gửi ngày 18/11/2021). Nhưng không nhận được bất kỳ phản hồi nào của Công ty T.

Ngày 06/01/2022, bà đã gửi Thông báo vi phạm hợp đồng tới Công ty T thông qua đường bưu điện, trong đó yêu cầu Công ty P thực hiện thanh toán đầy đủ số tiền gốc, phạm vi phạm, phạt chậm bàn giao, lãi phạt trước ngày 10/01/2022. Tuy nhiên, đến nay bà vẫn chưa nhận được bất kỳ phản hồi nào của công ty.

Hành vi không bàn giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã xâm phạm nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà. Bà yêu cầu Công ty T phải chịu trách nhiệm sau:

• - Chấm dứt Thỏa thuận và hoàn trả lại giá trị hợp đồng mà bà đã thanh toán là 2.733.750.000 đồng.
• - Phạt vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở, đất ở là 1,5%/tháng trên tổng số tiền mà bà đã thanh toán. Tiền phạt do vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở, đất ở tạm tính từ thời hạn bàn giao theo quy định tại Điều 3 của Thỏa thuận đến ngày 17/05/2024 (Từ ngày 07/12/2019 đến ngày 17/05/2024 là 1.623 ngày) với số tiền là 2.218.438.125 đồng.
• - Phạt vi phạm nghĩa vụ bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thời hạn bàn giao theo quy định tại điểm b, Khoản 1 Điều 4 Thỏa thuận số 129A/2019/TTCN.DIAOC (tức là ngày 30/4/2020, tạm tính đến ngày 17/5/2024 là 1.478 ngày) với số tiền là 819.166.315 đồng. (Được tính theo lãi suất tiền gửi của Ngân hàng TMCP N (V) kỳ hạn 12 tháng công bố ngày 17/11/2022 là 7,40%/năm).

Tại phiên tòa sơ thẩm,

• + Nguyên đơn rút lại yêu cầu chấm dứt Thỏa thuận chuyển nhượng giữa nguyên đơn và bị đơn ngày 30/4/2019 và rút lại yêu cầu bị đơn hoàn trả lại giá trị

hợp đồng mà nguyên đơn đã thanh toán với số tiền 2.733.750.000 đồng.

• + Nguyên đơn không yêu cầu tính lãi phạt 10% trên giá trị đã thanh toán đối với bị đơn về việc chậm giao nhà đất như thỏa thuận tại khoản 2 Điều 5 Thỏa thuận.
• + Nguyên đơn vẫn giữ yêu cầu Công ty T giao đất nền, cắm mốc bàn giao nền cho nguyên đơn chậm nhất là ngày 30/9/2024, do nguyên đơn chưa nhận nền.
• + Yêu cầu Công ty T vẫn phải thanh toán cho bà An toàn B tiền phạt vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở, đất ở từ ngày 07/12/2019 đến ngày xét xử sơ thẩm (13/9/2024) với số tiền 1.606.077.800 đồng (đã trừ thời gian dịch bệnh từ ngày 31/3/2020 đến ngày 30/9/2021).
• + Yêu cầu Công ty T thanh toán tiền phạt vi phạm nghĩa vụ bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ngày đến hạn bàn giao (30/4/2020) cho đến ngày xét xử sơ thẩm (13/9/2024), mức lãi của Ngân hàng V tại thời điểm xét xử sơ thẩm lần 1 (5,5%/năm) với số tiền 656.912.800 đồng và đến ngày hoàn thành nghĩa vụ giao giấy.
• + Tại thời điểm bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà sẽ thanh toán cho Công ty T số tiền Đợt 4 như quy định tại Điều 2 Thỏa thuận số 129A/2019/TTCN.DIAOC hoặc sẽ đối trừ vào số tiền phạt vi phạm nghĩa vụ của Công ty T.

- Công ty TNHH T (Công ty) trình bày:

Không thống nhất với yêu cầu của nguyên đơn, bởi vì Công ty không có lỗi trong giao dịch theo thỏa thuận, đồng thời đề nghị nguyên đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng, giao đất, giao giấy chủ quyền cho nguyên đơn.

Đối với yêu cầu giao nền, căn cứ vào kết quả thẩm định thực tế thì Công ty đã có sẵn nền để bàn giao cho bà Thúy A nhưng bà A không đến nhận. Công ty không đồng ý phạt chậm giao nền.

Đối với việc chậm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do yếu tố khách quan mà cơ quan quản lý nhà nước thành phố C đang chờ xin ý kiến của các cơ quan Trung ương để tháo gỡ khó khăn cho Doanh nghiệp.

Bị đơn có thiện chí muốn thỏa thuận với nguyên đơn nên cung cấp cho Tòa án công văn số 36 ngày 12/9/2024 đưa ra các phương án thỏa thuận với nguyên đơn.

Bị đơn thống nhất giao nền, thừa nhận chậm giao Giấy chứng nhận là lỗi của bị đơn nên đồng ý phạt chậm giao giấy với mức lãi suất 5.5%/năm tại Ngân hàng V. Do bị đơn có công văn số 53 ngày 09/4/2021 về việc cam kết với nguyên đơn thời gian giao giấy chậm nhất là ngày 15/7/2021 nhưng nguyên đơn không có ý

kiến xem như đồng ý. Nguyên đơn nộp đơn khởi kiện sau khi có văn bản của bị đơn, nên bị đơn chỉ đồng ý tính phạt chậm giao giấy sau ngày 15/7/2021.

Bị đơn không đồng ý thanh toán số tiền phạt chậm bàn giao nhà, đất, do bị đơn không vi phạm về việc chậm giao nền cho nguyên đơn. Bị đơn đã có nền và đã thông báo qua điện thoại cho bà A nhưng bà A không đến nhận. Theo tin nhắn zalo bị đơn đã cung cấp cho Tòa án tại phiên tòa thể hiện bà A nhắn nhờ giới thiệu sản phẩm (không ghi rõ là sản phẩm gì nhưng là đất bà A mua của Công ty T), do bà A ở Lạng Sơn chỉ mua của Công ty Địa Ốc sản phẩm này, không có đất khác, bà A mua để đầu tư kinh doanh, không phải để ở nên đây ngầm hiểu là đã nhận được thông báo qua điện thoại đến nhận nền nên mới nhờ bị đơn bán lại. Bị đơn thừa nhận những cuộc gọi và nội dung tin nhắn dự kiến cung cấp cho Tòa án không có nội dung bị đơn thông báo cho nguyên đơn đến nhận nền hoặc đã nhận nền, bị đơn hỏi thăm sức khỏe nguyên đơn.

Theo Công văn số 53 ngày 09/4/2021 về việc bị đơn cam kết giao giấy cho nguyên đơn chậm nhất là ngày 15/7/2021 nhưng nguyên đơn không có ý kiến đồng nghĩa với việc bị đơn đã giao nền cho nguyên đơn rồi nên mới cam kết thời gian giao giấy sau.

Nếu nguyên đơn có thiện chí thỏa thuận thì bị đơn có 02 phương án như Công văn số 36 ngày 12/9/2024 đã nộp cho Tòa án.

Với nội dung phương án 1 để các bên thỏa thuận thì bị đơn đồng ý mức phạt 10% giá trị mà nguyên đơn đã thanh toán với số tiền là 273.375.000 đồng, không đồng ý mức phạt 1.5%/tháng, vì khoản tiền phạt và lãi phạt là giống nhau, không phải hai khoản khác nhau, do lỗi câu chữ trong hợp đồng. Vì vậy mới có sự thỏa thuận lãi phạt không quá 10%/giá trị thanh toán. Sở dĩ có thỏa thuận 1.5%/tháng là do quy định của Công ty thời gian giao nền cho khách hàng không quá 01 năm nhưng không thỏa thuận vấn đề giao nền không quá thời gian 01 năm trong hợp đồng các bên. Nếu thời gian dài hơn 1 năm mà tính 1.5%/tháng thì quá cao ảnh hưởng đến quyền lợi Công ty.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 250/2024/DS-ST ngày 16/09/2024 của Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều đã quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Nguyễn Thị Thúy A.

• - Đình chỉ giải quyết yêu cầu chấm dứt Thỏa thuận chuyển nhượng ngày 30/4/2019 giữa bà A và Công ty T và yêu cầu hoàn trả lại giá trị hợp đồng mà bà A đã thanh toán là 2.733.750.000 đồng.
• - Công ty T có trách nhiệm giao cho bà A phần đất nền tại Lô LK3-C16, tờ bản đồ số 18, diện tích 112,5m² (ngang 5m, dài 22,5m), vị trí nền số LK3-C16, đường số D, Khu N, P. C, Q. N, TP. theo bản trích đo địa chính số: 84 ngày

30/6/2022 của Trung tâm K – Sở T2 (nay là Văn phòng đăng ký đất đai - Sở T2) - (Đính kèm bản trích đo địa chính).

• - Buộc Công ty T thanh toán tiền phạt chậm giao nhà, đất cho bà A tính đến ngày 13/9/2024 là: 1.606.077.800 đồng (Một tỷ, sáu trăm lẻ sáu triệu, không trăm bảy mươi bảy nghìn, tám trăm đồng).
• - Buộc Công ty T thanh toán tiền phạt chậm giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà A tạm tính đến ngày 13/9/2024 là 656.912.800 đồng (S trăm năm mươi sáu triệu, chín trăm mười hai nghìn, tám trăm đồng) và phạt phát sinh từ ngày 14/9/2024 cho đến khi bị đơn bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, mức lãi là 5.5%/năm trên số tiền 2.733.750.000 đồng.
• - Không đặt ra xem xét giải quyết yêu cầu tính lãi phạt đối với Công ty T về việc chậm giao nhà đất cho bà A, do bà A không yêu cầu.
• - Việc đối trừ số tiền thanh toán đợt 4: 303.750.000 đồng vào số tiền phạt vi phạm nghĩa vụ của Công ty T do các đương sự thoả thuận thực hiện khi Công ty T giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, Bản án còn tuyên về án phí, chi phí thẩm định và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 26/09/2024, Công ty T kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên toà phúc thẩm:

• - Nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu chấm dứt hợp đồng, buộc bị đơn trả lại tiền gốc, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại; tổng cộng yêu cầu Công ty T trả các khoản là 4.200.000.000 đồng.
• - Đại diện bị đơn thay đổi yêu cầu kháng cáo, và cho rằng hợp đồng chuyển nhượng là vô hiệu, nên đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, bị đơn đồng ý trả lại nguyên đơn tiền gốc 2.733.750.000 đồng và bồi thường thiệt hại với lãi suất 5,5%/năm, tính từ khi nhận tiền cho đến nay.
• - Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến như sau:

Về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án và tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự; các đương sự tham gia tố tụng chấp hành đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Công ty T nộp đơn kháng cáo và tiền tạm ứng án phí phúc thẩm trong thời gian luật định nên xem xét hợp lệ về mặt hình thức.

Về nội dung kháng cáo của bị đơn: Công ty chưa đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nhà ở nhưng vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng với bà A là vi phạm pháp luật nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu. Về lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu, lỗi chính là của bị đơn. Nguyên đơn yêu cầu trả lại tiền gốc và bồi thường thiệt hại với lãi suất chưa đến 10%/năm, là phù hợp; đề nghị Hội đồng xét xử tuyên bố hợp đồng vô hiệu, buộc Công ty T trả lại vốn và bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn tổng số tiền 4.200.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Bị đơn kháng cáo trong thời hạn luật định nên được xem xét và giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều xác định quan hệ pháp luật “Tranh chấp thỏa thuận chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nhà ở” và thẩm quyền giải quyết, là đúng theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu chấm dứt thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nhà ở, buộc bị đơn trả lại tiền gốc và phạt vi phạm theo hợp đồng. Tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu tiếp tục thực hiện thỏa thuận giao đất và phạt vi phạm theo hợp đồng. Cấp sơ thẩm cho rằng, nguyên đơn rút yêu cầu khởi kiện chấm dứt thỏa thuận nên đình chỉ giải quyết yêu cầu chấm dứt thỏa thuận là không đúng, cần rút kinh nghiệm. Bởi đây là sự thay đổi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, thay đổi yêu cầu khởi kiện không vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu nên cấp sơ thẩm xem xét, giải quyết là phù hợp.

[2] Về nội dung vụ án và kháng cáo của bị đơn, nhận thấy:

[2.1] Bà Thúy A và Công ty T có ký “Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nhà ở” số 129A/2019/TTCN.DIAOC ngày 30/4/2019, nội dung Công ty chuyển nhượng cho bà A diện tích 112,5m² đất, với giá 27.000.000 đồng/01m², hai bên thỏa thuận tiến độ thanh toán, thời gian bàn giao đất ở, bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của các bên, phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại.

Xét thấy, Công ty với bà Thúy A giao kết thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khi chủ đầu tư chưa được Ủy ban nhân dân thành phố C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có cơ sở hạ tầng, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể:

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định “các loại đất được phép kinh doanh chuyển quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: a) có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b)..."

Điểm a, khoản 1 Điều 194 Luật đất đai năm 2013 quy định “1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây: a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính”.

Điểm b khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định “Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt, đảm bảo kết kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; ..."

Theo Công văn số 2571/STNMT-VPĐKĐĐ ngày 31/7/2024 của Sở Tài nguyên và môi trường thành phố T2 v/v phúc đáp công văn của Tòa án thể hiện nội dung: “Hiện nay toàn bộ dự án khu N do Công ty T làm chủ đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nguyên nhân chưa cấp giấy chứng nhận do Công ty T chưa hoàn thành xong công tác giải phóng mặt bằng tại dự án, chưa đủ điều kiện để Ủy ban nhân dân thành phố C quyết định giao đất, xác định giá thu tiền sử dụng đất....".

Như vậy, “Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nhà ở” số 129A/2019/TTCN.DIAOC ngày 30/4/2019 là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên vô hiệu.

[2.2] Giải quyết hậu quả khi chấm dứt thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nhà ở.

Theo Điều 131 Bộ luật dân sự, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường, tức Công ty T phải hoàn trả lại cho bà Thúy A số tiền đã nhận là 2.733.750.000 đồng và bồi thường thiệt hại. Bà A yêu cầu công ty B1 số tiền 1.466.259.000 đồng (lãi suất chưa đến 10%/năm, tính từ khi nhận tiền đến nay), Công ty T chỉ đồng ý bồi thường lãi suất 5,5%/năm, tính từ khi nhận tiền đến nay, khoảng 831.132.000. đồng

Về lỗi của hợp đồng vô hiệu: Công ty T cam kết thực hiện các điều khoản trong hợp đồng đúng thời gian thỏa thuận, nếu vi phạm thì chịu phạt vi phạm, cũng đã nhận 90% giá trị của hợp đồng, như vậy lỗi chính là của Công ty. Đối với bà

Thúy A cũng có một phần lỗi, biết rõ Công ty chưa đủ điều kiện chuyển nhượng đất nhưng vẫn ký hợp đồng và tin tưởng các điều khoản trong hợp đồng đã ký kết với Công ty.

Xét thấy, theo thỏa thuận của hợp đồng nếu Công ty T đủ điều kiện chuyển nhượng đất cho bà A thì đến nay Công ty phải giao nền (giá hiện tại theo đề xuất của Công ty là 33.000.000 đồng/m²) và phạt vi phạm theo hợp đồng là tiền chậm giao nền 10% của giá trị hợp đồng, chậm giao giấy 5,5%/năm, tính từ ngày 30/4/2020 cho đến nay là 1.012.626.000 đồng. Công ty T không thực hiện đúng như thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng đã chiếm giữ số tiền của bà Thủy A2 từ năm 2019 cho đến nay, nếu Công ty T thực hiện đúng như thỏa thuận theo hợp đồng, thanh lý hợp đồng từ ngày 06/01/2022, trả lại số tiền gốc, phạm vi phạm và bồi thường thiệt hại thì thực tế số tiền bà Thúy A thu về được sẽ phát sinh lợi nhuận từ số tiền này, đây là thiệt hại thực tế của bà A. Nay, bà Thúy A yêu cầu trả lại gốc và bồi thường thiệt hại, với mức lãi chưa đến 10%/năm, là phù hợp, điều này cũng có lợi cho Công ty T.

[3] Quan điểm giải quyết vụ án của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ về việc chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.

[4] Về án phí: Bị đơn kháng cáo được chấp nhận một phần nên không phải chịu án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 117, 123, 131, 428 Bộ luật dân sự;

Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn Công ty TNHH T;

Sửa Bản án sơ thẩm số 250/2024/DS-ST ngày 16 tháng 09 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tuyên bố “Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nhà ở” số 129A/2019/TTCN.DIAOC ngày 30/4/2019 giữa Công ty TNHH T với bà Nguyễn Thị Thúy A, vô hiệu.

Buộc Công ty TNHH T hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị Thúy A số tiền đã nhận là 2.733.750.000 đồng và bồi thường thiệt hại số tiền 1.466.250.000 đồng; tổng cộng số tiền Công ty phải trả cho bà Thúy A là 4.200.000.000 đồng (Bốn tỷ, hai trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về chi phí thẩm định: Công ty T có trách nhiệm trả lại cho bà A số tiền 3.605.000 đồng.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

• - Bị đơn Công ty T phải chịu 112.200.000 đồng (Một trăm mười hai triệu, hai trăm ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.
• - Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thúy A được nhận lại 56.885.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0001395 ngày 31/5/2024 tại Chi Cục Thi hành án dân sự quận Ninh Kiều.

4. Án phí dân sự phúc thẩm: Công ty TNHH T không phải chịu nên được nhận lại 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0002065 ngày 07/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Ninh Kiều.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a, 7 và Điều 9; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.