TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ SA ĐÉC TỈNH ĐỒNG THÁP

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 78/2024/DSST Ngày: 26 - 8 - 2024 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ SA ĐÉC-TỈNH ĐỒNG THÁP

Với thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Đặng Hoàng Minh.

Các Hội thẩm nhân dân.

1. Ông Nguyễn Văn Minh.
2. Bà Nguyễn Thị Nhàn.

Thư ký phiên tòa: Bà Huỳnh Hoàng Linh – Thư ký Toà án nhân dân thành phố Sa Đéc.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Sa Đéc tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Trung - Kiểm sát viên.

Ngày 26 tháng 8 năm 2024, tại Trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Sa Đéc, xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 66/2024/TLST-DS ngày 13 tháng 3 năm 2024 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 49/2024/QÐST-DS ngày 09 tháng 8 năm 2024 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn N, sinh năm 1958. Địa chỉ: 4, Khóm B, Phường B, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp.

Đại diện hợp pháp: Bà Huỳnh Lệ L, sinh năm 1977. Địa chỉ: Số A, Lô E, ĐT 848, ấp P, xã T, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp; là đại diện theo ủy quyền.

2. Bị đơn: Bà Trần Thị N1, sinh năm 1953. Địa chỉ: 4, Khóm B, Phường B, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp.

Đại diện hợp pháp: Anh Trần Tấn T, sinh năm 1977. Địa chỉ thường trú: Số A, Phan Bội C, Khóm D, Phường A, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp. Địa chỉ liên hệ: Số 14, ĐT H, khóm T, phường A, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp; là đại diện theo ủy quyền.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

• Chị Nguyễn Thị Trúc Q, sinh năm 1978. Địa chỉ: D, Khóm B, Phường B, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp.
• Chị Nguyễn Thị Trúc H, sinh năm 1981. Địa chỉ: 4, Khóm B, Phường B, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp.

Các đương sự có mặt tại phiên tòa.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Bà Huỳnh Lệ L đại diện nguyên đơn Nguyễn Văn N trình bày:

Phần đất tranh chấp có diện tích đo đạc thực tế 19,7m² (thể hiện tại các mốc M2 - M3 - M12 - M10 - M9 - M2 theo sơ đồ đo đạc ngày 12/6/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố S) thuộc một phần thửa 89, tờ bản đồ số 14, tọa lạc tại Khóm B, Phường B, thành phố S hiện do bà N1 đứng tên quyền sử dụng đất có nguồn gốc như sau: Vào khoảng năm 2011, bà N1 có thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người khác để xây nhà, nhưng do không có đủ tiền để trả cho người chuyển nhượng nên bà có thỏa thuận với ông N là sẽ nhượng lại cho ông N một phần diện tích khoảng 20m² với giá 20.000.000 đồng, ông N đồng ý và giao cho bà N1 đủ số tiền 20.000.000 đồng để bà N1 trả cho người chuyển nhượng và có làm tờ sang nhượng đất làm đường ngày 01/01/2012 để làm chứng. Sau đó bà N1 đã giao đất cho ông N sử dụng để làm đường đi từ lò hủ tiếu của ông N đi ra hẻm D N (nay là hẻm D V) từ năm 2012.

Từ khi nhận chuyển nhượng thì ông N cũng nhiều lần hối thúc bà N1 làm thủ tục chuyển quyền, nhưng bà N1 cứ hứa hẹn mà không thực hiện; do có quan hệ bà con thân thiết (bà N1 là chị bà con của vợ ông N) nên ông N cũng không có hối thúc gắt gao, mà chỉ lâu lâu mới nhắc lại. Đến đầu năm 2023, bà N1 cố tình xây dựng tường gạch chắn ngang phần đất tranh chấp không cho gia đình ông N sử dụng nên xảy ra tranh chấp.

Đối với tờ sang nhượng đất làm đường thì phần đề “ngày 01 tháng 01 năm 2012” được đánh máy ở cuối giấy là ngày ông N giao tiền cho bà N1, còn phần đề “ngày 27 tháng 11 năm 2014” viết tay ở đầu giấy là ngày bà N1 và những người làm chứng ký tên.

Nay ông N yêu cầu bà N1 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo tờ giấy sang nhượng đất làm đường ngày 01/01/2012, tiến hành chuyển tên quyền sử dụng diện tích đo đạc thực tế 19,7m² (thể hiện tại các mốc M2 - M3 - M12 - M10 - M9 - M2 theo sơ đồ đo đạc ngày 12/6/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố S) thuộc một phần thửa 89, tờ bản đồ số 14, tọa lạc tại Khóm B, Phường B, thành phố S hiện do bà N1 đứng tên quyền sử dụng sang cho ông N và di dời hàng rào bằng gạch mà bà N1 đã xây chắn trên phần đất tranh chấp.

Trường hợp phần đất tranh chấp không đủ diện tích để tách thửa cho ông N đứng tên theo quy định; thì ông N yêu cầu công nhận phần diện tích tranh chấp cho con gái là Nguyễn Thị Trúc H do chị H hiện đang đứng tên thửa 182, tờ bản đồ số 14 có vị trí liền kề với phần đất tranh chấp.

Ngoài ra, ông N xác định trường hợp yêu cầu khởi kiện của ông N không được chấp nhận thì ông N yêu cầu bà N1 trả giá trị sân dal mà ông N đã làm, theo giá Hội đồng định giá đã định. Trường hợp yêu cầu của ông N được chấp nhận nhưng giao phần đất cho bà N1 quản lý, sử dụng thì ngoài yêu cầu bà N1 trả giá trị sân dal thì ông N còn yêu cầu bà N1 phải trả giá trị quyền sử dụng đất theo giá Hội đồng định giá đã định.

Đối với việc bà N1 cho rằng có vay của ông N số tiền 20.000.000 đồng và có ý kiến trả cho ông N số tiền vốn và lãi 30.000.000 đồng thì ông N xác định không có sự việc cho bà N1 vay tiền; nên không đồng ý với ý kiến này của bà N1.

Ông N thống nhất với kết quả định giá của Hội đồng định giá.

Anh Trần Tấn T đại diện bị đơn Trần Thị N1 trình bày:

Thửa 89, tờ bản đồ số 14, diện tích 70,2m² tọa lạc tại Khóm B, Phường B, thành phố S có nguồn gốc do bà N1 nhận chuyển nhượng từ bà Nguyễn Kim O theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/5/2011.

Do giữa bà N1 và vợ ông N có mối quan hệ là chị em bà con, nên bà N1 có để gia đình ông N sử dụng phần đất tranh chấp có diện tích đo đạc thực tế 19,7m² làm lối đi từ hẻm 45 vào lò hủ tiếu của ông N nằm trên thửa 182 và 201, tờ bản đồ 14 (nay ông N đã tặng cho các con gái là Nguyễn Thị Trúc Q, Nguyễn Thị Trúc H đứng tên) cho thuận tiện, cũng như để bà N1 tới lui gia đình ông N được dễ dàng. Đồng thời, một phần cũng xuất phát từ việc trước đây, bà N1 có vay của ông N số tiền 20.000.000 đồng, vay thời gian nào thì không nhớ rõ, do vay không làm biên nhận, nên mặc nhiên để gia đình ông N sử dụng diện tích đất để làm lối đi, gia đình bà N1 cũng đi trên lối đi này để qua lại giữa hai bên gia đình.

Bà N1 xác định có ký tên vào tờ giấy sang nhượng đất làm đường đề “ngày 01 tháng 01 năm 2012” được đánh máy ở cuối giấy do ông N cung cấp, tuy nhiên bà N1 xác định việc bà N1 ký tên là do nghe ông N nói ký tên giáp ranh để ông N làm hồ sơ đất, do tin tưởng nên bà N1 ký vào mà không có xem lại nội dung.

Do đó, bà N1 không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông N. Đồng thời, do bà N1 có vay tiền của ông N, nên đồng ý trả cho ông N 20.000.000đ cùng 10.000.000đ tiền lãi, tổng cộng là 30.000.000đ theo như biên bản hòa giải ở Ủy ban nhân dân phường B ngày 24/8/2023, ông N cũng đã đồng ý nhận số tiền này.

Đối với việc ông N yêu cầu bà N1 hoàn trả giá trị phần sân dal ông N xây dựng thì bà N1 xác định khi cho ông N sử dụng nhờ, bà N1 không có thu lợi gì nên không đồng ý trả giá trị theo yêu cầu của ông N.

Đối với phần diện tích 1,4m² thể hiện tại các mốc M9 - M10 - M11 - M6 - M7 - M8 - M9, khi tiến hành giao mốc để đo đạc, bà N1 xác định phần diện tích này thuộc thửa 89, tờ bản đồ số 14 do bà N1 đứng tên nhưng hiện do chị Q, chị H đang trực tiếp quản lý, sử dụng. Tuy nhiên bà N1 xác định hiện nay bà N1 chưa có nhu cầu sử dụng phần diện tích trên nên không có yêu cầu tranh chấp gì đối với chị Q và chị H, nếu sau này có nhu cầu thì bà N1 sẽ khởi kiện bằng một vụ án khác.

Bà N1 thống nhất với kết quả định giá của Hội đồng định giá.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nguyễn Thị Trúc Q, Nguyễn Thị Trúc H trình bày: Thống nhất với ý kiến và yêu cầu khởi kiện của ông N. Ngoài ra, chị Q, chị H không có ý kiến tranh chấp gì.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án: Tuân thủ và chấp hành đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự; Tòa án xác định đúng quan hệ pháp luật, tư cách của người tham gia tố tụng, thực hiện đầy đủ các quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự và bảo đảm thời hạn chuẩn bị xét xử cũng như chuyển hồ sơ cho Viện kiểm sát nghiên cứu.

- Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử tuyên xử

• + Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn N.
• + Ghi nhận sự tự nguyện của bà Trần Thị Thu N2 về việc trả ông N số tiền 30.000.000 đồng.

- Về án phí và chi phí tố tụng khác: Đề nghị Hội đồng xét xử giải quyết theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, lời trình bày và yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử nhận định:

1. [1] Về tố tụng: Căn cứ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và các tài liệu, chứng cứ khác có trong hồ sơ vụ án thể hiện quan hệ pháp luật tranh chấp giữa các đương sự là tranh chấp dân sự về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự. Tài sản tranh chấp là bất động sản tọa lạc tại thành phố S nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân thành phố Sa Đéc theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.
2. [2] Xét yêu cầu khởi kiện của ông N về việc yêu cầu bà N2 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hội đồng xét xử xét thấy:
1. [2.1] Ông N xác định phần đất tranh chấp đã được bà N2 chuyển nhượng cho ông Nhân từ năm 2012, để ông N làm lối đi, theo nội dung “Giấy sang nhượng đất làm đường” đề “ngày 01 tháng 01 năm 2012” được đánh máy ở cuối giấy, được bà N2 ký tên xác nhận và 02 người làm chứng là Nguyễn Thị Hoàng O1, Phan Thị L1 ký tên chứng kiến, ông N đã trả đủ tiền cho bà N2 vào ngày 01/12/2012.

Tuy nhiên, qua xem xét “Giấy sang nhượng đất làm đường” ông N cung cấp, thể hiện những nội dung không phù hợp, cụ thể: Trong giấy ghi bà N2 sinh năm 1954 là không đúng với năm sinh của bà N2, thực tế giấy tờ chứng minh bà N2 sinh năm 1953; không ghi nhận chuyển nhượng thửa đất và tờ bản đồ số mấy, do ai đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cũng không thể hiện bà N2 đã nhận số tiền 20.000.000 đồng; trong giấy thể hiện vì nhu cầu làm đường mà bên nhượng đất là bà N2 thỏa thuận với ông Nhân nhượng lại diện tích khoảng 20m² để làm đường đi là không hợp lý; đồng thời, “Giấy sang nhượng đất làm đường” thì phía trên đề “ngày 27 tháng 11 năm 2014” phía dưới chỗ ký tên, ghi họ tên lại đề ngày “ngày 01 tháng 01 năm 2012”.

Ngoài ra, qua xác minh làm việc những người làm chứng ký tên trong “Giấy sang nhượng đất làm đường”, những người này đều xác định họ có bà con họ hàng với ông N và bà N2; những người này xác định ông N đưa giấy, kêu ký tên vào giấy để làm ranh đất, nên họ ký mà không đọc lại nội dung trong giấy viết gì.

2. [2.2] Về phía bà N2 xác định không có chuyển nhượng đất cho ông N, mặc dù bà N2 thừa nhận có ký tên vào tờ “Giấy sang nhượng đất làm đường”, nhưng bà N2 cho rằng do bà N2 và gia đình ông N có quan hệ họ hàng thân thiết, nên ông N kêu bà ký tên làm giấy tờ đất giáp ranh thì bà tin tưởng ký vào, chứ bà không đọc nội dung. Tại biên bản hòa giải ngày 24/8/2023 của Ủy ban nhân dân Phường B, thành phố S, bà N2 trình bày “Tôi có mượn của em gái tôi là vợ ông N số tiền 20.000.000 đồng, tôi có trả rất nhiều lần nhưng ông N không nhận. Tôi khẳng định tôi không có bán đất cho ông N”; ông N sau đó đã thống nhất: “Không yêu cầu bà N2 tháo dỡ tường rào và không yêu cầu bà N2 trả lại phần đất bà N2 đã bán cho gia đình ông để làm lối đi, yêu cầu bà N2 hoàn trả số tiền đã mượn trước đây là 20.000.000 đồng & 10.000.000 đồng tiền trượt giá, tổng số tiền bà N2 phải trả cho tôi là 30.000.000 đồng...”; do đó việc bà N2 trình bày do trước đây có mượn của vợ ông N số tiền 20.000.000 đồng, nhưng không nhớ rõ thời gian và do quan hệ thân thiết, bà N2 có nhu cầu thường xuyên qua lại lò hủ tiếu của ông N, để thuận tiện cho việc đi lại nên bà N2 mặc nhiên để cho gia đình ông N sử dụng phần đất tranh chấp để làm lối đi ra hẻm D, đường V là có cơ sở.
3. [2.3] Từ những phân tích trên, cho thấy không có sự việc bà N2 chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông N, nên việc ông N yêu cầu bà N2 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo tờ “Giấy sang nhượng đất làm đường”, chuyển quyền sử dụng phần đất diện tích đo đạc thực tế 19,7m² (thể hiện tại các mốc M2 - M3 - M12 - M10 - M9 - M2 theo sơ đồ đo đạc ngày 12/6/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố S) thuộc một phần thửa 89, tờ bản đồ số 14, tọa lạc tại Khóm B, Phường B, thành phố S hiện do bà N2 đứng tên quyền sử dụng sang cho ông N và di dời hàng rào bằng gạch mà bà N2 đã xây chắn trên phần đất tranh chấp là chưa đủ cơ sở để chấp nhận.
3. [3] Đối với việc ông N yêu cầu trả giá trị sân dal, xét thấy: Cả ông N và bà N2 đều xác định ông N là người bỏ tiền ra để làm sân dal và sửa chữa vào năm 2023. Tuy nhiên, đây là tài sản gắn liền với đất, việc tháo dỡ di lời là không khả thi, nên cần phải giao cho bà N2 sử dụng và bà N2 trả giá trị còn lại cho ông N theo giá Hội đồng định giá đã định là phù hợp. Qua đó bà N2 phải trả giá trị sân dal cho ông N như sau: 207.000 đồng x 19,7m² x 65% = 2.650.500 đồng.
4. [4] Đối với việc bà N2 cho rằng trước đây có vay của ông N số tiền 20.000.000 đồng để điều trị bệnh, khi vay hai bên không làm giấy tờ, bà N2 không nhớ rõ thời gian vay. Nay bà N2 đồng ý tự nguyện trả lại ông N số tiền vốn, lãi tổng cộng 30.000.000 đồng. Tuy ông N thì không thừa nhận có cho bà N2 vay tiền, không đồng ý nhận tiền của bà N2 trả lại. Nhưng xét sự tự nguyện này của bà N2 là có lợi cho ông N và cũng không vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội, nên ghi nhận sự tự nguyện của bà N2 về việc trả ông N số tiền tổng cộng 30.000.000 đồng.
5. [5] Từ những phân tích và nhận định trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông N. Buộc bà N2 trả cho ông N giá trị sân dal là 2.650.500 đồng và ghi nhận sự tự nguyện của bà N2 về việc trả cho ông N số tiền 30.000.000 đồng.
6. [6] Phát biểu của Kiểm sát viên tại phiên tòa là có căn cứ, phù hợp với quy định pháp luật.
7. [7] Về án phí: Nguyên đơn ông Nguyễn Văn N và bị đơn bà Trần Thị N2 là người cao tuổi có đơn xin miễn, giảm án phí; nên được miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm theo quy định.
8. ơ8] Về chi phí tố tụng xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản và đo đạc: Ông Nguyễn Văn N phải chịu toàn bộ chi phí là 3.259.680 đồng. Ông N đã nộp và chi xong.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, Điều 39, Điều 92, Điều 147, Điều 158, Điều 165, Điều 227 và Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ các Điều 109, 500, 501 và 502 Bộ luật Dân sự năm 2005;

Căn cứ các Điều 166, 167, 203 Luật đất đai năm 2013;

Căn cứ Điều 12, Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn N.
2. Bà Trần Thị N2 trả cho ông Nguyễn Văn N giá trị sân dal là 2.650.500 đồng và được quyền sử dụng sân dal trên diện tích 19,7m² (thể hiện tại các mốc M2 - M3 - M12 - M10 - M9 - M2 theo sơ đồ đo đạc ngày 12/6/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố S) thuộc một phần thửa 89, tờ bản đồ số 14, tọa lạc tại Khóm B, Phường B, thành phố S hiện do bà N2 đứng tên quyền sử dụng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án; mà người phải thi hành án chưa thi hành xong các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án, thì hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự cho đến khi thi hành án xong.

3. Bà Trần Thị N2 tự nguyện trả cho ông Nguyễn Văn N số tiền 30.000.000 đồng.
4. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Nguyễn Văn N và bà Trần Thị N2 được miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm.
5. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản và đo đạc: Ông Nguyễn Văn N phải chịu toàn bộ chi phí là 3.259.680 đồng (Ông N đã nộp và chi xong).

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có mặt được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - TAND tỉnh ĐT; - VKSND thành phố Sa Đéc; - Chi cục THADS TP. Sa Đéc; - Các đương sự; - Lưu: HS, VT. (M)

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa Đặng Hoàng Minh