TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH HẢI DƯƠNG Bản án số: 77/2025/DS-PT Ngày: 17/06/2025. “V/v Yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH HẢI DƯƠNG

- Thành phần Hội đồng xét phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Bà Phạm Thúy Hằng.

Các Thẩm phán: Ông Trần Hữu Hiệu; Bà Quách Thị Phương Thúy.

- Thư ký phiên toà: Ông Bùi Hải Long - Thư ký Toà án.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hải Dương tham gia phiên tòa:

Ông Nguyễn Văn Tưởng - Kiểm sát viên.

Ngày 13 và 17 tháng 06 năm 2025, tại Trụ sở, Toà án nhân dân tỉnh Hải Dương mở phiên toà xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 11/2024/TLPT-DS ngày 17/12/2024 về việc “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 31/2024/DS-ST ngày 12 tháng 12 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 46/2025/QĐ-PT ngày 08 tháng 4 năm 2025 và các Quyết định hoãn phiên tòa, giữa các đương sự:

1 - Nguyên đơn: Chị Nguyễn Thị H, sinh năm 1985; trú tại: Thôn T, xã T, huyện T, tỉnh Hải Dương.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chị H: Ông Phạm Văn H1 - Luật sư thuộc Công ty L2, thuộc đoàn Luật sư thành phố H; địa chỉ: tầng A Tòa nhà V, số I D, phường D, quận C, thành phố Hà Nội.

2 - Bị đơn:

• + Bà Phùng Thị H2, sinh năm 1960;
• + Anh Nguyễn Văn H3, sinh năm 1983;

Đều trú tại: thôn N, xã C, huyện T, tỉnh Hải Dương.

(Bà H2 ủy quyền cho anh H3)

3 - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Bà Nguyễn Thị L, sinh năm 1961; địa chỉ: Thôn B, xã Q, huyện T, tỉnh Hải Dương.

Người đại diện theo ủy quyền của bà L: Ông Hoàng Minh Đ, sinh năm 1983; địa chỉ: số B ngõ A T, quận T, thành phố Hà Nội.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà L là ông Đoàn M - Luật sư Văn phòng L3 Đoàn luật sư tỉnh H. Địa chỉ: số A phố X, phường T, thành phố H, tỉnh Hải Dương.

3.2. Chị Nguyễn Thị H4, sinh năm 1990; địa chỉ: ki ốt số D, chợ Q, thôn T, xã Q, huyện T, tỉnh Hải Dương.

(Chị H4 ủy quyền cho chị H)

3.3. Anh Nguyễn Văn Đ1, sinh năm 1983; Địa chỉ: số F Khúc T, phường P, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa.

Người đại diện theo ủy quyền của anh Đ1 là bà Nguyễn Thị L.

3.4. Ủy ban nhân dân xã C, huyện T, tỉnh Hải Dương.

Người đại diện theo pháp luật: Chủ tịch UBND xã.

Người đại diện theo ủy quyền của Chủ tịch UBND xã C: Ông Vũ Ngọc K – Phó Chủ tịch UBND xã C.

Địa chỉ: Xã C, huyện T, tỉnh Hải Dương.

Có mặt: Chị H, anh H3, bà L, ông H1, ông M, ông Đ.

Vắng mặt: Bà H2, chị H4, anh Đ1 (đã có mặt người ủy quyền), UBND xã C ( có đơn xin xét xử vắng mặt).

- Người kháng cáo: Nguyên đơn chị Nguyễn Thị H;

- Bản án không bị kháng nghị.

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Theo đơn khởi kiện, biên bản lấy lời khai, nguyên đơn chị Nguyễn Thị H trình bày và yêu cầu Tòa án giải quyết các nội dung như sau:

Chị Nguyễn Thị H khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên giấy chuyển nhượng đất lập ngày 01/3/2010 giữa mẹ chị là bà Phùng Thị H2 và anh trai chị là anh Nguyễn Văn H3 với bà Nguyễn Thị L là vô hiệu và buộc bà L phải trả lại cho gia đình chị thửa đất theo giấy chuyển nhượng đã lập nêu trên là thửa đất có diện tích 348 m², tờ bản đồ số 03, có địa chỉ tại thôn N, xã C, huyện T, tỉnh Hải Dương.

Căn cứ: Gia đình chị gồm có 05 người gồm: bố chị là ông Nguyễn Văn S đã chết năm 2009, mẹ chị là bà Phùng Thị H2, sinh năm 1960; anh trai là Nguyễn Văn H3, sinh năm 1983 và em gái là Nguyễn Thị H4, sinh năm 1990. Gia đình chị được giao tổng cộng 2688 m² đất trồng cây hàng năm (giao từ năm nào thì chị không nhớ vì lúc đó anh em chị còn nhỏ) cho 04 nhân khẩu gồm mẹ chị và 03 anh em chị còn bố chị không được giao vì bố chị là thương binh hạng 1/4 nên được hưởng lương của nhà nước. Sau khi được giao diện tích đất nêu trên gia đình chị có sử dụng một thời gian nhưng vì lý do sức khỏe, bố chị thương binh mất một chân, mẹ chị cũng bị tật ở chân, anh em chị còn nhỏ nên gia đình đã bán gần hết diện tích đất nêu trên và chỉ còn lại diện tích đất 348 m², tờ bản đồ số 03, có địa chỉ tại thôn N, xã C, huyện T, tỉnh Hải Dương và một phần diện tích đất dùng làm nơi chôn cất bố chị.

Đối với diện tích đất còn lại là 348 m² nêu trên vì giáp diện tích đất ở của gia đình nên bố mẹ chị lập vườn cây trồng vải và bưởi đến năm 2009 bố chị mất, gia đình chị vẫn tiếp tục trồng vải và bưởi trên diện tích đất này, tuy nhiên không hiểu lý do vì sao đến năm 2010 mẹ chị lại bán phần diện tích đất này cho bà Nguyễn Thị L là em gái bố chị. Khi lập giấy bán đất thì chỉ có mẹ với anh trai chị ký vào giấy bán còn chị thì lấy chồng ở nơi khác, em gái chị thì đi học ở Hải Dương nên không biết về việc mẹ và anh trai chị bán đất.

Đến năm 2021 khi chị về ở nhà thì thấy có người phá tường bờ ao nhà chị để đi qua thửa đất nêu trên để đi vào trong (ở trong có thửa đất của bà Nguyễn Thị L1) nên chị mới hỏi mẹ chị thì được mẹ chị cho biết đã bán thửa đất trên cho bà L và bà L cho bà L1 đi nhờ qua thửa đất để vào thửa đất của bà L1. Chị hỏi mẹ chị vì sao lại bán thì mẹ chị có nói năm 2010 bà L và chồng có mâu thuẫn nên muốn mua một thửa đất ở quê nhà là ở xã C để sau này về ở nên bà L đã hỏi mẹ chị bán miếng đất này cho bà L và mẹ chị đồng ý.

Phần diện tích đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp là 348 m² tuy nhiên quá trình sử dụng gia đình chị có lấn ra sông G nên diện tích tăng lên 20 m², tổng cộng là 368 m², khi bán là mẹ chị bán cả phần diện tích đất tăng lên này cho bà L.

Đến nay, chị xác định việc mẹ chị và anh trai chị tự ý bán phần diện tích đất nêu trên cho bà Nguyễn Thị L làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chị và em gái chị. Do đó, chị H có đơn khởi kiện đến TAND huyện Tứ Kỳ đề nghị tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa mẹ và anh trai chị với bà L là vô hiệu.

* Bị đơn bà Phùng Thị H2 và anh Nguyễn Văn H3 trình bày:

Gia đình bà H2, anh H3 có 05 người gồm vợ chồng bà H2, ông S và 03 người con là anh H3, chị H, chị H5. Thời điểm chia ruộng đất, do ông S là là thương binh hạng ¼ được hưởng chế độ nên không được chia ruộng mà chỉ bà H2 và 03 người con được chia, mỗi người được 672 m², tổng cộng 2688 m² đất trồng cây hàng năm. Đối với diện tích 348 m² đang có tranh chấp, thời điểm giao ở xứ Đồng Giải, do diện tích đất này và các diện tích đất khác ở xứ đồng này trũng không cấy được nên theo chính sách của chính quyền địa phương chuyển đổi đất xứ đồng Giải thành đất đấu thầu 20 năm, gia đình bà mới nhờ chính quyền địa phương chuyển phần diện tích đất này về vị trí đất hiện nay đang có tranh chấp để tiện canh tác. Mặt khác, thời điểm đó ông Nguyễn Doãn D là Chủ tịch xã T thời điểm đó có nói ở xứ đồng Giải người dân muốn sử dụng đất thì phải đấu thầu, riêng gia đình bà được ưu tiên vì có chồng là thương binh 1/4 không phải bốc thầu nên gia đình bà chọn ưu tiên thẳng từ diện tích đất ở xuống giáp sông G (trong đó có phần đất 348 m² bà chuyển về đó), còn phần diện tích 348 m² ở xứ Đồng Giải bà đã đổi hiện nay ai đang sử dụng thì bà không biết.

Sau khi đổi vị trí của thửa đất thì bà vẫn cấy lúa nhưng không có kết quả nên đã lập vườn để trồng cây lâu năm gồm cây bưởi, vải như hiện nay trên đất vẫn còn. Bà L trình bày bưởi, vải do bà L trồng là không đúng, khi có tranh chấp đất giữa hai gia đình thì mới trồng chuối và một số cây xoài con, bưởi con ở trên đất, còn trước đó bà L không sử dụng phần diện tích đất mà bà đã bán cho bà L.

Do không hiểu biết pháp luật nên mới có việc bán đất cho bà L, đến nay bà xác định việc mua bán đất giữa bà và bà L là không đúng với quy định của pháp luật nên bà đồng ý với yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị H và đề nghị Tòa án tuyên giấy chuyển nhượng đất giữa bà và bà L là vô hiệu.

Trước đây khi bán đất cho bà L thì bà có nhận của bà L 75 triệu đồng, đến nay bà đồng ý trả lại 75 triệu đồng đã nhận cho bà L, ngoài ra bà tự nguyện trả thêm cho bà L 75 triệu đồng. Đối với các tài sản là cây cối trên đất, mặc dù do gia đình bà trồng trước đây, nhưng bà xác định khi bán đất đã bán cả tài sản là cây cối trên đất nên đến nay các tài sản này là của bà L, trường hợp Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu thì bà đồng ý nhận các tài sản là cây cối trên đất và thanh toán trả bà L giá trị bằng tiền theo kết quả định giá tài sản.

Đối với việc bà L trình bày có thực hiện việc san lấp trên thửa đất thì bà xác định bà L có thực hiện việc san lấp, tuy nhiên khối lượng không nhiều. Trường hợp bà L phải trả lại đất cho gia đình bà thì bà tự nguyện trả bà L giá trị bằng tiền đối với khối lượng bà L đã san lấp là 25.000.000đ (Hai mươi lăm triệu đồng)

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

1. Chị Nguyễn Thị H4 trình bày:

chị là con bà Phùng Thị H2, còn anh H3 và chị H là anh trai và chị gái chị. Thời điểm chia ruộng đất thì chị, mẹ chị, anh trai và chị gái chị đều được nhà nước chia ruộng đất. Đối với bản thân chị lớn lên thì đi học nên không để ý đến phần diện tích đất được nhà nước giao và gia đình chị vẫn sử dụng. Năm 2021, khi chị về nhà thăm mẹ là bà Phùng Thị H2 ở thôn N, xã C thì thấy phần tường bao ở sau nhà chạy dài đến hết khu vườn đang có tranh chấp của gia đình chị bị phá ra tầm 4m và có làm một cánh cổng nên chị mới hỏi mẹ thì được mẹ chị kể chuyện về việc trước đây năm 2010 có bán phần diện tích đất 03 hiện nay đang tranh chấp cho bà Nguyễn Thị L với lý do vợ chồng bà L có mâu thuẫn nên bà L muốn về gần nhà bố mẹ chị để ở ( bà L là em gái ruột của ông Nguyễn Văn S là bố chị), sau đó có một vài lần mẹ chị gọi bà L về để làm thủ tục sang tên nhưng bà L không về và cũng không sử dụng đất cũng không trồng trọt gì trên đất. Chị xác định việc mẹ và anh trai chị bán đất 03 cho bà L khi chưa được sự đồng ý của chị là ảnh hưởng đến quyền lợi của chị nên chị nhất trí với yêu cầu khởi kiện của chị H về việc đề nghị Tòa án tuyên giấy chuyển nhượng đất giữa mẹ và anh trai chị với bà L là vô hiệu.

2. Bà Nguyễn Thị L trình bày:

Ngày 01/3/2010 bà có mua một mảnh đất của bà Phùng Thị H2 để ở, có giấy mua bán viết tay nhưng không có xác nhận của chính quyền địa phương, sau đó bà có ra báo chính quyền địa phương xã T cũ, đến năm 2014 bà được lãnh đạo địa phương là ông Nguyễn Đình T và bà Phùng Thị H2 và ông Nguyễn Tiến Đ2, ông Nguyễn Đình P ký xác nhận cho bà. Bà mua với giá 75 triệu đồng, diện tích là 23 m chiều dài, rộng là 16 m, tổng diện tích 368 m², số tiền mua đất là của 02 mẹ con bà gồm Nguyễn Thị L và Nguyễn Văn Đ1, bà là người trực tiếp đưa tiền cho bà H2 vào ngày 04/3/2010, bà H2 đã nhận đủ số tiền 75 triệu đồng, khi mua bán có bà H2 và con bà H2 là anh Nguyễn Văn H3, nhà bà có bà và con bà là anh Nguyễn Văn Đ1 và có người làm chứng là bà Nguyễn Thị P1 ở thôn M, xã Q, huyện T và bà Nguyễn Thị D1 ở thôn N, xã C đều ký vào giấy chuyển nhượng. Giấy chuyển nhượng do chính tay bà H2 viết. Sau khi bà và bà H2 mua bán xong bà sử dụng diện tích này và san lấp cát trồng cây, các con của bà H2 đều biết và không có ai có ý kiến gì. Năm 2022, con bà H2 là chị Nguyễn Thị H hỏi mua lại diện tích đất trên, lúc này bà đang nằm viện nên bà có trả lời chị H là bà không bán mà để sau này sử dụng. Từ đó, mẹ con bà H2 gây khó khăn cho bà trong việc sử dụng đất, dẫn đến tranh chấp, mẹ con bà H2 có hành vi chiếm đoạt tài sản của bà. Do thời gian lâu bà không nhớ mua cát của ai để thực hiện việc san lấp. Khi bà san lấp bà H2 có biết việc bà san lấp và không có ý kiến gì. Nay chị Nguyễn Thị H là con bà H2 yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu việc mua bán đất giữa bà và H2 thì bà không đồng ý. Trong trường hợp có căn cứ để xác định việc mua bán vô hiệu mặc dù Tòa án đã giải thích hậu quả của hợp đồng vô hiệu nhưng bà xác định việc mua bán giữa bà và bà H2 là hợp pháp nên bà được sử dụng thửa đất mà bà đã mua của bà H2 và không yêu cầu giải quyết hậu quả khi tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

3. Ủy ban nhân dân xã C trình bày:

Tại thời điểm chia ruộng đất năm 1993, gia đình bà Phùng Thị H2 và ông Nguyễn Văn S có 05 khẩu gồm bà H2, ông S và 03 con là anh Nguyễn Văn H3, chị Nguyễn Thị H4 và chị Nguyễn Thị H. Tuy nhiên khi chia ruộng đất thì chỉ có 04 khẩu được chia là bà H2, anh H3, chị H và chị H4, mỗi khẩu được chia diện tích 672 m², tổng diện tích là 2.688 m². Ông S là thương binh ¼ nên theo quy định tại thời điểm đó thì ông S không được chia ruộng đất. Trong tổng số 2.688 m² bà H2, anh H3, chị H và chị H4 được chia thì có 348 m² được giao ở khu đồng Giải. Tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện T cấp ngày 18/3/1998 thể hiện chứng nhận hộ gia đình ông Nguyễn Văn S và bà Nguyễn Thị H6 được quyền sử dụng 2.688 m² gồm các thửa đất được liệt kê cụ thể tại Giấy chứng nhận, tuy nhiên đối với diện tích 348 m² thì không thể hiện số thửa mà chỉ thể hiện số tờ bản đồ. Việc sai sót trong ghi tên Nguyễn Thị H6 là do nhầm lẫn, thực chất Nguyễn Thị H6 và Phùng Thị H2 là cùng một người. Đối với diện tích 348 m² của gia đình bà H2 được giao ở khu Đ không có số thửa do thời điểm đó chưa xác định được số thửa nhưng thực tế hộ gia đình bà H2 đã sử dụng, sau đó không sử dụng nữa thì cho bà Vũ Thị V là người cùng thôn đấu thầu lại.

Trước đây trong các báo cáo của UBND xã thể hiện chưa xác định được vị trí của diện tích 348 m² tại khu đồng Giải đã giao cho hộ bà H2. Tuy nhiên sau đó, thực hiện thông báo số 180/TB-VP ngày 16/8/2024 của Văn phòng UBND huyện về ý kiến kết luận của Chủ tịch UBND huyện V tại phiên họp lãnh đạo UBND huyện sáng ngày 15/8/2024 đã giao cho UBND xã C tập hợp các hồ sơ liên quan đến nguồn gốc đất, vị trí, quá trình sử dụng, giấy tờ đất đai để xây dựng báo cáo xác định rõ nguồn gốc đất, vị trí đất. Trên cơ sở xác định nguồn gốc đất, Hội đồng đăng ký đất đai của xã đã họp và thống nhất xác định vị trí đất 03 của gia đình bà H2 và diện tích đất công điền do xã quản lý. Ngày 06/9/2024 Hội đồng đăng ký đất đai của xã đã họp và kết luận: Hộ gia đình bà Phùng Thị H2 được giao diện tích đất 03 tại khu đồng Giải là 348 m², sau khi chuyển đổi vị trí thì được chuyển về vị trí giáp sông G là vị trí hiện nay đang có tranh chấp.

Đối với giao dịch bán đất 03 giữa bà H2 và bà L là giao dịch dân sự giữa hai bà, việc mua bán không qua chính quyền địa phương nên đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, bà H2 bán đất cho bà L với diện tích 368 m², vượt quá phần diện tích được giao 20 m², đây là phần diện tích thuộc quyền quản lý của địa phương nên địa phương không đồng ý việc bà H2 bán phần đất do địa phương quản lý. Theo đo đạc của Tòa án thì hiện trạng sử dụng hiện nay là 396 m², tăng 48 m² do quá trình sử dụng lấn vào phần sông địa phương quản lý, địa phương có quan điểm đồng ý cho người sử dụng tiếp tục sử dụng phần diện tích lấn này, khi nào địa phương có nhu cầu sử dụng phần diện tích lấn thì phải thu dọn tài sản trên phần diện tích đã lấn để trả lại phần diện tích đó cho địa phương.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 31/2024/DS-ST ngày 12/12/2024, Tòa án nhân dân huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương quyết định:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị H về việc tuyên Giấy chuyển nhượng đất lập ngày 01/3/2010 giữa bà Phùng Thị H2 và bà Nguyễn Thị L là vô hiệu và buộc bà Nguyễn Thị L phải trả lại đất cho gia đình chị.
2. Công nhận một phần giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa bà Phùng Thị H2, anh Nguyễn Văn H3 với bà Nguyễn Thị L và anh Nguyễn Văn Đ1 được xác lập theo Giấy chuyển nhượng đất ngày 01/3/2010 có hiệu lực pháp luật đối với diện tích 348 m² thuộc tờ bản đồ số 03 có địa chỉ tại thôn N, xã C, huyện T, tỉnh Hải Dương. Bà Nguyễn Thị L và anh Nguyễn Văn Đ1 được tạm thời sử dụng phần diện tích đất tăng lên 48 m² do lấn vào sông do UBND xã C, huyện T quản lý. Khi nào UBND xã C có nhu cầu sử dụng và có yêu cầu thì bà L, anh Đ1 phải trả lại cho UBND xã. Phần diện tích được công nhận và được tạm thời sử dụng được giới hạn bởi các điểm A1A2A3A4 (có sơ đồ kèm theo)

Bản án còn giải quyết về án phí và chi phí tố tụng, quyền kháng cáo.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 24/12/2024, nguyên đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người kháng cáo - nguyên đơn - chị Nguyễn Thị H thay đổi nội dung kháng cáo: Đề nghị cấp phúc thẩm tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H2, anh H3 với bà L, anh Đ1 vô hiệu đối với diện tích đất Nhà nước đã giao cho chị H và chị H4 mỗi người 87m² từ năm 1993 theo tiêu chuẩn, nhập hai diện tích đất của hai chị với nhau, chị đề nghị được nhận phần đất giáp với khu đất công điền mà chị đang thuê của UBND xã C để chị và chị H4 sử dụng chung. Chị không đồng ý nhận lại trị giá đất bằng tiền. Căn cứ cho yêu cầu kháng cáo: Chị H và chị H4 hoàn toàn không biết việc bà H2, anh H3 bán đất của hai chị cho bà L, anh Đ1; Không được sử dụng số tiền do bà L trả cho bà H2. Bà H2 có mua một gian hàng tại trung tâm thương mại A nhưng chị không biết nguồn tiền bà H2 mua, không được sử dụng gian hàng đó. Vì mọi việc trong gia đình, bà H2 thường tự mình quyết định, không thông báo, bàn bạc với ai.

Anh H3 đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của bà H2 nhất trí với quan điểm của chị H. Bà H2 có dùng tiền bán đất do bà L trả để mua gian hàng tại trung tâm thương mại A để cho thuê một phần, sau đó để không đến nay. Chị H và chị H4 hoàn toàn không biết việc anh và bà H2 bán đất cho bà L. Bà L khai đã đổ khối lượng lớn đất cát để san lấp vào khu đất đang tranh chấp là không đúng vì không có lối vào.

Bà L xác định khi bà mua đất của gia đình bà H2 để làm nhà ở thì bà H2 nói là làm nhà được, các con bà H2 đều biết việc này. Bà đã trả đủ tiền, bà H2 đã giao đất cho bà sử dụng từ năm 2010 đến nay. Bà yêu cầu bà H2 làm giấy CNQSDĐ cho bà nhưng bà H2 không làm nên bà đã đăng ký với UBND xã về việc bà nhận chuyển nhượng diện tích 348m² của gia đình bà H2 và đã được ghi vào sổ theo dõi tại địa phương. Bà không đồng ý với yêu cầu kháng cáo của chị H. Đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Ủy ban nhân dân xã C cung cấp: Thửa đất đang tranh chấp là loại đất trồng cây hàng năm. Theo Quyết định số 610/1998/QĐ-UB của UBND huyện T ngày 10/10/1998 thì thửa đất này được phép chuyển đổi cơ cấu cây trồng từ đất cấy lúa bấp bênh sang đất trồng cây lâu năm kết hợp nuôi trồng thủy sản.

Các đương sự thống nhất giá đất trồng cây lâu năm đang tranh chấp là 80.000đồng/m².

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hải Dương phát biểu ý kiến: Tòa án cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự từ khi thụ lý vụ án đến khi xét xử. Các đương sự chấp hành đúng quy định. Về quan điểm giải quyết vụ án: Sau khi đại diện Viện kiểm sát phân tích các tình tiết của vụ án, các căn cứ xem xét yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, ý kiến của các bên đương sự, đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của chị H; Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 31/2024/DS-ST ngày 12/12/2024 của Tòa án nhân dân huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương. Các đương sự phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về tố tụng: Người kháng cáo gửi đơn kháng cáo trong thời gian luật định, đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm nên được xác định là kháng cáo hợp lệ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Tại phiên tòa vắng mặt chị H4, bà H2, anh Đ1 nhưng đã có mặt người đại diện theo ủy quyền; Đại diện UBND xã C có đề nghị xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử quyết định xét xử vụ án theo thủ tục chung.

[2]. Xét kháng cáo của nguyên đơn:

[2.1] Về nguồn gốc đất tranh chấp: Năm 1993 hộ gia đình bà H2 có 04 nhân khẩu gồm bà bà H2, anh H3, chị H và chị H4 được giao tổng 2.688 m² đất trồng cây hàng năm (đất 03) và được UBND huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 18/3/1998 (mỗi người được giao 672m²). Trong tổng số 2.688 m² đất canh tác được giao có 348m² ở khu đồng Giải. Để tiện canh tác, bà H2 đã đề nghị và được chính quyền địa phương chấp thuận cho bà H2 đổi vị trí 348m² từ khu đồng Giải về vị trí giáp sông G và là thửa đất hiện đang có tranh chấp.

[2.2] Về hình thức của Hợp đồng: Ngày 01/03/2010, bà H2, anh H3 lập Giấy chuyển nhượng đất cho bà L, anh Đ1, có người làm chứng là bà Nguyễn Thị D2. Giấy chuyển nhượng không có công chứng, chứng thực. Ngày 14/03/2010, các bên lập giấy có nội dung: Cô L đã mua 368m² đất, đã trả đủ số tiền 75.000.000đồng, người nhận tiền là bà H2, anh H3 ký; có người làm chứng là bà Nguyễn Thị D1 và Nguyễn Thị P1 ký. Căn cứ Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật và có vi phạm quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, trong trường hợp này các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

[2.3] Về chủ thể và nội dung của hợp đồng:

[2.3.1] Diện tích 348m² đất nêu trên được Nhà nước giao sử dụng chung (theo phần) cho 4 người trong gia đình gồm bà H2, anh H3, chị H, chị H4, mỗi người được giao 87m². Mặc dù, Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất chỉ có chữ ký của bà H2 và anh H3, không có chữ ký của chị H, chị H4 nhưng có nhiều người chứng kiến.

[2.3.2] Thời điểm năm 2010, chị H4 đang sống cùng bà H2. Khi chị H4 đi học chuyên nghiệp, bà H2 vẫn phải chu cấp thêm tiền sinh hoạt. Năm 2013, chị H4 kết hôn và sống ở nơi khác nhưng vẫn thường xuyên về nhà bà H2 chơi. Bà H2, anh H3 xác định bà H2 sử dụng số tiền 75.000.000đồng bán đất cho bà L để mua một gian hàng tại trung tâm thương mại A ở thị trấn T để cho thuê. Mặt khác, sau khi nhận đất, bà L trực tiếp trồng cây cối, san lấp đất trong thời gian dài trong khi nhà bà H2 ở rất gần thửa đất đang tranh chấp. Chính bà H2 có quan điểm sẽ trả bà L 25.000.000đồng tiền san lấp nếu được nhận lại đất trong khi giá trị san lấp được định giá là 215.000đ/m³. Vì vậy, có cơ sở xác định chị H4 biết và được hưởng lợi từ việc bà H2, anh H3 bán đất cho bà L nhưng không phản đối. Cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu tuyên bố Hợp đồng vô hiệu đối với 87m² đất của chị H4 mà bà H2, anh H3 đã bán cho bà L, anh Đ1 là có cơ sở.

[2.3.2]. Chị H kết hôn năm 2009 và về ngay nhà chồng sinh sống; năm 2013-2017 chị đi nước ngoài lao động; từ 2018 đến năm 2020 chị ở nhà chồng và làm việc ở thành phố H. Một hoặc hai tuần, chị về nhà bà H2 một lần nhưng không thấy bà L hoặc người khác sử dụng thửa đất. Năm 2021, chị mới biết việc bà H2 đã bán khu đất trên cho bà L, chị hỏi mua lại nhưng bà L không bán nên đã có tranh chấp. Bà L cũng có lời khai thừa nhận chưa bao giờ nói chuyện với chị H về việc đã mua đất của bà H2, anh H3. Như vậy, có căn cứ xác định chị H không biết việc bà H2, anh H3 đã chuyển nhượng 87m² đất của chị cho bà L, anh Đ1 nên cần chấp nhận một phần kháng cáo của chị H, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu đối với diện tích 87m² đất của chị H do vi phạm về chủ thể và nội dung trái pháp luật.

[2.4] Giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu một phần:

[2.4.1] Khi hợp đồng vô hiệu, các bên phải trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu phải bồi thường. Bà H2 biết rõ trong gia đình mình có 04 người gồm bà H2, anh H3, chị H, chị H4 cùng được giao thửa đất trên nhưng bà H2 không thông báo cho bà L biết phần đất đó là đất 03 và là đất của 4 người trong gia đình khi chuyển nhượng cho bà L, anh Đ1. Trong khi bà L đang có mâu thuẫn với chồng, hoàn cảnh rất khó khăn nên muốn mua đất gần nhà anh chị để làm nhà ở và để có thể dựa chị, dựa anh. Bà L cũng có lỗi một phần khi mua đất không tìm hiểu nguồn gốc đất, không làm thủ tục theo quy định của pháp luật. Từ đó đánh giá mức độ lỗi của bà H2, anh H3 với bà L, anh Đ1 theo tỉ lệ 80/20.

[2.4.2] Thửa đất đang tranh chấp được UBND xã C xác định là loại đất trồng cây hàng năm (đất 03). Căn cứ điểm c, d Điều 14 quyết định 37/2024/QĐ-UBND ngày 12/9/2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh H thì đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm không nằm trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất là 300m² hoặc 1.000m². Vì vậy, không buộc bà L phải trả cho chị H 87m² đất nằm trong 348m² đất đang tranh chấp vì không đủ điều kiện tách thửa mà cần giao cho bà L, anh Đ1 tiếp tục được sử dụng diện tích 87m² đất có nguồn gốc trước đây do Nhà nước giao cho chị H.

[2.4.3] Về bồi thường thiệt hại:

Giá đất tại thời điểm bà H2 bán cho bà L là (75.000.000đ/368m²) x 87m² = 17.730.978đồng cao hơn giá đất hiện nay là 80.000đồng/m2 x 87m² = 6.960.000đồng. Do không buộc bà L phải trả lại chị H đất nên cần buộc bà H2 phải trả cho chị H toàn bộ số tiền 6.960.000đồng.

[2.5]. Giao toàn bộ diện tích 348m² đất (giáp sông G) cùng toàn bộ tài sản, cây cối trên đất, thuộc tờ bản đồ số 03, có địa chỉ tại thôn N, xã C, huyện T, tỉnh Hải Dương cho bà L và anh Đ1 tiếp tục được quyền sử dụng, sở hữu.

[2.6]. Đối với phần diện tích đất tăng thêm là 48m² do lấn vào sông do UBND xã C, huyện T quản lý, bà L và anh Đ1 được tạm thời sử dụng. Khi nào UBND xã C có nhu cầu sử dụng và có yêu cầu thì bà L, anh Đ1 phải trả lại cho UBND xã C theo các quy định của pháp luật về đất đai.

[3] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử thấy có căn cứ chấp nhận một phần kháng cáo của chị H, sửa bản án dân sự sơ thẩm theo quy định tại khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự.

[4]. Về chi phí tố tụng: Chị H đã chi 8.000.000đồng để thẩm định, định giá tài sản. Yêu cầu của chị H được chấp nhận một phần nên bà H2, anh H3, bà L, anh Đ1 mỗi người phải chịu một phần và phải hoàn trả chị H 1.000.000đồng. Chị H phải chịu 4.000.000đồng.

[5]. Về án phí: Kháng cáo của nguyên đơn được chấp nhận một phần nên không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm; Cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm nên sửa về án phí dân sự sơ thẩm theo quy định.

[6]. Các Quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị, cấp phúc thẩm không xem xét và đã có hiệu lực pháp luật kể từ khi hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ: khoản 2 Điều 308; Điều 309; Điều 157, Điều 165, Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 3, Điều 75 Luật Đất đai năm 1993; Điều 100, khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai năm 2013; Các Điều 129, 132, 688 Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số: 49/2013/QH13 ngày 21/6/2013 của Quốc Hội về việc kéo dài thời hạn sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối của hộ gia đình, cá nhân; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận một phần kháng cáo của chị Nguyễn Thị H.
2. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 31/2024/DS-ST ngày 12/12/2024 của Tòa án nhân dân huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương.
3. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị H. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tiêu đề “Giấy chuyển nhượng đất” lập ngày 01/3/2010 giữa bà Phùng Thị H2, anh Nguyễn Văn H3 với bà Nguyễn Thị L, anh Nguyễn Văn Đ1 vô hiệu đối với diện tích 87m²; có hiệu lực pháp luật đối với diện tích 261m² đất nông nghiệp thuộc tờ bản đồ số 03 có địa chỉ tại thôn N, xã C, huyện T, tỉnh Hải Dương.
4. Giao cho bà Nguyễn Thị L và anh Nguyễn Văn Đ1 được quyền sử dụng toàn bộ diện tích 348m² đất, thuộc tờ bản đồ số 03, có địa chỉ tại thôn N, xã C, huyện T, tỉnh Hải Dương và quyền sở hữu toàn bộ tài sản trên đất.
5. Buộc bà Phùng Thị H2 phải trả chị Nguyễn Thị H số tiền 6.960.000đồng (sáu triệu chín trăm sáu mươi nghìn đồng).
6. Bà Nguyễn Thị L và anh Nguyễn Văn Đ1 được tạm thời sử dụng phần diện tích đất tăng thêm là 48 m² do lấn vào sông do UBND xã C, huyện T, tỉnh Hải Dương quản lý. Khi UBND xã C có nhu cầu sử dụng và có yêu cầu thì bà L, anh Đ1 phải trả lại cho UBND xã C theo quy định của pháp luật đất đai.
7. Phần diện tích đất được giao và được tạm thời sử dụng của bà Nguyễn Thị L và anh Nguyễn Văn Đ1 được giới hạn bởi các điểm A1A2A3A4 (có sơ đồ kèm theo)
8. Bà Nguyễn Thị L, anh Nguyễn Văn Đ1 được quyền liên hệ với Cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
9. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản: Chị Nguyễn Thị H phải chịu 4.000.000đồng; bà Phùng Thị H2, anh Nguyễn Văn H3, bà Nguyễn Thị L, anh Nguyễn Văn Đ1 mỗi người phải trả chị H 1.000.000đồng.

Kể từ khi bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn thi hành án mà người phải thi hành án chưa thi hành thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự.

10. Về án phí: Chị Nguyễn Thị H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả chị H 300.000đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0005815 ngày 25/12/2024 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Tứ Kỳ.

Chị Nguyễn Thị H phải chịu 300.000đồng án phí dân sự sơ thẩm, đối trừ số tiền 300.000đ đã nộp tạm ứng theo biên lai thu số 0003326 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Tứ Kỳ ngày 05/4/2023. Chị H đã nộp đủ.

Bà Phùng Thị H2 được miễn nộp án phí dân sự sơ thẩm.

11. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án 17/06/2025.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Hải Dương; - Chi cục THADS huyện Tứ Kỳ; - TAND huyện Tứ Kỳ. - Cục THA tỉnh Hải Dương; - Những người tham gia tố tụng; - Lưu hồ sơ. - Lưu Tòa.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Phạm Thúy Hằng