Bản án số: 77/2025/DS-ST

Ngày 30-6-2025

V/v tranh chấp dân sự về hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LẤP VÒ, TỈNH ĐỒNG THÁP

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Lê Quan Nam.

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Ông Nguyễn Bạch Linh.
2. Bà Nguyễn Thị Phượng.

- Thư ký phiên tòa: Ông Huỳnh Khánh Tâm là Thư ký Tòa án nhân dân huyện Lấp Vò, tỉnh Đồng Tháp.

Ngày 30 tháng 6 năm 2025 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Lấp Vò mở phiên tòa xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 156/2025/TLST-DS, ngày 14 tháng 4 năm 2025, về việc “Tranh chấp dân sự về hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 156/2025/QĐXXST-DS, ngày 09/6/2025 và Quyết định hoãn phiên tòa số 121/2025/QĐST-DS, ngày 25/6/2025 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn B, sinh năm 1965; Địa chỉ: Số B, khóm B, thị trấn L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Chị Nguyễn Thị Thúy N, sinh năm 1992; Địa chỉ: Số B, khóm B, thị trấn L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp là người đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn Văn B (Văn bản ủy quyền ngày 29/5/2025). (Có mặt tại phiên tòa)

- Bị đơn: Ông Võ Duy L, sinh năm 1965; Địa chỉ: Số D, ấp A, xã Đ, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Chị Lê Thị Mỹ T, sinh năm 1982; Địa chỉ: Số A, khóm B, thị trấn L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp là người đại diện theo ủy quyền của ông Võ Duy L (Văn bản ủy quyền ngày 10/5/2025). (Có đơn xin xét xử vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 25/3/2025 (Được sửa đổi bổ sung ngày 09/4/2025) cũng như tại phiên tòa chị Nguyễn Thị Thúy N đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn Văn B trình bày:

Ngày 07/11/2024 ông B và ông Võ Duy L có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 10.500m² thuộc thửa đất số 451, tờ bản đồ số 6,, đất tọa lạc tại ấp B, xã B, huyện L, tỉnh Đồng Tháp, do hộ ông Võ Duy L đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giá là 1.600.000.000 đồng (Một tỷ sáu trăm triệu đồng). Ông B đã thanh toán tiền đặt cọc cho ông L là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng) ông L đã nhận đủ tiền, việc đặt cọc có lập thành hợp đồng.

Theo đó, trong hợp đồng đặt cọc ngày 07/11/2024 có thể hiện ông L phải có trách nhiệm thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần diện tích 10.500m² thuộc thửa đất số 451, tờ bản đồ số 6, đất tọa lạc tại ấp B, xã B, huyện L, tỉnh Đồng Tháp, do hộ ông Võ Duy L đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B đứng tên và các bên có thỏa thuận trong thời gian làm thủ tục chuyển nhượng, nếu ông L vi phạm hợp đồng đặt cọc thì phải bồi thường gấp 02 lần số tiền đặt cọc. Tuy nhiên, kể từ thời điểm ông B đặt cọc cho ông L đến nay, ông L không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B, đất thì ông B đang sử dụng. Nhiều lần ông B yêu cầu ông Lam L1 thủ tục chuyển nhượng, nhưng ông L không thực hiện. Ông L đã có hành vi phạm thỏa thuận của hợp đồng và đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông B.

Nay ông B yêu cầu ông Võ Duy L trả lại cho ông B tiển đặt cọc là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng) và tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng). Tổng số tiền mà ông Võ Duy L phải trả cho Bên là 700.000.000 đồng (Bảy trăm triệu đồng).

- Chị Lê Thị Mỹ T đại diện theo ủy quyền của ông Võ Duy L trình bày: Ông Võ Duy L thống nhất theo lời trình bày của ông Nguyễn Văn B nói trên. Lý do ông L không làm thủ tục chuyển nhượng được cho ông B là do đất đã thế chấp cho Ngân hàng và các thành viên trong hộ ông L không đồng ý ký tên chuyển nhượng cho ông B. Nay ông Võ Duy L yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên khi nào ông L có tiền trả Ngân hàng lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra và các thành viên hộ ông L đồng ý ký tên chuyển nhượng thì ông Lam L1 thủ tục sang tên đất cho ông B, nên không đồng ý hoàn trả cho ông Nguyễn Văn B tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 200.000.000 như yêu cầu của ông B.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Ông Nguyễn Văn B khởi kiện yêu cầu ông Võ Duy T1 cho ông B tiền đặt cọc 500.000.000 đồng và tiền phạt cọc 200.000.000 đồng, nên xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp dân sự về hợp đồng đặt cọc” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, quy định tại Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự. Do ông Võ Duy L; Địa chỉ: Số D ấp A, xã Đ, huyện L, tỉnh Đồng Tháp, nên Tòa án nhân dân huyện Lấp Vò thụ lý, giải quyết vụ án dân sự trên là đúng quy định tại Điều 35 và Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung tranh chấp:

Tại phiên tòa và trong quá trình tố tụng ông và ông L đều thừa nhận là ngày 07/11/2024 ông B và ông L có thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc, nội dung hợp đồng đặt cọc có thể hiện rõ, ông L nhận của ông B 500.000.000 đồng tiền cọc, sau khi ông L nhận cọc xong, ông L có trách nhiệm thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 10.500m² thuộc thửa đất số 451, tờ bản đồ số 6, đất tọa lạc tại ấp B, xã B, huyện L, tỉnh Đồng Tháp cho ông B đứng tên và các bên có thỏa thuận, nếu ông L vi phạm hợp đồng đặt cọc thì phải bồi thường gấp 02 lần số tiền mà ông B đã đặt cọc, ông B đã giao cho ông L 500.000.000 đồng tiền đặt cọc, việc này đã được ông B và ông L thừa nhận. Do đó, hợp đồng đặt cọc giữa ông B với ông L là có thật.

Tuy nhiên người đại diện theo ủy quyền của ông L trình bày việc ông L chưa làm thủ tục sang tện quyền sử dụng cho ông B đối với diện tích 10.500m² thuộc thửa đất số 451, tờ bản đồ số 6, đất tọa lạc tại ấp B, xã B, huyện L, tỉnh Đồng Tháp được là vì, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay đã thế chấp cho Ngân hàng chưa được xóa chấp và các thành viên hộ gia đình ông L không đồng ý ký thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho ông B. Nay ông L không đồng ý trả tiền cọc và tiền phạt cọc cho ông B theo như yêu cầu ông B. Ông L yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông B với điều kiện là khi nào ông L có tiền trả cho Ngân hàng lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra và các thành viên hộ ông L đồng ý ký tên sang tên cho ông B, thì ông L sẽ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B.

[4] Xét thấy: Việc ông B và ông L có thỏa thuận đặt cọc tiền chuyển nhượng đất với số tiền 500.000.000 đồng là có thật, ông Võ Duy L cũng thừa nhận, việc đặt cọc giữa ông B với ông L có thiết lập thành văn bản là Hợp đồng đặt cọc ngày 07/11/2024.

Tại Điều 2 của Hợp đồng đặt cọc có quy định:

“ Thời hạn bàn giao giấy đất qua tên cho ông Nguyễn Văn B là ngày 07/02/2025 và đưa đủ số tiền là 1.100.000.000 đồng”

Tại Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc có quy định:

“ - Nếu Bên A (Bên đặt cọc) từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mất số tiền đặt cọc.

- Nếu bên B (Bên nhận cọc) từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trả cho bên A số tiền đặc cọc và chịu phạt cọc với số tiền tương ứng gấp đôi tiền đạt cọc”.

Căn cứ theo Điều 2 và Điều 3 của hợp đồng đạt cọc nói thì hiện tại ông Võ Duy L đã vi phạm hợp đồng. Bởi vì hiện tại ông L chưa làm thủ tục sang tên đất cho ông B. Tuy nhiên tại phiên tòa ông L và ông B đều thừa nhận là vào thời điểm ký hợp đồng đặt cọc và giao tiền cọc ông B đã biết ông L đã thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Ngân hàng để vay tiền. Do đó, trong hợp đồng đặt cọc này cả ông B và ông L đều có lỗi, nên ông B yêu cầu ông Võ Duy L trả lại tiền đặc cọc cho ông B là 500.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 200.000.000 đồng là hoàn tòan tự nguyện và phù hợp pháp luật được chấp nhận. Đối với việc ông L không đồng ý trả cho ông B tiền đặt cọc 500.000.000 đồng và tiền phạt cọc cho ông B 200.000.000 đồng là không phù hợp pháp luật, không được chấp nhận.

Từ những nhận định trên Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông B, buộc ông L có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ông B tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 200.000.000 đồng.

[5] Về án phí: Do ông L bị buộc thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ông B, nên ông L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Tuy nhiên ông L là người cao tuổi nên được miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ vào Điều 328; Điều 357, 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp yêu cầu khởi kiện của Nguyễn Văn B đối với Võ Duy L.

Buộc ông Võ Duy L có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Văn B tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 200.000.000 đồng. Tổng cộng là 700.000.000 đồng (Bảy trăm triệu đồng).

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Võ Duy L được miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm.

3. Quyền kháng cáo: Án xử công khai các đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án này lên Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án này lên Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án này hoặc bản án này được tống đạt theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

4. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án,quyền yêu cầu thi hành án,tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.