NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Đình Đức

Các Thẩm phán:

• Bà Lê Thị Mỹ Nhung
• Bà Phạm Thị Kim

- Thư ký phiên tòa: Bà Diệp Lê Quỳnh Anh, Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị Kim Nghĩa, Kiểm sát viên.

Trong ngày 28 tháng 8 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 508/2024/TLPT-DS ngày 26 tháng 6 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”;

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 95/2024/DS-ST ngày 16/5/2024 của Toà án nhân dân Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 3840/2024/QĐ-PT ngày 15/7/2024 và Quyết định hoãn phiên toà số 11736/2024/QĐ-PT ngày 08/8/2024 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Cao Minh T, sinh năm 1983. (có mặt)
   Địa chỉ: Tòa nhà R, số I N, Phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.
   Đại diện theo uỷ quyền: Ông Nguyễn Tiến T1, sinh năm 1993. (có mặt)
   Địa chỉ: số C - khu A, ngõ C H, phường N, quận C, thành phố Hà Nội.
2. Bị đơn: Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1977.
   Địa chỉ: A Chung cư T, số C B, Phường A, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh.
   Đại diện theo uỷ quyền: Ông Võ Ngọc D, sinh năm 1976. (có mặt)
   Địa chỉ: T - 06, M, VGP, phường L, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.
3. Người kháng cáo: nguyên đơn - ông Cao Minh T và bị đơn - bà Nguyễn Thị H.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Phía nguyên đơn trình bày:

Ngày 10/10/2022, ông có ký Hợp đồng đặt cọc số 014787 với bà Nguyễn Thị H để đảm bảo mua căn nhà số F, đường N, Phường B, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh. Kể từ ngày giao kết hợp đồng đặt cọc, ông đã chuyển cho bà Nguyễn Thị H tổng số tiền là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng). Trong đó: 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng) tiền đặt cọc, 700.000.000 đồng (Bảy trăm triệu đồng) là tiền đặt trước.

Tuy nhiên, ông có nắm bắt được thông tin tài sản mua bán nằm trong dự án của nhà nước đã có thông báo thu hồi đất, nên ông nhiều lần yêu cầu bà Nguyễn Thị H cung cấp thông tin về các dự án có liên quan đến tài sản mua bán, đặc biệt là Thông báo thu hồi đất số 2021/TB-UBND ngày 30/11/2017 về việc thu hồi diện tích 17,56m² đất và Thông báo số 85/TB-UBND ngày 13/4/2020 của Ủy ban nhân dân Quận D thay thế cho Thông báo số 2021/TB-UBND ngày 30/11/2017.

Ông thường xuyên và liên tục đề nghị bà Nguyễn Thị H cung cấp thông tin kể từ thời điểm đặt cọc chưa có công chứng ngày 08/9/2022 đến khi ông gửi thông báo bằng văn bản cho bà Nguyễn Thị H ngày 05/12/2022. Thời hạn cuối cùng bà Nguyễn Thị H cung cấp thông tin là 08 giờ ngày 06/12/2022. Bà Nguyễn Thị H vẫn khẳng định với ông tài sản mua bán không nằm trong dự án nào, bản thân bà Nguyễn Thị H cũng không biết gì về các thông báo thu hồi đất, đồng thời khẳng định không có nghĩa vụ cung cấp các tài liệu, thông tin cho ông, trong khi thời hạn làm thủ tục công chứng sang tên sắp đến. Trước sự trì hoãn, trốn tránh và bà Nguyễn Thị H dùng mọi cách để ông phải trả rất nhiều tiền trước khi ký hợp đồng mua bán, khiến ông thấy bà Nguyễn Thị H có dấu hiệu lừa dối. Bà Nguyễn Thị H không cung cấp thông tin theo yêu cầu của ông, không trả tiền đặt cọc, tiền đặt trước và tiền phạt cọc. Vì vậy, ông yêu cầu Tòa án giải quyết:

• Tuyên hủy giao dịch đặt cọc ngày 10/10/2022.
• Buộc bà Nguyễn Thị H phải trả cho ông số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng).
• Buộc bà Nguyễn Thị H phải trả cho ông số tiền đặt trước 700.000.000 đồng (Bảy trăm triệu đồng).
• Buộc bà Nguyễn Thị H phải trả cho ông số tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng đặt cọc là 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng).
• Buộc bà Nguyễn Thị H phải trả cho ông tiền lãi, với lãi suất 10%/năm tính trên dư nợ gốc thực tế của khoản tiền 1.300.000.000 triệu đồng (Một tỷ ba trăm triệu đồng) mà bà Nguyễn Thị H có nghĩa vụ phải thanh toán kể từ ngày 06/12/2022 cho đến ngày hoàn thành nghĩa vụ thực tế. Số tiền lãi phát sinh thực tế tạm tính đến ngày 16/5/2024 là 187.698.000 đồng.

Như vậy, tổng số tiền tính đến ngày 16/5/2024 bà Nguyễn Thị H phải trả là 1.487.698.000 đồng (Một tỷ bốn trăm tám mươi bảy triệu sáu trăm chín mươi tám nghìn đồng). Bà Nguyễn Thị H tiếp tục phải trả lãi đối với số tiền chậm thanh toán kể từ ngày 17/5/2024 cho đến ngày bà Nguyễn Thị H hoàn thành nghĩa vụ trả tiền.

2

Phía bị đơn trình bày:

Ngày 10/10/2022, bà Nguyễn Thị H và ông Cao Minh T ký hợp đồng đặt cọc mua bán căn nhà số F đường N, Phường B, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh tại Văn phòng Công chứng B. Giá mua bán 1.715.000.000 đồng, tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng, ngay sau khi ký hợp đồng mua bán thì ông Cao Minh T phải thanh toán ngay số tiền còn lại là 1.415.000.000 đồng. Khi thực hiện mua bán thì hợp đồng mua bán phải dựa vào nội dung của hợp đồng đặt cọc này, trường hợp có sự thay đổi hay thoả thuận khác với hợp đồng đặt cọc thì phải được hai bên đồng ý.

Chậm nhất đến ngày 10/11/2022 hai bên phải thực hiện việc mua bán, nếu quá thời hạn trên, bên nào không tiến hành hợp đồng mua bán thì xem như vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Ngày 10/11/2022, ông Cao Minh T không tiến hành thủ tục mua bán mà ông Cao Minh T tiếp tục đưa thêm 700.000.000 đồng, bà Nguyễn Thị H và ông Cao Minh T thống nhất về số tiền bồi thêm tiền đặt cọc và cùng ký nhận vào mặt sau của hợp đồng đặt cọc ngày 10/10/2022 (bản này ông Cao Minh T giữ). Tại bản sao kê của Ngân hàng V cũng thể hiện "Bồi cọc cho bà Nguyễn Thị H căn nhà số F, đường N, Phường B, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh". Hai bên hẹn đến ngày 09/12/2022 sẽ thực hiện việc mua bán, nhưng ông Cao Minh T không đến văn phòng công chứng thực hiện việc mua bán và ông cho rằng căn nhà số F, đường N, Phường B, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong quy hoạch và bị thu hồi.

Đề nghị Toà án bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông Cao Minh T bị mất số tiền 300.000.000 đồng đặt cọc theo hợp đồng đặt cọc ngày 10/10/2022. và mất 700.000.000 đồng số tiền bồi thêm cọc ngày 10/11/2022.

Tại Bản án sơ thẩm số 95/2024/DS-ST ngày 16/5/2024 của Toà án nhân dân Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu của ông Cao Minh T: Buộc bà Nguyễn Thị H phải trả cho ông Cao Minh T số tiền đặt trước là 700.000.000 đồng (Bảy trăm triệu đồng).
2. Không chấp nhận yêu cầu của ông Cao Minh T:
   • Huỷ hợp đồng đặt cọc số 014787, ngày 10/10/2022 lập tại Văn phòng Công chứng B, đường L, Phường A, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh.
   • Buộc bà Nguyễn Thị H phải trả cho ông Cao Minh T số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng) và số tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng).
   • Buộc bà Nguyễn Thị H phải trả cho ông Cao Minh T tiền lãi trên số tiền 1.300.000.000 đồng (Một tỷ ba trăm triệu đồng) tính đến ngày 16/5/2024 là 187.698.000 đồng (Một trăm tám mươi bảy triệu sáu trăm chín mươi tám nghìn đồng).

3

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các bên đương sự.

Ngày 28/5/2024, nguyên đơn có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Ngày 27/5/2024, bị đơn có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm.

Tại phiên toà phúc thẩm:

Phía nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu Huỷ hợp đồng đặt cọc số 014787 ngày 10/10/2022 và số tiền phạt cọc do vi pham hợp đồng 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng), do đó kháng cáo bản án sơ thẩm, cấp sơ thẩm chỉ buộc bị đơn trả số tiền 700.000.000 đồng là chưa đảm bảo quyền lợi, đề nghị sửa án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: ngoài việc buộc bà H trả số tiền 700.000.000 đồng, thì bà H còn phải trả số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng và tiền lãi trên số tiền 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) tạm tính từ ngày 06/12/2022 đến ngày 28/8/2024 (xét xử phúc thẩm) với lãi suất 10%/năm là 170.136.986 đồng.

Bị đơn vẫn giữ yêu cầu kháng cáo, đề nghị sửa án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận trả cho nguyên đơn số tiền 700.000.000 đồng. Nếu không sửa án thì huỷ án vì cấp sơ thẩm không đánh giá các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án dẫn đến áp dụng luật không đúng, sai bản chất của vụ án, sai quan hệ tranh chấp.

Các đương sự không hoà giải được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa phúc thẩm có ý kiến:

Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử phúc thẩm đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự từ khi thụ lý vụ án cho đến diễn biến phiên tòa phúc thẩm, các đương sự được thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: đề nghị không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa án sơ thẩm theo hướng đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 10/10/2022 và yêu cầu phạt cọc 300 triệu đồng của nguyên đơn, các phần khác của phần quyết định án sơ thẩm vẫn giữ nguyên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa và sau khi nghe ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

Nguyên đơn và bị đơn nộp đơn kháng cáo và đóng tạm ứng án phí đúng thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên Đơn kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn được chấp nhận.

4

[2] Về nội dung:

Xét các yêu cầu kháng cáo trên của nguyên đơn và bị đơn, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Tại phiên toà phúc thẩm, phía nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu Huỷ hợp đồng đặt cọc số 014787 ngày 10/10/2022 và Số tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng). Việc rút một phần yêu cầu là tự nguyện nên Hội đồng xét xử ghi nhận, đình chỉ giải quyết đối với hai yêu cầu trên của nguyên đơn, sửa án sơ thẩm về phần này.

Ngày 10/10/2022, nguyên đơn - ông Cao Minh T và bị đơn - bà Nguyễn Thị H có ký kết Hợp đồng đặt cọc số công chứng 014787 tại Văn phòng Công chứng B, nội dung: bên B (ông T) đặt cọc cho bên A (bà H) số tiền 300.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng nhà đất số F đường N, Phường B, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh, thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên A theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hồ sơ gốc số 1222/2004 do Ủy ban nhân dân Quận D cấp ngày 04/6/2004, cập nhật biến động ngày 14/7/2020. Giá mua bán là 1.715.000.000 đồng. Thời hạn đặt cọc: chậm nhất đến ngày 10/11/2022, hai bên phải thực hiện việc mua bán chuyển nhượng nhà đất trên. Trường hợp một trong các bên muốn thay đổi thời hạn đặt cọc thì phải được sự đồng ý của bên kia và phải được lập bằng văn bản như là phụ lục của Hợp đồng này và được tổ chức hành nghề Công chứng có thẩm quyền chứng nhận. Nếu quá thời hạn đặt cọc nêu trên, mà bên nào không tiến hành ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng căn nhà trên thì xem như vi phạm hợp đồng đặt cọc này.

Căn cứ Hợp đồng đặt cọc trên và sự thừa nhận của các đương sự, ông T có đặt cọc cho bà H số tiền 300.000.000 đồng. Vào ngày 10/11/2022, ông T có chuyển vào tài khoản ngân hàng của bà H số tiền 700.000.000 đồng và ghi nội dung bồi cọc thêm tiền mua bán nhà. Như vậy, đến ngày 10/11/2022 theo Hợp đồng đặt cọc trên, các bên không tiến hành việc mua bán chuyển nhượng theo thoả thuận của hợp đồng, cũng không thoả thuận một thời hạn khác để ký kết hợp đồng mua bán, nhưng ông T lại chuyển tiếp cho bà H số tiền 700.000.000 đồng, điều này thể hiện ông T vẫn muốn tiếp tục thực hiện việc mua bán căn nhà.

Phía nguyên đơn cho rằng, do ông biết được căn nhà nằm trong dự án của nhà nước đã có thông báo thu hồi đất nên ông đã nhiều lần yêu cầu bà H cung cấp thông tin về sự việc trên. Ngày 05/12/2022 ông gửi văn bản đề nghị cho bà H, ngày 06/12/2022 bà H phản hồi ông cho biết căn nhà không nằm trong dự án nào, bà không biết việc thu hồi đất và không có nghĩa vụ cung cấp thông tin cho ông T. Nội dung của văn bản ngày 06/12/2022 bà H đề nghị trước ngày 10/12/2022 các bên thực hiện việc mua bán căn nhà.

Phía bị đơn cho rằng chậm nhất là ngày 10/11/2022 hai bên phải thực hiện việc mua bán nhà nhưng ông T hẹn gặp bà H và đặt cọc thêm 700.000.000 đồng, hai bên có ký tay trên hợp đồng đặt cọc ngày 10/10/2022 (bản này ông T giữ) và

5

hai bên hẹn ngày 09/12/2022 ông T sẽ đi công chứng mua bán và giao nốt tiền còn lại.

Xét thấy, việc nguyên đơn cho rằng do nhà đất trên nằm trong dự án của nhà nước có thu hồi đất nên không đồng ý tiếp tục việc mua bán. Tuy nhiên căn cứ Văn bản số 2401/CNQ4-ĐK ngày 08/12/2022 của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai quận D có nội dung: ".... về cung cấp thông tin có quyết định thu hồi đất chưa, hiện nay Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai quận D chưa nhận được quyết định của cơ quan chức năng có liên quan". Như vậy, việc nguyên đơn lấy lý do trên để không tiến hành việc mua bán nhà là không có cơ sở, yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải trả số tiền cọc 300.000.000 đồng, tiền lãi trên số tiền 300.000.000 đồng và tiền lãi trên số tiền 700.000.000 đồng là không có cơ sở chấp nhận, vì nguyên đơn lấy lý do nhà đất nằm trong dự án nên đã không tiến hành việc mua bán nhà, do đó chỉ chấp nhận buộc bị đơn trả lại cho nguyên đơn 700.000.000 đồng, kháng cáo của nguyên đơn về các yêu cầu trên là không được chấp nhận.

Đối với kháng cáo của bị đơn cho rằng số tiền 700.000.000 đồng là tiền đặt cọc lần 2, do nguyên đơn không tiếp tục việc mua bán nên phải mất số tiền này, Hội đồng xét xử xét thấy, như đã phân tích ở trên, việc ông T chuyển tiếp cho bà H số tiền 700.000.000 đồng là thể hiện ông T muốn tiếp tục thực hiện việc mua bán căn nhà. Việc chuyển 700.000.000 đồng là vào ngày 10/11/2022, theo Hợp đồng đặt cọc đây là ngày các bên phải ra công chứng mua bán nhà, không phải trong thời gian đặt cọc, do đó đây không được xem là tiền đặt cọc lần 02 mà là số tiền để thực hiện hợp đồng. Số tiền 700.000.000 đồng này hai bên không có thoả thuận nào khác. Các quy định về việc phạt cọc hay mất cọc là theo Điều 5 của Hợp đồng đặt cọc số 014787 ngày 10/10/2022, chỉ có giá trị áp dụng đối với số tiền đặt cọc trong hợp đồng là 300.000.000 đồng.

Do việc mua bán không thể thực hiện được như phân tích trên, nên bị đơn phải trả lại số tiền 700.000.000 đồng cho nguyên đơn, kháng cáo của bị đơn về việc không chấp nhận trả lại 700.000.000 đồng là không có cơ sở chấp nhận.

Phía bị đơn cho rằng cấp sơ thẩm áp dụng sai pháp luật và thụ lý vụ án với quan hệ tranh chấp hợp đồng đặt cọc là không đúng nên đề nghị huỷ án: xét thấy, căn cứ đơn khởi kiện của nguyên đơn, căn cứ Hợp đồng đặt cọc số 014787 ngày 10/10/2022, các bên tranh chấp đối với số tiền cọc và bồi thường tiền cọc, nên cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp hợp đồng đặt cọc là đúng. Kháng cáo về việc huỷ án của bị đơn là không được chấp nhận.

Từ những nhận định trên, không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa án sơ thẩm.

Đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh là có căn cứ chấp nhận.

Về án phí dân sự sơ thẩm:

6

Nguyên đơn - ông Cao Minh T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với số tiền cọc 300.000.000 đồng không được chấp nhận là 15.000.000 đồng và phải chịu án phí đối với số tiền lãi 170.136.986 đồng không được chấp nhận là 8.506.849 đồng, tổng cộng là 23.506.849 đồng, được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí 25.853.000 đồng đã nộp theo biên lai thu số AA/2022/0017653 ngày 06/3/2023 và số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng đã nộp theo biên lai thu số AA/2022/0017654 ngày 06/3/2023 của Chi cục thi hành án dân sự Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông Cao Minh T được hoàn lại 2.646.151 đồng tiền án phí.

Bị đơn - bà Nguyễn Thị H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với số tiền 700.000.000 đồng phải trả lại cho nguyên đơn là 32.000.000 đồng.

Về án phí dân sự phúc thẩm:

Do sửa án sơ thẩm nên án phí dân sự phúc thẩm nguyên đơn và bị đơn không phải chịu.

Hoàn lại cho nguyên đơn - ông Cao Minh T tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu số 0034444 ngày 07/6/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh.

Hoàn lại cho bị đơn - bà Nguyễn Thị H tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu số 0034443 ngày 06/6/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án; tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

7

8