TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN VIỆT YÊN TỈNH BẮC GIANG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 75/2023/DS-ST Ngày: 28 tháng 11 năm 2023 V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và đòi bồi thường thiệt hại”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN VIỆT YÊN

Với thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Ông Nguyễn Văn Trường.

Hội thẩm nhân dân: Ông Đỗ Văn Ngôn và bà Dương Thị Hoa.

Thư ký Toà án ghi biên bản phiên toà: Bà Nguyễn Thị Thu Trang - Thư ký Toà án nhân dân huyện Việt Yên.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Việt Yên tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Việt Anh- Kiểm sát viên.

Trong ngày 28/11/2023, tại trụ sở Toà án nhân dân huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 01/2023/TLST-DS ngày 09/01/2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và đòi bồi thường thiệt hại” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 74/2023/QĐXX-ST ngày 05/9/2023; Quyết định hoãn phiên tòa số 107/2023/QÐST-DS ngày 21/9/2023; Quyết định hoãn phiên tòa số 110/2023/QÐST-DS ngày 27/9/2023 và thông báo thay đổi thời gian mở phiên tòa số 01/TB-TA ngày 26/10/2023 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Tạ Văn T, sinh năm 1987. Địa chỉ: Khu đô thị A, TDP Mới, thị trấn C, huyện T, tỉnh Bắc Giang. (Vắng mặt)

Đại diện theo ủy quyền: Bà Võ Thị An B, sinh năm 1982. Địa chỉ: số I, đường H, phường H, thành phố B. (Có mặt)

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông T là Luật sư Hoàng Thị Bích L- thuộc Văn phòng L1- Đoàn Luật sư tỉnh B. (Vắng mặt, có đơn xin xử vắng mặt)

Bị đơn:

1. Ông Diêm Công N, sinh năm 1991. (Có mặt)
2. Bà Tống Thị T1, sinh năm 1991. (Vắng mặt)

Cùng trú tại: TDP H, thị trấn N, huyện V, tỉnh Bắc Giang.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông N là Luật sư Phạm Tiến Quyển- Công ty L2 - Đoàn Luật sư tỉnh B.

Địa chỉ: số F N, thành phố B. (Có mặt)

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Đoàn Thị N1, sinh năm 1988. Địa chỉ: T, thị trấn C, huyện T, tỉnh Bắc Giang. (Vắng mặt)
2. Bà Giáp Thị Thu H, sinh năm 1989 và ông Lê Mạnh T2. Cùng địa chỉ: Tổ D, khu T, phường H, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh. (Vắng mặt)
3. Công ty cổ phần X. Địa chỉ trụ sở: Thôn T, xã L, huyện Đ, thành phố Hà Nội. Đại diện theo pháp luật: Ông Trần Trọng T3- Chức vụ: Giám đốc. (Vắng mặt, có đơn xin xử vắng mặt)
4. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện V. Do bà Nguyễn Tuyết C, Giám đốc chi nhánh làm đại diện. (Vắng mặt, có đơn xin xử vắng mặt)
5. Bà Lê Thị H1, sinh năm 1980. Địa chỉ: Thôn X, xã T, thành phố B, tỉnh Bắc Giang. (Vắng mặt)
6. Sở tài nguyên và môi trường tỉnh B. Đại diện theo ủy quyền tham gia tố tụng: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện V. Do bà Nguyễn Tuyết C, Giám đốc chi nhánh làm đại diện. (Vắng mặt, có đơn xin xử vắng mặt)
7. Văn phòng công chứng Giáp Văn C1. Địa chỉ: Lô S đường H, thị trấn B, huyện V. (Vắng mặt, có đơn xin xử vắng mặt)
8. UBND thị trấn B, huyện V, tỉnh Bắc Giang. (Vắng mặt, có đơn xin xử vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 09/01/2023 và trong quá trình xét xử, bà Võ Thị An B là đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn có mặt tại phiên tòa trình bày:

Ông T và ông N không có mối quan hệ quen biết từ trước. Khi ông T đi xem đất tại dự án Khu Đ, thị trấn B, huyện V thì ông T gặp ông N. Ông N có giới thiệu với ông T về việc gia đình ông N có suất ruộng tiêu chí thuộc dự án Khu Đ, thị trấn B, huyện V, tỉnh Bắc Giang (theo diện tích khu đất thuộc dự án thì lô đất có diện tích là 90m²) không có nhu cầu sử dụng nên muốn bán.

Sau đó, ông N đưa ông T xuống khu đất để xem. Tại thời điểm đó, đất đã hình thành, Dự án đã được phê duyệt, đã có cơ sở hạ tầng nhưng chưa được mở bán (ông T chỉ biết chủ đầu tư là Công ty cổ phần X (viết tắt là Công ty X). Ông N nói với ông T gia đình ông N có ruộng ở đó nên không phụ thuộc vào việc dự án đã mở bán hay

chưa vẫn đủ điều kiện chuyển nhượng. Sau nhiều lần đến xem, ngày 07/4/2021 ông T đã chuyển số tiền 50.000.000 đồng cho ông N đặt cọc để mua diện tích đất tiêu chí nêu trên của ông N bằng hình thức chuyển khoản từ tài khoản 43110002328888 của anh T4 (là bạn của ông T) đến tài khoản của ông Diêm Công N là: 19036936647011 mở tại Ngân hàng T8.

Ngày 12/4/2021, ông T và ông N đã ký Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Nội dung: ông N đồng ý bán cho ông T diện tích đất, địa chỉ: 01 lô đất dãy LK5 khu đô thị Đ, thị trấn B với tổng số tiền: 730.000.000 đồng (trong đó 350.000.000 đồng là tiền tiêu chí cộng tiền kênh ngoài là 380.000.000 đồng). Do khi đó đất mới hình thành, chưa phân lô nên hai bên thoả thuận ông N chuyển nhượng cho ông T lô đất dãy LK5 khu đô thị Đ, thị trấn B, khi nào bốc thăm trúng lô nào thuộc dãy này thì ông T lấy lô đó. Thực chất, ông T và ông N ký với nhau chuyển nhượng QSD đất và nội dung cũng thể hiện việc chuyển nhượng QSD đất, không phải đặt cọc nhưng do sẵn có mẫu Hợp đồng đặt cọc nên đã viết vào giấy mẫu cho tiện. Do đó, tuy tiêu đề của giấy mẫu là: Hợp đồng đặt cọc nhưng nội dung thể hiện rõ việc chuyển nhượng, đồng thời, ngoài khoản tiền đặt cọc là 50 triệu đồng thì ông T đã thanh toán thêm tiền thực hiện hợp đồng cho ông N 680 triệu đồng nữa. Toàn bộ chữ viết tay trong hợp đồng đều là chữ viết của ông N.

Trong Hợp đồng không ghi cụ thể diện tích đất chuyển nhượng nhưng hai bên thoả thuận miệng diện tích của lô đất chuyển nhượng là 90m².

Ngày 13/2/2022, ông N gửi thông tin qua zalo cho ông T thông tin về việc diện tích đất tiêu chí đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể: ngày 22/9/2021, Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh B cấp cho Công ty X Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DB 416237, số vào sổ: CS 02202/Q03 đối với thửa đất số 580 tờ bản đồ số 35 diện tích 90m²; địa chỉ: Khu đô thị M, thị trấn B, huyện V, tỉnh Bắc Giang; chỉnh lý tại mục IV: chuyển nhượng cho ông Diêm Công N. Ông N nhắn tin cho ông T đến nhận bàn giao đất nhưng với điều kiện ông T phải trả ông N thêm 30 triệu đồng nữa. Đến ngày 16/3/2022, ông N nhắn tin cho ông T ông N bị C2 nên hẹn ông T ngày 23 hoặc ngày 24/3/2022 hai bên gặp nhau để làm việc. Đến ngày 24/3/2022, ông N nhắn tin cho ông T với nội dung hiện nay giá thị trường LK5 là 3,5 tỷ đồng trừ đi số tiền ông T đã đưa cho ông N là 730.000.000 đồng thì ông T phải đưa thêm số tiền 2.720.000.000 đồng thì ông N mới bàn giao đất cho ông T. Tuy nhiên, ông T không đồng ý với yêu cầu trả thêm số tiền 2.720.000.000 đồng vì giá các bên thoả thuận giá chuyển nhượng chỉ là 730.000.000 đồng, không phải 3,5 tỷ đồng. Trong Hợp đồng ký kết giữa hai bên không có nội dung nào thể hiện giá chuyển nhượng của lô đất là 3,5 tỷ đồng. Việc ký hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên là hoàn toàn tự nguyện, không ai bị lừa dối, cưỡng ép.

Ông T khẳng định: việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng Thửa số 580 tờ bản đồ số 35 diện tích 90,0m² đất địa chỉ: Khu đô thị M, thị trấn B, huyện V, tỉnh Bắc Giang là hợp pháp. Giá chuyển nhượng là 730.000.000 đồng. Hợp đồng đặt cọc ngày 12/4/2021 giữa ông T và ông N là hoàn toàn hợp pháp, có hiệu lực pháp luật.

Tuy nhiên, ông T nhiều lần yêu cầu nhưng ông N không thực hiện nghĩa vụ của Bên có tài sản, đó là: hoàn thiện về mặt hình thức của Hợp đồng, thực hiện các nghĩa

vụ khác để sang tên, chuyển nhượng để ông T được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tại thời điểm Diêm Công N viết Hợp đồng đặt cọc bán lô đất thuộc dãy LK5 - Khu đô thị Đ, thị trấn B, huyện V, tỉnh Bắc Giang cho ông T vào ngày 12/4/2021 thì ông N không hề có lô đất thuộc Dự án này để bán cho ông T. Cụ thể: Lô đất mà ông N cho rằng đã bán cho ông T theo Hợp đồng đặt cọc ngày 12/4/2021 có thông tin là thửa đất số 580, tờ bản đồ 35, diện tích 90m², địa chỉ Khu đô thị M, thị trấn B, huyện V, tỉnh Bắc Giang thì đến ngày 22/9/2021 mới được Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh B cấp cho Công ty X.

Ngày 24/3/2022, Công ty X mới chuyển nhượng cho bà Giáp Thị Thu H sinh năm 1989, số CCCD [...], hộ khẩu thường trú Tổ D khu T, phường H, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh.

Đến ngày 07/4/2022, bà Giáp Thị Thu H mới chuyển nhượng cho Diêm Công N, sinh năm 1991, số CCCD [...], hộ khẩu thường trú tại TDP H, thị trấn N, huyện V, tỉnh Bắc Giang.

Như vậy, tại thời điểm Nam bán đất cho ông T (ngày 12/4/2021) thì lô đất vẫn là của Công ty X. Công ty chưa hề chuyển nhượng cho ai, đến ngày 24/3/2022 bà Giáp Thị H mới được cấp GCN và ngày 07/4/2022 Diêm Công N mới nhận chuyển nhượng từ bà Giáp Thị H. Điều đó chứng tỏ, tại thời điểm bán đất cho ông T (ngày 12/4/2021) Nam không hề có đất và không hề có quyền chuyển nhượng đất. Việc N đưa ra thông tin có lô đất tiêu chí do Công ty X cấp và ký hợp đồng đặt cọc bán đất cho ông T (ngày 12/4/2021) chỉ là thủ đoạn gian dối để ông T tin tưởng chuyển tiền cho N.

Đến nay, ông T còn được biết: ông N đã thực hiện việc phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng là quyền sử dụng diện tích đất nêu trên cho vợ là Tống Thị T1. Thửa đất đã được chuyển thành tài sản riêng của bà Tống Thị T1 (theo hồ sơ biến động số: 001334, trang 124 quyển 6/2022) ngày 28/6/2022. Việc ông N cố tình phân chia tài sản chung vợ chồng khi thửa đất đã bán cho ông T, đang có tranh chấp và để trốn tránh nghĩa vụ với ông T là vi phạm nghiêm trọng điều cấm của pháp luật.

Theo đơn khởi kiện và quá trình tiến giải quyết vụ án, ông T yêu cầu toà án:

• Tuyên bố Văn bản phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng ông Diêm Công N và bà Tống Thị T1 đối với thửa đất số 580, tờ bản đồ 35, diện tích 90,0m2 là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
• Tuyên bố Hợp đồng tặng cho giữa Diêm Công N và Tống Thị Thảo T1 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tống Thị T1 – Lê Thị H1 đối với thửa đất số 580, tờ bản đồ 35, diện tích 90 m² mục đích sử dụng đất ở đô thị, địa chỉ thửa đất: Khu đô thị M, thị trấn B, huyện V, tỉnh Bắc Giang vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
• Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Tạ Văn T và ông Diêm Công N lập ngày 12/4/2021 đối với thửa số 580, tờ bản đồ số 35, diện tích 90m², địa chỉ tại Khu đô thị M, thị trấn B, huyện V, tỉnh Bắc Giang là vô hiệu do vi

phạm điều cấm của pháp luật và giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu. Cụ thể: Buộc ông Diêm Công N và vợ là bà Tống Thị T1 phải hoàn trả cho ông Tạ Văn T số tiền 730.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho ông T với mức lãi suất 10%/năm tương ứng với tổng số tiền và thời gian chậm trả. Thời gian chậm trả được tính từ ngày ông T chuyển đủ số tiền 730.000.000 là ngày 16/4/2021 cho đến khi thực hiện xong nghĩa vụ trả tiền. Ông T tạm tính lãi suất từ ngày ông T chuyển đủ tiền là ngày 16/4/2021 đến ngày Tòa án xét xử sơ thẩm là ngày 28/11/2023 (31 tháng; 12 ngày): 730.000.000₫ x (10%/năm; 0,83%/tháng; 0,0027%/ngày) x (31 tháng 12 ngày) = 190.194.200 đồng.

Tại phiên tòa, bà Võ Thị An B là đại diện theo ủy quyền của ông T đã rút yêu cầu khởi kiện về việc:

• Tuyên bố Văn bản phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng ông Diêm Công N và bà Tống Thị T1 đối với thửa đất số 580, tờ bản đồ 35, diện tích 90,0m2 là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
• Tuyên bố Hợp đồng tặng cho giữa Diêm Công N và Tống Thị Thảo T1 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tống Thị T1 – Lê Thị H1 đối với thửa đất số 580, tờ bản đồ 35, diện tích 90 m² mục đích sử dụng đất ở đô thị, địa chỉ thửa đất: Khu đô thị M, thị trấn B, huyện V, tỉnh Bắc Giang vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Và thay đổi yêu cầu khởi kiện từ việc yêu cầu Tòa án Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Tạ Văn T và ông Diêm Công N lập ngày 12/4/2021 thành yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng đặt cọc giữa ông Tạ Văn T và ông Diêm Công N lập ngày 12/4/2021 đối với thửa số 580, tờ bản đồ số 35, diện tích 90m², địa chỉ tại Khu đô thị M, thị trấn B, huyện V, tỉnh Bắc Giang là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật và giải quyết hậu quả của Hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Cụ thể: Buộc ông Diêm Công N và vợ là bà Tống Thị T1 phải hoàn trả cho ông Tạ Văn T số tiền 730.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho ông T với mức lãi suất 10%/năm tương ứng với tổng số tiền và thời gian chậm trả. Thời gian chậm trả được tính từ ngày ông T chuyển đủ số tiền 730.000.000 là ngày 16/4/2021 cho đến khi thực hiện xong nghĩa vụ trả tiền. Ông T tạm tính lãi suất từ ngày ông T chuyển đủ tiền là ngày 16/4/2021 đến ngày Tòa án xét xử sơ thẩm là ngày 28/11/2023 (31 tháng; 12 ngày): 730.000.000₫ x (10%/năm; 0,83%/tháng; 0,0027%/ngày) x (31 tháng 12 ngày) = 190.194.200 đồng.

Bị đơn bà Nguyễn Thị T5 vắng mặt tại phiên tòa nhưng đồng bị đơn là ông Diêm Công N có mặt tại phiên tòa trình bày:

Nguồn gốc đất ông N thỏa thuận chuyển nhượng cho ông T là đất dự án thuộc Dự án Đông Bắc Bích Động, do Công ty X là chủ đầu tư. Ông N giao dịch chuyển nhượng với tư cách là nhà đầu tư thứ cấp. Tại thời điểm hai bên ký hợp đồng, đất đã được chào bán công khai nhưng chưa có số lô, số thửa, chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc ông T khẳng định ông N có đất tiêu chí bán cho ông T là không đúng, bởi lẽ:

• Ông N không phải là người có hộ khẩu tại thị trấn B nên không có xuất ruộng tiêu chí tại đây. Mà đây là đất phân lô của dự án khu dân cư Đ.

Tại thời điểm hai bên thỏa thuận mua bán, chủ đầu tư chưa đưa ra mức giá. Việc ông N nhận cọc của ông T số tiền 350.000.000đồng với nội dung nhận tiền cọc, không phải tiền giá trị lô đất. Trị giá đất ông T cho rằng giá chuyển nhượng là 350.000.000đồng là không đúng, mà khoản tiền này là tiền đặt cọc. Trong dự án khu dân cư Đông Bắc Bích Đ không có lô đất nào có giá 350.000.000đồng

Giá trị lô đất hai bên chuyển nhượng có giá 3.500.000.000đồng, không phải là 730.000.000đ như ông T khẳng định.

Bản chất Hợp đồng hai bên ký ngày 12/4/2021 là Hợp đồng đặt cọc, không phải Hợp đồng chuyển nhượng nên xác định số tiền 350 triệu là tiền đặt cọc.

Ngày 22/9/2021, Sở tài nguyên và môi trường tỉnh B cấp cho Công ty X Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DB416237, số vào sổ cấp giấy: CS02202/Q03 đối với thửa đất số 580, tờ bản đồ số 35, địa chỉ: Khu đô thị M, thị trấn B, huyện V, diện tích 90m2, được chỉnh lý tại mục IV: Chuyển nhượng cho ông Diêm Công N. Ông N và ông T chưa ký Hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất tại LK5 khu dân cư Đ1. Lý do các bên không lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vì:

• Ông N đã thông báo cho ông T bằng văn bản Thông báo ngày 04/4/2022 và bằng hình thức tin nhắn SMS ngày 29/3/2022 với nội dung đến hết ngày 14/4/2022, ông T cùng ông N đến Văn phòng công chứng có thẩm quyền để thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng. Nhưng ông T không phản hồi cũng như không đến Văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng.

Quyền sử dụng đất thửa đất số 580, tờ bản đồ số 35, địa chỉ: Khu đô thị M, thị trấn B, huyện V, diện tích 90m2, được chỉnh lý tại mục IV: Chuyển nhượng cho ông Diêm Công N được Sở tài nguyên và môi trường tỉnh B cấp cho Công ty X Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DB416237, số vào sổ cấp giấy: CS02202/Q03 ngày 22/9/2021. Vì lý do công việc ông N thường xuyên phải vào miền N nên ông N đã thực hiện thỏa thuận phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng là quyền sử dụng diện tích đất nêu trên, được chuyển thành tài sản riêng của vợ ông N là Tống Thị T1 để tiện giao dịch (theo hồ sơ biến động số 001334, trang 124 quyển 6/2022) ngày 28/6/2022.

Ông N được cấp quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân, mặc dù bà Tống Thị T1 vợ ông N không tham gia giao kết, nhưng nguồn gốc tiền đầu tư mua bán, chuyển nhượng đất cho ông T là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân.

Việc ông T đặt cọc đất sau đó từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do lỗi của ông T nên ông T mất cọc, ông N không đồng ý trả lại số tiền 730.000.000₫ đã nhận của ông T.

Tại phiên tòa hôm nay, ông N không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T. Đề nghị Tòa án không chấp nhận toàn hộ yêu cầu khởi kiện của ông T. Ông N và Luật sư rút toàn bộ khiếu nại, tố cáo liên quan đến vụ án này.

Việc ông T rút một phần yêu cầu khởi kiện, ông N đồng ý.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Giáp Thị Thu H và ông Lê Mạnh T2 vắng mặt tại phiên toà, Toà án đã tống đạt các văn bản tố tụng nhưng bà H và ông T2

không có ý kiến gửi cho Toà án, Toà án tiến hành xét xử vắng mặt theo thủ tục chung.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty X vắng mặt tại phiên toà nhưng có ý kiến trình bày:

Ngày 20/12/2018, UBND tỉnh B ban hành Quyết định số 833/QĐ-UBND về việc chấp thuận đầu tư dự án khu đô thị M, thị trấn B, huyện V. Vì vậy, thời điểm ngày 12/4/2021 lô đất dãy LK5 Khu đô thị mới Đông Bắc là đất dự án.

Ngày 18/10/2021, Sở tài nguyên và môi trường tỉnh B ban hành Văn bản số 3578/TNMT-QLĐĐ về việc thông báo diện tích đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại dự án Đô thị mới Đ, thị trấn B, huyện V (đợt 1). Sau thời điểm này, Công ty X mới tiến hành mở bán các lô đất đã đủ điều kiện chuyển nhượng theo văn bản số 3578/TNMT-QLĐ của Sở tài nguyên và môi trường tỉnh B. Thời điểm ngày 12/4/2021, Công ty X không chuyển nhượng bất kỳ lô đất nào trong dự án Khu đô thị M.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Lê Thị H1 vắng mặt tại phiên toà nhưng có ý kiến trình bày:

Ngày 01/7/2022 bà Lê Thị H1 có nhận chuyển nhượng của bà Tống Thị T1 sinh năm 1991, địa chỉ: TDP H, thị trấn N, huyện V, tỉnh Bắc Giang một lô đất thửa đất số 580, tờ bản đồ 35, địa chỉ khu đô thị M, diện tích 90m2, hình thức sử dụng riêng, đất ở đô thị, (QHPT là lô số 12, LK5).

Việc mua bán theo thoả thuận, được công chứng tại Văn phòng C3, được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện V xác nhận chuyển nhượng cho bà Lê Thị H1 ngày 15/7/2022; Giá chuyển nhượng là 3.330.000.000đ, tôi đã thanh toán đầy đủ cho bà T1. Tại thời điểm chuyển nhượng lô đất trên không tranh chấp, không bị kê phát mại, không bị cấm chuyển nhượng. Do vậy tôi khẳng định việc mua bán trên là đúng quy định pháp luật và không thể vô hiệu.

Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án tiến hành thu thập tài liệu, chứng cứ của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đại huyện V, Văn phòng C3.

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông N phát biểu tranh luận: Căn cứ hợp đồng thì hợp đồng ký ngày 12/4/2021 giữa ông Tạ văn T6 với ông Diêm Công N là hợp đồng đặt cọc. Việc nguyên đơn yêu cầu bồi thường thiệt hại là không có căn cứ pháp luật do ông T6 vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng đặt cọc.

Đại diện viện kiểm sát nhân dân huyện Việt Yên tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm:

• Ý kiến về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên toà đã chấp hành đúng quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự. Đối với việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng là các đương sự: nguyên đơn và bị đơn chấp hành đúng quy định, Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chấp hành chưa đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, không có mặt tại Tòa án đầy đủ theo như giấy triệu tập.
• Ý kiến về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Tạ Văn T đối với bị đơn ông Diêm Công N và bà Tống Thị T1. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ký ngày 12/4/2021 giữa ông Tạ Văn T với ông Diêm Công N là vô hiệu. Buộc vợ chồng ông Diêm Công N và bà Tống Thị T1 phải trả lại cho ông Tạ Văn T số tiền 730.000.000đ (bẩy trăm ba mươi triệu đồng).
2. Không chấp nhận yêu cầu bồi thường thiệt hại của nguyên đơn ông Tạ Văn T yêu cầu bị đơn ông Diêm Công N và bà Tống Thị T1 phải bồi thường thiệt hại số tiền 190.194.200 đồng (Một trăm chín mươi triệu một trăm chín mươi tư nghìn hai trăm đồng).
3. Đình chỉ đối với yêu cầu của nguyên đơn ông Tạ Văn T yêu cầu tuyên bố Văn bản phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng ông Diêm Công N và bà Tống Thị T1 đối với thửa đất số 580, tờ bản đồ 35, diện tích 90,0m² là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Đình chỉ đối với yêu cầu của nguyên đơn ông Tạ Văn T yêu cầu tuyên bố Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông Diêm Công N và bà Tống Thị T1 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Tống Thị T1 với bà Lê Thị H1 đối với thửa đất số 580, tờ bản đồ 35, diện tích 90 m² mục đích sử dụng đất ở đô thị, địa chỉ thửa đất: Khu đô thị M, thị trấn B, huyện V, tỉnh Bắc Giang.
4. Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu và đòi lại số tiền 730.000.000đ được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí. Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn phải bồi thường thiệt hại số tiền 190.194.200đ không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí.
5. Về chi phí tố tụng: Chi phí thẩm định và định giá tài sản là: 6.000.000 đồng (sáu triệu đồng). Do yêu cầu đồi lại số tiền cọc của nguyên đơn được Toà án chấp nhận nên bị đơn phải chịu toàn bộ số tiền chi phí tố tụng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên toà, ý kiến Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

[1.2] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Nguyên đơn khởi kiện tranh chấp kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc với bị đơn có địa chỉ tại huyện V, tỉnh Bắc Giang. Do vậy, theo quy định tại Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang.

[1.3] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Theo đơn khởi kiện thì nguyên đơn khởi kiện quan hệ tranh chấp là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng tại phiên toà nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện từ tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển sang tranh chấp hợp đồng đặt cọc nên Hội đồng

xét xử xác định đây là quan hệ tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự.

[1.4] Về thời hiệu khởi kiện: Theo quy định tại Điều 429 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng: Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Do vậy, Hội đồng xét xử xác định còn thời hiệu khởi kiện.

[2] Xét yêu cầu của ông T yêu cầu Toà án:

Tuyên bố Hợp đồng đạt cọc quyền sử dụng đất giữa ông Tạ Văn T và ông Diêm Công N lập ngày 12/4/2021 đối với thửa số 580, tờ bản đồ số 35, diện tích 90m², địa chỉ tại Khu đô thị M, thị trấn B, huyện V, tỉnh Bắc Giang là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật và giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu. Cụ thể: Buộc ông Diêm Công N và vợ là bà Tống Thị T1 phải hoàn trả cho ông Tạ Văn T số tiền 730.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho ông T với mức lãi suất 10%/năm tương ứng với tổng số tiền và thời gian chậm trả. Ông T tạm tính lãi suất từ ngày ông T chuyển đủ tiền là ngày 16/4/2021 đến ngày Tòa án xét xử sơ thẩm là ngày 28/11/2023 (31 tháng; 12 ngày): 730.000.000₫ x (10%/năm; 0,83%/tháng; 0,0027%/ngày) x (31 tháng 12 ngày) = 190.194.200 đồng.

Hội đồng xét xử nhận thấy: Hợp đồng đặt cọc ngày 12/4/2021 giữa ông Tạ văn T6 với ông Diêm Công N được lập thành văn bản, có chữ ký của bên đặt cọc và bên nhận cọc. Tài sản đặt cọc là 01 lô đất LK5 Khu đô thị Đ, thì trấn Bích Động, huyện V. Số tiền đặt cọc trước là 350.000.000đ. Tiền kênh ngoài là 380.000.000đ. Hai bên cam kết nếu ông N nhận được đất mà không bàn giao cho ông T6 thì ông N sẽ bị phạt 2 lần tiền cọc.

Quá trình thực hiện hợp đồng, ông N đã nhận của ông T6 số tiền 730.000.000đ.

Hội đồng xét xử xét thấy:

Căn cứ hợp đồng đặt cọc đã ký giữa các bên thì hội đồng xét xử xác định hợp đồng ký ngày 12/4/2021 là hợp đồng đặt cọc và tranh chấp giữa các bên là tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Theo ý kiến của chủ đầu tư dự án Công ty X thì ngày 20/12/2018, UBND tỉnh B ban hành Quyết định số 833/QĐ-UBND về việc chấp thuận đầu tư dự án khu đô thị M, thị trấn B, huyện V. Vì vậy, thời điểm ngày 12/4/2021 lô đất dãy LK5 Khu đô thị mới Đông Bắc là đất dự án.

Ngày 18/10/2021, Sở tài nguyên và môi trường tỉnh B ban hành Văn bản số 3578/TNMT-QLĐĐ về việc thông báo diện tích đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại dự án Đô thị mới Đ, thị trấn B, huyện V (đợt 1). Sau thời điểm này, Công ty X mới tiến hành mở bán các lô đất đã đủ điều kiện chuyển nhượng theo văn bản số 3578/TNMT-QLĐ của sở tài nguyên và môi trường tỉnh B. Thời điểm ngày 12/4/2021, Công ty X không chuyển nhượng bất kỳ lô đất nào trong dự án Khu đô thị M.

Như vậy tại thời điểm 12/4/2021 chủ đầu tư chưa được mở bán quyền sử dụng đất, do vậy hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, không có đối tượng thực hiện. Cần phải buộc ông Diêm Công N và vợ là bà Tống Thị T1 phải hoàn trả cho ông Tạ Văn T số tiền 730.000.000 đồng.

Ông N cho rằng, mặc dù bà Tống Thị T1 vợ ông N không tham gia giao kết, nhưng nguồn gốc tiền đầu tư mua bán, chuyển nhượng đất cho ông T là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân nên cần buộc cả 2 vợ chồng ông N và bà T1 cùng có nghĩa vụ trả lại cho ông T số tiền đã nhận.

Về bồi thường thiệt hại cho ông T với mức lãi suất 10%/năm tương ứng với tổng số tiền và thời gian chậm trả. Thời gian chậm trả được tính từ ngày ông T chuyển đủ số tiền 730.000.000 là ngày 16/4/2021 cho đến khi thực hiện xong nghĩa vụ trả tiền. Ông T tạm tính lãi suất từ ngày ông T chuyển đủ tiền là ngày 16/4/2021 đến ngày Tòa án xét xử sơ thẩm là ngày 28/11/2023 (31 tháng; 12 ngày): 730.000.000₫ x (10%/năm; 0,83%/tháng; 0,0027%/ngày) x (31 tháng 12 ngày) = 190.194.200 đồng.

Hội đồng xét xử không chấp nhận với lý do hợp đồng đặt cọc vô hiệu không phát sinh quyền và nghĩa vụ từ thời điểm ký kết. Mặt khác ông T cũng có lỗi khi biết ông N chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà vẫn ký hợp đồng đặt cọc.

[4] Đối với việc ông T rút yêu cầu:

• Tuyên bố Văn bản phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng ông Diêm Công N và bà Tống Thị T1 đối với thửa đất số 580, tờ bản đồ 35, diện tích 90,0m2 là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
• Tuyên bố Hợp đồng tặng cho giữa ông Diêm Công N và bà Tống Thị T1 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Tống Thị T1 và bà Lê Thị H1 đối với thửa đất số 580, tờ bản đồ 35, diện tích 90 m² mục đích sử dụng đất ở đô thị, địa chỉ thửa đất: Khu đô thị M, thị trấn B, huyện V, tỉnh Bắc Giang vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Hội đồng xét xử sẽ đình chỉ yêu cầu này.

[5] Về chi phí tố tụng: Chi phí thẩm định và định giá tài sản là: 6.000.000 đồng (sáu triệu đồng). Do yêu cầu đồi lại số tiền cọc của nguyên đơn được Toà án chấp nhận nên bị đơn phải chịu toàn bộ số tiền chi phí tố tụng.

[6] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu và đòi lại số tiền 730.000.000đ được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí. Tổng số án phí bị đơn phải chịu là: 33.500.000đ. Trong đó án phí về tuyên bố hợp đồng vô hiệu là 300.000đ; án phí về hậu quả hợp đồng vô hiệu là 33.200.000đ.

Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn phải bồi thường thiệt hại số tiền 190.194.200đ không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí.

[7] Đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát tại phiên toà là phù hợp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26; Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 228; Điều 266; Điều 269; Điều 271; Điều 273 và Điều 238 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Căn cứ Điều 122; Điều 123; Điều 131 Điều 328, Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015; Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, nộp án phí, lệ phí tòa án.

Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Tạ Văn T đối với bị đơn ông Diêm Công N và bà Tống Thị T1. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ký ngày 12/4/2021 giữa ông Tạ Văn T với ông Diêm Công N là vô hiệu.

   Buộc vợ chồng ông Diêm Công N và bà Tống Thị T1 phải trả lại cho ông Tạ Văn T số tiền 730.000.000đ (bẩy trăm ba mươi triệu đồng).

2. Không chấp nhận yêu cầu bồi thường thiệt hại của nguyên đơn ông Tạ Văn T yêu cầu bị đơn ông Diêm Công N và bà Tống Thị T1 phải bồi thường thiệt hại số tiền 190.194.200 đồng (Một trăm chín mươi triệu một trăm chín mươi tư nghìn hai trăm đồng).
3. Đình chỉ đối với yêu cầu của nguyên đơn ông Tạ Văn T yêu cầu tuyên bố Văn bản phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng ông Diêm Công N và bà Tống Thị T1 đối với thửa đất số 580, tờ bản đồ 35, diện tích 90,0m² là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

   Đình chỉ đối với yêu cầu của nguyên đơn ông Tạ Văn T yêu cầu tuyên bố Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông Diêm Công N và bà Tống Thị T1 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Tống Thị T1 với bà Lê Thị H1 đối với thửa đất số 580, tờ bản đồ 35, diện tích 90 m² mục đích sử dụng đất ở đô thị, địa chỉ thửa đất: Khu đô thị M, thị trấn B, huyện V, tỉnh Bắc Giang.

4. Về nghĩa vụ chậm thi hành án: Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.
5. Về chi phí tố tụng: Buộc bị đơn ông Diêm Công N và bà Tống Thị T1 phải chịu chi phí thẩm định và định giá tài sản là: 6.000.000đ (sáu triệu đồng). Ông Tạ Văn T được nhận lại số tiền 6.000.000đ (sáu triệu đồng) do ông Diêm Công N và bà Tống Thị T1 nộp.
6. Về án phí dân sự sơ thẩm:

   Buộc bị đơn ông Diêm Công N và bà Tống Thị T1 phải chịu 33.500.000₫ (ba mươi ba triệu năm trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

   Buộc nguyên đơn ông Tạ Văn T phải chịu 9.509.700đ (chín triệu năm trăm linh chín nghìn bẩy trăm đồng) án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) ông T đã nộp tạm ứng tại biên lai số 0006739 ngày 09/01/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Việt Yên và số tiền 600.000 đồng (Sáu trăm nghìn đồng) ông T đã nộp tạm ứng tại biên lai số 0006990 ngày 29/5/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Việt Yên. Ông Nguyễn Văn T7 còn tiếp tục phải nộp số tiền 8.609.700đ (tám triệu sáu trăm linh chín nghìn bẩy trăm đồng).

7. Về quyền kháng cáo: Các đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Các đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết bản án.
8. Trường hợp bản án được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các điều 6,7, 7a, 7b và 9 Lụât Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ (Ký tên, ghi rõ họ tên)

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (Ký tên, ghi rõ họ tên, đóng dấu)

Nơi nhận: - VKSND huyện Việt Yên; - CCTHA-DS huyện Việt Yên; - TAND tỉnh Bắc Giang; - VKSND tỉnh Bắc Giang; - Các đương sự; - Lưu HS, VP.

T/M HỘI ĐỒNG XÉT XỬ Thẩm phán - chủ tọa phiên tòa Nguyễn Văn Trường