NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Với Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thư ký phiên tòa: Bà Hà Hoa Thiên - Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: Bà Phùng Thị Lan - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Trong các ngày 29 và 30/12/2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, số 131 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, phường Bến Thành, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh đã xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 249/2021/DSPT ngày 06 tháng 8 năm 2021 về việc “Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 1523/2021/DS-ST ngày 03/6/2021 của Tòa án nhân dân thành phố T bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 4058/2021/QĐPT-DS ngày 02/11/2021 và Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 11226/2021/QĐ-PT ngày 02/12/2021, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông D, sinh năm 1970;
   Địa chỉ: 49 đường N, Phường M, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh. (có mặt)
2. Bị đơn: Ông L, sinh năm 1952;
   Địa chỉ: 243 đường T, Phường S, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh; tạm trú: Ấp G, xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh.
   Người đại diện hợp pháp: Bà A, sinh năm 1984 và ông G, sinh năm 1986; cùng địa chỉ: Ấp G, xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh; là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền được Phòng Công chứng B chứng nhận số 07189 quyển số 05/2021TP/CC-SCC/HĐGD ngày 10/5/2021). (ông G có mặt; bà A có đơn đề nghị vắng mặt)
   Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông T – Luật sư của Công ty M thuộc Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh.
3. Người có quyền, nghĩa vụ liên quan:
   • 3.1. Bà P, sinh năm 1976; Địa chỉ: 49 đường N, Phường M, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh. (có mặt)
   • 3.2. Bà C, sinh năm 1963; Địa chỉ: 243 đường T, Phường S, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh. (có đơn đề nghị vắng mặt)
   • 3.3. Công ty N. Địa chỉ: 141 đường N, Phường S, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh; địa chỉ liên lạc: Lầu 6, Tòa nhà H, số 65 đường N, phường B, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh.
     Người đại diện hợp pháp: Bà L; địa chỉ: 65 đường N, phường B, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh; là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền số 02/2021-UQDD-NVH ngày 20/01/2021) (có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).
   • 3.4. Công ty P; Địa chỉ: Tầng 1 Tòa nhà P, số 52 đường Đ, phường B, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh.
     Người đại diện hợp pháp: Ông N, sinh năm 1989; địa chỉ: 39 đường R, Khu dân cư L, phường A, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh; là người đại diện theo pháp luật. (vắng mặt).
4. Người làm chứng: Ông N, sinh năm 1989; địa chỉ: 39 đường R, Khu dân cư L, phường A, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh. (vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Trong đơn khởi kiện ngày 20 tháng 11 năm 2019 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông D trình bày: Qua tìm hiểu và được sự môi giới của ông N – Giám đốc Công ty P, ông D có biết ông L là người có căn nhà phố tại Khu dân cư L cần chuyển nhượng. Ngày 11/01/2019, ông D (bên mua) có ký kết “Thỏa thuận chuyển nhượng bất động sản” với ông L (là chủ sở hữu) để nhận chuyển nhượng căn nhà phố có mã bất động sản là LVC.CL1.1-32 tại địa chỉ: Số 1, Đường B, khu dân cư L, phường A, quận H (nay là thành phố T), Thành phố Hồ Chí Minh thuộc dự án khu dân cư Nam Rạch Chiếc L của Công ty N; diện tích đất: 170,50m2; diện tích sàn xây dựng: 451,83m2; với giá là 19.000.000.000 đồng cùng các điều khoản cam kết quy định tại Điều 3 của Thỏa thuận đặt cọc.

Ngày 28/02/2019, ông D và ông L đến trụ sở Công ty N để ông D ký kết hợp đồng trực tiếp với Công ty N và thanh toán tiền đợt 2 cho ông L số tiền là 17.860.507.864 đồng. Tuy nhiên, sau khi ông D ký kết hợp đồng đặt cọc trực tiếp với Công ty N nhưng chưa thanh toán tiền cho ông L thì phát hiện diện tích sàn xây dựng trong hợp đồng là 309m2 không đúng với diện tích sàn xây dựng ghi nhận tại Thỏa thuận chuyển nhượng là 451,83m2. Diện tích sàn xây dựng bị giảm đã được thể hiện tại Phụ lục số 05 ngày 12/01/2016 và ông L cũng đã được Công ty N hoàn trả số tiền chênh lệch là 977.184.032 đồng (theo Phụ lục số 06 ngày 02/8/2017).

Ông L đã ký phụ lục giảm trừ trị giá nhà và đã nhận tiền từ Công ty N nhưng không thông báo cũng như cung cấp cho ông D Phụ lục số 05 là hành vi che dấu thông tin và không trung thực do vậy ông D không đồng ý tiếp tục mua nhà và yêu cầu ông L phải trả lại gấp đôi số tiền cọc (bao gồm tiền cọc và tiền bồi thường).

Sau khi phát sinh tranh chấp, ông D nhiều lần yêu cầu ông L thực hiện trả tiền đúng như thỏa thuận đã ký kết nhưng ông L không có thiện chí giải quyết. Do vậy, ông D yêu cầu, Tòa án giải quyết: hủy Thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng bất động sản ngày 11/01/2019; buộc ông L có nghĩa vụ trả lại cho ông D tiền cọc đã nhận là 1.000.000.000 đồng và bồi thường là 1.000.000.000 đồng, tổng cộng là 2.000.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về hình thức: Ngày 03/6/2021, Tòa án nhân dân thành phố T tuyên xử bằng bản án dân sự sơ thẩm số 1523/2021/DS-ST. Ngày 14/6/2021, bị đơn ông L kháng cáo trong thời hạn luật định với yêu cầu sửa bản án sơ thẩm, nên được chấp nhận.

[1.2] Tại phiên tòa phía nguyên đơn và bị đơn đề nghị được thỏa thuận với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án.

[2] Về nội dung: Căn cứ sự thừa nhận của ông L và ông D về việc ký kết “Thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng bất động sản” ngày 11/01/2019 nhằm thực hiện việc chuyển nhượng căn nhà phố có mã số LVCC.CL1.1-32 thuộc Dự án khu dân cư Nam Rạch Chiếc L. Giao dịch giữa các bên được xác định là hợp đồng đặt cọc, có hình thức, nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật nên phát sinh hiệu lực và ràng buộc các bên có nghĩa vụ thực hiện.

[3] Về yêu cầu trả lại tiền cọc của nguyên đơn: Ông L xác nhận đã nhận của ông D số tiền đặt cọc là 1.000.000.000 đồng vào ngày 11/01/2019. Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của ông L đồng ý trả lại cho ông D số tiền cọc đã nhận là: 1.000.000.000 đồng. Xét đây là sự tự nguyện của phía bị đơn nên Hội đồng xét xử ghi nhận.

[4] Về yêu cầu phạt tiền cọc của nguyên đơn: Trong nội dung vụ việc này, ông L không phải là người có lỗi, nên không phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận. Tuy nhiên, tại phiên tòa hôm nay, hai bên đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ nội dung vụ án là bị đơn trả lại tiền cọc đã nhận và tự nguyện hỗ trợ cho bên nguyên đơn số tiền 200.000.000 đồng. Sự thỏa thuận này không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội, nên Hội đồng xét xử sẽ ghi nhận sự thỏa thuận trên.

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Điều 300 và khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông L. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm theo hướng công nhận sự thỏa thuận của các đương sự như sau:

1.1. Hủy “Thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng bất động sản” ngày 11/01/2019 giữa ông L và ông D.

1.2. Ông L và bà C có nghĩa vụ trả lại tiền cọc cho ông D và bà P là 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng).

1.3. Ông L và bà C tự nguyện hỗ trợ cho ông D và bà P 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng).

2. Về án phí: Miễn án phí dân sự sơ thẩm cho ông L và bà C. Trả lại cho ông D số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 36.000.000 đồng.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.