TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 740/2025/DS-PT Ngày 08-12-2025, V/v: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc".

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Hoàng Thị Thúy Lành.

Các Thẩm phán: Bà Đinh Thị Ngọc Yến;

Ông Đinh Tiền Phương

- Thư ký ghi biên bản phiên tòa: Bà Vũ Thị Thu Hường, Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa: ông Bùi Quốc Việt, Kiểm sát viên.

Ngày 08 tháng 12 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh mở phiên tòa xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 423/2025/DS-PT ngày 10 tháng 10 năm 2025 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 11/2025/DS-ST ngày 30 tháng 7 năm 2025 Tòa án nhân dân khu vực 2 - Tây Ninh, bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 645/2025/QĐ-PT ngày 31 tháng 10 năm 2025, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Thanh T, sinh năm 1983

Địa chỉ: Số A, ấp C, xã T, tỉnh Tây Ninh.(vắng mặt)

2. Bị đơn: Bà Võ Thị Thu H, sinh năm 1991

Địa chỉ: Ấp T, xã T, tỉnh Tây Ninh.(có mặt)

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Ngọc A, sinh năm 1982;

Địa chỉ: Ấp T, xã T, tỉnh Tây Ninh.(có mặt)

4. Người kháng cáo: bà Võ Thị Thu H, là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện và bản tự khai nội dung sự việc tại Tòa án nhân dân huyện Thạnh Hóa, tỉnh Long An và trong quá trình tố tụng giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Nguyễn Thanh T trình bày:

Vào ngày 04/8/2024 (Âm lịch) tôi và bà H có hợp đồng mua bán một căn nhà (bà H là người bán, tôi là người mua) bà H đang ở (không bán đất) với số tiền là 20.000.000 đồng, theo hợp đồng là tôi đưa cọc cho bà H 5.000.000 đồng, số tiền còn lại là 15.000.000 đồng hai bên thỏa thuận ngày 05/8/2024 (Âm lịch) ra công chứng và tôi sẽ giao đủ số tiền 15.000.000 đồng khi công chứng xong bà H sẽ dọn đi nơi khác và giao nhà cho tôi, nhưng đến hẹn là ngày 05/8/2024 (AL) bà H không chịu ra công chứng và giao nhà cho tôi như thỏa thuận mà bà còn đe dọa tôi phải bỏ cọc 5.000.000 đồng. Từ ngày đó đến nay đã nhiều lần tôi đến yêu cầu bà thực hiện hợp đồng hoặc trả lại tiền cọc mà bà nhận của tôi nhưng bà cố tình né tránh để chiếm đoạt số tiền cọc 5.000.000 đồng của tôi. Sự việc trên tôi thấy bà có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản nên tôi có nhờ Công an thị trấn Thạnh Hóa giải quyết và được công an thị trấn giải quyết nhưng không có kết quả. Tôi đến UBND thị trấn trình bày thì được cán bộ thị trấn hướng dẫn tôi làm đơn đến tổ hòa giải khu phố 3 để được giải quyết, tôi làm đơn gửi tổ hòa giải khu phố 3 và ngày 03/12/2024 tổ hòa giải khu phố 3 tổ chức hòa giải thì bà H không đồng ý cho rằng tôi vi phạm hợp đồng và cương quyết không trả lại tiền cọc cho tôi nên cuộc hòa giải không thành. Tôi nhận thấy bà H tìm mọi cách để chiếm đoạt số tiền 5.000.000 đồng tiền cọc trên của tôi, bởi tôi không vi phạm hợp đồng giữa tôi và bà đã ký, nên tôi làm đơn này khởi kiện và yêu cầu tòa án giải quyết buộc bà H trả lại cho tôi tiền đặt cọc mua nhà là 5.000.000đ và tuyên hợp đồng đặt cọc giữa tôi và bà H vô hiệu.

Bị đơn bà Võ Thị Thu H trình bày như sau:

Tôi có nhận 5.000.000đ tiền cọc bán xác nhà, ngày 04/8/2024 (A2) buổi chiều tôi có đến nhà ông T để thương lượng lại là 06/8/2024 (AL) ông T phải đưa đủ tiền cho tôi là 15.000.000đ còn lại thì tôi dọn nhà và giao nhà cho ông T, hỗ trợ ông T ký hợp đồng thuê đất với chủ đất nhưng ngày 06/8/2024 ông T không đến nhà tôi nên ông T đã tự ý hủy cọc nên tôi không đồng ý trả tiền cọc cho ông T. Ông T nói tôi không chịu ra công chứng là sai sự thật, ngày 06/8/2024 (AL) tôi không thấy ông T đến nhà hoặc gọi cho tôi để đi lên văn phòng công chứng, tôi có đến phòng công chứng nhưng không thấy ông T. Bởi tôi rất muốn bán nhà, nhưng tôi không hiểu lý do vì sao ông T không muốn tiếp tục hợp đồng mà muốn lấy lại tiền cọc đã hợp đồng giấy tay trước đây (có chữ ký của ông T). Tôi vẫn đợi ông T thêm khoảng 03 tháng để tiếp tục hợp đồng nhưng ông T không đến mà đi thưa kiện tôi. Tại công an thị trấn tôi có nói ông T đưa phần tiền còn lại thì tôi giao nhà cho ông T nhưng ông T không đồng ý mua nhà nữa, chỉ đòi lấy cọc lại. Ông T nói tôi đe doạ ông T là không đúng. Tôi không có đe doạ ông T.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Ngọc A trình bày:

Ông thống nhất với ý kiến của vợ ông là bà H về quá trình đặt cọc giữa bà H với ông T và đồng ý với bà H không trả 5.000.000đ tiền đặt cọc cho ông T.

Tại phiên tòa, bị đơn đưa người làm chứng là bà Nguyễn Thị A1, sinh năm 1983 địa chỉ: Ấp T, xã T, tỉnh Tây Ninh. Tại phiên tòa bà A1 trình bày: Bà là chủ sử dụng đất của phần đất có căn nhà mà bà H và ông T giao dịch đặt cọc mua bán. Bà biết được quá trình đặt cọc và sẵn sàng ký hợp đồng thuê đất cho ông T nếu việc mua bán nhà giữa bà H và ông T thực hiện xong. Bà A1 xác định ngày 05/8/2024 (AL) ông T có đến nhà bà để phàn nàn về việc không thực hiện công chứng được việc mua bán nhà với bà H chứ bà không biết là ông T có hẹn và đi đến gặp bà Hồng K.

Tại phiên tòa bà H trình bày: Ngày 5/8/2024 (AL) bà không nhận được cuộc gọi hay tin nhắn từ ông T về việc đi công chứng hợp đồng mua nhà và đến ngày 6/8/2024 (AL) thì không thấy ông T đến giao tiền như cam kết tại hợp đồng đặt cọc. Do đó ông T đã vi phạm hợp đồng đặt cọc nên bà không có trách nhiệm phải trả lại 5.000.000đ tiền cọc cho ông T. Bà đồng ý hợp đồng đặt cọc giữa bà và ông T vô hiệu do ông T vi phạm cam kết của hợp đồng.

Tại Bản án sơ thẩm số 11/2025/DS-ST ngày 30 tháng 7 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 2 - Tây Ninh, quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thanh T.

Tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 04/8/2024 (Âm lịch) vô hiệu do nhầm lẫn. Buộc bà Võ Thị Thu H hoàn trả cho ông Nguyễn Thanh T số tiền đặt cọc là 5.000.000đ (Năm triệu đồng).

Trường hợp bà Võ Thị Thu H chậm trả thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất quy định tại khoản 1 Điều 468, nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Về án phí: Nguyên đơn và bị đơn đều thống nhất vô hiệu hợp đồng đặt cọc nên nguyên đơn ông Nguyễn Thanh T và bị đơn bà Võ Thị Thu H mỗi người phải chịu 150.000đ (Một trăm năm mươi nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Do yêu cầu trả tiền cọc của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn bà Võ Thị Thu H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000₫ (Ba trăm nghìn đồng).

Khấu trừ 150.000đ (Một trăm năm mươi nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm mà nguyên đơn ông T phải chịu vào 300.000đ tiền tạm ứng án phí mà nguyên đơn đã nộp. H1 lại cho nguyên đơn 150.000đ (Một trăm năm mươi nghìn đồng) tạm ứng án phí còn thừa theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0003722 ngày 16/6/2025 của Chi cục thi hành dân sự huyện T (Nay là Phòng thi hành dân sự khu vực 2- Tây Ninh).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Ngày 11/8/2025, bà Võ Thị Thu H, là bị đơn trong vụ án, có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét, sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Bà Võ Thị Thu H trình bày: Bản án sơ thẩm số 11/2025/DS-ST ngày 30/7/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 2- Tây Ninh xem xét chứng cứ không khách quan gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà vì lỗi dẫn đến việc không thể thực hiện Hợp đồng đặt cọc ngày 04/8/2024 Âm lịch thuộc về phía ông T. Do ông T không muốn tiếp tục việc ký kết và thực hiện hợp đồng nên ông T bị mất số tiền đã đặt cọc cho bà vào ngày 04/8/2024 Âm lịch, bà không phải có nghĩa vụ hoàn trả lại tiền cho ông T.

Vì lý do trên, đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử lại vụ án theo thủ tục phúc thẩm, tuyên sửa án sơ thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa:

Về tố tụng: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Các đương sự thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, sửa bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa; ý kiến tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

Đơn kháng cáo của bà Võ Thị Thu H, ngày 11/8/2025 nộp trong thời hạn luật định, về hình thức và nội dung kháng cáo phù hợp với quy định tại Điều 272, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Nguyễn Thanh T đã được tống đạt hợp lệ nhưng vắng mặt không có lý do, căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Toà án tiến hành xét xử vắng mặt đương sự.

[2] Về nội dung: Xét yêu cầu kháng cáo của bà Võ Thị Thu H, Hội đồng xét xử xét thấy:

Bà Võ Thị Thu H và ông Nguyễn Thanh T thống nhất về việc thoả thuận, bà H bán cho ông T một căn nhà trên đất của người khác với giá 20.000.000 đồng. Ngày 04/8/2025 A2, ông T đã giao tiền cọc cho bà H 5.000.000 đồng. Tại văn bản viết tay do bà H, ông T cùng thảo luận và ghi nhận: ngày 06/8/2024 ông T sẽ giao tiếp 15.000.000 đồng và thêm 2.000.000 đồng tiền ông T phụ tiền thuê trọ cho bà H. Ngoài ra, văn bản còn thoả thuận, “nếu hợp đồng công chứng chủ đất với Nguyễn Thanh T không hợp lệ Võ Thị Thu H sẽ trả lại 5.000.000 đồng”. Tại phiên toà sơ thẩm, các bên cho rằng, có thoả thuận về thời gian đi công chứng hợp đồng bán nhà nhưng tại văn bản thoả thuận bán nhà không đề cập đến nội dung thời gian công chứng hợp đồng bán nhà nên không có cơ sở xác định việc nhầm lẫn về thời gian công chứng hợp đồng bán nhà. Ông T và bà H thoả thuận mua nhà trên đất của người thứ ba, đồng thời thoả thuận về điều kiện ký hợp đồng thuê đất với chủ đất. Như vậy, việc mua bán nhà gắn liền với việc ông T phải thuê đất của chủ đất. Bà Nguyễn Thị A1, là chủ sử dụng thửa đất xác nhận bà sẵn sàng cho ông T thuê đất nhưng trên thực tế đến thời điểm tranh chấp ông T và bà A1 chưa ký hợp đồng thuê đất nên việc bán nhà giữa bà H và ông T không thể thực hiện được. Cấp sơ thẩm cho rằng hợp đồng đặt cọc vô hiệu là có cơ sở. Tuy nhiên, lý do vô hiệu là do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được.

[3] Bản án sơ thẩm tuyên bà Võ Thị Thu H phải trả lại tiền cọc 5.000.000 đồng cho ông T là có căn cứ. Bà H kháng cáo nhưng không chứng minh được yêu cầu kháng cáo là có căn cứ nên Hội đồng xét xử không chấp nhận. Do đó, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 11/2025/DS-PT ngày 30/7/2025 của Toà án nhân dân Khu vực 2- Tây Ninh.

[4] Không chấp nhận ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát về việc đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm.

[5] Về án phí:

Án phí phúc thẩm dân sự: do kháng cáo của bà Võ Thị Thu H không được chấp nhận nên bà Võ Thị Thu H phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Võ Thị Thu H; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 11/2025/DS-ST ngày 30 tháng 7 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 2 - Tây Ninh.

Áp dụng Điều 126, 131, 328 Bộ luật Dân sự;

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thanh T.

Tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 04/8/2024 (Âm lịch) vô hiệu do đối tượng của hợp đồng không thực hiện được. Buộc bà Võ Thị Thu H hoàn trả cho ông Nguyễn Thanh T số tiền đặt cọc là 5.000.000đ (Năm triệu đồng).

Trường hợp bà Võ Thị Thu H chậm trả thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất quy định tại khoản 1 Điều 468, nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

3.1. Nguyên đơn ông Nguyễn Thanh T và bị đơn bà Võ Thị Thu H mỗi người phải chịu 150.000đ (Một trăm năm mươi nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch.

Bà Võ Thị Thu H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 300.000₫ (Ba trăm nghìn đồng).

Khấu trừ 150.000đ (Một trăm năm mươi nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm mà nguyên đơn ông T phải chịu vào 300.000đ tiền tạm ứng án phí mà nguyên đơn đã nộp. H1 lại cho nguyên đơn 150.000đ (Một trăm năm mươi nghìn đồng) tạm ứng án phí còn thừa theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0003722 ngày 16/6/2025 của Chi cục thi hành dân sự huyện T (Nay là Phòng thi hành dân sự khu vực 2- Tây Ninh).

3.2. Án phí dân sự phúc thẩm:

Bà Võ Thị Thu H phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, khấu trừ 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp tại biên lai thu số 0002732 ngày 11 tháng 8 năm 2025 tại Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh.

4. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị nên có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7 và Điều 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - Tòa phúc thẩm TAND tối cao tại TP.HCM; - VKSND tối cao tại TP.HCM; - VKSND tỉnh Tây Ninh; - TAND khu vực 2 - Tây Ninh; - Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh; - Đương sự; - Phòng HCTP-TAND tỉnh TN; - Phòng GĐ, TT, KT&THA.TANDTTN; - Lưu. hồ sơ, lưu trữ, tập án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Hoàng Thị Thúy Lành