TOÀ ÁN NHÂN DÂN THỊ XÃ PHÚ MỸ TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU Bản án số: 73/2024/DS- ST Ngày: 07-11-2024 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THỊ XÃ PHÚ MỸ, TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

• Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thùy Trang
• Hội thẩm nhân dân: Bà Phan Thị Sơn
• Bà Nguyễn Thị Bạch Gương
• Thư ký phiên tòa: Bà Diệp Minh Hường – Cán bộ Tòa án nhân dân thị xã Phú Mỹ.
• - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thị xã Phú Mỹ tham gia phiên tòa: Trịnh Ngọc Hồng Nhung – Kiểm sát viên

Ngày 07 tháng 11 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 355/2023/TLST-DS ngày 31 tháng 10 năm 2023 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 81/2024/QĐXXST-DS ngày 04 tháng 10 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 69/2024/QÐST-DS ngày 21 tháng 10 năm 2024 giữa các đương sự:

• *Nguyên đơn: Bà Hà Thị Phương C; sinh năm: 1986
• Địa chỉ: A P, phường G, thành phố V, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.
• Người đại diện theo uỷ quyền: ông Ngô Anh T; sinh năm: 1981;
• Địa chỉ: F Khu K, phường A, thành phố V, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu. (có mặt)
• *Bị đơn: Công ty TNHH K;
• Địa chỉ: Khu phố P, phường T, thị xã P, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.
• Người đại diện theo pháp luật: Ông Trịnh Đức T1 – Giám đốc. (vắng mặt nhiều lần không có lý do chính đáng)
• Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: ông Nguyễn Kiên C1
• Địa chỉ liên hệ: tổ B, Khu phố T, phường P, thị xã P, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu. (vắng mặt nhiều lần không có lý do chính đáng)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện nguyên đơn và quá trình tố tụng tại Tòa, nguyên đơn và đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 22/01/2021 công ty TNHH K và bà Hà Thị Phương C thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối với mã sản phẩm B6, tờ bản đồ số 20, diện tích 110m² thuộc dự án Khu dân cư T tọa lạc tại phường T, thị xã P, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu với giá chuyển nhượng là 800.000.000₫ (T2 trăm triệu đồng). Theo nội dung thỏa thuận tại Hợp đồng, bà Hà Thị Phương C đặt cọc cho Công ty TNHH K Cường B số tiền 200.000.000₫ (Hai trăm triệu đồng), đến ngày 19/7/2021 bà C phải có trách nhiệm thanh toán hết số tiền còn lại khi các bên hoàn tất thủ tục công chứng. Ngoài ra, các bên cũng thỏa thuận cụ thể về vấn đề phạt cọc và mất cọc trong trường hợp các bên có vi phạm hợp đồng.

Thực hiện hợp đồng, bà C đã đặt cọc cho Công ty TNHH K C1 Béo số tiền là 200.000.000₫ (Bằng chữ: Hai trăm triệu đồng). Tuy nhiên, từ ngày 19/7/2021 đến nay Công ty TNHK Kinh doanh nhà Cường B đã không thực hiện các thủ tục công chứng, bàn giao sản phẩm như đã thỏa thuận tại Hợp đồng. Nay, bà Hà Thị Phương C yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây:

• - Hủy hợp đồng đặt cọc được ký kết ngày 22/01/2021 giữa bà Hà Thị Phương C và Công ty TNHK Kinh doanh nhà Cường B.
• - Buộc Công ty TNHK Kinh doanh nhà C1 Béo trả lại toàn bộ số tiền cọc đã nhận là 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng).
• - Buộc Công ty TNHK Kinh doanh nhà Cường B phải bồi thường số tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng tương đương số tiền cọc đã nhận là 200.000.000₫ (Hai trăm triệu đồng).

Qúa trình giải quyết vụ án, bị đơn,Công ty TNHH K Cường B và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Kiên C1 nhiều lần vắng mặt các buổi làm việc, các phiên họp về việc kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ, hoà giải, xét xử không lý do chính đáng.

Đến thời điểm mở phiên toà, các bên đương sự không tự thoả thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và cũng không cung cấp được tài liệu chứng cứ gì mới về vụ án.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thị xã Phú Mỹ:

Về tố tụng: Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa: Thẩm phán đã thực hiện đúng nhiệm vụ quyền hạn theo quy định tại Điều 48 BLTTDS năm 2015.

Phiên tòa xét xử diễn ra đúng thời gian, địa điểm được thông báo. Quá trình xét xử tuân thủ đúng trình tự quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự. Chủ tọa phiên tòa, Hội thẩm nhân dân, Thư ký thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ theo luật định.

Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: Nguyên đơn thực hiện đúng và đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình; Bị đơn thực hiện chưa đúng và đầy đủ theo quy định tại Điều 70,71, 72 BLTTDS 2015.

Về nội dung:

Về hình thức: Hợp đồng được hai bên ký kết hoàn toàn tự nguyện, không bị ai ép buộc, không trái đạo đức xã hội nên hợp đồng có hiệu lực pháp luật nên phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa hai bên tham gia ký kết.

Về nội dung: Hai bên thỏa thuận đặt cọc nhằm cam kết đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng phần diện tích 110m² đất, tọa lạc tại Khu phố P, phường T, thị xã P. Tại mục 2.1 Điều 2 của Hợp đồng thể hiện phương thức thanh toán được chia thành 02 đợt, đợt 1 đặt cọc 200.000.000đ, đợt 2 bà C có trách nhiệm thanh toán hết số tiền còn lại sau khi hoàn tất thủ tục công chứng.

Qúa trình thực hiện hợp đồng, bà Hà Thị Phương C đã đặt cọc số tiền 200.000.000₫ (Hai trăm triệu đồng) theo phiếu thu do Công ty TNHK Kinh doanh nhà C1 Béo lập ngày 22/01/2021, do ông Nguyễn Kiên C1 ký tên và đóng dấu công ty. Tuy nhiên, đến nay đã quá thời hạn theo thỏa thuận Công ty TNHH K vẫn không thực hiện theo cam kết, tiến hành các thủ tục công chứng và bàn giao đất là vi phạm nghĩa vụ mà hai bên đã thỏa thuận cam kết tại Hợp đồng đặt cọc số 02/2021/HĐĐC/NCB. Đồng thời, quá trình thu thập chứng cứ thì thấy thửa đất số 445, tờ bản đồ số 20 tọa lạc tại Khu phố P, phường T, thị xã P đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 797841 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 07/8/2019 và đã cập nhật biến động chuyển nhượng cho ông Nguyễn Kiên C1 và ông C1 đã thế chấp tại Ngân hàng TMCP V – chi nhánh V1. Như vậy, việc hai bên không tiến hành các thủ tục ký chuyển nhượng theo thỏa thuận của Hợp đồng đặt cọc ngày 22/01/2021 hoàn toàn do lỗi của Công ty TNHK Kinh doanh nhà Cường B. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Hà Thị Phương C đối với Công ty TNHH K Cường B.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

[1.1]. Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết: Theo đơn khởi kiện ngày 12/6/2023, bà Hà Thị Phương C khởi kiện Công ty TNHH K nhà Cường B yêu cầu trả lại toàn bộ số tiền cọc và phạt cọc; Bị đơn có trụ sở hoạt động tại thị xã P nên xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thị xã Phú Mỹ theo quy định tại khoản 3, Điều 26; Điều 27; Điều 35, Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự.

[1.2]. Về sự có mặt và vắng mặt của những người tham gia tố tụng: Bị đơn Công ty TNHH Kinh doanh nhà Cường B và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Kiên C1 vắng mặt nhiều lần không lý do chính đáng nên căn cứ khoản 2,3 Điều 227, khoản 2 Điều 228 Bộ luật Tố tụng Dân sự xét xử vắng mặt bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

[2] Về nội dung:

Công ty TNHH K Béo được thành lập theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên với mà số doanh nghiệp 3502428789, đăng ký lần đầu ngày 02/7/2020, đăng ký thay đổi lần thứ 1 ngày 29/6/2022 với ngành nghề đăng ký kinh doanh gồm : kinh doanh, tư vấn, môi giới đấu giá bất động sản......

[2.1]. Xét yêu cầu Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 22/01/2022 của nguyên đơn thì thấy:

Về hình thức hợp đồng: Hợp đồng được hai bên tham gia ký kết, có chữ ký của ông Nguyễn Kiên C1, người đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH K và bà Hà Thị Phương C; không được công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Các bên tham gia ký kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, không bị ai ép buộc, không trái đạo đức xã hội nên hợp đồng có hiệu lực pháp luật nên phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa hai bên tham gia ký kết.

Về nội dung hợp đồng: Hai bên thỏa thuận đặt cọc nhằm cam kết đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng phần diện tích 110m² đất, tọa lạc tại Khu phố P, phường T, thị xã P, nằm một phần trong tổng diện tích thuộc thửa đất số 445, tờ bản đồ số 20 tọa lạc tại Khu phố P, phường T, thị xã P đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 797841 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 07/8/2019 và đã cập nhật biến động chuyển nhượng cho ông Nguyễn Kiên C1 ngày 26/8/2019, có xác nhận của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã P.

Tại mục 2.1 Điều 2 của Hợp đồng thể hiện phương thức thanh toán được chia thành 02 đợt, đợt 1 đặt cọc 200.000.000đ, đợt 2 bà C có trách nhiệm thanh toán hết số tiền còn lại sau khi hoàn tất thủ tục công chứng.

Qúa trình thực hiện hợp đồng, bà Hà Thị Phương C đã đặt cọc số tiền 200.000.000₫ (Hai trăm triệu đồng) theo phiếu thu do Công ty TNHK Kinh doanh nhà C1 Béo lập ngày 22/01/2021, do ông Nguyễn Kiên C1 ký tên và đóng dấu công ty. Tuy nhiên, đến nay đã quá thời hạn theo thỏa thuận Công ty TNHH K vẫn không thực hiện theo cam kết, tiến hành các thủ tục công chứng và bàn giao đất là vi phạm nghĩa vụ mà hai bên đã thỏa thuận cam kết tại Hợp đồng đặt cọc số 02/2021/HĐĐC/NCB. Đồng thời, quá trình thu thập chứng cứ thì thấy thửa đất số 445, tờ bản đồ số 20 đã được ông Nguyễn Kiên C1 thế chấp lần lượt tại các Ngân hàng Liên doanh V2 – chi nhánh V1 và Ngân hàng TMCP V – chi nhánh V1 từ ngày 13/9/2019 cho đến nay.

Như vậy, Hội đồng xét xử xác định việc hai bên không tiến hành các thủ tục ký chuyển nhượng, bàn giao nền theo thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc ngày 22/01/2021 hoàn toàn do lỗi của Công ty TNHK Kinh doanh nhà Cường B. Do đó, bà Hà Thị Phương C yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 22/01/2022 là hoàn toàn có cơ sở chấp nhận.

[2.2]. Xét yêu cầu khởi kiện về việc yêu cầu trả cọc và phạt cọc thì thấy:

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự:

“1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Như vậy, đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc, hai bên có thỏa thuận trong trường hợp bên nhận cọc không thực hiện các nghĩa vụ cam kết thì phải bồi thường gấp đôi số tiền cọc đã nhận.

Do Công ty TNHH K vi phạm hợp đồng đặt cọc ngày 22/01/2022 nên Công ty TNHH K Cường B phải có trách nhiệm trả lại cho bà C toàn bộ số tiền cọc đã nhận 200.000.000₫ (Hai trăm đồng) và bồi thường khoản tiền tương đương giá trị tài sản đã đặt cọc do vi phạm hợp đồng là 200.000.000₫ 000₫ (Hai trăm đồng). Tổng cộng là 400.000.000₫ (Bốn trăm triệu đồng).

Từ những phân tích nhận định trên, Hội đồng xét xử có đủ cơ sở chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Hà Thị Phương C đối với Công ty TNHH K Cường B; Hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 22/01/2022 giữa bà Hà Thị Phương C và Công ty TNHH K Cường B; Công ty TNHH K Cường B phải có trách nhiệm trả lại cho bà C toàn bộ số tiền cọc đã nhận 200.000.000₫ (Hai trăm đồng) và bồi thường khoản tiền tương đương giá trị tài sản đã đặt cọc do vi phạm hợp đồng là 200.000.000₫ 000đ (Hai trăm đồng). Tổng cộng là 400.000.000₫ (Bốn trăm triệu đồng).

[3.]. Về án phí: Toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu toàn bộ án phí theo khoản 2 Điều 26; khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng: Điều 26, Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39; Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 328; Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015; khoản 2 Điều 26; khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Hà Thị Phương C đối với Công ty TNHH K Cường B về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
   • - Hủy Hợp đồng đặt cọc được ký kết ngày 22/01/2021 giữa bà Hà Thị Phương C và Công ty TNHK Kinh doanh nhà Cường B.
   • - Buộc Công ty TNHH K Cường B phải có trách nhiệm trả lại cho bà Hà Thị Phương C toàn bộ số tiền là 400.000.000đ (Bốn trăm triệu đồng), trong đó: tiền cọc là 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng) và bồi thường phạt cọc là 200.000.000₫ 000₫ (Hai trăm triệu đồng).

   Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chưa thi hành xong các khoản tiền nêu trên thì hàng tháng còn phải trả cho người được thi hành án số tiền lãi theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự tại thời điểm thanh toán, tương ứng với thời gian chậm trả và tương ứng với số tiền còn phải thi hành án.

2. Án phí dân sự sơ thẩm:
   • + Công ty TNHK Kinh doanh nhà Cường B được phải nộp án phí dân sự không có giá ngạch là 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng) và án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 20.000.000₫ (Hai mươi triệu đồng).
   • + Bà Hà Thị Phương C được hoàn trả lại toàn số số tiền 10.000.000đ (Mười triệu đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0007061 ngày 30/10/2024023 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Phú Mỹ.
3. Chi phí tố tụng khác: Toàn bộ chi phí sao lục, thu thập chứng cứ là 500.000đ (Năm trăm ngàn đồng). Nguyên đơn tự nguyện chịu toàn bộ và đã nộp xong.
4. Quyền kháng cáo: Những người tham gia tố tụng có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày tính từ ngày tuyên án; riêng người vắng mặt tính từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ hoặc niêm yết công khai để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xét xử lại theo trình tự phúc thẩm.

   Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nơi nhận:

• -VKSND tỉnh BR-VT;
• -TAND tỉnh BR-VT;
• - VKSNDTP-VT;
• -Thi hành án dân sự TP-VT;
• -Các đương sự;
• -Lưu hồ sơ tòa án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Thẩm phán- Chủ tọa phiên toà NGUYỄN THỊ THÙY TRANG