TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẮC NINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 72/2024/DS-PT

Ngày: 07/6/2024

V/v: “Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẮC NINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Trọng Trường.

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Thanh Bình.

Ông Đỗ Thế Bình.

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Vân Anh - Thư ký TAND tỉnh Bắc Ninh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Ninh: Ông Đặng Thanh Minh- Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 07 tháng 6 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh xét xử phúc thẩm vụ án thụ lý số: 110/2024/TLPT- DS ngày 22/4/2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản”. Do bản án dân sự sơ thẩm số: 09/2024/DS-ST ngày 27/02/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 99/2024/QĐ-PT ngày 02/5/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Công ty TNHH Q.

Địa chỉ: Lô 1.5ha, phường N, thành phố B, tỉnh Bắc Ninh.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Susilo Gani T – Chức vụ: Tổng giám đốc.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Ngô Thị Ngọc D- Trưởng phòng phát triển dự án công ty TNHH Q (có mặt).

Địa chỉ: Lô 1.5ha, phường N, thành phố B, tỉnh Bắc Ninh.

- Bị đơn: Ông Nguyễn Đức T1, sinh năm 1978 (có mặt).

HKTT: Thôn B, phường N, thị xã Q, tỉnh Bắc Ninh.

Địa chỉ: P, chung cư H, khu T, phường N, thành phố B, tỉnh Bắc Ninh

Người kháng cáo: Bị đơn ông Nguyễn Đức T1.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo bản án sơ thẩm và các tài liệu có trong hồ sơ thì vụ án có nội dung như sau:

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là bà Ngô Thị Ngọc D trình bày: Tháng 02 năm 2022, giữa công ty TNHH Q (sau đây gọi tắt là công ty Q) và ông Nguyễn Đức T1 có ký với nhau một hợp đồng thuê địa điểm số: OL6/HĐTN/RED. Theo nội dung hợp đồng này công ty Q cho ông T1 thuê 50m² tại vị trí OL6 lô 1,5ha, phường N, thành phố B, tỉnh Bắc Ninh với mục đích thuê để kinh doanh; thời gian thuê từ ngày 26/02/2022 đến ngày 04/01/2024; giá thuê là 7.000.000đ/tháng đã bao gồm thuế VAT, đơn giá này áp dụng cho 12 tháng thuê đầu tiên. Từ tháng thứ 13 trở đi giá thuê tăng lên 5% cho đến khi kết thúc hợp đồng. Giá thuê này chưa bao gồm các khoản: Chi phí sử dụng điện, nước, thu dọn rác. Các chi phí này do bên thuê thanh toán riêng theo khối lượng tiêu thụ thực tế hàng tháng. Ông T1 đã đặt cọc cho công ty Q 02 tháng tiền thuê tương ứng với số tiền 14.000.000đ.

Sau khi thuê diện tích đất 50m² của công ty Q ông T1 đã dựng một ngôi nhà cấp 4 xung quanh quây tôn, mái tôn vì kèo sắt, chiều dài 7,1m, chiều rộng 5,9m. Ngoài ra, ông T1 đã sử dụng cho các mục đích khác hết phần diện tích theo hợp đồng. Ông T1 còn sử dụng quá khoảng 1,8m chiều dài theo hợp đồng. Khi ông T1 dựng ngôi nhà cấp bốn trên diện tích đất thuê ông T1 không báo gì cho công ty Q H biết. Đến tháng 8 năm 2022, công ty Q phát hiện ông T1 sử dụng không đúng diện tích đất theo hợp đồng đã ký với công ty Q. Do đó, đến ngày 30/8/2022, công ty Q đã có thông báo số 3008/2022 về việc công ty Q sẽ đơn phương chấm dứt hợp đồng kể từ ngày 01/9/2022 nhưng ông T1 vẫn không thực hiện theo thông báo này của công ty. Đến ngày 23/9/2022, công ty Q lại có văn bản số 230922/Redamco về việc chấm dứt hợp đồng thuê địa điểm và yêu cầu ông T1 phải di dời tài sản để trả lại mặt bằng cho công ty Q trước ngày 23/10/2022 nhưng ông T1 không thực hiện. Đến ngày 26/10/2022, công ty Q ngừng cung cấp điện nước cho ông T1.

Ngày 01/11/2022, công ty Q lại tiếp tục gửi thông báo lần hai về việc chấm dứt hợp đồng. Ngày 11/11/2022, công ty Q lại ra thông báo số 111122/Redamco lần 3 về việc ông T1 phải chấm dứt hợp đồng để trả lại mặt bằng cho công ty Q và hẹn ông T1 đúng 15 giờ ngày 15/11/2022 đến văn phòng công ty Q để làm việc song ông T1 không đến. Ngày 05/4/2023, công ty Q H tiếp tục ra thông báo lần 4 cho ông T1 về việc chấm dứt hợp đồng xong ông T1 không có ý kiến gì.

Do vậy, công ty Q khởi kiện đề nghị Tòa án buộc ông T1 chấm dứt hợp đồng thuê địa điểm trước thời hạn và buộc ông T1 có trách nhiệm hoàn trả toàn bộ mặt bằng theo như hợp đồng đã ký đúng theo hiện trạng của hợp đồng; ông T1 phải tự tháo dỡ và di dời những tài sản mà ông T1 đã tạo dựng để trả lại mặt bằng cho công ty Q và yêu cầu ông T1 thanh toán số tiền thuê mặt bằng từ tháng 3/2023 đến 5/2023 là 21.000.000₫.

Bị đơn là ông Nguyễn Đức T1 đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần để làm việc xong ông T1 không hợp tác nên Tòa án không thể tiến hành lấy lời khai của ông T1 được.

Tại phiên tòa sơ thẩm người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn yêu cầu ông T1 phải tự tháo dỡ các công trình trên phần đất đã thuê của công ty Q để trả lại toàn bộ mặt bằng phần diện tích đất thuê cho công ty Q và yêu cầu ông T1 thanh toán tiền thuê cho công ty từ tháng 3/2023 đến ngày 27/02/2024 với tổng số tiền là 84.000.000đ. Công ty Q đồng ý trừ đi số tiền ông T1 đã đặt cọc cho công ty là 14.000.000đ. Số tiền còn lại công ty Q yêu cầu ông T1 thanh toán là 70.000.000₫.

Từ những nội dung trên bản án sơ thẩm đã căn cứ các Điều 26, 35, 39, 143, 144, 145, 147, 227, 228, 235, 244, 264, 266, 267 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 155; 158; 159; 163; 164; 274; 275; 278; 280; 282 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 3, 12, 166, 202, 203 Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của công ty TNHH Q.

Buộc ông Nguyễn Đức T1 phải di dời toàn bộ tài sản để trả lại phần diện tích mặt bằng đã thuê cho công ty TNHH Q (Theo hợp đồng số/No: OL6/HĐTN/RED).

Buộc ông Nguyễn Đức T1 phải trả cho công ty TNHH Q số tiền 70.000.000 đồng.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về chi phí xem xét thẩm định, định giá tài sản, án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi bản án sơ thẩm xử, ngày 18/3/2024 ông T1 kháng cáo toàn bộ bản án.

Tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.

Bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Ninh tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến về việc tuân thủ pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử; việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự kể từ khi thụ lý phúc thẩm cho đến phần tranh luận tại phiên tòa là đảm bảo theo đúng trình tự, quy định của pháp luật và đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Nguyễn Đức T1 nộp trong hạn luật định, đã thực hiện đầy đủ thủ tục tố tụng nên được xem xét giải quyết theo trình tự xét xử phúc thẩm.

[2]. Về nội dung: Tháng 02 năm 2022, giữa công ty TNHH Q với ông Nguyễn Đức T1 có ký một hợp đồng thuê địa điểm số/No: OL6/HĐTN/RED. Theo nội dung hợp đồng này công ty TNHH Q cho ông T1 thuê diện tích đất 50m² thuộc vị trí OL6 tại lô 1,5ha, phường N, thành phố B, tỉnh Bắc Ninh với tiền thuê là 7.000.000đ/tháng cho một năm đầu tiên. Sau đó, từ tháng thứ 13 trở đi tiền thuê tăng 5%/tháng cho đến khi kết thúc hợp đồng. Tiền thuê này không bao gồm tiền điện, nước, thu dọn rác. Thời gian thuê là từ ngày 26/02/2022 đến ngày 04/01/2024. Hợp đồng đã được hai bên ký theo đúng quy định của pháp luật. Như vậy, về hình thức và nội dung của hợp đồng phù hợp với các quy định của pháp luật nên hợp đồng có hiệu lực pháp luật.

Sau khi ký kết hợp đồng, công ty Q đã bàn giao cho ông T1 diện tích đất như trong hợp đồng cho thuê địa điểm. Ông T1 đã sử dụng diện tích đất này để kinh doanh. Tuy nhiên, khi sử dụng diện tích đất này để kinh doanh ông T1 có dựng một nhà cấp bốn bằng tôn trên đất và đã sử dụng nhiều hơn phần diện tích đất đã thuê của công ty Q nhưng không báo cho công ty Q biết. Việc dựng nhà cấp bốn và việc sử dụng quá phần diện tích đất thuê của ông T1 đã vi phạm vào Điều 4 theo hợp đồng đã ký giữa hai bên. Tại Điều 4 của hợp đồng đã quy định: “Nếu bên thuê cần thực hiện bất kỳ thay đổi hoặc cải tại nào đối với không gian thuê để đáp ứng nhu cầu của mình, trước tiên bên thuê cần phải thông báo cho bên cho thuê để được phê duyệt”. Như vậy, ông T1 dựng nhà trên diện tích đất đã thuê và sử dụng nhiều hơn phần diện tích đất mà ông T1 đã thuê của công ty Q đã vi phạm điều khoản của hợp đồng đã ký giữa hai bên. Việc này của ông T1 công ty Q đã nhiều lần có văn bản mời ông T1 lên làm việc nhưng ông T1 không hợp tác, không lên làm việc. Vì vậy, công ty Q đã có thông báo về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng với ông T1. Việc công ty Q đơn phương chấm dứt hợp đồng với ông T1 là phù hợp với quy định tại Điều 5 của hợp đồng về vi phạm nghĩa vụ trả tiền thuê. Bởi theo nội dung của hợp đồng cho thuê địa điểm thì ông T1 có nghĩa vụ trả tiền thuê cho công ty Q tháng/lần vào 02 ngày trước kỳ thanh toán tháng nhưng đã đến kỳ thanh toán lần ba ông T1 không thanh toán cho công ty Q. Do đó, bản án sơ thẩm xử buộc ông T1 phải di dời toàn bộ tài sản để trả lại phần diện tích mặt bằng đã thuê của công ty TNHH Q và trả công ty TNHH Q số tiền thuê 70.000.000đ là đúng quy định của pháp luật.

Tại giai đoạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm cũng như tại phiên tòa phúc thẩm ông T1 không đưa ra được chứng cứ nào chứng minh cho kháng cáo của mình là có căn cứ nên cần bác toàn bộ kháng cáo của ông T1.

Bản án sơ thẩm xử đúng quy định của pháp luật nhưng phần quyết định của bản án tuyên không rõ ràng nên cần sửa bản án sơ thẩm về phần quyết định của bản án sơ thẩm.

Do bản án sơ thẩm bị sửa nên ông T1 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự sửa bản án sơ thẩm.

Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 143, 144, 145, 147, 227, 228, 235, 244, 264, 266, 267 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 155; 158; 159; 163; 164; 274; 275; 278; 280; 282 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 3, 12, 166, 202, 203 Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của công ty TNHH Q.

   Buộc ông Nguyễn Đức T1 phải tháo dỡ và di dời toàn bộ tài sản trên đất để trả lại phần diện tích mặt bằng đã thuê cho công ty TNHH Q theo hợp đồng số/No: OL6/HĐTN/RED.

   Buộc ông Nguyễn Đức T1 phải trả cho công ty TNHH Q số tiền thuê nhà từ tháng 3 năm 2023 đến tháng 02 năm 2024 là 70.000.000đ.

   Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Ông Nguyễn Đức T1 phải chịu 10.000.000đ chi phí xem xét thẩm định và định giá tài sản. Xác nhận công ty TNHH Q đã nộp số tiền này. Ông Nguyễn Đức T1 có nghĩa vụ trả cho công ty TNHH Q 10.000.000đ tiền xem xét thẩm định và định giá tài sản.

3. Về án phí: Ông Nguyễn Đức T1 phải chịu 3.500.000đ án phí dân sự sơ thẩm.

   Ông Nguyễn Đức T1 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Xác nhận ông T1 đã nộp 300.000đ tiền tạm ứng phúc thẩm tại biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0000709 ngày 20/3/2024 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Bắc Ninh.

   Công ty TNHH Q không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả công ty TNHH Q 525.000đ tiền tạm ứng án phí đã nộp tại biên lai thu số 0000121 ngày 10/5/2023 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Bắc Ninh.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự./.

Nơi nhận: - Các đương sự; - VKSND tỉnh Bắc Ninh; - TAND TP Bắc Ninh; - Chi cục THADS TP Bắc Ninh; - Lưu hồ sơ.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN- CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Trọng Trường