Bản án số: 711/2024/DS-PT

Ngày: 16/8/2024

V/v Tranh chấp hợp đồng

thuê nhà

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Đặng Huyền Phương

Các Thẩm phán: 1. Bà Nguyễn Thị Huyền

2. Bà Phạm Thị Thảo

Thư ký phiên tòa: Bà Võ Thị Hoàng Yến - Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: Bà Nguyễn Thị Thanh Trúc - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 16 tháng 8 năm 2024 tại phòng xử án Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 595/2024/TLPT-DS ngày 31 tháng 7 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 309/2024/DS-ST ngày 31/5/2024 của Toà án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 4303/2024/QĐ-PT ngày 01/8/2024, giữa các đương sự

1. Nguyên đơn: Ông Dương Quế L, sinh năm: 1972 (có mặt)

Địa chỉ: Số I N, Phường F, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Bị đơn:
• 2.1. Bà Lê Thị Vân Đ, sinh năm: 1962
• 2.2. Ông Phước Minh H, sinh năm: 1960

Cùng địa chỉ: J Chung cư S, Đường A Khu dân cư T, xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Nguyễn Đình T, sinh năm: 1958; Địa chỉ: Số A Đường A H, ấp D, xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

(Theo Giấy ủy quyền số công chứng: 001614, quyển số 02/2023 TP/CC-SCC/HĐGD lập ngày 01/8/2023 tại Văn phòng C) (có mặt)

3. Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Dương Quế L.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 14 tháng 3 năm 2022, các bản tự khai và tại phiên tòa, nguyên đơn ông Dương Quế L trình bày:

Ngày 10 tháng 02 năm 2021, ông Dương Quế L có ký Hợp đồng thuê căn nhà số A đường số H, Khu dân cư T, xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh với bên cho thuê là bà Lê Thị Vân Đ và ông Phước Minh H. Hợp đồng thuê nhà được lập và chứng thực tại Văn phòng C, số công chứng: 000880, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD, mục đích thuê: để kinh doanh và để ở. Sau khi ông L ký hợp đồng thuê nhà thì tình hình dịch bệnh Covid-19 nghiêm trọng và diễn biến phức tạp nên việc kinh doanh của ông L tại căn nhà thuê gặp nhiều khó khăn. Đến tháng 5 năm 2021 thì Thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện giãn cách xã hội toàn thành phố. Đến ngày 08/7/2021, Ủy ban nhân dân Thành phố H tiếp tục thực hiện việc giãn cách xã hội theo Chỉ thị 16 từ ngày 09/7/2021. Do đó, ngày 17/7/2021, ông L đã nhắn tin để thương lượng việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Theo nội dung tin nhắn mà ông L đã nhắn cho ông Phước Minh H thì: ông L sẽ trả lại nhà cho bên thuê vào ngày 18/8/2021, ông L đồng ý trả tiền thuê đến thời điểm trả nhà và thanh toán đầy đủ tiền điện, nước. Bên cho thuê có nghĩa vụ trả lại cho ông L số tiền đặt cọc. Sau khi ông L nhắn tin thì ông L nhận được tin nhắn trả lời đồng ý từ ông H.

Đến ngày 19 tháng 8 năm 2021, ông L đã bàn giao lại căn nhà thuê cho vợ chồng ông H đúng như đã thỏa thuận. Tuy nhiên, ông H không hoàn lại cho ông L số tiền mà ông L đã đặt cọc cho vợ chồng ông H là 81.000.000₫ (T1 mươi mốt triệu đồng). Ông L đã nhiều lần liên hệ với ông H để yêu cầu hoàn trả tiền cọc cho ông L nhưng đến nay ông H vẫn chưa trả cho ông L. Do đó, ông L khởi kiện yêu cầu Tòa án xem xét, giải quyết buộc vợ chồng ông Phước Minh H và bà Lê Thị Vân Đ hoàn trả cho ông L số tiền đặt cọc là 81.000.000đ (T1 mươi mốt triệu đồng).

Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn thì nguyên đơn đồng ý trả tiền điện theo hóa đơn, đồng ý trả tiền sửa cổng theo kết quả giám định, không đồng ý chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Tại Đơn phản tố đề ngày 08 tháng 9 năm 2023, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bị đơn ông Phước Minh H và bà Lê Thị Vân Đ có người đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Đình T trình bày:

Ngày 10 tháng 3 năm 2021, ông Phước Minh H và bà Lê Thị Vân Đ (bên cho thuê) và ông Dương Quế L (bên thuê) có ký Hợp đồng thuê nhà tại địa chỉ số A đường số H, Khu dân cư T, xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh, hợp đồng đã được công chứng. Hai bên thỏa thuận như sau: Thời hạn cho thuê là 04 năm, tính từ ngày 01/4/2021; mục đích thuê nhà để kinh doanh và để ở, giá thuê hai năm đầu là 27.000.000 đồng/tháng (Hai mươi bảy triệu đồng một tháng), hai năm sau thì giá thuê là 30.000.000 đồng/tháng (Ba mươi triệu đồng một tháng). Thanh toán theo quy định một tháng một lần vào ngày 01 đến ngày 05 dương

lịch hàng tháng. Ông L sẽ giao cho ông H và bà Đ số tiền đặt cọc là 81.000.000₫ (T1 mươi mốt triệu đồng), tiền đặt cọc này sẽ trả lại cho ông L sau khi Hợp đồng được thanh lý. Nếu bên thuê chấm dứt Hợp đồng thuê nhà trước hạn thì sẽ bị mất tiền đặt cọc; ngược lại nếu bên cho thuê chấm dứt Hợp đồng thuê nhà trước hạn thì phải trả cho bên thuê số tiền đặt cọc và một khoản tiền là 81.000.000 đồng. Do dịch bệnh khó khăn, ông đã giảm tiền thuê còn 20 triệu đồng/tháng từ tháng 7 năm 2021. Đến tháng 8 năm 2021, ông L báo trả nhà nhưng ông L không gặp ông trực tiếp để trả nhà mà nhờ bà T2 (người làm chung với ông L) giao lại nhà cho ông vào đầu tháng 9/2021. Ông H và bà Đ đã bán căn nhà nêu trên cho người khác vào năm 2022.

Trong quá trình cho thuê nhà, ông H và bà Đ luôn thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của mình theo Hợp đồng nêu trên. Tuy nhiên, ông L đã tự ý chấm dứt Hợp đồng thuê nhà trước thời hạn nên ông H và bà Đ không đồng ý trả lại số tiền đặt cọc 81.000.000 đồng cho ông L. Mặt khác, ông L đã vi phạm hợp đồng như sau: Tự ý sửa chữa, đục phá... cổng làm quán bán hàng mà không được sự đồng ý của ông H, bà Đ, khi ông H và bà Đ nhận lại nhà phải thuê thợ cắt và lắp lại cửa nhà với số tiền 12.500.000 đồng. Ông L không thanh toán tiền điện tháng 6/2021 đã sử dụng, ông H và bà Đ đã trả thay cho ông L số tiền điện là 4.399.903 đồng. Tổng cộng số tiền khi ông H và bà Đ nhận lại nhà phải chi trả là 16.899.903 đồng.

Do đó, ông H và bà Đ không đồng ý trả lại số tiền cọc 81.000.000 đồng cho ông L. Đồng thời, ông H và bà Đ có yêu cầu phản tố như sau: Bà Lê Thị Vân Đ và ông Phước Minh H yêu cầu Tòa án tuyên bố Chấm dứt Hợp đồng thuê nhà kể từ ngày 22/8/2021. Đồng thời yêu cầu ông Dương Quế L phải trả cho bà Lê Thị Vân Đ và ông Phước Minh H số tiền 16.899.903 đồng (Mười sáu triệu, tám trăm chín mươi chín nghìn, chín trăm lẻ ba đồng), bao gồm tiền sửa chữa cổng 12.500.000 đồng (Mười hai triệu, năm trăm nghìn đồng) và tiền điện tháng 6/2021 là 4.399.903 đồng (Bốn triệu, ba trăm chín mươi chín nghìn, chín trăm lẻ ba đồng).

Tại Bản án số 309/2024/DS-ST ngày 31/5/2024 của Toà án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên:

• Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 91, khoản 2 Điều 92, Điều 156, Điều 157, Điều 161, Điều 162, khoản 1 Điều 244, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
• Căn cứ vào các Điều 117, 118, 119, 328 và Điều 401 của Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Căn cứ vào các Điều 118, 119, 120, 121 và Điều 122 của Luật Nhà ở năm 2014;
• Căn cứ vào Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11 tháng 01 năm 2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm;

Căn cứ vào các Điều 12, 14 và Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Dương Quế L về việc yêu cầu bà Lê Thị Vân Đ và ông Phước Minh H trả lại số tiền đặt cọc là 81.000.000 đồng (T1 mươi mốt triệu đồng).
2. Bà Lê Thị Vân Đ và ông Phước Minh H được quyền sở hữu số tiền 81.000.000 đồng (T1 mươi mốt triệu đồng) do ông Dương Quế L đã đặt cọc theo Hợp đồng thuê nhà ký ngày 10/3/2021 được Văn phòng C, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD.
3. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà Lê Thị Vân Đ và ông Phước Minh H:
   1. Tuyên bố Hợp đồng thuê nhà giữa bà Lê Thị Vân Đ, ông Phước Minh H và ông Dương Quế L ký ngày 10/3/2021 được Văn phòng C, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD chấm dứt kể từ ngày 22/8/2021.
   2. Buộc ông Dương Quế L có trách nhiệm trả cho bà Lê Thị Vân Đ và ông Phước Minh H số tiền điện là 4.399.903 đồng (Bốn triệu, ba trăm chín mươi chín nghìn, chín trăm lẻ ba đồng).
   3. Buộc ông Dương Quế L có trách nhiệm trả cho bà Lê Thị Vân Đ và ông Phước Minh H số tiền sửa chữa cửa cổng là 3.418.000 đồng (Ba triệu, bốn trăm mười tám nghìn đồng).
   4. Không chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà Lê Thị Vân Đ, ông Phước Minh H về việc yêu cầu ông Dương Quế L trả số tiền sửa chữa cửa cổng là 9.082.000 đồng (Chín triệu, không trăm tám mươi hai nghìn đồng).

Các bên giao thi hành án tại cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của bà Lê Thị Vân Đ và ông Phước Minh H cho đến khi thi hành án xong, ông Dương Quế L còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

4. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Ông Dương Quế L tự nguyện chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 1.000.000 đồng, ông L đã nộp xong.
5. Về chi phí giám định: Bà Lê Thị Vân Đ và ông Phước Minh H phải hoàn trả cho ông Dương Quế L chi phí giám định là 13.014.000 đồng (Mười ba triệu, không trăm mười bốn nghìn đồng).
6. Về án phí dân sự sơ thẩm:
   1. Ông Dương Quế L phải chịu 4.740.895 đồng (Bốn triệu, bảy trăm bốn mươi nghìn, tám trăm chín mươi lăm đồng) án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 2.025.000 đồng (Hai triệu, không trăm hai mươi lăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí số AA/2021/0007096 của Chi

cục Thi hành án dân sự Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông Dương Quế L còn phải nộp thêm 2.715.895 đồng (Hai triệu, bảy trăm mười lăm nghìn, tám trăm chín mươi lăm đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

6. 6.2. Bà Lê Thị Vân Đ và ông Phước Minh H được miễn nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ Thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 24 tháng 6 năm 2024 nguyên đơn kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo.

Bị đơn đề nghị Hội đồng xét xử không đồng ý yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn.

Các bên đương sự không thỏa thuận được việc giải quyết vụ án.

Phía bị đơn cung cấp chứng cứ mới là hóa đơn tiền điện kỳ tháng 6/2021 do ông Phước Minh H đóng.

Nguyên đơn và là người kháng cáo trình bày: Do ảnh hưởng của dịch Covid, nguyên đơn phải nhưng kinh doanh theo Chỉ thị 16 của Nhà nước. Phía nguyên đơn cũng đã thương lượng, trao đổi bằng tin nhắn qua lại với ông H và bà Đ về việc trả nhà và đề nghị nhận lại tiền cọc. Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, chỉ yêu cầu bị đơn trả lại 40.000.000đồng tiền cọc vì đây thuộc trường hợp bất khả kháng thiệt hại hai bên cùng gánh chịu.

Ông L thừa nhận ông chưa thanh toán tiền điện kỳ tháng 6/2021 là 4.399.903 đồng, ông xác nhận việc ông H đã thanh toán số tiền này cho Tổng Công ty điện lực thành phố H theo hóa đơn thanh toán tiền điện bị đơn cung cấp cho Hội đồng xét xử.

Đại diện theo ủy quyển của bị đơn trình bày: Không đồng ý yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến và đề nghị:

Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án, kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Kháng cáo trong thời hạn qui định của pháp luật.

Về nội dung: Tại phiên tòa phúc thẩm phát sinh tình tiết mới do nguyên đơn thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện chỉ buộc bị đơn trả lại 40 triệu đổng tiền cọc thuê nhà. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện và kháng cáo của ông Dương Quế L về việc buộc ông Phước Minh H và bà Lê Thị Vân Đ trả cho ông L số tiền đặt cọc 40.000.000 đồng.

Các phần khác của Bản án sơ thẩm đương sự không kháng cáo nên đề nghị giữ nguyên.

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự đề nghị không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 309/2024/DS-ST ngày 31/5/2024 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh Thành phố Hồ Chí Minh.

Về án phí: Đề nghị Hội đồng xét xử giải quyết theo qui định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và kết quả tranh tụng, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

• [1.1] Về thời hạn kháng cáo: Ngày 31/5/2024, Toà án nhân dân huyện Bình Chánh tuyên Bản án số 309/2024/DS-ST, nguyên đơn kháng cáo là trong thời hạn qui định tại khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
• [1.2] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết của Tòa án: Ông Dương Quế L khởi kiện yêu cầu bà Lê Thị Vân Đ và ông Phước Minh H trả lại số tiền đặt cọc theo Hợp đồng thuê nhà ngày 10/3/2021. Nơi thực hiện hợp đồng và các bị đơn cư trú tại huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh nên theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền.
• [1.3] Về sự có mặt và vắng mặt của các đương sự: Ngày 14/8/2024 các bị đơn ông Phước Minh H và bà Lê Thị Vân Đ có đơn xin hoãn phiên tòa. Người đại diện theo ủy quyền của các bị đơn là ông Nguyễn Đình T đề nghị Hội đồng xét xử tiếp tục xét xử vì có mặt đầy đủ các bên đương sự và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn. Xét, theo nội dung Giấy ủy quyền số công chứng: 001614, quyển số 02/2023 TP/CC-SCC/HĐGD lập ngày 01/8/2023 tại Văn phòng C thì ông Phước Minh H và bà Lê Thị Vân Đ ủy quyền cho ông T toàn quyền quyết định các nội dung liên quan đến vụ án, việc vắng mặt của ông H và bà Đ không ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án hay làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông bà tại phiên tòa theo khoản 2 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 nên Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử vụ án.

[2] Về nội dung: Tại phiên tòa phúc thẩm phía nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo, chỉ yêu cầu bị đơn trả lại số tiền đặt cọc là 40.000.000 đồng. Xem xét yêu cầu khởi kiện và kháng cáo của nguyên đơn Hội đồng xét xử xét thấy:

• [2.1] Về hình thức của hợp đồng:

Xét Hợp đồng thuê nhà ngày 10/3/2021 giữa bà Lê Thị Vân Đ, ông Phước Minh H và ông Dương Quế L được lập thành văn bản có hình thức phù hợp với quy định tại Điều 121 và Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 đồng thời hợp đồng được công chứng theo yêu cầu của các bên tại Văn phòng C, số công chứng:

000880, quyển số: 01 TP/CC-SCC/HĐGD. Các bên tham gia ký kết hợp đồng có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện, mục đích của hợp đồng không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội, phù hợp với quy định tại Điều 117, 118, 119 của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên hợp đồng đã giao kết có hiệu lực và làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia ký kết hợp đồng do đó các bên phải có trách nhiệm thực hiện các thỏa thuận đã cam kết trong hợp đồng theo quy định tại Điều 401 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

• [2.2] Về nội dung và quá trình thực hiện hợp đồng:
  • [2.2.1] Hợp đồng thuê nhà lập ngày 10/3/2021, thể hiện nội dung bà Lê Thị Vân Đ và ông Phước Minh H cho ông Dương Quế L thuê căn nhà thuộc quyền sở hữu của ông H và bà Đ tại địa chỉ số A Đường số H, Khu dân cư T, ấp D, xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh thuộc thửa đất số 448, tờ bản đồ số 80 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BT 752723, số vào số cấp giấy chứng nhận CH 03832 do Ủy ban nhân dân huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 02/6/2014, đăng ký thay đổi ngày ngày 03/8/2018. Thời hạn thuê là 04 năm, kể từ ngày 01/4/2021. Mục đích thuê: Để kinh doanh và để ở. Giá thuê hai năm đầu: 27.000.000 đồng/tháng (Hai mươi bảy triệu đồng một tháng), hai năm sau giá thuê là 30.000.000 đồng/tháng (Ba mươi triệu đồng một tháng). Phương thức thanh toán theo định kỳ một tháng một lần vào ngày 01 đến ngày 05 dương lịch hàng tháng; số tiền ông L đặt cọc để thuê nhà là 81.000.000đ (T1 mươi mốt triệu đồng). Hai bên xác nhận đã giao nhận số tiền đặt cọc vào ngày 10/3/2021.
  • [2.2.2] Quá trình thực hiện hợp đồng:
    • Trong thời gian thuê nhà từ tháng 4/2021 đến tháng 7/2021, các bên thừa nhận ông L đã thanh toán tiền thuê nhà đầy đủ cho ông H và bà Đ, riêng tháng 7 và tháng 8 năm 2021 do dịch bệnh khó khăn, ông H, bà Đ đã giảm cho ông L tiền thuê còn 20 triệu đồng/ tháng theo đề nghị của ông L trong nội dung tin nhắn qua zalo ngày 18 tháng 7 năm 2021.
    • Cũng trong nội dung tin nhắn qua zalo ngày 18/7/2021 và sự thừa nhận của hai bên thì ông L đề nghị trả lại nhà thuê trước thời hạn của hợp đồng và thông báo trước thời hạn 30 ngày. Như vậy, ông L đã thực hiện đúng nghĩa vụ thông báo trước 01 tháng cho bị đơn theo Điều 2 của Hợp đồng thuê nhà ngày 10/3/2021: “Trường hợp một trong hai bên muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn đã thỏa thuận thì phải thông báo cho bên kia biết trước 01 (một) tháng”. Thực tế, tại thời điểm bàn giao nhà ông L không trực tiếp bàn giao nhà mà thông qua người thứ ba bàn giao chìa khóa nhà cho ông H, bà Đ. Tuy nhiên, hai bên xác nhận ông H, bà Đ đã nhận lại căn nhà vào ngày 21/8/2021.
    • Xét, các bên thừa nhận, khi bàn giao nhà các bên không lập biên bản bàn giao, không lập biên bản thanh lý hợp đồng và hai bên cũng chưa thỏa thuận được việc xử lý tiền cọc. Cũng theo nội dung tin nhắn trao đổi lúc 9:33 ngày 18/7/2021 ông L đề nghị ông H trả lại tiền cọc cho ông do diễn biến phức tạp của dịch Covid ông L không thể kinh doanh buôn bán được nên mất khả năng chi trả đủ tiền thuê nhà cho ông H và bà Đ. Ông H xác nhận có nhận tin nhắn

của ông L và ông H có nhắn lại “Ok”. Ngày 22/8/2024 hai bên tiếp tục trao đổi phương án giải quyết qua tin nhắn zalo có nội dung ông L hỏi ông H đã nhận nhà chưa và khi nào ông H mới được nhận lại tiền cọc. Ông H trả lời phải thống nhất với nhau mới được và hẹn sau dịch gặp nhau thống nhất phương án. Đến ngày 24/8/2021 ông L tiếp tục yêu cầu ông H trả lại tiền cọc thì ông H trả lời hai bên mới chỉ bàn bạc chứ ông chưa đồng ý trả lại tiền cọc vì khi ông L nghỉ không thuê thì tiền cọc mất. Đồng thời ông H xác định ông thông cảm trong lúc khó khăn mới bàn gửi lại cho ông L một phần nào đó. Bà Đ thừa nhận quá trình trao đổi thương lượng giữa ông H và ông L thông qua tin nhắn bà đều biết và thống nhất với ý kiến của ông H.

Do đó, có cơ sở xác định nội dung các tin nhắn trao đổi qua lại giữa hai bên từ ngày 18/7/2021 đến ngày 24/8/2021 đã thể hiện rõ hai bên vẫn trong quá trình thương lượng về khoản tiền đặt cọc này.

• [2.2.3] Xét thấy, làn sóng dịch Covid-19 thứ 4 của Việt Nam được xác định kể từ ngày 27/4/2021 đến ngày 31/12/2021. Theo đó, tại Thành phố Hồ Chí Minh từ ngày 31/5/2021 đến ngày 08/7/2021 Thành Phố Hồ Chí Minh thực hiện dãn cách theo Chỉ thị 15/CT-TTg của TT Chính phủ. Ngày 09/7/2021 Thành phố Hồ Chí Minh giãn cách xã hội theo Chỉ thị số 16/CT-TTg lần thứ nhất. Ngày 19/7/2021 tiếp tục áp dụng biện pháp giãn cách xã hội theo Chỉ thị số 16/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ. Ngày 02/8/2021 và từ ngày 15/8/2021 đến ngày 01/9/2021 Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục thực hiện giãn cách xã hội theo Chỉ thị số 16/CT-TTg lần thứ hai và lần thứ ba. Từ ngày 01/9/2021 đến 15/9/2021 và ngày 16/9/2021 Thành phố Hồ Chí Minh thực hiện giãn cách xã hội theo Chỉ thị số 16/CT-TTg lần thứ tư và lần thứ năm. Đến ngày 11/10/2021 Chính phủ ban hành nghị quyết 128/NQ-CP nhằm “Thích ứng an toàn, linh hoạt, kiểm soát hiệu quả dịch Covid-19” thay thế các chỉ thị số 15 /CT-TTg; chỉ thị số 16/CT-TTg và chỉ thị số 19/CT-TTg.

Nên có cơ sở xác định trong giai đoạn dịch COVID-19 khởi phát, chủ trương của Nhà nước cho dừng toàn bộ các cơ sở dịch vụ trừ dịch vụ cung cấp thực phẩm các mặt hàng thiết yếu, thược phẩm, các cơ sở khám chữa bệnh. Thành phố dừng hoạt động giao thông công cộng, hạn chế tối đa việc di chuyển từ địa bản này sang địa bàn khác, tạm ngưng việc tiếp nhận khách mới tại các cơ sở lưu trú kinh doanh theo mô hình homestay và loại hình kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn hạn. Đặc biệt, giai đoạn từ ngày 31/5/2021 đến ngày 30/9/2021 là thời điểm Thành phố Hồ Chí Minh thực hiện giãn cách xã hội hoàn toàn theo các chỉ thị của Chính phủ. Sau đó, ảnh hưởng của dịch bệnh vẫn còn và kéo dài. Đại dịch COVID-19 bùng phát đã khiến cho hoàn cảnh thực hiện hợp đồng đã thay đổi cơ bản và các bên không thể lường trước được tại thời điểm giao kết hợp đồng.

Căn cứ vào lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, ông L và ông H cùng xác nhận do tình hình dịch bệnh Covid-19 diễn ra phức tạp, thực hiện giãn cách xã hội theo Chỉ thị 16 của Ủy ban nhân dân Thành phố H làm ảnh hưởng đến việc kinh doanh nên ông đề nghị bà Đ, ông H chấm dứt hợp đồng

thuê nhà trước thời hạn. Do đó, việc chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn không phải do lỗi hay hành vi vi phạm hợp đồng của bên cho thuê (bà Đ, ông H) và của bên thuê (ông L).

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông L thay đổi yêu cầu khởi kiện và kháng cáo chỉ yêu cầu các bị đơn trả lại số tiền cọc 40.000.000 đồng là có cơ sở chấp nhận.

Việc cấp sơ thẩm nhận định theo khoản 2 Điều 10 khoản 3; Điều 4; Điều 5 và Điều 6 của Hợp đồng thuê nhà ngày 10/3/2021 để nhận định các bên không có thỏa thuận về trường hợp chấm dứt hợp đồng trước thời hạn do sự kiện bất khả kháng hay sự kiện khách quan và phương thức xử lý tiền đặt cọc nên không chấp nhận yêu cầu tiền trả cọc của nguyên đơn là không phù hợp vì đây là trường hợp bất khả kháng do dịch bệnh, nên cần sửa án để đảm bảo quyền lợi cho đương sự.

• [2.3] Tại phiên tòa sơ thẩm, ông L bổ sung yêu cầu bà Đ, ông H trả lại cửa cổng tạm do ông lắp đặt trong thời gian thuê nhà. Xét thấy, yêu cầu này vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu nên Hội đồng xét xử sơ thẩm không chấp nhận là phù hợp, trường hợp đương sự có tranh chấp thì được quyền khởi kiện bằng một vụ án khác là phù hợp.
• [3] Về các yêu cầu phản tố của bị đơn:
  • [3.1] Về yêu cầu Tòa án tuyên bố chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ngày 10/3/2021 giữa bà Đ, ông H với ông Dương Quế L kể từ ngày 22/8/2021: Các đương sự xác nhận vào ngày 18/7/2021 ông L gửi tin nhắn cho ông H đề nghị trả nhà cho ông H. Đến ngày 21/8/2021, ông L cử người đại diện gặp ông H và bà Đ để giao trả chìa khóa nhà cho bà Đ và ông H. Nhưng tại phiên tòa ông L không đồng ý chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Hội đồng xét xử nhận thấy ông L là người chủ động đề nghị trả nhà, đề nghị trả tiền cọc và đến ngày 21/8/2021 bà Đ, ông H đã nhận lại nhà, ông L không còn sử dụng nhà thuê, không đóng tiền thuê nhà.

Cấp sơ thẩm nhận định, mặc dù các bên không lập biên bản chấm dứt, hủy bỏ hay thanh lý hợp đồng nhưng trên thực tế quan hệ hợp đồng thuê nhà giữa ông L với bà Đ, ông H đã chấm dứt kể từ ngày 21/8/2021. Đồng thời, căn cứ Hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử đụng đất giữa ông Phước Minh H, bà Lê Thị Vân Đ và bà Lê Tân H1 được Văn phòng C1 công chứng ngày 21/01/2022 thì ông H, bà Đ đã bán căn nhà cho thuê cho bà Lê Tân H1 cho nên hiện tại bà Đ, ông H không còn là chủ sở hữu căn nhà cho thuê và chấp nhận yêu cầu của phản tố của bị đơn, tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê nhà từ ngày 22/8/2021 là có căn cứ.

• [3.2] Về yêu cầu ông L thanh toán tiền điện: Tại phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm, ông L thừa nhận ông còn thiếu tiền điện trong thời gian thuê nhà và đồng ý trả tiền điện theo hóa đơn của Công ty Đ1. Tại khoản 1 Điều 4 Hợp đồng thuê nhà, hai bên có thỏa thuận các chi phí bao gồm như điện nước, điện thoại, dịch vụ công... do bên B (ông Dương Quế L) thanh toán theo khối lượng tiêu thụ. Căn cứ Hóa đơn giá trị gia tăng (tiền điện) kỳ hóa đơn tháng 6/2021 của Tổng

công ty điện lực Thành phố H thì tổng số tiền cần thanh toán là 4.399.903 đồng. Số tiền này đã được ông H thanh toán theo hóa đơn đóng tiền điện kỳ tháng 6.2024. Như vậy, ông L có nghĩa vụ thanh toán tiền điện trong thời gian thuê nhà của bà Đ, ông H theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê nhà.

Hội đồng xét xử sơ thẩm chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Đ, ông H về việc yêu cầu ông L trả tiền điện cho bà Đ, ông H là 4.399.903 đồng là có cơ sở.

• [3.3] Về yêu cầu ông L phải thanh toán số tiền sửa chữa cổng 12.500.000 đồng, cấp sơ thẩm nhận định:

Trong quá trình giải quyết vụ án, phía bị đơn cung cấp cho Tòa án tài liệu chứng minh cho yêu cầu này bao gồm Hóa đơn bán lẻ (có chữ ký T3), bảng kê chi tiết sửa chữa cổng do Bùi Thành T3 lập và ký tên, ngoài ra không cung cấp thêm chứng cứ nào khác chứng minh tình trạng hư hỏng cửa cổng, không có hóa đơn chứng từ hợp lệ về việc thanh toán tiền sửa chữa cổng. Tại phiên tòa, ông L đồng ý trả tiền cho việc tháo dỡ, di dời, lắp đặt cửa cổng theo Chứng thư thẩm định số 05TA-HBC/04/24/CTM ngày 19/4/2024 của Công ty trách nhiệm hữu hạn thẩm định giá và giám định Chân Trời Mới với số tiền là 3.418.000 đồng. Tại phiên tòa, phía bị đơn không đồng ý với chứng thư thẩm định nhưng không có yêu cầu Tòa án giám định lại hay giám định bổ sung. Nhận thấy, đương sự có nghĩa vụ đưa ra chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình, nếu không đưa ra đủ chứng cứ thì Hội đồng xét xử căn cứ vào chứng cứ đã thu thập có trong hồ sơ vụ án để giải quyết vụ án theo quy định khoản 4 Điều 91 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Do bà Đ, ông H không đưa ra được chứng cứ nên phải chịu hậu quả của việc không chứng minh được. Từ những cơ sở trên, Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu của bà Đ, ông H về việc yêu cầu ông L thanh toán số tiền sửa chữa cổng là 3.418.000 đồng; không chấp nhận một phần yêu cầu của bà Đ, ông H về việc yêu cầu ông L thanh toán số tiền sửa chữa cửa cổng là 9.082.000 đồng. Do phần này nguyên đơn không kháng cáo nên không xét.

• [4] Tại phiên tòa đại diện Viện kiểm sát nhân dân Tp. Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến đề nghị không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và đề nghị sửa một phần bản án sơ thẩm là có căn cứ.
• [5] Về án phí và chi phí tố tụng khác:
  • [5.1] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Ông Dương Quế L tự nguyện chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 1.000.000 đồng, ông L đã nộp xong.
  • [5.2] Về chi phí giám định: Do yêu cầu trưng cầu giám định của ông L là có căn cứ do đó bà Đ và ông H phải chịu chi phí giám định theo quy định tại khoản 2 Điều 161 và Điều 162 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Ông L đã đóng tạm ứng chi phí này nên bà Đ và ông H phải hoàn trả cho ông L chi phí giám định là 13.014.000 đồng theo Phiếu thu ngày 11/3/2024 của Công ty G Mới.
  • [5.3] Về án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn phải chịu án phí đối với các yêu cầu phản tố của bị đơn được chấp nhận, cụ thể: Ông L phải chịu án phí đối với yêu cầu tuyên bố chấm dứt hợp đồng, yêu cầu thanh toán tiền điện và một

phần yêu cầu thanh toán tiền sửa chữa cổng. Ông Dương Quế L phải chịu 4.740.895 đồng (Bốn triệu, bảy trăm bốn mươi nghìn, tám trăm chín mươi lăm đồng) án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 2.025.000 đồng (Hai triệu, không trăm hai mươi lăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí số AA/2021/0007096 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông Dương Quế L còn phải nộp thêm 2.715.895 đồng (Hai triệu, bảy trăm mười lăm nghìn, tám trăm chín mươi lăm đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Bị đơn bà Lê Thị Vân Đ, ông Phước Minh H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với số tiền 40.000.000 đồng phải thi hành theo quy định tại Điều 6 và khoản 3 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; và phải chịu án phí đối với yêu cầu phản tố không được chấp nhận. Tuy nhiên, bà Đ và ông H là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí nên căn cứ vào điểm đ khoản 1 Điều 12, Điều 14 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 thì bà Đ, ông H được miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm.

• [5.4] Án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa bản án sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu theo qui định tại khoản 2; Điều 29 Nghị quyết 326/UBTVQH của Ủy ban thường vụ Quốc hội. Hoàn trả cho ông Dương Quế L 300.000 đồng theo biên lai số 0004188 ngày 24/6/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bình Chánh.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2, Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Dương Quế L.

Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 309/2024/DS-ST ngày 31/5/2024 của Toà án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Dương Quế L: Buộc bà Lê Thị Vân Đ và ông Phước Minh H trả lại số tiền đặt cọc là 40.000.000 đồng (Bốn mươi triệu đồng) theo Hợp đồng thuê nhà ngày 10/3/2021 được Văn phòng C, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD. Thi hành ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của ông Dương Quế L cho đến khi thi hành án xong, ông bà Lê Thị Vân Đ và ông Phước Minh H còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà Lê Thị Vân Đ và ông Phước Minh H:
   • Tuyên bố Hợp đồng thuê nhà giữa bà Lê Thị Vân Đ, ông Phước Minh H và ông Dương Quế L ký ngày 10/3/2021 được Văn phòng C, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD chấm dứt kể từ ngày 22/8/2021.
   • Buộc ông Dương Quế L có trách nhiệm trả cho bà Lê Thị Vân Đ và ông Phước Minh H số tiền điện là 4.399.903 đồng (Bốn triệu, ba trăm chín mươi chín nghìn, chín trăm lẻ ba đồng).
   • Buộc ông Dương Quế L có trách nhiệm trả cho bà Lê Thị Vân Đ và ông Phước Minh H số tiền sửa chữa cửa cổng là 3.418.000 đồng (Ba triệu, bốn trăm mười tám nghìn đồng).
   • Không chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà Lê Thị Vân Đ, ông Phước Minh H và ông Dương Quế L về việc yêu cầu ông Dương Quế L trả số tiền sửa chữa cửa cổng là 9.082.000 đồng (Chín triệu, không trăm tám mươi hai nghìn đồng).

Các bên giao thi hành án tại cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của bà Lê Thị Vân Đ và ông Phước Minh H cho đến khi thi hành án xong, ông Dương Quế L còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Về án phí và chi phí khác:
   • Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Ông Dương Quế L tự nguyện chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 1.000.000 đồng, ông L đã nộp xong.
   • Về chi phí giám định: Bà Lê Thị Vân Đ và ông Phước Minh H phải hoàn trả cho ông Dương Quế L chi phí giám định là 13.014.000 đồng (Mười ba triệu, không trăm mười bốn nghìn đồng).
4. Về án phí:
   • Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Dương Quế L phải chịu 4.740.895 đồng (Bốn triệu, bảy trăm bốn mươi nghìn, tám trăm chín mươi lăm đồng) án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 2.025.000 đồng (Hai triệu, không trăm hai mươi lăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí số AA/2021/0007096 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông Dương Quế L còn phải nộp thêm 2.715.895 đồng (Hai triệu, bảy trăm mười lăm nghìn, tám trăm chín mươi lăm đồng) án phí dân sự sơ thẩm.
   • Bà Lê Thị Vân Đ và ông Phước Minh H được miễn nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm.
   • Án phí dân sự phúc thẩm: Hoàn trả cho ông Dương Quế L 300.000 đồng theo biên lai số 0004188 ngày 24/6/2024 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Bình Chánh.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo Điều 2 Luật thi hành án dân sự năm 2008 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì người được thi hành án dân sự; Người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành theo các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014); Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.