TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NGHỆ AN	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 70/2024/DS-PT Ngày: 26/7/2024 V/v: "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NGHỆ AN

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

• - Thẩm phán - chủ toạ phiên tòa: ông Hồ Ngọc Tiếp
• - Thẩm phán: bà Phạm Thị Thúy Quỳnh
• Bà Trần Thị Mỹ Hải
• - Thư ký Tòa án ghi biên bản phiên toà: bà Đậu Thị Bích Thủy, Thẩm tra viên Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An.
• - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An tham gia phiên tòa: bà Trần Thị Tâm, Kiểm sát viên.

Trong ngày 26 tháng 7 năm 2024, tại Phòng xử án, trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 88/2023/TLPT-DS ngày 08 tháng 11 năm 2023 về “Tranh chấp đồng đặt cọc" do Bản án dân sự sơ thẩm số 14/2023/DS-ST ngày 28/7/2023 của Tòa án nhân dân huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An bị kháng cáo, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 136/2024/QĐ-PT ngày 12/6/2024 và Thông báo chuyển ngày mở phiên tòa số 136b/2024/TB-PT ngày 15/7/2024 của Toà án nhân dân tỉnh Nghệ An, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: anh Lê Đức H, sinh năm 1984, vắng mặt (đã có văn bản ủy quyền)

Địa chỉ: xóm H, xã D, huyện D, tỉnh Nghệ An.

Người đại diện theo ủy quyền: ông Hồ Văn N, sinh năm 1987

Địa chỉ: số nhà D đường P, khối T, phường H, thị xã T, tỉnh Nghệ An, có mặt.

Bị đơn:

• + Ông Nguyễn Xuân H1, sinh năm 1969, có mặt
• + Bà Trần Thị N1, sinh năm 1968, có mặt

Đều cùng địa chỉ: xóm C, xã H, huyện Y, tỉnh Nghệ An.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai và quá trình giải quyết vụ án, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn – ông Hồ Văn N trình bày:

Ngày 15/3/2022, anh Lê Đức H ký hợp đồng đặt cọc với ông Nguyễn Xuân H1 và vợ là bà Trần Thị N1, xã H, huyện Y là đặt cọc 100.000.000đ (một trăm triệu đồng) để bảo đảm thực hiện hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa đất số 28, tờ bản đồ số 14, tại địa chỉ: thôn B, L, xã T, huyện Q, tỉnh Nghệ An; thời hạn là hết ngày 30/3/2022.

Quá thời hạn đặt cọc nhưng anh Lê Xuân H2 không nhận được lời đề nghị giao kết hợp đồng nào từ ông H1, bà N1. Anh H2 tìm hiểu thì được biết thửa đất số 28, tờ bản đồ số 14, địa chỉ: thôn B, L, xã T, huyện Q là của người khác chứ không phải thuộc quyền sử dụng của ông H1, bà N1 và thửa đất đó không đủ diện tích như thỏa thuận. Anh Lê Đức H nhiều lần hỏi ông H1, bà N1 để lấy lại tiền đặt cọc nhưng ông H1, bà N1 chây ì, trốn tránh nghĩa vụ. Vì vậy anh Lê Đức H khởi kiện, yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc nêu trên vô hiệu và buộc ông H1, bà N1 trả lại toàn bộ số tiền đặt cọc là 100.000.000đ (một trăm triệu đồng).

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn - ông Nguyễn Xuân H1 trình bày:

Vào ngày 15/3/2022, khoảng 10 giờ sáng ông đang ở nhà thì nhận được điện thoại của anh Lê Đức H, hỏi “ông có thửa đất muốn bán à” thì ông trả lời là “đúng rồi,”. Ông có nói rõ là đất đã mua nhưng chưa làm thủ tục sang tên ông, mà sẽ sang tên thẳng anh H từ chủ cũ để thuận lợi về mặt thủ tục giấy tờ. Sau khi trao đổi thống nhất giá thì anh H nói là “chú mự để cho cháu làm xưởng may rồi cháu đặt cọc cho chú mự 100.000.000 đồng, nếu không họ mua mất”. Chiều cùng ngày, hai bên thống nhất và làm giấy đặt cọc như nội dung anh H đã nộp tại tòa án và đã khai. Hai bên hẹn ngày 30/3/2022 có mặt tại nơi có đất để thực hiện thủ tục sang bìa cho anh H. Vào ngày 29/3/2022, ông điện thoại cho cán bộ xã và chủ cũ của thửa đất, hẹn sáng 30/3/2022 sẽ đến Ủy ban nhân dân xã T làm thủ tục sang tên cho anh H. Ngày 30/3/2022, ông đề nghị anh H ra ngay trụ sở Ủy ban nhân dân xã T làm thủ tục sang tên và nộp tiền mua đất đã thỏa thuận thì anh H bảo “chú vào đây cho cháu bàn tí” thì ông nói "không bàn bạc gì nữa, vào Ủy ban nhân dân xã chứ họ đang chờ và trả tiền cho chú” thì anh H nói "đất đang tranh chấp”. Ông nói “Tranh chấp với ai” thì anh H không trả lời. Sau đó anh H vẫn cho rằng đất thiếu diện tích nên không tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Nay anh H yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu và buộc vợ chồng ông trả lại tiền cọc với lý do đất không phải của ông (H1) và không đủ diện tích thì ông không chấp nhận.

Tại Bản tự khai và tại phiên tòa, đồng bị đơn - bà Trần Thị N1 (vợ ông H1) thống nhất toàn bộ lời khai và ý kiến ở trên của ông Nguyễn Xuân H1.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 14/2023/DS-ST ngày 28/7/2023 của Tòa án nhân dân huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An đã quyết định: Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, khoản 4 Điều 91, khoản 2 Điều 92, Điều 227, 228, Điều 266 Bộ Luật tố tụng dân sự; Điều 328, khoản 4 Điều 422, khoản 1, khoản 2 Điều 423, khoản 5 Điều 428 Bộ Luật dân sự, Khoản 2 Điều 26, khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án, xử:

• - Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 15/3/2022 giữa anh Lê Đức H và ông Nguyễn Xuân H1, bà Trần Thị N1 vô hiệu và buộc ông Nguyễn Xuân H1 và bà Trần Thị N1 trả lại số tiền 100.000.000 đồng.
• - Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, nghĩa vụ thi hành án, quyền kháng cáo.

Tại đơn kháng cáo, nguyên đơn kháng cáo Bản án số 14/2023/DS-ST ngày 28/7/2023 của Tòa án nhân dân huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An với nội dung: tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc ngày 15/3/2022 giữa anh Lê Đức H và ông Nguyễn Xuân H1, bà Trần Thị N1; giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu theo quy định pháp luật.

Tại phiên tòa phúc thẩm, sau khi tranh trụng, hai bên đương sự (phía nguyên đơn là ông Hồ Văn N, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn) và phía bị đơn - ông Nguyễn Xuân H1, bà Trần Thị N1 thống nhất, thỏa thuận giải quyết toàn bộ vụ án, cụ thể: ông Nguyễn Xuân H1, bà Trần Thị N1 phải hoàn trả một phần tiền đã nhận đặt cọc cho anh Lê Đức H là 30.000.000đ (ba mươi triệu đồng); kỷ phần mỗi người phải hoàn trả cho anh H là 15.000.000đ (mười lăm triệu đồng). Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đã nhận đủ số tiền trên.

Ý kiến của Kiểm sát viên: đề nghị Hội đồng xét xử công nhận thỏa thuận giữa hai bên đương sự tại phiên tòa phúc thẩm, do thỏa thuận đó là tự nguyện, phù hợp pháp luật. Bị đơn phải chịu án phí theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, trên cơ sở kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận thấy:

[1] Về tố tụng

Vụ án về việc "Tranh chấp đồng đặt cọc" thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Yên Thành nên Tòa án nhân dân huyện Yên Thành thụ lý, giải quyết là đúng thẩm quyền.

Đơn kháng cáo của nguyên đơn nộp cho Tòa án trong thời hạn luật định. Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An thụ lý, giải quyết theo thủ tục phúc thẩm là đúng pháp luật.

Các hành vi tố tụng, quyết định tố tụng của những người tiến hành tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Tòa cấp sơ thẩm thực hiện đúng quy định pháp luật, không bị khiếu nại.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vắng mặt nhưng đã có văn bản quỷ quyền hợp lệ cho ông Hồ Văn N; tại đơn kháng cáo, nguyên đơn đề nghị đưa Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Q và UBND xã T, huyện Q tham gia tối tụng, Hội đồng xét xử nhận thấy không cần thiết nên vẫn tiến hành xét xử vụ án.

[2] Xét kháng cáo của nguyên đơn ông - Lê Đức H, thấy rằng:

[2.1] Hợp đồng đặt cọc ngày 15/3/2022 giữa anh Lê Đức H và ông Nguyễn Xuân H1,bà Trần Thị N1 là có thật, được hai bên thừa nhận nên không phải chứng minh. Các đương sự giao kết hợp đồng có đủ năng lực, không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội, nên là hợp đồng hợp pháp.

[2.2] Tại thời điểm anh Lê Đức H, ông Nguyễn Xuân H1, bà Trần Thị N1 giao kết hợp hợp đồng nêu trên, giấy tờ pháp lý của thửa đất mà ông Nguyễn Xuân H1, bà Trần Thị N1 bán cho anh Lê Đức H đang mang tên bà Hoàng Thị T, ông Nguyễn Xuân H1 hay bà Trần Thị N1 đều chưa kê khai, đăng ký quyền sử dụng hoặc đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

[2.3] Do đó, vợ chồng ông Nguyễn Xuân H1, bà Trần Thị N1 bán thửa đất trên cho anh Lê Đức H khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trái quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2023, vi phạm điều cấm của pháp luật, dẫn đến không thể thực hiện được hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất như hai bên đã giao kết hợp đồng đặt cọc. Do đó, có đủ cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Lê Đức H về việc tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa anh Lê Đức H và ông Nguyễn Xuân H1, bà Trần Thị N1 vô hiệu, đồng thời giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu theo quy định pháp luật.

[2.4] Ông Nguyễn Xuân H1, bà Trần Thị N1 có lỗi chính để dẫn đến không thực hiện được hợp đồng (do bán đất khi chưa phải chính chủ); ông Lê Đức H có một phần lỗi vì lý do trên.

[2.5] Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm, sau khi tranh trụng, hai bên đương sự (phía nguyên đơn là ông Hồ Văn N, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn) và phía bị đơn - ông Nguyễn Xuân H1, bà Trần Thị N1 thống nhất, thỏa thuận giải quyết toàn bộ vụ án, cụ thể: ông Nguyễn Xuân H1, bà Trần Thị N1 phải hoàn trả một phần tiền đã nhận đặt cọc cho anh Lê Đức H là 30.000.000₫ (ba mươi triệu đồng); kỷ phần mỗi người phải hoàn trả cho anh H là 15.000.000₫ (mười lăm triệu đồng). Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đã nhận đủ số tiền trên. Sự thỏa thuận như trên giữa hai bên đương sự hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội, nên là hợp đồng hợp pháp, được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[3] Về án phí:

[3.1] Kháng cáo của anh Lê Đức H được chấp nhận, nên anh H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả anh Lê Đức H 2.500.000đ (hai triệu năm trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí dân sự đã nộp theo biên lai số 0000540 ngày 30/12/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Yên Thành.

[3.2] Ông Nguyễn Xuân H1, bà Trần Thị N1 phải chịu 1.500.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm (mỗi người phải chịu 750.000đ (bảy trăm bảy mươi nghìn đồng).

[4] Các quyết định khác của Bản án dân sự sơ thẩm số 14/2023/DS-ST ngày 28/7/2023 của Tòa án nhân dân huyện Yên Thành không bị kháng cáo, kháng nghị, có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

1. Căn cứ khoản 2 Điều 308; khoản 2 Điều 309, khoản 1 Điều 300 Bộ luật tố tụng dân sự, chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn - anh Lê Đức H, sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 14/2023/DS-ST ngày 28/7/2023 của Tòa án nhân dân huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An.

2. Căn cứ các Điều: 328, 123, 132, 363, 407, Bộ luật dân sự; Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, xử:

2.1. Tuyên bố giao dịch về đặt cọc theo hợp đồng đặt cọc ngày 15/3/2022 giữa anh Lê Đức H và ông Nguyễn Xuân H1, bà Trần Thị N1 vô hiệu.

2.2. Công nhận sự thỏa thuận giữa các đương sự như sau: ông Nguyễn Xuân H1, bà Trần Thị N1 có nghĩa vụ hoàn trả anh Lê Đức H một phần tiền đặt cọc là 30.000.000đ (ba mươi triệu đồng), kỷ phần mỗi người là 15.000.000₫ (mười lăm triệu đồng). Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn (ông Hồ Văn N) đã nhận đủ số tiền trên.

3. Án phí: căn cứ Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án: Xử:

[3.1] Ông Nguyễn Xuân H1, bà Trần Thị N1, mỗi người phải chịu 750.000đ (bảy trăm năm mươi nghìn đồng) án phí dân sự.

[3.2] Hoàn trả anh Lê Đức H 2.500.000đ (hai triệu năm trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí dân sự đã nộp, theo biên lai số 0000540 ngày 30/12/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Yên Thành.

4. Những nội dung khác của Bản án dân sự sơ thẩm số 14/2023/DS-ST ngày 28/7/2023 của Tòa án nhân dân huyện Yên Thành tỉnh Nghệ An không bị kháng cáo, kháng nghị, có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

5. Án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Nghệ An; - TAND huyện Yên Thành; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ vụ án; V.P.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Hồ Ngọc Tiếp