TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KHÁNH HÒA	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
Bản án số: 70/2024/DS-PT Ngày: 24/06/2024 V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KHÁNH HÒA

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Võ Đình Phương

Các thẩm phán: Bà Lê Thị Hạng

Ông Nguyễn Trung Tín

- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thúy Oanh – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa tham gia phiên tòa: Bà Lê Đăng Phương Huệ - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 20 và 24 tháng 6 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 59/2024/TLPT-DS ngày 02 tháng 5 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc"

Do Bản án sơ thẩm số: 03/2024/DS-ST ngày 01/02/2024 của Tòa án nhân dân huyện Vạn Ninh, tỉnh Khánh Hòa bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 63/2024/QĐ-PT ngày 13 tháng 5 năm 2024, Quyết định hoãn phiên tòa số 78/2024/QĐ-PT ngày 10 tháng 6 năm 2024 giữa:

• * Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị S, sinh năm 1971.

  Địa chỉ: Thôn P, xã V, huyện V, tỉnh Khánh Hòa. Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Hoàng Thị Ngọc D, sinh năm 1981 (Giấy ủy quyền ngày 27/7/2023); trú tại: Tổ B, Đ, V, N, Khánh Hòa; bà D có mặt.

• * Bị đơn: Ông Nguyễn Văn K, sinh năm 1962 và bà Nguyễn Thị M, sinh năm 1965.

  Cùng trú địa chỉ: Thôn P, xã V, huyện V, tỉnh Khánh Hòa. Chỗ ở hiện nay: Thôn T, xã V, huyện V, tỉnh Khánh Hòa; bà M có mặt, ông K vắng mặt.

  Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật sư Nguyễn Thị H – Văn phòng luật sư Nguyễn Thị H, thuộc Đoàn luật sư tỉnh K; Luật sư H có mặt.

• * Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thị Hoài T, sinh năm 1980.

  Địa chỉ: Thôn Q, xã V, huyện V, tỉnh Khánh Hòa; bà T vắng mặt.

• * Người làm chứng:
  1. Bà Lê Thị Q, sinh năm: 1967; địa chỉ: Thôn T, xã V, huyện V, tỉnh Khánh Hòa; bà Q có mặt.
  2. Ông Lê Tiến Đ, sinh năm: 1988; địa chỉ: Thôn Q, xã V, huyện V, tỉnh Khánh Hòa; ông Đ yêu cầu xét xử vắng mặt.
• * Người kháng cáo: Bị đơn ông Nguyễn Văn K và bà Nguyễn Thị M.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện nguyên đơn bà Nguyễn Thị S và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Hoàng Thị Ngọc D trình bày:

Vào ngày 17/3/2022, tại nhà ông Nguyễn Văn K, bà Nguyễn Thị M, bà Nguyễn Thị S và vợ chồng ông Nguyễn Văn K, bà Nguyễn Thị M; cùng trú tại Thôn T, xã V, huyện V, tỉnh Khánh Hòa có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 173, tờ bản đồ 42; diện tích 811,1 m2 (ngang khoảng 28m, dài 30m), vị trí thửa đất tại thôn T, xã V, huyện V, tỉnh Khánh Hòa. Khi làm hợp đồng đặt cọc có sự chứng kiến của hai người làm chứng là bà Lê Thị Q và ông Lê Tiến Đ. Ông Đ là người lập hợp đồng đặt cọc, khi lập hợp đồng đặt cọc thì bà M có đưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên cho ông Đ và ông Đ có hỏi lại sang nhượng thửa đất theo diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay như thế nào thì các bên thống nhất sang nhượng diện tích đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là diện tích 811,1m2. Khi làm hợp đồng đặt cọc bà S và ông K, bà M có thoả thuận với nội dung: Bà Nguyễn Thị M, ông Nguyễn Văn K sang nhượng thửa đất số 173, tờ bản đồ 42; diện tích 811,1 m2, vị trí thửa đất tại thôn T, xã V, huyện V, tỉnh Khánh Hòa cho bà S với giá 1.380.000.000 đồng. Bà S đặt cọc cho ông K, bà M số tiền 200.000.000 đồng để đảm bảo cho việc chuyển nhượng thửa đất trên, hai bên thống nhất thời hạn đặt cọc là 30 ngày, từ ngày 17/3/2022 đến ngày 17/4/2022. Số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng. Nếu đến hết ngày 17/4/2022, ông K, bà M không thực hiện các thủ tục để chuyển nhượng thửa đất trên cho bà S thì ông K, bà M phải bồi thường gấp 02 lần số tiền đã nhận cọc là 400.000.000 đồng. Ngược lại, nếu bà S không nhận chuyển nhượng thửa đất thì sẽ mất số tiền đã đặt cọc. Sau khi ông Đ lập xong hợp đồng đặt cọc thì có đọc lại nhiều lần cho các bên cùng nghe thì các bên thống nhất và ký vào hợp đồng đặt cọc. Bà S đã giao đủ số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng cho ông K, bà M.

Đến ngày 28/3/2022, ông K, bà M yêu cầu bà S đặt cọc thêm 300.000.000 đồng và được bà S đồng ý. Ông Đ chứng kiến và đã ghi thêm nội dung này vào hợp đồng đặt cọc ngày 17/3/2022.

Đến đầu tháng 4/2022, bà S nghe được thông tin ngày 21/3/2022 vợ chồng ông K, bà M tiến hành thủ tục tách thửa và chuyển nhượng một phần thửa đất số 173, tờ bản đồ 42 cho bà Nguyễn Thị Hoài T. Vào ngày 06/4/2022 bà S gặp bà Nguyễn Thị M tại UBND xã V để nói về việc sang nhượng thửa đất trên theo hợp đồng đặt cọc ngày 17/3/2022 thì bà M trả lời không đồng ý sang nhượng cho bà S nữa.

Theo thoả thuận hợp đồng đặt cọc ngày 17/3/2022 thì ngày 17/4/2022 là hạn cuối để tiến hành thủ tục sang nhượng. Tuy nhiên, ngày 21/3/2022 bà M, ông K đã làm thủ tục tách và chuyển nhượng một phần thửa đất trên cho bà T và bà M không đồng ý chuyển nhượng cho bà S nữa nên ngày 12/4/2022 bà S làm đơn gửi Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện V yêu cầu ngăn chặn chuyển dịch tài sản đối với thửa đất số 173, tờ bản đồ 42, đồng thời làm đơn khởi kiện lên Toà án nhân dân huyện Vạn Ninh.

Bà Nguyễn Thị S yêu cầu Toà án giải quyết buộc ông Nguyễn Văn K, bà Nguyễn Thị M phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 173, tờ bản đồ số 42 theo hợp đồng đặt cọc mà các bên đã ký kết ngày 17/3/2022.

Trong quá trình giải quyết vụ án, ngày 02/11/2023 người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị S là bà Hoàng Thị Ngọc D thay đổi yêu cầu khởi kiện. Cụ thể yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc ngày 17/3/2022 giữa bà S và ông K bà M, đồng thời yêu cầu ông K, bà M hoàn trả lại cho bà S số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng và phải chịu phạt cọc 500.000.000 đồng. Tổng cộng bà D yêu cầu ông K, bà M trả cho S số tiền 1.000.000.000 đồng (Một tỉ đồng).

* Bị đơn bà Nguyễn Thị M và ông Nguyễn Văn K đều trình bày:

Vào ngày 17/3/2022 tại nhà vợ chồng ông Nguyễn Văn K, bà Nguyễn Thị M, ông K, bà M và bà Nguyễn Thị S trú tại Thôn P B, xã V, huyện V, tỉnh Khánh Hòa có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chiều ngang 16m ngang, dài 30m thuộc một phần thửa đất số 173, tờ bản đồ 42, vị trí thửa đất tại thôn T, xã V, huyện V, tỉnh Khánh Hòa với số tiền là 1.380.000.000 đồng. Khi làm hợp đồng đặt cọc thì có hai người làm chứng là bà Lê Thị Q và ông Lê Tiến Đ. Bà M có đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên cho ông Đ làm hợp đồng đặt cọc với nội dung vợ chồng tôi sang nhượng cho bà S thửa đất có chiều ngang 16m, dài 30m, sau khi ông Đ lập xong hợp đồng đặt cọc thì ông Đ có đọc lại cho bà M nghe với nội dung là vợ chông bà M sang nhượng cho bà S thửa đất có chiều ngang 16m, dài 30m. Bà M tin tưởng nên có điểm chỉ vào hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, do bà M không biết chữ nên bà M không kiểm tra lại được nội dung hợp đồng đặt cọc ông Đ ghi có đúng là sang nhượng thửa đất có chiều ngang 16m, dài 30m hay không.

Vợ chồng bà M nhận đặt cọc hai lần của bà S với tổng số tiền là 500.000.000 đồng (Bằng chữ: Năm trăm triệu đồng). Lần thứ 1 là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng), lần thứ 2 là 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng).

Trước khi chuyển nhượng đất cho bà S vợ chồng bà S đã chuyển nhượng một phần thửa đất trên cho bà T. Hiện trạng đất vợ chồng bà M sử dụng chỉ ngang 16m, dài 30m. Vợ chồng bà M chỉ chuyển nhượng cho bà S một phần thửa đất chứ không chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho bà S.

Tuy nhiên, khi vợ chồng bà M tiến hành thủ tục chuyển nhượng đất cho bà T thì bị bà S làm thủ tục ngăn chặn áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch tài sản không cho vợ chồng bà M chuyển nhượng một phần thửa đất trên cho bà T.

Nay, nguyên đơn yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc ngày 17/3/2022 giữa nguyên đơn và vợ chồng ông bà, đồng thời yêu cầu ông bà hoàn trả lại cho bà S số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng, cũng như phải chịu phạt cọc 500.000.000 đồng, tổng cộng là 1.000.000.000 đồng (Một tỉ đồng) thì bà không đồng ý vì đã quá thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc mà bà S không thanh toán đủ tiền cho vợ chồng ông bà, nên xem như nguyên đơn mất tiền cọc. Ông bà không có lỗi. Nguyên đơn không tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là lỗi của nguyên đơn chứ không phải lỗi của vợ chồng bà.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Hoài T trình bày:

Vào năm 2019, ông Nguyễn Văn K, bà Nguyễn Thị M có sang nhượng cho bà T một phần thửa đất số 173, tờ bản đồ số 42 (bản đồ địa chính xã V), vị trí thửa đất tại thôn T, xã V, huyện V, tỉnh Khánh Hòa có diện tích 348m2 (ngang 12m, dài 29m), tuy nhiên khi làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất trên do bà T không có mặt tại địa phương nên có nhờ em bà T là bà Phạm Thị Thu T1, sinh năm 1993; trú tại: Thôn Q, xã V, huyện V, tỉnh Khánh Hòa đứng tên nhận sang nhượng quyền sử dụng đất giùm (Hiện nay bà T1 đang định cư ở nước Mỹ còn địa chỉ cụ thể thì bà T không biết). Các bên có làm giấy viết tay không công chứng, chứng thực và chưa làm thủ tục tách thửa.

Đến năm 2020, bà T tiến hành xây móng, rào ranh giới đối với phần đất mà bà T đã nhận sang nhượng từ vợ chồng ông K, bà M.

Đến ngày 21/3/2022, bà T và ông K, bà M làm lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành thủ tục tách thửa để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất trên, sau đó bà T nộp lên Văn phòng Đ2 chi nhánh huyện V để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà Nguyễn Thị S làm thủ tục ngăn chặn cấm chuyển dịch tài sản đối với thửa đất số 173, tờ bản đồ số 42 nên đến nay bà T vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất mà bà T đã nhận sang nhượng từ ông K, bà M. Sau này, bà T mới biết được bà S làm hợp đồng đặt cọc để sang nhượng thửa đất số 173, tờ bản đồ số 42 với ông K, bà M thì xảy ra tranh chấp. Nay bà S yêu cầu Toà án giải quyết buộc ông K, bà M trả lại số tiền đặt cọc và phạt cọc giữa bà S và ông K, bà M thì bà T không có ý kiến gì. Bà T không có yêu cầu độc lập gì trong vụ án này và không có yêu cầu gì đối với Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với thửa đất số 173, tờ bản đồ số 42.

* Người làm chứng ông Lê Tiến Đ trình bày:

Ngày 17/3/2022 tại nhà bà Nguyễn Thị M, ông Nguyễn Văn K, ông Lê Tiến Đ và bà Lê Thị Q có chứng kiến việc thoả thuận và làm hợp đồng đặt cọc việc sang nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 173, tờ bản đồ số 42 (bản đồ địa chính xã V), vị trí thửa đất tại thôn T, xã V, huyện V, tỉnh Khánh Hòa giữa bà Nguyễn Thị M, ông Nguyễn Văn K và bà Nguyễn Thị S. Bà Nguyễn Thị M, ông Nguyễn Văn K và bà Nguyễn Thị S thoả thuận với nhau bà M, ông K sang nhượng toàn bộ diện tích đất như hiện trạng bà M, ông K đang sử dụng đối với thửa đất số 173, tờ bản đồ số 42 có chiều ngang 16m, dài hết đất sang nhượng cho bà S với giá 1.380.000.000 đồng. Các bên thống nhất thời hạn đặt cọc là 30 ngày, từ ngày 17/3/2022 đến ngày 17/4/2022. Số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng. Nếu đến hết ngày 17/4/2022, ông K, bà M không thực hiện các thủ tục để chuyển nhượng thửa đất trên cho bên đặt cọc, thì ông K, bà M phải bồi thường gấp 02 lần số tiền đã nhận cọc là 400.000.000 đồng. Ngược lại, nếu bên đặt cọc không nhận chuyển nhượng thửa đất thì sẽ mất số tiền đã đặt cọc.

Sau khi ông K, bà M và bà S thoả thuận xong thì bà M đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 173, tờ bản đồ số 42 để ông Đ làm hợp đồng đặt cọc thì ông Đ thấy theo giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất có chiều ngang khoảng 28m (mét) còn hiện trạng bà M, ông K sử dụng và bán cho bà S ngang 16m (mét). Lúc này ông Đ có hỏi lại bà M là làm hợp đồng đặt cọc sang nhượng thửa đất với diện tích theo như trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay sao thì bà M đáp “Ghi theo trên sổ cũng được” nên ông Đ ghi diện tích sang nhượng là 811,1m2, Sau khi lập xong biên bản ông Đ có đọc lại cho các bên cùng nghe và ông Đ có nói: “nếu đúng thì ký tên và lăn tay vào hợp đồng còn nếu không đúng thì chỉnh sửa lại hợp đồng” và các bên đều đồng ý thống nhất như các thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc cũng như diện tích sang nhượng là 811,1m2 và ký vào hợp đồng đặt cọc. Cùng ngày ký hợp đồng đặt cọc (ngày 17/3/2022) bà S đã chuyển số tiền 200.000.000 đồng cho vợ chồng ông K, bà M. Đến ngày 18/3/2022, bà S có đặt cọc thêm 300.000.000 đồng cho ông K, bà M và tôi có ghi thêm vào hợp đồng đặt cọc ngày 17/3/2022.

Sau khi bà S chồng tiền đặt cọc lần thứ nhất 200.000.000 đồng ngày 17/3/2022 cho bà M thì bà M cho ông Đ và bà Q số tiền 10.000.000 đồng, đến ngày 18/3/2022 bà S chồng tiền đặt cọc lần thứ hai 300.000.000 đồng cho bà M, thì bà M cho thêm ông Đ và bà Q số tiền 10.000.000 đồng. Tổng cộng bà M cho ông Đ và bà Q1 số tiền 20.000.000 đồng.

* Người làm chứng bà Lê Thị Q trình bày:

Bà Lê Thị Q không có mối quan hệ gì với bà Nguyễn Thị M, ông Nguyễn Văn K, bà Nguyễn Thị S. Tuy nhiên, do bà Q ở gần nhà bà M nên khoảng đầu năm 2022, bà M có nhờ bà tìm người mua lô đất của bà M có chiều dài ngang 16m, dài 30m. Khi bà Q đến kiểm tra hiện trạng của thửa đất của bà M để giới thiệu cho người mua thì bà Q thấy hiện trạng của thửa đất có chiều ngang 16m.

Bà Q và con rể là ông Lê Tiến Đ; trú tại: Thôn Q, xã V, huyện V, tỉnh Khánh Hòa có giới thiệu cho bà Nguyễn Thị M, ông Nguyễn Văn K sang nhượng quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị S.

Ngày 17/3/2022 tại nhà bà Nguyễn Thị M, ông Nguyễn Văn K, bà Q và anh Lê Tiến Đ có chứng kiến việc thoả thuận và làm hợp đồng đặt cọc việc sang nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 173, tờ bản đồ số 42 (bản đồ địa chính xã V), vị trí thửa đất tại thôn T, xã V, huyện V, tỉnh Khánh Hòa giữa bà Nguyễn Thị M, ông Nguyễn Văn K và bà Nguyễn Thị S. Bà Nguyễn Thị M, ông Nguyễn Văn K và bà Nguyễn Thị S thoả thuận với nhau bà M, ông K sang nhượng toàn bộ diện tích đất như hiện trạng bà M, ông K đang sử dụng đối với thửa đất số 173, tờ bản đồ số 42 có chiều ngang 16m, dài 30m sang nhượng cho bà S với giá 1.380.000.000 đồng. Các bên thống nhất thời hạn đặt cọc là 30 ngày, từ ngày 17/3/2022 đến ngày 17/4/2022. Số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng. Nếu đến hết ngày 17/4/2022, ông K, bà M không thực hiện các thủ tục để chuyển nhượng thửa đất trên cho bên đặt cọc thì ông K, bà M phải bồi thường gấp hai lần số tiền đã nhận cọc là 400.000.000 đồng. Ngược lại, nếu bên đặt cọc không nhận chuyển nhượng thửa đất thì sẽ mất số tiền đã đặt cọc.

Sau khi ông K, bà M và bà S thoả thuận xong thì do bà Q không biết chữ nên anh Lê Tiến Đ là người trực tiếp ghi hợp đồng đặt cọc và bà M đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 173, tờ bản đồ số 42 cho anh Đ làm hợp đồng đặt cọc thì thấy theo giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất có chiều ngang khoảng 28m còn hiện trạng bà M, ông K sử dụng và bán cho bà S ngang 16m. Lúc này anh Đ có hỏi lại bà M là làm hợp đồng đặt cọc sang nhượng thửa đất với diện tích theo như trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay sao thì bà M đáp “Ghi theo trên sổ cũng được” và bà Q hỏi lại một lần nữa “sổ này sổ cũ mà bà M” thì bà M trả lời “không sao đâu” thì tôi nói “vậy thì có ghi rõ ra là bán ngang 16m, dài hết đất không” thì bà M trả lời “Không cần, sổ tôi đang cắt cho người ta dưới kia rồi” nên anh Đ ghi diện tích sang nhượng là 811,1m2. Sau khi lập xong biên bản anh Đ có đọc lại cho các bên cùng nghe và anh Đ có nói: “nếu đúng thì ký tên và lăn tay vào hợp đồng còn nếu không đúng thì chỉnh sửa lại hợp đồng” và các bên đều đồng ý thống nhất như các thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc cũng như diện tích sang nhượng là 811,1m2 và ký vào hợp đồng đặt cọc. Cùng ngày ký hợp đồng đặt cọc (ngày 17/3/2022) bà S đã chuyển số tiền 200.000.000 đồng cho vợ chồng ông K, bà M. Đến ngày 18/3/2022, bà S có đặt cọc thêm 300.000.000 đồng cho ông K, bà M và anh Đ có ghi thêm vào hợp đồng đặt cọc ngày 17/3/2022.

Sau khi bà S thanh toán tiền đặt cọc lần thứ nhất 200.000.000 đồng ngày 17/3/2022 cho bà M, thì bà M cho bà Q và anh Đ số tiền 10.000.000 đồng, đến ngày 18/3/2022 bà S thanh toán tiền đặt cọc lần thứ hai 300.000.000 đồng cho bà M, thì bà M cho thêm bà Q và anh Đ thêm số tiền 10.000.000 đồng. Tổng cộng bà M cho bà Q và anh Đ số tiền 20.000.000 đồng. Còn bà Q và anh Đ không nhận tiền từ bà S.

Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2024/DS-ST ngày 01 tháng 2 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Vạn Ninh, tỉnh Khánh Hòa đã quyết định:

• - Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn bà Nguyễn Thị S:
• + Tuyên Hủy hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ký ngày 17/3/2022 giữa bà Nguyễn Thị S và ông Nguyễn Văn K, bà Nguyễn Thị M.
• + Buộc bị đơn ông Nguyễn Văn K và bà Nguyễn Thị M hoàn trả lại cho nguyên đơn bà Nguyễn Thị S số tiền là 500.000.000 đồng và phải chịu phạt số tiền 500.000.000 đồng do vi phạm hợp đồng đặt cọc. Tổng cộng bị đơn phải trả cho nguyên đơn là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng).
• - Tiếp tục duy trì biện pháp áp dụng khẩn cấp tạm thời tại Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 05/2022/QĐ-BPKCTT ngày 11/05/2022 của Toà án nhân dân huyện Vạn Ninh về việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp”

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo theo quy định.

Ngày 15/02/2024, bị đơn bà Nguyễn Thị M, ông Nguyễn Văn K có đơn kháng cáo toàn bộ nội dung bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

• - Bị đơn và người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn cho rằng hợp đồng đặt cọc chỉ thỏa thuận bán một phần thửa đất 173. Bị đơn chỉ nhận tiền đặt cọc 200.000.000đồng và số tiền 300.000.000đồng nguyên đơn giao cho bị đơn là tiền hỗ trợ không phải tiền cọc. Tại giai đoạn sơ thẩm thu thập chứng cứ không đúng, đánh giá chứng cứ không đầy đủ và chưa xem xét Mảng trích đo địa chính ngày 22/02/2022 xã V nên cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng nên đề nghị hủy bản án sơ thẩm.
• - Nguyên đơn cho rằng theo hợp đồng đặt cọc cho thấy trong thời hạn đặt cọc bà S đã đặt cọc 02 lần với số tiền 500.000.000đồng với toàn bộ thửa đất 173 nhưng sau khi đặt cọc bị đơn đã bán một phần thửa đất cho người khác nên đã vi phạm hợp đồng nên trả lại tiền cọc và phải chịu phạt cọc tổng cộng 1.000.000.000đồng.
• - Phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa:
  • + Về thủ tục tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng theo quy định pháp luật.
  • + Về nội dụng: Theo Hợp đồng đặt cọc cho thấy nguyên đơn đặt cọc nhận chuyển nhượng thửa đất 173 và giao cho bị đơn 02 lần với tổng số tiền 500.000.000đồng nhưng sau đó bị đơn đã chuyển nhượng cho người khác. Do đó, bị đơn đã vi phạm hợp đồng đặt cọc. Trên cơ sở đó, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Căn cứ vào các chứng cứ và tài liệu đã được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện chứng cứ, ý kiến của Kiểm sát viên và đương sự;

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN:

[1] Về thủ tục tố tụng:

Ngày 01/02/2024, Tòa án nhân dân huyện Vạn Ninh xét xử vụ án. Ngày 15/02/2024, bị đơn kháng cáo bản án. Vậy kháng cáo của bị đơn trong hạn luật định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm. Đối với ông Nguyễn Văn K vắng mặt lần thứ hai nên đình chỉ xét xử phúc thẩm.

[2] Hội đồng xét xử xét:

[2.1] Bị đơn cho rằng chỉ chuyển nhượng một phần thửa đất 173, tờ bản đồ 42, ngang 16m, dài hết đất:

- Căn cứ Mảng trích đo địa chính ngày 22/02/2022 xã V kèm theo Đơn kháng cáo bị đơn cho rằng một phần thửa đất đã đo đạc, tách thửa và đã chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Hoài T nên phần đất còn lại có chiều ngang 16m, dài hết đất là phần bị đơn đã thỏa thuận bán cho nguyên đơn nhưng nguyên đơn từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng nên phải chịu mất tiền cọc. Tuy nhiên, theo Hợp đồng đặt cọc ngày 17/03/2022 được ký kết giữa bà Nguyễn Thị M, ông Nguyễn Văn K với bà Nguyễn Thị S thể hiện tại Điều 1 và Điều 2 của Hợp đồng đặt cọc hai bên thỏa thuận ông K, bà M chuyển nhượng cho bà S thửa đất số 173, tờ bản đồ 42, diện tích 811,1m² tại xã V, huyện V đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giá chuyển nhượng 1.380.000.000đồng và tại thời điểm lập hợp đồng bà S giao tiền đặt cọc 200.000.000đồng. Ngày 28/3/2022, bà S tiếp tục giao tiền cọc 300.000.000đồng. Tại Điều 3 của hợp đồng quy định thời hạn bà S đặt cọc cho ông K, bà S kể từ ngày 17/03/2022 đến hết ngày 17/4/2022. Sau khi bà M, ông K nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với bà S làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất, bà S phải giao đủ số tiền còn lại cho bà M, ông K. Đồng thời, bà M và ông K cũng cam kết toàn bộ tài sản đặt cọc chuyển nhượng có đầy đủ giấy tờ và thuộc quyền sở hữu hợp pháp vợ chồng bà M. Trường hợp, quá thời hạn theo thỏa thuận trên mà bà M, ông K không chuyển nhượng tài sản đặt cọc cho bà S thì bà M, ông K phải bồi thường cho bà sanh gấp hai lần với số tiền đã đặt cọc. Ngược lại, bà S không nhận chuyển nhượng thì mất số tiền cọc.

Hội đồng xét xử thấy rằng: Theo nội dung Hợp đồng đặt cọc nêu trên thể hiện nguyên đơn và bị đơn thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng thửa đất số 173, tờ bản đồ 42, diện tích 811,1m² tại xã V, huyện V đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại phiên tòa phúc thẩm các bên đương sự đều thừa nhận tại thời điểm lập hợp đồng đã nhờ người làm chứng Lê Tấn Đ1 đọc lại toàn bộ nội dung hợp đồng đặt cọc cho tất cả các bên nghe và thừa nhận đúng nên ký vào hợp đồng, bà M nhận tiền cọc. Vì vậy, việc bị đơn cho rằng hợp đồng đặt cọc chỉ thỏa thuận chuyển nhượng một phần thửa đất là không đúng.

- Đồng thời, theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bản chính) giữa ông Nguyễn Văn K, bà Nguyễn Thị M với bà Nguyễn Thị Hoài T được Ủy ban nhân dân xã V chứng thực ngày 21/3/2022 (được bà M cung cấp bl 60-63). Ngày 17/3/2022 bị đơn ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng toàn bộ thửa đất 173 với nguyên đơn nhưng đến ngày 21/3/2022 ký hợp đồng chuyển nhượng một phần thửa đất 173 cho bà T. Như vậy, căn cứ vào thời điểm ký kết của hai hợp đồng nêu trên cho thấy bị đơn đã ký chuyển nhượng cho bà T sau khi đã ký hợp đồng đặt cọc với bà S nên bị đơn cho rằng căn cứ theo mảng trích đo địa chính chứng minh chỉ ký hợp đồng đặt cọc một phần thửa đất 173 là không có cơ sở.

Theo phân tích trên cho thấy, nội dung hợp đồng đặt cọc giữa bị đơn và nguyên đơn là toàn bộ thửa đất 173 và sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì bị đơn đã ký chuyển nhượng một phần thửa đất 173 cho bà T. Do đó, bị đơn đã vi phạm thỏa thuận đặt cọc dẫn đến không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng nên lỗi thuộc về bị đơn. Vì vậy, bị đơn phải trả lại toàn bộ tiền cọc và chịu phạt cọc.

[2.2] Bị đơn cho rằng số tiền 300.000.000đồng không phải số tiền cọc:

Tại Điều 3 hợp đồng đặt cọc quy định cho thấy hai bên thỏa thuận thời hạn đặt cọc từ ngày 17/03/2022 đến ngày 17/4/2022. Trong thời hạn này, bà S đã giao cho bà M hai lần tiền với tổng cộng 500.000.000đồng được ông Đ1 và bà Q chứng kiến. Theo Biên bản đối chất và Biên bản lấy lời khai của ông Lê Tiến Đ và bà Lê Thị Q (bl 94, 97, 101, 102 và 103) đều xác định bà M nhận tiền cọc lần thứ nhất số tiền 200.000.000đồng vào ngày 17/3/2022 và lần hai số tiền 300.000.000đồng vào ngày 28/03/2022. Đồng thời, nguyên đơn, bị đơn không biết chữ nên hai bên nhờ ông Đ ghi hợp đồng đặt cọc và ghi nội dung bổ sung số tiền đặt cọc 300.000.000đồng. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn, bị đơn thừa nhận có nhờ ông Đ lập hợp đồng và ghi giúp số tiền đặt cọc. Theo quy định của hợp đồng đặt cọc, lời trình bày của người làm chứng và số tiền 300.000.000đồng được giao trong thời hạn thỏa thuận đặt cọc nên có cơ sở xác định bị đơn nhận của nguyên đơn hai lần 500.000.000đồng là tiền cọc. Vì vậy, ý kến của bị đơn nêu trên là không có cơ sở.

[2.3] Bị đơn cho rằng cấp sơ thẩm thu thập chứng cứ chưa đúng quy định tại Điều 96 Bộ luật tố tụng dân sự và xác định lại quan hệ tranh chấp là không đúng:

Tại phiên tòa phúc thẩm, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn cho rằng cấp sơ thẩm thu thập chứng cứ không đúng và bản án sơ thẩm chưa xem xét Mảng trích đo địa chính ngày 22/02/2022. Hồ sơ khởi kiện của nguyên đơn nộp cho Tòa án ngày 12/4/2022 và bị đơn cung cấp theo Đơn kháng cáo ngày 15/02/2024. Theo Biên bản kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ ngày 27/12/2023 cho thấy các chứng cứ của các đương sự cung cấp đã được công khai. Quá trình giải quyết vụ án tại giai đoạn sơ thẩm bị đơn không có ý kiến gì. Việc bị đơn vắng mặt tại giai đoạn sơ thẩm là tự từ bỏ quyền tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chính bị đơn. Cấp sơ thẩm tiến hành xét xử vụ án theo đúng quy định pháp luật. Do đó, ý kiến của bên bị đơn cho rằng cấp sơ thẩm vi phạm thủ tục tố tụng và yêu cầu hủy bản án sơ thẩm là không có cơ sở.

- Đối với việc xác định quan hệ tranh chấp: Theo Đơn khởi kiện ngày 12/4/2022 của Tòa án nhân dân huyện Vạn Ninh thể hiện nội dung vi phạm hợp đồng đặt cọc và tranh chấp các thỏa thuận trong hợp đồng này nhưng cấp sơ thẩm thụ lý quan hệ “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là chưa chính xác. Theo Thông báo số 19/TB-TLVABS ngày 20/11/2023 của Tòa án nhân dân huyện Vạn ninh về việc xác định lại quan hệ tranh chấp là đúng với nội dung hai bên tranh chấp. Do đó, cấp sơ thẩm xác định lại quan hệ tranh chấp hợp đồng đặt cọc là có cơ sở.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị M và đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Văn K, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[3] Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

• - Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;
• - Căn cứ vào Luật phí và lệ phí số 97/2015/QH13 ngày 25/11/2015;
• - Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

• * Tuyên xử: Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị M và đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Văn K, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.
• * Về án phí: Ông Nguyễn Văn K và bà Nguyễn Thị M phải chịu 300.000đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí lệ phí tòa án số 0006857 ngày 29/02/2024 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Vạn Ninh.
• * Quy định: Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 357 Bộ luật dân sự 2015.

Trường hợp bản án được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - Viện KSND tỉnh Khánh Hòa; - TAND huyện Vạn Ninh; - Chi cục THADS huyện Vạn Ninh; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ, án văn, văn phòng.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa Võ Đình Phương