TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Bản án số: 691/2025/DS-PT Ngày: 18 - 6 - 2025 V/v “Tranh chấp quyền sử dụng đất”

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Bùi Thị Thu

Các Thẩm phán: Bà Phạm Thị Duyên

Ông Nguyễn Văn Hùng

- Thư ký phiên tòa: Ông Đinh Thế Mạnh - Thư ký Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Mậu Hưng- Kiểm sát viên.

Trong các ngày 11 và 18 tháng 6 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 281/2025/TLPT-DS ngày 26 tháng 02 năm 2025, về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 678/2024/DS-ST ngày 17 tháng 09 năm 2024 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 3789/2025/DSPT-QĐ ngày 23/5/2025 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Lê Thị Thanh H, sinh năm 1974. Địa chỉ: A đường A, Tổ A, Khu phố C, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh. Có mặt.
2. Bị đơn: Ông Nguyễn Văn C, sinh năm 1954. Địa chỉ: 1 đường A, Tổ A, Khu phố C, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh. Có mặt.
3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
   1. Bà Trần Thị Y, sinh năm 1957. Địa chỉ: D Đường A, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh. Vắng mặt.
   2. Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1951 (chết 28/02/2023)

      Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Nguyễn Thị T:

      • Ông Nguyễn Văn C, sinh năm 1954; Có mặt.
      • Bà Nguyễn Thị T1, sinh năm 1976; Vắng mặt.
      • Bà Nguyễn Thị L, sinh năm 1977; Vắng mặt.
      • Ông Nguyễn Tiến D, sinh năm 1979; Vắng mặt.
      • Ông Nguyễn Văn L1, sinh năm 1981; Có mặt.
      • Bà Nguyễn Thị C1, sinh năm 1983; Vắng mặt.

      Cùng địa chỉ: 1 đường A, Tổ A, Khu phố C, phường T, Quận I, Thành phố Hồ Chí Minh.

      Đại diện theo ủy quyền của ông C, bà T1, ông D, ông L1, bà C1, bà L: Ông Nguyễn Văn C2, sinh năm 1966. Địa chỉ: B H, khu phố C, phường L, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh. Có mặt.

   3. Ông Phạm Duy B, sinh năm 1977. Địa chỉ: A đường A, Tổ A, Khu phố C, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh. Có mặt.
   4. Bà Lê Thị Đ, sinh năm 1972. Địa chỉ: A đường A, Tổ A, Khu phố C, phường T, thành phố Đ, Thành phố Hồ Chí Minh. Có mặt.
   5. Ông Nguyễn Đức T2, sinh năm 1987. Địa chỉ: 1, khu phố D, phường P, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. Vắng mặt.
   6. Ông Lê Thanh T3, sinh năm 1970 và bà Trần Thị T4, sinh năm 1984. Cùng địa chỉ: Thôn S, xã T, huyện D, tỉnh Hà Nam. Vắng mặt.

      Đại diện theo ủy quyền của ông T3, bà T4: Bà Lê Thị Thanh H, sinh năm 1974. Địa chỉ: A đường A, Tổ A, Khu phố C, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh. Có mặt.

   7. Bà Nguyễn Thị L, sinh năm 1977; Vắng mặt.
   8. Ông Nguyễn Văn L1, sinh năm 1981; Có mặt.
   9. Bà Nguyễn Thị C1, sinh năm 1983; Vắng mặt.
   10. Vũ Nguyễn Hoàng K, sinh năm 2013; Vắng mặt.

       Cùng địa chỉ: 1 đường A, Tổ A, Tổ K, Khu phố C, phường T, Thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

   11. Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố H.

       Đại diện theo ủy quyền: Ông Phạm Ngọc T5, sinh năm 1964. Địa chỉ: E Đ, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh. Có mặt.

   12. Ủy ban nhân dân thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

       Đại diện theo ủy quyền: Bà Lê Thị Hồng N và ông Trịnh Lê Đ1. Vắng mặt.

Do có kháng cáo của bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

2

Nguyên đơn bà Lê Thị Thanh H trình bày:

Năm 1999, bà Trần Thị Y lập giấy tay chuyển nhượng đồng loạt cho 04 gia đình: ông Kiều Văn B1 (chồng bà Lê Thị Đ), ông Nguyễn Văn C, Lê Thanh T3, Lê Văn C3. Sau đó ông T3 chuyển nhượng cho bà H, ông C3 chuyển cho ông P, ông P chuyển cho ông Nguyễn Đức T2 với diện tích mỗi lô đất gần bằng nhau: 5m x 23,6m. Bà Y có cam kết chừa phần diện tích phía trước các lô đất có chiều rộng khoảng 3m để làm đường sử dụng chung để đi ra hẻm A, và chừa phía sau 0,9m để làm lối thoát nước chung.

Khi nhận đất từ bà Y các bên đã đo đạc, cắm mốc đủ 5m, có ông T6 tổ trưởng khu phố chứng kiến. Ông C là người xây dựng đầu tiên và chỉ xây nền móng, đến năm 2009 thì ông C mới xây dựng nhà ở.

Ông C đã kê khai khống phần diện tích sử dụng chung rộng 3m này và xin cấp Giấy chứng nhận đất nông nghiệp để tránh sự chú ý của các hộ liền kề, sau đó ông làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và phần đất 3m sử dụng chung đã được công nhận trong Giấy chứng nhận số CB383084 do Ủy ban nhân dân Quận I cấp cho ông C ngày 10/9/2015;

Ngoài ra nguyên đơn cũng phát hiện tổng diện tích nhà đất của nguyên đơn cũng giảm so với khi nhận chuyển nhượng, trong khi tổng diện tích nhà đất của ông C tăng lên. Theo Bản đồ hiện trạng vị trí do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở T10 số hợp đồng 23224/TT ĐĐBĐ-CNTĐ lập ngày 13/12/2023 thì diện tích đất của nguyên đơn bị nhà ông C lấn sang là 6,2 m².

Vì lẽ đó, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu:

• Buộc ông C, bà T trả lại phần đất sử dụng chung theo hiện trạng 32,1m² ký hiệu 4b trên Bản đồ hiện trạng vị trí do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở T10- số hợp đồng 23224/TT ĐĐBĐ-CNTĐ lập ngày 30/9/2020, tương ứng ký hiệu 14, 15 của Bản đồ hiện trạng vị trí- áp ranh ngày 13/12/2023) và yêu cầu tháo dỡ cổng nhà và di dời cây kiểng, để trả lại hiện trạng lối đi chung.
• Buộc ông C, bà T trả lại phần diện tích đã lấn chiếm 11,1m² (tại vị trí ký hiệu 1b, 2b, 3b của Bản đồ ngày 30/9/2020), tương ứng vị trí 5, 6, 8, 20 của Bản đồ ngày 13/12/2023) cho nguyên đơn.
• Tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CB383084 do Ủy ban nhân dân Quận I (nay là thành phố T) cấp ngày 10/9/2015 cho ông Nguyễn Văn C và bà Nguyễn Thị T.

Bị đơn ông Nguyễn Văn C trình bày:

Trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông không đồng ý bởi vì lô đất ông mua của bà Y là lô cuối lại ở trong góc, nên phần diện tích bà Y bán cho ông dù không xác định được diện tích nhưng lớn hơn những lô đất khác. Ông xác định phần đất này có ranh giới phía Đông giáp ông Lê Thanh T3 (nay là bà Lê Thị Thanh H), phía Nam giáp ông Đ1 (nay là ông L2), phía Bắc giáp ông

3

Phan Đăng T7 (nay là ông T8), phía Tây giáp suối. Sau này khi ông làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận thì có gia đình ông T3, ông L2, ông T8 ký giáp ranh bản vẽ xin cấp giấy chứng nhận của ông. Hiện tại nhà đất của ông có diện tích thực tế trước 7m, phía đuôi 3m, dài khoảng 29m. Diện tích phía sau là 3m ngang chứ không đủ 5m như bà H trình bày. Sở dĩ đất của ông nhiều là do ông lấn suối.

Đối với phần đất sử dụng chung theo hiện trạng có diện tích là 32,1m² (ký hiệu 14, 15), ông không đồng ý trả lại cho nguyên đơn. Bởi vì bà Y chỉ chừa phần diện tích phía trước rộng khoảng 3m là để mỗi hộ tự sử dụng, không phải đất sử dụng chung như phía nguyên đơn trình bày và hơn nữa sau này bà Y cần tiền, nên cũng đã lập giấy tay bán luôn cho ông C với giá 90.000.000 đồng (có lập biên nhận ngày 28/10/2018).

Ông C đã làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận theo Bản đồ hiện trạng vị trí số HĐ 047/HVC/HĐDV/2012 do Công ty TNHH Đ2 thực hiện ngày 25/4/2012 và Bản đồ hiện trạng vị trí số 2016/VPĐSQSDĐ do Công ty TNHH Đ2 thực hiện ngày 22/6/2015 có chữ ký giáp ranh của ông Lê Thanh T3 và bà Trần Thị T4. Ông C xác định ông không trực tiếp đưa Bản đồ cho ông T3, bà T4, không chứng kiến họ ký, mà đưa cho bà H để bà H đưa lại cho ông T3 (ông T3 là anh ruột bà H) và sau đó bà H cầm bản đồ đã có chữ ký ông T3, bà T4 giao trả lại cho ông. Việc nguyên đơn cho rằng ông lấn chiếm đất là không có cơ sở, Ủy ban nhân dân cấp giấy chứng nhận cho ông là đúng quy định pháp luật, nên ông không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Y trình bày:

Bà vẫn giữ nguyên nội dung đã khai tại bản tự khai và tại biên bản ghi nhận ý kiến ngày 13/7/2020 của Tòa án.

Bà xác nhận các nội dung tại Giấy sang nhượng đất giữa bà với ông Lê Thanh T3 ngày 08/11/1999; Đơn kiến nghị giải quyết về việc lối đi chung và đường thoát nước chung ngày 28/8/2018 đều là chữ viết, chữ ký của bà nhưng bà viết theo ý của bà H. Tại Biên bản hòa giải ngày 24/10/2018 tại Ủy ban nhân dân phường T, thành phố T, bà cũng trình bày nội dung theo ý kiến của bà H và ký vào biên bản. Trước khi ra phường bà H tác động yêu cầu bà viết, bà nhẹ dạ nghe lời nên viết và ký các văn bản nói trên.

Bà xác nhận có bán cho 03 hộ ông Lê Thanh T3, ông Kiều Văn B1, ông Lê Văn C3 mỗi hộ diện tích 5m x 23,6m, tổng diện tích khoảng 137,5m². Trước khi bàn giao đất có đo đạc đầy đủ, bàn giao đủ đất và tiền với nhau. Phần diện tích còn lại giáp mương bà bán cho ông C. Tại thời điểm ký chuyển nhượng, ý chí của bà là chừa lại phía trước mỗi hộ khoảng 3m để sử dụng chung làm đường đi ra hẻm A và 0,9m phía sau để làm cống thoát nước.

Bà thừa nhận các lời khai của ông C là đúng. Lúc đầu bà cam kết chừa cho 3m đất phía trước cho các hộ, nhưng sau đó bà đã bán luôn cho ông C phần đất 3m này vì lô đất của ông là lô cuối, hẻm cụt. Đối với các hộ còn lại bà vẫn thừa

4

nhận là để họ sử dụng làm lối đi ra hẻm A, bà không tranh chấp gì đối với các phần đất đã bán.

Đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị T1, ông Nguyễn Tiến D, ông Nguyễn Văn L1, bà Nguyễn Thị C1, bà Nguyễn Thị L (người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Nguyễn Thị T) là ông Nguyễn Văn C2 trình bày:

Thống nhất với lời trình bày của ông C. Trước đây khi hòa giải ở Ủy ban nhân dân phường N1 không hề đề cập đến việc lấn chiếm, chỉ tranh chấp đến phần 3m sử dụng chung.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Thanh T3 tại đơn yêu cầu độc lập ngày 02/11/2023 yêu cầu như sau: buộc ông C, bà T trả lại phần đất sử dụng chung theo hiện trạng.

• Buộc ông C, bà T trả lại phần diện tích đã lấn chiếm 11,1m² theo như yêu cầu của nguyên đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Duy B trình bày:

Thống nhất với lời trình bày và yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà H.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Đức T2 trình bày:

Tại bản tự khai ngày 15/01/2021, ông có yêu cầu độc lập buộc ông C, bà T trả lại phần đất sử dụng chung theo hiện trạng 32,1m² ký hiệu 14, 15 trên Bản đồ hiện trạng vị trí-áp ranh ngày 13/12/2023.

Trong buổi hòa giải ngày 31/5/2023, ông T2 bổ sung yêu cầu độc lập:

Thu hồi và hủy các Giấy chứng nhận của cả 04 nhà (nhà ông C, nhà bà H, nhà bà Đ và nhà của ông) để cấp lại cho đúng diện tích.

Tuy nhiên, đến ngày 12/8/2023 khi Tòa án chưa thụ lý yêu cầu bổ sung, thì ông T2 đã rút lại yêu cầu bổ sung này, ông giữ nguyên yêu cầu buộc ông C và bà T9 trả lại phần đất sử dụng chung theo hiện trạng 32,1m² - ký hiệu 14, 15 trên Bản đồ hiện trạng vị trí-áp ranh ngày 13/12/2023).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan- bà Lê Thị Đ trình bày: Tại bản tự khai ngày 15/01/2021, bà có yêu cầu độc lập buộc ông C, bà T trả lại phần đất sử dụng chung theo hiện trạng 32,1m² ký hiệu 14, 15 trên Bản đồ ngày 13/12/2023.

Tại Biên bản hòa giải ngày 31/5/2023 bà Đ cũng có ý kiến bổ sung yêu cầu độc lập:

Thu hồi và hủy các Giấy chứng nhận của cả 04 nhà (nhà ông C, nhà bà H, nhà ông T2 và nhà của bà) để cấp lại cho đúng diện tích. Tuy nhiên, đến ngày 12/8/2023 bà Đ viết bản tự khai rút lại yêu cầu bổ sung này, Tòa án chưa thụ lý yêu cầu bổ sung.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan- Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố H có đại diện theo ủy quyền ông Phạm Ngọc T5 trình bày:

5

Ông giữ nguyên ý kiến tại Công văn số 24964/CNTPTĐ ngày 12/10/2022 của chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố T, ông xác định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho ông C là đúng trình tự thủ tục và đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

Tại bản tự khai ngày 25/8/2023, bà Lê Thị Hồng N đại diện theo ủy quyền của Ủy ban nhân dân thành phố T đã có tự khai xác định:

Ngày 10/9/2015, ông Nguyễn Văn C, bà Nguyễn Thị T được U (nay là thành phố T) cấp Giấy chứng nhận số 38308 (CH02896) với diện tích 257,5m² (trong đó 204m² đất ở đô thị và 52,5m² đất trồng cây lâu năm). Nguồn gốc nhà đất theo đơn tự khai của ông C là mua của bà Trần Thị Y vào tháng 8/1999; ông C cất nhà năm 1999 và sử dụng ổn định đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận này. Vị trí đất thể hiện theo Bản đồ hiện trạng vị trí số 847/HVC/HĐDV/2012 do Công ty TNHH Đ2 lập ngày 15/6/2015 do ông C tự hướng dẫn ranh.

Cả hai đại diện theo ủy quyền của Ủy ban nhân dân thành phố T đều xin vắng mặt khi xét xử.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 678/2024/DS-ST ngày 17 tháng 9 năm 2024, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - bà Lê Thị Thanh H; Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Đức T2 và bà Lê Thị Đ.
   1. Buộc ông Nguyễn Văn C và những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Nguyễn Thị T di dời cây kiểng, tháo dỡ cổng sắt, trả lại diện tích đất 32,1m² tại vị trí 14, 15 theo Bản đồ hiện trạng vị trí- áp ranh do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở T10- số hợp đồng 23224/TT ĐĐBĐ-CNTĐ lập ngày 13/12/2023 để làm lối đi chung ra hẻm A, đường A cho các hộ liền kề;
   2. Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CB383084 (số vào sổ cấp GCN: CH02896) do Ủy ban nhân dân Quận I (nay là thành phố T) cấp cho ông Nguyễn Văn C và bà Nguyễn Thị T ngày 10/9/2015.
   3. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn và người liên quan- ông Lê Thanh T3, về việc buộc bị đơn - ông Nguyễn Văn C và những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của bà Nguyễn Thị T trả lại diện tích đất 11,1m² tại ký hiệu 5, 6, 8, 20 theo Bản đồ hiện trạng vị trí- áp ranh do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở T10- số hợp đồng 23224/TT ĐĐBĐ-CNTĐ lập ngày 13/12/2023.

Thi hành tại cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền theo luật thi hành án dân sự hiện hành.

Ngoài ra, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh còn quyết định về án phí và chi phí tố tụng, quyền kháng cáo theo luật định.

6

- Ngày 24/9/2024, bị đơn - ông Nguyễn Văn C kháng cáo một phần bản án sơ thẩm và đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án theo hướng không buộc ông C phải trả lại phần đất sử dụng chung 3m x 11,78m.

Tại phiên tòa phúc thẩm

• * Người kháng cáo - ông Nguyễn Văn C vẫn giữ nội dung kháng cáo và trình bày:

  Ông C không cung cấp chứng cứ, tình tiết mới, và giữ nguyên tất cả lời trình bày từ trước đến nay như ở giai đoạn sơ thẩm. Ông C kháng cáo không đồng ý với phần quyết định của bản án sơ thẩm xác định phần diện tích 32,1m² là lối đi chung. Đối với phần diện tích đất này, ông C đã mua lại của bà Y và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đóng thuế, đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất đầy đủ đối với diện tích đất này. Đề nghị Hội đồng xét xử sửa Bản án sơ thẩm theo hướng công nhận phần đất này cho ông C.

• * Nguyên đơn - bà Lê Thị Thanh H trình bày:

  Bà H không cung cấp chứng cứ, tình tiết mới, vẫn giữ nguyên tất cả lời trình bày từ trước đến nay như ở giai đoạn sơ thẩm. Ông C kháng cáo nhưng không đưa ra được chứng cứ, tình tiết mới để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình. Tòa án cấp sơ thẩm đã xét xử phù hợp với các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án nên đề nghị Hội đồng xét xử bác yêu cầu kháng cáo của ông C, giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

• * Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan – bà Lê Thị Đ, ông Phạm Duy B trình bày: Đồng ý với trình bày và quan điểm của bà H, đề nghị Hội đồng xét xử bác yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên Bản án sơ thẩm
• * Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án:
  • Về tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Nguyễn Văn C làm trong hạn luật định nên hợp lệ, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét theo thủ tục phúc thẩm. Thẩm phán chủ tọa, Hội đồng xét xử, Thư ký và những người tham gia phiên tòa chấp hành đúng quy định của pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm.
  • Về nội dung: Phần đất ông C mua của bà Y là hợp pháp, đã đóng thuế sử dụng đất đầy đủ, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các hộ dân xung quanh đều có lối đi được duy trì từ khi mua đất đến nay nên Tòa án cấp sơ thẩm xác định phần đất tranh chấp là lối đi chung, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần đất này của ông C là chưa phù hợp. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Văn C, sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận phần đất này của ông C.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

7

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát, xét thấy:

[1] Về tố tụng:

Đối với yêu cầu của nguyên đơn – bà Lê Thị Thanh H và yêu cầu của người liên quan – ông Lê Thanh T3, bà Trần Thị T4 về việc buộc bị đơn trả lại diện tích đất lấn chiếm 11,1m²: Sau khi Tòa án cấp sơ thẩm xét xử không chấp nhận yêu cầu này của nguyên đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, các đương sự không có kháng cáo về nội dung này nên Hội đồng xét xử không xét.

Đơn kháng cáo của ông Nguyễn Văn C làm trong hạn luật định, là hợp lệ nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm. Ông C kháng cáo đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Y về việc buộc ông Nguyễn Văn C và những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Nguyễn Thị T di dời cây kiểng, tháo dỡ cổng sắt, trả lại diện tích đất 32,1m² tại vị trí 14, 15 theo Bản đồ hiện trạng vị trí- áp ranh do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố T10 lập ngày 13/12/2023 để làm lối đi chung ra hẻm A, đường A cho các hộ liền kề và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CB383084 (số vào sổ cấp GCN: CH02896) do Ủy ban nhân dân Quận I (nay là thành phố T) cấp cho ông Nguyễn Văn C và bà Nguyễn Thị T ngày 10/9/2015.

[2] Về nội dung:

Các đương sự đều thống nhất xác định diện tích đất tranh chấp có nguồn gốc thuộc quyền sử dụng của bà Trần Thị Y, do vậy, đây là tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Căn cứ các giấy tay chuyển nhượng đất giữa bà Trần Thị Y và các ông, bà: Kiều Văn B1 (chồng bà Lê Thị Đ), Nguyễn Văn C, Lê Văn C3 (ông C3 bán cho ông Nguyễn Văn P, ông P chuyển nhượng lại cho ông Nguyễn Đức T2), Lê Thanh T3 (chuyển nhượng lại bà Lê Thị Thanh H) và căn cứ vào lời thừa nhận của bà Y, có cơ sở xác định: Khi nhận chuyển nhượng đất từ bà Y, các ông bà có tên nêu trên đều có được bà Y cam kết chừa 3m đất phía trước mỗi lô đất nhận chuyển nhượng, sử dụng làm lối đi ra hẻm A để từ đó ra đường A. Tại Biên bản hòa giải ngày 24/10/2018 của UBND phường T, Quận I (nay là thành phố T), bà Y cũng xác nhận điều này: “khi tôi bán cho các hộ thì có chừa cho các hộ khoảng 3m. khi tôi bán thì tôi phân 4 lô đều như nhau, phía trước chừa 3m, phía sau 90cm".

Tuy nhiên, cùng với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà Y không lập giấy tờ mua bán phần diện tích ngang 3m trước các phần diện tích mà bà đã chuyển nhượng cho ông B1, ông C, ông C3, ông T3. Các đương sự cũng thừa nhận những người mua đất của bà Y không trả thêm tiền cho bà Y đối với phần

8

lối đi nêu trên khi nhận chuyển nhượng của bà Y. Việc sử dụng phần đất ngang 3m trước mỗi nhà do mỗi người tự cải tạo phần đất trước nhà mình theo nhu cầu sử dụng. Sau khi nhận đất, gia đình ông C ở phía trong cùng đã vây phần đất 3m trước nhà để sử dụng riêng nhiều năm.

Ngày 28/01/2013, ông C, bà T được cấp Giấy chứng nhận số CH01301 với diện tích là 258m² (đất trồng cây lâu năm), trong đó có phần đất ngang 3m lối đi chung (lớn hơn nhiều so với diện tích khi mua của bà Y). Ngày 10/9/2015, vợ chồng ông C, bà T được Ủy ban nhân dân Quận I cấp đổi thành giấy chứng nhận số CB383084 với diện tích đất ở đô thị 204m², còn lại đất trồng cây lâu năm là 52,5m². Phần đất 32,1m² này đã được công nhận là đất ở trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông C và bà T cũng đã đóng tiền sử dụng đất để được công nhận là đất ở.

Theo ông C trình bày bà Y đã cho ông phần đất 3m trước nhà nên ông đã kê khai và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi ông C được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà Y cũng không có khiếu nại, thắc mắc gì đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông C. Nhưng sau khi có việc tranh chấp ở xã, do hoàn cảnh khó khăn, bà Y đề nghị ông C trả tiền cho phần đất này. Đồng thời, ông C cung cấp cho Tòa án “Giấy nhận tiền” chuyển nhượng lập ngày 28/10/2018 giữa bà Y và ông C đối với phần đất ngang 3m này. Quá trình giải quyết vụ án, bà Y cũng xác nhận đã chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất 31,1m² này cho ông C và không có tranh chấp gì với toàn bộ diện tích đất mà ông C được công nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, việc các hộ dân mua đất của bà Y được sử dụng phần đất 3m trước nhà là do có sự đồng ý của bà Y, bà Y không thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng từ bà Y đối với phần đất này cho bất kỳ ai ngoài ông C là người đã trả tiền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất ngang 3m trước nhà. Phía nguyên đơn bà H, ông L1, bà Đ cũng xác nhận từ nhà các ông bà đi ra ngoài đường không phải đi qua nhà ông C, lối đi từ nhà các ông bà ra đường công cộng từ khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà Y cho đến nay không có thay đổi. Như vậy, việc ông C được công nhận quyền sử dụng phần diện tích tranh chấp không ảnh hưởng đến lối đi của các hộ dân xung quanh ra đường công cộng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng quá trình đăng ký kê khai, xin cấp Giấy chứng nhận của ông C chưa đảm bảo vì theo Kết luận giám định số 2480/KLGĐ-TT ngày 15/01/2021 của Phòng K1 Công an Thành phố H đã xác định “chữ viết học tên Lê Thanh T3 và Trần Thị T4 trên Bản vẽ không phải do cùng một người viết ra”. Tuy nhiên, việc ký giáp ranh giữa các hộ liền kề chỉ là cơ sở xem xét, đánh giá nếu trong trường hợp giữa các bên có tranh chấp về đường ranh giới, xác định có hành vi lấn chiếm. Phần diện tích đất mà ông C được công nhận quyền sử dụng đất không thuộc quyền sử dụng của ông T3, bà T4. Việc công nhận quyền sử dụng đất phải trên cơ sở các tài liệu, chứng cứ về

9

nguồn gốc quá trình tạo lập và việc quản lý, sử dụng và đăng ký kê khai. Trong vụ án này, bà Y là chủ sử dụng diện tích đất tranh chấp đã chuyển nhượng cho ông C và đến nay không có tranh chấp gì việc chuyển nhượng này, ông C đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người sử dụng đất với Nhà nước, đã đăng ký kê khai, đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Việc Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của phía nguyên đơn là không xem xét toàn diện, đầy đủ các chứng cứ, tình tiết trong vụ án, không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn trong vụ án này.

Do vậy, có cơ sở chấp nhận kháng cáo của bị đơn, cần sửa bản án sơ thẩm về nội dung này. Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[3] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận nên ông Nguyễn Văn C không phải chịu.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử: Chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Văn C. Sửa Bản án dân sự phúc thẩm số 678/2024/DS-ST ngày 17/9/2024 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh như sau:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - bà Lê Thị Thanh H; Không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Đức T2 và bà Lê Thị Đ về việc:

   Buộc ông Nguyễn Văn C và những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Nguyễn Thị T di dời cây kiểng, tháo dỡ cổng sắt, trả lại diện tích đất 32,1m² tại vị trí 14, 15 theo Bản đồ hiện trạng vị trí - áp ranh do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở T10- số hợp đồng 23224/TT ĐĐBĐ-CNTĐ lập ngày 13/12/2023 để làm lối đi chung ra hẻm A, đường A cho các hộ liền kề;

   Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CB383084 (số vào sổ cấp GCN: CH02896) do Ủy ban nhân dân Quận I (nay là thành phố T) cấp cho ông Nguyễn Văn C và bà Nguyễn Thị T ngày 10/9/2015.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:
   • Nguyên đơn – bà Lê Thị Thanh H phải chịu 27.960.000 (Hai mươi bảy triệu, chín trăm sáu mươi nghìn) đồng.

10

Cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng, theo Biên lai thu số 0024861 ngày 31/10/2019 của Cục thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh, nguyên đơn phải nộp thêm 27.660.000 (Hai mươi bảy triệu, sáu trăm sáu mươi nghìn) đồng.

Bà Lê Thị Đ phải chịu 300.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng, theo Biên lai thu số 0001329 ngày 07/12/2021 của Cục Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh.

Ông Nguyễn Đức T2 phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng, theo Biên lai thu số 0001328 ngày 07/12/2021 của Cục Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh.

Ông Lê Thanh T3 phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí 12.000.000 (Mười hai triệu) đồng, theo Biên lai thu số 0001149 ngày 12/02/2023 của Cục Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh. Hoàn trả lại ông Lê Thanh T3 11.700.000 đồng.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Văn C không phải chịu án phí phúc thẩm.
4. Các quyết định của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị tiếp tục có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm hết hạn kháng cáo, kháng nghị.
5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

Các Thẩm phán		Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa
Phạm Thị Duyên	Nguyễn Văn Hùng	Bùi Thị Thu

Nơi nhận: - Toà án nhân dân tối cao; (1) - VKSND cấp cao tại TP.HCM; (1) - VKSND TP.HCM; (1) - TAND TP.HCM; (1) - Cục THADS TP.HCM; (1) - Những người tham gia tố tụng; (12) - Lưu VP; HSVA; ĐTM. (6) – 23B

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TOÀ Bùi Thị Thu

11

12