TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH PHÚ THỌ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 69/2024/DS-PT

Ngày 06 tháng 9 năm 2024

V/v “Tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH PHÚ THỌ

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Hoàng Tiến Dũng;

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Viết Anh; Ông Nguyễn Hán Hưởng

Thư ký phiên tòa: Ông Bùi Trung Hiếu - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Phú Thọ.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Thọ tham gia phiên tòa: Bà Lê Thị Thanh Hải - Kiểm sát viên.

Ngày 06 tháng 9 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Phú Thọ tiến hành xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 10/2024/TLPT- DS ngày 31 tháng 01 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Do bản án dân sự sơ thẩm số: 50/2023/DS-ST ngày 24/11/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ có kháng cáo của đương sự.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 61/2024/QĐ-PT ngày 15 tháng 7 năm 2024 và quyết định hoãn phiên tòa số 01/2024/QĐ-PT ngày 14 tháng 8 năm 2024 giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Ông Đinh Ngọc N, sinh năm 1956 và bà Đàm Thị P, sinh năm 1954 (Đều có mặt)

Đều địa chỉ: Tổ G, khu B, phường V, T.P V, tỉnh Phú Thọ.

• - Bị đơn: Ông Nguyễn Xuân T, sinh năm 1964 và bà Nguyễn Thị P1, sinh năm 1971 (Đều vắng mặt).

Đều địa chỉ: Khu A, xã K, thành phố V, tỉnh Phú Thọ.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn:

• Bà Vũ Thị H, sinh năm 1974 (Có mặt).
• Bà Nguyễn Thị H1, sinh năm 2000 (Vắng mặt).
• Bà Phan Thị Thu P2, sinh năm 1999 (Vắng mặt).
• Bà Hán Thị Thu P3, sinh năm 1996 (Vắng mặt).

Đều có địa chỉ liên hệ: Số nhà B Đại lộ H, phường V, thành phố V, tỉnh Phú Thọ.

• - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ủy ban nhân dân xã K, thành phố V, tỉnh Phú Thọ.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Thanh T1 - Chủ tịch UBND xã K.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Anh T2 - Cán bộ địa chính xã K (Theo văn bản ủy quyền ngày 18/4/2023 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã K, thành phố V, tỉnh Phú Thọ) Vắng mặt.

• - Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Đinh Ngọc N và bà Đàm Thị P.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, cùng các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn là vợ chồng ông N và bà P trình bày: Ngày 5/01/2004 vợ chồng ông bà Nguyễn Xuân T và bà Nguyễn Thị P1 có chuyển nhượng cho vợ chồng ông bà diện tích đất 910m², trong đó có 105m² đất ở, 805 m² đất vườn, thuộc một phần thửa đất số 110, tờ bản đồ số 252 nay là thửa 178, tờ bản đồ số 43 với số tiền chuyển nhượng là 62.500.000đồng. Vợ chồng ông T, bà P1 đã viết Giấy chuyển nhượng và xác nhận đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng.

Sau đó cả hai bên cùng mời ông Lê Hữu P4 cán bộ địa chính xã K, ông Lê Quang B ủy viên ủy ban phụ trách giao thông thủy lợi, ông Nguyễn Đình L trưởng khu 10 xã K đến chứng kiến bàn giao diện tích đất. mốc giới tại thực địa. Tiếp đó hai bên đã làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại UBND xã K, gia đình ông bà cũng đã có đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi UBND xã K và Phòng tài nguyên và môi trường huyện P, nhưng vì lý do có sự nhầm lẫn tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Cụ thể trong giấy chứng nhận có nhầm lẫn Nguyễn Xuân T thành Nguyễn Xuân C) nên phải sửa lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó mới làm thủ tục chuyển nhượng được.

Quá trình thực hiện việc sửa chữa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông T, bà P1, thì hồ sơ chuyển nhượng của ông bà và ông T, bà P1 bị thất lạc ở Phòng tài nguyên và môi trường huyện P, nên bên mua vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận. Bên mua đã nhiều lần đề nghị với UBND xã K và vợ chồng ông T, bà P1 làm thủ tục chuyển nhượng nhưng ông T, bà P1 cố tình không hợp tác, mặc dù bên mua đã trả thêm cho ông T, bà P1 số tiền 20.000.000đồng. Ngày 9/8/2019 UBND xã K đã tiến hành hòa giải việc tranh chấp của hai bên nhưng không thành. Nguyên đơn nhận thấy việc mua bán chuyển nhượng diện tích 910m2 là có thật, bên mua đã thanh toán đầy đủ, bên bán đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng và nhận thêm của bên mua 20.000.000 đồng mà không hợp tác với bên mua và UBND xã K để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua theo quy định của pháp luật.

Nay nguyên đơn đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Việt Trì công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng theo Giấy biên nhận viết tay ghi ngày 05 tháng 01 năm 2004 giữa vợ chồng nguyên đơn và vợ chồng bị đơn, theo đó

vợ chồng bị đơn bán cho vợ chồng nguyên đơn diện tích đất 910m2 (trong đó đất ở 105m2, đất vườn 805m2) thuộc thửa đất 110, tờ bản đồ số 25, diện tích 2.456 m2, nay là thửa 178, tờ bản đồ 43, địa chỉ thửa đất khu 10, xã K thành phố V, tỉnh Phú Thọ.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày: Ngày 05/01/2004 ông Nguyễn Xuân T, bà Nguyễn Thị P1 có giao dịch chuyển nhượng cho ông Đinh Ngọc N và bà Đàm Thị P diện tích 910m2 (trong đó đất ở 105m2, đất vườn 805m2) thuộc thửa đất 110, tờ bản đồ số 25, diện tích 2.456 m2, nay là thửa 178, tờ bản đồ 43, địa chỉ thửa khu A, xã K, thành phố V, tỉnh Phú Thọ. và có viết Giấy biên nhận viết tay thể hiện đã nhận đủ tiền theo thỏa thuận mà ông N,bà P đã cung cấp cho Tòa án. Sau vài ngày hai bên bàn bạc trao đổi thì ông T, P1 không có ý định chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông N, bà P nên không thực hiện các thủ tục gì, và ông T, bà P1 có đề nghị ông bà N, bà P nhận lại tiền nhưng ông bà N, bà P không nhận nên chưa trả được. Thời điểm chuyển nhượng ông T chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 27/9/2004, ông T mới được UBND huyện P, tỉnh Phú Thọ cấp.

Nay ông N, bà P khởi kiện ông T, bà P1 quan điểm của ông T, bà P1 không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và đề nghị Tòa án bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó là vô hiệu, ông bà T, P1 sẽ trả số tiền đã nhận của ông N, bà P theo quy định của pháp luật. Còn đối với số tiền 20.000.000đồng ông N, bà P đưa là sau ông bà nói là đưa để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng mà số tiền này vợ chồng ông N, bà P cho ông bà khi bị ốm.

Người đại diện UBND xã K, thành phố V vẫn giữ nguyên quan điểm của ông Nguyễn Ngọc X, cán bộ địa chính xã K - đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày tại vụ án trước đã bị hủy, nội dung như sau: Việc mua bán chuyển nhượng đất giữa ông T, bà P1 và ông N, bà P là có thật, có giấy tờ mua bán viết tay, thửa đất số 110, tờ bản đồ số 25 đã được UBND xã K và trưởng khu 10 giao mốc giới và cắm mốc giới cho chủ hộ nhận chuyển nhượng là ông N, bà P vào năm 2004 để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó đất đã được UBND xã K lập hồ sơ trình UBND huyện P cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông N, bà P. Tuy nhiên quá trình nộp hồ sơ ở Phòng Tài nguyên và môi trường huyện P đã bị thất lạc, không tìm lại được. Hiện tại thửa đất này được hình thành đứng tên ông Đinh Ngọc N tại thửa đất số 178, tờ 43 theo bản đồ địa chính mới. Lý do ông N, bà P chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do bị thất lạc hồ sơ từ năm 2004. Đến năm 2015 ông N bà P đã gửi đơn lên UBND xã đề nghị giải quyết để ông bà làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, UBND xã đã hòa giải và hướng dẫn hai hộ làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông N, bà P nhưng gia đình ông T, bà P1 không đồng ý, nên UBND xã không giải quyết được. Nay hai bên khởi kiện đại diện UBND xã đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, và có yêu cầu giải quyết xét xử vắng mặt.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Ông Lê Quang B, ông Nguyễn Đình L, ông Nguyễn Ngọc T3, ông Nguyễn Đức K đều xác nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N, bà P với ông T, bà P1 như đã nêu trên, thời điểm đó cán bộ địa chính là ông Lê Hữu P4, nhưng do bận công việc nên ông P4 giao lại cho ông Lê Quang B là phụ trách giao thông thủy lợi xã đến do mốc giới thửa đất, sau đó chính ông B đã lập hồ sơ chuyển nhượng tại nhà ông T các bên tham gia giao dịch đều đã ký, sau khi làm xong ông giao lại thủ tục chuyển nhượng cho ông P4 để hoàn thiện hồ sơ chuyển lên phòng Tài nguyên môi trường huyện P, nhưng sau đó bị thất lạc.

Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tiến hành thẩm định định giá đất tranh chấp: Hiện trạng sử dụng đất theo thỏa thuận chuyển nhượng qua đo đạc thực tế có diện tích 910,0m2 có chỉ giới là 1,2,3,4 với chiều dài như sau: từ điểm 1 đến 2 chiều dài cạnh: 26,00m, từ điểm 2 đến điểm 3 có chiểu dài canh: 35,00m, từ điểm 3 đến điểm 4 chiều dài cạnh: 26,00m, từ điểm 4 đến điểm 1 chiều dài cạnh 35,00m trên đất có các tài sản là 06 cây xoan, 13 cây bạch đàn, 01 cây ổi, 20 cây chuối, 03 cây gỗ tạp, 01 đoạn tường rào rộng 0,34m, cao 2,05 m. Phần định giá đất ngày 10/10/2023: Đất ở có giá là 1.200.000 đồng/1 m2; Đất vườn (hiện nay là đất trồng cây lâu năm) có giá là 152.100 đồng/1 m2.

Sau khi công khai Biên bản thẩm định; Biên bản định giá và Chi phí thẩm định, định giá tài sản thì đại diện bị đơn không có ý kiến; nguyên đơn không đồng ý với kết quả của Hội đồng định giá về giá đất ngày 10/10/2023 và có đơn đề nghị định giá lại tài sản vì cho rằng giá nhà và đất quá thấp do với giá thị trường. Tòa án đã tiến hành gửi Văn bản đề nghị thành lập Hội đồng định giá để định giá lại tài sản, tuy nhiên Hội đồng định giá tài sản có Công văn số:1066/CV-TCKH ngày 22/11/2023 trả lời đề nghị nguyên đơn phải cung cấp các căn cứ để xác định “Không phù hợp với giá thị trường”, tuy nhiên ngoài đơn yêu cầu định giá lại nguyên đơn không cung cấp được các căn cứ để chứng minh Hội đồng định giá định giá “Không phù hợp với giá thị trường”, vì vậy Hội đồng định giá không thành lập mới đã định giá lại tài sản.

Vụ án này đã được xét xử theo bản án dân sự sơ thẩm số 18/2020/DS-ST ngày 24/9/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ kết quả: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N, bà P và ông T, bà P1, sau đó bị đơn kháng cáo không đồng ý với bản án sơ thẩm và Viện kiểm sát nhận dân thành phố V, tỉnh Phú Thọ kháng nghị nội dung vi phạm trong việc đánh giá chứng cứ, dẫn đến công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phù hợp với quy định của pháp luật, vi phạm trong việc tuyên án, vi phạm trong việc áp dụng pháp luật của bản án sơ thẩm. Tại bản án dân sự phúc thẩm số: 30/2021/DS-PT ngày 19/5/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Phú Thọ đã chấp nhận kháng cáo của bị đơn, kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Việt Trì hủy bản án sơ thẩm, chuyển hồ sơ cho Tòa án nhân dân thành phố Việt Trì xét xử lại theo quy định của pháp luật; Sau khi có kết quả xét xử phúc thẩm nguyên đơn khiếu nại đề nghị giám đốc thẩm, kết quả Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội đã có Thông báo giải quyết đơn đề nghị giám đốc thẩm số: 798/TB-

TANDCC-DS ngày 24/11/2022 đã trả lời không có căn cứ để kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm nên trên.

* Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 50/2023/DS-ST ngày 24/11/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ đã quyết định:

Căn cứ Điều 139, Điều 692, Điều 699 của Bộ luật Dân sự 1995; Điều 26, Điều 35, Điều 39, khoản 1 Điều 147, khoản 1 Điều 157, Khoản 1 Điều 165 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điểm b.3 tiểu mục 2.3 phần II, Mục II của Nghị quyết: 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao về việc hướng dẫn việc giải quyết tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập sau ngày 15/10/1993; Điểm đ khoản 1 Điều 12, điểm a,b khoản 3 Điều 27 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

Xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đinh Ngọc N, bà Đàm Thị P về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy biên nhận viết tay ngày 05 tháng 01 năm 2004 với ông Nguyễn Xuân T, bà Nguyễn Thị P1.
2. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Nguyễn Xuân T, bà Nguyễn Thị P1 và ông Đinh Ngọc N, bà Đàm Thị P là vô hiệu.

Hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Buộc ông Nguyễn Xuân T, bà Nguyễn Thị P1 phải trả cho ông Đinh Ngọc N, bà Đàm Thị P số tiền 248.440.500₫ (Hai trăm bốn mươi tám triệu bốn trăm bốn mươi nghìn năm trăm đồng)

Ngoài ra, bản án còn tuyên án phí và các vấn đề khác theo quy định của pháp luật.

Kháng cáo:

Ngày 28/11/2023, nguyên đơn ông Đinh Ngọc N và bà Đàm Thị P có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm và đề nghị định giá lại tài sản đang tranh chấp.

Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn vẫn giữ yêu cầu khởi kiện và đơn kháng cáo.

Hội đồng định giá tỉnh Phú Thọ đã có văn bản số 01/STC-HĐĐG ngày 31/7/2024 kết luận: Không đủ cơ sở để định giá lại đối với thửa đất số 178, tờ bản đồ số 43, diện tích đất 2456m², tại khu A, xã K, thành phố V, tỉnh Phú Thọ.

Tại phiên tòa phúc thẩm đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Thọ tham gia phiên toà đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 304 Bộ luật tố tụng dân sự tạm ngừng phiên tòa để thu thập tài liệu chứng cứ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông T đã được Ủy ban nhân dân huyện P cấp năm 2001 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông T được cấp đổi năm 2004.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; Căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Thọ; Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1]. Về tố tụng: Kháng cáo của ông Đinh Ngọc N và bà Đàm Thị P trong thời hạn luật định nên được Tòa án cấp phúc thẩm xem xét.

[2]. Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết:

Nguyên đơn là ông Đinh Ngọc N và bà Đàm Thị P khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy biên nhận ngày 05 tháng 1 năm 2004 đối với diện tích 910m² trong đó có 105m² đất ở, 805 m² đất vườn, thuộc một phần thửa đất số 110 tờ bản đồ số 252 nay là thửa đất số 178 tờ bản đồ số 43 tại khu A xã K, thành phố V, tỉnh Phú Thọ do ông Nguyễn Xuân T đại diện hộ đứng tên. Tòa án xác định quan hệ này là: “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, thửa đất tại địa bàn xã K, theo quy định tại các điều 26,35,39 và Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự, đơn khởi kiện của ông Đinh Ngọc N và bà Đàm Thị P được Tòa án nhân dân thành phố Việt Trì giải quyết theo thẩm quyền.

Xét thấy giao dịch về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông bà Nghiên P5 và ông bà Tám P6 được thực hiện ngày 05 tháng 01 năm 2004, thì khi phát sinh tranh chấp áp dụng Bộ luật Dân sự 1995 để giải quyết.

[3]. Xét yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn.

Theo lời trình bày của nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận giữa hai bên có thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất có diện tích 910m² (trong đó có 105 m² đất ở, 805 m² đất vườn), diện tích đất này nằm trong thửa đất số 110, tờ bản đồ số 252 nay là thửa đất số 178, tờ bản đồ số 43, địa chỉ thửa đất khu A, xã K, thành phố V, tỉnh Phú Thọ, bên mua đã trả đủ tiền, bên bán đã nhận đủ tiền.

Theo lời trình bày của nguyên đơn thì: Hai bên thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất nói trên và bên bán đã nhận đủ tiền, đã được UBND xã K và Trưởng khu 10 giao mốc giới và cắm mốc giới cho chủ hộ nhận chuyển nhượng là ông N, bà P5 từ năm 2004 đến nay, không có ai tranh chấp, không vi phạm quy hoạch và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Thời điểm chuyển nhượng cho ông N, bà P5 thì thửa đất của ông Nguyễn Xuân T đã được UBND huyện P, tỉnh Phú Thọ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu vào năm 2001 mang tên hộ ông Nguyễn Xuân T, nhưng khi nhận về thì ông T đối chiếu không đúng với số thửa, diện tích gia đình đang sử dụng nên gia đình ông T đề nghị với UBND xã K và UBND huyện P cấp đổi. Đơn có xác nhận của UBND xã K với nội dung trình bày như trên của ông T là đúng (theo biên bản xác minh ngày 14/7/2020), đến ngày 27/9/2004 ông Nguyễn Xuân T được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AA 356 364 tại thửa đất số 110, tờ bản đồ số 25, địa chỉ thửa đất khu A, xã K, huyện P, tỉnh Phú Thọ.

Đối với biên bản xác minh ngày 14/7/2020 tại UBND huyện P thì thời điểm chuyển nhượng 910 m² đất cho ông N, bà P5 thì phần đất này nằm trong tổng diện tích 5.080m² theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AA 356 364 tại thửa đất số 110, tờ bản đồ số 25, địa chỉ thửa đất khu A, xã K, huyện P, tỉnh Phú Thọ ngày 27/9/2004 đã được cấp giấy chứng nhận lần đầu vào năm 2001 là thỏa mãn điều kiện tại hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số: 02/2004/NQ - HĐTP ngày 10/8/2004, tức là tại thời điểm mua bán chuyển nhượng với nhau thì bên bán đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, theo trình bày của ông N, bà P5 cho rằng sau khi thỏa thuận chuyển nhượng giữa 2 bên, ông bà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất viết sai tên ông T (nhưng thực tế là sai số thửa, diện tích) còn ông T, bà P6 lại cho rằng: Tại thời điểm chuyển nhượng ông bà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông bà không muốn chuyển nhượng cho ông N, bà P5 nữa nên ông bà trả lại tiền thì ông N, bà P5 không nhận nên ông bà chưa trả được. Tòa án đã tiến hành xác minh làm rõ việc ông T, bà P6 trình bày tại thời điểm chuyển nhượng ông bà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng và việc ông T, bà P6 muốn trả lại tiền mua đất cho ông N, bà P5 cũng không có tài liệu gì chứng minh. Tại phiên tòa đại diện theo ủy quyền của ông T, bà P6 là bà Vũ Thị H cũng trình bày việc ông bà T, P6 yêu cầu trả lại tiền bán đất đã nhận của ông N, bà P5 chi qua lời nói không có tài liệu, văn bản nào để chứng minh.

Ngày 18/9/2020 Tòa án nhân dân thành phố Việt Trì đã có biên bản làm việc với Trung tâm K1 - Sở tài nguyên và môi trường tỉnh P về nội dung việc thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính và xây dựng hồ sơ địa chính xã K, thành phố V năm 2009 và thu thập được nội dung như sau: Năm 2009 Tổ đo đạc phối hợp với địa phương tiến hành đo đạc hiện trạng ranh giới các thửa đất, những thửa đất không có ranh vẽ ranh giới thì người dân đã (là địa chính hoặc trưởng khu) có trách nhiệm mời chủ thửa đất của mình chỉ và xác định ranh giới đất của mình thì tổ đo đạc sẽ căn cứ vào việc xác định của chủ thửa đất để xác định lại ranh giới, xong đo đạc chi tiết từng thửa đất đã được chỉ và quy chủ vào bản đồ địa chính của chủ đất. Nhưng đối với phần đất ông T, bà P6 chuyển nhượng cho ông N, bà P5 với diện tích 910m² lại thể hiện ở tờ bản đồ địa chính mới mà không có tài liệu chứng cứ gì thể hiện người bán đã xác định phần đất chuyển nhượng cho bên mua. Việc ông N, bà P5 có tên trong sổ mục kê và bản đồ địa chính mới chính sửa từ bản đồ 299 lưu tại 3 cấp và đã được Sở tài nguyên duyệt y vào năm 2015 thể hiện các cấp xét duyệt về kỹ thuật đã được nghiệm thu và được các cấp có thẩm quyền phê duyệt kết quả đo đạc mà chưa làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên: Tòa án nhân dân thành phố Việt Trì đã có Công văn số: 517 ngày 17/8/2020 về việc phối hợp công tác với Phòng Tư pháp thành phố Việt Trì về việc lập sổ chứng

thực. Ngày 22/9/2020 Tòa án nhân dân thành phố Việt Trì đã nhận được văn bản trả lời của Phòng Tư pháp thành phố Việt Trì với nội dung: “ Việc UBND cấp xã phải thực hiện việc mở sổ theo Nghị định số: 75/2000/NĐ-CP ngày 8/12/2000 từ thời điểm mà Nghị định này có hiệu lực. Tuy nhiên tại biên bản xác minh ngày 12/8/2020, Ủy ban nhân xã K đã cung cấp: “Thời điểm trước năm 2007 trở về trước, UBND xã thực hiện việc xác nhận hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân do cán bộ địa chính thực hiện và trực tiếp trình lãnh đạo phê duyệt, tư pháp không thực hiện, không tham gia vào việc chứng thực xác nhận của hợp đồng chuyển nhượng, thời điểm năm 2004 UBND xã K không có sổ chứng thực”, nội dung xác minh này phù hợp với lời trình bày của ông Trương Đình L1, trưởng khu 10 và ông Nguyễn Ngọc V chủ tịch UBND xã K thời điểm năm 2004 về việc lập hồ sơ chuyển nhượng là địa chính lập, địa chính và chủ tịch UBND ký xác nhận trực tiếp vào hồ sơ. Việc lập sổ chứng thực tại UBND xã K thời điểm năm 2004 là chưa thực hiện. Căn cứ quy định về việc chứng thực nêu trên thì đối với quan điểm của đại diện UBND xã K và những người có thẩm quyền trong việc thực hiện đo đạc, chứng thực hợp đồng đưa ra là không có căn cứ chứng minh đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N, bà P5 và ông T, bà P6.

Đối với việc thửa đất ông N, bà P5 cho rằng nhận chuyển nhượng của ông T, bà P6, đã được UBND xã K ghi vào sổ địa chính vào sau thời điểm ông N, bà P5 nhận theo giấy biên nhận viết tay ngày 05 tháng 01 năm 2004 với ông T, bà P6, nhưng đến thời điểm tháng 2/2004 ông T, bà P6 lại kê khai để cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến tháng 7/2004 UBND huyện P, tỉnh Phú Thọ thẩm định phê duyện và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 18/9/2004 đối với tất cả đất nông nghiệp và đất ở của gia đình ông T, bà P6 gồm cả diện tích mà trong sổ địa chính và bản đồ địa chính năm 2015 đã chia tách cho ông N, bà P5, trích lục bản đồ cũng thể hiện diện tích đất ở và đất vườn có diện tích 2.656 m², như vậy việc ghi tên ông N, bà P5 trong sổ địa chính và Bản đồ địa chính năm 2015 là không có căn cứ pháp lý, không phù hợp với quan điểm của bị đơn là không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn.

Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 692 và Điều 696 của Bộ luật Dân sự năm 1995, hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại UBND cấp có thẩm quyền. Tại thời điểm hiện nay đất vẫn đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông T, bà P6; Không có căn cứ xác định các bên đã làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đã công chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không có căn cứ xác định ông N, bà P5 đã nhận bàn giao đất hoặc đã nhận đất, chỉ có lời khai của người làm chứng là không có căn cứ chấp nhận; mà ông N, bà P5 cũng chưa sử dụng đất, không trồng cây lâu năm, không làm nhà kiên cố trên diện tích đất nhận chuyển nhượng.

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn không có căn cứ nào khác chứng minh cho việc chuyển nhượng đúng quy định của pháp luật tại thời

điểm giao dịch, thì cần xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là vô hiệu toàn bộ do không tuân thủ về hình thức và cần phải giải quyết hậu quả của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, cụ thể:

Điều 139 của Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

“Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.”

Ngoài ra tại điểm b.3, tiểu mục 2.3, phần II mục 2 của Nghị quyết: 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/4/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, Hôn nhân và gia đình đã hướng dẫn về việc giải quyết tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dụng đất được xác lập từ ngày 15/10/1993 cũng quy định:

“b.3) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”

Về giải quyết hậu quả của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại thời điểm xác lập giao dịch là Bộ luật Dân sự năm 1995, cụ thể:

Điều 146: Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Tại điểm c.3, mục 2.3 phần II của Nghị quyết: 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/4/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, Hôn nhân và gia đình quy định:

“c) Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

c.3) Xác định thiệt hại.

- Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm:

Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm hủy hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm... trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.”

Như vậy, theo văn bản giấy biên nhận viết tay ngày 05 tháng 01 năm 2004 ông T, bà P6 đã nhận số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông N, bà P5 là 62.500.000đồng; theo giá trị hiện nay đã được Hội đồng định giá UBND thành phố V định giá: đất ở là 1.200.000 đồng/1m² x 105 m² = 126.000.000 đồng; Đất vườn 152.100 đồng/1m² x 805 m² = 122.440.500 đồng, tổng cộng đất ở và đất vườn có trị giá là 248.440.500 đồng. Cần buộc ông T, bà P6 phải trả số tiền nêu trên cho ông N, bà P5.

Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đinh Ngọc N và bà Đàm Thị P về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy biên nhận viết tay ngày 05 tháng 01 năm 2004 với ông Nguyễn Xuân T, bà Nguyễn Thị P1. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Nguyễn Xuân T, bà Nguyễn Thị P1 và ông Đinh Ngọc N, bà Đàm Thị P là vô hiệu; Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là có căn cứ nên được chấp nhận.

Còn đối với số tiền 20.000.000 đồng, ông N, bà P đưa cho ông T, bà P1, theo ông N, bà P nói số tiền này đưa để ông T đi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông bà không phải tiền đất. Còn ông T, bà P1 cho rằng số tiền không liên quan gì đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó chưa có cơ sở xác định số tiền nêu trên có liên quan đến vụ án, nếu sau này có căn cứ ông N, bà P có quyền yêu cầu giải quyết bằng vụ án khác là phù hợp.

Từ các phân tích trên cấp phúc thẩm không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của ông Đinh Ngọc N và bà Đàm Thị P.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Thọ tham gia phiên tòa đề nghị tạm ngừng phiên tòa để thu thập tài liệu chứng cứ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông T đã được Ủy ban nhân dân huyện P cấp năm 2001 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông T được cấp đổi năm 2004. Hội đồng xét

xử tiến hành thảo luận và quyết định không chấp nhận đề nghị của đại diện Viện kiểm sát để tạm ngừng phiên tòa và tiếp tục xét xử theo quy định pháp luật.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn ông Đinh Ngọc N và bà Đàm Thị P là người cao tuổi được miễn án phí theo quy định pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ Luật tố tụng dân sự.

Không chấp nhận kháng cáo của ông Đinh Ngọc N và bà Đàm Thị P.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 50/2023/DS-ST ngày 24/11/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Việt Trì, tỉnh Phú.

Căn cứ Điều 139, Điều 692, Điều 699 của Bộ luật Dân sự 1995; Điều 26, Điều 35, Điều 39, khoản 1 Điều 147, khoản 1 Điều 157, Khoản 1 Điều 165 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điểm b.3 tiểu mục 2.3 phần II, Mục II của Nghị quyết: 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao về việc hướng dẫn việc giải quyết tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập sau ngày 15/10/1993; Điểm đ khoản 1 Điều 12, điểm a,b khoản 3 Điều 27 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

Xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đinh Ngọc N, bà Đàm Thị P về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy biên nhận viết tay ngày 05 tháng 01 năm 2004 với ông Nguyễn Xuân T, bà Nguyễn Thị P1.
2. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Nguyễn Xuân T, bà Nguyễn Thị P1 và ông Đinh Ngọc N, bà Đàm Thị P là vô hiệu.

Hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Buộc ông Nguyễn Xuân T, bà Nguyễn Thị P1 phải trả cho ông Đinh Ngọc N, bà Đàm Thị P số tiền 248.440.500₫ (Hai trăm bốn mươi tám triệu bốn trăm bốn mươi nghìn năm trăm đồng)

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 của Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.

3. Về chi phí tố tụng: Ông Đinh Ngọc N, bà Đàm Thị P phải chịu chi phí thẩm định, định giá ngày 10/12/2019 là 6.400.000đ (Sáu triệu bốn trăm nghìn đồng) và chi phí định giá ngày 10/10/2023 là 1.400.000đ (Một triệu bốn trăm nghìn đồng). Xác nhận ông Đinh Ngọc N, bà Đàm Thị P đã nộp đủ chi phí thẩm định định giá tài sản.

4. Về án phí:

• - Ông Đinh Ngọc N, bà Đàm Thị P là người cao tuổi nên được miễn án phí dân sự sơ thẩm.
• - Ông Nguyễn Xuân T, bà Nguyễn Thị P1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 12.422.000đ (Mười hai triệu bốn trăm hai mươi hai nghìn đồng).
• - Về án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn ông Đinh Ngọc N và bà Đàm Thị P là người cao tuổi được miễn án phí dân sự phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Phú Thọ; - Chi cục THADS thành phố Việt Trì; - TAND thành phố Việt Trì; - Các đương sự; - Lưu: HS, VP.

T.M HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Hoàng Tiến Dũng