NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN HÓC MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên toà: Bà Phạm Kim Tuyền

Các Hội thẩm nhân dân.

1. Bà Nguyễn Thị Kim Liên.
2. Ông Dương Văn Quí.

Thư ký phiên toà: Ông Võ Công Danh – Thư ký Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh.

Ngày 09 tháng 9 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 344/2024/TLST-DS ngày 19 tháng 4 năm 2024 về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 572/2024/QĐXXST-DS ngày 16 tháng 8 năm 2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Phan Lê Mỹ D, sinh năm 2000; Địa chỉ: A N, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thu T, sinh năm 1995; Địa chỉ: A N, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh - theo Giấy ủy quyền ngày 01/4/2024 (có đơn xin vắng mặt)

2. Bị đơn: Ông Lê Văn Đ, sinh năm 1966, bà Trương Thị Phương T1, sinh năm 1964; Cùng địa chỉ: 1 Khu phố G, thị trấn H, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh (có đơn xin vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện ngày 01/4/2014, đơn sửa đổi, bổ sung nội khởi khởi kiện ngày 04/6/2024, bản tự khai ngày 19/6/2024 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 26/11/2020 bà Phan Lê Mỹ D có ký giấy tay văn bản thỏa thuận về việc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở với ông Lê Văn Đ và bà Trương Thị Phương T1, theo đó ông Đ và bà D chuyển nhượng một phần thửa đất số 1335, tờ bản đồ số 7, diện tích 21,8m² và căn nhà tại địa chỉ: 1 Khu phố G, thị trấn H, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh, bà D đặt cọc trước số tiền 100.000.000 đồng. Bà D đã giao đủ số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng cho ông Đ và bà T1 theo Biên bản giao nhận tiền ngày 26/11/2020, nhưng đến nay ông Đ và bà T1 vẫn không thực hiện việc chuyển nhượng như đã thỏa thuận tại hợp đồng đã ký ngày 26/11/2020.

Ngày 01/4/2024, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu ông Đ và bà T1 tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng và bàn giao một phần thửa đất số 1335, tờ bản đồ số 7, diện tích 21,8m² và căn nhà tại địa chỉ: 1 Khu phố G, thị trấn H, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh cho nguyên đơn như thỏa thuận tại hợp đồng đã ký ngày 26/11/2020.

Ngày 04/6/2024, đại diện ủy quyền của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thu T có đơn sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện ngày 01/4/2024, cụ thể yêu cầu: Hủy văn bản thỏa thuận về việc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở ngày 26/11/2020 giữa bà Phan Lê Mỹ D và ông Lê Văn Đ, bà Trương Thị Phương T1. Buộc ông Lê Văn Đ và bà Trương Thị Phương T1 trả lại cho bà Phan Lê Mỹ D số tiền đặt cọc đã nhận là 100.000.000 (một trăm triệu) đồng.

Tại biên bản lấy lời khai của bị đơn ông Lê Văn Đ ngày 31/5/2024 và biên bản lấy lời khai của bị đơn bà Trương Thị Phương T1 ngày 02/7/2024 trong quá trình giải quyết vụ án, các bị đơn ông Đ và bà T1 trình bày:

Ông Đ, bà T1 xác nhận vào ngày 26/11/2020, ông và bà có ký giấy tay với bà Phan Lê Mỹ D Văn bản thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở đối với một phần thửa đất 1335, tờ bản đồ số 07, tại thị trấn H, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh với diện tích 21,8m² (chiều ngang 4,74m, chiều dài 4,6m), tài sản gắn liền với đất là nhà ở: Kết cấu: Tường gạch, mái tôn, nền gạch; số tầng; nhà 1 tầng có gác lửng, tại địa chỉ 1 Khu phố G, thị trấn H, huyện H, Tp . Hồ Chí Minh với số tiền đặt cọc là 100.000.000 (một trăm triệu) đồng. Tuy nhiên thực tế vợ chồng ông bà có vay của bà D số tiền 100.000.000 đồng, để đảm bảo khoản vay này bà D yêu cầu vợ chồng ông bà ký vào văn bản thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng phần diện tích đất và nhà ở nêu trên. Ông bà xác nhận đã nhận của bà D tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng.

Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án Hủy văn bản thỏa thuận về việc đặt cọc - chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở giữa bà Phan Lê Mỹ D với ông Lê Văn Đ và bà Trương Thị Phương T1 được ký vào ngày 26/11/2020 thì ông Đ và bà T1 đồng ý. Đồng thời ông bà cũng đồng ý trả cho bà Phan Lê Mỹ D số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng đã nhận.

Hiện tại do hoàn cảnh gia đình ông, bà rất khó khăn, nên ông, bà đề nghị phía nguyên đơn bà D tạo điều kiện cho vợ chồng ông bà được trả dần số tiền cọc 100.000.000 (một trăm triệu) đồng trên, mỗi tháng ông, bà trả 1.500.000 (một triệu năm trăm ngàn) đồng cho đến khi trả hết nợ.

Tại biên bản không tiến hành hòa giải được ngày 30/7/2024, đại diện ủy quyền của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thu T xác định nguyên đơn không đồng ý với phương án trả nợ của ông Lê Văn Đ và bà Trương Thị Phương T1. Nguyên đơn yêu cầu ông Đ, bà T1 phải trả ngay cho bà D số tiền cọc 100.000.000 (một trăm triệu) đồng, trả một lần ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

Tại phiên tòa:

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày: Nguyên đơn bà D giữ nguyên yêu cầu khởi kiện: Yêu cầu Tòa án hủy văn bản thỏa thuận về việc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở ngày 26/11/2020 giữa bà Phan Lê Mỹ D và ông Lê Văn Đ, bà Trương Thị Phương T1. Buộc ông Lê Văn Đ và bà Trương Thị Phương T1 trả lại cho bà Phan Lê Mỹ D số tiền đặt cọc đã nhận là 100.000.000 (một trăm triệu) đồng, trả một lần ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

Bị đơn ông Lê Văn Đ và bà Trương Thị Phương T1 có đơn xin xét xử vắng mặt.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án:

Nguyên đơn bà Phan Lê Mỹ D có đơn khởi kiện đối với ông Lê Văn Đ và bà Trương Thị Phương T1 liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Ông Đ và bà T1 có cùng nơi cư trú tại địa chỉ 1 Khu phố G, thị trấn H, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh và quan hệ tranh chấp này phát sinh từ tranh chấp hợp đồng đặt cọc nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định tại Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2]. Về thủ tục tố tụng: Bị đơn, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Căn cứ vào khoản 1 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt đối với bị đơn là đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3]. Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Bà D xác định giữa bà và ông Đ, bà T1 ký kết Văn bản thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở đối với một phần thửa đất 1335, tờ bản đồ số 07, tại thị trấn H, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh với diện tích 21,8m² (chiều ngang 4,74m, chiều dài 4,6m), tài sản gắn liền với đất là nhà ở: Kết cấu: Tường gạch, mái tôn, nền gạch; số tầng; nhà 1 tầng có gác lửng, tại địa chỉ 1 Khu phố G, thị trấn H, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh, theo thỏa thuận bà đã giao số tiền đặt cọc là 100.000.000 (một trăm triệu) đồng cho ông Đ và bà T1 theo biên bản giao nhận tiền ngày 26/11/2020. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại ông Đ và bà T1 vẫn không thực hiện nghĩa vụ giao nhà đất trên cho bà. Ông Đ, bà T1 xác nhận ông, bà có nhận của bà D số tiền 100.000.000 (một trăm triệu) đồng nhưng đó là tiền vay, để đảm bảo khoản vay trên ông, bà đã ký với bà D Văn bản thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở ngày 26/11/2020. Thực tế ông bà chỉ vay tiền của bà D không bán nhà, đất trên. Sau đó hai bên không thống nhất hướng giải quyết vụ việc nên xảy ra tranh chấp.

Xét thấy, tại Điều 425 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình làm cho mục đích của bên có quyền không thể đạt được thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại” và khoản 1 Điều 427 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về việc giải quyết tranh chấp”

[4]. Xét yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc đã ký và buộc bị đơn trả lại cho nguyên đơn số tiền cọc đã nhận Hội đồng xét xử nhận thấy:

Tại thời điểm ký kết Văn bản thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở ngày 26/11/2020, bà D, ông Đ, bà T1 biết việc chuyển nhượng trên là không thể thực hiện được do tại thời điểm ký kết văn bản trên ông Đ và bà T1 chưa được pháp luật công nhận là chủ sở hữu hợp pháp đối với phần diện tích đất 21,8m² (chiều ngang 4,74 m, chiều dài 4,6m), thuộc một phần thửa đất 1335, tờ bản đồ số 07, tại thị trấn H, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hồ sơ gốc số: 1610/2004 do Ủy ban nhân dân huyện H cấp ngày 20/8/2004 cho ông Lê Văn Đ1 và Trần Thị Đ2.

Đồng thời phần diện tích đất tại thời điểm hai bên ký chuyển nhượng là 21,8m² (chiều ngang 4,74 m, chiều dài 4,6m), thuộc một phần thửa đất 1335, tờ bản đồ số 07, tại thị trấn H, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh là chưa đủ điều kiện tách thửa theo quy định tại Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của Ủy ban nhân dân Thành phố H quy định diện tích tối thiểu được tách thửa. Cụ thể, tại điểm b khoản 1 Điều 5 Quyết định 60 quy định “diện tích tách thửa đối với khu vực 3- huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh tối thiểu là 80m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 m²” nhưng các bên vẫn thực hiện ký kết hợp đồng. Căn cứ quy định tại Điều 425, khoản 1 Điều 427 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì hợp đồng trên không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận. Do đó yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc đã ký của nguyên đơn là đúng quy định pháp luật và bị đơn đồng ý hủy nên có căn cứ chấp nhận.

Đối với yêu cầu buộc bị đơn trả lại số tiền cọc 100.000.000 đồng đã nhận. Ông Đ, bà T1 xác nhận có nhận số tiền là 100.000.000 đồng từ bà D theo biên bản giao nhận tiền ngày 26/11/2020, đồng thời các bị đơn cũng đồng ý trả số tiền này cho nguyên đơn, nên yêu cầu của nguyên đơn là có căn cứ chấp nhận.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy nguyên đơn bà Phan Lê Mỹ D yêu cầu hủy văn bản thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở ngày 26/11/2020, buộc ông Lê Văn Đ và bà Trương Thị Phương T1 trả cho bà số tiền cọc là: 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng) là có cơ sơ chấp nhận.

[5]. Xét về lỗi:

Tại thời điểm ký kết Văn bản thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở ngày 26/11/2020, bà D, ông Đ, bà T1 biết việc chuyển nhượng trên là không thể thực hiện được do tại thời điểm ký kết văn bản thỏa thuận chuyển nhượng trên, ông Đ và bà T1 chưa được pháp luật công nhận là chủ sở hữu hợp pháp và chưa đủ điều kiện về tách thửa sang tên đối với phần nhà, đất trên theo quy định pháp luật nhưng các bên vẫn thực hiện việc ký kết này. Trong trường hợp này xác định lỗi xuất phát từ cả phía nguyên đơn và bị đơn nên khi hủy hợp đồng cả hai cùng phải chịu trách nhiệm.

[6]. Về án phí dân sự sơ thẩm:

[6.1]. Do yêu cầu của nguyên đơn được Hội đồng xét xử chấp nhận nên bị đơn ông Đ và bà T1 cùng có nghĩa vụ liên đới phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại khoản 1 Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự và khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án, với số tiền là: 5.000.000 (năm triệu) đồng. Tuy nhiên, bị đơn bà Trương Thị Phương T1 thuộc trường hợp người cao tuổi nên được miễn án phí 2.500.000 đồng theo quy định tại Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án. Ông Lê Văn Đ phải chịu án phí là 2.500.000 đồng.

[6.2]. Hoàn trả cho nguyên đơn toàn bộ số tiền tạm ứng án phí đã nộp khi khởi kiện.

[7]. Về kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo theo quy định tại Điều 271; khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

• - Căn cứ Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 228; khoản 1 Điều 147; Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
• - Căn cứ vào các Điều 422, Điều 425 và Điều 427 của Bộ luật Dân sự năm 2015;
• - Căn cứ vào khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án;
• - Căn cứ vào các Điều 2, 6, 7, 7a, 9, 30 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, được sửa đổi, bổ sung năm 2014;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Phan Lê Mỹ D đối với ông Lê Văn Đ và bà Trương Thị Phương T1.

   Hủy hợp đồng đặt cọc (tiêu đề là Văn bản thỏa thuận về việc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở ngày 26/11/2020) được ký giấy tay giữa bà Phan Lê Mỹ D và ông Lê Văn Đ, bà Trương Thị Phương T1.

   Buộc ông Lê Văn Đ và bà Trương Thị Phương T1 phải trả cho bà Phan Lê Mỹ D số tiền đặt cọc đã nhận là 100.000.000 (một trăm triệu) đồng, trả một lần ngay khi án có hiệu lực pháp luật. Thực hiện tại Cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

   Buộc bị đơn ông Lê Văn Đ, bà Trương Thị Phương T1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 5.000.000 (năm triệu) đồng. Tuy nhiên, bị đơn bà Trương Thị Phương T1 thuộc trường hợp người cao tuổi nên được miễn án phí 2.500.000 đồng theo quy định tại Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

   Ông Lê Văn Đ phải chịu án phí là 2.500.000 đồng nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

   Nguyên đơn bà Phan Lê Mỹ D không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, hoàn trả lại cho bà D số tiền 2.500.000 (hai triệu năm trăm ngàn) đồng, bà D đã nộp theo biên lai số 0024663 ngày 19 tháng 4 năm 2024 và số tiền 2.500.000 (hai triệu năm trăm ngàn) đồng, bà D đã nộp theo biên lai số 0004760 ngày 24 tháng 6 năm 2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh.

   Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền chưa thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự nă 2015 tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

3. Quyền yêu cầu thi hành án, nghĩa vụ thi hành án, thời hiệu thi hành án:

   Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, được bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung Luật thi hành án dân sự năm 2014, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự và Điều 7a Luật sửa đổi, bổ sung Luật thi hành án dân sự năm 2014; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

4. Quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; Đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết bản án.