NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Hoàng Nam – Thư ký Tòa án, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông Bạch Ngọc Hiếu – Kiểm sát viên.

Ngày 30 tháng 7 năm 2024 tại Trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 487/2024/TLPT-DS ngày 12/6/2024 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất".

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 1704/2024/DS-ST ngày 07/5/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 3514/2024/QĐ-PT ngày 01/7/2024 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Mai Thị T, sinh năm: 1939

   Địa chỉ: 1 N, phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

   Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn:

   • - Ông Đỗ Văn K, sinh năm: 1985; (Có mặt)

     Địa chỉ: 8 đường X, Phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

     Là người đại diện theo ủy quyền (Theo Giấy ủy quyền ngày 31/12/2019, Số công chứng: 036501, quyển số: 12 TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C chứng nhận)

   • - Ông Ngô Thanh D, sinh năm: 1969; (Có mặt)

     Địa chỉ: 0.12 Lô C, chung cư T, C, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

     Là người đại diện theo ủy quyền (Theo Giấy ủy quyền ngày 29/10/2019, Số công chứng: 030026, quyển số: 10 TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C chứng nhận)

2. Bị đơn: Bà Trần Thị P, sinh năm: 1963

   Địa chỉ: 1 đường số A, Khu phố B, phường L, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

   Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Nguyễn Khắc N, sinh năm: 1960; (Có mặt)

   Địa chỉ: 1 đường số A, Khu phố B, phường L, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

   Là người đại diện theo ủy quyền (Theo Giấy ủy quyền ngày 05/8/2020, Số công chứng: 015495, quyển số: 185/TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C1 chứng nhận).

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Khắc N, sinh năm: 1960; (Có mặt)

   Địa chỉ: 1 đường số A, Khu phố B, phường L, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

4. Người kháng cáo: Bị đơn bà Trần Thị P.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm thể hiện nội dung vụ án như sau:

Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, tại tòa nguyên đơn bà Mai Thị T có người đại diện theo ủy quyền ông Ngô Thanh D và ông Đỗ Văn K trình bày:

Do có mối quan hệ quen biết nên vào năm 1993 bà Trần Thị P và ông Nguyễn Khắc N đề nghị bán cho bà Mai Thị T 02 thửa đất liền kề nhau với tổng diện tích là 450 m2 tọa lạc tại ấp X, xã L, huyện T (nay thuộc phường L, Thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh); giá chuyển nhượng là 12 lượng vàng 24k, loại 9,5 tuổi.

Ngày 03/01/1993 bà P lập biên nhận có nội dung bà P nhận tiền (vàng) đặt cọc về việc sang nhượng đất với số vàng là 4,35 lượng vàng 24K 9,5 tuổi. Hai bên thỏa thuận sau khi bà P hoàn tất hồ sơ bên chính quyền xã xong và trao cho bên mua hồ sơ đất thì bà T phải trả đủ số vàng còn lại cho bà P.

Đến khoảng cuối tháng 4/1993 bà P giao cho bà T 02 đơn xin cất nhà, 01 đơn đứng tên người làm đơn là Nguyễn Thị P1 và một đơn đứng tên người làm đơn Nguyễn Khắc N cả hai đơn được ký vào ngày 15/4/1993 và bảo bà T là hồ sơ được giao đất đứng tên của vợ chồng bà P1 đã hoàn tất xong, đồng thời yêu cầu bà T thanh toán hết số vàng còn lại để được nhận đất. Bà T nhận thấy bà Trần Thị P không thực hiện đúng nghĩa vụ như cam kết trong hợp đồng đặt cọc. Bà T đã nhiều lần yêu cầu bà P thực hiện nhưng bà P không đồng ý.

Vì vậy, bà T khởi kiện đề nghị Tòa án xem xét giải quyết: Hủy hợp đồng đặt cọc (biên nhận) được ký lúc 16 giờ 30 phút ngày 03/01/1993 giữa bà Mai Thị T và bà Trần Thị P do hợp đồng vô hiệu vì vi phạm điều cấm của luật và buộc bà Trần Thị P phải có trách nhiệm hoàn trả cho bà T số vàng đã nhận của bà T là 4,35 (bốn phẩy ba mươi lăm) lượng vàng 24K loại 9,5 tuổi tương đương giá vàng ngày 26/4/2024 là 82.600.000 đồng/ lượng vàng là 359.310.000 đồng.

Bị đơn bà Trần Thị P có người đại diện theo ủy quyền ông Nguyễn Khắc N trình bày:

Bà P với bà Mai Thị T làm chung tại Công ty L, Đồng Nai. Năm 1993, bà T có gặp bà P nói nhờ bà P đứng tên mua giùm cho bà T một miếng đất tại địa bàn huyện T. Sau đó bà P về có nói lại với ông Nguyễn Khắc N (chồng bà P) có bà T làm chung Công ty nhờ vợ chồng bà P, ông N đứng tên mua giùm cho bà T một miếng đất. Một thời gian sau, ông N có liên hệ được với ông Phạm T1 (đã chết) có bán miếng đất diện tích 450m2 tại ấp X, xã L, huyện T, với giá 12 cây vàng 9.5 tuổi. Bà T đồng ý mua với thoả thuận giấy tờ ra đến xã xác nhận là giao đủ số vàng mua đất, đến ngày 03/01/1993 bà T có giao cho bà P số vàng là 4 cây 3.5 chỉ vàng 9.5 tuổi. Bà P về đưa lại cho ông N đi giao đặt cọc cho người bán đất.

Đến ngày 15/4/1993 phía bán đất có bảo bà P, ông N đến ký giấy để đưa ra xã xác nhận ở L. Khi đó bà P thấy ghi sai họ của bà P thì bà P, ông N có yêu cầu sửa lại đơn nhưng phía bán đất bảo không sao cứ ký giấy để ra xã xác nhận đất, do hai giấy đơn xin cất nhà cùng liền kề một thửa đất nên không sao cả. Khi bà T giao đủ số vàng mua đất thì làm thủ tục xin cấp sổ phía bên bán đất sẽ ký giấy tờ cho bà T làm hồ sơ; bà P, ông N không phải ký và không ảnh hưởng gì, thấy vậy nên bà P, ông N đồng ý để đơn xin cất nhà và giao cho bà T. Sau khi bà T nhận đơn xin cất nhà của bà P, ông N đưa xong, bà P có yêu cầu bà T giao hết số vàng còn lại 7 lượng 6.5 chỉ vàng 9.5 tuổi cho đủ 12 cây vàng 9.5 tuổi để ông N giao cho bên bán đất, nhưng bà T không thực hiện. Do đó, bà P không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà T, bà T tự ý bỏ việc mua đất nên phải mất số vàng trên.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Khắc N trình bày: Thống nhất với ý kiến của bà P.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 1704/2024/DS-ST ngày 07/5/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn – bà Mai Thị T tại phiên tòa sơ thẩm, cụ thể:

• - Tuyên bố hợp đồng đặt cọc (biên nhận) được ký kết ngày 03/01/1993 giữa bà Mai Thị T và bà Trần Thị P là vô hiệu.

• - Buộc bà Trần Thị P phải có trách nhiệm hoàn trả cho bà Mai Thị T số vàng đã nhận là 4,35 lượng vàng 24K loại 9,5 tuổi quy đổi ra tiền Việt Nam đồng tương đương giá vàng ngày 26/4/2024 là 82.600.000 đồng/lượng là 359.310.000 đồng.

• Kể từ ngày bà bà Mai Thị T có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong; bà Trần Thị P còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.

Ngày 13/5/2024, bị đơn bà Trần Thị P có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn không rút đơn khởi kiện, bị đơn không rút đơn kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về cách giải quyết vụ án.

Bị đơn bà Trần Thị P có ông Nguyễn Khắc N là người đại diện theo ủy quyền trình bày: Nguyên đơn và bị đơn có ký với nhau Biên nhận đề ngày 03/01/1993 nhưng thực sự giữa hai bên không có quan hệ mua bán mà chỉ là nhờ đứng tên mua đất giùm. Thực hiện theo thỏa thuận, sau khi nhận tiền đặt cọc của bà T, bà P đã bàn giao hồ sơ nhà đất cho bà T nhưng bà T không trả số tiền mua bán đất còn lại. Như vậy, lỗi không tiếp tục thực hiện được hợp đồng là thuộc về bà T, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét trách nhiệm của bà T khi bỏ cọc đồng thời xem xét lại tỷ giá quy đổi vàng. Nếu phải thanh toán lại tiền cho bà T, bị đơn đề nghị thanh toán bằng vàng chứ không trả tiền.

Nguyên đơn bà Mai Thị T có ông Đỗ Văn K và ông Ngô Thanh D là đại diện theo ủy quyền trình bày: Theo tài liệu có trong hồ sơ thì giao dịch dân sự giữa bà T và bà P là chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không phải nhờ đứng tên mua đất giùm. Bà P cam kết sau khi làm hồ sơ đất lên chính quyền xã xong và giao cho bà T thì bà T sẽ thanh toán hết số tiền còn lại cho bà P. Tuy nhiên, bà P đã không thực hiện đúng và đến nay vẫn không giao đất cho bà P. Do đó, việc bà T khởi kiện yêu cầu bà P trả lại số tiền cọc là có căn cứ. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Tòa án cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật. Các đương sự cũng được thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng miễn án phí dân sự sơ thẩm cho bà Trần Thị P và điều chỉnh lại tỷ giá quy đổi vàng tại thời điểm xét xử sơ thẩm cho phù hợp.

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu đã được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Ngày 03/01/1993, bà Mai Thị T và bà Trần Thị P có lập “Biên nhận” với nội dung “...Tôi Trần Thị P có nhận tiền (vàng) đặt cọc về việc sang nhượng đất số vàng là 04 cây 3.5 vàng 24K 9.5T của bà Mai Thị T, diện tích đất là rộng 10m – dài 45m thuộc ấp X, xã L, T, TP . với tổng số vàng là 12 cây vàng 24K 9.5T, nay bà Mai Thị T đưa trước cho tôi là 4 cây 3.5 sau khi bên sang nhượng đất là Trần Thị P làm hồ sơ đất lên chính quyền xã xong và trao cho bên mua bà Mai Thị T hồ sơ đất thì bên mua phải trồng đủ số vàng còn lại cho bên bán...”. Do bà P đã nhận đủ số vàng 4 cây 3.5 vàng 24K 9.5T theo Biên nhận nhưng không làm đúng nội dung đã cam kết nên bà T khởi kiện yêu cầu bà P trả lại số tiền đã nhận cọc.

Phía bị đơn cho rằng, vì bà T muốn mua đất ở thành phố nhưng không có hộ khẩu nên mới nhờ vợ chồng bị đơn đứng tên mua đất giùm. Sau khi tìm được đất và đặt cọc cho ông Phạm T1 (chủ đất) thì phía nguyên đơn không đồng ý đưa số vàng còn lại cho bên bán là ông T1 để nhận đất. Do nguyên đơn vi phạm hợp đồng nên nguyên đơn phải chịu mất số tiền đã đặt cọc. Tuy nhiên, bị đơn không xuất trình được tài liệu chứng cứ chứng minh có việc bà T nhờ bị đơn đứng tên nhận chuyển nhượng đất giùm cũng như không cung cấp được thông tin nào về ông T1, về bất động sản chuyển nhượng của ông T1. Trong khi đó, tại Biên nhận do các bên giao kết có nội dung thể hiện rõ “...bên sang nhượng đất là bà Trần Thị P” (Bút lục 86). Như vậy, có căn cứ xác định giữa bà T và bà P có giao kết với nhau hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Xét, giao dịch dân sự giữa bà T và bà P được xác lập vào tháng 01/1993 và đến thời điểm này hợp đồng vẫn chưa được thực hiện. Theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai năm 1987 thì “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và bà P là vi phạm điều cấm của pháp luật nên vô hiệu theo quy định tại điểm a tiểu mục 2.2 Mục 2 Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

Theo quy định tại điểm c tiểu mục 2.3 Mục 2 Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Điều 146 của Bộ luật Dân sự năm 1995 thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/01/1993 bị vô hiệu và nguyên đơn đã thanh toán cho bị đơn số tiền là 4 cây 3.5 vàng 24K 9.5T nên bị đơn có trách nhiệm trả lại cho nguyên đơn số tiền này. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 4 Điều 19 của Nghị định số 24/2012/NĐ-CP ngày 03/4/2012 của Chính phủ thì Nhà nước nghiêm cấm không được sử dụng vàng để thanh toán trong giao dịch về mua bán đất hay bất cứ giao dịch nào khác. Do đó, không chấp nhận yêu cầu của bị đơn được thanh toán lại bằng vàng cho nguyên đơn mà các bên sẽ giao nhận bằng Việt Nam đồng quy đổi tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Tại phiên tòa sơ thẩm cũng như tại phiên tòa phúc thẩm ngày hôm nay, các bên thống nhất thời điểm để tính tỷ giá quy đổi vàng là ngày 26/4/2024. Khi quy đổi ra Việt Nam Đồng, tại thời điểm xét xử sơ thẩm (ngày 26/4/2024), giá vàng 24K theo B công bố là 73.050.000 đồng/lượng. Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng mức giá 82.600.000 đồng/lượng khi quy đổi ra Việt Nam Đồng là không chính xác nên Hội đồng xét xử phúc thẩm điều chỉnh lại cho phù hợp, cụ thể buộc bà Trần Thị P phải có trách nhiệm hoàn trả cho bà Mai Thị T số vàng đã nhận là 4,35 lượng vàng 24K loại 9,5 tuổi, tương đương giá vàng tại thời điểm xét xử sơ thẩm là 73.050.000 đồng/lượng là 317.767.500 đồng.

Từ sự phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận một phần kháng cáo của bà Trần Thị P; Chấp nhận đề nghị của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, sửa bản án sơ thẩm như đã phân tích.

Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà P là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí nên được miễn án phí theo quy định.

Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của bà P được chấp nhận một phần nên bà P không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Khoản 2 Điều 148, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 137, Điều 146 của Bộ luật Dân sự năm 1995;

Căn cứ điểm a tiểu mục 2.2 và điểm c tiểu mục 2 Mục 2 Phần II của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

Chấp nhận một phần kháng cáo của bà Trần Thị P.

Tuyên xử: Sửa bản án sơ thẩm

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn – bà Mai Thị T tại phiên tòa sơ thẩm, cụ thể:

   • - Tuyên bố hợp đồng đặt cọc (biên nhận) được ký kết ngày 03/01/1993 giữa bà Mai Thị T và bà Trần Thị P là vô hiệu.

   • - Buộc bà Trần Thị P phải có trách nhiệm hoàn trả cho bà Mai Thị T số vàng đã nhận là 4,35 lượng vàng 24K loại 9,5 tuổi quy đổi ra tiền Việt Nam đồng, tương đương giá vàng tại thời điểm xét xử sơ thẩm là 73.050.000 đồng/lượng là 317.767.500 (Ba trăm mười bảy triệu, bảy trăm sáu mươi bảy ngàn, năm trăm) đồng.

   • Kể từ ngày bà bà Mai Thị T có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong; bà Trần Thị P còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Trần Thị P được miễn án phí dân sự sơ thẩm.

3. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Trần Thị P không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, đã được sửa đổi bổ sung năm 2014 thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, đã được sửa đổi bổ sung năm 2014; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, đã được sửa đổi bổ sung năm 2014.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.