TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK NÔNG	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 67/2024/DS-PT Ngày 20/8/2024 Về việc: “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc".

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK NÔNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Bùi Danh Đại.

Các Thẩm phán: Ông K'Tiêng và ông Nguyễn Tài Sử.

- Thư ký phiên tòa: Ông Trừ Minh Quốc – Thư ký Toà án nhân dân tỉnh Đắk Nông.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thanh Hòa - Kiểm sát viên.

Ngày 20 tháng 8 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Nông xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 28/2024/TLPT-DS 10 tháng 6 năm 2024 về việc “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc”. Do bản án dân sự sơ thẩm số: 05/2024/DS-ST ngày 27/3/2024 của Tòa án nhân dân huyện Cư Jút, tỉnh Đắk Nông bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 30/2024/QĐ-PT ngày 03 tháng 6 năm 2024, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Chị Phạm Thị Ngọc L, địa chỉ: Tổ dân phố D, thị trấn E, huyện C, tỉnh Đắk Nông – Vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: + Ông Đào Ngọc M, địa chỉ: H H, phường T, TP ., tỉnh Đắk Lắk – Có mặt.

+ Bà Nguyễn Thị T, theo văn bản ủy quyền ngày 21/03/2024, địa chỉ: Thôn A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông – Có mặt.

Bị đơn: Anh Nguyễn Đức D và chị Nguyễn Hồng Phương Q, địa chỉ: Thôn N, xã E, huyện C, tỉnh Đắk Nông – Đều vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn:

Ông Trần Minh L1 – Văng mặt và ông Trần Minh T1 – có mặt, cùng địa chỉ: Số nhà G, thôn D, xã E, huyện C, tỉnh Đắk Lăk.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

1/ Công ty TNHH C – chi nhánh B1, địa chỉ: Ấp B, xã L, huyện B, tỉnh Bình Dương – Vắng mặt.

2/ Ông Trần Xuân T2, địa chỉ: Ấp G, xã P, huyện B, tỉnh Bình Phước – Vắng mặt.

Do có kháng cáo của Anh Nguyễn Đức D và chị Nguyễn Hồng Phương Q1 là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

(1). Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn và đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Anh Duy, chị Q1 có đồng ý chuyển nhượng cho chị L trang trại nuôi heo giá thỏa thuận là 5.900.000.000 đồng. Sau khi thỏa thuận đến ngày 06/01/2022, các bên cùng nhất trí đi đến ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo các thoả thuận sau:

Bên B bán cho bên A trang trại heo với giá tiền là 5.900.000.000 đồng.

Bên B nhận tiền cọc bên A với số tiền là 400.000.000 đồng.

Trong thời gian 2 tháng, 2 bên sẽ thông toán đầy đủ.

Khi ra công chứng, bên B sẽ giao đủ số tiền còn lại.

Bên nào sai thoả thuận thì bên đó sẽ chịu trách nhiệm.

Đến ngày 03/3/2023, chị L tiếp tục thanh toán cho anh D, chị P thêm số tiền 1.500.000.000 đồng mục đích để ký hợp đồng chuyển nhượng trang trại heo. Đồng thời để anh D, chị P làm giấy ủy quyền và đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị L đi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất chăn nuôi. Mục đích đặt cọc để chuyển nhượng trang trại heo, thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng và đặt cọc thửa đất trên vẫn là đất Nông nghiệp trồng cây lâu năm.

Lý do trong hợp đồng đặt cọc không nêu rõ nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thửa đất nào, tờ bản đồ số bao nhiêu, địa chỉ và diện tích của thửa đất trong giấy đặt cọc, cũng như diện tích cụ thể về trang trại heo là bao nhiêu. Mục đích của chị L là mua trang trại heo và mục đích sử dụng đất phải là đất chăn nuôi thì chị L mới đồng ý nhận chuyển nhượng. Tại thời điểm thoả thuận thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất trồng cây hàng năm khác. Đến ngày 27/05/2022, thửa đất trên mới chuyển đổi được mục đích sang đất Nông nghiệp khác (NKH) được thể hiện đính chính tại trang 04 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CD 942001 của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Vì trang trại heo mà chị Q1, anh D chuyển nhượng cho chị L là đất trồng cây hàng năm khác, chưa có chuyển đổi sang đất chăn nuôi nên trước khi công chứng thì bên anh D, chị Q1 phải có nghĩa vụ chuyển đổi mục đích từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất chăn nuôi thì mới đảm bảo theo quy định của pháp luật và như thỏa thuận mua bán của các bên. Ngoài ra, tại thời điểm ký kết hợp đồng thì thửa đất trên anh D, chị Q1 đang thế chấp vay vốn tại Ngân hàng cũng không nói cho chị L biết nên việc ký kết hợp đồng là vi phạm pháp luật. Đây chính là lý do bị đơn liên tục hối thúc nguyên đơn giao thêm số tiền 1.500.000.000 đồng khi chưa đến hạn thanh toán thêm cho bị đơn để có đủ chi phí tất toán hợp đồng thế chấp tại ngân hàng nhưng không nói cho nguyên đơn được biết. Mặc dù ngày 03/3/2022 chưa đến hạn thanh toán tiền để các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng nguyên đơn có thiện chí mua bán đất với bị đơn nên vẫn đồng ý chuyển tiền thêm. Sau khi anh D, chị Q1 xóa thế chấp tại ngân hàng thì chị L mới được tiếp cận GCNQSDĐ thì phát hiện loại đất các bên thỏa thuận mua bán không đúng như ý chí đặt cọc ban đầu là đất chăn nuôi, cũng như trang trại heo được xây dựng chưa được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ngày 27/4/2022 bị đơn đã lập hợp đồng ủy quyền cho nguyên đơn để nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sau khi đã chuyển đổi được mục đích sử dụng đất thì anh D, chị Q1 đã đề nghị tăng giá chuyển nhượng lên 6.400.000.000 đồng nhưng chị L chỉ đồng ý tăng giá lên 6.200.000.000 đồng nên các bên đã phát sinh tranh chấp, không thể thương lượng được với nhau.

Hợp đồng đặt cọc được giao kết giữa các bên đã bị vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết do không quy định rõ ràng về đối tượng giao dịch cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên nên đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 06/01/2022 vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, buộc bên bị đơn thanh toán lại số tiền cọc đã nhận của nguyên đơn là 1.900.000.000 đồng. Ngày 12/10/2023, bên nguyên đơn có đơn xin rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu phạt cọc số tiền 400.000.000 đồng.

Đối với các tài liệu do bên bị đơn cung cấp cho Tòa án là “Vi bằng” thì bên nguyên đơn không đồng ý do hai bên không có trao đổi qua mạng xã hội Z. Vi bằng do số 79/2022/VB-TPLĐA không chứng minh được số điện thoại chủ sở hữu. Mặt khác, nếu có tồn tại các nội dung trao đổi qua tin nhắn zalo theo Vi bằng do số 79/2022/VB-TPLĐA cũng không khắc phục được những điểm thiếu sót về đối tượng của hợp đồng, cũng như quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên nên hợp đồng đặt cọc không thể thực hiện được.

Đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn vì tài sản của bị đơn chưa chuyển giao cho chị L, bị đơn hiện đang quản lý trang trại heo đồng thời bị đơn còn vi phạm các điều khoản giao kết hợp đồng, không tuân thủ điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Do bị đơn chưa chấm dứt hợp đồng đặt cọc với nguyên đơn mà tự ý xác lập giao dịch đặt cọc với bên thứ ba thì phải chịu trách nhiệm với lỗi do mình gây ra nên nguyên đơn không đồng ý bồi thường số tiền 200.000.000 đồng là tiền bị đơn phải trả thêm cho ông T2. Quá trình thỏa thuận đặt cọc các bên không thỏa thuận về thời gian chuyển giao trang trại heo và bị đơn vẫn đang quản lý, sử dụng trại heo đến nay, do đó thiệt hại bị đơn đưa ra về việc không thả được heo gây thiệt hại 441.000.000 đồng không phải là lỗi của nguyên đơn, lỗi gây ra là do các bên không ghi nhận cụ thể về loại đất thỏa thuận chuyển nhượng nên đã kéo dài quá trình chuyển đổi mục đích đất quá thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng và bị đơn đòi tăng giá chuyển nhượng nên việc mua bán mới không thành. Do đó, lỗi dẫn đến thiệt hại của bị đơn không phải do nguyên đơn gây ra nên căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo yêu cầu của nguyên đơn khôngphù hợp với các căn cứ được quy định tại Điều 584 Bộ luật dân sự năm 2015 và Điều 1 Mục I của Nghị quyết số 03/2006/NQ-HĐTP ngày 08/7/2006 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Do đó, nguyên đơn không đồng ý toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn.

(2). Bị đơn và đại diện theo ủy quyền trình bày:

Tại hợp đồng đặt cọc ngày 06/01/2022, các bên thống nhất đặt cọc số tiền 400.000.000 đồng nhằm đảm bảo cho việc giao kết bán toàn bộ trang trại heo và chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của trang trại heo là thửa đất số 98, tờ bản đồ số 83, diện tích 11.792 m², tại xã E, huyện C, tỉnh Đắk Nông. Theo GCNQSDĐ số CD 942001, do Sở TN&MT tỉnh Đ cấp ngày 16/9/2016, với giá trị là 5.900.000.000 đồng. Thời gian 02 tháng thì các bên sẽ thanh toán đủ 5.500.000.000 đồng và ký hợp đồng chuyển nhượng với cam kết bên nào sai thì bên đó chịu trách nhiệm. Trong thời gian đặt cọc là 02 tháng kể từ ngày 06/01/2022 thì bên nguyên đơn có đặt cọc thêm cho bị đơn số tiền 1.500.000.000 đồng vào ngày 03/03/2022 bằng hình thức chuyển khoản. Tuy nhiên, đến hạn cuối ngày 06/03/2022 thì nguyên đơn không có đủ số tiền 4.000.000.000 đồng trả cho bị đơn như cam kết để thực hiện giao dịch ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền.

Bị đơn đã tạo điều kiện để nguyên đơn thu xếp tiền để thực hiện cho đúng nghĩa vụ của mình, cụ thể đến ngày 27/04/2022, nguyên đơn xin gia hạn thêm 15 ngày để thu xếp tiền, để tạo cơ hội cho chị L thì anh D, chị Q1 đã viết giấy đặt cọc đề ngày 27/04/2022 mục đích là cho chị L thêm thời gian 15 ngày để thanh toán đủ số tiền 4.000.000.000đồng cho anh D, chị Q1 và chị L cam kết nếu quá thời gian 15 ngày kể từ ngày 27/04/2022 thì sẽ mất số tiền đã đặt cọc 2 lần là 1.900.000.000 đồng, đồng thời anh D, chị Q1 sẽ được phép thả heo lại. Như vậy, có thể thấy người vi phạm cam kết tại hợp đồng đặt cọc ngày 06/01/2022 và giấy đặt cọc ngày 27/04/2022 là chị L.

Đối với nội dung chị L cho rằng anh D, chị Q1 đưa GCNQSDĐ cho chị L để chị L hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng là không có căn cứ, bởi lẽ các bên chưa bao giờ thống nhất việc anh D, chị Q1 sẽ chuyển giao GCNQSDĐ cho chị L để chị L đi làm thủ tục chuyển nhượng. Thực tế sau khi đã vi phạm hợp đồng ngày 06/01/2022, đến ngày 27/04/2022 chị L năn nỉ anh D, chị Q1 cho mượn GCNQSDĐ để làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để sau này chị L dễ vay vốn nên các bên thống nhất ký hợp đồng ủy quyền và chuyển giao GCNQSDĐ (vào ngày 27/04/2022) để chị L làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bằng chứng là hợp đồng uỷ quyền số 08139 ngày 27/04/2022 do VPCC Đỗ Xuân B chứng nhận với mục đích: “Cấp đổi giấy chứng nhận QSD đất đối với thửa đất số 98”.

Đến ngày 27/05/2022, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện C xác nhận, hồ sơ còn được lưu tại cơ quan thẩm quyền chứng minh việc chị L đã nhận GCNQSDĐ từ anh D, chị Q1 để làm các thủ tục chuyển mục đích sử dụng theo thỏa thuận. Từ nội dung trên, có thể thấy chị L mặc dù sai phạm trong việc cam kết với anh D, chị Q1 nhưng lại khởi kiện với lý do gian dối, không có thật nhằm mục đích lấy lại tiền và yêu cầu tuyên vô hiệu đối với hợp đồng đặt cọc là không có cơ sở.

Bị đơn không đồng ý đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu vì các Hợp đồng đặt cọc ký kết giữa các bên không vi phạm về hình thức và nội dung cũng như điều cấm của pháp luật. Mặc dù, tại thời điểm đặt cọc, GCNQSDĐ đang được thế chấp tại Ngân hàng N chi nhánh C1, tuy nhiên trong thời hạn đặt cọc, bị đơn đã hoàn tất trách nhiệm về việc xoá thế chấp và lấy sổ ra khỏi ngân hàng (vào ngày 04/03/2022 được Chị nhánh VPĐKĐĐ huyện C xác nhận) để đủ điều kiện để đến ngày 06/03/2022 chuyển nhượng cho chị L. Tuy nhiên, đến hạn cuối ngày 06/3/2022 nguyên đơn vẫn không có đủ 4.000.000.000 đồng trả cho bị đơn như cam kết.

Các bên không ghi cụ thể chuyển nhượng phần diện tích bao nhiêu nhưng thực tế đã được biết vị trí thửa đất, trại heo và trong quá trình thực hiện giao dịch hai bên trao đổi thường xuyên để cùng nhau hoàn tất thủ tục để chuyển nhượng đối với diện tích đất là thửa đất số 98. Việc này thể hiện đầy đủ qua việc trao đổi bằng điện thoại, tin nhắn và zalo giữa các bên.

Từ các căn cứ trên, khẳng định hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 06/01/2022 và giấy đặt cọc ký kết ngày 27/04/2022 giữa nguyên đơn và bị đơn có hiệu lực thực hiện không bị vô hiệu như nguyên đơn trình bày.

Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn:

Buộc chị L, đền bù thiệt hại số tiền 200.000.000đồng mà bị đơn phải trả để bồi thường cho ông Trần Xuân T2 theo “Văn bản thỏa thuận” v/v hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 26/09/2022 tại VPCC Vũ Thị Hồng T3 lý do nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không đúng gây thiệt hại cho bị đơn. Sau khi nguyên đơn vi phạm hợp đồng với thời gian dài, bị đơn đã nhiều lần thông báo với nguyên đơn về việc chấm dứt hợp đồng, không tiếp tục mua bán chuyển nhượng nữa vì nguyên đơn vi phạm về cam kết thanh toán cho bị đơn. Đến ngày 12/08/2022 (tức là sau 03 tháng kể từ ngày 12/05/2022) bị đơn mới ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất trên cho ông Trần Xuân T2 với giá 6.100.000.000 đồng, bị đơn đã nhận đặt cọc số tiền 600.000.000 đồng và đến ngày 16/8/2022 nhận thanh toán thêm 2.000.000.000 đồng. Tuy nhiên, đến ngày 16/09/2022 thì anh D, chị Q1 nhận được các văn bản tố tụng của TAND huyện Cư Jút vì vậy ông T2, với anh D, chị Q1 không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo như cam kết tại hợp đồng đặt cọc được. Vì vậy, sau khi thống nhất vào ngày 26/9/2022 anh D, chị Q1 cùng ông T2 có mặt tại Văn phòng C2 để ký kết văn bản thỏa thuận về việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc với nội dung chấm dứt hợp đồng đặt cọc đã ký kết giữa các bên, anh D, chị Q1 có trách nhiệm trả lại số tiền 600.000.000 đồng tiền đặt cọc và 2.000.000.000 đồng tiền thanh toán và đền bù số tiền 200.000.000 đồng. Hợp đồng này được công chứng viên Phan Thanh Nguyệt H chứng nhận ngày 26/09/2022. Sau đó, anh D, chị Q1 đã trả cho ông T2 tổng số tiền 2.550.000.000 đồng. Còn nợ lại là 250.000.000 đồng.

Như vậy, việc giao kết hợp đồng, chấm dứt hợp đồng và bồi thường thiệt hại do không thực hiện hợp đồng giữa anh D, chị Q1 với ông T2 là có thật, nguyên nhân các bên không thực hiện được việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng đúng thời hạn là do chị L có đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ” số tiền bồi thường đối với phạt cọc là 200.000.000 đồng là phù hợp với quy định pháp luật nên có căn cứ để chấp nhận.

Đối với yêu cầu buộc chị L đền bù thiệt hại số tiền khoảng 105.000.000đồng/tháng mà bị đơn bị thiệt hại do không thả được heo tính từ ngày 12/05/2022 đến ngày Tòa tuyên án sơ thẩm vì nguyên đơn vi phạm thỏa thuận hợp đồng đặt cọc và yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không đúng gây thiệt hại cho bị đơn với số tiền tạm tính là khoảng 1.050.000.000đồng. Tuy nhiên, tại phiên toà ngày 26/03/2024 bị đơn sửa đổi đối với nội dung yêu cầu này cụ thể: Yêu cầu buộc chị L đền bù thiệt hại số tiền khoảng 105.000.000đồng/tháng mà bị đơn bị thiệt hại do không thả được heo tính từ ngày 06/01/2022 đến ngày 12/05/2022 là 04 tháng 06 ngày: tương đương số tiền: 105.000.000đồng x 04 tháng + (3.500.000 x 06 ngày) = 441.000.000đồng.

Bởi tại nội dung hợp đồng đặt cọc ngày 06/01/2022 và giấy đặt cọc ngày 27/04/2022, chị L cam kết sẽ thanh toán đủ số tiền 4.000.000.000 đồng trong vòng 15 ngày kể từ ngày 27/04/2022 tức chậm nhất là đến ngày 12/05/2022 chị L phải thực hiện cam kết trả đủ số tiền còn lại. Nếu khôngtrả sẽ bị mất số tiền đặt cọc 1.900.000.000 đồng và bên A là anh D và chị Q1 được quyền thả heo lại. Có nghĩa là kể từ khi ký kết hợp đồng đặt cọc, các bên đã có thống nhất với nhau anh D, chị Q1 không được thả heo kể từ ngày 06/01/2022 đến ngày 12/05/2022. Tuy nhiên, chị L không thực hiện đúng như cam kết, lấy đủ lý do để chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán sau đó khởi kiện đến Tòa án nhân dân huyện Cư Jút đồng thời yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn giao dịch chuyển nhượng đối với thửa đất trên và trang trại heo trên thửa đất, nên anh D, chị Q1 không thể thả heo để chăn nuôi được, trong khi việc kinh doanh trại heo là thu nhập chính của anh D, chị Q1. Như vậy, mỗi tháng lợi nhuận tính từ việc chăn nuôi heo được tính là 630.000.000 đồng : 06 tháng = 105.000.000đồng/tháng.

Từ đó chứng minh, việc chị L sai phạm, vi phạm thoả thuận, cam kết đối với các hợp đồng đã ký kết còn thể hiện rõ trên tin nhắn zalo đã được bị đơn yêu cầu văn phòng T5 lập Vi bằng số 79/2022/VB-TPLÐA ngày 21/10/2022 để cung cấp cho Toà án, thể hiện như tại ảnh chụp tin nhắn vào lúc 07 giờ 31 phút ngày 26/5/2022 tại trang 29 của Vi bằng.

Tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của bị đơn xin rút một phần yêu cầu phản tố đối với yêu cầu nguyên đơn đền bù mà bị đơn bị thiệt hại do không thả được heo kể từ ngày 06/11/2022, nay chỉ yêu cầu số tiền là 441.000.000 đồng. Tổng số tiền phản tố bên bị đơn yêu cầu nguyên đơn bồi thường là 641.000.000 đồng.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Trần Xuân T2 trình bày:

Vào ngày 12/8/2022, tại văn phòng công chứng Vũ Thị Hồng T3 giữa ông T2 với chị Q1, anh D có ký hợp đồng đặt cọc đối với thửa đất số 98, tờ bản đồ 83 theo giấy chứng nhận quyền sử đụng đất số CD 942001đất tọa lạc tại xã E, huyện C, tỉnh Đắk Nông.Ông T2 đã đặt cọc cho chị Q1, anh D số tiền 2.600.000.000 đồng. Sau khi biết chị Phạm Thị Ngọc L tranh chấp với thửa đất trên với anh D, chị Q1 thì giữa ông T2 và chị Q1, anh D thống nhất hủy hợp đồng đặt cọc theo quy định. Sau khi hủy hợp đồng anh D, chị Q1 đồng ý thanh toán lại cho ông T2 số tiền 2.600.000.000 đồng tiền cọc và 200.000.000 đồng đã đầu tư vào đất. Đến thời điểm hiện nay anh D, chị Q1 đã trả cho ông được số tiền 2.550.000.000 đồng. Nay tranh chấp giữa các bên ông T2 không có ý kiến gì. Đối với số tiền anh D, chị Q1 còn nợ lại ông không yêu cầu gì trong vụ án này. Do ở xa nên ông T2 có yêu cầu giải quyết vắng mặt và xét xử văng mặt trong vụ án trên.

Tại bản án số: 05/2024/DS-ST ngày 27/3/2024 của Tòa án nhân dân huyện Cư Jút, tỉnh Đắk Nông đã tuyên xử:

“Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Phạm Thị Ngọc L.

Tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 06/01/2022 giữa chị Phạm Thị Ngọc L với anh Nguyễn Đức D, chị Nguyễn Hồng Phương Q1 vô hiệu.

Buộc anh Nguyễn Đức D, chị Nguyễn Hồng P1 Q1 phải trả lại cho chị Phạm Thị Ngọc L số tiền đã nhận cọc vàongày 06/01/2022 là 400.000.000 đồng và tiền thanh toán lần 02 là 1.500.000.000 đồng(Theo giấy đặt cọc đề ngày 27/4/2022 và sao kê của Ngân hàng ngày 03/03/2022). Tổng số tiền phải thanh toán là 1.900.000.000 đồng.

Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu phạt cọc số tiền 400.000.000 đồng của nguyên đơn.

Đình chỉ một phần yêu cầu phản tố đối với yêu cầu đền bù thiệt hại của bị đơn đã rút.

Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn đối với yêu cầu nguyên đơn đền bù: Đền bù thiệt hại số tiền 200.000.000 đồng mà bị đơn phải trả cho anh Trần Xuân T2 theo văn bản thỏa thuận về việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 26/9/2022 tại VPCC Vũ Thị Hồng T3; đền bù thiệt hại số tiền mà bị đơn bị thiệt hại do không thả được heo kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc ngày 06/11/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm do nguyên đơn đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với bên bị đơn là thiếu căn cứ pháp luật dẫn đến anh Nguyễn Xuân T4 chấm dứt việc mua bán, chuyển nhượng trại heo đối với bị đơn với số tiền là 441.000.000 đồng. Tổng số tiền bị đơn yêu cầu nguyên đơn bồi thường là 641.000.000 đồng.

4. Tiếp tục duy trì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 07/2022/QĐ-BPKCTT ngày 15/09/2022 của Tòa án nhân dân huyện Cư Jút về áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ” quy định tại Điều 126 của Bộ luật Tố tụng dân sự đối với thửa đất số 98, tờ bản đồ số 83, diện tích 11792,0 m² giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CD 942001 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 11/9/2016, chủ sử dụng đất anh Nguyễn Đức D, chị Nguyễn Hồng Phương Q1 và 01 trang trại heo trên thửa đất tọa lạc tại thôn N, xã E, huyện C, tỉnh Đắk Nông”.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 15/4/2024 ông Nguyễn Đức D và bà Nguyễn Hồng Phương Q1 kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm hủy toàn bộ bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn, căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1]. Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Nguyễn Đức D và bà Nguyễn Hồng Phương Q1 kháng cáo trong hạn luật định, đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm là hợp lệ.

[2]. Xét nội dung giải quyết vụ án và yêu cầu kháng cáo:

Theo Hợp đồng đặt cọc ngày 06-01-2022 bên nhận chuyển nhượng là bà Phạm Thị Ngọc L và có sự tham gia ký kết của chồng bà L là ông Phạm Ngọc G. Tại phiên tòa phúc thẩm, ông G có mặt và thừa nhận trong quá trình giải quyết vụ án cấp sơ thẩm không đưa ông vào tham gia tố tụng. Tại các thông báo thụ lý, quyết định đưa vụ án ra xét xử, các phiên hòa giải... đều không có ông G tham gia với tư cách nguyên đơn hay người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan mặc dù có ủy quyền cho ông Đào Ngọc M tham gia tố tụng với tư cách là nguyên đơn. Mặt khác, cấp sơ thẩm chưa xác định số tiền đặt cọc theo hợp đồng đã ký kết là tài sản chung hay riêng của vợ chồng bà L, ông G nhưng đã tuyên buộc ông D, bà Q1 phải trả cho cá nhân bà L là đánh giá chứng cứ chưa đầy đủ, bỏ sót người tham gia tố tụng dẫn đến vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng mà tại cấp phúc thẩm không thể bổ sung, khắc phục được.

[3]. Từ những phân tích và nhận định nêu trên có căn cứ chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn và chấp nhận đề nghị của đại diện Viện kểm sát nhân dân tỉnh Đ. Hủy một phần bản án dân sự sơ thẩm số 05/2024/DS-ST ngày 27/3/2024 của Tòa án nhân dân huyện Cư Jút, tỉnh Đắk Nông như sau:

Tuyên hủy việc giải quyết vụ án của cấp sơ thẩm đối với các nội dung “tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 06/01/2022 giữa chị Phạm Thị Ngọc L với anh Nguyễn Đức D, chị Nguyễn Hồng Phương Q1 vô hiệu; Buộc anh Nguyễn Đức D, chị Nguyễn Hồng P1 Q1 phải trả lại cho chị Phạm Thị Ngọc L số tiền đã nhận cọc vào ngày 06/01/2022 là 400.000.000 đồng và tiền thanh toán lần 02 là 1.500.000.000 đồng (Theo giấy đặt cọc đề ngày 27/4/2022 và sao kê của Ngân hàng ngày 03/03/2022). Tổng số tiền phải thanh toán là 1.900.000.000 đồng; Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn đối với yêu cầu nguyên đơn đền bù: Đền bù thiệt hại số tiền 200.000.000 đồng mà bị đơn phải trả cho anh Trần Xuân T2 theo văn bản thỏa thuận về việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 26/9/2022 tại VPCC Vũ Thị Hồng T3; đền bù thiệt hại số tiền mà bị đơn bị thiệt hại do không thả được heo kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc ngày 06/11/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm do nguyên đơn đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với bên bị đơn là thiếu căn cứ pháp luật dẫn đến anh Nguyễn Xuân T4 chấm dứt việc mua bán, chuyển nhượng trại heo đối với bị đơn với số tiền là 441.000.000 đồng. Tổng số tiền bị đơn yêu cầu nguyên đơn bồi thường là 641.000.000 đồng”.

Giữ nguyên phần đình chỉ theo bản án sơ thẩm do các đương sự đã rút đối với các yêu cầu phạt cọc số tiền 400.000.000 đồng của nguyên đơn và yêu cầu phản tố đối với yêu cầu đền bù thiệt hại của bị đơn.

[4]. Về án phí dân sự sơ thẩm: Sẽ được xem xét, quyết định khi vụ án giải quyết, xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

[5]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do bản án sơ thẩm bị hủy một phần nên bị đơn không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, hoàn trả lại số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo quy định của pháp luật.

[6]. Các quyết định của của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 308 và Điều 310 của Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 3 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Đức D và bà Nguyễn Hồng Phương Q1. Hủy một phần bản án dân sự sơ thẩm số 05/2024/DS-ST ngày 27/3/2024 của Tòa án nhân dân huyện Cư Jút, tỉnh Đắk Nông và giao hồ sơ về cho Tòa án nhân dân huyện Cư Jút để giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm đối với các yêu cầu khởi kiện bị hủy sau:

Tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 06/01/2022 giữa chị Phạm Thị Ngọc L với anh Nguyễn Đức D, chị Nguyễn Hồng Phương Q1 vô hiệu.

Buộc anh Nguyễn Đức D, chị Nguyễn Hồng P1 Q1 phải trả lại cho chị Phạm Thị Ngọc L số tiền đã nhận cọc vàongày 06/01/2022 là 400.000.000 đồng và tiền thanh toán lần 02 là 1.500.000.000 đồng (Theo giấy đặt cọc đề ngày 27/4/2022 và sao kê của Ngân hàng ngày 03/03/2022). Tổng số tiền phải thanh toán là 1.900.000.000 đồng.

Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn đối với yêu cầu nguyên đơn đền bù: Đền bù thiệt hại số tiền 200.000.000 đồng mà bị đơn phải trả cho anh Trần Xuân T2 theo văn bản thỏa thuận về việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 26/9/2022 tại VPCC Vũ Thị Hồng T3; đền bù thiệt hại số tiền mà bị đơn bị thiệt hại do không thả được heo kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc ngày 06/11/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm do nguyên đơn đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với bên bị đơn là thiếu căn cứ pháp luật dẫn đến anh Nguyễn Xuân T4 chấm dứt việc mua bán, chuyển nhượng trại heo đối với bị đơn với số tiền là 441.000.000 đồng. Tổng số tiền bị đơn yêu cầu nguyên đơn bồi thường là 641.000.000 đồng.

2. Giữ nguyên một phần bản án sơ thẩm đối với phần quyết định đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu phạt cọc số tiền 400.000.000 đồng của nguyên đơn; Đình chỉ một phần yêu cầu phản tố đối với yêu cầu đền bù thiệt hại của bị đơn đã rút.

3. Về án phí sơ thẩm: Sẽ được xem xét, quyết định khi Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Hoàn trả cho ông Nguyễn Đức D và bà Nguyễn Hồng P1 Quyên số tiền 600.000 đồng (sáu trăm nghìn đồng) đã nộp tạm ứng theo các biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0005021 và số 0005022 ngày 23/4/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cư Jút.

5. Tiếp tục duy trì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 07/2022/QĐ-BPKCTT ngày 15/09/2022 của Tòa án nhân dân huyện Cư Jút về áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ” đối với thửa đất số 98, tờ bản đồ số 83, diện tích 11792,0 m² theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CD 942001 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 11/9/2016, chủ sử dụng đất anh Nguyễn Đức D, chị Nguyễn Hồng Phương Q1 và 01 trang trại heo trên thửa đất tọa lạc tại thôn N, xã E, huyện C, tỉnh Đắk Nông.

6. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - TAND cấp cao tại TP.HCM; - VKSND tỉnh Đăk Nông; - TAND huyện Cư Jút; - Chi cục THADS huyện Cư Jút; - Các đương sự; - Tổ Hành chính tư pháp; - Lưu hồ sơ vụ án; - Lưu Tòa dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (đã ký, đóng dấu) Bùi Danh Đại