TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ———————

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ———————

Bản án số: 660/2024/DS-PT

Ngày: 18/11/2024

V/v: Tranh chấp hợp đồng

dịch vụ đặt mua bất động sản

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:	Bà Trần Thị Liên Anh
Các Thẩm phán:	Ông Lê Thanh Bình Bà Ngô Tuyết Băng
Thư ký phiên tòa:	Bà Nguyễn Thị Thu Hương, Thư ký Tòa án

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội: Bà Nguyễn Thu Dung, Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 18 tháng 11 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 406/2024/TLPT-DS ngày 22/10/2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 144/2024/DS-ST ngày 30/7/2024 của Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 475/2024/QĐ-PT ngày 22/10/2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 579 /2024/QĐPT-HPT ngày 04 /11/2024 của Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội, giữa các đương sự sau:

Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1994.

Địa chỉ: 2 N, phường I, quận C, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện theo uỷ quyền: Bà Đặng Thị Tường V, sinh năm 1990, địa chỉ: Số G đường S, khu đô thị L, phường A, Thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh (Theo Hợp đồng vy quyền ngày 22/5/2024 tại Văn phòng C, Thành phố Hồ Chí Minh).

Bị đơn: Công ty cổ phần K.

Địa chỉ: Tầng A, Tòa nhà S, số A P, phường M, quận N, Thành phố Hà Nội.

Đại diện theo pháp luật: Ông Phạm Văn H1, Tổng Giám đốc.

Đại diện theo uỷ quyền: Ông Đặng Thành V1, bà Nguyễn Thị Thanh H2, ông Vũ Nghị L, bà Cao Thị Ngọc M, bà Nguyễn Kiều O (Theo giấy ủy quyền số 28/2024/GUQ- KSHomes Plus ngày 05/6/2024).

Do có kháng cáo của Công ty cổ phần K là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo án sơ thẩm vụ án có nội dung như sau:

Đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn trình bày:

Từ ngày 09/9/2022 đến ngày 06/10/2022, bà Nguyễn Thị H và Công ty cổ phần K1 có giao kết các hợp đồng như sau:

1. Hợp đồng đặt mua bất động sản số CMMN00032069 ngày 09/9/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 09/3/2023;
   • Giá trị hợp đồng là 3,430,000,000 VND
   • Lợi ích 9.6%/năm kể từ ngày giao dịch - tạm tính lợi ích trong thời hạn là 164,640,000 VND; Các lợi ích tăng thêm là 8,575,000 VND.
   • Tiền lãi chậm thanh toán quá hạn tính tới thời điểm khởi kiện là 181,104,000 VND.
2. Hợp đồng đặt chỗ giao dịch bất động sản số CSFH00032602 ngày 12/9/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 12/3/2023;
   • Giá trị hợp đồng là 3,000,000,000 VND
   • Lợi ích 9.6%/năm kể từ ngày giao dịch - tạm tính lợi ích trong thời hạn là 144,000,000 VND;
   • Các lợi ích tăng thêm là 7,500,000 VND
   • Tiền lãi chậm thanh toán quá hạn tính tới thời điểm khởi kiện là 154,800,000 VND.
3. Hợp đồng đặt mua bất động sản số CMMN00033435 ngày 14/9/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 14/3/2023.
   • Giá trị hợp đồng là 3,000,000,000 VND (Ba tỉ đồng chẵn);
   • Lợi ích 9.6%/năm kế từ ngày giao dịch - tạm tính lợi ích trong thời hạn là 144,000,000 VND;
   • Các lợi ích tăng thêm là 7,500,000 VND
   • Tiền lãi chậm thanh toán quá hạn tính tới thời điểm khởi kiện là 152,400,000 VND.
4. Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản số CMMN00039169 ngày 28/9/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 28/3/2023;
   • Giá trị hợp đồng là 3,000,000,000 VND;
   • Lợi ích 10.1%/năm kể từ ngày giao dịch - tạm tính lợi ích trong thời hạn là 151,500,000 VND
   • Các lợi ích tăng thêm là 16,500,000 VND
   • Tiền lãi chậm thanh toán quá hạn tính tới thời điểm khởi kiện là 142,664,760 VND
5. Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản số CMMN00043672 ngày 06/10/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 06/4/2023;
   • Giá trị hợp đồng là 2,000,000,000 VND
   • Lợi ích 10.1%/năm kể từ ngày giao dịch - tạm tính lợi ích trong thời hạn là 101,000,000 VND
   • Các lợi ích tăng thêm là 11,000,000 VND
   • Tiền lãi chậm thanh toán quá hạn tính tới thời điểm khởi kiện là 87,534,720 VND.

Các hợp đồng trên, khi bà Nguyễn Thị H thực hiện kí kết và giao tiền, bên phía Công ty cổ phần K1 có thực hiện cấp các giấy chứng nhận và các thư bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của Công ty cổ phần K1, với bên bảo lãnh là Công ty cổ phần T (tên hiện nay: Công ty cổ phần T) - mã số doanh nghiệp: 0107397372, địa chỉ: Tầng 1, Tòa nhà S, A P, phường M, quận N, thành phố Hà Nội.

Theo thỏa thuận tại Điều 4.1 của mỗi Hợp đồng đặt mua bất động sản, Hợp đồng đặt chỗ giao dịch bất động sản và Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản, Công ty cổ phần K1 cam kết "Bên B được hoàn lại giá trị Khoản Bảo Đảm và lợi ích khi hết Thời hạn hoặc khi có yêu cầu của Bên B bằng cách gửi thông báo tới Bên A. Các khoản tiền này sẽ được thanh toán chuyển khoản vào tài khoản của Bên B đã đăng ký với Bên A". Đến nay, khi đã hết thời hạn của từng hợp đồng nhưng bên phía Công ty K1 vẫn không thực hiện các nghĩa vụ thanh toán số tiền gốc, tiền lãi và các khoản lợi ích tăng thêm như đã thỏa thuận tại các hợp đồng.

Đến ngày 12/7/2023, khi đã hết hạn của các hợp đồng, bà Nguyễn Thị H đã có văn bản thông báo yêu cầu thanh lý và tất toán theo hợp đồng gửi Công ty cổ phần K2 để thanh lý hợp đồng nhưng Công ty cổ phần K2 vẫn không phản hồi yêu cầu và có dấu hiệu trốn tránh, không thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng.

Vì vậy, ngày 19/7/2023 bà Nguyễn Thị H đã thực hiện khởi kiện Công ty cổ phần K1 tại Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội để yêu cầu Công ty cổ phần K1 thực hiện đúng và thanh lý các hợp đồng, tất toán cho tất cả khoản đầu tư là 14,430,000,000 VND, tổng lợi nhuận trong hạn là 705,140,000 VND, tổng lợi ích tăng thêm là: 51,075,000 VND, tổng tiền lãi chậm thanh toán quá hạn tính tới thời điểm khởi kiện là 718,503,480 VND, tổng tất cả là: 15,904,682,480 VND và yêu cầu Công ty cổ phần K1 tiếp tục thanh toán lãi chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho đến khi thi hành án với lãi suất được Ngân hàng N quy định.

* Đại diện theo uỷ quyền của bị đơn trình bày:

Trong năm 2022, KSHomes Plus và bà Nguyễn Thị H có thỏa thuận ký kết các Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản với các nội dung cơ bản như sau:

- Mục đích: Bà Nguyễn Thị H chấp thuận sử dụng dịch vụ tư vấn, môi giới và thu xếp không độc quyền nhằm mục đích bà Nguyễn Thị H có thể đặt mua/thuê bất động sản của dự án theo quy định của pháp luật và thỏa thuận của các bên tại hợp đồng.

- Để bảo đảm cho việc (i) thực hiện các cam kết, nghĩa vụ của mình tại hợp đồng và (I) chứng minh năng lực tài chính của bà Nguyễn Thị H khi chủ đầu tư/bên chuyển nhượng thông báo ký hợp đồng giao dịch bất động sản, bà Nguyễn Thị H đồng ý đặt cọc cho KSHomes Plus một khoản tiền ("Khoản Tiền Bảo Đảm Đặt Mua").

Trường hợp kết thúc thời hạn mà bà Nguyễn Thị H không nhận được thông báo về việc ký kết hợp đồng giao dịch với chủ đầu tư/bên chuyển nhượng; hoặc đã nhận được thông báo nhưng không đồng ý giao kết hợp đồng giao dịch với chủ đầu tư, hợp đồng dịch vụ đặt mua sẽ chấm dứt kể từ thời điểm kết thúc thời hạn. Khoản tiền bảo đảm đặt mua cùng toàn bộ lợi ích còn lại mà bà Nguyễn Thị H được hưởng sau khi trừ các khoản khấu trừ (nếu có) theo hợp đồng đặt mua sẽ được KSHomes Plus hoàn lại cho bà Nguyễn Thị H vào ngày hợp đồng đặt mua chấm dứt.

Thực hiện các Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản nêu trên, KSHOME PLUS đã nhận các khoản tiền bảo đảm đặt mua của bà Nguyễn Thị H với số tiền, thời gian cụ thể như sau:

Bảng kê các Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản giữa bà Nguyễn Thị H và KSHOME PLUS

STT	Ngày xác lập giao dịch	Ngày đến hạn	Số Hợp đồng	Khoản tiền bảo đảm ban đầu (VNĐ)	Khoản tiền bảo đảm còn lại (VNĐ)	Lợi ích cố định (%)
1	06/10/2022	06/4/2023	CMMN00043672	2.000.000.000	2.000.000.000	10,1
2	28/9/2022	28/3/2023	CMMN00039169	3.000.000.000	3.000.000.000	10,1
3	14/9/2022	14/3/2023	CMMN00033435	3.000.000.000	3.000.000.000	9,6
4	12/9/2022	13/3/2023	CSFH00032602	3.000.000.000	3.000.000.000	9,6
5	09/9/2022	09/3/2023	CMMN00032069	3.430.000.000	3.430.000.000	9,6
Tổng				14.430.000.000	14.430.000.000

Tuy nhiên, trong giai đoạn từ Quý IV năm 2022 đến nay, do sự suy thoái chung của nền kinh tế toàn cầu, thị trường bất động sản trong nước đóng băng, chính sách siết chặt tín dụng của các ngân hàng ... đã khiến cho các công ty bất động sản gặp rất nhiều khó khăn (không chỉ riêng K và các chủ đầu tư dự án bất động sản mà K có quan hệ hợp tác, đầu tư), trực tiếp gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến nguồn thu và dòng tiền của K.

Do đó, khi đến hạn hoàn trả giá trị khoản tiền bảo đảm đặt mua và lợi ích cố định theo hợp đồng đã ký kết, K chưa có khả năng thanh toán ngay cho bà Nguyễn Thị H theo đúng thỏa thuận.

Khi phát sinh vấn đề trên, K đã nhiều lần gặp gỡ, trao đổi với bà Nguyễn Thị H để tháo gỡ khó khăn. Đồng thời, K cũng đã hết sức nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để bảo đảm quyền lợi của khách hàng. Cụ thể, trong thời gian vừa qua, chúng tôi đã đề xuất khách hàng thông và xem xét các phương án giải quyết như sau:

1. Gia hạn thời gian thực hiện Hợp đồng thêm 24 tháng để Công ty có thể thu xếp nguồn tiền hợp lý chi trả, đồng thời khách hàng sẽ được nhận thêm một khoản lợi nhuận bổ sung theo thỏa thuận của các bên.
2. Chuyển đổi giá trị khoản tiền đầu tư sang thành khoản thanh toán các bất động sản khác đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật và ký kết Hợp đồng mua bán với Chủ đầu tư, tại các Dự án: Sunshine G, Sunshine G, Sunshine S, Sunshine D, Sunshine Capital Tây T, S, S, Sunshine P,...

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 144/2024/DS-ST ngày 30/7/2024 của Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị H đối với Công ty cổ phần K về việc: “Tranh chấp hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản”.
2. Buộc Công ty cổ phần K trả lại cho bà H số tiền đầu tư cụ thể:

   Hợp đồng đặt mua bất động sản số CMMN00032069 ngày 09/9/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 09/3/2023.

   • Giá trị hợp đồng là 3.430.000.000 VND;
   • Lợi ích 9.6%/năm kể từ ngày giao dịch - tạm tính lợi ích trong thời hạn là 164.640.000 VND;
   • Các lợi ích tăng thêm là 8.575.000 VND;
   • Tiền lãi chậm thanh toán quá hạn tính tới thời điểm xét xử (ngày 30/7/2024) với lãi suất 150% lợi ích thỏa thuận trong hợp đồng là 14.4%/năm, tạm tính 688.781.589 VNĐ;

   Hợp đồng đặt chỗ giao dịch bất động sản số CSFH00032602 ngày 12/9/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 12/3/2023;

   • Giá trị hợp đồng là 3.000.000.000 VND
   • Lợi ích 9.6%/năm kể từ ngày giao dịch - tạm tính lợi ích trong thời hạn là 144.000.000 VND;
   • Các lợi ích tăng thêm là 7.500.000 VND
   • Tiền lãi chậm thanh toán quá hạn tính tới thời điểm xét xử (ngày 30/7/2024) với lãi suất 150% lợi ích thỏa thuận trong hợp đồng là 14.4%/năm, tạm tính 598.882.191 VNĐ;

   Hợp đồng đặt mua bất động sản số CMMN00033435 ngày 14/9/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 14/3/2023;

   • Giá trị hợp đồng là 3.000.000.000 VND;
   • Lợi ích 9.6%/năm kể từ ngày giao dịch – tạm tính lợi ích trong thời hạn là 144.000.000 VND;
   • Các lợi ích tăng thêm là 7.500.000 VND
   • Tiền lãi chậm thanh toán quá hạn tính tới thời điểm xét xử (ngày 30/7/2024) với lãi suất 150% lợi ích thỏa thuận trong hợp đồng là 14.4%/năm, tạm tính 596.515.068 VNĐ

   Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản số CMMN00039169 ngày 28/9/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 28/3/2023;

   • Giá trị hợp đồng là 3.000.000.000 VND
   • Lợi ích 10.1%/năm kể từ ngày giao dịch - tạm tính lợi ích trong thời hạn là 151.500.000 VND
   • Các lợi ích tăng thêm là 16.500.000 VND
   • Tiền lãi chậm thanh toán quá hạn tính tới thời điểm xét xử (ngày 30/7/2024) với lãi suất 150% lợi ích thỏa thuận trong hợp đồng là 15.5%/năm, tạm tính 624.246.575 VNĐ

   Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản số CMMN00043672 ngày 06/10/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 06/4/2023;

   • Giá trị hợp đồng là 2.000.000.000 VND;
   • Lợi ích 10.1%/năm kể từ ngày giao dịch - tạm tính lợi ích trong thời hạn là 101.000.000 VND
   • Các lợi ích tăng thêm là 11.000.000 VND;
   • Tiền lãi chậm thanh toán quá hạn tính tới thời điểm xét xử (ngày 30/7/2024) với lãi suất 150% lợi ích thỏa thuận trong hợp đồng là 15.5%/năm, tạm tính 408.520.548 VNĐ;

   Buộc Công ty CP K2 hoàn trả cho bà H tổng số tiền của 05 hợp đồng là 18.103.160.971 đồng.

Ngoài ra, Bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Không nhất trí với quyết định của Bản án sơ thẩm bị đơn Công ty cổ phần K kháng cáo đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 144/2024/DS-ST ngày 30/7/2024 của Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Bị đơn Công ty cổ phần K đề nghị HĐXX xem xét lại việc tính toán các khoản lợi ích đến hạn chưa thanh toán và lợi ích hưởng thêm cuối kỳ. Theo đó lợi nhuận cố định là 700.686.798 đồng; lợi ích hưởng thêm cuối kỳ là 50.023.151 đồng.

Bản án sơ thẩm áp dụng mức lãi suất chậm thanh toán chưa đúng với quy định tại Điều 357 và Khoản 2 Điều 468 và BLDS, đề nghị HĐXX áp dụng mức lãi suất chậm thanh toán là 10%/ năm theo quy định trên. Theo đó số tiền chậm thanh toán là 1.969.983.562 đồng. Tổng số tiền Công ty cổ phần K phải thanh toán là 17.150.693.507 đồng.

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H thống nhất với cách tính lợi nhuận cố định và lợi ích hưởng thêm như bị đơn trình bày. Theo đó bà H được hưởng lợi nhuận cố định là 700.686.798 đồng và lợi ích hưởng thêm cuối kỳ là 50.023.151 đồng. Về lãi suất chậm thanh toán đề nghị HĐXX chấp nhận mức lãi suất là 150% lợi nhuận cố định như bản án sơ thẩm.

Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử và các đương sự tuân thủ đầy đủ các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Sau khi phân tích nội dung vụ kiện, đại diện VKS nhân dân Thành phố H đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm áp dụng Khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 144/2024/DS-ST ngày 30/7/2024 của Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội về lãi suất chậm thanh toán với mức lãi suất là 10%/năm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

1. Về hình thức: Đơn kháng cáo của bị đơn Công ty cổ phần K nộp trong hạn luật định, đã nộp dự phí kháng cáo, về hình thức là hợp lệ.

2. Về nội dung:

Bà Nguyễn Thị H và Công ty cổ phần K ký kết các Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản sau:

STT	Ngày xác lập giao dịch	Ngày đến hạn	Số Hợp đồng	Khoản tiền bảo đảm ban đầu (VNĐ)	Khoản tiền bảo đảm còn lại (VNĐ)	Lợi ích cố định (%)
1	06/10/2022	06/4/2023	CMMN00043672	2.000.000.000	2.000.000.000	10,1
2	28/9/2022	28/3/2023	CMMN00039169	3.000.000.000	3.000.000.000	10,1
3	14/9/2022	14/3/2023	CMMN00033435	3.000.000.000	3.000.000.000	9,6
4	12/9/2022	13/3/2023	CSFH00032602	3.000.000.000	3.000.000.000	9,6
5	09/9/2022	09/3/2023	CMMN00032069	3.430.000.000	3.430.000.000	9,6
Tổng				14.430.000.000	14.430.000.000

Xét các Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản mà bà H đã kí kết với Công ty cổ phần K2: Hợp đồng được kí kết bởi người có thẩm quyền kí kết, nội dung và hình thức của các thỏa thuận đúng quy định của pháp luật. Các bên đương sự kí kết Hợp đồng trên cơ sở tự nguyện, không trái quy định của pháp luật phù hợp với quy định tại các Điều 116, Điều 117 của Bộ luật dân sự, nên làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đương sự. Đối chiếu với nội dung của hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản và các phụ lục cũng như trong quá trình thực hiện hợp đồng, thấy: Công ty cổ phần K2 vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng và phụ lục Hợp đồng 01, đã ký giữa hai bên, vì vậy bà H khởi kiện yêu cầu Công ty cổ phần K2 thanh toán số tiền gốc tổng cả 05 Hợp đồng cho bà H và tiền lãi tính đến ngày 30/7/2024 là có căn cứ nên được chấp nhận. Như vậy tổng tiền gốc: 14.430.000.000 đồng.

Về lợi ích trong hạn và lợi ích tăng thêm bản án sơ thẩm áp dụng đúng theo thỏa thuận của hợp đồng, tuy nhiên tại phiên tòa phúc thẩm đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn thống nhất với cách tính của bị đơn về lợi ích trong hạn và lợi ích tăng thêm nên ghi nhận và sửa án sơ thẩm về nội dung này.

Theo đó số tiền lãi theo các Hợp đồng tính đến ngày 30/7/2024 cụ thể được tính như sau:

Hợp đồng đặt mua bất động sản số CMMN00032069 ngày 09/9/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 09/3/2023;

• Giá trị hợp đồng là 3.430.000.000 VND
• Lợi ích 9.6%/năm kể từ ngày giao dịch - tạm tính lợi ích trong thời hạn là 163.286.795 VND
• Các lợi ích tăng thêm là 8.504.521 VND

Hợp đồng đặt chỗ giao dịch bất động sản số CSFH00032602 ngày 12/9/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 12/3/2023;

• Giá trị hợp đồng là 3.000.000.000 VND;
• Lợi ích 9.6%/năm kể từ ngày giao dịch - tạm tính lợi ích trong thời hạn là 143.605.479 VND;
• Các lợi ích tăng thêm là 7.497.452 VND

Hợp đồng đặt mua bất động sản số CMMN00033435 ngày 14/9/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 14/3/2023;

• Giá trị hợp đồng là 3.000.000.000 VND
• Lợi ích 9.6%/năm kể từ ngày giao dịch – tạm tính lợi ích trong thời hạn là 142.816.438 VND
• Các lợi ích tăng thêm là 7.438.356 VND

Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản số CMMN00039169 ngày 28/9/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 28/3/2023;

• Giá trị hợp đồng là 3.000.000.000 VND
• Lợi ích 10.1%/năm kể từ ngày giao dịch - tạm tính lợi ích trong thời hạn là 150.254.795 VND
• Các lợi ích tăng thêm là 16.364.384 VND

Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản số CMMN00043672 ngày 06/10/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 06/4/2023;

• Giá trị hợp đồng là 2.000.000.000 VND
• Lợi ích 10.1%/năm kể từ ngày giao dịch - tạm tính lợi ích trong thời hạn là 100.723.288 VND
• Các lợi ích tăng thêm là 10.969.863 VND

Về lãi suất chậm thanh toán, các bên không có thỏa thuận trong hợp đồng. Bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn áp dụng mức lãi suất 150% lợi ích trong hạn là chưa phù hợp theo quy định tại Điều 357 và Khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự nên cần sửa án sơ thẩm, áp dụng mức lãi suất chậm thanh toán là 10%/năm. Như vậy, lãi chậm thanh toán trong từng Hợp đồng như sau:

Hợp đồng đặt mua bất động sản số CMMN00032069 ngày 09/9/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 09/3/2023;

- Tiền lãi chậm thanh toán quá hạn tính tới thời điểm xét xử (ngày 30/7/2024) với lãi suất 10%/năm, tạm tính 477.380.822VNĐ

Hợp đồng đặt chỗ giao dịch bất động sản số CSFH00032602 ngày 12/9/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 12/3/2023;

- Tiền lãi chậm thanh toán quá hạn tính tới thời điểm xét xử (ngày 30/7/2024) với lãi suất 10%/năm, tạm tính 414.246.575VNĐ;

Hợp đồng đặt mua bất động sản số CMMN00033435 ngày 14/9/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 14/3/2023;

- Tiền lãi chậm thanh toán quá hạn tính tới thời điểm xét xử (ngày 30/7/2024) với lãi suất 10%/năm, tạm tính 413.424.658 VNĐ

Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản số CMMN00039169 ngày 28/9/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 28/3/2023;

- Tiền lãi chậm thanh toán quá hạn tính tới thời điểm xét xử (ngày 30/7/2024) với lãi suất 10%/năm, tạm tính 401.917.808 VNĐ;

Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản số CMMN00043672 ngày 06/10/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 06/4/2023;

- Tiền lãi chậm thanh toán quá hạn tính tới thời điểm xét xử (ngày 30/7/2024) với lãi suất 10%/năm, tạm tính 263.013.699 VNĐ.

Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội phù hợp với nhận định của HĐXX.

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ phần K2.

Về án phí:

Án phí dân sự phúc thẩm:

Do sửa án sơ thẩm, bị đơn Công ty Cổ phần K2 không phải chịu án phí phúc thẩm, được nhận lại dự phí đã nộp.

Án phí dân sự sơ thẩm:

Công ty Cổ phần K2 phải thanh toán cho bà H 17.150.693.507 đồng nên phải chịu 125.150.694 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Nguyên đơn bà H yêu cầu bị đơn thanh toán 18.103.160.971 đồng, được chấp nhận 17.150.693.507 đồng, bà H phải chịu 40.574.024 đồng án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu không được chấp nhận. Đối trừ vào số tiền 61.568.000 đồng dự phí kháng cáo đã nộp tại Biên lai thu số 0009715 ngày 23/5/2024 của Chi cục thi hành án dân sự quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội. Bà H được nhận lại 20.993.976 đồng.

Vì các lẽ trên, áp dụng Khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 144/2024/DS-ST ngày 30/7/2024 của Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:

• Điều 280, Điều 335, Điều 357, Điều 513, Điều 468 của Bộ luật dân sự;
• Khoản 2 Điều 26, Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị H đối với Công ty cổ phần K về việc: “Tranh chấp hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản".
2. Buộc Công ty cổ phần K trả lại cho bà H số tiền đầu tư cụ thể:

   Hợp đồng đặt mua bất động sản số CMMN00032069 ngày 09/9/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 09/3/2023.

   • Giá trị hợp đồng là 3.430.000.000 VND
   • Lợi ích 9.6%/năm kể từ ngày giao dịch - tạm tính lợi ích trong thời hạn là 163.286.795 VND
   • Các lợi ích tăng thêm là 8.504.521 VND
   • Tiền lãi chậm thanh toán quá hạn tính tới thời điểm xét xử (ngày 30/7/2024) với lãi suất 10%/năm, tạm tính 477.380.822 đồng

   Hợp đồng đặt chỗ giao dịch bất động sản số CSFH00032602 ngày 12/9/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 12/3/2023;

   • Giá trị hợp đồng là 3.000.000.000 VND;
   • Lợi ích 9.6%/năm kể từ ngày giao dịch - tạm tính lợi ích trong thời hạn là 143.605.479 VND;
   • Các lợi ích tăng thêm là 7.497.452 VND
   • Tiền lãi chậm thanh toán quá hạn tính tới thời điểm xét xử (ngày 30/7/2024) với lãi suất 10%/năm, tạm tính 414.246.575 đồng

   Hợp đồng đặt mua bất động sản số CMMN00033435 ngày 14/9/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 14/3/2023;

   • Giá trị hợp đồng là 3.000.000.000 đồng
   • Lợi ích 9.6%/năm kể từ ngày giao dịch – tạm tính lợi ích trong thời hạn là 142.816.438 đồng
   • Các lợi ích tăng thêm là 7.438.356 đồng
   • Tiền lãi chậm thanh toán quá hạn tính tới thời điểm xét xử (ngày 30/7/2024) với lãi suất 10%/năm, tạm tính 413.424.658 đồng

   Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản số CMMN00039169 ngày 28/9/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 28/3/2023;

   • Giá trị hợp đồng là 3.000.000.000 đồng
   • Lợi ích 10.1%/năm kể từ ngày giao dịch - tạm tính lợi ích trong thời hạn là 150.254.795 đồng
   • Các lợi ích tăng thêm là 16.364.384 đồng
   • Tiền lãi chậm thanh toán quá hạn tính tới thời điểm xét xử (ngày 30/7/2024) với lãi suất 10%/năm, tạm tính 401.917.808 đồng

   Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản số CMMN00043672 ngày 06/10/2022 và đã hết thời hạn hợp đồng vào ngày 06/4/2023;

   • Giá trị hợp đồng là 2.000.000.000 VND
   • Lợi ích 10.1%/năm kể từ ngày giao dịch - tạm tính lợi ích trong thời hạn là 100.723.288 VND
   • Các lợi ích tăng thêm là 10.969.863 VND
   • Tiền lãi chậm thanh toán quá hạn tính tới thời điểm xét xử (ngày 30/7/2024) với lãi suất 10%/năm, tạm tính 263.013.699 đồng

   Buộc Công ty CP K2 hoàn trả cho bà H tổng số tiền của 05 hợp đồng là 17.150.693.507 đồng.

Về án phí:

Án phí dân sự phúc thẩm:

Công ty Cổ phần K2 không phải chịu án phí phúc thẩm, được nhận lại 300.000 dự phí đã nộp tại Biên lai thu số 0009974 ngày 23/8/2024 của Chi cục thi hành án dân sự quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.

Án phí dân sự sơ thẩm:

Bị đơn Công ty CP K phải chịu 125.150.694 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Nguyên đơn bà H phải chịu 40.574.024 đồng án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu không được chấp nhận. Đối trừ vào số tiền 61.568.000 đồng dự phí kháng cáo đã nộp tại Biên lai thu số 0009715 ngày 23/5/2024 của Chi cục thi hành án dân sự quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội. Bà H được nhận lại 20.993.976 đồng.

Sau khi án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án dân sự của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi chậm trả đối với số tiền chưa thi hành xong theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - VKSND Thành phố Hà Nội; - TAND quận Nam Từ Liêm - Chi cục thi hành án dân sự quận Nam Từ Liêm; - Các đương sự; - Lưu văn phòng; - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Trần Thị Liên Anh