TÒA ÁN NHÂN DÂN THỊ XÃ LONG MỸ TỈNH HẬU GIANG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 66/2024/DS-ST

Ngày 27 – 8 – 2024

“V/v tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THỊ XÃ LONG MỸ, TỈNH HẬU GIANG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Thị Diệu

Các Hội thẩm nhân dân:

• 1. Ông Lê Văn Qui
• 2. Ông Âu Cần Đông

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thị xã Long Mỹ, tỉnh Hậu Giang

tham gia phiên tòa: Ông Trương Thanh Tình – Kiểm sát viên.

- Thư ký phiên tòa: Bà Võ Thị Ngọc Nhiệm – Thẩm tra viên Tòa án

nhân dân thị xã Long Mỹ, tỉnh Hậu Giang.

Trong ngày 27 tháng 8 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân thị xã Long Mỹ mở phiên tòa xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 236/2023/TLST-DS ngày 29 tháng 12 năm 2023 về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 165/2024/QĐXXST- DS, ngày 01/8/2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 150/2024/QÐST-DS ngày 12 tháng 8 năm 2024 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Nguyễn Thị T, sinh năm: 1953; địa chỉ: ấp M, xã T, thành phố V, tỉnh Hậu Giang (có mặt).

2. Bị đơn: Nguyễn Thị N, sinh năm: 1961; địa chỉ: khu V, phường V, thị xã L, tỉnh Hậu Giang (có mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và quá trình tố tụng tại Tòa án nguyên đơn bà Nguyễn Thị T trình bày: Vào ngày 10/02/2016, tôi Nguyễn Thị T có cho bà Nguyễn Thị N thuê đất theo Giấy thỏa thuận cho thuê đất lập ngày 10/02/2016. Nội dung thỏa thuận cụ thể như sau: Bà Nguyễn Thị T cho bà Nguyễn Thị N thuê quyền sử dụng đất diện tích 4.000m² đất rẫy thuộc thửa đất 583, 584 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00018 do Ủy ban nhân dân huyện V (cũ) cấp cho bà Nguyễn Thị T ngày 01 tháng 02 năm 1996, để sản xuất, thời hạn thuê là 08 năm được tính từ ngày 10/02/2016 đến ngày 10/02/2024. Giá thuê đất 7.000.000đồng/năm, bên thuê đất trả trước tiền thuê đất 01 năm với số tiền 7.000.000đồng vào đầu năm 2016, số tiền còn lại sẽ thanh toán vào cuối năm của từng năm (có kèm theo bản hợp đồng). Từ khi thuê đất cho đến nay bà N chỉ trả được 02 năm bằng số tiền 14.000.000đồng. Nếu tính theo hợp đồng thì tới ngày 10/02/2023 là 7 năm, vậy bà N phải có nghĩa vụ thanh toán số tiền thuê đất còn lại là 05 năm với số tiền 35.000.000đồng. Mặc dù tôi đã nhắc rất nhiều lần nhưng bà N cố tình lẫn tránh. Nay tôi yêu cầu bà N phải thực hiện đúng nội dung hợp đồng thuê đất đã ký kết ngày 10/02/2016.

Ngày 26/5/2024 bà Nguyễn Thị T khởi kiện bổ sung: Yêu cầu bà Nguyễn Thị N phải trả đủ số tiền thuê đất còn lại theo hợp đồng thuê đất chưa thanh toán là 06 năm với số tiền 42.000.000đồng. Yêu cầu bà N phải trả hết chi phí móc hết gốc cây trên đất theo thỏa thuận trong hợp đồng, cụ thể tiền thuê người móc gốc cây là 3.000.000đồng/công x 04 công với số tiền 12.000.000đồng. Hiện tại phần đất thuê bà N không còn sử dụng, do tôi đang quản lý.

Bị đơn bà Nguyễn Thị N trình bày: Ngày 10/02/2016, tôi có thuê đất của bà Nguyễn Thị N, địa chỉ ấp M, xã T, thành phố V, tỉnh Hậu Giang, diện tích 4.000m² đất rẫy để trồng chanh, thời hạn thuê là 08 năm được tính từ ngày 10/02/2016 đến ngày 10/02/2024. Giá thuê đất 7.000.000đồng/năm. Hai bên có ký kết và thực hiện hợp đồng thuê đất như nguyên đơn trình bày. Nhưng tôi chỉ canh tác được tới năm 2019 là 03 năm và đã trả đất và trả tiền cho bà T với số tiền 21.000.000đồng. Khi trả tiền thuê đất tôi có lập thành biên nhận, nhưng hiện nay đã thất lạc. Khi trả đất cho bà T năm 2019, tôi không có thông báo cho bà T biết mà tôi tự bỏ đi, lúc bỏ đi trên phần đất có 500 cây chanh đang cho trái. Từ khi bỏ đi đến nay, tôi không trực tiếp gặp bà T để trao đổi về việc trả đất cũng như việc cấn trừ hoa màu trên đất do tôi đã trồng qua số tiền thuê đất của bà T. Như vậy, coi như phần hoa màu tôi đã trồng bà T hưởng tôi không có trách nhiệm trả tiền thuê đất tiếp cho bà T. Do đó, tôi không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà T.

Tại phiên tòa, bà N trình bày ý kiến: Trong trường hợp Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, đối với số tiền 21.000.000đồng bà N đã thanh toán cho bà T thì bà N không có yêu cầu, về hậu quả hợp đồng vô hiệu bà N tự nguyện trả thêm cho bà T số tiền 28.000.000đồng, bà T có thể dùng số tiền này để thuê người móc gốc cây chanh trả lại hiện trạng phần đất ban đầu cho T.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thị xã Long Mỹ, tỉnh Hậu Giang phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án:

Về tố tụng: Quá trình thụ lý, giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, Thư ký, chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp cho đương sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị T về việc buộc bà Nguyễn Thị N phải trả số tiền thuê đất 42.000.0000đồng. Tuyên bố Giấy thỏa thuận cho thuê đất lập ngày 10/02/2016 được ký kết giữa bà Nguyễn Thị T và bà Nguyễn Thị N vô hiệu.

Hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Đối với số tiền thuê đất bà N đã trả cho bà T 14.000.000đồng, bà N thống nhất đã trả bà T và không có yêu cầu đòi lại số tiền đã trả nên không xét. Ghi nhận sự tự nguyện của bị đơn bà Nguyễn Thị N trả cho bà Nguyễn Thị T tổng số tiền 28.000.000đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị T khởi kiện bị đơn bà Nguyễn Thị N yêu cầu Toà án giải quyết buộc bị đơn phải trả số tiền thuê đất nên xác định quan hệ tranh chấp trong vụ án là tranh chấp “hợp đồng dân sự” mà cụ thể là “hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” theo Điều 500 Bộ luật dân sự. Vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thị xã Long Mỹ theo quy định tại khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung giải quyết vụ án: Căn cứ Giấy thỏa thuận cho thuê đất lập ngày 10/02/2016, được ký kết giữa bà Nguyễn Thị T và bà Nguyễn Thị N thể hiện bà Nguyễn Thị T có cho bà Nguyễn Thị N thuê quyền sử dụng đất diện tích 4.000m² thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00018 do Ủy ban nhân dân huyện V (cũ) cấp cho bà Nguyễn Thị T ngày 01 tháng 02 năm 1996, địa chỉ thửa đất: Ấp M, xã T, thành phố V, tỉnh Hậu Giang, để trồng chanh, thời hạn thuê là 08 năm được tính từ ngày 10/02/2016 đến ngày 10/02/2024. Giá thuê đất 7.000.000đồng/năm.

[3] Quá trình thực hiện hợp đồng, bà T đã giao đất cho bà N sử dụng từ ngày 10/02/2016. Nhưng bà N chỉ sử dụng đất tới năm 2019, thì không tiếp tục sử dụng đất, bà N bỏ phần đất, bỏ địa phương đi, không thông báo cho bà T biết, cũng không báo chính quyền địa phương, phần đất do bà Nguyễn Thị T quản lý từ khi bà N bỏ đi (năm 2019) cho đến nay. Bà T xác định bà N chỉ thanh toán được số tiền thuê đất 02 năm với số tiền 14.000.000đồng. Bà N xác định đã thanh toán đến năm 2019 với số tiền 21.000.000đồng nhưng không cung cấp được chứng cứ, chứng minh nên xác định bà N chỉ thanh toán hợp đồng thuê đất với số tiền 14.000.000đồng.

[4] Về hình thức: Hợp đồng được lập thành văn bản, có nội dung và hình thức phù hợp với Điều 500, 501 Bộ luật dân sự 2015. Tuy nhiên, về trình tự, thủ tục, hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng đất, căn cứ Điều 502, 503 Bộ luật dân sự 2015, điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai. Do đó “Giấy thỏa thuận cho thuê đất lập ngày 10/02/2016” được ký kết giữa bà Nguyễn Thị T và bà Nguyễn Thị N chỉ có xác nhận của Trưởng ấp, không có công chứng hoặc chứng thực, không được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên không có hiệu lực. Căn cứ Điều 122, 123 Bộ luật dân sự năm 2015 tuyên bố “Giấy thỏa thuận cho thuê đất lập ngày 10/02/2016” được ký kết giữa bà Nguyễn Thị T và bà Nguyễn Thị N vô hiệu. Do đó, bà T khởi kiện yêu cầu buộc bà N tiếp tục thực hiện hợp đồng và có nghĩa vụ trả toàn bộ số tiền thuê đất theo hợp đồng với số tiền 42.000.000 đồng là không có cơ sở chấp nhận.

[5] Về hậu quả hợp đồng vô hiệu căn cứ Điều 131 Bộ luật dân sự hai bên có nghĩa vụ trả lại cho nhau những gì đã nhận. Đối với số tiền thuê đất chứng minh được bà N đã trả cho bà T số tiền 14.000.000đồng. Bà N đã sử dụng đất 03 năm, có thu hoạch chanh. Tại phiên tòa, bà N xác định đối với số tiền 14.000.000đồng bà N đã trả cho bà T bà N không có yêu cầu đòi lại nên không xem xét.

[6] Đối với yêu cầu của bà T yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà N phải trả chi phí móc toàn bộ phần gốc cây chanh. Xét thấy, tại thời điểm bà N giao đất không có biên bản bàn giao đất. Theo lời trình bày của bà T và ông Phạm Hoàng N1 Trưởng ấp M 3 tại biên bản xem xét thẩm định tại chổ ngày 03/7/2024 và lời khai của bà N tại phiên tòa thể hiện: Hiện trạng phần đất bà T giao cho bà N là đất trống, không có cây trồng, quá trình sử dụng bà N sử dụng để trồng chanh, đến năm 2019, bà N bỏ đi không thông báo cho bà T, hiện tại cây tạp và cỏ mọc phủ toàn bộ phần đất bà N đã thuê. Hiện tại, phần đất này bà T đang quản lý, bà T chỉ yêu cầu bà N trả thêm chi phí thuê người móc gốc cây trả lại phần đất trống hiện trạng ban đầu là có cơ sở chấp nhận, qua thẩm định tại địa phương chi phí bà N yêu cầu 3.000.000đồng/1 công đất 1000m² là phù hợp nên có cơ sở chấp nhận với số tiền 12.000.000đồng. Tại phiên tòa, bà N tự nguyện trả thêm cho bà T số tiền 28.000.000 đồng (bao gồm chi phí di dời phần cây trồng trên đất, trả lại hiện trạng phần đất tranh chấp ban đầu cho bà T). Xét thấy sự tự nguyện của bà N là có lợi cho bà T và không trái với quy định pháp luật nên Hội đồng xét xử công nhận. Từ những chứng cứ nên trên có cơ sở chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị T. Có cơ sở chấp nhận đề nghị của đại diện Viện kiểm sát.

[7] Về chi phí tố tụng: Căn cứ Điều 157 Bộ luật tố tụng dân sự: Chi phí xem xét thẩm định tại chổ bà T đã nộp tạm ứng với số tiền 1.00.000đồng. Do yêu cầu của bà T được chấp nhận một phần nên bà T phải chịu 500.000 đồng, bà N phải chịu 500.000đồng. Bà N có trách nhiệm trả lại cho bà T số tiền 500.000đồng.

[8] Về án phí: Căn cứ Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016; miễn án phí cho nguyên đơn và bị đơn với lý do là người cao tuổi.

QUYẾT ĐỊNH

[1] Căn cứ các khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, 91, 147, 157, 271, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 122, 123, 131, 357, 468, 500, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự; Điều 166, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013; Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[2] Tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T về việc yêu cầu bị đơn Nguyễn Thị N trả chi phí thuê người móc gốc cây.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T về việc buộc bị đơn bà Nguyễn Thị N phải trả số tiền thuê đất 42.000.0000đồng.

[3] Tuyên bố: “Giấy thỏa thuận cho thuê đất lập ngày 10/02/2016” được ký kết giữa bà Nguyễn Thị T và bà Nguyễn Thị N vô hiệu.

Hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Ghi nhận sự tự nguyện của bị đơn bà Nguyễn Thị N trả cho bà Nguyễn Thị T tổng số tiền 28.000.000đồng (hai mươi tám triệu đồng).

[4] Về chi phí tố tụng: Chi phí xem xét thẩm định tại chổ với số tiền 1.00.000đồng. Nguyên đơn bà Nguyễn Thị T phải chịu 500.000 đồng (năm trăm nghìn đồng), bà T đã nộp xong.

Bị đơn bà Nguyễn Thị N phải chịu 500.000đồng (năm trăm nghìn đồng). Do bà T đã nộp tạm ứng trước nên bà N có trách nhiệm nộp trả lại cho bà Nguyễn Thị T.

[5] Kể từ ngày nguyên đơn bà Nguyễn Thị T có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bị đơn bà Nguyễn Thị N chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì bà Nguyễn Thị N còn phải chịu lãi suất do chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015.

[6] Về án phí dân sự sơ thẩm: Miễn án phí cho nguyên đơn bà Nguyễn Thị T và bị đơn bà Nguyễn Thị N.

[7] Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án, hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

[8] Nguyên đơn, bị đơn được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - TAND tỉnh Hậu Giang; - VKSND thị xã Long Mỹ; - Chi cục THADS thị xã Long Mỹ; - Các đương sự; - Cổng TTĐT Tòa án; - Lưu.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TOẠ PHIÊN TOÀ Lê Thị Diệu