Bản án số: 66/2023/DSPT

Ngày: 30/6/2023

V/v: Tranh chấp hợp đồng thuê nhà

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẮC NINH

- Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Thanh Bình

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Văn Tính; Bà Nguyễn Tuyết Mai.

- Thư ký phiên tòa: Bà Lưu Thị Tuyết Nhung - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh.

- Đại diện viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Ninh tham gia phiên tòa: Bà Thân Thanh Huyền - Kiểm sát viên.

Ngày 30 tháng 6 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 123/2023/TLPT-DS ngày 08/6/2023 về “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 10/2023/DS-ST ngày 27/4/2023 của Tòa án nhân dân huyện Tiên Du bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 115/2023/QĐ-PT, ngày 12/6/2023 giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Ông Lê Như S, sinh năm 1950 (vắng mặt); Bà Văn Thị T, sinh năm 1953 (vắng mặt); Cùng địa chỉ: A đường G, phường G, quận H, thành phố Hà Nội.
• Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Anh Đào Văn N, sinh năm 1982 (có mặt); Địa chỉ: Số H H, xóm Đ, phường T, thành phố B, tỉnh Bắc Ninh.
• - Bị đơn: Ông Trịnh Bá Đ, sinh năm 1958 (đã chết năm 2022); Bà Nguyễn Thị Kim O, sinh năm 1962 (có mặt); Anh Trịnh Bá N1, sinh năm 1984 (vắng mặt); Cùng địa chỉ: Thôn X, xã L, huyện T, tỉnh Bắc Ninh.
• Người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông Đ: Bà Nguyễn Thị Kim O, sinh năm 1962 (có mặt); Anh Trịnh Bá N1, sinh năm 1984 (vắng mặt); Anh Trịnh Bá Đ1, sinh năm 1987 (vắng mặt); Anh Trịnh Bá T1, sinh năm 1993 (có mặt); Cùng địa chỉ: Thôn X, xã L, huyện T, tỉnh Bắc Ninh.
• - Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Anh Trịnh Bá Đ1, sinh năm 1987 (vắng mặt); Anh Trịnh Bá T1, sinh năm 1993 (có mặt); Cùng địa chỉ: Thôn X, xã L, huyện T, tỉnh Bắc Ninh.

Người kháng cáo: Bà Nguyễn Thị Kim O.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm và các tài liệu có trong hồ sơ thì vụ án có nội dung như sau: Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là anh Đào Văn N trình bày: Ông Lê Như S và bà Văn Thị T có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với thửa đất số 108, tờ bản đồ số 8P diện tích 246m² (viết tắt là thửa đất số 108) tại thôn X, xã L, huyện T, tỉnh Bắc Ninh của chị Mai Thị H, sinh năm 1984 có hộ khẩu thường trú: Số B ngõ B T, Đ, phường N, thành phố B tại Văn phòng C. Khi nhận chuyển nhượng nhà đất từ chị H, chị H đã cho hộ gia đình ông Trịnh Bá Đ lưu trú nhà đất trên do chưa thiết lập được chỗ ở mới.

Sau đó ông S, bà T có đến nhà đất mà hộ gia đình ông Đ đang quản lý sử dụng, bàn bạc và thống nhất tiếp tục cho hộ gia đình ông Đ thuê nhà với thời hạn 06 tháng. Ngày 05/02/2021 giữa ông Lê Như S, bà Văn Thị T có ký hợp đồng thuê nhà với ông Trịnh Bá Đ nhưng phần cuối hợp đồng thuê nhà có chữ ký của bà O, anh Trịnh Bá N1 và người làm chứng. Theo hợp đồng, ông S và bà T cho ông Đ thuê nhà 02 tầng trên thửa đất số 108 tại thôn X, xã L, huyện T. Thời hạn thuê là 06 tháng kể từ ngày 05/02/2021 đến ngày 05/8/2021; giá thuê là 7.000.000 đồng/tháng. Hai bên thỏa thuận việc thanh toán tiền nhà vào ngày 05 hàng tháng. Sau khi ký hợp đồng, hộ gia đình ông Đ vẫn tiếp tục ở lại nhà đất trên. Trong quá trình thuê nhà, hộ ông Đ và bà O đã thanh toán được 02 tháng tiền nhà qua hình thức chuyển khoản tương đương số tiền 14.000.000 đồng. Số tiền còn lại bên thuê nhà không chịu trả mặc dù bên cho thuê nhiều lần yêu cầu. Từ ngày 05/4/2021, hộ gia đình ông Đ không những không trả tiền thuê nhà mà cũng không trả lại nhà đất trên cho ông S, bà T. Việc hộ ông Đ, bà O cố tình chây ỳ, không chịu trả tiền thuê nhà và trả lại nhà thuê cho ông S, bà T là vi phạm các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng, làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của bên cho thuê. Do đó, ông S và bà T khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà O, anh N1 và những người kế thừa quyền nghĩa vụ của ông Đ có nghĩa vụ trả lại thửa đất số 108, tờ bản đồ số 8P diện tích 256m² và tài sản gắn liền với thửa đất tại thôn X, xã L, huyện T; Tiền thuê nhà tính từ ngày 05/4/2021 – 27/4/2023 là 24 tháng 22 ngày tương đương số tiền là 173.133.000đ.

Bị đơn là bà O trình bày: Bà thừa nhận chữ ký “Đằng – Trịnh Bá Đ, Trịnh Bá N1” là do ông Đ và anh N1 viết ra; còn chữ O bà không nhớ rõ có phải chữ ký của mình không nhưng cũng không đề nghị giám định. Thời điểm các thành viên ký tên vào hợp đồng thuê nhà đều không đọc kỹ nội dung hợp đồng nên không biết đó là hợp đồng thuê nhà. Trong quá trình giải quyết vụ án, bà O và ông Đ đều cho rằng hợp đồng thuê nhà là giả tạo, nhằm che dấu hợp đồng chính là hợp đồng vay tài sản giữa ông Trịnh Bá Đ và chị Mai Thị H – người đã chuyển nhượng nhà đất trên cho ông S, bà T. Nhà đất mà hiện nay bà và vợ chồng anh N1 đang quản lý sử dụng là tài sản chung của hộ gia đình. Bản thân ông Đ không có quyền định đoạt khi chưa có sự đồng ý của bà và các con. Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trịnh Bá Đ với chị Mai Thị H, giữa chị Mai Thị H với ông Lê Như S, bà Văn Thị T đều không có hiệu lực. Vì vậy bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc trả lại nhà đất và tiền thuê nhà như trên.

Những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Đ và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

Anh Trịnh Bá T1 trình bày: Anh là con trai của ông Đ, bà O. Quá trình giải quyết vụ án bố anh chết không để lại di chúc gì. Anh không biết việc ông S, bà T và bố mẹ anh, anh N1 có ký hợp đồng thuê nhà với nhau như thế nào. Đối với tài sản trên đất là ngôi nhà sau khi được xây dựng hoàn thiện và đưa vào sử dụng, anh có đưa tiền cho mẹ anh trả tiền công nợ từ việc xây nhà. Anh không có ý kiến và không đề nghị giải quyết trong vụ án này.

Anh Trịnh Bá N1, anh Trịnh Bá Đ1 đã được tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng nhưng đều vắng mặt tại các buổi làm việc, do vậy không có văn bản trình bày ý kiến của anh N1, anh Đ1.

Người làm chứng là ông Đào Quang N2 trình bày: Ông là thông gia với ông S, bà T, không có quan hệ họ hàng gì với ông Đ, bà O, anh N1. Ông cam kết lời trình bày của ông là đúng sự thật, khách quan và không thiên vị bên nào. Ngày 05/02/2021, ông có mặt và chứng kiến toàn bộ quá trình ông S, bà T và hộ ông Đ, bà O, anh N1 ký kết hợp đồng thuê nhà. Anh N là người trực tiếp viết hợp đồng. Hai bên thỏa thuận thời gian thuê nhà là 06 tháng kể từ ngày 05/02/2021 đến ngày 05/8/2021; giá thuê nhà là 7.000.000đ/tháng. Hai bên thỏa thuận thanh toán tiền thuê nhà vào ngày 05 hàng tháng. Ngoài ra hai bên còn thỏa thuận về quyền, nghĩa vụ của người thuê nhà. Sau khi soạn thảo xong hợp đồng, anh N có đọc lại cho mọi người cùng nghe.

Ông Đ, bà O, anh N1 và vợ chồng ông S đều ký tên trực tiếp trước mặt ông. Nay ông S, bà T khởi kiện yêu cầu hộ ông Đ, bà O trả lại nhà đất và tiền thuê nhà, ông đề nghị giải quyết theo pháp luật.

Tại phiên tòa sơ thẩm, bà O, anh T1 cùng thống nhất trình bày: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 108 trên giữa ông Trịnh Bá Đ và chị Mai Thị H là không hợp pháp. Do vậy, bà O và anh T1 không đồng ý trả lại nhà đất và tiền thuê nhà theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Toàn bộ số tiền thuê nhà mà nguyên đơn yêu cầu thì chị H sẽ có trách nhiệm trả lại cho nguyên đơn.

Với nội dung trên, bản án sơ thẩm căn cứ khoản 3 Điều 26; Điểm a khoản 1 Điều 35; Điều 147, 157, 158, 165, 166, 273 và Điều 280 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Điều 422, 473, 474, 481 và Điều 482 Bộ luật dân sự 2015; Điều 117, 118, 119, 120, 121, 129 Luật nhà ở năm 2014; Khoản 2 Điều 26, Điều 27 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí toà án;

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc bà Nguyễn Thị Kim O, anh Trịnh Bá N1, anh Trịnh Bá T1 và anh Trịnh Bá Đ1 phải trả lại ông Lê Như S và bà Văn Thị Tuyết n đã thuê là ngôi nhà 02 tầng trên thửa đất số 108, tờ bản đồ số 8P, diện tích 246m² tại thôn X, xã L, huyện T theo như hợp đồng thuê nhà các bên đã ký ngày 05/02/2021.

Buộc bà Nguyễn Thị Kim O, anh Trịnh Bá N1, anh Trịnh Bá T1 và anh Trịnh Bá Đ1 trả chô ông S, bà T 04 tháng tiền thuê nhà còn thiếu và số tiền thuê nhà trong thời gian chậm trả nhà từ ngày 05/8/2021 đến ngày xét xử sơ thẩm 27/4/2023 số tiền 173.133.000 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 09/5/2023, bà Nguyễn Thị Kim O có đơn kháng cáo toàn bộ bản án.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày, tranh luận giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đề nghị hội đồng xét xử buộc bà O, anh N1 và những người kế thừa quyền nghĩa vụ tố tụng của ông Đ có nghĩa vụ trả lại thửa đất số 108, tờ bản đồ số 8P diện tích 256m² và tài sản gắn liền với thửa đất tại thôn X, xã L, huyện T; Tiền thuê nhà tính từ ngày 05/4/2021 – 27/4/2023 là 24 tháng 22 ngày tương đương số tiền là 173.133.000đ; Bị đơn và những người kế thừa quyền nghĩa vụ tố tụng của ông Đ trình bày, tranh luận không đồng ý với ý kiến của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Ninh tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến về việc tuân thủ pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử; việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự kể từ khi thụ lý phúc thẩm cho đến phần tranh luận tại phiên tòa là đảm bảo theo đúng trình tự, quy định của pháp luật và đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308, Điều 148 Bộ luật tố tụng dân sự; xử: Giữ nguyên bản án sơ thẩm xử.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bà Nguyễn Thị Kim O nộp trong hạn luật định là kháng cáo hợp lệ nên được chấp nhận xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2]. Về nội dung: Ông Lê Như S, bà Nguyễn Thị T2 và ông Trịnh Bá Đ, bà Nguyễn Thị Kim O có ký kết hợp đồng thuê nhà với thời hạn thuê là 06 tháng từ ngày 05/2/2021 đến ngày 05/8/2021, giá thuê là 7.000.000đ/tháng; đối tượng thuê là căn nhà 02 tầng trên thửa đất số 108 tại thôn X, xã L, huyện T, tỉnh Bắc Ninh; hai bên thỏa thuận việc thanh toán tiền nhà vào ngày 05 hàng tháng. Sau khi ký kết và thực hiện hợp đồng, hộ gia đình ông Đ chỉ trả 02 tháng tiền nhà là 14.000.000 đồng, số tiền còn lại không trả mặc dù ông S, bà T2 đã giục nhiều lần. Sau khi hết hạn hợp đồng hộ gia đình ông Đ không chuyển đi mà tiếp tục ở lại trong căn nhà đó, không gia hạn hợp đồng cũng như không thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng. Do đó ông S, bà T2 đã khởi kiện yêu cầu ông Đ, bà O có nghĩa vụ phải trả lại căn nhà mà ông bà đã thuê đồng thời trả tiền nhà từ ngày 05/8/2021 đến ngày xét xử sơ thẩm 27/7/2023 là 173.133.000 đồng. Bản án sơ thẩm xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Sau khi bản án sơ thẩm xử, bà O kháng cáo toàn bộ bản án.

Xét kháng cáo của bà O thì thấy: Hợp đồng thuê nhà lập ngày 05/2/2021 giữa ông Lê Như S, bà Văn Thị T với ông Trịnh Bá Đ, bà Nguyễn Thị Kim O được lập thành văn bản, không có công chứng, chứng thực nhưng có đầy đủ chữ ký của bên cho thuê là ông S, bà T, bên thuê là ông Đ, bà O, người làm chứng ông Đào Quang N2 và đại diện các con của gia đình ông Đ là anh Trịnh Bá N1. Tại thời điểm ký kết, các bên đương sự đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, ký kết dựa trên sự tự nguyện của các bên. Như vậy các bên đều đồng ý với các điều khoản được nêu ra trong hợp đồng. Ngoài ra nội dung và mục đích của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Do đó hợp đồng thuê nhà trên được xác định là hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Xét nội dung của hợp đồng không có thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nên căn cứ vào khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014 “Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng”. Như vậy ngày 05/2/2021 được xác định là thời điểm hợp đồng có hiệu lực và các bên phải có trách nhiệm thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo các điều khoản của hợp đồng. Tại nội dung của hợp đồng có nêu rõ ông S, bà T cho ông Đ, bà O thuê căn nhà 02 tầng địa chỉ tại thửa đất số 108, tờ bản đồ số 8P, xã L, huyện T, tỉnh Bắc Ninh từ ngày 05/2/2021 đến ngày 05/8/2021 với số tiền thuê nhà là 7.000.000đ/tháng. Thế nhưng trong thời gian thực hiện hợp đồng ông Đ, bà O chỉ thanh toán 02 tháng tiền nhà cho ông S, bà T là 14.000.000₫ qua hình thức chuyển khoản, đến thời điểm hiện tại, mặc dù đã hết thời gian thuê nhà như đã ghi trong hợp đồng nhưng gia đình ông Đ, bà O vẫn sinh sống tại căn nhà đó và không thực hiện tiếp nghĩa vụ trả tiền thuê nhà.

Xét kháng cáo của bà O cho rằng bà Mai Thị H đã chiếm đoạt 02 căn nhà trị giá 3.450.000.000 đồng của gia đình bà O bán cho ông S, bà T nên buộc bà Mai Thị H phải trả ông S, bà T nhà và tiền thuê nhà, còn căn nhà 02 tầng mà hiện gia đình bà O đang ở là của gia đình bà O, chưa chuyển nhượng cho ai. Xét thấy tại thời điểm ký kết hợp đồng thuê nhà, căn nhà 02 tầng tại địa chỉ thửa đất số 108, tờ bản đồ số 8P, diện tích 246m² thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của ông S, bà T, đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Trong quá trình Tòa án xác minh tại Công an xã L có cung cấp biên bản ghi lời khai ngày 28/12/2021 có thể hiện ý kiến của bà O “...vào ngày 05/2/2021 gia đình tôi có thuê lại nhà của ông bà Lê Như S, Văn Thị T ngôi nhà nằm trên mảnh đất gia đình tôi chuyển quyền sử dụng đất đối với thời hạn là 06 tháng sau sẽ hoàn trả lại nhà đất cho ông S, bà T.” Ngoài ra ông bà cũng thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà 02 tháng, như vậy đã thể hiện rõ chính bà O đã xác nhận gia đình mình có thuê nhà của ông S, bà T.

Đối với việc bà O cho rằng bà Mai Thị H phải có nghĩa vụ trả cho ông S, bà T tiền thuê nhà là không có căn cứ do người thuê nhà là ông Đ, bà O, không phải bà H, việc bà H chiếm đoạt 02 căn nhà của gia đình bà O do đây là vụ án tranh chấp hợp đồng thuê nhà do đó Hội đồng xét xử không xem xét giải quyết trong vụ án này, bà O có thể khởi kiện bà H bằng một vụ án khác.

Như vậy Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông Đ, bà O phải trả lại ông S, bà T căn nhà 02 tầng và thanh toán tiền nhà từ 05/4/2021 đến thời điểm xét xử sơ thẩm là đúng quy định pháp luật.

Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn là ông Trịnh Bá Đ chết, do đó Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà O, anh N1 và người kế thừa quyền nghĩa vụ tố tụng của ông Đ phải giao trả lại nhà đã thuê tại thôn X, xã L, huyện T, tỉnh Bắc Ninh cho ông S, bà T đồng thời thanh toán số tiền thuê nhà còn thiếu từ ngày 05/4/2021 đến ngày 05/8/2021 và số tiền nhà trong thời gian chậm trả thuê nhà từ ngày 06/8/2021 đến ngày xét xử sơ thẩm 27/4/2023 tổng cộng 173.133.000 đồng là đúng quy định pháp luật.

Bà O kháng cáo toàn bộ bản án nhưng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ nào mới nên kháng cáo của bà O không có căn cứ chấp nhận nên cần bác toàn bộ kháng cáo của bà O, giữ nguyên bản án sơ thẩm xử.

[3]. Các quyết định khác của bản án dân sự sơ thẩm số: 10/2023/DS-ST ngày 27/4/2023 của Tòa án nhân dân huyện Tiên Du không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật.

[4]. Về án phí phúc thẩm; Các đương sự phải chịu án phí theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, bà O trên 60 tuổi nên theo quy định tại điểm đ, khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án thì thuộc trường hợp miễn án phí nên Hội đồng xét xử miễn toàn bộ án phí dân sự bà O.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 148, khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự và Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy Ban Thường vụ quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án, xử:

1. Không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị Kim O. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 10/2023/DSST ngày 27/4/2023 của Tòa án nhân dân huyện Tiên Du.
2. Các quyết định khác của bản án dân sự sơ thẩm số: 10/2023/DS-ST ngày 27/4/2023 của Tòa án nhân dân huyện Tiên Du không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật.
3. Về án phí phúc thẩm: Miễn toàn bộ án phí dân sự phúc thẩm cho bà Nguyễn Thị Kim O

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.