TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN TÂN BÌNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
Bản án số: 659/2024/DS-ST Ngày: 05-9-2024 V/v Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN TÂN BÌNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Vũ Văn Hiếu

Các hội thẩm nhân dân:

1. Ông Nguyễn Bảo Lâm
2. Bà Nguyễn Thị Liên

Thư ký phiên tòa: Bà Đỗ Trúc Quỳnh – Thư ký Tòa án nhân dân quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Bảo Ngọc - Kiểm sát viên.

Ngày 05 tháng 9 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh, xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 110/2024/TLST-DS ngày 06 tháng 3 năm 2024 về “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 655/2024/QĐXXST-DS ngày 08 tháng 8 năm 2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thanh H, sinh năm 1982; Địa chỉ: D B, Phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Bị đơn: Công ty Trách nhiệm hữu hạn X; Trụ sở: B N, Phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo pháp luật tham gia tố tụng của bị đơn: Ông Lê Đình P, sinh năm 1937; Địa chỉ: 1 V, Phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (theo Thông báo Về việc chỉ định người đại diện theo pháp luật tham gia tố tụng số 110/2024/TB-TA ngày 15/7/2024 của Tòa án nhân dân quận Tân Bình).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và quá trình giải quyết, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Ngày 29/3/2011, bà Nguyễn Thị Thanh H và Công ty Trách nhiệm hữu hạn X (gọi tắt là chủ đầu tư hoặc công ty) có ký hợp đồng mua bán nhà số 29032011/HĐMBCH- ĐT, căn hộ E- Block A- Tầng A Chung cư Đ thông qua sàn giao dịch.

Chung cư tọa lạc tại địa chỉ 2 T, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh. Giá bán là 980.073.650 đồng (gồm giá trị căn hộ, thuế VAT và phí bảo trì của chung cư). Thời hạn giao nhà: quý 1 năm 2012, có thể sớm hơn hoặc chậm hơn 04 tháng kể từ ngày ký. Giao nhà hoàn thiện.

Phương thức thanh toán nhiều đợt cụ thể:

• - Đặt cọc: 50.000.000 đồng khi ký hợp đồng
• - Đợt 1: 10% giá trị căn nhà: 88.138.000 (được trừ vào tiền đặt cọc).
• - Đợt 2: 10% giá trị căn nhà: 88.138.000 đồng.
• - Đợt 3: 10% giá trị căn nhà: 88.138.000 đồng.
• - Đợt 4: 20% giá trị căn nhà: 176.276.000 đồng.
• - Đợt 5: 20% giá trị căn nhà: 176.276.000 đồng và thuế VAT, tổng cộng là 192.489.210 đồng.
• - Đợt 6: 20% giá trị căn nhà:176.276.000 đồng và thuế VAT, tổng cộng là 192.489.210 đồng.

Đến thời điểm 06/3/2012, bà H đã đóng được 866.201.445 đồng, tương đương 90% giá trị hợp đồng.

Theo hợp đồng thì khi người mua đã đóng đủ 90% giá trị hợp đồng và thuế VAT, Chủ đầu từ phải bàn giao căn hộ hoàn thiện cho người mua. Nhưng đến ngày giao nhà công ty X vẫn chưa hoàn thiện để bàn giao cho bà H.

Ngày 6/3/2012, Chủ đầu tư có công văn 0103/2012/TPĐ-KD thông báo gia hạn thêm 4 tháng nghĩa là đến 7/2012 sẽ bàn giao nhà như đúng hợp đồng. Đến ngày 26/7/2012, Chủ đầu tư có công văn số 0407/2012/TPĐ-KD-ĐT gửi cho bà H với nội dung cam kết cuối năm 2012 giao nhà nếu chưa bàn giao nhà thì chấp nhận trả lãi suất là 15%/ năm do chậm bàn giao. Nhưng đến cuối năm 2012 Đ vẫn chưa hoàn thiện nhà giao cho nguyên đơn.

Sau bao nhiêu lên xuống căn hộ liên hệ chủ đầu tư nguyên đơn đều nhận được những lời hứa hẹn sẽ hoàn thiện và yên tâm sẽ trả lãi trong thời gian chậm thực hiện hợp đồng. Ngày 01/3/2016, X có công văn 18/2016/CV-ĐT đề nghị giúp X vượt qua khó khăn mong khách hàng hỗ trợ tiếp 25.000.000 đồng để công trình tiếp tục hoàn thiện. Nguyên đơn đã chuyển số tiền trên cho chủ đầu tư. Năm 2017, chủ đầu tư tiếp tục kêu gọi hỗ trợ, do nguyên đơn muốn được nhận nhà với cơ sở hạ tầng hoàn thiện vì đã chờ đợi quá lâu nên đã chuyển tiếp cho chủ đầu tư số tiền 25.000.000 đồng.

Đến 13/8/2018, chủ đầu tư có Thông báo 21/2018/TBTT-ĐT về việc xác nhận đã nhận đủ 95.20% giá trị hợp đồng, tương đương số tiền 916.201.445 đồng và đề nghị nguyên đơn đến nhận nhà thô. Đến ngày 13/10/2018, khi đến liên hệ Chủ đầu tư để nhận căn hộ được bàn giao thì nguyên đơn không đồng ý nhận vì chủ đầu tư không đảm bảo được an toàn về điện, phòng cháy chữa cháy, cũng như các hạ tầng cơ bản để ở được.

Tuy nhiên sau đó đến tháng 12/2018, nguyên đơn đồng ý nhận nhà vì chủ đầu tư giải thích rằng hợp đồng thỏa thuận nhận nhà để hoàn thiện chứ không phải để ở. Sau đó, nguyên đơn đã phải tự bỏ thêm tiền để hoàn thiện nhà và đưa vào sử dụng từ năm 2020.

Ngày 16/11/2019, nguyên đơn có đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bị đơn phải giao nhà theo đúng nội dung của hợp đồng, trả tiền lãi do chậm giao nhà bà bồi thường số tiền nguyên đơn đã chi thêm để hoàn thiện nhà. Tuy nhiên, sau đó nguyên đơn thay đổi nội dung yêu cầu khởi kiện, xác định chỉ khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc chủ đầu tư: Thanh toán lãi suất mà chủ đầu tư đã thỏa thuận với nguyên đơn khi vi phạm hợp đồng từ ngày 01/1/2013 đến ngày 07/12/2018 (làm tròn là 5 năm 11 tháng) trên số tiền nguyên đơn đã thanh toán 90% giá trị căn hộ là 866.201.445 đồng; với lãi suất 15%/năm tạm tính là khoảng 768.753.782 đồng. Yêu cầu thanh toán một lần ngay khi án có hiệu lực. Còn những nội dung khác nguyên đơn không yêu cầu Tòa án giải quyết.

Tại bản tự khai ngày 23/6/2020, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn – Công ty Trách nhiệm hữu hạn X trình bày: Bị đơn xác nhận có ký hợp đồng mua bán căn hộ với nội dung như nguyên đơn đã nêu ra ở trên. Tuy nhiên, bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bởi lẽ việc bị đơn ký hợp đồng mua bán với đơn giá bán 12.700.000 đồng/m2 là rất thấp so với giá bán căn hộ tại thời điểm hiện tại. Thêm vào đó, chủ đầu tư cũng đã tạo mọi điều kiện thuận lợi để cho khách hàng chủ động thuê đơn vị thi công độc lập hoàn thiện nhà nhằm mục đích được nhận nhà sớm. Do đó, bị đơn xác định có việc chậm bàn giao nhà cho nguyên đơn nhưng không gây thiệt hại nên không phải bồi thường.

Tại phiên tòa,

Nguyên đơn có đơn xin vắng mặt và gửi văn bản trình bày giữ nguyên yêu cầu khởi kiện: Đề nghị Hội đồng xét xử buộc bị đơn phải có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn tiền lãi trên số tiền gốc đã thanh toán 866.201.445 đồng do chậm bàn giao nhà, thời gian tính lãi từ ngày 01/1/2013 đến ngày 07/12/2018 (làm tròn là 5 năm 11 tháng) theo mức lãi suất 15%/năm là 768.753.782 đồng

Bị đơn – Công ty Trách nhiệm hữu hạn X do ông Lê Đình P, là người được Tòa án chỉ định là đại diện theo pháp luật, có đơn xin xét xử vắng mặt.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến: Việc chấp hành pháp luật của Hội đồng xét xử là đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Tòa án thụ lý vụ án là đúng thẩm quyền, xác định đúng tư cách của những người tham gia tố tụng, quan hệ pháp luật tranh chấp; kiến nghị Tòa án vi phạm thời hạn chuẩn vị xét xử. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về phiên tòa sơ thẩm.

Về nội dung: Xét thấy các chứng cứ trong hồ sơ vụ án đã đầy đủ, yêu cầu của nguyên đơn là có căn cứ nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Về tố tụng: Nguyên đơn – bà Nguyễn Thị Thanh H khởi kiện yêu cầu bị đơn - Công ty Trách nhiệm hữu hạn X trả các khoản tiền lãi do chậm bàn giao nhà theo thỏa thuận tại Hợp đồng mua bán nhà số 29032011/HĐMBCH- ĐT ngày 29/3/2011. Đây là quan hệ tranh chấp liên quan đến hợp đồng dân sự theo quy định tại Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Công ty Trách nhiệm hữu hạn X có địa chỉ trụ sở tại quận T, Thành phố Hồ Chí Minh nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân quận Tân Bình theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Xét nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thanh H và người đại diện theo pháp luật được Tòa án chỉ định của bị đơn là ông Lê Đình P có đơn xin xét xử vắng mặt hợp lệ. Do đó, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự là phù hợp quy định tại Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung vụ án:

[2.1] Xét yêu cầu khởi kiện của của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn thanh toán số tiền 768.753.782 đồng, là khoản tiền do chậm bàn giao nhà, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Căn cứ vào Hợp đồng mua bán nhà số 29032011/HĐMBCH-ĐT ngày 29/3/2011 và các công văn số 0103/2012/TPĐ-KD ngày 06/3/2012, 0407/2012/TPĐ-KD-ĐT ngày 26/7/2012 của Công ty X thể hiện giữa nguyên đơn và bị đơn có ký hợp đồng mua bán nhà, do nhiều lý do nên bị đơn không giao nhà được cho nguyên đơn theo đúng thời gian quy định trong hợp đồng mua bán. Vì vậy, sau khi nhận nhà, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn phải thanh toán tiền lãi do chậm bàn giao nhà theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng và văn bản cam kết của bị đơn tự đưa ra. Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tống đạt hợp lệ thông báo thụ lý vụ án và các văn bản khác có liên quan cho bị đơn. Phía bị đơn xác nhận có ban hành các công văn số 0103/2012/TPĐ-KD ngày 06/3/2012, 0407/2012/TPĐ-KD-ĐT ngày 26/7/2012 về việc đồng ý trả lãi do chậm giao nhà cho nguyên đơn nhưng do việc chậm bàn giao này không gây thiệt hại nên không đồng ý với yêu cầu bồi thường của nguyên đơn.

Tại khoản 7.2 Điều 7 của Hợp đồng mua bán nhà nói trên các bên thỏa thuận: “Trong trường hợp chậm trễ trong việc giao căn hộ theo thời hạn đã thỏa thuận, Bên bán sẽ phải trả một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn của Ngân hàng N công bố tại thời điểm vi phạm trên tổng số tiền Bên mua trả trước tại thời điểm chi trả và ứng với thời gian chậm giao nhà”. Tại công văn số 0407/2012/TPĐ-KD-ĐT ngày 26/7/2012 bị đơn cam kết “...đến cuối năm 2012, nếu chúng tôi chưa bàn giao căn bộ cho quý khách hàng, công ty chúng tôi chấp nhận trả lãi suất cho quý khách hàng là 15%/năm".

Xét thấy hợp đồng là sự thỏa thuận trên tinh thần tự nguyện của các bên; bị đơn thừa nhận đã vi phạm nghĩa vụ giao nhà đúng thời hạn được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nên bị đơn phải chịu trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ theo quy định tại Điều 302 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Vì vậy, nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lãi trên số tiền đã thanh toán theo mức lãi suất 15%/năm ở trên là phù hợp và có cơ sở nên Hội đồng xét xử chấp nhận. Việc bị đơn cho rằng nguyên đơn không bị thiệt hại do việc chậm bàn giao nhà nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh nên Hội đồng xét xử không có cơ sở để xem xét.

[2.2] Về thời hạn tính lãi do chậm bàn giao, bị đơn cam kết bàn giao nhà đến cuối năm 2012 nhưng đến ngày 07/12/2018 các bên mới có biên bản bàn giao nhà. Do đó, việc nguyên đơn yêu cầu tính thời hạn chậm bàn giao nhà bắt đầu từ ngày 01/01/2013 đến ngày 07/12/2018 là phù hợp với thỏa thuận đã ký kết giữa các bên nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[2.3] Về phương thức và thời hạn thanh toán, do bị đơn vi phạm nghĩa vụ thanh toán đã lâu gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của nguyên đơn nên Hội đồng xét xử xét thấy cần buộc bị đơn thanh toán một lần toàn bộ tiền nợ còn thiếu ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật như phía nguyên đơn yêu cầu.

[3] Như đã nhận định trên Hội đồng xét xử đồng ý với ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Tân Bình tại phiên tòa về việc đề nghị chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[4] Về án phí: Áp dụng khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí trên số tiền 768.753.782 đồng phải trả cho nguyên đơn. Án phí bị đơn phải chịu là 34.750.151 đồng. Hoàn lại cho nguyên đơn số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 157, Điều 227, Điều 228 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ các điều 281, 302 và 305 của Bộ luật Dân sự năm 2005;

Căn cứ Điều 26 Luật Thi hành án dân sự;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn – bà Nguyễn Thị Thanh H:

   Buộc Công ty Trách nhiệm hữu hạn X phải trả cho bà Nguyễn Thị Thanh H số tiền 768.753.782 (Bảy trăm sáu mươi tám triệu, bảy trăm năm mươi ba ngàn, bảy trăm tám mươi hai) đồng, do chậm bàn giao nhà theo thỏa thuận tại Hợp đồng mua bán nhà số 29032011/HĐMBCH-ĐT ngày 29/3/2011 mà các bên đã ký kết.

   Phương thức và thời hạn thanh toán: Thanh toán một lần toàn bộ số tiền trên ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

   Kể từ khi có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng N1 công bố tương ứng với thời gian và số tiền chưa thi hành án.

2. Về án phí: Công ty Trách nhiệm hữu hạn X phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 34.750.151 (Ba mươi tư triệu, bảy trăm năm mươi ngàn, một trăm năm mươi mốt) đồng.

   Hoàn lại cho bà Nguyễn Thị Thanh H số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 21.795.000 (Hai mươi mốt triệu, bảy trăm chín mươi lăm ngàn) đồng theo Biên lai thu tiền tạm ứng số 0020523 ngày 04/02/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh.

3. Về quyền kháng cáo: Đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản sao bản án được niêm yết hợp lệ.

Trong trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - Các đương sự; - TAND TPHCM; - VKSND Q.Tân Bình; - Chi cục THADS Q. Tân Bình; - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Vũ Văn Hiếu