TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - hạnh phúc

Bản án số: 650/2024/DS-PT

Ngày: 24-7-2024.

V/v: “Tranh chấp hợp đồng mua bán

nhà, đất”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Châu Thị Điệp.

Các Thẩm phán: Bà Nguyễn Thị Minh Phượng.

Bà Trần Thị Quỳnh Châu.

- Thư ký phiên tòa: Ông Phạm Văn Thuỳ.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: Bà

Nguyễn Thị Thanh Trúc - Kiểm sát viên tham gia phiên toà.

Ngày 02/7/2024 và ngày 24/7/2024 tại trụ sở Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh mở phiên toà xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 286/2024/TLPT-DS ngày 18/3/2024: “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, đất”; Do bản án dân sự sơ thẩm số 191/2023/DS-ST ngày 06/9/2023 của Toà án nhân dân huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 3089/2024/QĐ-PT ngày 07/6/2024 và Quyết định tạm ngừng phiên toà số 9458/2024/QĐ-PT ngày 02/7/2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn:
   1. Ông Nguyễn Văn V, sinh năm 1978
   2. Bà Nguyễn Thị Thu H, sinh năm 1980 (có mặt).

   Cùng thường trú tại: 739/19/4 H, tổ E, ấp D, xã P, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh.

   Người đại hợp pháp của ông Nguyễn Văn V: Bà Phạm Thị T, sinh năm 1995; Địa chỉ liên hệ: C N, Ấp A, xã P, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh - đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 05/7/2024) (có mặt).

2. Bị đơn:
   1. Ông Huỳnh Văn Đ, sinh năm 1954
   2. Bà Lâm Thị S, sinh năm 1956

Cùng thường trú tại: 6, tổ A, ấp E, xã P, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại hợp pháp: Ông Nguyễn Hữu P, sinh năm 1975; Địa chỉ: B Lô B, Phường G, Quận F, Thành phố Hồ Chí Minh - đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 11/01/2020) (có mặt).

3. Người làm chứng: Bà Nguyễn Thị Ú, sinh năm 1957; Địa chỉ: 7 Tổ A, Ấp F, xã P, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Đại diện Nguyên đơn trình bày:

   Ngày 21/10/2019, ông Nguyễn Văn V, bà Nguyễn Thị Thu H nộp đơn khởi kiện yêu cầu bà Lâm Thị S và ông Huỳnh Văn Đ tiếp tục thực hiện hợp đồng, làm thủ tục mua bán tại văn phòng công chứng, giao toàn bộ giấy tờ và giao một phần thửa đất diện tích 75m² thuộc thửa đất số 525 - Tờ bản đồ số 34 tọa lạc tại 869/21 H, ấp F, xã P, huyện N theo giấy Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 797862765500210 do Ủy ban nhân dân huyện N cấp ngày 23/3/2007 cho ông Nguyễn Văn V, bà Nguyễn Thị Thu H.

   Tại phiên hòa giải và công khai chứng cứ đại diện của ông Nguyễn Văn V, bà Nguyễn Thị Thu H xin thay đổi nội dung yêu cầu khởi kiện: Đề nghị tuyên hủy Hợp đồng mua bán nhà ở và đất ở ngày 12/11/2008 giữa ông Nguyễn Văn V cùng bà Nguyễn Thị Thu H với bà Lâm Thị S cùng ông Huỳnh Văn Đ do vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

   Buộc bà Lâm Thị S và ông Huỳnh Văn Đ trả lại cho ông Nguyễn Văn V, bà Nguyễn Thị Thu H số tiền 310.000.000 đồng và xác định lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu và bồi thường thiệt hại do chênh lệch về giá đất. Đề nghị xét yếu tố lỗi ngang nhau, mỗi bên chịu 50%. Do đó, ngoài việc trả lại số tiền 310.000.000 đồng cho ông Nguyễn Văn V, bà Nguyễn Thị Thu H thì bị đơn còn phải bồi thường cho nguyên đơn số tiền tương ứng với 50% phần lỗi của bị đơn tạm tính là: (1.345.141.000₫ - 310.000.000₫) x 50% = 517.570.500 đồng.

2. Bị đơn trình bày:

   Do thiếu tiền tiêu xài nên bà Lâm Thị S, ông Huỳnh Văn Đ có nhiều lần mượn tiền của vợ chồng ông V, bà H. Tổng số tiền các lần cộng lại là 150.000.000 đồng. Trước đó vì là chỗ quen biết, nên hai bên chỉ hứa hẹn bằng miệng, không có giấy tờ mượn tiền. Sau đó, vào ngày 12/11/2008, ông V, bà H yêu cầu ông bà ký hợp đồng mua bán nhà ở và đất tại số H Đường H, ấp F, xã P, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh bằng giấy tay, tổng số tiền là 310.000.000 đồng.

Nội dung hợp đồng là ông V, bà H sẽ mua đứt lô đất nói trên với giá 310.000.000 đồng và bà Lâm Thị S, ông Huỳnh Văn Đ sẽ giao đất cho ông V, bà H khi nhận đủ số tiền trên. Tuy nhiên, hai bên đã thỏa thuận rõ với nhau hợp đồng này chỉ là hình thức đảm bảo cho việc bà Lâm Thị S, ông Huỳnh Văn Đ sẽ hoàn trả lại đủ số tiền 310.000.000 đồng đã mượn cho ông V, bà H và trên thực tế không hề có bất cứ giao dịch mua, bán đất nào. Về sau khi bà Lâm Thị S, ông Huỳnh Văn Đ có đủ tiền và muốn hoàn trả lại số tiền đã mượn thì ông V, bà H từ chối và đổi ý muốn lấy lô đất trên. Sau đó, vợ chồng ông V, bà H dựa vào hợp đồng mua bán bằng giấy tay trước đó để buộc bà S, ông Đ làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất sang cho ông V, bà H nhưng bất thành, nên ông V, bà H đã khởi kiện. Bà S, ông Đ đồng ý hủy hợp đồng mua bán nhà ở và đất (bằng giấy tay) tại số nhà H Đường H, ấp F, xã P, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh vào ngày 12/11/2008, bà S, ông Đ sẽ hoàn trả lại số tiền 310.000.000 đồng đã mượn cho ông V và bà H. Không đồng ý trả số tiền bồi thường tương ứng với 50% phần lỗi là 517.570.500 đồng như nguyên đơn yêu cầu.

Ngày 17/5/2020, bà Lâm Thị S, ông Huỳnh Văn Đ nộp đơn phản tố đề nghị hủy hợp đồng mua bán nhà ở và đất (bằng giấy tay) tại số nhà H Đường H, ấp F, xã P, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh vào ngày 12/11/2008. Bà Lâm Thị S, ông Huỳnh Văn Đ sẽ hoàn trả lại số tiền 310.000.000 đồng đã mượn cho ông Nguyễn Văn V và bà Nguyễn Thị Thu H.

3. Bản án sơ thẩm số 191/2023/DS-ST ngày 06/9/2023 của Toà án nhân dân huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh tuyên xử:

   Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn V và bà Nguyễn Thị Thu H; Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Lâm Thị S, ông Huỳnh Văn Đ:

   Hủy Hợp đồng mua bán nhà ở và đất ở ngày 12/11/2008 giữa ông Nguyễn Văn V, bà Nguyễn Thị Thu H với bà Lâm Thị S, ông Huỳnh Văn Đ do vô hiệu.

   Buộc bà Lâm Thị S, ông Huỳnh Văn Đ hoàn trả lại cho ông Nguyễn Văn V, bà Nguyễn Thị Thu H số tiền là 827.570.500 đồng.

   Ngoài ra, bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, nghĩa vụ chậm thanh toán, án phí, quyền kháng cáo.

   Ngày 28/11/2023, ông Huỳnh Văn Đ và bà Lâm Thị S kháng cáo đề nghị xem xét lại toàn bộ bản án sơ thẩm.

4. Tại phiên toà phúc thẩm:

   + Bị đơn xuất trình chứng cứ mới là giấy nhận tiền lãi có chữ viết, chữ ký của bà Nguyễn Thị Thu H nhận tiền của ông Đ, bà S từ năm 2010 đến năm 2013. Bị đơn cho rằng đây là số tiền lãi mà bị đơn đã trả cho nguyên đơn xuất

phát từ hợp đồng vay tài sản. Việc ký hợp đồng mua bán nhà là giả cách để đảm bảo cho việc vay tiền. Thời điểm ký hợp đồng mua nhà bị đơn không nhận khoản tiền nào từ nguyên đơn. Nguyên đơn chưa từng nhận đất, bị đơn không giao tài sản nên không có việc ra công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng và tách thửa đất. Do đó, đề nghị sửa án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu bồi thường thiệt hại của nguyên đơn, bị đơn chỉ hoàn trả lại số tiền đã nhận.

+ Nguyên đơn trình bày: Tại phiên toà ngày 02/7/2024, đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn đề nghị ngừng phiên toà để giám định chữ ký văn bản bị đơn cung cấp. Tuy nhiên, sau đó, nguyên đơn thay đổi ý kiến, có làm tờ trình, xác nhận đó là chữ ký chữ viết của bà H nhưng cho rằng đây là giao dịch một hợp đồng vay tài sản khác, không liên quan đến việc chuyển nhượng mua bán ngày 12/11/2008. Tuy nhiên, nguyên đơn không xuất trình được văn bản thoả thuận vay tài sản mặc dù cho rằng bị đơn vẫn còn nợ khoản tiền vay này mà chỉ xuất trình bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà nguyên đơn cho rằng bị đơn đã thế chấp cho nguyên đơn. Đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

+ Người làm chứng bà Nguyễn Thị Ú xác nhận có làm chứng trong Hợp đồng mua bán nhà ở và đất ở, xác nhận có việc mua bán nhưng việc giao đất, giao tiền như thế nào bà không biết, không chứng kiến.

+ Viện kiểm sát phát biểu ý kiến:

• Về hình thức: đơn kháng cáo của ông Huỳnh Văn Đ và bà Lâm Thị S trong thời hạn luật định. Quá trình tố tụng ở giai đoạn phúc thẩm xem xét giải quyết vụ án đã được thực hiện đúng quy định của pháp luật.
• Về nội dung: Cấp sơ thẩm đã xem xét, đánh giá đầy đủ chứng cứ và có quyết định phù hợp. Tại phiên toà phúc thẩm người kháng cáo cung cấp chứng cứ mới cho rằng đây là việc trả lãi cho những hợp đồng vay tài sản dẫn đến việc ký hợp đồng chuyển nhượng nhằm đảm bảo hợp đồng vay nhưng nội dung văn bản không đề cập đến giao dịch chuyển nhượng nhà đất và không được nguyên đơn thừa nhận. Do đó, có căn cứ xác định chứng cứ bị đơn cung cấp tại cấp phúc thẩm không làm thay đổi bản chất vụ án nên đề nghị không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra công khai và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

1. Về thủ tục tố tụng: Tại phiên toà sơ thẩm, bị đơn vắng mặt không lý do. Ngày 28/9/2023, ông Nguyễn Hữu P là đại diện theo uỷ quyền đã ký văn bản

nhận bản án. Toà phúc thẩm xác định việc kháng cáo là quá hạn nên tiến hành thủ tục chuyển trả hồ sơ về cho Toà sơ thẩm. Tuy nhiên, đại diện theo uỷ quyền của bị đơn đã có bản tường trình rằng Toà án yêu cầu ký biên bản trước và sẽ gửi bản án sau. Sau đó, Toà án đã gửi bản án cho ông bằng đường bưu điện. Thực tế ngày ông nhận được bản án là ngày 22/11/2023. Ông P xuất trình chứng cứ là bao thư Toà án nhân dân huyện Nhà Bè gửi cho ông có đóng dấu bưu điện ngày 22/11/2023.

Do đó, có căn cứ xác định thời gian kháng cáo của bị đơn được tính từ ngày 22/11/2023. Ông Đ, bà S nộp đơn kháng cáo ngày 28/11/2023 là trong thời hạn, đương sự đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm phù hợp quy định tại Điều 272, Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Do đó, bản án sơ thẩm số 191/2023/DS-ST ngày 06/9/2023 của Toà án nhân dân huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

2. Về nội dung: Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn.

   Tại đơn khởi kiện, nguyên đơn cho rằng hai bên thỏa thuận sau khi giao tiền bị đơn sẽ tiến hành thủ tục ký hợp đồng mua bán tại Phòng công chứng và giao giấy tờ để nguyên đơn tiến hành thủ tục đăng bộ. Tuy nhiên, sau đó, bị đơn lấy lý do bản chính đã được thế chấp tại Ngân hàng nên không tiến hành thủ tục giao giấy tờ nhà và công chứng cho nguyên đơn.

   Xét hợp đồng mua bán nhà ở và đất ở do hai bên lập ngày 12/11/2008. Trong đó có nội dung “Bên A giao đất cho bên B ngay sau khi ký hợp đồng, “Bên A giao đủ hồ sơ đất cho bên B để bên B đi tách thửa”.

   Xét thấy, tại thời điểm ký hợp đồng mua bán. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 05/2007/GCN ngày 23/3/2007 do Ủy ban nhân dân Huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh cấp cho ông Huỳnh Văn Đ, bà Lâm Thị S có diện tích sử dụng là 250m² đất và 56m² diện tích sàn xây dựng. Hợp đồng mua bán ghi diện tích 75m² nhưng hai bên không có bản vẽ xác định rõ vị trí nào được chuyển nhượng trong thửa đất trên. Nguyên đơn không xuất trình giấy giao nhận số tiền 310.000.000 đồng và biên bản giao nhận đất vào ngày 12/11/2008 như hợp đồng thoả thuận.

   Trong thoả thuận cũng không có nội dung bị đơn có nghĩa vụ tiến hành thủ tục ra công chứng tách thửa sang tên cho nguyên đơn. Mặc khác, theo hợp đồng mua bán thông thường, việc mua bán chuyển nhượng phải được tiến hành giao tiền từng đợt để đảm bảo nghĩa vụ của các bên nhưng nguyên đơn giao tiền toàn bộ số tiền mua một lần ngay khi ký hợp đồng Hợp đồng chuyển nhượng và từ năm 2009 vì lý do gì bị đơn không thực hiện nghĩa vụ mà đến 10 năm sau nguyên đơn mới đi kiện.

Tại phiên toà, bị đơn xuất trình chứng cứ mới là bản chính giấy nhận tiền, có nội dung nguyên đơn nhận tiền của bị đơn từ năm 2010 đến năm 2013. Nguyên đơn thừa nhận chữ viết, chữ ký này là của nguyên đơn nhưng cho rằng đây là một giao dịch vay tài sản khác. Tuy nhiên, nguyên đơn không xuất trình hợp đồng vay liên quan đến số tiền này mà chỉ xuất trình bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00555/QSDĐ/UBH ngày 10/12/1999 của Ủy ban huyện N, tỉnh Đồng Nai cấp cho ông Huỳnh Văn Đ. Đại diện hợp pháp của bị đơn xác nhận không biết việc này.

Người làm chứng không chứng kiến việc giao tiền, giao đất.

Như vậy, căn cứ tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ, lời khai của các đương sự có căn xác định Hợp đồng mua bán nhà ở và đất ở ngày 12/11/2008 giữa ông Nguyễn Văn V, bà Nguyễn Thị Thu H với bà Lâm Thị S, ông Huỳnh Văn Đ là hợp đồng giả cách, để che đậy hợp đồng vay tài sản mà hai bên đã thực hiện trước đó là có căn cứ vì không có việc giao nhận tiền, không có bản vẽ giao đất tại thời điểm ký hợp đồng như nội dung của hợp đồng.

Do đó, tuyên bố Hợp đồng mua bán nhà ở và đất ở ngày 12/11/2008 giữa ông Nguyễn Văn V, bà Nguyễn Thị Thu H với bà Lâm Thị S, ông Huỳnh Văn Đ vô hiệu. Bị đơn chỉ có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn số tiền đã nhận mà không xem xét yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Do đó, cần sửa án sơ thẩm chỉ chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

3. Án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa án sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu án phí.

Bởi các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, khoản 2 Điều 308, khoản 6 Điều 313 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Áp dụng Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

I. Về hình thức: Chấp nhận đơn kháng cáo của ông Huỳnh Văn Đ và bà Lâm Thị S.

II. Về nội dung: Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Huỳnh Văn Đ và bà Lâm Thị S. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 191/2023/DS-ST ngày 06/9/2023 của Toà án nhân dân huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn V và bà Nguyễn Thị Thu H. Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Huỳnh Văn Đ và bà Lâm Thị S.

   Tuyên bố Hợp đồng mua bán nhà ở và đất ở ngày 12/11/2008 giữa ông Nguyễn Văn V, bà Nguyễn Thị Thu H với bà Lâm Thị S, ông Huỳnh Văn Đ vô hiệu.

   Buộc ông Huỳnh Văn Đ và bà Lâm Thị S có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Nguyễn Văn V, bà Nguyễn Thị Thu H số tiền là 310.000.000 đồng.

   Trường hợp ông Huỳnh Văn Đ và bà Lâm Thị S chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho ông Nguyễn Văn V, bà Nguyễn Thị Thu H thì còn phải chịu thêm tiền lãi tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật dân sự là 20%/năm trên số tiền phải hoàn trả; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Bộ luật Dân sự là 10%/năm.

2. Không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Văn V, bà Nguyễn Thị Thu H yêu cầu ông Huỳnh Văn Đ và bà Lâm Thị S bồi thường thiệt hại số tiền 517.570.500 đồng.
3. Về chi phí tố tụng: Nguyên đơn phải chịu toàn bộ chi phí tố tụng.
4. Về án phí:
   1. Án phí dân sự sơ thẩm:
      • Ông Huỳnh Văn Đ và bà Lâm Thị S phải chịu án phí 15.500.000 đồng và được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 7.750.000 đồng theo biên lai thu số AA/2019/0072621 ngày 20/5/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh. Bà Lâm Thị S, ông Huỳnh Văn Đ còn phải nộp 7.750.000 đồng.
      • Ông Nguyễn Văn V và bà Nguyễn Thị Thu H phải chịu án phí 24.702.820 đồng và được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu số AA/2018/0034686 ngày 10/12/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông V, bà H còn phải nộp 24.402.820 đồng.
   2. Án phí dân sự phúc thẩm: Hoàn trả ông Huỳnh Văn Đ và bà Lâm Thị S số tiền tạm ứng án phí là 300.000 đồng theo Biên lai thu số AA/2023/0007968 ngày 05/02/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh.
5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ngay sau khi tuyên án.

6. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án; quyền yêu cầu thi hành án; tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được áp dụng theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - TAND tối cao; - TAND cấp cao tại TP.HCM; - VKSND cấp cao tại TP.HCM; - VKSND TP.HCM; - TAND huyện Nhà Bè; - Chi cục THADS huyện Nhà Bè; - Các đương sự; - Lưu: VP, hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Châu Thị Điệp