TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập- Tự do- Hạnh phúc
Bản án số: 65/2025/DS-PT Ngày: 10/3/2025 V/v: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Vũ Thị Thu

Các thẩm phán: Ông Trần Vĩnh Yên

Ông Vũ Hồng Luyến

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Ngọc Ánh Nhi – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa: Bà Vũ Thị Hồng Uyên - Kiểm sát viên.

Ngày 10 tháng 3 năm 2025, tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 378/2024/TLPT-DS ngày 10 tháng 12 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 26/2024/DS-ST ngày 18/7/2024 của Tòa án nhân dân huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 317/2024/QĐ-PT ngày 13 tháng 12 năm 2024 giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Anh Phạm Đoàn Đăng H, sinh năm: 1995.
• Địa chỉ: ấp T, xã X, huyện X, tỉnh Đồng Nai.
• Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Đoàn Thị Thanh P, sinh năm: 1972.
• Địa chỉ: ấp B, xã S, huyện X, tỉnh Đồng Nai.
• Văn bản ủy quyền ngày 08/6/2023.
• - Bị đơn: Anh Hoàng Tuấn H1, sinh năm: 1990.
• Địa chỉ: ấp G, xã S, huyện X, tỉnh Đồng Nai.
• Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông Phan Thúc Đ, Luật sư thuộc đoàn luật sư Thành phố H.
• - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
• Bà Đoàn Thị Thanh P, sinh năm: 1972.
• Địa chỉ: ấp B, xã S, huyện X, tỉnh Đồng Nai

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm:

Nguyên đơn anh Phạm Đoàn Đăng H do bà Đoàn Thị Thanh P trình bày:

Ngày 30/3/2021, anh Phạm Đoàn Đăng H ký hợp đồng đặt cọc với anh Hoàng Tuấn H1 để nhận chuyển nhượng thửa đất số 229, tờ bản đồ số 3, xã X, huyện X, diện tích 2.029m² với giá 3.100.000.000đ. Theo đó, anh Phạm Đoàn Đăng H đã đặt cọc cho anh Hoàng Tuấn H1 số tiền 200.000.000đ, thời hạn để thực hiện hợp đồng là 30 ngày kể từ ngày 30/3/2021 đến ngày 30/4/2021. Ngày 10/4/2021 anh Phạm Đoàn Đăng H đặt cọc thêm cho anh Hoàng Tuấn H1 số tiền 800.000.000 đồng, tổng cộng số tiền đặt cọc 1.000.000.000 đồng. Ngày 30/4/2021, các bên thoả thuận gia hạn thêm một tuần nữa, tức là ngày 07/5/2021 mới ký và công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất.

Do thửa đất số 229, tờ bản đồ số 3 xã X, huyện X anh Hoàng Tuấn H1 đã thế chấp tại Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H, nên anh Phạm Đoàn Đăng H nhiều lần yêu cầu anh Hoàng Tuấn H1 giải chấp, lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về để ký và công chứng hợp đồng, nhưng anh Hoàng Tuấn H1 chỉ hứa mà không thực hiện. Như vậy, anh Hoàng Tuấn H1 đã vi phạm nghĩa vụ, dẫn đến việc không ký được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên yêu cầu anh Hoàng Tuấn H1 phải trả lại anh Phạm Đoàn Đăng H 1.000.000.000 đồng tiền cọc và phạt cọc 1.000.000.000 đồng theo Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc đã ký kết.

Bị đơn anh Hoàng Tuấn H1 và người đại diện anh Trần Văn N trình bày:

Anh Hoàng Tuấn H1 có nhận đặt cọc của anh Phạm Đoàn Đăng H số tiền 1.000.000.000 đồng để chuyển nhượng thửa đất số 229, tờ bản đồ số 3 xã X với giá 3.100.000.000đ. Bà Đoàn Thị Thanh P đại diện cho anh Phạm Đoàn Đăng H giao dịch, thỏa thuận với anh Hoàng Tuấn H1. Theo hợp đồng đặt cọc, thời hạn để hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng là 30 ngày kể từ ngày 30/3/2021 đến ngày 30/4/2021. Đến ngày 30/4/2021, hai bên thoả thuận thêm đến ngày 07/5/2021 mới ký hợp đồng chuyển nhượng và công chứng hợp đồng.

Khi ký kết hợp đồng đặt cọc, bà Đoàn Thị Thanh P có thỏa thuận anh Phạm Đoàn Đăng H sẽ cho anh Hoàng Tuấn H1 vay tiền để trả cho Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H, lấy giấy chứng nhận QSD đất ra ký hợp đồng chuyển nhượng, tiền vay sẽ được trừ vào tiền chuyển nhượng đất. Nhưng do dịch bệnh C và anh Phạm Đoàn Đăng H không cho vay tiền để giải chấp Ngân hàng, nên anh Hoàng Tuấn H1 không lấy được giấy chứng nhận QSD đất ra để ký hợp đồng chuyển nhượng như thỏa thuận. Hai bên có trao đổi qua lại để chốt về thời gian công chứng hợp đồng chuyển nhượng, nhưng không thống nhất được. Cũng có thời gian anh Hoàng Tuấn H1 tự lo được nguồn tiền trả nợ Ngân hàng, thì bà P lại hẹn lùi vài tháng nữa bán heo có tiền sẽ ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Khoảng tháng 10/2022, anh Hoàng Tuấn H1 và bà P làm việc, thỏa thuận

thống nhất bớt 300.000.000 đồng, tức là giá bán đất chỉ còn 2.800.000.000 đồng, hẹn tháng 3/2023 các bên sẽ công chứng hợp đồng. Nhưng sau đó, bà Đoàn Thị Thanh P đòi bớt 1.000.000.000 đồng, tức giá bán còn 2.100.000.000 đồng, nên anh Hoàng Tuấn H1 không đồng ý.

Nay anh Hoàng Tuấn H1 không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về trả tiền cọc và phạt cọc. Việc bà Đoàn Thị Thanh P yêu cầu trả cọc và phạt cọc mà không yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc là không giải quyết triệt để vụ án.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Đoàn Thị Thanh P trình bày:

Số tiền đặt cọc 1.000.000.000 đồng cho anh Hoàng Tuấn H1 là tiền của con trai bà anh Phạm Đoàn Đăng H. Bà là người đại diện của anh Phạm Đoàn Đăng H thoả thuận đặt cọc với anh Hoàng Tuấn H1, nên vụ án này bà không có yêu cầu gì.

Bản án Dân sự sơ thẩm số 26/2024/DS-ST ngày 18/7/2024 của Tòa án nhân dân huyện Xuân Lộc, đã áp dụng các Điều 328, Điều 385 và Điều 357 Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, tuyên xử:

Chấp nhận toàn toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn anh Phạm Đoàn Đăng H về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc đối với anh Hoàng Tuấn H1.

1. Buộc anh Hoàng Tuấn H1 phải trả lại cho anh Phạm Đoàn Đăng H số tiền cọc là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) và tiền phạt cọc là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng). Tổng cộng anh Hoàng Tuấn H1 phải trả cho anh Phạm Đoàn Đăng H số tiền 2.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng).
2. Về án phí: Anh Hoàng Tuấn H1 phải chịu 72.000.000 đồng (Bảy mươi hai triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho anh Phạm Đoàn Đăng H số tiền 36.000.000 đồng (Ba mươi sáu triệu đồng) tiền tạm ứng án phí anh Phạm Đoàn Đăng H đã nộp theo biên lai thu số 0008037 ngày 16/6/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Xuân Lộc.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 29/7/2024, anh Hoàng Tuấn H1 kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa phúc thẩm:

Về việc tuân theo pháp luật của Hội đồng xét xử, Thư ký và việc chấp hành pháp luật của các đương sự là đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Theo chứng cứ có trong hồ sơ và lời khai của các đương sự có cơ sở xác định, Hợp đồng đặt cọc ngày 30/3/2021 có nội dung: Anh Hoàng Tuấn H1 nhận tiền cọc của anh Phạm Đoàn Đăng H số tiền 200.000.000đ ngày

30/3/2021 và 800.000.000₫ ngày 10/4/2021, để chuyển nhượng diện tích 2.029,1m² thuộc thửa đất số 299 tờ bản đồ số 3 với giá 3.100.000.000 đồng; hẹn 30 ngày sau ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Nhưng hết thời hạn 30 ngày và 07 ngày gia hạn, anh Hoàng Tuấn H1 không lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp Ngân hàng ra, để hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vi phạm nghĩa vụ, nên phải trả lại tiền cọc và phạt cọc theo thỏa thuận của Điều 3 Hợp đồng đặt cọc đã ký kết, như bản án sơ thẩm đã xét xử là đúng. Do đó, đề nghị bác kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Xuân Lộc.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

1. Về tố tụng: Đơn kháng cáo của anh Hoàng Tuấn H1 làm trong hạn luật định, đã đóng tạm ứng án phí, nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.
2. Về nội dung:
   1. Theo “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất” ngày 30/3/2021 thể hiện, anh Hoàng Tuấn H1 đã nhận tiền cọc của anh Phạm Đoàn Đăng H số tiền 200.000.000₫ ngày 30/3/2021 và 800.000.000đ ngày 10/4/2021, để chuyển nhượng diện tích 2.029,1m² thuộc thửa đất số 299 tờ bản đồ số 3 với giá 3.100.000.000đ; hẹn 30 ngày sau ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại Điều 3 của hợp đồng đặt cọc thể hiện: “Hai bên cam kết thực hiện đúng nội dung hợp đồng này, nếu bên A vi phạm hợp đồng này thì phải trả lại cho bên B gấp 02 lần số tiền đã nhận cọc. Ngược lại, nếu bên B không thực hiện đúng nội dung hợp đồng này thì sẽ bị mất số tiền đặt cọc cho bên A”.
   2. Xét thấy: Thời điểm hai bên ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 229 tờ bản đồ số 3 xã X, huyện X, tỉnh Đồng Nai, đang được anh Hoàng Tuấn H1 thế chấp tại Ngân hàng để vay tiền, các đương sự đều biết việc này. Hết thời hạn 30 ngày kể từ ngày đặt cọc và cả thời gian 01 tuần gia hạn, tức là đến hết ngày 07/4/2021, bên bán anh Hoàng Tuấn H1 vẫn chưa trả nợ Ngân hàng lấy giấy chứng nhận QSD đất ra để ký hợp đồng chuyển nhượng QSD đất với bên mua anh Phạm Đoàn Đăng H. Lý do anh Hoàng Tuấn H1 đưa ra, khi thì cho rằng người mua không cho mượn tiền để trả nợ Ngân hàng lấy giấy ra như lời hứa ban đầu, khi thì cho rằng nguyên đơn hẹn chờ bán heo xong có tiền sẽ ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, lời khai này của bị đơn không được nguyên đơn thừa nhận và bị đơn cũng không có chứng cứ nào khác chứng minh cho lời khai của mình. Mặt khác, theo tin nhắn zalo giữa bà P (người đại diện của anh Phạm Đoàn Đăng H) với anh Hoàng Tuấn H1 (bút lục 32) thể

hiện, đến ngày 01/02/2023, nguyên đơn vẫn đồng ý cho bị đơn lấy sổ đỏ từ Ngân hàng ra để hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nhưng bị đơn không thực hiện và thực tế đến nay sổ đỏ vẫn đang thế chấp ngân hàng. Như vậy, có cơ sở xác định, lỗi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ký kết được là do bị đơn anh Hoàng Tuấn H1. Cấp sơ thẩm giải quyết, buộc bị đơn anh Hoàng Tuấn H1 phải trả lại cho anh Phạm Đoàn Đăng H tiền cọc 1.000.000.000 đ và phạt cọc 1.000.000.000đ là có căn cứ, phù hợp pháp luật và thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc hai bên đã ký kết. Do đó, kháng cáo của bị đơn anh Hoàng Tuấn H1 là không có cơ sở chấp nhận.

3. Về án phí phúc thẩm: Bị đơn phải chịu án phí phúc thẩm theo quy định của pháp luật.
4. Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tại phiên tòa phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử, nên chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn anh Hoàng Tuấn H1, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 26/2024/DS-ST ngày 18/7/2024 của Tòa án nhân dân huyện Xuân Lộc.

Áp dụng Điều 328, Điều 385 và Điều 357 Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Phạm Đoàn Đăng H về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” đối với anh Hoàng Tuấn H1.

   Buộc anh Hoàng Tuấn H1 phải trả lại cho anh Phạm Đoàn Đăng H số tiền cọc là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) và tiền phạt cọc là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng). Tổng cộng, anh Hoàng Tuấn H1 phải trả cho anh Phạm Đoàn Đăng H số tiền 2.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng).

2. Về án phí: Anh Hoàng Tuấn H1 phải chịu 72.000.000 đồng (Bảy mươi hai triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm và 300.000đ án phí dân sự phúc thẩm. Số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm anh Hoàng Tuấn H1 đã nộp 300.000đ theo biên lai thu số 0011346 ngày 19/8/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuân Lộc được trừ vào án phí anh Hoàng Tuấn H1 phải chịu.

   Anh Phạm Đoàn Đăng H không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho anh Phạm Đoàn Đăng H tạm ứng án phí đã nộp 36.000.000 đồng (Ba mươi

sáu triệu đồng) theo biên lai thu số 0008037 ngày 16/6/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuân Lộc.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của những người được thi hành án cho đến khi thi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 1015.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận: - TAND huyện Xuân Lộc; - VKSND tỉnh Đồng Nai; - Chi cục THADS huyện Xuân Lộc; - Đương sự trong vụ án; - Lưu.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Vũ Thị Thu