NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Uông Văn Tuấn

Các Thẩm phán: Ông Trịnh Đắc Phú; Ông Nguyễn Bá Thịnh

- Thư ký phiên tòa: Bà Dương Thị Huyền Trang – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: Ông Đỗ Văn Hiếu – Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Trong ngày 26 tháng 11 năm 2021 tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành Phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 218/DS-PT ngày 01 tháng 7 năm 2021 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 76/2021/DS-ST ngày 25 tháng 5 năm 2021 của Tòa án nhân dân Quận S6, bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 3414/2021/QĐ-PT ngày 05 tháng 10 năm 2021, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Phạm Thị Kim L1, sinh năm 1964; địa chỉ: 95 đường BS, Phường M1, Quận S6, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Bùi Huy H1, sinh năm 1996; địa chỉ: 252 đường LDC, phường AP, Thành phố D (có mặt).

(Theo giấy ủy quyền ngày 03/7/2020, số công chứng 000004714, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng công chứng TD chứng nhận).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Lê Văn L1 và luật sư Lê Văn TH1– Văn phòng luật sư L2 thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).

Bị đơn: Ông Huỳnh Mộ T2, sinh năm 1981; địa chỉ: 213 đường X, Phường B4, Quận 11, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật sư Nguyễn Tri T3 – Công ty Luật Trách nhiệm hữu hạn MTV N thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).

Người làm chứng: Bà V, sinh năm 1990; địa chỉ: 216/8 G, Phường B4, Quận 11, Thành phố Hồ Chí Minh (có đơn xin xét xử vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Đơn khởi kiện đề ngày 03/7/2020 nguyên đơn Bà Phạm Thị Kim L1 và lời trình bày của Ông Bùi Huy H1 là người đại diện theo ủy quyền của Bà Phạm Thị Kim L1:

Căn nhà số 216/34 NVL, Phường M11, Quận S6 có nguồn gốc là của ông Thới Văn T5 và bà Nguyễn Thị H5 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BB 475057 ngày 12/01/2011, cập nhật sang tên Bà V làm chủ sở hữu ngày 12/02/2018.

Bà V chuyển nhượng cho Ông Huỳnh Mộ T2 Căn nhà số 216/34 NVL, Phường M11, Quận S6, theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số công chứng 00011451, quyển số 04 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/4/2018 do Văn phòng công chứng ĐS chứng nhận.

Qua giới thiệu, Bà Phạm Thị Kim L1 đồng ý mua Căn nhà số 216/34 NVL, Phường M11, Quận S6 của Ông Huỳnh Mộ T2 với giá là 31.500.000.000 đồng. Do lúc đó bà L1 chưa có đủ tài chính, đồng thời ông T2 cũng chưa đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nên hai bên thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc trước. Theo Hợp đồng đặt cọc ngày 20/12/2019, bà L1 đặt cọc cho ông T2 2.000.000.000 đồng, ông T2 có trách nhiệm hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà từ Bà V sang tên ông T2 để tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà vào ngày 20/3/2020, thời hạn cuối là ngày 20/6/2020.

Trước khi ký hợp đồng đặt cọc, bà L1 có xem nhà nhưng không thấy nhà đang trong tình trạng sữa chữa, ông T2 có đưa cho bà L1 xem bản chính giấy chứng nhận sở hữu nhà và hợp đồng chuyển nhượng nhà giữa bà Nghi với ông T2. Do đó, bà L1 chỉ yêu cầu ông T2 làm thủ tục sang tên ông T2 trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà để hai bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.

Khi ký hợp đồng đặt cọc, giữa bà L1 và ông T2 không có thỏa thuận về việc Bà V sẽ trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà tại phòng công chứng với bà L1.

Sau khi chuyển tiền đặt cọc cho ông T2, bà L1 có nghe người môi giới nói nhà đã được sửa chữa khác so với giấy chứng nhận quyền sở hữu nên phải làm xong thủ tục hoàn công thì mới ký hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà được. Bà L1 liên hệ yêu cầu ông T2 phải làm thủ tục hoàn công và hoàn tất việc chuyển quyền sở hữu nhà từ Bà V sang tên cho ông T2 để tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà theo đúng thời hạn hai bên đã thỏa thuận.

Vào tháng 01/2020, ông T2 có nhắn tin cho bà L1 biết là ông T2 đang làm thủ tục hoàn công nhà và yêu cầu bà L1 đưa thêm cho ông T2 700.000.000 đồng nhưng bà L1 không đồng ý, vì đó là trách nhiệm của ông T2.

Trong thời gian ông T2 làm thủ tục hoàn công nhà, ông T2 không có thỏa thuận lại với bà L1 về việc gia hạn thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Vào khoảng tháng 5/2020, bà L1 có hỏi về giấy tờ nhà đã xong chưa thì ông T2 nói vẫn chưa xong. Đến ngày 20/6/2020 là hạn cuối ký hợp đồng ông T2 cũng không liên lạc với bà L1.

Đến ngày 07/8/2020, ông T2 có nhắn tin cho bà L1 biết là đã làm xong thủ tục hoàn công có thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà nhưng do bà L1 đã nộp đơn khởi kiện ông T2 vào ngày 07/7/2020 nên bà L1 không trả lời tin nhắn cho ông T2.

Vì vậy, Bà Phạm Thị Kim L1 yêu cầu Tòa án tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 20/12/2019 giữa Bà Phạm Thị Kim L1 với Ông Huỳnh Mộ T2. Đồng thời, yêu cầu Ông Huỳnh Mộ T2 trả số tiền đặt cọc mua bán nhà đã nhận là 2.000.000.000 đồng và chịu phạt cọc số tiền là 2.000.000.000 đồng.

Bị đơn Ông Huỳnh Mộ T2 trình bày:

Ông mua Căn nhà số 216/34 NVL, Phường M11, Quận S6, Thành phố Hồ Chí Minh của Bà V, theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số công chứng 00011451, quyển số 04 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/4/2018. Thực hiện hợp đồng, ông đã thanh toán đủ tiền mua nhà cho bà Nghi, bà Nghi đã giao nhà và toàn bộ bản chính giấy tờ nhà, nhưng ông chưa làm thủ tục chuyển quyền sở hữu sang tên trên giấy chứng nhận.

Ngày 20/12/2019 ông có thỏa thuận bán nhà nêu trên cho bà L1 với giá 31.500.000.000 đồng, bà L1 đặt cọc trước 2.000.000.000 đồng; bà L1 có nghĩa vụ chuẩn bị tiền để tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà vào ngày 20/3/2020, thời hạn cuối là ngày 20/6/2020.

Khi ký hợp đồng đặt cọc, ông có nói với bà L1 là Bà V (chủ nhà cũ) sẽ trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà với bà L1, mục đích là để giảm bớt một lần đóng thuế. Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc ông không biết nhà có sửa chữa khác so với giấy chứng nhận quyền sở hữu nên phải làm thủ tục hoàn công nhà mới công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà được.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông biết nhà có sửa chữa khác so với giấy chứng nhận quyền sở hữu cần phải làm thủ tục hoàn công nhà mới công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà được nên ông yêu cầu bà L1 phải đưa thêm cho ông 35.000USD (tương đương 700.000.000 đồng) để ông làm thủ tục hoàn công nhà nhưng bà L1 không đồng ý. Đến tháng 3/2020 ông tự bỏ tiền ra làm thủ tục hoàn công. Vào tháng 5/2020 bà L1 hỏi ông giấy tờ hoàn công nhà đã làm đến đâu, ông có nói là làm sắp xong rồi. Bà L1 có nói với ông là do dịch covid làm ăn khó khăn nên nếu có ai muốn mua nhà thì ông có thể bán hoặc đợi bà L1 bán được hai căn nhà có tiền thì sẽ tiến hành việc mua bán. Lúc đó, ông có nói là hiện nay giấy tờ nhà chưa xong khi nào xong chị em mình bàn tiếp.

Đến ngày 20/6/2020 ông không liên lạc với bà L1 và bà L1 cũng không liên lạc với ông để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Đến cuối tháng 6/2020 bà L1 có điện thoại cho ông và yêu cầu ông qua nhà bà L1 nói chuyện, nhưng do lúc đó ông bận công việc nên có nhờ bạn qua gặp bà L1 nói chuyện. Được biết bà L1 không có thiện chí trao đổi bàn bạc công việc mà nói lỗi do bên ông đã vi phạm hợp đồng.

Vào ngày 06/8/2020 Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Quận S6 cập nhật thông tin về việc hoàn công căn nhà. Ngày 07/8/2020, ông đã chụp hình việc Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Quận S6 cập nhật thông tin về việc hoàn công căn nhà qua zalo cho bà L1 và đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà nhưng bà L1 không trả lời.

Vào ngày 02/7/2020 ông và Bà V có ký hợp đồng hủy bỏ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 17/4/2018. Đồng thời, ký Hợp đồng ủy quyền số 00016541, quyển số 07 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 02/7/2020 ủy quyền cho ông được quyền ký hợp đồng chuyển nhượng đối với Căn nhà số 216/34 NVL, Phường M11, Quận S6. Nếu bà L1 đồng ý tiếp tục mua nhà thì ông vẫn được toàn quyền ký hợp đồng chuyển nhượng với bà L1.

Nay ông đồng ý trả lại cho bà L1 số tiền đặt cọc đã nhận là 2.000.000.000 đồng và lãi suất theo quy định của ngân hàng là 07%/năm tính từ ngày nhận cọc cho đến nay. Tổng số tiền là 2.220.000.000 đồng.

- Tại bản tự khai ngày 16/9/2020 người làm chứng Bà V trình bày:

Bà có bán nhà số 216/34 NVL, Phường M11, Quận S6 cho ông T2 như ông T2 trình bày. Bà đã nhận đủ tiền bán nhà và bàn giao nhà và toàn bộ giấy tờ cho ông T2. Theo thỏa thuận, bà sẽ hỗ trợ ký kết các giấy tờ có liên quan khi cần thiết, bao gồm ký lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho bên thứ ba do ông T2 chỉ định.

Sau khi nhận nhà ông T2 có nhờ bà ký đơn để xin phép sửa chữa nhà và các giấy tờ liên quan đến hoàn công nhà, bà có nghe ông T2 nói là giấy tờ hoàn công nhà sẽ được ra tên của bà vì bà đứng tên giấy phép xây dựng sửa chữa nhà. Lúc ký giấy tờ hoàn công nhà, ông T2 có nói cho bà biết là ông đã nhận cọc 2.000.000.000 đồng của Bà Phạm Thị Kim L1 và nhờ bà ký lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho bà L1, bà đồng ý. Để hợp lệ cho hồ sơ, ông T2 nhờ bà ký hợp đồng hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà giữa bà và ông T2 vào ngày 17/4/2018, đồng thời ký hợp đồng ủy quyền cho ông T2 bán nhà cho bà L1. Nay bà Kim Lan kiện ông T2 tranh chấp hợp đồng đặt cọc liên quan đến việc mua bán Căn nhà số 216/34 NVL, Phường M11, Quận S6, bà không có tranh chấp.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 76/2021/DS-ST ngày 25 tháng 5 năm 2021 của Tòa án nhân dân Quận S6, quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Bà Phạm Thị Kim L1. Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 20/12/2019. Buộc Ông Huỳnh Mộ T2 trả cho Bà Phạm Thị Kim L1 số tiền 4.000.000.000 đồng (bao gồm 2.000.000.000 đồng tiền cọc và 2.000.000.000 đồng tiền phạt cọc).

Ngày 07/10/2020, Ông Huỳnh Mộ T2 kháng cáo bản án sơ thẩm, không đồng ý trả cho bà L1 số tiền phạt cọc là 2.000.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, sau khi nghe đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm, sau khi nghị án, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Nhà và đất số 216/34 NVL, Phường M11, Quận S6 thuộc quyền sở hữu của Bà V, cập nhật biến động sang tên Bà V ngày 12/02/2018.

[2] Bà V chuyển nhượng nhà và đất cho Ông Huỳnh Mộ T2 ngày 17/4/2018. Tuy nhiên, ông T2 chưa làm thủ tục chuyển quyền sở hữu sang tên ông T2 trên giấy chứng nhận.

[3] Ngày 20/12/2019, Ông Huỳnh Mộ T2 thỏa thuận chuyển nhượng Căn nhà cho bà L1 với giá 31.500.000.000 đồng, đặt cọc 2.000.000.000 đồng, thời hạn cuối cùng ký hợp đồng chuyển nhượng là ngày 20/6/2020.

[4] Đến ngày 20/6/2020 vẫn chưa làm xong thủ tục hoàn công nhà nên hai bên không thể tiến hành ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà như đã thỏa thuận.

[5] Bà L1 cho rằng lỗi hoàn toàn thuộc về ông T2 nên yêu cầu phạt cọc. [6] Theo ông T2, lỗi là do yếu tố khách quan (thủ tục hoàn công chưa xong). [7] Xét tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, ông T2 chưa đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.

[8] Theo hướng dẫn tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc. Trong vụ án này, cả hai bên đều có lỗi khi không thỏa thuận rõ về trách nhiệm hoàn công và thời gian thực hiện, đồng thời có ảnh hưởng của dịch Covid-19.

[12] Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Ông Huỳnh Mộ T2, sửa bản án sơ thẩm: buộc ông T2 trả lại 2.000.000.000 đồng tiền cọc, không chấp nhận yêu cầu phạt cọc.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Điều 147, khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14.

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Ông Huỳnh Mộ T2, sửa bản án sơ thẩm như sau:

1. Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 20/12/2019 được ký kết giữa Ông Huỳnh Mộ T2 và Bà Phạm Thị Kim L1 về việc mua bán Căn nhà số 216/34 NVL, Phường M11, Quận S6, Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Buộc Ông Huỳnh Mộ T2 có trách nhiệm trả cho Bà Phạm Thị Kim L1 số tiền cọc đã nhận là 2.000.000.000 đồng.
3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Bà Phạm Thị Kim L1 về việc yêu cầu Ông Huỳnh Mộ T2 phải chịu phạt cọc với số tiền là 2.000.000.000 đồng.
4. Về án phí: Bà Phạm Thị Kim L1 phải chịu 72.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Ông Huỳnh Mộ T2 phải chịu 72.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

8. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.