TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CẦN ĐƯỚC TỈNH LONG AN Bản án số: 64/2024/DS-ST Ngày: 26-8-2024 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CẦN ĐƯỚC, TỈNH LONG AN

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Võ Thu Xuân

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Ông Nguyễn Văn Tạo.
2. Bà Ngô Hồng Điệp.

Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Thanh Sang - Thư ký Tòa án nhân dân huyện Cần Đước, tỉnh Long An.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Cần Đước tham gia phiên tòa: Ông Phạm Chí Hiếu – Kiểm sát viên.

Ngày 26 tháng 8 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Cần Đước, tỉnh Long An. Tòa án nhân dân huyện Cần Đước xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 25/2024/TLST-DS ngày 08 tháng 01 năm 2024 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 75/2024/QĐXXST-DS ngày 01 tháng 8 năm 2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Lê Văn L, sinh năm 1973;

Địa chỉ: Số B, ấp C, xã L, huyện C, tỉnh Long An.

Người đại diện theo ủy quyền của ông L: Bà Phạm Thị Hồng C, sinh năm 1980.

Địa chỉ: Số B, ấp C, xã L, huyện C, tỉnh Long An, có mặt.

2. Bị đơn: Ông Huỳnh Văn T, sinh năm 1978;

Địa chỉ: ấp P, xã L, huyện C, tỉnh Long An, có mặt.

3. Người có quyền, lợi nghĩa vụ liên quan: Bà Phạm Thị Hồng C, sinh năm 1980;

Địa chỉ: Số B, ấp C, xã L, huyện C, tỉnh Long An, có mặt.

4. Người làm chứng:
1. Bà Lữ Thị Thanh T1, sinh năm 1984;

Địa chỉ: Ấp B, xã L, huyện C, tỉnh Long An, vắng mặt.

2. Bà Phạm Thị Hồng T2, sinh năm 1978;

Địa chỉ: Tổ A, ấp B, xã P, huyện C, tỉnh Long An, có mặt.

3. Ông Nguyễn Thanh P, sinh năm 1980;

Địa chỉ: Ấp A, xã L, huyện C, tỉnh Long An, vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Phạm Thị Hồng C trình bày như sau:

Vào ngày 17/11/2022, ông L và ông T có thỏa thuận đặt cọc, theo đó ông L đặt cọc cho ông T số tiền 100.000.000 đồng để mua 02 nền đất, đều có diện tích ngang 4,5m x dài 23m, tại thửa đất số 152, tờ bản đồ số 22, tọa lạc ấp C, xã L, huyện C, tỉnh Long An, giá trị chuyển nhượng 02 nền là 2.350.000.000 đồng. Ông L có đến xem đất nhưng không biết ai đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng do ông L có quen biết từ trước với ông T, cũng có bà con xa với ông T nên ông L tin tưởng và đồng ý ký hợp đồng đặt cọc. Mục đích ông L mua đất để cất nhà ở nhưng phần đất này chưa được san lấp và chưa làm cống nên tại hợp đồng đặt cọc hai bên mới thỏa thuận ông T có trách nhiệm làm bản vẽ 02 nền, làm cống, san lắp nền trong thời hạn 02 tháng. Nhưng hết 02 tháng, ông T chỉ làm được bản vẽ tách thành 02 nền, còn việc san lấp nền và làm cống cho phần đất thỏa thuận chuyển nhượng thì ông T chưa thực hiện. Ông L có hỏi thì ông T yêu cầu ông L giao thêm số tiền 200.000.000 đồng nhưng ông L không đồng ý giao thêm.

Do mục đích mua là để cất nhà để ở phía ông L chờ ông T làm cống và san lấp đến gần 01 năm nhưng ông T vẫn không làm được.

Nay, ông L yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 17/11/2022 và yêu cầu ông T trả lại tiền cọc là 100.000.000 đồng.

Bị đơn ông Huỳnh Văn T trình bày như sau:

Vào ngày 17/11/2022, ông có ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất với ông L, theo đó, ông L đặt cọc số tiền 100.000.000 đồng để mua 02 nền đất, với diện tích mỗi nền là ngang 4,5m, dài 23m, thuộc thửa đất số 152, tờ bản đồ số 22, tọa lạc ấp C, xã L, huyện C, tỉnh Long An. Thửa đất này không phải do ông T đứng tên mà do ông Nguyễn Duy L1 đứng tên nhưng ông T là người lập hợp đồng đặt cọc và nhận cọc như bà C trình bày. Hai bên có thỏa thuận là bên bán chịu trách nhiệm làm bản vẽ, san lấp và làm cống như bà C trình bày và hẹn 02 tháng kể từ ngày nhận cọc sẽ ra công chứng sang tên.

Về việc tách thửa đất thành 02 nền, ông T cũng đã thực hiện xong bản vẽ 02 nền cho ông L. Về việc san lấp nền, lô nền thỏa thuận chuyển nhượng đã được san lấp sẵn. Còn đối với việc làm cống, ông T xác định ông T chưa làm, vì khi ông T làm bản vẽ 02 lô nền cho ông L tốn nhiều chi phí, số tiền ông L đặt cọc cho ông T thì ít nên ông T không đủ tiền làm cống. Ông T có yêu cầu ông L đưa thêm tiền nhưng ông L không đồng ý.

Đến ngày công chứng thì phía ông L không ra công chứng. Ông T đã nhiều lần yêu cầu ông L ra công chứng nhưng ông L vẫn không đi ký hợp đồng tại văn phòng C1. Ông T xác định thời điểm ông T ký hợp đồng đặt cọc với ông L thì ông T không được ủy quyền của ông Nguyễn Duy L1.

Với yêu cầu khởi kiện của ông L, ông T đồng ý chấm dứt hợp đồng đặt cọc ngày 17/11/2022, còn việc trả lại số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng, ông T không đồng ý trả.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị Hồng C trình bày:

Bà C là vợ của ông L. Số tiền đặt cọc mua đất là tiền chung của 02 vợ chồng nhưng khi lập hợp đồng đặt cọc, vợ chồng thỏa thuận để cho ông L đứng tên trên hợp đồng đặt cọc. Bà đồng ý để cho ông L khởi kiện ông T. Khi thỏa thuận đặt cọc thì vợ chồng bà có đến xem đất, có yêu cầu ông T đưa Giấy chứng nhận QSDĐ cho xem nhưng ông T nói đang thế chấp ở ngân hàng. Ông T nói đây là đất của ông T còn thực tế ai đứng tên thửa đất thì vợ chồng bà không biết. Bà xác định không có việc đến thời hạn thỏa thuận ông T liên lạc với vợ chồng bà ra công chứng sang tên.

Người làm chứng bà Phạm Thị Hồng T2 khai tại phiên tòa như sau:

Bà T2 cũng không có bà con họ hàng gì với phía nguyên đơn và bị đơn trong vụ án này. Bà T2 tìm người mua đất giới thiệu cho người bán đất để hưởng hoa hồng.

Bà T2 là một trong những người môi giới giới thiệu cho vợ chồng ông L mua 02 lô nền của ông T. Ông T và ông L thỏa thuận ông T có trách nhiệm làm cống, san lấp nền, làm bản vẽ tách thành thửa đất trong thời hạn 02 tháng, sau khi ông T hoàn thành xong trách nhiệm của ông T thì mới tiến hành công chứng sang tên. Nhưng hết thời hạn theo hợp đồng đặt cọc, ông T vẫn không thực hiện việc làm cống, san lấp nền, mặc dù phía ông L có trực tiếp đến nhà gặp ông T yêu cầu ông T thực hiện việc san lấp nền và làm cống nhưng ông T vẫn không thực hiện. Bà T2 biết được sự việc này bởi vì bà T2 có đi cùng với vợ chồng ông L đến nhà ông T để yêu cầu ông T làm cống, san lấp nền.

Người làm chứng ông Nguyễn Thanh P trình bày tại biên bản lấy lời khai ngày 28/02/2024 như sau:

Ông P không có quan hệ bà con họ hàng gì với phía nguyên đơn và bị đơn trong vụ án này. Ông P là người môi giới đất, ông P biết ông L có nhu cầu mua đất cất nhà, nên có tìm người có đất cần bán để giới thiệu cho ông L mua đất. Thông qua sự giới thiệu giữa các người môi giới đất với nhau nên ông P có biết ông Huỳnh Văn T có lô đất nền cần bán, hơn nữa nhà ông T cũng gần với nhà của ông L nên mới giới thiệu cho ông L mua hai nền đất của ông T. Ông P cùng với bà Phạm Thị Hồng T2 cũng là người môi giới đất, cùng dẫn vợ chồng ông L đến lô đất của ông T muốn bán để xem đất. Vợ chồng ông L chọn mua 02 nền đất ở giữa khu đất của ông T muốn bán. Hiện trạng khu đất lúc đó chưa có san lấp và chưa đặt cống thoát nước. Bên phía ông L và ông T thống nhất thỏa thuận ông T đồng ý bao làm cống, san nền và làm bản vẽ, tách thành 02 thửa trong thời hạn 02 tháng, sau khi ông T hoàn thành xong trách nhiệm của ông T thì mới ra công chứng sang tên. Các nội dung trong hợp đồng đặt cọc ngày 17/11/2022 là ông P ghi. Hai bên đồng ý các nội dung trong hợp đồng đặt cọc và ký tên vào hợp đồng, có người chứng kiến là ông Nguyễn Thanh P (tức Nguyễn Thanh H, do ông P có tên thường gọi là Nguyễn Thanh H) và bà Phạm Thị Hồng T2.

Khi hết thời hạn 02 tháng theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc, ông P cùng với vợ chồng ông L đến nhà ông T gặp ông T yêu cầu ông T san lấp và làm cống nhưng ông T yêu cầu phía ông L đưa tiền thêm. Ông L không đồng ý nhưng ông L có nói là nếu ông T không có tiền làm cống thì ông T cứ cho người xuống làm cống, ông L sẽ trực tiếp trả tiền cho thợ làm cống nhưng ông T cũng không đồng ý.

Người làm chứng bà Lữ Thị Thanh T1 trình bày tại biên bản lấy lời khai ngày 05/6/2024 như sau:

Bà T1 cũng không có bà con họ hàng gì với phía nguyên đơn và bị đơn trong vụ án này. Bà T1 cũng là người môi giới đất đai. Bà T1 cũng là một trong những người giới thiệu cho vợ chồng ông L mua 02 lô nền của ông T. Ông T và ông L thỏa thuận ông T có trách nhiệm làm cống, san lấp nền, làm bản vẽ tách thành 02 thửa đất trong thời hạn 02 tháng, sau khi ông T hoàn thành xong trách nhiệm của ông T thì mới tiến hành công chứng sang tên.

Nhưng hết thời hạn theo hợp đồng đặt cọc, ông T vẫn không thực hiện việc làm cống, san lấp nền, mặc dù phía ông L có trực tiếp đến nhà gặp ông T yêu cầu ông T thực hiện việc san lấp nền và làm cống nhưng ông T vẫn không thực hiện. Bà T1 biết được sự việc này bởi vì bà T1 có đi cùng với vợ chồng ông L đến nhà ông T để yêu cầu ông T làm cống, san lấp nền.

Phát biểu của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa:

Về tố tụng: Thẩm phán được phân công thụ lý giải quyết vụ án đã thực hiện đúng, đầy đủ quy định tại các Điều 35, 39, 68, 97, 98, 195, 196 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Hội đồng xét xử, thư ký tại phiên tòa đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về việc xét xử sơ thẩm vụ án. Nguyên đơn, bị đơn đã được Tòa án tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng, thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ theo quy định tại các Điều 71, 72 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Về nội dung: Căn cứ vào lời trình bày và sự thừa nhận của các đương sự cùng các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện: Vào ngày 17/11/2022 ông Huỳnh Văn T và ông Lê Văn L có ký kết với nhau hợp đồng đặt cọc mua bán đất đối với một phần thửa đất số 152, tờ bản đồ số 22 loại đất ONT diện tích 101m², tọa lạc tại xã L, huyện C, tỉnh Long An với giá trị là 2.350.000.000 đồng (02 nền), tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc ông L đã đặt cọc cho ông T 100.000.000 đồng. Bên bán làm cống, san lấp nền và ra bản vẽ tách thửa trong thời hạn 02 tháng. Sau khi hoàn thành xong trách nhiệm thì ra công chứng.

Căn cứ Công văn số 4147/CN.VPĐKĐĐ-KTLT ngày 29/7/2024 về việc cung cấp thông tin chủ sử dụng đối với thửa đất số 152, tờ bản đồ số 22, đất tọa lạc tại xã L, huyện C, tỉnh Long An thì có căn cứ xác định ông T không phải là chủ sử dụng thửa đất số 152. Ông T cũng thừa nhận ông T không phải là chủ sử dụng đối với thửa đất số 152. Do đó, việc ông T và ông L ký hợp đồng đặt cọc là vi phạm điều cấm của pháp luật, do đó hợp đồng bị vô hiệu.

Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn ông Lê Văn L.

• Tuyên bố hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 17/11/2022 ký giữa ông Huỳnh Văn T và ông Lê Văn L vô hiệu.
• Buộc ông Huỳnh Văn T trả lại cho ông Lê Văn L số tiền 100.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về thủ tục tố tụng:

Nguyên đơn ông Lê Văn L khởi kiện ông Huỳnh Văn T về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Ông Huỳnh Văn T có nơi cư trú tại ấp P, xã L, huyện C, tỉnh Long An, nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Cần Đước theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Người làm chứng ông Nguyễn Thanh P, bà Lữ Thị Thanh T1 vắng mặt tại phiên tòa, nhưng ông P, bà T1 đã có lời khai tại Tòa án nên căn cứ Điều 229 Bộ luật Tố tụng dân sự Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt ông P, bà T1.

[2] Về nội dung: Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Văn L:

[2.1] Căn cứ vào hợp đồng đặt cọc ngày 17/11/2022 do ông L cung cấp và lời trình bày của phía ông L và ông T có căn xác định vào ngày 17/11/2022 ông L và ông T đã ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 152 (mpt), tờ bản đồ số 22, loại đất ONT, diện tích 101m² /02 nền, với giá chuyển nhượng 2.350.000.000 đồng/02 nền. Ông L đặt cọc cho ông T số tiền là 100.000.000 đồng.

Tại hợp đồng đặt cọc không thể hiện thửa đất được thỏa thuận chuyển nhượng do ai đang đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng theo phía ông L trình bày ông L và ông T có quen biết từ trước nên ông L tin tưởng và giao tiền cọc cho ông T.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, ông T trình bày ông T không đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 152. Căn cứ theo Công văn số 4147/CN.VPĐKĐĐ-KTLT ngày 29/7/2024 thì thời điểm ông T ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc từ ông L thì thửa đất số 152 do ông Nguyễn Duy L1 đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại phiên tòa, ông T cũng xác định T không được sự ủy quyền của chủ sử dụng đất để ký kết hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc.

Do đó, có căn cứ xác định việc ông T và ông L ký hợp đồng đặt cọc ngày 17/11/2022 là vi phạm điều cấm của pháp luật, do đó hợp đồng bị vô hiệu.

[2.2] Về việc giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu: Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Ông L yêu cầu ông T trả lại số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng là phù hợp với quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự nên được chấp nhận.

[3] Án phí: Ông Huỳnh Văn T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. H1 lại tiền tạm ứng án phí cho ông Lê Văn L.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 91; Điều 147; Điều 229; Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Căn cứ Điều 117, Điều 131, Điều 328 Bộ luật Dân sự;

Căn cứ Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Văn L đối với bị đơn ông Huỳnh Văn T về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Vô hiệu hợp đồng đặt cọc ngày 17/11/2022 giữa ông Lê Văn L và ông Huỳnh Văn T về việc thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất số 152 (mpt), tờ bản đồ số 22, loại đất ONT, tọa lạc xã L, huyện C, tỉnh Long An.

Ông Huỳnh Văn T có trách nhiệm trả cho ông Lê Văn L số tiền đặt cọc 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Về án phí: Ông Huỳnh Văn T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng về việc vô hiệu hợp đồng đặt cọc và 5.000.000 (Năm triệu) đồng đối nghĩa vụ thanh toán tiền cho ông Lê Văn L. Hoàn lại cho ông Lê Văn L 2.800.000 (Hai triệu tám trăm nghìn) đồng theo các biên lai thu tạm ứng án phí số 0002909 và 0002910 cùng ngày 03/01/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Đước, tỉnh Long An.

Về quyền kháng cáo: Bản án sơ thẩm, đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 9 Luật Thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự.

Nơi nhận: - TAND tỉnh Long An; - VKSND huyện Cần Đước; - THADS huyện Cần Đước; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ, lưu án văn;

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (đã ký) Nguyễn Võ Thu Xuân